Nhìn chung, những quy ựịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư theo quy ựịnh của Luật đất ựai 2003 ựã kế thừa ựược những ưu ựiểm của chắnh sách trong thời kỳ trước ựồng thời có những ựổi mới nhằm góp phần tháo gỡ
những khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư, cụ thể như sau:
1.3.4.1. Về ựối tượng áp dụng
- Cơ quan tổ chức, cán bộ công chức thực hiện chức năng quản lý nhà nước về ựất ựai; cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan ựến việc bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư.
- Tổ chức, cộng ựồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia ựình, cá nhân trong nước, người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài ựang sử dụng ựất bị thu hồi ựất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với ựất.
- Các tổ chức, hộ gia ựình cá nhân ựược nhà nước giao ựất , cho thuê ựất. Chắnh phủ (2004), Nghị ựịnh số 181/2004/Nđ-CP; Chắnh phủ (2009), Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP.
1.3.4.2. Về chắnh sách bồi thường, hỗ trợ
Bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng ựất khi Nhà nước thu hồi ựất ựược quy ựịnh như sau:
- Bồi thường hoặc hỗ trợ ựối với toàn bộ diện tắch ựất Nhà nước thu hồi. - Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với ựất và các chi phắ ựầu tư vào ựất bị Nhà nước thu hồi.
- Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn ựịnh ựời sống, hỗ trợ ựào tạo chuyển ựổi nghề và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi ựất .
- Hỗ trợ ựể ổn ựịnh sản xuất và ựời sống tại khu tái ựịnh cư. Chắnh phủ (2004), Nghị ựịnh số 181/2004/Nđ-CP; Chắnh phủ (2009), Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP.
a. Chắnh sách bồi thường: * Nguyên tắc bồi thường ựất:
- Người bị Nhà nước thu hồi ựất có ựủ ựiều kiện theo quy ựịnh của pháp luật ựất ựai thì ựược bồi thường; trường hợp không ựủ ựiều kiện ựược bồi
thường thì ựược xem xét ựể hỗ trợ.
- Người bị thu hồi ựất ựang sử dụng vào mục ựắch nào thì ựược bồi thường bằng việc giao ựất mới có cùng mục ựắch sử dụng, nếu không có ựất ựể bồi thường thì ựược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao ựất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch ựó ựược thực hiện thanh toán bằng tiền.
- Trường hợp người sử dụng ựất ựược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chắnh về ựất ựai ựối với Nhà nước theo quy ựịnh của pháp luật thì phải trừ ựi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chắnh vào số tiền ựược bồi thường, hỗ trợ ựể hoàn trả ngân sách nhà nước.
* điều kiện ựể ựược bồi thường ựất:
Người bị Nhà nước thu hồi ựất, có một trong các ựiều kiện sau ựây thì ựược bồi thường:
- Có GCNQSDđ theo quy ựịnh của pháp luật về ựất ựai.
- Có quyết ựịnh giao ựất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy ựịnh của pháp luật về ựất ựai.
- Hộ gia ựình, cá nhân ựang sử dụng ựất ổn ựịnh ựược UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau ựây:
+ Những giấy tờ về quyền ựược sử dụng ựất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chắnh sách ựất ựai.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất tạm thời ựược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ ựăng ký ruộng ựất, sổ ựịa chắnh.
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng ựất hoặc tài sản gắn liền với ựất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với ựất.
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng ựất, mua bán nhà ở gắn liền với ựất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 ựược UBND cấp xã xác nhận;
+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với ựất ở theo quy ựịnh của pháp luật.
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế ựộ cũ cấp cho người sử dụng ựất.
- Hộ gia ựình, cá nhân ựang sử dụng ựất có một trong các loại giấy tờ quy ựịnh trên mà trên giấy tờ ựó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng ựất có chữ ký của các bên có liên quan, ựược Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là ựất không có tranh chấp.
- Hộ gia ựình, cá nhân ựang sử dụng ựất có hộ khẩu thường trú tại ựịa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối ựược Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có ựất xác nhận sử dụng ổn ựịnh, không có tranh chấp.
- Hộ gia ựình, cá nhân ựang sử dụng ựất mà trước ựây Nhà nước ựã có quyết ựịnh quản lý trong quá trình thực hiện chắnh sách ựất ựai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia ựình, cá nhân ựó vẫn sử dụng.
- Tổ chức sử dụng ựất trong các trường hợp sau ựây:
+ đất ựược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ựất mà tiền sử dụng ựất ựã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
+ đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng ựất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước.
- đất sử dụng trước ngày 15/10/1993 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy ựịnh tại khoản 1 điều 50 của Luật đất ựai 2003 và ựược Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận ựất ựó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về ựất thực hiện theo quy ựịnh sau:
+ Trường hợp ựất ựang sử dụng là ựất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyềnẦ Diện tắch ựược bồi thường không vượt quá hạn mức giao ựất ở theo quy ựịnh của Luật đất ựai. đối với phần diện tắch vượt hạn
mức giao ựất ở và phần diện tắch ựất vườn, ao trên cùng thửa ựất có nhà ở nhưng không ựược công nhận là ựất ở (nếu có) thì ựược bồi thường, hỗ trợ về ựất theo quy ựịnh ựối với ựất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư.
+ Trường hợp ựất ựang sử dụng vào mục ựắch phi nông nghiệp (không phải ựất ở) và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyềnẦ
+ Trường hợp ựất ựang sử dụng vào mục ựắch nông nghiệp mà người ựang sử dụng ựất là hộ gia ựình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Diện tắch ựược bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao ựất nông nghiệp của Luật đất ựai.
- đất ựã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 ựến trước ngày 01/7/1993 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ựất quy ựịnh tại khoản 1 điều 50 của Luật đất ựai 2003 và ựược Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận ựất ựó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về ựất thực hiện theo quy ựịnh:
+ Trường hợp ựất ựang sử dụng là ựất có nhà ở và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyềnẦ thì người ựang sử dụng ựất ựược bồi thường về ựất theo diện tắch ựất thực tế ựang sử dụng nhưng diện tắch ựược bồi thường không vượt quá hạn mức giao ựất ở của Luật đất ựai tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi ựất và giá trị bồi thường phải trừ ựi tiền sử dụng ựất phải nộp theo quy ựịnh tại Nghị ựịnh số 198/2004/Nđ-CP.
+ Trường hợp ựất ựang sử dụng vào mục ựắch phi nông nghiệp (không phải là ựất ở) và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyềnẦ thì người ựang sử dụng ựất ựược bồi thường về ựất ựối với diện tắch ựất thực tế ựang sử dụng nhưng phải trừ ựi tiền sử dụng ựất theo quy ựịnh tại Nghị ựịnh số 198/2004/Nđ-CP.
+ Trường hợp ựất ựang sử dụng thuộc nhóm ựất nông nghiệp mà người ựang sử dụng ựất là hộ gia ựình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì ựược bồi thường, nhưng diện tắch ựược bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao ựất nông nghiệp của Luật đất ựai.
- đất ựược giao không ựúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 nhưng người ựang sử dụng ựất ựã nộp tiền ựể ựược sử dụng ựất mà chưa ựược cấp GCNQSDđ thì việc bồi thường, hỗ trợ về ựất ựược thực hiện theo quy ựịnh: Trường hợp sử dụng ựất trước ngày 15/10/1993 thì người ựang sử dụng ựất ựược bồi thường về ựất ựối với diện tắch và loại ựất ựược giao; Trường hợp sử dụng ựất trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 ựến trước ngày 01/7/2004 thì người ựang sử dụng ựất ựược bồi thường, hỗ trợ về ựất như sau:
+ được bồi thường, hỗ trợ về ựất ựối với diện tắch ựất ựược giao là ựất nông nghiệp, ựất phi nông nghiệp không phải là ựất ở; ựối với diện tắch ựất ở trong hạn mức giao ựất của Luật đất ựai.
+ được bồi thường về ựất ựối với diện tắch ựất ựược giao là ựất ở ngoài hạn mức giao ựất quy ựịnh của Luật đất ựai nhưng phải trừ ựi tiền sử dụng ựất phải nộp theo quy ựịnh tại Nghị ựịnh số 198/2004/Nđ-CP. Chắnh phủ (2004), Nghị ựịnh số 181/2004/Nđ-CP; Chắnh phủ (2009), Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP.
* Bồi thường tài sản:
Về nguyên tắc: Chủ sở hữu tài sản gắn liền với ựất khi Nhà nước thu hồi ựất mà bị thiệt hại, thì ựược bồi thường; trường hợp thuộc ựối tượng không ựược bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể ựược bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản.
- đối với công trình xây dựng của hộ gia ựình, cá nhân ựược bồi thường bằng giá trị xây dựng mới theo ựơn giá xây dựng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Trường hợp bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng
ựược thì ựược bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng ựược phần còn lại thì ựược bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phắ ựể sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương ựương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.
- đối với cây trồng, vật nuôi:
+ Mức bồi thường ựối với cây hàng năm ựược tắnh bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch và ựược tắnh theo năng suất của vụ cao nhất trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chắnh và giá trung bình tại thời ựiểm thu hồi ựất.
+ Mức bồi thường ựối với cây lâu năm, ựược tắnh bằng giá trị hiện có của vườn cây (không bao hàm giá trị quyền sử dụng ựất) theo giá ở ựịa phương tại thời ựiểm thu hồi ựất. Chắnh phủ (2004), Nghị ựịnh số 181/2004/Nđ-CP;
Chắnh phủ (2007), Nghị ựịnh số 84/2007/Nđ-CP; Chắnh phủ (2009), Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP.
b. Giá ựất ựể tắnh bồi thường
Giá ựất ựể tắnh bồi thường là giá ựất theo mục ựắch ựang sử dụng ựã ựược UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ựịnh và công bố hàng năm tại thời ựiểm thu hồi ựất; trường hợp tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi ựất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào giá ựất thực tế trên thị trường ựể xác ựịnh lại giá ựất cho phù hợp.
Trường hợp thực hiện bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá ựất tại thời ựiểm bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố cao hơn giá ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ựất tại thời ựiểm trả tiền bồi thường; nếu giá ựất tại thời ựiểm bồi thường thấp hơn giá ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi.
Trường hợp do người bị thu hồi ựất gây ra, nếu giá ựất tại thời ựiểm bồi thường thấp hơn giá ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ựất tại thời ựiểm bồi thường; nếu giá ựất tại thời ựiểm bồi thường cao hơn giá ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi. Chắnh phủ (2004), Nghị ựịnh số 181/2004/Nđ-CP; Chắnh phủ (2007), Nghị ựịnh số 84/2007/Nđ-CP; Chắnh phủ (2009), Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP.
c. Chắnh sách hỗ trợ:
Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất bao gồm: - Hỗ trợ di chuyển: Giao cho UBND tỉnh quy ựịnh. - Hỗ trợ tái ựịnh cư ựối với trường hợp thu hồi ựất ở.
- Hỗ trợ ổn ựịnh ựời sống và sản xuất: Hộ gia ựình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi ựất nông nghiệp từ 30% diện tắch ựất nông nghiệp ựang sử dụng trở lên thì ựược hỗ trợ 30kg gạo/tháng. Thời gian hỗ trợ từ 6-36 tháng.
- Hỗ trợ ựào tạo chuyển ựổi nghề nghiệp và tạo việc làm ựối với trường hợp thu hồi ựất nông nghiệp: Mức hỗ trợ từ 1,5 ựến 5 lần giá ựất nông nghiệp hoặc hỗ trợ một lần bằng một suất ựất ở hoặc một căn hộ chung cư hoặc một suất ựất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
- Hỗ trợ khi thu hồi ựất nông nghiệp trong khu dân cư bằng 20%-50% giá ựất ở trung bình của khu vực; ựất vườn, ao không ựược công nhận là ựất ở ựược hỗ trợ từ 30%-70% giá ựất ở của thửa ựất ựó. Diện tắch hỗ trợ không quá 5 lần hạn mức ựất ở của ựịa phương.
- Hỗ trợ khi thu hồi ựất công ắch của xã, phường, thị trấn: Mức hỗ trợ cao nhất bằng mức bồi thường và giao UBND cấp tỉnh quy ựịnh. Chắnh phủ (2004),
Nghị ựịnh số 181/2004/Nđ-CP; Chắnh phủ (2007), Nghị ựịnh số 84/2007/Nđ- CP; Chắnh phủ (2009), Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP.
d. Chắnh sách tái ựịnh cư
Người sử dụng ựất khi Nhà nước thu hồi ựất mà phải di chuyển chỗ ở thì ựược bố trắ tái ựịnh cư bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao ựất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền ựể tự lo chỗ ở mới. - điều kiện bắt buộc ựối với khu tái ựịnh cư
+ Khu tái ựịnh cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng.
+ Khu tái ựịnh cư phải ựược sử dụng chung cho nhiều dự án.
+ Trước khi bố trắ ựất ở cho các hộ gia ựình, cá nhân, khu tái ựịnh cư phải ựược xây dựng cơ sở hạ tầng ựồng bộ ựảm bảo ựủ ựiều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ. Chắnh phủ (2004), Nghị ựịnh số 181/2004/Nđ-CP.