4. Yêu cầu của đề tài
3.5.4.Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất
Hình 3.9: Tương quan giữa yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất (dựa trên phân tích MDS)
Qua kết quả trên ta thấy các câu hỏi: có đồng ý với giá đất hàng năm của Nhà nước không?; có tiếp cận với văn bản của Nhà nước về giá đất và chỉ tiêu giá đất qui định của Nhà nước không? Có quan hệ biện chứng với giá đất, qua nghiên cứu trên cũng cho thấy tại các địa bàn nghiên cứu của thành phố Hạ Long đều thể hiện giá đất do nhà nước quy định và giá đất do thị trường quyết định đều tăng hoặc giảm tỉ lệ thuận với nhau. Điều đó chứng tỏ những hộ gia đình được chọn điều tra mà thường xuyên tiếp cận với các văn bản của Nhà nước về giá đất sẽ hiểu rõ giá đất hàng năm Nhà nước đưa ra vào thời điểm nào và mức giá như thế nào so với thị trường. Tuy nhiên có trên 70% số hộ gia đình được điều tra là không đồng ý với giá đất qui định hàng năm của Nhà nước và lý do được đưa ra là thấp hơn, chưa sát với giá thị trường.
Trong nhóm yếu tố pháp lý có một yếu tố khác được điều tra đó là yếu tố pháp lý liên quan đến thửa đất. Có 4 nhóm tình trạng pháp lý liên quan đến thửa đất được đưa ra để điều tra thì 2 nhóm được người dân đánh giá cao hơn cả đó là trường hợp có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định của pháp luật, nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trường hợp thứ 2 là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong đó trường hợp thứ 2 được đánh giá cao nhất chiếm 85% tổng số hộ điều tra. Điều đó chứng tỏ người dân nhận thức rõ quyền lợi và giá trị của thửa đất nếu được Nhà nước công nhận quyền sử dụng thửa đất đó.
Số liệu điều tra tổng hợp tất cả các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất được xử lý trên phần mềm XLSTAT version 2014 đã thể hiện mối quan hệ giữa các yếu tố cần xác định. Các yếu tố có mối quan hệ với nhau, quyết định đến giá đất ở.
Factor loadings (axes F1 and F2: 37,15 %) Giá thị trường Giá Nhà nước Tính pháp lý Tiếp cận VBPQ Đồng ý với giá đất NN Bất động sản gắn liền Gần CTCC Khoảng cách đến đường Vị trí Hình thể Diện tích Thu nhập Trình độ Nghề nghiệp Tuổi
Hình 3.10: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long năm 2014
Qua kết quả trên ta thấy, các yếu tố có mối quan hệ và tác động đến giá đất ở được chia làm 3 nhóm:
- Nhóm 1: Tương quan mật thiết giữa giá đất với vị trí thửa đất, khoảng cách đến đường (mặt tiền), thu nhập của người dân v.v. có môi quan hệ mật thiết lớn nhất với giá đất tại 3 phường của thành phố Hạ Long.
- Nhóm 2: Tương quan khá mật thiết với các yếu tố gần công trình công cộng, bất động sản gắn liền với đất, tính hợp pháp của thửa đất, diện tích thửa đất.
- Nhóm 3: Nhóm có ảnh hưởng mang tính ngoại biên đến giá đất tại khu vực nghiên cứu là: hình thể thửa đất, nghề nghiệp của dân cư sống tại đó, trình độ dân trí và phố biến thông tin văn bản liên quan đến giá đất.
Qua tổng kết các nghiên cứu trên cũng cho thấy giá cả thị trường có mối quan hệ khăng khít với giá đất do nhà nước quy định và giá thị trường thì luôn cao hơn giá quy định của nhà nước và trong nhiều trường hợp giá thị trường có ý nghĩa chính trong các giao dịch về đất đai tại thành phố Hạ Long.