Hiện nay trên toàn địa bàn thành phố việc chuyển quyền sử dụng đất đô thị diễn ra hết sức phức tạp nhưng nó vẫn đang được UBND thành phố phối hợp với các cơ quan dần đi vào nề nếp.
Trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất và các quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai quy định. UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số
24/2014/QD- UBND ngày 20/6/2014 quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được Luật Đất đai 2013 và các nghị định của Chính phủ
giao vềđăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang
đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội. Quyết định ban hành đã tháo gỡ vướng mắc khó khăn cho các chủ sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất cũng như trong việc cấp GCNQSDĐ lần đầu góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Thành phố Hà Nội đã giải phóng mặt bằng thực hiện một số dự án đầu tư
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 24
Tập trung giải quyết các vấn đề khó khăn phức tạp tái định cư, hậu giải phóng mặt bằng. Tập trung triển khai và xây dựng các khu tái định cư tập trung của thành phố với khả năng bố trí tái định cư phục vụ công tác tái định cư cho cac dự
án. Bổ sung quỹ nhà đất thành phốđể phục vụ công tác giải phóng mặt bằng một số quận.
Năm 2014, Ủy ban nhân dân các quận, huyện, thị xã đã cấp được 3.815 Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân, đạt 68,5%. Trên địa bàn quận, huyện, thị xã đã cấp được 1.249.513/1.457.478 thửa đất, đạt 85,7% tổng số thửa
đất; đạt 99,61% đối với các trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện và đã kê khai cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định của pháp luật.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 25
CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội
2.2. Phạm vi nghiên cứu
Nhằm thể hiện được sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế sau khi thành phố Hà
Đông, tỉnh Hà Tây sát nhập vào thành phố Hà Nội và sự phát triển của thị trường bất động sản tác động đến việc thực hiện các quyền của các chủ sử dụng đất trên
địa bàn quận.
Đề tài nghiên cứu tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội. Qua điều tra sơ bộ địa bàn nghiên cứu, các chủ sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông chủ yếu thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp bằng quyền sử dụng đất và nhóm đất chủ yếu là đất ở do vậy phạm vi đề tài tập trung chủ yếu vào các quyền cụ thể sau: chuyển nhượng; thừa kế, tặng cho; thế chấp bằng quyến sử dụng đất ở
Đề tài nghiên cứu tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận Hà Đông từ năm 2010 – 2014.
2.3. Nội dung nghiên cứu
2.3.1. Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hà Đông. 2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông. 2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông.
2.3.3. Đánh giá thực hiện các quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2010 – 2014 trên địa bàn quận Hà Đông. giai đoạn 2010 – 2014 trên địa bàn quận Hà Đông.
- Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
- Tình hình thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ở
- Tình hình thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn quận Hà Đông.
2.4. Phương pháp nghiên cứu
2.4.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 26
độ thuỷ văn, tài nguyên thiên nhiên...
- Thu thập số liệu vềđiều kiện kinh tế - xã hội: dân số, lao động, tình hình sản xuất của các ngành...
- Thu thập các tài liệu liên quan đến đề tài gồm: tài liệu về bản đồ hiện trạng sử dụng đất, báo cáo phát triển kinh tế - xã hội năm 2010 – 2014, sổ biến
động đất đai, báo cáo quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2020 và các văn bản pháp luật, chính sách có liên quan đến việc thực hiện quyền sử dụng đất trên
địa bàn nghiên cứu.
Các số liệu tài liệu thứ cấp được thu thập từ các phòng ban trong quận, các sở ban ngành trong tỉnh, các nghiên cứu từ trước.
2.4.2. Phương pháp chọn điểm
Việc điều tra được xác định theo hệ thống phân loại về: loại hình điều tra,
đối tượng điều tra, nội dung điều tra đểđiều tra bao quát và đầy đủ cả quy mô và nội dung đề tài đặt ra. Trong nội dung nghiên cứu đề tài, đểđánh giá khách quan
được việc thực hiện quyền của các chủ sử dụng đất chọn thí điểm 03 phường tại các vùng khác nhau một phường ở trung tâm quận Hà Đông, một phường ở gần trung tâm quận, một phường ở xa trung tâm quận Hà Đông. Với tiêu chí trên nội dung nghiên cứu chọn 03 phường cụ thể như sau:
- Phường Nguyễn Trãi: là phường nằm ở trung tâm quận Hà Đông
- Phường Kiến Hưng: là phường nằm phía Đông quận Hà Đông, giáp trung tâm quận có quốc lộ 70A chạy qua
- Phường Phú Lương: là phường trước đây được tách từ huyện Thanh Oai
2.4.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều tra trực tiếp thông qua bộ câu hỏi có sẵn và điều tra bổ sung từ thực địa.
Qua nghiên cứu điều tra sơ bộ địa bàn nghiên cứu và căn cứ vào diện tích, tình hình thực tế từng địa bàn nghiên cứu. Trong giai đoạn điều tra phát hành 160 phiếu điều tra.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 27
phạm vi điều tra là tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất ở; giai đoạn điều tra là từ năm 2010 – 2014. Đồng thời điều tra thực trạng giấy tờ về quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển quyền và tình hình thực hiện đăng ký kê khai hồ sơ khi thực hiện chuyển quyền trên địa bàn quận.
Tại mỗi địa bàn điều tra, căn cứ vào diện tích đất ở của từng địa phương tiến hành điều tra với số phiếu khác nhau. Đối với phường gần trung tâm quận Hà
Đông là phường Nguyễn Trãi với diện tích đất ở 14,11 ha đồng thời số lượng thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất ít nên tiến hành điều tra 30 hộ gia đình, cá nhân; Đối với các phường nằm ở gần trung tâm quận như phường Kiến Hưng với diện tích đất ở 88,99 ha tiến hành điều tra 60 hộ gia đình, cá nhân. Phường Phú Lương với vị trí xa trung tâm quận Hà Đông là một xã được tách từ huyện Thanh Oai trước đây, diện tích đất ở lớn 164,76 ha tiến hành điều tra 70 hộ gia đình, cá nhân.
2.4.4. Phương pháp so sánh, tổng hợp số liệu
Sử dụng để so sánh, tổng hợp các nguồn tài liệu, số liệu có liên quan đến báo cáo, nhằm tìm hiểu các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn quận qua từng thời điểm cụ thể, qua đó đánh giá việc thực hiện các quyền của các chủ sử dụng đất và đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền của các chủ sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông.
2.4.5. Phương pháp thống kê xử lý số liệu
Phương pháp này sử dụng để thống kê xử lý toàn bộ số liệu từ các đối tượng
được điều tra theo từng chỉ tiêu. Các số liệu được thống kê, xử lý, tính toán với sự
hỗ trợ của phần mềm excel. Trên cơ sở số liệu đó phân tích đánh giá các đặc trưng tiêu biểu của từng dự án trên từng vị trí, địa bàn và khu vực.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 28
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vị trí địa lý
Quận Hà Đông có toạđộđịa lý 20059’ vĩđộ Bắc, 105045’ kinh Đông, nằm dọc 2 bên quốc lộ 6 từ Hà Nội đi Hoà Bình cách trung tâm Thành phố Hà Nội 13 km về phía Tây, có diện tích tự nhiên 4.833,66 ha. Gồm 17 đơn vị hành chính phường, có ranh giới tiếp giáp như sau:
- Phía Bắc giáp huyện Từ Liêm; Quận Thanh Xuân - Phía Nam giáp huyện Thanh Oai; Huyện Chương Mỹ
- Phía Đông giáp huyên Thanh Trì; - Phía Tây giáp huyện Hoài Đức.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 29
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Hà Đông nằm trong vùng đồng bằng nên có địa hình đặc trưng của vùng bằng phẳng, độ chênh địa hình không lớn, biên độ cao trình nằm trong khoảng 3,5m – 6,8m. Địa hình thành phố chia ra làm 3 khu vực chính:
- Khu vực Bắc và Đông sông Nhuệ; - Khu vực Bắc sông La Khê;
- Khu vực Nam sông La Khê ;
Với đặc điểm địa hình bằng phẳng quận Hà Đông có điều kiện thuận lợi trong thực hiện đa dạng hoá cây trồng vật nuôi, luân canh tăng vụ, tăng năng suất. Tuy vậy cũng cần củng cố hệ thống kênh mương để chủ động trong việc tưới và tiêu để nâng cao hiệu quả kinh tế trong sản xuất nông nghiệp.
3.1.1.3. Khí hậu
Quận Hà Đông nằm trong nền chung của khí hậu miền bắc Việt Nam và nằm trong vùng tiểu khí hậu đồng bằng Bắc Bộ với các đặc điểm như sau :
- Chếđộ khí hậu của vùng đồng bằng sông Hồng, chịu ảnh hưởng của gió biển, khí hậu nóng ẩm và có mùa lạnh do ảnh hưởng của gió mùa Đông Bắc, với nhiệt độ trung bình năm là 230C, lượng mưa trung bình 1700mm - 1800mm.
- Chế độ nhiệt : nhiệt độ trung bình năm dao động từ 23,10C - 23,30c tại trạm Hà Đông. Mùa lạnh từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau và có nhiệt độ trung bình thấp nhất là 13,60C. Mùa nóng từ thang 4 đến tháng 10, nhiệt độ trung bình thường trên 260C, tháng nóng nhất là tháng 7.
- Chế độ ẩm: độ ẩm tương đối trung bình từ 83 - 85%. Tháng có ẩm độ
trung bình cao nhất là tháng 3, tháng 4(87 - 89%), các tháng có độ ẩm tương đối thấp là các tháng 11, tháng 12 (80 - 81%).
- Chế độ bức xạ: hàng năm có khoảng 120 - 140 ngày nắng với tổng số
giờ nắng trung bình tại trạm của quận là 1.617 giờ. Tuy nhiên số giờ nắng không phân bốđều trong năm, mùa Đông thường có những đợt không có nắng kéo dài 2 - 5 ngày, mùa Hè số giờ nắng trên ngày cao.
- Chế độ mưa: lượng mưa phân bố không đều, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 chiếu khoảng 85 - 90% tổng lượng mưa trong năm và mưa lớn thường
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 30
tập trung vào các tháng 6, 7, 8. Mùa khô thường diễn ra từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau chiếm 10 - 15% lượng mưa cả năm và thường chỉ có mưa phùn, tháng mưa ít nhất là tháng 12, tháng 1 và tháng 2.
3.1.1.4. Thuỷ văn
Sông Nhuệ và sông La Khê là 2 con sông ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp và tiêu thoát nước khu vực quận. Theo tính toán của Viện Quy hoạch Thuỷ
Lợi- Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn và kết quả tính toán mực nước sông Nhuệ gần đây của trường đại học Thuỷ Lợi thì tương lai mực nước sông Nhuệ sẽ còn cao hơn nhiều so với mực nước hiện nay. Kết quả tính toán và thực
đo như sau :
- Nước mặt : hiện nay cốt mặt nước sông Nhuệ mùa lũ thường có cốt
≥5,600m luôn cao hơn cốt tự nhiên 5,0 ÷ 5,6m. Vì vậy về mùa mưa nơi nào chưa san lấp tôn cao thường bị úng ngập nặng.
- Nước ngầm : mực nước ngầm có áp về mùa mưa(từ tháng 3 đến tháng 9) thường gặp ở cốt (-9m) đến (-11m) ; mùa khô (từ tháng 9 đến tháng 3 năm sau) thưởng ở cốt từ (-10m) đến (-13m). Còn nước ngầm mạch nông không áp thường cách mặt đất từ 1 - 1,5m.
3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên * Tài nguyên đất: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Điều kiện thổ nhưỡng đất đai của quận Hà Đông chủ yếu là đất thịt, thịt nhẹ và đất bãi bồi dọc theo sông Đáy.
Nằm trong vùng đồng bằng của Hà Nội, Hà Đông có các loại đất chính như sau:
- Đất phù sa được bồi (Pb) diện thích là 261 ha chiếm khoảng 10% tổng diện tích đất nông nghiệp, phân bố các vùng ngoài đê sông Đáy, tập trung chủ
yếu tại các phường Biên Giang và Đồng Mai.
- Đất có màu nâu tươi đến nâu thẩm, theo số liệu phân tích loại đất này có phản ứng gần trung tính, thành phần cơ giới thịt nhẹ ( tỉ lệ cấp hạt sét <0,002mm, tầng mặt dưới 10%). Hàm lượng mùn nghèo (0.56% và 1.03%) và có xu hướng giảm theo chiều sâu phẫu diện. Đạm lân tổng số đều ở mức nghèo, kali tổng số
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 31
giàu (đạm 0.075%, lân 0.08%, kali 1,12%), lân dễ tiêu thấp (dưới 3mg/100g đất) kali dễ tiêu khá (trên 10g/100g đất). Trong thành phần cation trao đổi thì hàm lượng Ca++ cao (>12mg/100g đất), magiê thấp (<2,5mg/100g đất).
- Đây là vùng đất có nhiều tiềm năng phát triển kinh tế hàng hoá (cây ăn quả, rau xanh). Hiện nay mới bắt đầu thực hiện sản xuất, chuyển đổi cơ cấu cây trồng một số khu vực.
- Đất phù sa không được bồi (P) diện tích là 1049 ha chiếm 37,4% diện tích đất nông nghiệp phân bố rộng khắp theo các dải đê chính của sông Nhuệ và sông Đáy tập trung chủ yểu ở các phường Dương Nội, Đồng Mai và phân bố rải rác tại các phường Phúc La, Vạn Phúc, Kiến Hưng, Yên Nghia, Phú Lãm.
- Đât có màu nâu tươi, hình thái phổ diện khá đồng nhất. Theo số liệu phân tích, đất có phản ứng ít chua ở tầng mặt, càng xuống dưới sâu PH (KCL) càng tăng. Hàm lượng mùn trung bình (1,6%), lân khá ( 0.17%), kali cao (1,58%), ka li dể tiêu khá (16mg/100g đất) , lân dễ tiêu thấp (1,18mg/100g đất).
- Đất phù sa gley (Pg) diện tích chiếm 1472 ha chiếm 52,5 % diện tích đất nông nghiệp của Thành phố phân bố ở vùng có địa hình thấp ngập nước trong thời gian dài, mực nước ngầm nông. Đất phù sa gley tập trung chủ yếu tại ba phường Phú Lương, Yên Nghĩa, Kiến Hưng và một phần phân bố tại các phường Dương Nội, Phú Lãm, Hà Cầu, Vạn Phúc. Do phân bố ởđịa hình thấp, bị ngập nước trong thời gian dài, mực nước ngầm nông, nền đất thường bị gley từ trung bình đến mạnh.
* Tài nguyên nước - Tài nguyên nước mặt :
Sông Nhuệ nối với sông Hồng tại cống Chèm (Hà Nội), đoạn chảy qua