Bảo đảm trong hoạt động tín dụng bằng thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của người vay. Tuy nhiên, trong quá trình nhận tài sản để đảm bảo
GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh SVTH: Lê Thị Kim Trinh
cho khoản vay, vẫn có thể tiềm ẩn những rủi ro nhất định. Ví dụ, như việc chủ sở hữu tài sản có thể dùng tài sản để đảm bảo việc thực hiện nhiều nghĩa vụ lớn hơn giá trị của tài sản bảo đảm mà ngân hàng không biết, hay trường hợp tài sản không thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Chính vì vậy, để bảo vệ quyền lợi của bên nhận bảo đảm pháp luật quy định về việc đăng ký giao dịch bảo đảm.
Theo khoản 1 điều 2 Nghị định 83/2010/NĐ-CP thì đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Pháp luật về giao dịch bảo đảm của các nước đều thừa nhận giao dịch bảo đảm được đăng ký mang ý nghĩa công bố quyền lợi của bên bảo đảm đối với bên thứ ba và tất cả những ai xác lập giao dịch liên quan đến tài sản bảo đảm đã được đăng ký.
Việc đăng ký hợp đồng thế chấp tài sản có ý nghĩa xác định thứ tự ưu tiên thanh toán cho các bên nhận bảo đảm trong cùng trường hợp có nhiều người cùng nhận thế chấp đối với cùng một tài sản thế chấp, mặt khác thông qua cơ quan đăng ký các chủ thể có nhu cầu có thể tìm hiểu các thông tin có liên quan đến tài sản mà mình quan tâm do đó việc đăng ký hợp đồng thế chấp tài sản là vấn đề bắt buộc khi có đủ các yếu tố vật chất cũng như các quy định cần thiết của pháp luật.
Trong một số trường hợp, đăng ký giao dịch bảo đảm là điều kiện làm phát sinh hiệu lực của giao dịch bảo đảm. Điểm c khoản 1 điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm quy định: “ Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp”.
So với những quy định cũ trước đây thì việc thế chấp phải được đăng ký, nếu bất động sản có đăng ký quyền sở hữu (Khoản 2, Điều 347 Bộ luật dân sự 1995). Nghị định 08/2000/NĐ-CP hướng dẫn về việc đăng ký giao dịch bảo đảm, các trường hợp buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến thế chấp bao gồm: Việc cầm cố thế chấp tài sản mà pháp luật buộc phải đăng ký quyền sở hữu; việc cầm cố thế chấp tài sản tuy luật không buộc phải đăng ký quyền sở hữu nhưng các bên thỏa thuận bên cầm cố, bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản bảo đảm; Việc cầm cố thế chấp một tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ; các trường hợp khác theo
GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh SVTH: Lê Thị Kim Trinh
quy định của pháp luật. Hầu hết các bất động sản đều phải đăng ký quyền sở hữu (trừ một số bất động sản gắn liền với đất như rừng trồng, vườn cây lâu năm…). Vì vậy, đa số các hợp đồng thế chấp bất động sản thuộc loại phải đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không còn bắt buộc đăng ký đối với nhiều đối tượng như trước. Cụ thể, theo điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm và quy định tại điều 3 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm thì các trường hợp đăng ký chủ yếu là các hợp đồng thế chấp tài sản:
- Thế chấp quyền sử dụng đất
- Thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng - Thế chấp tàu bay
- Thế chấp tàu biển
- Các trường hợp khác nếu pháp luật có quy định
Những trường hợp nêu trên nếu không thực hiện việc đăng ký theo quy định thì hợp đồng thế chấp tài sản sẽ không có hiệu lực. Ngoài những trường hợp bắt buộc này thì cá nhân, tổ chức có quyền tự thỏa thuận để yêu cầu cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm thực hiện đăng ký những hợp đồng thế chấp tài sản khác35.
2.4.1 Thẩm quyền đăng ký hợp đồng thế chấp tài sản
Theo quy định tại điều 47 Nghị định 83/2010/NĐ-CP và quy định sửa đổi ở khoản 1, điều 1 Nghị định 05/2012/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm, trợ giúp pháp lý, luật sư, tư vấn pháp luật thì những cơ quan có thẩm quyền đăng ký hợp đồng thế chấp tài sản bao gồm:
- Cục Hàng không Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải thực hiện đăng ký thế chấp tàu bay.
- Cơ quan đăng ký tàu biển Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải thực hiện đăng ký về thế chấp tàu biển
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài Nguyên Môi Trường quận,
GVHD: Lê Huỳnh Phương Chinh SVTH: Lê Thị Kim Trinh
huyện, thị xã, thành phố tỉnh thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư Pháp thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản, trừ tàu bay, tàu biển và các tài sản khác không thuộc thẩm quyền đăng ký của các cơ quan trên.
Theo quy định Nghị định 83/2010/NĐ-CP thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất.
Theo thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT có hiệu lực từ ngày 15 tháng 01 năm 2012 của Bộ Tư Pháp Và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì thẩm quyền đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là:
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh) nơi có đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của tổ chức trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt nam; cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã , thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.