ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG CễNG THƢƠNG VIỆT NAM
Việc thực hiện cỏc giải phỏp, kiến nghị tỏc giả đƣa ra tại phần trờn của chƣơng 3 sẽ thực sự gúp phần thỏo gỡ khú khăn, bất cập trong thực tiễn ỏp dụng phỏp luật và nõng cao hiệu quả thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tớn dụng của ngõn hàng thƣơng mại núi chung, Ngõn hàng Cụng thƣơng Việt Nam núi riờng. Ngõn hàng Cụng thƣơng Việt Nam cũng nhƣ cỏc ngõn hàng thƣơng mại khỏc ở Việt Nam khụng thể tự mỡnh đƣa ra những giải phỏp bờn ngoài khung phỏp lý quy định của Đảng và Nhà nƣớc về vấn đề này mà chỉ cú thể đƣa ra những quy định linh hoạt hơn song phải nằm trong khuụn khổ phỏp luật cho phộp, những giải phỏp tầm vi mụ để hạn chế tối đa rủi ro cú thể xảy ra khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo cấp tớn dụng.
Để nõng cao hiệu quả, giảm thiểu tối đa rủi ro trong việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo cấp tớn dụng cần nhiều giải phỏp đồng bộ và thống nhất, cụ thể nhƣ sau:
- Ban hành cỏc quy trỡnh, quy định cụ thể trong việc nhận tài sản bảo đảm cấp tớn dụng, trong đú cú cỏc quy định về thế chấp quyền sử dụng đất:
Ban hành cỏc quy định cụ thể về định giỏ tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong từng thời kỳ, phự hợp với tỡnh hỡnh phỏt triển của thị trƣờng bất động sản trong nƣớc, quy định cụ thể tỷ lệ định giỏ và mức cấp tớn dụng tối đa so với giỏ trị định giỏ tài sản để đảm bảo an toàn trong việc nhận thế chấp tài sản.
Ban hành quy định kiểm tra tài sản bảo đảm trong quỏ trỡnh nhận thế chấp tài sản; quy định này yờu cầu cỏc chi nhỏnh phải thƣờng xuyờn kiểm tra tài sản bảo đảm (đƣợc lập thành biờn bản ký kết với bờn thế chấp và lƣu giữ trong hồ sơ tớn dụng), đỏnh giỏ hoặc định giỏ tài sản bảo đảm theo định kỳ 1 năm/lần.
Ban hành quy trỡnh xử lý tài sản bảo đảm, quy định trỡnh tự cụ thể trong việc xử lý tài sản bảo đảm.
Cỏc quy định, quy trỡnh của Ngõn hàng Cụng thƣơng là sự cụ thể húa cỏc quy định phỏp luật trong việc nhận tài sản bảo đảm, hƣớng dẫn cỏc chi nhỏnh, đơn vị trực thuộc thực hiện bảo đảm cấp tớn dụng trờn thực tế. Việc bàn hành cỏc quy trỡnh, quy định đầy đủ từ việc định giỏ quyền sử dụng đất thế chấp, kiểm tra tài sản bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm tạo hành lang phỏp lý cho cỏc chi nhỏnh thực hiện nhận thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo cấp tớn dụng. Cỏc chi nhỏnh trong hệ thống Ngõn hàng Cụng thƣơng thực hiện đƣợc đầy đủ cỏc quy trỡnh, quy định này sẽ đảm bảo giảm thiểu rủi ro trong việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo cấp tớn dụng.
Trờn thực tế, Ngõn hàng Cụng thƣơng Việt Nam đó ban hành khỏ đầy đủ cỏc quy trỡnh, quy định về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất; tuy nhiờn cần tiếp tục cập nhật, chỉnh sửa cho phự hợp với quy định phỏp luật, thực tiễn hoạt động tớn dụng sao cho vừa chặt chẽ, an toàn vừa linh hoạt, thụng thoỏng đối với khỏch hàng.
- Phỏt triển hoạt động của tổ chức cung cấp dịch vụ định giỏ, quản lý và xử lý tài sản thế chấp là bất động sản.
Hiện nay, Ngõn hàng Cụng thƣơng Việt Nam đó thành lập Cụng ty trỏch nhiệm hữu hạn Một thành viờn Quản lý nợ và khai thỏc tài sản Ngõn hàng Thƣơng mại cổ phần Cụng thƣơng Việt Nam (Vietinbank AMC) thực hiện cung cấp cỏc dịch vụ:
Định giỏ bất động sản, động sản để đảm bảo tớn dụng trong hệ thống Ngõn hàng Cụng thương Việt Nam. Vietinbank AMC đó thẩm định với tổng giỏ trị tài sản bảo đảm gần 5000 tỉ đồng cho cỏc chi nhỏnh trong hệ thống, đỏp ứng yờu cầu của chi nhỏnh/khỏch hàng về thời gian, mức phớ cạnh tranh, linh hoạt, đảm bảo giỏ trị phự hợp với giỏ thị trƣờng;
Hỗ trợ, nhận ủy thỏc xử lý nợ, tài sản bảo đảm cho cỏc chi nhỏnh trong hệ thống Ngõn hàng Cụng thƣơng với cỏc phƣơng thức linh hoạt: bỏn tài sản theo thỏa thuận, bỏn tài sản qua Trung tõm xử lý tài sản bảo đảm Vietinbank AMC, bỏn thụng qua đấu giỏ hoặc Vietinbank AMC mua tài sản… Nhƣ vậy, khả năng xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ cho cỏc chi nhỏnh sẽ hiệu quả hơn.
Bỏn đấu giỏ tài sản của Ngõn hàng: Vietinbank AMC cú chức năng bỏn đấu giỏ tài sản, đƣợc Bộ Tƣ phỏp cụng nhận và cấp 06 chứng chỉ hành nghề đấu giỏ cho 06 cỏn bộ nhõn viờn của cụng ty; cụng ty cú bề dày kinh nghiệm bỏn đấu giỏ trờn 10 năm đối với tài sản bảo đảm trong vụ ỏn Minh Phụng - Epco.
Quản lý và khai thỏc tài sản, quản lý kho hàng, tài sản bảo đảm tại cỏc chi nhỏnh trong hệ thống Ngõn hàng Cụng thƣơng
Trờn thực tế, cỏc chi nhỏnh trong hệ thống Ngõn hàng Cụng thƣơng đều tự thành lập cỏc tổ định giỏ tài sản, ban thu hồi nợ, hội đồng xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện định giỏ, xử lý tài sản thế chấp là bất động sản. Cỏc trƣờng hợp khú khăn, phức tạp sẽ thuờ Vietinbank AMC thực hiện cung cấp
dịch vụ định giỏ, quản lý, khai thỏc và xử lý tài sản bảo đảm. Cỏc chi nhỏnh sử dụng dịch vụ của Vietinbank AMC sẽ cú thuận lợi hơn cỏc đơn vị cung cấp dịch vụ khỏc, bởi Vietinbank AMC hiểu đƣợc quy trỡnh nhận tài sản bảo đảm, đặc thự hoạt động tớn dụng trong hệ thống Ngõn hàng Cụng thƣơng và đặc biệt là tạo niềm tin cho cỏc chi nhỏnh vỡ Vietinbank AMC và cỏc chi nhỏnh đều hoạt động vỡ mục tiờu chung là phỏt triển hệ thống Ngõn hàng Cụng thƣơng Việt Nam thành tập đoàn tài chớnh, ngõn hàng vững mạnh.
Để thực sự trở thành chỗ dựa vững chắc cho cỏc chi nhỏnh trong hệ thống Ngõn hàng Cụng thƣơng Việt Nam trong việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo cấp tớn dụng, Vietinbank AMC cần định hƣớng phỏt triển chuyờn nghiệp, nõng cao trỡnh độ cỏn bộ thẩm định, xử lý tài sản, xử lý nợ, đảm bảo chất lƣợng dịch vụ theo đỳng cam kết.
- Thành lập cỏc đoàn thanh tra nội bộ để kiểm tra, rà soỏt hồ sơ tớn dụng tại cỏc chi nhỏnh, đơn vị trực thuộc Ngõn hàng Cụng thƣơng Việt Nam, từ đú chấn chỉnh, tƣ vấn cho cỏc đơn vị trong việc nhận tài sản bảo đảm sao cho đỳng quy trỡnh, quy định của Ngõn hàng Cụng thƣơng và đảm bảo hoạt động cấp tớn dụng diễn ra an toàn, lành mạnh. Thụng qua hoạt động kiểm tra, kiểm soỏt nội bộ đó phỏt hiện rất nhiều trƣờng hợp nhận tài sản bảo đảm, trong đú cú quyền sử dụng đất khụng đỳng quy định hoặc chƣa thực hiện đầy đủ cỏc quy định về nhận tài sản bảo đảm hoặc cỏc rủi ro trong việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Trờn cơ sở đú, Ban lónh đạo Ngõn hàng Cụng thƣơng đó đƣa ra cỏc biện phỏp xử lý kịp thời, trỏnh việc phải nhờ đến sự can thiệp của cỏc cơ quan nhà nƣớc cú thẩm quyền, đồng thời sửa đổi cỏc quy định về nhận thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo hợp lý, an toàn, hiệu quả.
- Cuối cựng, việc ban hành cụ thể cỏc chế tài xử lý vi phạm tại Nội quy lao động đối với cỏn bộ, nhõn viờn trong việc thực hiện sai quy trỡnh, quy định nghiệp vụ (trong đú cú cỏc quy trỡnh, quy định về nhận thế chấp quyền sử dụng đất) hoặc cấu kết với khỏch hàng để thực hiện cỏc hành vi gõy thiệt
hại cho hệ thống Ngõn hàng Cụng thƣơng đó gúp phần nõng cao tinh thần trỏch nhiệm của cỏn bộ, từ đú nõng cao chất lƣợng thẩm định, định giỏ, quản lý và xử lý quyền sử dụng đất thế chấp trong hoạt động tớn dụng tại Ngõn hàng Cụng thƣơng Việt Nam.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3
Trờn cơ sở thực trạng phỏp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tớn dụng của ngõn hàng thƣơng mại đó phõn tớch tại chƣơng 1 và những vƣớng mắc phỏt sinh trong thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngõn hàng Cụng thƣơng Việt Nam đó phõn tớch tại chƣơng 2, tỏc giả đó đƣa ra những kiến nghị gúp phần hoàn thiện cỏc quy định về thế chấp quyền sử dụng đất, bao gồm cỏc nội dung về chủ thể tham gia quan hệ thế chấp, điều kiện đối với quyền sử dụng đất thế chấp, hợp đồng thế chấp và xử lý quyền sử dụng đất thế chấp. Đặc biệt tỏc giả đó phõn tớch, đề xuất những giải phỏp cụ thể để nõng cao hiệu quả thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tớn dụng cụ thể tại Ngõn hàng Cụng thƣơng Việt Nam.
KẾT LUẬN
Hoạt động tớn dụng là một lĩnh vực kinh doanh phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro so với cỏc hoạt động kinh doanh khỏc. Do vậy, việc cỏc cơ quan nhà nƣớc cú thẩm quyền tạo điều kiện cho cỏc tổ chức tớn dụng hoạt động tớn dụng cú hiệu quả, giảm thiểu rủi ro và an toàn cú ý nghĩa quan trọng đối với sự ổn định và phỏt triển kinh tế của đất nƣớc.
Thế chấp quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng trong phỏp luật về đất đai và là một biện phỏp bảo đảm quan trọng để cỏc tổ chức tớn dụng mở rộng hoạt động cho vay và cỏc tổ chức, cỏ nhõn, hộ gia đỡnh vay đƣợc vốn ngõn hàng để phỏt triển hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống. Do đú, việc hoàn thiện phỏp luật về thế chấp quyền sử dụng đất là cần thiết để thỳc đẩy cỏc quan hệ xó hội phỏt triển, đỏp ứng yờu cầu đổi mới của Đảng và Nhà nƣớc trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế.
Việc nghiờn cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về thế chấp quyền sử dụng đất để tỡm kiếm cỏc giải phỏp thớch hợp gúp phần xõy dựng, hƣớng tới hoàn thiện hệ thống phỏp luật về bảo đảm tiền vay bằng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những mục đớch nghiờn cứu chớnh của luận văn. Trong luận văn, tỏc giả đó đề xuất một số giải phỏp, kiến nghị để cỏc cơ quan nhà nƣớc cú thẩm quyền xem xột, rà soỏt lại hệ thống phỏp luật hiện hành về bảo đảm tiền vay bằng thế chấp quyền sử dụng đất. Qua đú, những khú khăn, vƣớng mắc mà cỏc tổ chức tớn dụng và bờn vay vốn đó gặp phải trong quỏ trỡnh vay vốn cú bảo đảm tiền vay bằng thế chấp quyền sử dụng đất cú thể sẽ đƣợc thỏo gỡ nhằm thực hiện mục tiờu của chớnh sỏch tiền tệ và yờu cầu đổi mới của Đảng, Nhà nƣớc.