Quy trình đ nh giá đ i v i nh ng TSTC thu c th m quy n c a chi nhánh:
- B c 1: Sau khi nh n đ c phân công c a lãnh đ o phòng, nhân viên đnh giá có trách nhi m liên h khách hàng, h n th i gian ti n hành đ nh giá th c t t i hi n tr ng.
- B c 2: Nhân viên đnh giá l p biên b n kh o sát hi n tr ng tài s n đ m b o có ch ký xác nh n c a khách hàng.
- B c 3: Nhân viên đnh giá d a trên các d li u kh o sát th c t và các t li u thu th p đ c t các ngu n khác nhau đ ti n hành đnh giá, l p báo cáo đnh giá. Báo cáo đ nh giá ph i th hi n đ y đ các n i dung yêu c u, trung th c v i các thông tin đã thu th p và t ng h p đ c.
- B c 4: Nhân viên đ nh giá ký tên vào báo cáo đnh giá và trình c p có th m quy n phê duy t k t qu đnh giá.
Quy trình đ nh giá đ i v i nh ng TSTC v t th m quy n c a chi nhánh:
- Chi nhánh th c hi n các b c t b c 1 đ n b c 4 nh tr ng h p đnh giá theo khung đnh giá.
- B c 5: Chi nhánh l p phi u đ ngh đnh giá, đính kèm toàn b h s tài s n, báo cáo đnh giá và các thông tin kh o sát th c t trong quá trình tác nghi p g i v Phòng nh Giá và Qu n Lý Tài S n m B o.
2.4.2 Quy trình đ nh giá TSTC t i H i S
i v i h s t i H i S thì th c hi n các b c t b c 1 đ n b c 4 t ng t nh quy trình đ nh giá theo khung đnh giá t i chi nhánh.
i v i các h s v t khung đnh giá do chi nhánh g i lên thì ti p t c th c hi n các b c sau:
- B c 6: Nhân viên đ nh giá sau khi nh n h s c a chi nhánh theo s phân công c a lãnh đ o phòng thì ti n hành h n khách hàng và đ c l p đi đnh giá (n u c n thi t).
- B c 7: D a vào thông tin, d li u kh o sát th c t và các t li u thu th p đ c t các ngu n khác nhau đ ti n hành ki m tra.
- B c 8: Tái th m đ nh báo cáo đ nh giá và ký tên vào báo cáo tái th m đnh tr c khi trình c p có th m quy n phê duy t k t qu đ nh giá
Trong tr ng h p giá tr b t đ ng s n trên th tr ng có bi n đ ng gi m h n 20% ho c bi n đ ng t ng trên 50% so v i m c giá hi n t i thì Phòng nh Giá và Qu n Lý TS B nghiên c u xem xét trình T ng Giám c đi u ch nh l i cho phù h p ho c yêu c u chi nhánh th c hi n đnh giá l i đ t xu t.
2.4.3 Nh ng tr ng h p TSTC là b t đ ng s n v t th m quy n đnh giá c a chi nhánh chi nhánh
i v i vi c nh n tài s n th ch p là b t đ ng s n t i SCB trên đ a bàn t t c các t nh thành thu c lãnh th Vi t Nam, nh ng b t đ ng s n thu c các tr ng h p sau đ c quy đ nh là v t khung đnh giá c a chi nhánh, chi nhánh s ph i th c hi n theo quy trình đ nh giá v t khung:
- B t đ ng s n trong khu quy ho ch ho c b gi i t a toàn b khuôn viên đ t đ th c hi n các d án công trình công c ng, c s h t ng k thu t, đ ng sá, c u c ng; b t đ ng s n đang b kê biên ho c ch x lý c a tòa án, c quan Nhà n c có th m quy n.
- B t đ ng s n không có l i đi ho c l i đi vào ph i thông qua th a đ t/b t đ ng s n khác (ph thu c l i đi vào th a đ t khác).
- B t đ ng s n t a l c khu v c m t đ dân c th a (cách trung tâm hành chính/ch trong bán kính 2 km).
- B t đ ng s n n m trong các đ ng/ngõ có chi u r ng hi n t i d i 2m đ i v i đ a bàn TPHCM, Hà N i và 3m đ i v i các đa bàn khác.
- B t đ ng s n có b r ng m t ti n (ph n ti p giáp đ ng) d i 3m sau khi tr l gi i. B t đ ng s n có chi u dài khuôn viên lô đ t nh h n 8m và/ho c di n tích đ t sau khi tr l gi i quy ho ch còn l i d i 30m2 trên đa bàn các qu n, huy n trung tâm; d i 40m2 đ i v i các khu v c khác.
- B t đ ng s n mà hi n tr ng trên đ t có chùa, nhà th ho c các c quan tôn giáo (đình, mi u, am, thánh th t), trong khuôn viên th a đ t có m (m /m ), th a đ t có khu v c nhà h ng h a (nhà th gia t c, nhà th t tiên, t đ ng).
- B t đ ng s n n m li n k khu m m , ngh a trang, ngh a đ a …
- B t đ ng s n có m c đích s d ng đ t là đ t lâm nghi p, đ t làm mu i; đ t đ xây d ng đình, chùa, mi u, am, t đ ng, nhà th , nhà th h , m m …
- B t đ ng s n có toàn b di n tích n m trong hành lang b o v sông, hành lang b o v đê đi u, đ ng s t, l i đi n cao th .
- B t đ ng s n mà quy n s d ng đ t có th i h n s d ng còn l i d i 5 n m đ n khi k t thúc th i h n vay.
- B t đ ng s n c a bên th ba dùng tài s n đ b o lãnh cho khách hàng vay tr các tr ng h p sau:
• Tr ng h p bên th ba là cá nhân có quan h huy t th ng v i khách hàng vay (c th là v /ch ng, cha/m /con ru t, anh/ch /em ru t c a khách hàng vay).
• Tr ng h p bên th ba th ch p tài s n đ b o lãnh cho doanh nghi p (không ph i là doanh nghi p t nhân): bên th ba ph i là c đông sáng l p ho c c đông l n c a doanh nghi p (c đông góp v n ph i có tên trong danh sách c đông c a doanh nghi p t i th i đi m nh n tài s n đ m b o) ho c bên th ba ph i là ng i có quan h huy t th ng v i c đông sáng l p ho c c đông l n (c th là v /ch ng, cha/m /con ru t, anh/ch /em ru t c a c đông l n).
- B t đ ng s n là nhà tình ngh a, nhà tình th ng do Nhà n c ho c các t ch c kinh t /cá nhân cho t ng các đ i t ng chính sách xã h i. Nhà là tài s n duy nh t thu c s h u c a nhi u ng i trong đó có đ i t ng chính sách xã h i mà n u ph i x lý tài s n đ m b o thì nh ng ng i này s không còn ch ho c s g p r t nhi u khó kh n trong vi c tìm n i c trú m i. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- B t đ ng s n mà ch s h u tài s n là cá nhân t 65 tu i tr lên tính đ n th i đi m nh n tài s n đ m b o.
- B t đ ng s n là công trình xây d ng không phép, xây d ng trái gi y phép.
- Nhà chung c có di n tích nh h n 45m2 . Nhà li n k trong các khu d án có di n tích nh h n 45m2 . - Nhà chung c ch a đ c c p gi y ch ng nh n (ch có các lo i gi y t d i d ng h p đ ng góp v n mua nhà, h p đ ng đ u t và các lo i gi y t khác). - Nhà chung c có d u hi u nghiêng, lún, th m d t, r n n t, có t l ch t l ng còn l i d i 50%.
- B t đ ng s n có công trình xây d ng đ c x p vào h ng di tích l ch s - v n hóa theo quy đ nh c a pháp lu t do c quan có th m quy n c p gi y ch ng nh n ho c đang làm th t c xin c p gi y ch ng nh n nhà c .
- i v i đ t nông nghi p:
• B t đ ng s n không có l i đi ho c l i đi vào ph i thông qua th a đ t/b t đ ng s n khác (ph thu c l i đi vào th a đ t khác).
• Bám đ ng giao thông là đ ng c p ph i, đ ng bêtông/nh a có chi u r ng d i 4m.
- B t đ ng s n thu c các tr ng h p mà pháp lu t ho c SCB không cho phép th ch p làm tài s n đ m b o.
2.5 Nguyên t c đ i v i nhân viên đnh giá t i SCB
Ngoài vi c tuân th các quy đnh c a pháp lu t và c a SCB liên quan đ n đnh giá tài s n th ch p và giao dch đ m b o, nhân viên đnh giá c n tuân th các nguyên t c sau:
- Nguyên t c đ c l p: nhân viên đnh giá ph i đ nh giá tài s n m t cách đ c l p, không b chi ph i ho c tác đ ng b i b t k l i ích v t ch t và tinh th n nào.
- Nguyên t c chính tr c: nhân viên đnh giá ph i th ng th n, trung th c và có chính ki n rõ ràng khi phân tích các y u t tác đ ng trong quá trình đnh giá. Nhân viên đ nh giá ph i t ch i đnh giá khi xét th y không đ đi u ki n đnh giá ho c b chi ph i b i nh ng ràng bu c có th làm sai l ch k t qu đnh giá.
- Nguyên t c khách quan: nhân viên đnh giá ph i đ nh giá m t cách công b ng, tôn tr ng s th t và không đ c thành ki n, thiên v trong vi c thu th p tài li u s d ng làm c s đnh giá.
- Nguyên t c bí m t: nhân viên đ nh giá không đ c ti t l thông tin khách hàng, k t qu đnh giá cho nh ng cá nhân, đ n v không liên quan trong quá trình đ nh giá.
- Nguyên t c th n tr ng: nhân viên đ nh giá ph i cân nh c đ y đ , th n tr ng các thông tin thu th p đ c tr c khi đ xu t ý ki n chính th c.
2.6.1 nh giá tài s n th ch p b ng ph ng pháp so sánh4
i v i vi c đ nh giá giá tr quy n s d ng đ t, ph ng pháp so sánh th ng đ c dùng ch y u đ xác đ nh h s đi u ch nh K trong công th c tính đ n giá đ t đ i v i t ng v trí c th c a b t đ ng s n.
- Xác đ nh đ n giá đ t v trí m t ti n (áp d ng đ i v i các b t đ ng s n có chi u r ng m t ti n trên 4m):
n giá đ t m t ti n = n giá đ t c a UBND T nh/Thành ph x H s K
- Xác đ nh đ n giá đ t đ ng n i b :
n giá đ t đ ng n i b = n giá đ t m t ti n x H s giá đi u ch nh
- Xác đ nh đ n giá đ t v trí h m:
n giá đ t đ ng h m = n giá đ t m t ti n x H s v trí
- Xác đ nh đ n giá đ t có hình d ng không cân đ i: đ i v i ph n di n tích có hình d ng không cân đ i, đ n giá đ t t i đa b ng 80% đ n giá đ t có hình d ng cân đ i.
- Xác đ nh đ n giá đ t có chi u dài l n g p nhi u l n so v i chi u r ng (t 5 l n tr lên) (ch áp d ng v i đ t ):
• Ph n khu đ t, th a đ t n m trong ph m vi t m t ti n đ ng (h m) có chi u dài l n g p 5 l n chi u r ng c a khu đ t, th a đ t (chi u dài c p 1) thì tính theo đ n giá đ t m t ti n đ ng (h m).
• Ph n khu đ t, th a đ t có chi u dài l n h n 5 l n đ n 8 l n chi u r ng c a khu đ t, th a đ t (chi u dài c p 2) thì tính b ng 80% đ n giá đ t m t ti n đ ng (h m).
4 N i dung đ y đ c a Ph ng pháp đ nh giá TSTC b ng ph ng pháp so sánh xem Ph l c 4
• Ph n khu đ t, th a đ t có chi u dài l n h n 8 l n chi u r ng c a khu đ t, th a đ t (chi u dài c p 3) thì tính b ng 60% đ n giá đ t m t ti n đ ng (h m).
- Xác đ nh đ n giá đ t có m t ph n di n tích gi i to : (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
• i v i ph n gi i t a không đ c b i th ng thì không tính giá tr . • đ i v i ph n gi i t a đ c b i th ng: N u có c n c ch ng minh đ n
giá đ t đ c đ n bù khi thu h i đ t thì đ n giá đ t đ nh giá không đ c v t quá đ n giá đ t đ n bù; N u không có c n c ch ng minh đ n giá đ t đ c đ n bù khi thu h i đ t thì đ n giá đ t đnh giá b ng đ n giá đ t do UBND T nh/Thành ph ban hành và đang còn hi u l c thi hành; N u ng i s d ng b t đ ng s n đã nh n ti n đ n bù r i thì nhân viên đ nh giá không tính giá tr ph n di n tích đã đ n bù vào giá tr th m đnh. • i v i ph n di n tích còn l i ph i l n h n 30 m2(trên đa bàn các qu n
trung tâm) và h n 40 m2(đ i v i các khu v c khác) thì đ n giá đ t đ c xác đnh theo quy đnh hi n hành c a SCB.
- Xác đ nh đ n giá đ t s n xu t kinh doanh phi nông nghi p:
n giá đ t SXKD phi nông nghi p = n giá đ t cùng v trí x H s đi u ch nh
- Xác đ nh đ n giá đ t nông nghi p: n giá đ t nông
nghi p =
n giá đ t nông nghi p c a
UBND T nh/Thành ph x
H s K đ t nông nghi p
- Xác đ nh đ n giá đ t thuê:
• n giá đ t trong tr ng h p đ t thuê, thuê l i trong khu công nghi p, khu kinh t , khu công ngh cao đ c c n c theo đ n giá c a ch đ u t khu công nghi p/khu ch xu t quy đnh t i th i đi m đ nh giá v i t l t i đa b ng 70% đ n giá do ch đ u t quy đnh..
• n giá đ t thuê ngoài khu công nghi p, khu kinh t , khu công ngh cao đ c xác đ nh b ng s ti n đ n bù, gi i phóng m t b ng (n u có) và s ti n thuê đ t đã n p cho ngân sách Nhà n c sau khi tr ti n thuê đ t đã tr cho th i gian s d ng.
• Tr ng h p th ch p quy n s d ng đ t mà ng i thuê đ t đ c mi n, gi m ti n thuê đ t theo quy đ nh c a pháp lu t thì giá tr quy n s d ng đ t th ch p đ c tính theo giá tr thuê đ t tr c khi đ c mi n gi m.
2.6.2 nh giá tài s n th ch p b ng ph ng pháp chi phí5
i v i vi c đ nh giá giá tr công trình xây d ng trên đ t, SCB s d ng ph ng pháp chi phí là ch y u.
- Ph ng pháp xác đ nh đ n giá công trình xây d ng:
n giá xây d ng = n giá xây d ng t i đa x T l ch t l ng còn l i
- Ph ng pháp xác đ nh t l ch t l ng còn l i: T l ch t l ng còn l i = 1 -
Th i gian đã s d ng c a CTXD Th i gian kh u hao c a CTXD
- Th i gian b t đ u tính kh u hao đ i v i CTXD đ c xác đnh t th i đi m công trình hoàn t t và đ a vào s d ng c n c vào:
• Biên b n hoàn công c a công trình
• Theo gi y phép xây d ng (th i đi m đ a vào s d ng đ c tính b ng th i đi m c p gi y phép xây d ng + th i gian xây d ng công trình 1