- Tiền bờn bỏn bỏ ra để sưả chữa, khụi phục lại tỡnh trạng ban đầu của tài sản sau khi nhận lại do bờn mua làm hư hỏng.
- Tiền bờn mua bỏ ra để đầu tư vào tài sản làm tăng giỏ trị của tài sản. - Thiệt hại mất khoản lợi lẽ ra một bờn được hưởng từ hợp đồng.
Lỗi của người gõy thiệt hại
Hành vi cú lỗi dẫn tới nghĩa vụ bồi thường của một bờn trong hợp đồng chớnh là lỗi làm cho hợp đồng bị vụ hiệu; lỗi này cú thể là lỗi cố ý (lừa dối, đe doạ)104, hoặc lỗi vụ ý105. Cũng cú trường hợp lỗi thuộc về cả hai bờn trong hợp đồng và như vậy, trỏch nhiệm bồi thường thiệt hại căn cứ vào mức độ lỗi mỗi bờn.
Tớnh toỏn từng loại thiệt hại
Trong tớnh toỏn thiệt hại, phức tạp nhất là việc xỏc định thiệt hại mất khoản lợi lẽ ra một bờn được hưởng từ hợp đồng bởi liờn quan đến thời điểm định giỏ tài sản. Trước đõy, trong tranh chấp về hợp đồng mua bỏn nhà và chuyển quyền sử dụng đất, theo Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP hướng dẫn ỏp dụng phỏp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dõn sự, hụn nhõn và gia đỡnh, thỡ giỏ nhà và giỏ trị quyền sử dụng đất được xỏc định như sau106: nếu cỏc đương sự khụng thỏa thuận được về giỏ nhà, giỏ trị quyền sử dụng đất và giỏ trị thiệt hại, thỡ Toà ỏn yờu cầu cơ quan chuyờn mụn định giỏ hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giỏ. Giỏ nhà, giỏ trị quyền sử dụng đất được xỏc định theo giỏ thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi cú nhà đất đang tranh chấp đối với từng loại nhà đất vào thời điểm xột xử sơ thẩm. Tuy nhiờn, trong trường hợp UBND cấp tỉnh cú quy định giỏ đất cụ thể phự hợp với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giỏ thị trường tại địa phương hoặc cỏc Trung tõm giao dịch bất động sản hoạt động hợp phỏp cú niờm yết giỏ giao dịch chuyển nhượng đất tại địa phương, thỡ Toà ỏn cú thể căn cứ vào giỏ do UBND quy định hoặc giỏ niờm yết của cỏc Trung tõm giao dịch để xỏc định giỏ nhà gắn liền với giỏ trị quyền sử dụng đất mà khụng nhất thiết phải thành lập hội đồng định giỏ.
Khi tớnh toỏn mức thiệt hại, trong hợp đồng mua bỏn nhà ở vụ hiệu, cũng theo hướng dẫn của Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, cần lưu ý cỏc trường hợp sau:
- Nếu cả hai bờn đều cú lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng mua bỏn vụ hiệu thỡ mỗi bờn chịu trỏch nhiệm 1/2 giỏ trị thiệt hại, nếu lỗi khụng tương đương thỡ trỏch nhiệm bồi thường thiệt hại theo tỷ lệ lỗi;
- Nếu bờn mua cú lỗi làm cho hợp đồng vụ hiệu thỡ bờn bỏn chỉ phải trả cho bờn mua số tiền đó nhận và bờn mua phải giao lại nhà cho bờn bỏn; nếu bờn mua cú lỗi làm cho nhà ở bị hư hỏng hoặc thỏo dỡ thỡ phải bồi thường khoản tiền do bờn bỏn bỏ ra để sửa chữa, khụi phục lại tỡnh trạng ban đầu. Trong trường hợp giỏ nhà giảm mà bờn bỏn bị thiệt hại thỡ bờn mua phải bồi thường cho bờn bỏn khoản tiền chờnh lệch giỏ.
- Nếu bờn bỏn cú lỗi làm cho hợp đồng vụ hiệu thỡ ngoài nghĩa vụ hoàn trả thỡ bờn bỏn phải trả cho bờn mua số tiền đó nhận và bờn mua phải giao lại nhà cho bờn
104 BLDS, Điều 132.
105 BLDS, Điều 131.