Theo quy định chung, tài sản bảo đảm cấp tớn dụng phải đƣợc xỏc định giỏ trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm để làm cơ sở xỏc định mức cấp tớn dụng của tổ chức tớn dụng. Giỏ trị tài sản bảo đảm cấp tớn dụng phải lớn hơn giỏ trị nghĩa vụ đƣợc bảo đảm, trừ trƣờng hợp ngõn hàng và khỏch hàng thỏa thuận bảo đảm bằng tài sản nhƣ là một biện phỏp bổ sung đối với khoản tớn dụng mà khỏch hàng đó đủ điều kiện cấp tớn dụng khụng cú bảo đảm bằng tài sản.
Để ngƣời sử dụng đất và ngõn hàng cú nhiều sự lựa chọn hơn trong việc thỏa thuận giỏ trị quyền sử dụng đất thế chấp, Luật đất đai năm 2003 đó quy định giỏ đất đƣợc hỡnh thành do Ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng quy định và đƣợc cụng bố cụng khai vào ngày 1 thỏng 1 hàng năm hoặc giỏ đất đƣợc hỡnh thành do đấu giỏ quyền sử dụng đất hoặc
đấu thầu dự ỏn cú sử dụng đất. Ngoài ra, giỏ đất cũng cú thể đƣợc hỡnh thành do ngƣời sử dụng đất thỏa thuận với những ngƣời cú liờn quan khi thực hiện cỏc quyền chuyển nhƣợng, cho thuờ, cho thuờ lại quyền sử dụng đất hoặc giỏ gúp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong trƣờng hợp thuờ tổ chức tƣ vấn xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất, thỡ giỏ đất tƣ vấn đƣợc sử dụng để tham khảo trong quản lý Nhà nƣớc về tài chớnh đất đai và trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất.
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định phƣơng phỏp xỏc định giỏ đất, khung giỏ cỏc loại đất và định giỏ cỏc loại đất cụ thể tại địa phƣơng. Theo đú, căn cứ giỏ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phƣơng, Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh đƣợc quyết định giỏ cỏc loại đất cụ thể trong giới hạn cho phộp với một biờn độ cộng hoặc trừ 20% so với mức giỏ tối đa hoặc tối thiểu của khung giỏ đất cựng loại do Chớnh phủ quy định. Giỏ đất này phải đƣợc xỏc định và cụng bố cụng khai hàng năm. Tuy nhiờn, mức giỏ này vẫn thấp hơn nhiều so với giỏ chuyển nhƣợng thực tế trờn thị trƣờng hiện nay.
Hiện nay, Nghị định 163/2006/NĐ-CP ra đời khụng quy định về việc định giỏ quyền sử dụng đất khi thế chấp, giỏ trị quyền sử dụng đất thế chấp do tổ chức tớn dụng và khỏch hàng, bờn thứ ba thỏa thuận. Trờn cơ sở đú tổ chức tớn dụng xem xột, quyết định mức cấp tớn dụng và tự chịu trỏch nhiệm về rủi ro trong việc cấp tớn dụng cho khỏch hàng. Cỏc thụng tin sử dụng làm căn cứ khi xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất: kết quả định giỏ của cơ quan thẩm định giỏ; kết quả khảo sỏt của ngõn hàng; giỏ quy định của Nhà nƣớc; giỏ mua, bỏn trờn thị trƣờng; cỏc thụng tin về giỏ cả từ cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, từ trung tõm giao dịch, mua bỏn tài sản, trờn phƣơng tiện thụng tin đại chỳng… Vớ dụ: tại Ngõn hàng Đầu tƣ và Phỏt triển Việt Nam, khi quy định việc định giỏ quyền sử dụng đất để nhận làm tài sản đảm bảo chỉ quy định và đƣa ra những phƣơng phỏp xỏc định giỏ đất, những phƣơng phỏp này dựa trờn những quy định của phỏp luật trong việc định giỏ để đƣa ra khung giỏ đất cho từng địa phƣơng (Thụng tƣ số 114/2004/TT-BTC
của Bộ Tài chớnh), cũn việc định giỏ cụ thể sẽ được bộ phận định giỏ lựa chọn, đề xuất và được người cú thẩm quyền cấp tớn dụng quyết định cho từng trường hợp cụ thể. Đối với khu vực, địa bàn đó được Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh xỏc định khung giỏ đất và qua quỏ trỡnh thống kờ, đỏnh giỏ, từng Chi nhỏnh cú thể xõy dựng phương phỏp xỏc định giỏ đất trờn cơ sở sử dụng khung giỏ đất của Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh và nhõn một hệ số xỏc định của Chi nhỏnh (Quy định về giao dịch bảo đảm trong cho vay năm 2007của Ngõn
hàng Đầu tư và Phỏt triển Việt Nam). Ngoài ra, việc định giỏ cũn giao cho
cỏc Chi nhỏnh thành lập Hội đồng (Tổ) định giỏ để xử lý việc định giỏ từng giao dịch bảo đảm, trong đú thành phần Tổ định giỏ hoặc Hội đồng định giỏ phải ớt nhất là hai hoặc ba thành viờn, tựy từng trƣờng hợp cụ thể.
Liờn quan đến vấn đề định giỏ cũng cũn nhiều bất cập, hầu hết cỏc ngõn hàng khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất đều tự mỡnh định giỏ để xỏc định giỏ trị thực của đất để quyết định cho vay, nhƣng đội ngũ cỏn bộ làm cụng tỏc định giỏ này khụng chuyờn nghiệp sẽ dẫn đến tỡnh trạng định giỏ khụng chớnh xỏc. Trƣờng hợp định giỏ quỏ thấp sẽ ảnh hƣởng đến quyền lợi của khỏch hàng, trƣờng hợp định giỏ quỏ cao thỡ sẽ rủi ro cho ngõn hàng khi nhận thế chấp.