• Cỏch thức định giỏ quyền sử dụng đất
Hiện nay đang tồn tại hai loại giỏ quyền sử dụng đất trờn thị trƣờng giao dịch bất động sản: 1. Khung giỏ đất do Ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng ban hành; 2. Giỏ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trƣờng.
Khoản 23, điều 4, Luật đất đai năm 2003 qui định: "Giỏ quyền sử dụng đất (sau đõy gọi là giỏ đất) là số tiền tớnh trờn một đơn vị diện tớch đất do Nhà nước qui định hoặc được hỡnh thành trong giao dịch quyền sử dụng đất" [37]. Mục đớch của việc Nhà nƣớc qui định giỏ đất là làm cơ sở cho việc:
Tớnh thuế sử dụng, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tớnh tiền sử dụng đất và tiền thuờ đất khi giao đất, cho thuờ đất khụng thụng qua đấu giỏ quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự ỏn cú sử dụng đất; tớnh giỏ trị quyền sử dụng đất khi giao đất khụng thu tiền sử dụng đất, lệ phớ trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tớnh tiền bồi thường đối với người cú hành vi vi phạm phỏp luật về đất đai mà gõy thiệt hại cho Nhà nước [37, Điều 56 khoản 4]. Từ qui định này cho thấy giỏ đất do Nhà nƣớc qui định chỉ nhằm giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất, khụng ỏp dụng giỏ này khi cỏc bờn (tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn) chuyển quyền sử dụng đất cho nhau. Trờn thực tế, giỏ chuyển quyền sử dụng đất do cỏc bờn tự thỏa thuận, giỏ này thƣờng đƣợc gọi là giỏ thực tế hay giỏ thị trƣờng (sau đõy gọi là giỏ đất thị trƣờng).
Giỏ đất thị trƣờng là giỏ bỏn quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đú cú thể đƣợc phự hợp với khả năng của ngƣời bỏn quyền sử dụng đất và
ngƣời mua quyền sử dụng đất trong một thị trƣờng cú sự tỏc động của quy luật giỏ trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh, nú biểu hiện bằng tiền do ngƣời chuyển nhƣợng (bỏn) và ngƣời nhận chuyển nhƣợng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xỏc định.
Thụng thƣờng thỡ hệ thống giỏ do Nhà nƣớc qui định ở mức thấp, trong khi đú giỏ thị trƣờng ở trạng thỏi động và cao hơn giỏ của Nhà nƣớc.
Cỏc ngõn hàng thƣơng mại đang hoạt động cũng nhƣ Vietinbank khụng thể dựa vào khung giỏ đất hay giỏ chuyển nhƣợng thực tế để định giỏ tài sản mà định giỏ tài sản bảo đảm trờn nguyờn tắc thỏa thuận của cỏc bờn.
Bởi lẽ nếu Vietinbank dựa vào khung giỏ đất do Ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng ban hành thỡ khung giỏ này thƣờng thấp hơn rất nhiều so với giỏ trị thực tế của bất động sản trờn thị trƣờng. Vớ dụ: năm 2011 khung giỏ đất do Ủy ban nhõn dõn thành phố Hà Nội quy định cho khu vực Khƣơng Hạ, quận Thanh Xuõn là từ 4,134 triệu đồng - 7,8 triệu đồng tựy vị trớ, giỏ chuyển nhƣợng thực tế dao động từ 80 triệu đồng - 120 triệu đồng; khung giỏ khu vực đƣờng Bựi Xƣơng Trạch, quận Thanh Xuõn từ 8 triệu đồng - 16 triệu đồng tựy vị trớ, giỏ chuyển nhƣợng thực tế từ 50trđ - 90 trđ; khung giỏ khu vực đƣờng Tụ Ngọc Võn, quận Tõy Hồ từ 12 triệu đồng - 29 triệu đồng tựy vị trớ, giỏ chuyển nhƣợng thực tế từ 100 triệu đồng - 150 triệu đồng … Điều này dẫn đến số vốn khỏch hàng vay đƣợc rất thấp so với giỏ trị tài sản thế chấp, gõy phản ứng tiờu cực từ phớa khỏch hàng cú nhu cầu cấp tớn dụng, nhất là cỏc doanh nghiệp ngoài quốc doanh.
Ngƣợc lại, nếu Vietinbank dựa vào giỏ chuyển nhƣợng bất động sản thực tế thỡ cũng khụng thể xỏc định đƣợc giỏ trị thực của bất động sản trong điều kiện giỏ cả thị trƣờng luụn biến động. Tham khảo giỏ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đất tại cỏc trang web đăng tải thụng tin chuyển nhƣợng, cỏc sàn giao dịch bất động sản cho thấy giỏ chuyển nhƣợng thực tế cú biờn độ dao động rất lớn, khú xỏc định đƣợc chớnh xỏc (vớ dụ đó trỡnh bày ở trờn).
Theo quy định về bảo đảm cấp tớn dụng và cỏc văn bản hƣớng dẫn, chỉ đạo thực hiện bảo đảm tiền vay của Vietinbank, giỏ trị tài sản bảo đảm do cỏc bờn thỏa thuận với mức tối đa đƣợc Tổng giỏm đốc quy định trong từng thời kỳ, trờn nguyờn tắc đảm bảo thu hồi đƣợc đầy đủ nợ gốc và lói khi phải xử lý tài sản. Trƣờng hợp cỏc đơn vị của Vietinbank sử dụng kết quả thẩm định giỏ của Cụng ty thẩm định giỏ độc lập (thuộc danh sỏch cỏc Doanh nghiệp thẩm định giỏ đủ điều kiện hoạt động thẩm định giỏ do Bộ Tài chớnh thụng bỏo hàng năm) hoặc của Cụng ty quản lý nợ và khai thỏc tài sản Ngõn hàng Cụng thƣơng làm căn cứ định giỏ, cỏc đơn vị vẫn phải tuõn thủ tỷ lệ định giỏ theo quy định của Tổng giỏm đốc.
Tựy từng loại quyền sử dụng đất (đất thuờ, đất của doanh nghiệp liờn doanh mà bờn Việt Nam gúp vốn bằng giỏ trị quyền sử dụng đất, đất nụng nghiệp, đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nụng nghiệp) và vị trớ đất (vị trớ 1, vị trớ 2, cỏc vị trớ khỏc) mà Vietinbank quy định cỏch thức xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất trờn cơ sở khung giỏ đất hoặc giỏ thị trƣờng để đàm phỏn, thỏa thuận với bờn thế chấp. Vớ dụ: đối với quyền sử dụng đất của doanh nghiệp liờn doanh mà bờn Việt Nam gúp vốn bằng giỏ trị quyền sử dụng đất, đất nụng nghiệp đƣợc Nhà nƣớc giao khụng thu tiền sử dụng đất, đất ao hồ bỏ hoang, đất trồng lỳa…định giỏ tối đa bằng diện tớch nhận bảo đảm nhõn với (x) giỏ ghi trong khung giỏ của Ủy ban nhõn dõn tỉnh/thành phố nơi cú đất; đối với quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nụng nghiệp tựy vị trớ cú thể định giỏ từ 70% - 85% giỏ thị trƣờng; đối với quyền sử dụng đất thuờ đƣợc Nhà nƣớc cho thuờ đất xỏc định bằng số tiền đền bự, giải phúng mặt bằng và số tiền thuờ đất đó nộp cho ngõn sỏch nhà nƣớc sau khi trừ tiền thuờ đất đó trả cho thời gian sử dụng; đối với quyền sử dụng đất thuờ lại của tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc cho thuờ đất để đầu tƣ xõy dựng kết cấu hạ tầng trong khu cụng nghiệp, khu cụng nghệ cao, khu kinh tế (Ban quản lý) xỏc định theo giỏ Ban quản lý cho thuờ tại thời điểm định giỏ đối với thời gian sử dụng đất cũn lại…
Do việc định giỏ quyền sử dụng đất thế chấp là do sự thỏa thuận giữa bờn thế chấp và ngõn hàng nờn cú thể xảy ra tỡnh trạng cựng một khu đất nhƣng cỏc ngõn hàng xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khỏc nhau.
Vớ dụ: Trong thỏng 6/2011, cụng ty cổ phần tƣ vấn thiết kế xõy dựng giao thụng thủy thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trờn đất tại số 57 ngừ 29 Khƣơng Hạ, Khƣơng Đỡnh, Thanh Xuõn, Hà Nội để vay vốn tại Vietinbank Thanh Xuõn. Quyền sử dụng đất của cụng ty tại địa chỉ trờn là quyền sử dụng đất thuờ trả tiền hàng năm trờn diện tớch 2.385m2 cựng tài sản trờn đất là văn phũng, nhà làm việc, xƣởng…Theo quy định của phỏp luật quyền sử dụng đất thuờ trả tiền hàng năm khụng đƣợc thế chấp nờn Vietinbank Thanh Xuõn chỉ nhận thế chấp tài sản gắn liền với đất và định giỏ 314 triệu đồng. Trƣớc đú, cũng trong thỏng 5, 6/2011, cụng ty đó cựng ngõn hàng Đầu tƣ và phỏt triển Việt Nam định giỏ tài sản trờn là 20 tỉ đồng (do tớnh lợi thế thƣơng mại từ vị trớ của khu đất mang lại).
• Xỏc định giỏ trị bất động sản hỡnh thành trong tương lai, hoa lợi, lợi tức và cỏc quyền phỏt sinh từ quyền sử dụng đất thế chấp.
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chớnh phủ về giao dịch bảo đảm quy định: tài sản thế chấp bao gồm cả tài sản hỡnh thành trong tƣơng lai là bất động sản hỡnh thành sau thời điểm nghĩa vụ đƣợc xỏc lập hoặc giao dịch bảo đảm đƣợc giao kết; tài sản hỡnh thành trong tƣơng lai bao gồm cả tài sản đó đƣợc hỡnh thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhƣng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bờn bảo đảm; hoa lợi, lợi tức và cỏc quyền phỏt sinh từ tài sản thế chấp nếu cỏc bờn thỏa thuận hoặc do phỏp luật quy định. Song hiện nay lại chƣa cú quy định, hƣớng dẫn cụ thể về cỏch thức xỏc định giỏ trị tài sản hỡnh thành trong tƣơng lai là bất động sản; hoa lợi, lợi tức và cỏc quyền phỏt sinh từ tài sản thế chấp nờn cỏc tổ chức tớn dụng cũng nhƣ Ngõn hàng Cụng thƣơng Việt Nam gặp rất nhiều khú khăn,
lỳng tỳng trong việc xỏc định giỏ trị là cỏc lợi thế của tài sản - bất động sản thế chấp khi cho khỏch hàng vay vốn.