4. Yêu cầu của đề tài
1.2.1. Tình hình biến động giá đất
- Trong năm 2011, thị trường bất động sản tương đối ổn định, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hạ Long có biến động không lớn. Tổng số lượng giao dịch chuyển nhượng thành công đã điều tra được là 228 trường hợp, trong đó chủ yếu là đất ở đô thị. Số liệu điều tra cụ thể như sau:
Theo số liệu điều tra thì đa số các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ tập trung tại một số khu vực có vị trí thuận lợi (giáp trục đường quốc lộ, đường giao thông, một số tuyến đường giao thông mới hình thành, khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại ...).
- Căn cứ kết quả khảo sát thực tế cho thấy, về cơ bản thì giá đất ở do UBND Tỉnh quy định thấp hơn từ 40%-60% so với giá đất ở chuyển nhượng thực tế trên thị trường, cụ thể:
+ Đối với khu vực trong khu dân cư ổn định có số lượng chuyển nhượng QSDĐ ở không nhiều nhưng nhìn chung giá chuyển nhượng thực tế thường cao hơn so với đơn giá quy định của UBND Tỉnh (có những khu vực cao hơn từ 150-180%), dẫn đến gặp nhiều khó khăn khi áp giá đền bù đất ở theo đơn giá quy định của UBND Tỉnh để thực hiện công tác bồi thường GPMB.
+ Đối với các khu đô thị (Khu đô thị Vựng Đâng phường Yết Kiêu, khu đô thị Cột 5- cột 8 phường Hồng Hà, phường Hồng Hải, khu đô thị Hà Khánh A, B, khu đô thị mới Cỏi Dăm, khu đô thị sân vườn Cái Dăm ...) có số lượng chuyển nhượng QSDĐ ở nhiều hơn, giá chuyển nhượng thực tế cao hơn so với giá quy định của UBND Tỉnh từ 180-200%.
- Đối với các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ ở qua công chứng, chứng thực tại phòng công chứng số 1, phòng công chứng Hạ Long và phòng công chứng Hưng Quảng thì hầu hết giá chuyển nhượng QSDĐ ghi trong hợp đồng chuyển nhượng đều thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế hoặc chỉ ghi bằng với đơn giá quy định của UBND Tỉnh (vì lý do các hộ muốn giảm mức nộp thuế thu nhập cá nhân và các khoản thuế khác).
- Đối với các loại đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở hầu như không có chuyển nhượng.
- Trong quá trình điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường tổ công tác của Thành phố đã gặp phải rất nhiều khó khăn do một số đối tượng cung cấp thông tin thiếu sự hợp tác, Thành phố chưa có cán bộ chuyên trách trong lĩnh vực khảo sát, xây dựng giá đất, việc ký chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian vừa qua chỉ thực hiện tại các phòng công chứng, không qua UBND phường nên dẫn đến khó xác định được đối tượng chuyển nhượng QSD đất.
Đất ở
a/ Vềkết cấu bảng giáđất
- Qua thực tế áp dụng trong năm 2010, 2011 việc phân chia các loại đường như trong Bảng giá đất năm 2011 là phù hợp với thực tế, dễ dàng áp dụng mức giá đất phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng giá các loại đất cho các dự án. Do vậy, về cơ bản kết cấu bảng giá đất vẫn giữ nguyên theo Quyết định 3838/2010/QĐ-UB ngày 22/12/2010 của UBND Tỉnh.
- Đề nghị gộp một số đoạn đường (trong cùng một tuyến đường) thành một do có điều kiện cơ sở hạ tầng như nhau và tránh những chênh lệch về mức giá đất trong cùng một tuyến đường (Ví dụ: Đường 18A mới đoạn từ cầu Trắng đến cầu Yên Lập, các hộ bám đường sắt đoạn từ thửa 1 tờ BĐ ĐC 128 đến cầu Yên Lập, …).
b/ Về điều chỉnh giá
Trong năm 2011, tình hình thị trường bất động sản tương đối ổn định, không có biến động lớn. Việc xây dựng bảng giá đất năm 2012 phải đảm bảo theo chủ trương chung của Chính phủ và UBND Tỉnh về kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội. Tuy nhiên, để giảm sự chênh lệch giữa mức giá trong Bảng giá đất do UBND tỉnh quy định với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường và phù hợp với lộ trình nâng cấp thành phố Hạ Long lên đụ thị loại I vào năm 2013 (Thành phố đang tập trung thực hiện chỉnh trang đụ thị, đầu tư nâng cấp mở rộng một số tuyến đường như: Đường Hạ Long, đường Đồng Đăng, đường 337 đoạn từ Loong Toòng đến cầu K67, đường Hậu Cần, đường Cao Thắng - Hà Khánh …). Do đó, UBND Thành phố đề nghị điều chỉnh tăng tổng thể mức giá đất ở trên toàn địa bàn Thành phố. Phương án điều chỉnh cụ thể như sau:
- Do bị khống chế bởi khung giá đất của Chính phủ nên việc xây dựng bảng giá đất năm 2012 phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là không thể thực hiện được. Mặt khác, trong bảng giá đất năm 2011, Thành
phố đó đề xuất điều chỉnh tăng giá đất ở tại vị trí có lợi thế nhất lên mức tối đa của khung giá đất (36.000.000đ/m2). Do đó, các vị trí còn lại sẽ được điều chỉnh cho phù hợp theo từng vị trí (về cơ sở hạ tầng, điều kiện sinh lời …) so với mức tối đa của khung giá đất.
- Rà soát lại những vị trí bất hợp lý, vị trí mới được đầu tư nâng cấp về cơ sở hạ tầng, các vị trí giáp ranh chưa phù hợp và điều chỉnh tăng toàn bộ các mức giá trong Bảng giá từ 10% - 20% (Trừ những vị trí cá biệt cụ thể tăng > 20% để đảm bảo cân đối giữa các vị trí trên cùng một tuyến đường).
- Không điều chỉnh giá đất ở tại các khu tái định cư đang triển khai dở dang việc bố trí tái định cư do công tác GPMB chưa dứt điểm.
c/ Vềbổsung các vịtrí mới
- Bổ sung giá đất tại các khu QH tái định cư đó được UBND tỉnh phê duyệt, các khu vực mới được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng (Khu TĐC khu 6 phường Cao Xanh, Khu dân cư tự xây và TĐC cho các dự án phía đông Thành phố tại phường Hà Khánh, Khu QH Âu Tầu phường Tuần Châu …).
- Bổ sung các điểm ngắt đoạn đường để xác định điểm phân định mức giá cụ thể cho từng đoạn đường (Bên trái tuyến hết thửa 165 tờ BĐĐC 67; Bên phải tuyến hết thửa 2 tờ BĐ ĐC 104 ...).
- Bổ sung giá đất tại những khu vực đất chưa sử dụng (bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây) để phục vụ cho công tác lập hồ sơ xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (xác định mức phạt). Giá đất chưa sử dụng được xác định bằng 70% giá của thửa đất ở liền kề hoặc thửa đất ở gần nhất (Giá đất chưa sử dụng chỉ để phục vụ cho việc lập hồ sơ xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, không áp dụng cho các công việc khác).
(Các mức điều chỉnh, bổ sung, lý do điều chỉnh bổ sung về đất ở tại
từng vị trí cụ thể được thể hiện trong Bảng giá đất dự thảo cho năm 2012 trên địa bàn 20 phường gửi kèm theo)
Đất nông nghiệp
Qua điều tra, khảo sát giá đất nông nghiệp trên địa bàn Thành phố tương đối ổn định và sát với thực tế. Do đó, UBND Thành phố không đề xuất điều chỉnh bảng giá đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản chỉ đề xuất điều chỉnh tăng giá đất trồng cây hàng năm lên 2.000 đồng/m2.
Như vậy ta có thể thấy rõ dù là ở đâu thì giá đất không có giảm chỉ có thể tăng hoặc bình ổn.