hoạt động tớn dụng của ngõn hàng thƣơng mại
a. Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai, Bộ luật Dõn sự và cỏc văn bản hƣớng dẫn thi hành là rất phong phỳ và đa dạng. Tƣơng ứng với từng chủ thể, phỏp luật đó quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của họ trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất. Do đú, chỉ cú những chủ thể đỏp ứng đƣợc những điều kiện nhất định do phỏp luật quy định mới đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tớn dụng để đề nghị cấp tớn dụng phỏt triển sản xuất, kinh doanh.
Khi thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tớn dụng đƣợc phộp hoạt động tại Việt Nam để đề nghị cấp tớn dụng phỏt triển sản xuất, kinh doanh, bờn thế chấp phải cú năng lực phỏp luật dõn sự, năng lực hành vi dõn sự theo quy định của phỏp luật Việt Nam. Luật Đất đai năm 2003 quy định những trƣờng hợp sau đõy đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cấp tớn dụng:
* Đối với tổ chức:
- Tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất cú thu tiền sử dụng đất:
Trường hợp thứ nhất: tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất cú thu
tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đó trả khụng cú nguồn gốc từ ngõn sỏch nhà nƣớc, thỡ tổ chức đú đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở
hữu của mỡnh gắn liền với đất tại tổ chức tớn dụng đƣợc phộp hoạt động tại Việt Nam để đề nghị cấp tớn dụng theo quy định của phỏp luật.
Trường hợp thứ hai: tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất cú thu
tiền sử dụng đất và tiền sử dụng đất đó trả cú nguồn gốc từ ngõn sỏch nhà nƣớc thỡ tổ chức đú chỉ đƣợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất tại cỏc tổ chức tớn dụng đƣợc phộp hoạt động tại Việt Nam.
- Tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất khụng thu tiền sử dụng đất khụng đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất mà chỉ đƣợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất tại tổ chức tớn dụng đƣợc phộp hoạt động tại Việt nam để đề nghị cấp tớn dụng theo quy định của phỏp luật.
- Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuờ của Nhà nƣớc và tổ chức kinh tế thuờ lại đất trong khu cụng nghiệp cú quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất thuờ tại cỏc tổ chức tớn dụng đƣợc phộp hoạt động tại Việt Nam để đề nghị cấp tớn dụng phỏt triển sản xuất, kinh doanh. Nếu thuờ đất trƣớc ngày cú hiệu lực của Luật Đất đai năm 2003 (1/7/2004) mà đó trả tiền thuờ đất cho cả thời gian thuờ hoặc đó trả trƣớc tiền thuờ đất cho nhiều năm mà thời hạn thuờ đất đó đƣợc trả tiền cũn lại ớt nhất là năm năm, thỡ tổ chức này cũng cú quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tớn dụng đƣợc phộp hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn đó trả tiền thuờ đất.
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, chuyển mục đớch sử dụng đất:
Trường hợp thứ nhất: tổ chức kinh tế nhận chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất, chuyển mục đớch sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đó trả khụng cú nguồn gốc từ ngõn sỏch nhà nƣớc, thỡ tổ chức đú đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất tại tổ chức tớn dụng đƣợc phộp hoạt động tại Việt Nam để đề nghị cấp tớn dụng.
Trường hợp thứ hai: tổ chức kinh tế nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, chuyển mục đớch sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đó trả cú nguồn
gốc từ ngõn sỏch nhà nƣớc, thỡ tổ chức đú chỉ đƣợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất tại tổ chức tớn dụng đƣợc phộp hoạt động tại Việt Nam để đề nghị cấp tớn dụng phỏt triển sản xuất, kinh doanh.
* Đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn:
Theo quy định tại khoản 7 Điều 113 của Luật Đất đai năm 2003, thỡ hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tớn dụng đƣợc phộp hoạt động tại Việt Nam, tại cỏc tổ chức kinh tế hoặc cỏ nhõn để đề nghị cấp tớn dụng phỏt triển sản xuất, kinh doanh.
Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất thuờ đƣợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất thuờ tại cỏc tổ chức tớn dụng đƣợc phộp hoạt động tại Việt Nam, tại cỏc tổ chức kinh tế khỏc hoặc cỏ nhõn để đề nghị cấp tớn dụng phỏt triển sản xuất, kinh doanh.
Trƣờng hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đƣợc Nhà nƣớc cho thuờ đất trƣớc ngày 1/7/2004 mà đó trả tiền thuờ đất cho cả thời gian thuờ hoặc đó trả trƣớc tiền thuờ đất cho nhiều năm mà thời hạn thuờ đất đó đƣợc trả tiền cũn lại ớt nhất là năm năm thỡ hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đú cú quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuờ tại tổ chức tớn dụng đƣợc phộp hoạt động tại Việt Nam, tại cỏc tổ chức kinh tế khỏc hoặc cỏ nhõn để đề nghị cấp tớn dụng phỏt triển sản xuất, kinh doanh.
Trƣờng hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn thuờ lại đất trong khu cụng nghiệp, thỡ chỉ đƣợc thế chấp, bảo lónh bằng tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất thuờ tại tổ chức tớn dụng đƣợc phộp hoạt động tại Việt Nam, tại cỏc tổ chức kinh tế khỏc hoặc cỏ nhõn để đề nghị cấp tớn dụng phỏt triển sản xuất, kinh doanh.
Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn chuyển mục đớch sử dụng đất từ đất khụng thu tiền sang đất cú thu tiền hoặc thuờ đất phụ thuộc vào hỡnh thức trả tiền sử dụng đất mà hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cú quyền đƣợc quy định tại khoản 7 Điều 113 (giao đất cú thu tiền) hoặc quyền đƣợc quy định tại khoản 1 điều 114 núi trờn (thuờ đất).
* Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Trường hợp thứ nhất: ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đầu tƣ
tại Việt Nam đƣợc Nhà nƣớc giao đất cú thu tiền sử dụng đất (khoản 1 Điều 119) đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tớn dụng đƣợc hoạt động ở Việt Nam.
Trường hợp thứ hai: ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đầu tƣ tại
Việt Nam đƣợc Nhà nƣớc cho thuờ đất thu tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất thuờ tại tổ chức tớn dụng đƣợc phộp hoạt động tại Việt Nam.
Trường hợp thứ ba: ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đầu tƣ tại
Việt Nam đƣợc Nhà nƣớc cho thuờ đất trả tiền hàng năm đƣợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất thuờ tại tổ chức tớn dụng đƣợc phộp hoạt động tại Việt Nam.
Trường hợp thứ tư: ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đầu tƣ tại (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Việt Nam đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong khu cụng nghiệp, khu cụng nghệ cao, khu kinh tế đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất thuờ tại tổ chức tớn dụng đƣợc phộp hoạt động tại Việt Nam.
Trường hợp thứ năm: ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thuờ đất
trong khu cụng nghiệp, khu cụng nghệ cao, khu kinh tế trả tiền thuờ đất hàng năm đƣợc thế chấp, bảo lónh bằng tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất thuờ, đất thuờ lại tại cỏc tổ chức tớn dụng đƣợc phộp hoạt động tại Việt Nam.
Ngoài cỏc trƣờng hợp trờn đõy, nếu ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thuộc diện đƣợc mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam theo quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai 2003, thỡ đƣợc thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại cỏc tổ chức tớn dụng đƣợc phộp hoạt động tại Việt Nam.
* Đối với tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài:
Trường hợp thứ nhất: tổ chức, cỏ nhõn nƣớc ngoài đƣợc Nhà nƣớc cho
thuờ đất thu tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất thuờ tại tổ chức tớn dụng đƣợc phộp hoạt động tại Việt Nam.
Trường hợp thứ hai: tổ chức, cỏ nhõn nƣớc ngoài đƣợc Nhà nƣớc cho
thuờ đất thu tiền thuờ đất trả tiền hàng năm đƣợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất thuờ tại cỏc tổ chức tớn dụng đƣợc phộp hoạt động tại Việt Nam.
Trường hợp thứ ba: tổ chức, cỏ nhõn nƣớc ngoài thuờ đất trong khu
cụng nghiệp, khu cụng nghệ cao, khu kinh tế trả tiền thuờ đất hàng năm đƣợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất thuờ, đất thuờ lại tại cỏc tổ chức tớn dụng đƣợc phộp hoạt động tại Việt Nam.
* Trờn đõy là cỏc quy định chung về điều kiện để chủ thể sử dụng đất đƣợc sử dụng quyền sử dụng đất để thế chấp tại cỏc ngõn hàng. Lĩnh vực tớn dụng ngõn hàng quy định cụ thể thờm về việc thế chấp quyền sử dụng đất của khỏch hàng đề nghị cấp tớn dụng hoặc của bờn thứ ba nhƣ sau:
Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất của bờn thứ ba:
Bờn thứ ba là chủ thể cú quyền thế chấp quyền sử dụng đất, cam kết dựng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bờn cú nghĩa vụ (bờn đƣợc cấp tớn dụng) đối với bờn cú quyền (bờn nhận thế chấp).
Để ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với bờn nhận thế chấp, bờn thứ ba phải thỏa món cỏc điều kiện:
- Cam kết dựng tài sản là quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bờn cú nghĩa vụ đối với bờn cú quyền;
- Cú năng lực phỏp lý đầy đủ (năng lực phỏp luật dõn sự và năng lực hành vi dõn sự đầy đủ đối với cỏ nhõn; năng lực phỏp luật dõn sự đối với phỏp nhõn);
- Phỏp nhõn, hộ gia đỡnh là những chủ thể chuyờn biệt của quan hệ phỏp luật dõn sự, cỏc chủ thể này tham gia vào quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất phải thụng qua vai trũ ngƣời đại diện (theo phỏp luật hoặc theo ủy quyền) phự hợp với quy định của phỏp luật.
Đối với bờn thế chấp là hộ gia đỡnh thỡ theo quy định của Bộ luật Dõn sự (Điều 109), quyền sử dụng đất đƣợc coi là tài sản cú giỏ trị lớn của hộ gia đỡnh nờn khi thế chấp quyền sử dụng đất phải đƣợc cỏc thành viờn từ đủ mƣời lăm tuổi trở lờn đồng ý. Tuy nhiờn, theo quy định tại Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 lại quy định hợp đồng thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đỡnh phải đƣợc tất cả cỏc thành viờn từ đủ 18 tuổi trở lờn trong hộ gia đỡnh đú thống nhất và ký tờn hoặc cú văn bản ủy quyền theo quy định của phỏp luật. Nhƣ vậy, quy định của phỏp luật đó cú sự khụng thống nhất, mặc dự Bộ luật Dõn sự cú giỏ trị phỏp lý cao hơn nhƣng Nghị định 181 lại là văn bản hƣớng dẫn luật chuyờn ngành điều chỉnh riờng trong lĩnh vực đất đai nờn nhiều khi ngõn hàng rất lỳng tỳng khi thực hiện. Thực tế, hầu hết khi cho vay mà liờn quan đến tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh, ngõn hàng đều yờu cầu cỏc thành viờn trong hộ gia đỡnh từ mƣời lăm tuổi trở lờn đồng ý để đảm bảo an toàn, trỏnh trƣờng hợp hợp đồng vụ hiệu, khụng đảm bảo quyền và lợi ớch của ngõn hàng.
Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất của bờn đề nghị cấp tớn dụng:
Để gúp phần đảm bảo an toàn trong hoạt động kinh doanh tiền tệ, ngõn hàng đũi hỏi khỏch hàng (chớnh là bờn thế chấp quyền sử dụng đất) phải thỏa món những điều kiện nhất định đƣợc quy định tại quy chế cho vay và quy chế bảo lónh của Ngõn hàng Nhà nƣớc. Quy chế cho vay (ban hành kốm theo quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001, đƣợc sửa đổi, bổ sung bằng quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN và 783/2005/QĐ-NHNN) và Quy chế bảo lónh (ban hành kốm theo Quyết định số 26/2006/QĐ-NHNN) quy định: bờn vay vốn/ bờn đƣợc bảo lónh phải cựng địa bàn với tổ chức tớn
dụng, cú khả năng tài chớnh đỏp ứng đƣợc cỏc điều kiện quy định của tổ chức tớn dụng, đảm bảo thực hiện đƣợc nghĩa vụ trả nợ ngõn hàng.
b. Điều kiện đối với bờn nhận thế chấp quyền sử dụng đất:
Bờn nhận thế chấp quyền sử dụng đất là tổ chức tớn dụng đƣợc phộp hoạt động tại Việt Nam, bao gồm:
- Cỏc ngõn hàng thƣơng mại cổ phần cú vốn của nhà nƣớc, cỏc tổ chức, cỏ nhõn Việt Nam
- Ngõn hàng liờn doanh
- Chi nhỏnh ngõn hàng nƣớc ngoài đƣợc phộp hoạt động tại Việt Nam Để thực hiện kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ, ngõn hàng, cỏc ngõn hàng thƣơng mại phải đỏp ứng cỏc điều kiện sau:
- Cú tƣ cỏch phỏp nhõn
- Ngƣời đại diện cú đủ năng lực và thẩm quyền ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
- Đƣợc Ngõn hàng Nhà nƣớc cấp giấy phộp hoạt động kinh doanh tiền tệ và dịch vụ ngõn hàng (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Cú giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh
Đối với tổ chức nhận thế chấp, hợp đồng thế chấp phải do ngƣời đại diện theo phỏp luật của tổ chức hoặc ngƣời đƣợc ngƣời đại diện theo phỏp luật ủy quyền hợp phỏp. Đối với cỏ nhõn, phải là ngƣời cú đầy đủ năng lực phỏp luật dõn sự và năng lực hành vi dõn sự.