1 Tính cấp thiết của ñề tài
1.3.6Những kinh nghiệm cho Việt Nan trong việc thực hiện chính sách bồ
Thứ nhất. Mặc dù mỗi nước có chế ựộ sở hữu ựất ựai khác nhau nhưng chắnh sách thu hồi ựất, pháp lý về thu hồi ựất là yếu tố không thể thiếu trong quá trình phát triển kinh tế ựất nước nói chung và quy hoạch, chỉnh trang, phát triển ựô thị nói riêng, có thể chắnh sách pháp luật của các nước không quy ựịnh chi tiết ựến từng ựối tượng nhưng nó bao quát ựầy ựủ (kể cả chắnh sách lẫn sự chuẩn bị về vốn và quỹ ựất, quỹ nhà) cùng với các cơ chế phù hợp ựược người dân ủng hộ, chấp thuận. đặc biệt là ý thức tự giác và sự tuân thủ luật pháp của người có ựất bị thu hồi.
Thứ hai. Công tác quy hoạch sử dụng ựất ựược Chắnh phủ ựặc biệt chú trọng, vừa ựảm bảo các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, vừa tạo sự phát triển bền vững. Việc xây dựng quy hoạch ựược tiến hành từng bước, khoa học, thận trọng mang tắnh chiến lược lâu dài thể hiện rõ vai trò, vị trắ của ựất ựai trong nền kinh tế thị trường. Sản phẩm quy hoạch ựược trưng cầu dân ý trước khi công bố công khai. ở nước ta, mặc dù chắnh quyền các ựịa phương ựều nhận thức ựược vài trò, vị trắ của công tác này, nhưng chưa chấp hành nghiệm túc quy ựịnh của pháp luật ựất ựai ựối với công tác này nên chưa chú trọng ựầu tư cho công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất các cấp, nhất là cấp huyện và cấp xã. Số liệu thống kê cho thấy công tác lập quy hoạch nhất là ựối với cấp xã hiện nay rất trì trệ, không bền vững trong khi quy hoạch cấp xã là cơ sở cho việc giao ựất, cho thuê ựất, thu hồi ựất ựối với các dự án nói chung và dự án xây dựng cơ sở hạ tầng chỉnh trang ựô thị nói riêng.
Thứ ba. Hầu hết ở các quốc gia, Nhà nước vừa là người tạo dựng môi trường pháp lý, môi trường kinh tế - xã hội, vừa là bà ựỡ cho người sử dụng ựất khi họ bị thu hồi ựất với quan ựiểm không chỉ ựủ diện tắch ựất bị thu hồi, ựảm bảo tốt nhất ựiều kiện sống cho người có ựất, có nhà ở bị mất mát mà còn
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 31
ựạt ựược mục tiêu tốt hơn về mọi ựiều kiện so với trước khi bị thu hồi ựất. đồng thời, diện tắch ựất ựược bồi thường hay nhà ở tái ựịnh cư rộng hơn, tốt hơn và có ựầy ựủ ựiều kiện cơ sở hạ tầng hiện ựại so với trước khi bị thu hồi ựất. Vấn ựề này ở Việt Nam ựang gặp phải những khó khăn lớn ựến nay chưa có giải pháp hữu hiệu ựể khắc phục.
Thứ bốn. để có quỹ phục vụ cho các mục ựắch quốc phòng, an ninh, mục ựắch công cộng, lợi ắch quốc gia, chắnh quyền chịu trách nhiệm thu hồi ựất thông qua hoạt ựộng của các tổ chức (ựược hiểu là tổ chức phát triển quỹ ựất) ựể cho các ựơn vị thực hiện dự án theo quy hoạch có ựược quỹ ựất, quỹ nhà ựầy ựủ bồi thường cho người bị thu hồi ựất, giảm thiểu tình trạng ựối ựầu giữa nhà ựầu tư và chủ ựất trong quá trình ựền bù GPMB. Không có hiện tượng tư nhân thương lượng với người dân ựể mua lại ựất xây dựng các công trình nhà ở, cơ sở thương mại ựể kinh doanh. Ở Việt Nam, một số thành phố lớn ựã áp dụng phương thức thu hồi ựất trước trong quy hoạch, thu hồi ựất và kết hợp bồi thường với việc bán lại ựất thu hồi cho chắnh phủ sử dụng ựất ựã bị thu hồi ựất trước ựây (tương tự như các nước) nhưng do giá sàn quá cao so với giá ựã ựược ựền bù nên chủ cũ không có ựủ ựiều kiện ựể mua lại. Và sau ựó, những lo ựất bị thu hồi ựược bán ựấu giá cho người từ nơi khác ựến mua. Trong khi ở các nước nêu trên có chắnh sách bán lại diện tắch cho chủ cũ (nếu có ựơn) với giá theo mức giá bồi thường (trường hợp sau một năm nhà nước vẫn chưa bắt ựầu sử dụng ựất theo kế hoạch trưng thu).
Thứ năm. Về giá ựất và giá bồi thường ở các nước này ựược Nhà nước ựặc biệt quan tâm. Việc xây dựng giá ựất ựược dựa trên từng loại ựất theo hình thức sở hữu, việc tắnh toán bồi thường bảo ựảm yêu cầu và ở mức thoả ựáng theo quy ựịnh của pháp luật; giá tắnh bồi thường căn cứ theo giá của cơ quan ựịnh giá dưới sự kiểm tra, giám sát của Chắnh phủ (ở Trung Quốc); Chắnh phủ bồi thường cho người bị thu hồi ựất mức giá cao theo giá thị
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 32
trường (giá thực tế mua bán) và người dân không phải nộp thuế giá trị gia tăng (đài Loan). Vấn ựề xác ựịnh giá ựất nói chung và giá bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi ựất ở nước ta ựang còn nhiều bất cập, thiếu thống nhất. Giá bồi thường thấp, chắnh các lô ựất thu hồi này lại ựược bán ựấu giá với giá rất cao, trong khi ựó ở các nước, giá ựất ổn ựịnh và không quá cao thì ở nước ta, sự lạc hậu về giá ựất và thiếu công bằng trong việc áp giá bồi thường khi nhà nước thu hồi ựất ựã và ựang là nguyên nhân chắnh của các vụ khiếu kiện ựông người hiện nay.
Thứ sáu. điều kiện tốt nhất ựể thực hiện hiệu quả thu hồi ựất là trước khi lập phương án thu hồi ựất và tái ựịnh cư (ựã có danh mục trong quy hoạch sử dụng ựất), chắnh quyền ở các ựịa phương và chủ ựầu tư, tổ chức ựược giao thực hiện phải tiến hành ựiều tra, khảo sát kỹ lượng ựể thu nhập ựầy ựủ các thông tin như: số thành viên trong gia ựình (kể cả con cái), ựộ tuổi lao ựộng; nguồn thu nhập; nghề nghiệp, nơi làm việc, tình trạng pháp lý của ựất ựai, nhà ở, diện tắch ựất sản xuất, ựất ở hiện trạng, các loại tài sản gắn liền trên ựất ựối với tất cả các ựối tượng (trong hộ gia ựình, tổ chức). Việc ựiều tra tỷ mỉ, thận trọng cũng như việc công bố công khai phương án thu hồi ựất, phương án bồi thường thiệt hại sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư chắnh xác, công bằng, giảm thiểu ựược khó khăn cho người có ựất bị thu hồi.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 33
CHƯƠNG 2. đỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU