4. Yêu cầu của đề tài
3.7. xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý
đất đai và định giá đất thành phố Hạ Long
Sau khi điều tra thực địa và quá trình thu thập số liệu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tôi thấy rằng công tác quản lý đất đai của thành phố Hạ Long còn nhiều bất cập, giá đất thị trường có sự chênh lệch khá cao so với giá đất quy định của Nhà nước. Khi người dân đi thực hiện nghĩa vụ đóng thuế khi làm hồ sơ đất đai lại kê khai giá gần với giá quy định của Nhà nước. Chính vì vậy công tác quản lý đất đai lại càng khó khăn hơn. Vì vậy, để công tác xác định giá đất được sát với giá thị trường tôi xin đưa ra một số giải pháp như sau:
- Ngay từ khi tổ chức quy hoạch tổng thể, chi tiết cầu, đường, khu đô thị mới v.v. Nhà nước cần quan tâm đến những vị trí đắc địa, đất dọc hai bên đường, đất tại các khu trung tâm…Đồng thời, trong quá trình triển khai tổ chức thi công ưu tiên huy động mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư cơ sở hạ tầng, Nhà nước cần quan tâm tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, quản lý toàn bộ đất đai tại những khu vực, vị trí đắc địa và sau đó tiến hành tổ chức đấu thầu công khai từng hạng mục công trình đầu tư cơ sở hạ tầng.
- Toàn bộ số tiền chênh lệch (siêu lợi nhuận) do việc tăng giá trị đất, tăng giá cả đất sẽ được thu về ngân sách nhà nước. Một phần trong nguồn thu đặc biệt này, kiến nghị sẽ dùng đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp - cho thuê, xây dựng nhà ở cho người tái định cư, đảm bảo thực hiện tốt chính sách an sinh xã hội của Đảng và Nhà nước.
- Những nhà đầu tư có đất mà kéo dài thời gian xây dựng, không có vốn để đầu tư thì phải thu hồi. Tất cả hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản phải thu thuế chuyển nhượng và thuế lợi tức để tránh thất thu cho ngân sách và ngăn chặn đầu cơ.
- Cần đẩy nhanh tốc độ giải quyết công việc tại các cơ quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải quyết hồ sở của người dân khi đến cơ quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục.
- Trên các đoạn đường cần chia nhỏ từng đoạn để phân loại vị trí và giá đất cho cụ thể hơn, sẽ đúng với thực tế hơn.
- Bên cạnh đó các cơ quan chức năng còn phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai đi vào cuộc sống thực tế thông qua công tác hoàn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai còn thiếu như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác thanh tra kiểm tra việc thực hiện pháp luật về đất đai, kiên quyết xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Phối hợp chặt chẽ với các cơ quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai và tiếp cận, giao lưu trực tuyến và giải đáp các vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật trong mỗi cá nhân.
-Cần có sự phối hợp nhịp nhàng giữa các ban ngành như: ngành giao thông, ngành Tài nguyên và Môi trường, UBND các cấp, ban quản lý dự án, ban bồi thường giải phóng mặt bằng trong công tác quản lý và sử dụng đất đai tại địa phương.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
Trong suốt quá trình nghiên cứu, tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, tôi có một số kết luận như sau:
1. Trong những năm qua, trên địa bàn thành phố Hạ Long tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh và giá đất có sự biến động tương đối lớn. Vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập trong đó giá đất là một trong những nguyên nhân gây nên những khó khăn vướng mắc trong việc thực hiện các chính sách pháp luật liên quan đến đất đai.
2. Giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn khá nhiều so với giá đất do Nhà nước quy định, đặc biệt ở những vị trí có điều kiện thuận lợi về cơ sở hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm trong khu trung tâm, thì sự chênh lệch giữa giá thực tế và giá do Nhà nước quy định càng cao. Việc giá đất ở thực tế hiện nay quá cao không phản ánh đúng giá trị thực đất đai trong sự phát triển kinh tế của nước ta cũng như chưa thực sự phù hợp với mức thu nhập của người dân.
Sự chênh lệch giữa giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định gây khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong việc thực hiện các chính sách liên quan như: công tác giải phóng mặt bằng thu hồi đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, việc định giá tài sản về nhà đất phục vụ cho công tác thi hành án v.v.
3. Giá đất ở các khu vực khác nhau thì có sự biến động và chênh lệch giá khác nhau. Giá đất ở khu vực trung tâm thường cao hơn giá đất ở khu vực giáp ranh, giá đất ở những tuyến phố chính và giá đất ở các khu vực có khả năng sinh lời sẽ cao hơn những khu đất không có khả năng sinh lời và địa thế tốt.
4. Giá đất trên địa bàn thành phố Hạ Long phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: yếu tố vị trí, mặt tiền của thửa đất, thu nhập của người dân, khả năng sinh lợi. Trong đó yếu tố vị trí là yếu tố có ảnh hưởng sâu sắc nhất tới giá chuyển nhượng của thửa đất. giá cả thị trường có mối quan hệ khăng khít với giá đất do nhà nước quy định và giá thị trường thì luôn cao hơn giá quy định của nhà nước và trong nhiều trường hợp giá thị trường có ý nghĩa chính trong các giao dịch về đất đai tại thành phố Hạ Long.
- Những đường có khả năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí của thửa đất mang lại khả năng sinh lời cao và ổn định dẫn đến nhu cầu của người mua cao, tiếp đến là các yếu tố về hình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường sống;
- Các tuyến đường có mục đích chính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau đó là hình thể, diện tích;
- Những thửa đất trong ngõ (nhỏ hơn 2 m) của các đường này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và độ sâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, môi trường tự nhiên và xã hội.
5. Người dân thường xuyên quan tâm, tiếp cận với bảng giá đất hàng năm của Nhà nước nhưng đều không đồng ý với bảng giá đất hàng năm của Nhà nước và lý do được đưa ra là thấp hơn so với giá thị trường. Người dân nhận thức rõ quyền lợi và giá trị của thửa đất nếu được Nhà nước công nhận quyền sử dụng thửa đất đó.
2. Kiến nghị
Qua quá trình điều tra, tìm hiểu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, xuất phát từ thực trạng công tác quản lý đất đai nói chung và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói riêng trên địa bàn thành phố tôi xin đưa ra một số kiến nghị sau:
- Cần thường xuyên theo dõi biến động về giá thị trường để có biện pháp quản lý giá đất cũng như thị trường nhà đất hợp lý. Khi giá tăng cao quá cần điều chỉnh giá Nhà nước cho phù hợp để sát với giá thị trường.
- UBND Tỉnh cần có biện pháp cân đối cung - cầu về sử dụng đất để tránh tình trạng cầu vượt quá cung làm cho giá đất bị đẩy lên cao.
- Từng bước hoàn thiện cơ chế chính sách đất đai nói chung và thị trường bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển của nền kinh tế thị trường.
- UBND Tỉnh cần tăng thêm nguồn lực cho cơ quan quản lý đất đai để các cơ quan này có thể làm việc tốt hơn. Để thực hiện yêu cầu đặt ra trong giai đoạn hiện nay là phải có một thị trường đất đai công khai, minh bạch, được tổ chức quản lý chặt chẽ.
- Giá quy định hiện tại của UBND tỉnh Quảng Ninh còn chênh lệch nhiều so với giá thị trường, vì vậy cần phải điều chỉnh giá quy định về sát hơn với giá thị trường.
- UBND thành phố tổ chức đào tạo cán bộ có kiến thức chuyên môn trong công tác định giá đất và quản lý thị trường bất động sản.
- Nâng cao hiệu quả quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai và công tác quản lý đất đai của Nhà nước.
- Để có một thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán cần thành lập một cơ quan chuyên môn hoạt động trong lĩnh vực giá đất. UBND thành phố phối hợp các cơ quan chuyên môn mở sàn giao dịch bất động sản và các dịch vụ môi giới nhà đất (dưới sự quản lý của cơ quan chuyên môn) để công khai và niêm yết giá đất.
- Cần nghiên cứu việc áp dụng công nghệ thông tin vào việc định giá đất trên cơ sở tổng hợp mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài chính (2003), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
2. Bộ Tài chính (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
3. Nguyễn Văn Bình, Lê Thị Hoài Phương (2010),Ứng dụng GIS để xây dựng cơ sởdữliệu giá đất theo vị trí phục vụthị trường bất dộng sản tại
phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu, thành phố Đã Nẵng, Đại học Nông Lâm Huế.
4. Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
5. Chính phủ (2007), Nghi định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
6. Chính phủ (2004).Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm
2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
7. Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Nghị định
số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2003.
8. Nguyễn Ngọc Đoan (2010), Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn Quận
Long Biên, thành phố Hà Nội,Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp. 9. Trần Đăng Hướng (2010),Nghiên cứu thành lập bản đồ vùng giá trị đất
đai trên cơ sở ứng dụng GIS (thử nghiệm tại phường Trung Hòa, quận
CầuGiấy, thành phố Hà Nội, Đại học Quốc gia Hà Nội.
11. Hoàng Văn Hùng, Tạ Ngọc Long, Trịnh Hữu Liên (2013). Xây dựng và phát triển cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ công tác định giá và quản lý đất đai phường Ngô quyền, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Tạp chí Khoa Học Đất. 5: 56-62.
12. Trịnh Hữu Liên (2010), Nghiên cứu cơ sở khoa học và phương pháp
xây dựng vùng giá trị đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường
13. Liên Bộ (2010). Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày
08 tháng 01 năm 2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài
chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định và ban hành bảng giá đất, điều
chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
14. Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai
phục vụ quản lý đất đai và định giá đất, Nhà xuất bản Nông Nghiệp.
15. Trịnh Hữu Liên, Trần Văn Điền, Hoàng Văn Hùng (2013). "Lý luận và thực tiễn phân vùng cấp hạng đất đô thị theo giá đất trên cơ sở ứng dụng công nghệ GIS thử nghiệm trên địa bàn xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên". Tạp chíKhoa học đất. 42: 101-105.
16. Nguyễn Thị Loan (2010), Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và
thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định
giá đất tại khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên, Báo cáo luận văn thạc sỹ năm 2011, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
17. Đỗ Văn Minh (2011), Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin
đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất hàng loạt tại khu vực trung tâm thành phố Việt Trì- tỉnh Phú Thọ, Luận văn
thạc sĩ khoa học nông nghiệp.
18. Trương Thành Nam (2011),Ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở đô thị tại Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, Luận văn thạc sĩ Quản lý đất đai.
19. Phùng Văn Nghệ (2005),Những vấn đề kinh tế trong thị trường bất động
20. Lê Thị Phương, (2010), Tìm hiểu giá đất ởvà các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở trên địa bàn quận Đống Đa, thành phốHà Nội, Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp.
21. Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai 2003.
22. Phòng TN và MT thành phố Hạ Long (2013). Báo cáo kết quả thực hiện
nhiệm vụ công tác năm 2013, phương hướng nhiệm vụ công tác năm 2014.
23. Nguyễn Đồng Thanh (2010), Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010-2011,Luận văn tốt nghiệp Đại học Nông lâm Bắc Giang.
24. Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), Thị trường bất động
sản,Nhà xuất bản Nông nghiệp.
25. Vũ Anh Tuấn và CS (2007),Kinh tế chính trị Mác - Lenin,Nhà xuất bản Tổng hợp.
26. Sở TNMT tỉnh Quảng Ninh (2012).Văn bản số1232/TNMT ngày 28/5/2012 của Sở Tài nguyên và Môi trường “V/v triển khai công tác điều tra, khảo
sát và xây dựng bảng giá các loại đất năm 2013
27. Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh (2011). Quyết định số 4166/2011/QĐ-
UBND ngày 26 tháng 12 năm 2011 của UBND tỉnh Quảng Ninh về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2012
28. Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh (2011),Chuyên đề quy hoạch sử dụng đất đai năm 2011- 2015 tỉnhQuảng Ninh.
29. Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh (2011), Kế hoạch số 1992/KH-UBND ngày 10/5/2012của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v xây dựng bảng giá đất năm
2013 tại các địa phương trên địa bàn tỉnh.
30. Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2012), "Nghiên cứu một số ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011", Tạp chí KH và CN -ĐHTN.98(10): 69-74.