trong hoạt động tớn dụng của ngõn hàng thƣơng mại
Đối với doanh nghiệp thuờ lại đất trong khu cụng nghiệp
Trờn cơ sở những điều đó trỡnh bày tại chƣơng 2, Bộ Tài nguyờn và Mụi trƣờng cần xem xột, kiến nghị với cấp cú thẩm quyền ỏp dụng những biện phỏp thớch hợp thỏo gỡ những vƣớng mắc và khú khăn theo hƣớng tạo điều kiện cho cỏc doanh nghiệp thuờ lại đất trong khu cụng nghiệp đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất thuờ lại tại cỏc tổ chức tớn dụng đƣợc phộp hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phỏt triển sản xuất, kinh doanh theo quy định của phỏp luật.
Đối với hộ gia đỡnh
Hiện nay, Bộ luật Dõn sự (đạo luật chung) và phỏp Luật Đất đai (luật chuyờn ngành) cú quy định khụng thống nhất về chủ thể ký hợp đồng thế chấp của hộ gia đỡnh, Bộ luật Dõn sự thỡ quy định khi thế chấp tài sản cú giỏ trị lớn của hộ gia đỡnh phải đƣợc cỏc thành viờn từ đủ mƣời lăm tuổi trở lờn đồng ý, Nghị định 181/2004/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai thỡ lại quy định hợp đồng thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đỡnh phải đƣợc tất cả cỏc thành viờn từ đủ 18 tuổi trở lờn trong hộ gia đỡnh đú thống nhất và ký tờn hoặc cú văn bản ủy quyền theo quy định của phỏp luật. Nhƣ vậy, cần phải đƣợc nghiờn cứu và xem xột quy định thống nhất giữa Bộ luật Dõn sự và phỏp Luật Đất đai về việc khi ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh.
Đối với chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất cú nguồn gốc từ ngõn
sỏch bhà nước
Do phỏp luật chƣa quy định rừ vấn đề xuất trỡnh giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thế chấp khụng cú nguồn gốc từ ngõn sỏch Nhà nƣớc, nờn ngƣời yờu cầu đăng ký thế chấp khụng biết xuất trỡnh giấy tờ nào để đỏp ứng yờu cầu của cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Hậu quả là hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất trong những trƣờng hợp đú hầu nhƣ khụng đăng ký đƣợc hoặc phải mất rất nhiều thời gian, chi phớ mới đăng ký đƣợc tại văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất. Vỡ vậy, Bộ Tƣ phỏp, Bộ Tài nguyờn và Mụi trƣờng và Bộ Tài chớnh cần xem xột, ban hành một thụng tƣ liờn tịch hƣớng dẫn cụ thể quy định núi trờn của Luật Đất đai năm 2003.
Cỏc kiến nghị khỏc
- Luật Đất đai năm 2003 quy định trƣờng hợp bờn thế chấp là tổ chức kinh tế trong nƣớc, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cỏ nhõn nƣớc ngoài chỉ đƣợc thế chấp tại "cỏc tổ chức tớn dụng được phộp hoạt động tại Việt Nam". Điều này cú nghĩa là cỏc tổ chức kinh tế trong nƣớc, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cỏ nhõn nƣớc ngoài khụng đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất của mỡnh tại cỏc tổ chức tớn dụng nƣớc ngoài, tại cỏc tổ chức khỏc trong và ngoài nƣớc. Vậy quy định này cú đƣợc hiểu là hộ gia đỡnh, cỏc cỏ nhõn trong nƣớc đƣợc thế chấp tại tổ chức kinh tế, trong và ngoài nƣớc hay khụng? Cần phải quy định rừ ràng, cụ thể.
Mặt khỏc, hiện nay trong quỏ trỡnh hội nhập kinh tế quốc tế, để tạo tớnh cạnh tranh, việc cỏc tổ chức, cỏ nhõn tiếp cận những nguồn vốn vay từ nƣớc ngoài là rất cần thiết. Do vậy, để tạo tớnh chủ động cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn tiếp cận nguồn vốn từ nƣớc ngoài thỡ phỏp luật về thế chấp quyền sử dụng đất cũng phải tiếp tục đƣợc nghiờn cứu điều chỉnh, tạo cơ chế nhất định để cỏc tổ chức tớn dụng nƣớc ngoài cũng là chủ thể đƣợc nhận tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất khi thực hiện hoạt động cho vay, đảm bảo thống nhất, cõn bằng quyền lợi giữa cỏc chủ thể cú quyền sử dụng đất, trỏnh tạo ra sự phõn biệt, đối xử giữa ngƣời Việt Nam ở trong nƣớc với ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài theo nhƣ quy định của Luật Đất đai hiện nay.
- Ngoài ra, Luật Đất đai cũn quy định hộ gia đỡnh, cỏ nhõn chỉ đƣợc thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất khi họ "vay vốn để sản xuất, kinh
cửa để ở mà khụng phải với mục đớch kinh doanh thỡ cú đƣợc thế chấp hay khụng? Việc quy định này đó hạn chế rất lớn đối với quyền của ngƣời thế chấp cũng nhƣ gõy khú khăn cho cỏc ngõn hàng khi cho vay. Trong khi đú, khi quy định về quyền và nghĩa vụ của ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thỡ cú quyền "thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở tại cỏc tổ chức tớn dụng được phộp hoạt động
tại Việt Nam" [37, Điểm c, Khoản 2 Điều 121] mà khụng cú hạn chế về mục
đớch của khoản vay. Điều này đó tạo ra sự phõn biệt đối xử giữa ngƣời Việt Nam ở trong nƣớc và ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài. Điều này đũi hỏi cỏc nhà lập phỏp cần phải nghiờn cứu để cú quy định cụ thể, rừ ràng, tạo điều kiện cho việc ỏp dụng phỏp luật đƣợc thuận lợi, đảm bảo cụng bằng giữa cỏc chủ thể sử dụng đất.