3. Yờu cầu của đề tài
3.3.9. Đỏnh giỏ cụng tỏc quản lý và phỏt triển thị trường quyền sử dụng đất
trong thị trường bất động sản
Đất đai được coi là một tài sản đặc biệt vỡ bản thõn nú khụng do lao động làm ra mà lao động tỏc động vào đất đai để biến nú từ trạng thỏi hoang húa trở thành sử dụng vào đa mục đớch. Khỏc với cỏc loại tài sản thụng thường khỏc, giỏ trị của đất đai trong quỏ trỡnh sử dụng khụng những khụng bị khấu hao đi mà ngược lại giỏ trị của đất ngày càng tăng lờn.
Chớnh vỡ vậy mà trong những năm gần đõy, cỏc hoạt động chuyển nhượng, mua bỏn trờn thị trường đất đai nằm ngoài tầm kiểm soỏt của Nhà nước. Cỏc giao dịch chủ yếu trờn thị trường nhà đất diễn ra chủ yếu dưới dạng giao dịch ngầm. Nguyờn nhõn chủ yếu của tỡnh trạng này là do sự buụng lỏng của quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản núi chung và thị trường quyền sử dụng đất núi riờng.
Từ thực tiễn trờn cho thấy, việc quản lý và phỏt triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản cú tổ chức với sự kiểm soỏt và điều tiết chặt chẽ của Nhà nước trở thành một yờu cầu cấp thiết hiện naỵ
Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản được quy định cụ thể trong mục 7 Luật Đất đai (từ Điều 61 đến Điều 63 Luật Đất đai 2003). Qua đú cho thấy Nhà nước chớnh thức cho phộp thị trường đất đai hoạt động cụng khai đồng thời nõng cao hiệu lực quản lý của Nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản.
Thành phố Phủ Lý bắt đầu thực hiện nội dung này từ cuối năm 2004. Cụng tỏc đấu giỏ quyền sử dụng đất được thực hiện theo đỳng trỡnh tự thời gian quy định. Hiện nay tất cả hồ sơ đấu giỏ quyền sử dụng đất đó được cỏc phường, xó hoàn thiện gửi về phũng Tài nguyờn và Mụi trường và đó được ký duyệt. Đến nay, cụng tỏc đấu giỏ quyền sử dụng đất trờn địa bàn thành phố đó tiến hành thu được kết quả sau:
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 79
Bảng 3.18: Tổng hợp kết quả đấu giỏ theo đơn vị hành chớnh giai đoạn 2009 - 2013
Đơn vị tớnh: Triệu đồng
TT hành chớnh Đơn vị quy hoạch Tờn khu Loại đất Số lụ Diện tớch
Giỏ đề nghị (tiền/lụ) Giỏ thu được 1 Lam Hạ Dự ỏn khu đụ thị sinh thỏi Đất dịch vụ 2 140 210 420 Đất tỏi định cư 6 600 540 3.240 Đất biệt thự 5 1.000 1.200 6.000 2 Lờ Hồng Phong Dự ỏn Tõy Đỏy Đất ở chia lụ 10 950 800 8.000 Đất biệt thự 11 2.750 1.500 16.500 3 Liờm Chớnh Dự ỏn hồ Viện Lao Đất ở chia lụ 7 700 600 4.200 Đất biệt thự 9 2.250 1.800 16.200 Tổng 50 8.390 6.650 54.560
Nguồn: Phũng Tài nguyờn và Mụi trường thành phố Phủ Lý
Qua bảng ta thấy đõy là những cụng trỡnh dự ỏn trọng điẻm của thành phố Phủ Lý. Tổng nguồn thu từ đấu giỏ quyền sử dụng đất cỏc cụng trỡnh dự ỏn lờn tới 54.560.000.000 đồng. Trong thời gian tới, phũng TNMT thành phố tiếp tục trỡnh phương ỏn đấu giỏ cỏc vị trớ đất tại cỏc khu đụ thị sinh thỏi Lam Hạ, khu dự ỏn bờ Tõy sụng Đỏy và dự ỏn CEO…
Tuy mới bước đầu thực hiện nhưng cụng tỏc phỏt triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản trờn địa bàn thành phố đó thu được những tỏc dụng tớch cực, tạo nguồn thu cho ngõn sỏch Nhà nước đồng thời gúp phần bỡnh ổn giỏ, chống đầu cơ đất đaị Trong những năm tới, UBND thành phố cần tiếp tục cú những biện phỏp tớch cực gúp phần ổn định và phỏt triển nhanh chúng, lành mạnh, hiệu quả thị trường quyền sử dụng đất.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 80
3.3.10. Đỏnh giỏ cụng tỏc quản lý, giỏm sỏt việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Tại chương IV - Luật Đất đai 2003, quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Để quản lý tốt cỏc đối tượng sử dụng đất thỡ cỏc cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền phải thường xuyờn thanh tra, kiểm tra, giỏm sỏt việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Tuy nhiờn, do nhu cầu về đất đai ngày càng tăng, hơn nữa ý thức chấp hành phỏp luật của người dõn cũng chưa cao nờn những vi phạm phỏp luật về đất đai vẫn cũn xảy ra như: tự ý chuyển đổi mục đớch sử dụng đất khụng được cấp cú thẩm quyền cho phộp; nhiều hộ xõy dựng nhà ở khụng theo quy định; việc lấn chiếm vi phạm hành lang an toàn cụng trỡnh vẫn xảy ra; việc quản lý đất cụng của một số phường thực hiện chưa chặt chẽ, để người dõn lấn chiếm ...
Trong những năm tới, nội dung về quản lý và giỏm sỏt quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trờn địa bàn thành phố cần được triển khai sõu rộng. Thực hiện tốt nội dung này khụng những bảo hộ quyền lợi chớnh đỏng của cỏc chủ thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất mà cũn làm tốt cỏc cụng tỏc quản lý khỏc như: nắm chắc toàn bộ quỹ đất, xõy dựng quy hoạch, kế hoạch phự hợp với chiến lược phỏt triển kinh tế - xó hội của toàn địa phương.
* Đỏnh giỏ việc thực hiện quyền của người sử dụng đất thực hiện tại văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Phủ Lý:
Theo quy định tại Thụng tư 16/2011/TT-BTNMT thời gian cấp GCN lần đầu là 28 ngày nhưng thực tế thời gian giải quyết giảm xuống cũn 18 ngày; cấp đổi GCN từ 15 ngày xuống cũn 10 ngàỵ Từ thực tiễn tại địa bàn điều tra cho thấy thời gian giải quyết thủ tục hành chớnh khi người sử dụng đất đến giao dịch tại VPĐK đó và đang cú những tiến bộ rừ rệt, tạo được lũng tin trong nhõn dõn. Tuy nhiờn, vẫn cũn một số hồ sơ bị chậm tiến độ giải quyết (mặc dự khụng nhiều) mà nguyờn nhõn là do tớnh chất phức tạp của hồ sơ chưa cú sự thống nhất, phối hợp giải quyết kịp thời giữa cỏc bộ phận cũng như cỏc cơ quan liờn quan, đặc biệt là hồ sơ của những xó cú tài liệu hồ sơ địa chớnh thiếu và khụng đồng bộ (xem chi tiết bảng 3.19).
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 81
Bảng 3.19: Đỏnh giỏ thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất tại VPĐK
Đơn vị Tổng số hộ điều tra Tổng hợp ý kiến trả lời Đơn giản Tỷ lệ (%) Phức tạp Tỷ lệ (%) Tổng cộng 90 83 92,22 7 7,78 P. Lương Khỏnh Thiện 30 30 100,00 0 0,00 P. Lờ Hồng Phong 30 28 93,33 2 6,67 Xó Lam Hạ 30 25 83,33 5 16,67 Nguồn: Số liệu điều tra năm 2014
Kết quả điều tra tại địa bàn nghiờn cứu khi được hỏi về thủ tục thực hiện cỏc quyền của người sử dụng đất thực hiện tại Văn phũng đăng ký thỡ cú đến 92,22% số ý kiến của người dõn cho rằng thủ tục đơn giản. Mặc dự vẫn tồn tại số lượng hồ sơ đến giao dịch tại VPĐK chưa được giải quyết theo đỳng giấy hẹn nhưng kết quả điều tra cho thấy người dõn cơ bản đồng tỡnh với thủ tục hồ sơ tại VPĐK thành phố. Điều đú chứng tỏ cải cỏch thủ tục hành chớnh trong quản lý đất đai đang cú xu hướng thành cụng cả về chất lượng lẫn hiệu quả đảm bảo quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, phục vụ cho sự nghiệp phỏt triển kinh tế đất nước thời kỳ cụng nghiệp húa, hiện đại húạ