Ngày tải lên :
04/04/2013, 16:11
... Thu nhập ròng Doanh số bán Thu nhập ròng
ROI= x =
Doanh số bán Tổng tài sản Tổng tài sản
Mục đích của công thức này là so sánh cách thức tạo lợi nhuận của một công ty, và cách thức công ty sử dụng tài sản để
tạo doanh thu. Nếu tài sản được sử dụng có hiệu quả, thì thu nhập (và ROI) sẽ cao, và nếu ngược lại, thu nhập và ROI sẽ
thấp.
BÀI 28: Sử dụng các hệ số để phân tích
Mỗi hệ số đề cập ở các bài trước chỉ cung cấp một số thông tin về mức độ hiệu quả trong hoạt động của một công ty. Tuy
nhiên, như các bạn biết, việc phân tích tài chính đặc biệt có ý nghĩa khi bạn có một số chuẩn mực để có thể so sánh với
các hệ số của một công ty, bạn không chỉ muốn xem khả năng sinh lời, khả năng thanh toán, tình trạng nợ và các mối
liên hệ hoạt động của một sông ty là cao hay thấp, và các yếu tố này đang được cải thiện hay xấu đi, mà bạn còn muốn
xác định mức độ hiệu quả hoạt động của công ty đó so với các đối thủ cạnh tranh khác, so với ngành hay so với công ty
hoạt động tốt nhất cùng ngành.
Mặc dù nhà quản lý của một công ty có thể tính toán các hệ số của các công ty khác, những các thông tin này đã có sẵn
từ các nguồn công khai, chẳng hạn như: Niên giám các hệ số tài chính công nghiệp và kinh doanh, các hệ số kinh doanh
chủ yếu, các trang tài chính công ty của các cơ quan định mức tín nhiệm ... Khái niệm:
Bảo lãnh phát hành là quá trình một công ty chứng khoán giúp tổ chức phát hành thực hiện các thủ tục trước và sau
khi chào bán chứng khoán như định giá chứng khoán, chuẩn bị hồ sơ xin phép phát hành chứng khoán, phân phối
chứng khoán và bình ổn giá chứng khoán trong giai đoạn đầu.
Thông thường, để phát hành chứng khoán ra công chúng, tổ chức phát hành cần phải có được sự bảo lãnh của một
công ty nhỏ, và số lượng phát hành không lớn, thì chỉ cần có một tổ chức bảo lãnh phát hành. Nếu đó là một công ty
lớn, và số lượng chứng khoán phát hành vượt quá khả năng của một tổ chức bảo lãnh thì cần phải có một tổ hợp
bảo lãnh phát hành, bao gồm một hoặc một tổ chức bảo lãnh chính và một số tổ chức bảo lãnh phát hành thành viên.
Các tổ chức bảo lãnh phát hành được hưởng phí bảo lãnh hoặc một tỷ lệ hoa hồng nhất định trên số tiền thu được từ
đợt phát hành. Phí bảo lãnh phát hành là mức chênh lệch giữa giá bán chứng khoán cho người đầu tư và số tiền tổ
chức phát hành nhận được.
Ví dụ: nếu công chúng mua chứng khoán phải trả 20.000 đ một cổ phiếu, trong khi công ty phát hành nhận 18.000 đ
một cổ phiếu thì tiền phí bảo lãnh phát hành là 2.000 đ một cổ phiếu.
Phí bảo lãnh hoặc hoa hồng bảo lãnh cao hay thấp là tuỳ thuộc vào tính chất của đợt phát hành (lớn hay nhỏ, thuận
lợi hay khó khăn). Nói chung, nếu đợt phát hành đó là đợt phát hành chứng khoán lần đầu ra công chúng thì mức phí
hoặc hoa hồng phải cao hơn lần phân phối sơ cấp. Đối với trái phiếu, phí bảo lãnh hoặc hoa hồng phụ thuộc vào lãi
suất trái phiếu (lãi suất trái phiếu thấp thì phí bảo lãnh phát hành phải cao và ngược lại)
b.Các phương thức bảo lãnh phát hành
Việc bảo lãnh phát hành được thực hiện theo một trong các phương thức sau:
Bảo lãnh với cam kết chắc chắn: là phương thức bảo lãnh mà theo đó tổ chức bảo lãnh cam kết sẽ mua toàn bộ
chứng khoán phát hành cho dù có phân phối hết hay không.
Bảo lãnh với cố gắng cao nhất: là phương thức bảo lãnh mà theo đó tổ chức bảo lãnh thoả thuận làm đại lý cho tổ
chức phát hành. Tổ chức bảo lãnh phát hành không cam kết bán toàn bộ số chứng khoán mà cam kết sẽ cố gắng hết
mức để bán chứng khoán ra thị trường nhưng phần không phân phối hết sẽ được trả lại cho tổ chức phát hành.
Bảo lãnh theo phương thức bán tất cả hoặc không bán gì: là phương thức bảo lãnh mà theo đó tổ chức phát hành
chỉ thị cho tổ chức bảo lãnh phát hành nếu không bán hết số chứng khoán thì huỷ bỏ toàn bộ đợt phát hành.
Như vậy, phương thức bảo lãnh phát hành này hoàn toàn khác với phương thức bảo lãnh với cố gắng cao nhất. Ở
phương pháp bảo lãnh phát hành trước, có thể chỉ có một phần chứng khoán được bán, còn ở phương thức bảo
lãnh phát hành này thì hoặc là tất cả chứng khoán được bán hết hoặc là huỷ bỏ toàn bộ đợt phát hành và tiền đã bán
chứng khoán được hoàn trả lại cho người mua.
Bảo lãnh theo phương thức tối thiểu tối đa: là phương thức bảo lãnh trung gian giữa phương thức bảo lãnh với cố
gắng cao nhất và phương thức bảo lãnh bán tất cả hoặc không bán gì. Theo phương thức này, tổ chức phát hành chỉ
thị cho tổ chức bảo lãnh phát hành phải bán tối thiểu một tỷ lệ nhất định chứng khoán phát hành. Nếu lượng chứng
khoán bán được đạt tỷ lệ thấp hơn tỷ lệ yêu cầu thì toàn bộ đợt phát hành sẽ bị huỷ bỏ.
Ở Việt Nam, theo qui định tại Thông tư 01/1998/TTUBCK ngày 13/10/1998 của UBCK Nhà nước hướng dẫn Nghị
định 48/1998/NĐCP ngày 11/7/1998 về phát hành cổ phiếu, trái phiếu ra công chúng thì bảo lãnh phát hành được
thực hiện theo một trong hai phương thức sau:
Mua toàn bộ số lượng cổ phiếu hoặc trái phiếu được phép phát hành để bán lại. Đây chính là phương thức cam kết
chắc chắn vì tổ chức bảo lãnh phát hành cam kết mua toàn bộ lượng cổ phiếu hoặc trái phiếu của đợt phát hành.
Mua số cổ phiếu hoặc trái phiếu còn lại của đợt phát hành chưa được phân phối hết Đây thực chất cũng là một
dạng của phương thức cam kết chắc chắn, nhưng tổ chức bảo lãnh phát hành cam kết mua phần chứng khoán còn
lại của đợt phát hành chưa được phân phối hết.
Bài 06: Thị trường sơ cấp
I. Khái niệm, chức năng:
1. Khái niệm thị trường sơ cấp:
Thị trường sơ cấp là nơi diễn ra quá trình mua bán lần đầu các chứng khoán mới phát hành. Thị trường sơ cấp còn
được gọi là thị trường cấp một hay thị trường phát hành.
2. Chức năng của thị trường sơ cấp
Thị trường sơ cấp thực hiện chức năng quan trọng nhất của thị trường chứng khoán, đó là huy động vốn cho đầu tư.
Thị trường sơ cấp vừa có khả năng thu gom mọi nguồn vốn tiết kiệm lớn nhỏ của từng hộ dân cư, vừa có khả năng thu
hút nguồn vốn to lớn từ nước ngoài; các nguồn vốn tạm thời nhàn rỗi từ các doanh nghiệp, các tổ chức tài chính, chính
phủ tạo thành một nguồn vốn khổng lồ tài trợ cho nền kinh tế, mà các phương thức khác không thể làm được.
Như vậy, thị trường sơ cấp tạo ra môi trường cho các doanh nghiệp gọi vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh, giúp Nhà
nước giải quyết vấn đề thiếu hụt ngân sách thông qua việc phát hành trái phiếu, có thêm vốn để xây dung cơ sở hạ tầng.
Nó cũng trực tiếp cải thiện mức sống của người tiêu ding bằng cách giúp họ chọn thời điểm cho việc mua sắm của mình
tốt hơn.
II. Các phương pháp phát hành chứng khoán:
Có 2 phương pháp phát hành chứng khoán trên thị trường sơ cấp. Đó là phát hành riêng lẻ và phát hành ra công chúng.
1. Phát hành riêng lẻ
Phát hành riêng lẻ là quá trình trong đó chứng khoán được bán trong phạm vi một số người nhất định (thông thường là
cho các nhà đầu tư có tổ chức), với những điều kiện (khối lượng phát hành) hạn chế.
Việc phát hành chứng khoán riêng lẻ thông thường chịu sự điều chỉnh của Luật công ty. Chứng khoán phát hành theo
phương thức này không phảI là đối tượng giao dịch tại Sở giao dịch chứng khoán.
2. Phát hành ra công chúng
Phât hành ra công chúng là quá trình trong đó chứng khoán được bán rộng rãi ra công chúng, cho một số lượng lớn
người đầu tư, trong tổng lượng phát hành phải giành một tỷ lệ nhất định cho các nhà đầu tư nhỏ và khối lượng phát hành
phải đạt được một mức nhất định.
Những công ty phát hành chứng khoán ra công chúng được gọi là các công ty đại chúng.
Có sự khác nhau giữa phát hành cổ phiếu và phát hành trái phiếu ra công chúng:
* Phát hành cổ phiếu ra công chúng được thực hiện theo một trong hai hình thức sau:
Phát hành lần đầu ra công chúng (IPO): là việc phát hành trong đó cổ phiếu của công ty lần đầu tiên được bán rộng
rãi cho công chúng đầu tư.
Chào bán sơ cấp (phân phối sơ cấp): là đợt phát hành cổ phiếu bổ sung của công ty đại chúng cho rộng rãi công
chúng đầu tư.
* Phát hành trái phiếu ra công chúng được thực hiện bằng một hình thức duy nhất, đó là chào bán sơ cấp (phân
phối sơ cấp).
Việc phát hành chứng khoán ra công chúng phải chịu sự chi phối của pháp luật về chứng khoán và phải được cơ quan
quản lý nhà nước về chứng khoán cấp phép. Những công ty phát hành chứng khoán ra công chúng phải thực hiện một
chế độ báo cáo, công bố thông tin công khai và chịu sự giám sát riêng theo qui định của pháp luật chứng khoán.
ở Việt Nam, việc phát hành chứng khoán ra công chúng để niêm yết tại Trung tâm giao dịch chứng khoán phải tuân theo
các qui định tại Nghị định 48/1998/NĐCP ngày 11/7/1998 của Chính phủ về chứng khoán và thị trường chứng khoán.
Nghị định này qui định việc phát hành chứng khoán ra công chúng để niêm yết tại thị trường giao dịch tập trung phải
được Uỷ ban chứng khoán cấp phép trừ việc phát hành trái phiếu Chính phủ. Các chứng khoán này sau khi được phát
hành ra công chúng sẽ được niêm yết tại Trung tâm giao dịch chứng khoán.
Mục đích của việc phân biệt hai hình thức phát hành (phát hành riêng lẻ và phát hành ra công chúng như trên là nhằm có
các biện pháp bảo vệ cho công chúng đầu tư, nhất là những nhà đầu tư nhỏ không hiểu biết nhiều về lĩnh vực chứng
khoán. Nhằm mục đích này, để được phép phát hành ra công chúng, tổ chức phát hành phải là những công ty làm ăn có
chất lượng cao, hoạt động sản xuất kinh doanh có hiệu quả, đáp ứng được các điều kiện do cơ quan quản lý nhà nước
về chứng khoán (Uỷ ban chứng khoán nhà nước) qui định.
Bài 07: Phát hành CK lần đầu ra công chúng (IPO).
Như đã đề cập ở phần trước, khái niệm phát hành lần đầu ra công chúng (IPO) chỉ được hiểu đối với việc phát hành cổ
phiếu. Do vậy sau đây, chúng ta sẽ chủ yếu đề cập đến việc phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng.
1. Điều kiện phát hành chứng khoán lần đầu ra công chúng:
Mỗi nước có những qui định riêng cho việc phát hành chứng khoán lần đầu ra công chúng. Tuy nhiên, để phát hành
chứng khoán ra công chúng thông thường tổ chức phát hành phải đảm bảo năm điều kiện cơ bản sau:
Về qui mô vốn: tổ chức phát hành phải đáp ứng được yêu cầu về vốn điều lệ tối thiểu ban đầu, và sau khi phát hành
phải đạt được một tỷ lệ phần trăm nhất định về vốn cổ phần do công chúng nắm giữ và số lượng công chúng tham gia.
Về tính liên tục của hoạt động sản xuất kinh doanh: công ty được thành lập và hoạt động trong vòng một thời gian
nhất định (thường khoảng từ 3 đến 5 năm).
Về đội ngũ quản lý công ty: công ty phải có đội ngũ quản lý tốt, có đủ năng lực và trình độ quản lý các hoạt động sản
được tiếp cận.
Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư, cổ tức và các quyền trên không phải là nguồn lợi duy nhất do cổ phiếu mang lại. Ngoài cổ tức
ra, nhiều nhà đầu tư c̣n kỳ vọng vào một khoản chênh lệnh giữa giá mua cổ phiếu và giá bán cổ phiếu. Tất nhiên, nếu cổ
phiếu tăng giá so với thời điểm mua vào th́ khi bán ra ta sẽ có lăi, c̣n ngược lại, nếu cổ phiếu xuống giá ... = 41.3 ngày
0.80 x $3.000.000 /360ngày
Thời hạn thanh toán trung bình (đối với các khoản phải trả) của công ty là 41.3 ngày. Bất kỳ thời hạn nào ngắn hơn có
nghĩa là người bán dành cho công ty một khoản chiết khấu hoặc người bán cho rằng công ty đang trong tình trạng rủi ro
cao nên đã đưa ra các điều khoản chặt chẽ hơn về thời hạn thanh toán nợ. Bất kỳ thời hạn nào dài hơn cũng có nghĩa là
công ty đã nhận được các điều khoản tín dụng ưu đãi, hay công ty là một “người trả chậm”, tức là công ty đang sử dụng
những người cung cấp nguyên liệu như một nguồn tài trợ.
Người bán, nói chung bao giờ cũng muốn nhận được tiền càng sớm càng tốt, thường tính toán hệ số này nhằm biết
được bao lâu thì họ có thể thu hồi tiền của mình từ công ty. Do việc thanh toán chậm thường có lợi cho công ty, nên nhà
quản lý người kiểm soát việc thanh toán có nhiệm vụ phải làm cân bằng hai thái cực lợi ích giữa nhà cung cấp và công
ty.
Nếu thời hạn thanh toán trung bình của ngành vượt quá hệ số của công ty, thì nhà quản lý có thể tìm ra lý do tại sao việc
mua chịu của công ty lại bị hạn chế và phải làm gì để có được thời hạn mua chịu dài hơn từ những nhà cung cấp.
Bài 23: Hệ số hàng lưu kho
Tỷ lệ doanh số hàng bán trên hàng lưu kho là quan trọng đối với công ty bởi vì hàng lưu kho là loại tài sản ít lưu hoạt
nhất trong các tài sản lưu động. Vì công ty phải dùng một lượng vốn để duy trì hàng lưu kho nên công ty sẽ được lợi khi
bán hàng càng nhanh càng tốt lượng hàng này để giải phóng tiền mặt cho các mục đích sử dụng khác.
Gía trị hàng đã bán tính theo giá mua
Hệ số hàng lưu kho=
Giá trị hàng lưu kho trung bình
Ví dụ: Hệ số hàng lưu kho
Nếu giá trị hàng hoá bán hàng năm của một công ty là $ 3.000.000 (tính theo giá mua) và giá trị hàng lưu kho trung bình
là $ 300.000, thì tỷ lệ hàng đã bán trên hàng lưu kho của công ty này sẽ là 10 lần.
$3.000.000
Hệ số hàng lưu kho = = 10 lần
$300.000
đặc điểm đó, lãi suất của trái phiếu chính phủ được xem là lãi suất chuẩn để làm căn cứ ấn định lãi suất của các công cụ
nợ khác có cùng kỳ hạn.
Trái phiếu công trình: là loại trái phiếu được phát hành để huy động vốn cho những mục đích cụ thể, thường là để xây
dung những công trình cơ sở hạ tầng hay công trình phúc lợi công cộng. Trái phiếu này có thể do chính phủ trung ương
hoặc chính quyền địa phương phát hành.
Trái phiếu công ty: là các trái phiếu do các công ty phát hành để vay vốn dài hạn. Trái phiếu công ty có đặc điểm chung
sau:
Trái chủ được trả lãi định kỳ và trả gốc khi đáo hạn, song không được tham dự vào các quyết định của công ty. Nhưng
cũng có loại trái phiếu không được trả lãi định kỳ, người mua được mua dưới mệnh giá và khi đáo hạn được nhận lại
mệnh giá.
Khi công ty giải thể hoặc thanh lý, trái phiếu được ưu tiên thanh toán trước các cổ phiếu.
Có những điều kiện cụ thể kèm theo, hoặc nhiều hình thức đảm bảo cho khoản vay.
Trái phiếu công ty bao gồm những loại sau:
Trái phiếu có đảm bảo: là trái phiếu được đảm bảo bằng những tài sản thế chấp cụ thể, thường là bất động sản và các
thiết bị. Người nắm giữ trái phiếu này được bảo vệ ở một mức độ cao trong trường hợp công ty phá sản, vì họ có quyền
đòi nợ đối với một tài sản cụ thể.
Trái phiếu không bảo đảm:
Trái phiếu tín chấp không được đảm bảo bằng tài sản mà được đảm bảo bằng tín chấp của công ty. Nếu công ty bị phá
sản, những trái chủ của trái phiếu này được giải quyết quyền lợi sau các trái chủ có bảo đảm, nhưng trước cổ động.
Các trái phiếu tín chấp có thể chuyển đổi cho phép trái chủ được quyền chuyển trái phiếu thành cổ phiếu thường của
công ty phát hành. Tuỳ theo quy định, việc chuyển đổi có thể được tiến hành vào bất cứ thời điểm nào, hoặc chỉ vào
những thời điểm cụ thể xác định.
Ngoài những đặc điểm trên, mỗi đợt trái phiếu được phát hành có thể được gắn kèm theo những đặc tính riêng khác nữa
nhằm đáp ứng nhu cầu cụ thể của một bên nào đó. Cụ thể là:
Trái phiếu có thể mua lại cho phép người phát hành mua lại chứng khoán trước khi đáo hạn khi thấy cần thiết. Đặc tính
này có lợi cho người phát hành song lại bất lợi cho người đầu tư, nên loại trái phiếu này có thể có lãi suất cao hơn so với
những trái phiếu khác có cùng thời hạn.
Trái phiếu có thể bán lại: cho phép người nắm giữ trái phiếu được quyền bán lại trái phiếu cho bên phát hành trước khi
trái phiếu đáo hạn. Quyền chủ động trong trường hợp này thuộc về nhà đầu tư, do đó lãi suất của trái phiếu này có thể
thấp hơn so với những trái phiếu khác có cùng thời hạn.
Trái phiếu có thể chuyển đổi cho phép người nắm giữ nó có thể chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu thường, tức là
thay đổi tư cách từ người chủ nợ trở thành người chủ sở hữu của công ty. Loại trái phiếu này thuộc vào nhóm hàng hoá
chứng khoán có thể chuyển đổi được đề cập tới dưới đây.
4. Lợi ích của đầu tư qua trái phiếu:
Dù làm ăn thua lỗ, công ty vẫn phải trả đủ tiền lãi, không cắt giảm hoặc bỏ như cổ phiếu. Nếu công ty ngừng hoạt động,
thanh lý tài sản, trái chủ được trả tiền trước người có cổ phần ưu đãi và cổ phần thông thường. Nhưng nếu công ty có lợi
nhuận cao, công ty có thể chia thêm cổ tức cho người có cổ phần, thì trái chủ vẫn chỉ được hưởng ở mức đã định.
Trái phiếu có loại được miễn thuế thu nhập (trái phiếu Chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương). Đối với những
người có thu nhập cao, mua trái phiếu trên vẫn có lợi.
Trái phiếu trên thị trường thứ cấp có giá lên xuống đối nghịch với lãi suất thị trường. Nếu biết tính toán phân tích để
thực hiện mua bán thì vẫn có lợi.
5. Bất lợi khi đầu tư trái phiếu:
Khi nhận được tiền lãi phải lo đầu tư số tiền đó vì rất ít công ty có chương trình tái đầu tư tiền lãi trái phiếu. Trong khi
đó, nhiều công ty có chương trình tái đầu tư cổ tức. Cổ đông có thể mua thêm cổ phần được miễn sở phí, và có khi còn
được mua cổ phần với giá rẻ hơn giá thị trường.
Giá trái phiếu công ty cũng biến động khá mạnh trên thị trường: khi lãi suất thị trường lên cao hơn lãi suất trái phiếu thì
giá trái phiếu sẽ hạ. Khi cơ quan đánh giá xếp loại doanh nghiệp, đánh giá công ty phát hành từ loại AAA(3A) xuống
AA(2A) hoặc xuống BBB(3B) thì giá trái phiếu cũng sẽ bị hạ. Hoặc khi có sự mất mát thị trường, vỡ nợ… thì giá trái phiếu
cũng sẽ bị hạ.Và giá trái phiếu cũng sẽ giảm đi khi có ít người mua.
6. Khi đầu tư trái phiếu cần chú ý gì?
Trước khi mua trái phiếu cần tìm hiểu hai điều: chiều hướng lên xuống của lãi suất và uy tín của công ty phát hành.
Nên mua trái phiếu lúc lãi suất đang ở thời điểm cao nhất và đang trên đà giảm dần. Và nên mua trái phiếu dài hạn để có
thể được hưởng lãi suất cao trong một thời gian dài. Ngược lại, lúc lãi suất đang ở mức thấp nhất và bắt đầu tăng, nên
bán trái phiếu dài hạn đi để mua vào trái phiếu trung hạn.
Bài 04: Chứng khoán có thể chuyển đổi
1. Khái niệm:
Tên của khách hàng và mã số.
Ngày giờ đặt lệnh.
Thời gian có hiệu lực của lệnh.
2. Loại lệnh
a. Lệnh thị trường (Market order): Người ra lệnh chấp nhận mua, bán theo giá hiện hành trên thị trường.
b. Lệnh giới hạn (Limit order): Đối với việc chào bán, giá giới hạn là giá thấp nhất sẵn sàng bán. Đối với việc chào mua,
là giá cao nhất sẵn sàng mua.
c. Lệnh dừng (Stop order)
Lệnh dừng để bán: Khách hàng mua 100 cổ phần với giá 12 ngàn đồng/cổ phần. Sau một thời gian giá cổ phiếu này lên
tới 20 ngàn đồng/cổ phần. Khách hàng chưa muốn bán vì ông ta cho rằng giá còn tăng nữa. Nhưng để đề phòng trường
hợp giá không tăng mà lại giảm, khách hàng này đặt lệnh dừng với người đại diện công ty chứng khoán để bán với giá
19 ngàn đồng/cổ phần chẳng hạn. Nếu thực tế giá cổ phiếu đó không tăng mà lại giảm thì giá cổ phiếu đó giảm tới 19
ngàn, người môi giới sẽ bán cho ông ta.
Lệnh dừng để mua: Lệnh này thường được dùng trong trường hợp bán khống để giới hạn sự thua lỗ. Chẳng hạn khách
hàng vay của công ty chứng khoán một số cổ phần và bán đi với giá 30 ngàn đồng/cổ phần với hy vọng giá cổ phiếu
giảm xuống tới 20 ngàn đồng/ cổ phần, ông ta sẽ mua để trả. Nhưng để đề phòng trường hợp giá cổ phiếu không giảm
mà lại tăng, khách hàng đó đặt một lệnh dừng để mua với giá 35 ngàn đồng. Khi giá lên tới 35 ngàn đồng, người môi giới
sẽ mua cổ phiếu đó cho ông ta và ông ta đã giới hạn sự thua lỗ của mình ở mức 5 ngàn đồng / cổ phần.
Một lệnh dừng để mua được đưa ra trên mức giá thị trường hiện hành còn một lệnh dừng để bán được đưa ra thấp hơn
giá thị trường hiện hành...