địa bàn nghiên cứu
Theo quy định tại Quyết định 24/2014/QĐ- UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được Luật Đất đai 2013 và các nghị định của Chính phủ giao về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (Không thuộc đất công) sang
đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội. Hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của quận.
Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng
đất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định tại Thông tư số 156/2013/TT- BTC ngày 06/11/2013 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật quản lý thuế và nghị định số 83/2013/NĐ- CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ và Thông tư số 119/2014/TT- BTC ngày 25/8/2014 của Bộ Tài chính để cải cách, đơn giản các thủ tục hành chính về thuế. Ngoài ra, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử
dụng đất chủ sử dụng đất phải nộp lệ phí địa chính (là khoản tiền mà người sử
dụng đất phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các công việc về điạ chính) theo quy định tại Quyết định 60/2014/QĐ- UBND ngày 20/8/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc thu lệ phí địa chính trên địa bàn thành phố
Hà Nội.
Qua kết quả điều tra 160 hộ gia đình, cá nhân (trong đó phường Nguyễn Trãi 30 phiếu điều tra, phường Kiến Hưng 60 phiếu điều tra, phường Phú Lương 70 phiếu điều tra) cho thấy có 83 trường hợp chủ sử dụng đất thực hiện chuyển
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 60
nhượng quyền sử dụng đất. Lý do của các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ
phần lớn là kinh doanh, đầu cơ bất động sản vị trí nhận chuyển nhượng thường ở
khu vực đang trong quá trình đô thị hóa – hiện đại hóa cao, những khu gần khu
đô thị mới, cụm công nghiệp và những nơi có khả năng sinh lợi cao khi thực hiện quy hoạch, một vài trường hợp là do nhu cầu thực tế về nhà ở.
Trong giai đoạn này, tỷ lệ các trường hợp chuyển nhượng làm đầy đủ các thủ tục chuyển nhượng là 68 vụ chiếm 81,93 % (Có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký hồ sơ, hoàn thiện các thủ tục theo quy định của pháp luật); tỷ lệ các trường hợp do chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lên chưa thể đăng ký, hoàn thiện hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
đúng quy định của pháp luật và chỉ giao dịch ngầm chuyển nhượng viết tay giữa các chủ sử dụng đất với nhau không qua cơ quan có thẩm quyền công chứng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 15 trường hợp chiếm 18,07 %. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các phường có điều kiện phát triển kinh tế
xã hội khác nhau có sự khác biệt thể hiện ở bảng 3.6
Bảng 3.6: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ Chỉ tiêu Đơn vị tính Phường Nguyễn
Trãi Phường Kiến Hưng Phương Phú Lương Tổng 1. Tổng số trường hợp chuyển nhượng trường hợp 8 29 46 83 2. Diện tích m2 340,2 1.365,1 1.823,4 3.528,7 3. Thực trạng tình hình
đăng ký kê khai hồ sơ
trường hợp 8 29 46 83 3.1. Có giấy CNQSDĐ trường hợp 8 24 36 68 3.2. Chưa có giấy CNQSDĐ trường hợp 0 5 10 15
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 61
Đối với phường Nguyễn Trãi là một trong những phường thuộc trung tâm phát triển kinh tế- xã hội của quận Hà Đông, hệ thống cơ sở hạ tầng đã ổn định.
Đặc biệt trên địa bàn phường không có diện tích đất nông nghiệp, diện tích đất ở
chỉ chiếm 33,57 % tổng diện tích đất tự nhiên. Có đường Quốc lộ 6 chạy qua địa bàn phường và Trung tâm chợ Hà Đông làm cho giá đất ở trên địa bàn phường tại các vị trí mặt đường, gần trung tâm quận có giá cao khoảng 100 -120 triệu
đồng/1 m2. Theo kết quả điều tra trong tổng 30 phiếu điều tra tại địa bàn phường Nguyễn Trãi giai đoạn 2010 – 2014 trên địa bàn phường có 08 trường hợp chuyển quyền sử dụng đất. Từ đó có thể thấy lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường Nguyễn Trãi ít, không sôi nổi. Tuy nhiên do là một trong những phường trung tâm của quận Hà Đông lên việc tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân dễ dàng, dân trí cao lên 100% số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ sử dụng đất đều được thực hiện theo đúng quy
định của pháp luật. Không có trường hợp trốn thuế, không kê khai biến động.
Đối với phường Kiến Hưng nằm phía Đông quận Hà Đông, giáp trung tâm quận có quốc lộ 70A chạy qua, tuyến đường sắt Văn Điển – Hà Đông – Đông Anh. Nơi quá trình đô thị hoá mạnh, phát triển nhanh các điều kiện cơ sở hạ tầng.
Đồng thời trong những năm gần đây, được sự quan tâm của UBND quận Hà
Đông nhiều khu đô thị mới được xây dựng đã dần dần thu hút dân cư đến sinh sống khiến cho lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xu hướng tăng. Theo kết quả điều tra trong tổng số 60 phiếu điều tra tại địa bàn phường Kiến Hưng giai đoạn 2010 – 2014 trên địa bàn phường có 29 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong đó có 24 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ
(chiếm 82,76%) đã kê hoàn thịện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật Và 05 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ (chiếm 17,24 %) chưa tiến hành kê khai hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định của pháp luật.
Đối với phường Phú Lương, trước năm 2004 xã Phú Lương là một xã thuộc huyện Thanh Oai, giáp ranh với thị xã Hà Đông. Năm 2004, Thị xã Hà
Đông được nâng cấp lên Thành phố, xã Phú Lương được tách từ Thanh Oai và sáp nhập vào thành phố Hà Đông. Sau khi sáp nhập tỉnh Hà Tây vào thành phố
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 62
Hà Nội, thành phố Hà Đông chuyển thành quận, xã Phú Lương được nâng cấp thành phường Phú Lương thuộc quận Hà Đông. Phường Phú Lương nằm trên trục đường từ Hà Đông đi Chùa Hương, với quá trình phát triển từ xã lên phường
ảnh hưởng mạnh đến quá trình đô thị hoá, hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư
xây dựng mới. Sự phát triển của các cụm công nghiệp đã thu hút lượng lớn người dân đến sinh sống, làm việc. Sựảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2020 của UBND quận Hà Đông đến tình hình chuyển nhượng QSDĐ thể
hiện rõ nét ở phường Phú Lương. Theo kết quả trong tổng số 70 phiếu điều tra tại
địa bàn phường Phú Lương, giai đoạn 2010 – 2014 trên địa bàn phường có 46 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ. Trong đó có 36 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ (chiếm 78,26 %) kê khai, hoàn thiện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật. Và 10 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ (chiếm 21,74 %) chưa thực hiện kê khai, hoàn thiện theo đúng quy định của pháp luật mà các chủ sử dụng
đất chỉ giao dịch ngầm với nhau không qua cơ quan có thẩm quyền công chứng việc mua bán. Các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường Phú Lương chủ yếu là hình thức chuyển nhượng một phần thửa đất để các chủ sử
dụng đất có tiền xây dựng nhà ở, công trình phục vụ cuộc sống.
Qua kết quả điều tra về những người thực hiện chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cho thấy nguyên nhân chủ yếu làm cho số các chủ sử dụng đất không kê khai, hoàn thiện hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật cụ thể như sau:
- Nguyên nhân chủ yếu là do người sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất do bị thất lạc, hư hỏng hoặc một số lý do khác mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó, theo quy định của pháp luật thì chủ sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được thực hiện đăng ký kê khai hồ sơ chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật. Đồng thời một số chủ sử dụng đất nhận thức về pháp luật còn kém cho rằng tiền thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn cao dẫn đến việc các chủ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 63
sử dụng đất chưa tiến hành kê khai hồ sơ chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật khi chưa có nhu cầu cần thiết.