Nghiên cứu hiện tượng bong bóng trong ngành bất động sản ở việt nam nghiên cứu khoa học

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CỦA SINH VIÊN THAM GIA XÉT GIẢI THƯỞNG “SINH VIÊN NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG NĂM 2012 – 2013” TÊN ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU HIỆN TƯỢNG BONG BÓNG TRONG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Mã số đề tài Thuộc nhóm ngành khoa học: Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, 4/ 2013 TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CỦA SINH VIÊN THAM GIA XÉT GIẢI THƯỞNG “SINH VIÊN NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG NĂM 2012 – 2013” TÊN ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU HIỆN TƯỢNG BONG BÓNG TRONG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Mã số đề tài Thuộc nhóm ngành khoa học: Kinh tế Sinh viên thực hiện: Quất Thị Hoài Linh Giới tính: Nữ Dân tộc: Kinh Lớp, khoa: DH11LK04 Khoa Kinh tế - Luật Năm thứ: Số năm đào tạo:4 Ngành học: Luật Kinh tế Người hướng dẫn: Thạc sĩ Phạm Minh Thiên Phước Thành phố Hồ Chí Minh, 4/ 2013 Trang I LỜI CẢM ƠN Tôi – chủ nhiệm đề tài “Nghiên cứu tượng bong bóng ngành bất động sản Việt Nam” xin gửi lời cảm ơn chân thành đến cha mẹ - người yêu thương ủng hộ hướng tôi, xin cảm ơn cô Thiên Phước – người tận tình hướng dẫn tơi đề tài này, cảm ơn thi “Nghiên cứu khoa học” cho tơi có hội thử sức với lĩnh vực thú vị hoàn toàn xin cảm ơn toàn thầy cô, anh chị tham gia, giúp đỡ thi Tuy sinh viên năm thi cho hội tiếp xúc gần với Nghiên cứu khoa học, hoạt động thực cần thiết có ích cho q trình học học tập làm việc sau Rèn luyện kĩ làm nhóm, phân tích thơng tin, suy luận logic vấn đề xã hội, nâng cao khả tin học (Mcrosoft Word Excel) điểm tích cực mà thầy thi mang đến cho Xin lần gửi lời cảm ơn thật to lớn đến Ban tổ chức thi - giáo viên nhiệt huyết giúp đỡ tơi hồn thành đề tài Đề tài cịn nhiều hạn chế, thiếu sót số giới hạn khả mong thầy cô, anh chị dẫn nhiều để rút kinh nghiệm hoàn thành tốt lần sau Xin cảm ơn Cơng trình dự thi “Sinh viên nghiên cứu khoa học” cấp Trường năm học 2012 – 2013 Trang II NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN Sinh viên Quất Thị Hồi Linh, lớp DH11LK04 có nỗ lực thực đề tài nghiên cứu khoa học “Nghiên cứu tượng bong bóng ngành bất động sản Việt Nam” sinh viên năm Em có cố gắng liên hệ trao đổi với giáo viên hướng dẫn, tinh thần làm việc tốt Nhìn chung, đề tài trình bày rõ ràng, lỗi tả, cịn sử dụng lối văn nói viết Em cố gắng tiếp cận nhận dạng vấn đề thông qua tổng hợp tài liệu, phân tích lập luận, nhiên cịn mắc lỗi trích dẫn tài liệu số nội dung phân tích thiếu mạch lạc Ngày tháng năm 2013 Giảng viên hướng dẫn Phạm Minh Thiên Phước Công trình dự thi “Sinh viên nghiên cứu khoa học” cấp Trường năm học 2012 – 2013 Trang III MỤC LỤC CHƯƠNG -TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI I 1 Giới thiệu đề tài 1 Mục tiêu nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Nguồn số liệu, liệu nghiên cứu Ý nghĩa thực tiễn Bố cục nghiên cứu CHƯƠNG -CƠ SỞ LÝ LUẬN Bong bóng bất động sản bong bóng BĐS gì? 2 Cơ chế hoạt động bong bóng Nhận diện bong bóng 17 Tài hành vi 17 Học thuyết tiềm 19 Neo tâm lí 20 CHƯƠNG -HIỆN TRẠNG VÀ PHÂN TÍCH .22 Giai đoạn phát triển tự phát trước năm 1993 22 Giai đoạn bùng phát sơ khởi từ đầu năm 1993 đến 1996, gắn liền với việc ban hành sách đất đai nhà 22 3 Giai đoạn suy giảm 1997 - 1998 ảnh hưởng tác động có tính chất chu kỳ khủng hoảng tài Châu Á 24 Giai đoạn bùng phát sơi động 1999 - 2003 sách phát triển thị, sách khu ĐTM, chung cư 27 3.5 Giai đoạn ngưng trệ năm 2004 29 3.6 Giai đoạn từ 2007 đến chuyển biến nhanh chóng thị trường 31 CHƯƠNG -NGUYÊN NHÂN .46 Về phía cầu BĐS 46 Ở phía cung 53 Cơng trình dự thi “Sinh viên nghiên cứu khoa học” cấp Trường năm học 2012 – 2013 Trang IV Phía Nhà nước 57 CHƯƠNG -GIẢI PHÁP 59 5.1 Cân đối Cung – Cầu 59 5.2 Đưa giá BĐS giá trị thực 59 5.3 Hồn thiện hệ thống, chế, sách quản lí thị trường BĐS 60 5.4 Hình thành thị trường bất động sản cơng khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán 60 CHƯƠNG 6- KẾT LUẬN VÀ HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI 61 6.1 Kết luận 61 6.2 Hạn chế đề tài 62 TÀI LIỆU THAM KHẢO 63 PHỤ LỤC 65 Cơng trình dự thi “Sinh viên nghiên cứu khoa học” cấp Trường năm học 2012 – 2013 Trang V DANH MỤC BẢNG STT KÍ HIỆU TÊN BẢNG Bảng Liệt kê đặc tính bong bóng 14 Bảng Nợ nước ngoài, dự trữ ngoại hối cán cân toán năm 1996, khủng hoảng tiền tệ năm 1997-1998 26 Bảng Tín dụng ngân hàng BĐS Việt Nam 34 Bảng Thu nhập theo bậc thuế Thu nhập cá nhân người dân TP.HCM 42 Bảng Thời gian lao động để có sản phẩm BĐS người dân TP.HCM 44 Bảng Tỷ lệ tiết kiệm ròng người dân TP.HCM theo bậc thuế thu nhập cá nhân 65 Trang Công trình dự thi “Sinh viên nghiên cứu khoa học” cấp Trường năm học 2012 – 2013 Trang VI DANH MỤC BIỂU ĐỒ STT KÍ HIỆU TÊN BIỂU ĐỒ Biểu đồ Quá trình phát triển vỡ tung bong bóng BĐS 12 Biểu đồ Tỷ lệ tăng trưởng GDP qua năm 1993, 1994, 1995 23 Biểu đồ Nợ nước nước Châu Á theo tỷ giá gần 25 Biểu đồ Diễn biến VN – index 34 Biểu đồ Giá thuê nhà Việt Nam 39 Biểu đồ Số hộ thị trường năm 2012 40 Biểu đồ Mối quan hệ cầu BĐS quy mơ gia đình 47 Biểu đồ Tương tác nhu cầu nhà thu nhâp người dân 49 Trang Cơng trình dự thi “Sinh viên nghiên cứu khoa học” cấp Trường năm học 2012 – 2013 Trang VII DANH MỤC HÌNH STT KÝ HIỆU Hình TÊN HÌNH Chu kì kinh tế Trang 20 Cơng trình dự thi “Sinh viên nghiên cứu khoa học” cấp Trường năm học 2012 – 2013 Trang VIII DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT: STT TỪ VIẾT TẮT TÊN ĐẦY ĐỦ BĐS Bất động sản CPI Consumer Price Index - Chỉ số giá tiêu dùng ĐTM Đô thị FDI Foreign Direct Investment - Vốn đầu tư trực tiếp GDP Gross Domestic Product - Tổng sản phẩm quốc nội NHNN Ngân hàng Nhà nước QSDĐ Quyền sử dụng đất TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TTBĐS Thị trường bất động sản 10 UBND Uỷ ban nhân dân 11 VN – index Chỉ số thị trường chứng khoán Việt Nam 12 WTO World Trade Organization - Tổ chức Thương mại Thế giới 13 OTC Over The Counter - Thị trường chứng khốn phi tập trung Cơng trình dự thi “Sinh viên nghiên cứu khoa học” cấp Trường năm học 2012 – 2013 Trang 51 người sở hữu BĐS Cũng không trường hợp người sử dụng BĐS thuê lại BĐS, tức thuê từ người thuê với điều kiện người thuê trước chưa sử dụng hết thời gian thuê BĐS Việc xác định nhu cầu BĐS thời kỳ ngắn hạn, trung hạn, dài hạn phức tạp phụ thuộc vào nhiều yếu tố không ổn định như: tỷ lệ tăng dân số; yêu cầu cải thiện nhà ở, mở mang hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp; mở mang ngành kinh doanh BĐS; tỷ lệ khu vực dân cư có khả tốn Trên thực tế xảy khơng trường hợp xác định sai nhu cầu BĐS dự báo khơng xác yếu tố này, có mức cầu xác định cao so với thực tế dẫn đến tình trạng gây khan (cầu lớn cung) giả tạo hàng hoá BĐS để cung bị kích lên mức thái quá; gây dư thừa (cung lớn cầu) loại hàng hoá thị trường Mức cầu xác định thấp so với thực tế dẫn đến việc nhà kinh doanh cắt giảm đầu tư tạo lập hàng hố BĐS, gây tình trạng khan thị trường, gây tác hại tới hiệu chung kinh tế (theo Thư viện chia sẻ luận văn) 4.1.2 Nguyên nhân cầu BĐS giảm mạnh 4.1.2.1 Cầu giảm mạnh giá bất động sản Việt Nam đánh giá mức cao so với thu nhập thực tế Một Việt kiều Pháp phân tích tờ báo: “Tại châu Âu, ngơi nhà điển hình giá thường gấp 4-5 lần lương hàng năm, số lên đến lần họ coi điều khơng bình thường Cịn VN thu nhập bình quân tầng lớp giả đô thị lớn Hà Nội, TP HCM vào khoảng 5.000 USD/năm giá phổ biến hộ hạng trung khoảng 50.000 USD tức gấp 10 lần lương hàng năm Điều có nghĩa giá bất động sản VN mức khơng bình thường so với mặt chung giới” Ở Hà Nội, giá bán cho đối tượng sách mức triệu đồng/m2, mức giá phi thực tế khả mua đối tượng Theo qui luật thị trường tất yếu giá cao so với thu nhập Cơng trình dự thi “Sinh viên nghiên cứu khoa học” cấp Trường năm học 2012 – 2013 Trang 52 thực tế đương nhiên làm cho cầu giảm mạnh, nguyên nhân làm TTBĐS bị đóng băng thời gian vừa qua 4.1.2.2 Tâm lý “chờ đợi” người dân Vì giá bất động sản đánh giá cao so với giới so với thu nhập người dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất động sản xuống thời gian tới; Đồng thời Nhà nước xiết chặt quản lý hoạt động mua bán bất động sản chế sách quản lý đất đai Nhà nước q trình chỉnh sửa hồn thiện nên tâm lý người dân “chờ đợi” chưa mua 4.1.2.3 Nhu cầu Thị trường mua bán đất dự án, hộ giảm + Nhà nước điều chỉnh giá đất: Ngày 1/1/2005, bảng giá đất điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả lên cao (bình qn chi phí đền bù giải phóng mặt theo nguyên tắc phải thoả thuận với dân theo quy định Luật Đất đai cao 10 lần so với chi phí đền bù trước kia, chưa kể đến chi phí khơng nằm quy định phải hỗ trợ cho địa phương để giải phóng mặt nhanh hơn), dự án tiếp tục gặp khó khăn nên đầu tư khu thị giảm mạnh + Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh: Do số lượng vốn để kinh doanh bất động sản lớn, tính “lỏng” bất động sản lại với việc thị trường bất động sản “đóng băng” giảm nhiệt nhanh chóng làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản giảm mạnh, lĩnh vực đầu tư khác vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính phủ, địa phương lãi suất Ngân hàng lại có mức lợi tức cao Nếu tính năm 2005 số VN-Index tăng khoảng gần 40%, đồng thời thị trường OTC giá cổ phiếu nhiều ngân hàng tăng mạnh lên tới khoảng 200-500% nên điểm thu hút mạnh mẽ vốn nhà đầu tư Mặt khác, lãi suất tăng chi phí cho đồng vốn vay ngân hàng để đầu tư vào dự án tăng lên lãi phải trả ngân hàng tăng, làm cho nhà đầu tư gặp khó khăn người dân không dám vay ngân hàng để mua nhà Đây ngun nhân Cơng trình dự thi “Sinh viên nghiên cứu khoa học” cấp Trường năm học 2012 – 2013 Trang 53 nhà đầu tư chuyển hướng kinh doanh sang lĩnh vực khác bất động sản 4.1.2.4 Giá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại Trong giá bất động sản đánh giá cao giao dịch thường lại tính vàng nên việc giá vàng gia tăng mạnh mẽ năm 2005 góp phần làm cho TTBĐS “đóng băng” Không nhà trị giá 200 – 300 vàng bị đóng băng gần hồn tồn mà đến nhà có giá 100 Thị trường mua bán đất dự án, hộ không bị ảnh hưởng nhiều giá vàng lên xuống việc toán tiền đồng, giá vàng lên cao khiến cho nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn việc giải ngân với ngân hàng 4.1.2.5 Tiêu cực xây dựng đất đai Ngồi ra, cịn phải kể đến thơng tin tiêu cực xây dựng nhà chung cư, chất lượng xây dựng cơng trình nói chung cụ thể chất lượng nhà chung cư không đảm bảo, vụ việc làm sổ đỏ sai quy định Trị An, Sóc Sơn, Đồ Sơn… Tất nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản nước ta thời gian qua trở nên ngày “lạnh” 4.2 Ở phía cung 4.2.1 Những nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS Xét lý thuyết, mức cung hàng hóa BĐS gắn với nhân tố hữu hạn (diện tích, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch thị, quy hoạch xây dựng, v.v ), cịn nhu cầu hàng hóa BĐS gắn với yếu tố vơ hạn (tăng trưởng kinh tế, GDP bình qn đầu người thay đổi, v.v ) Nhưng thực tế, thay đổi mức cung hàng hóaBĐS phụ thuộc nhiều vào biến số khác giá cả, phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng * Giá BĐS Nhân tố quan trọng gây ảnh hưởng đến biến động mức cung BĐS nhà đất giá BĐS Cũng hàng hoá khác, cung BĐS tăng lên giá BĐS Công trình dự thi “Sinh viên nghiên cứu khoa học” cấp Trường năm học 2012 – 2013 Trang 54 tăng Quy luật chung cung lượng cung hàng hoá tăng lên giá hàng hố tăng lên * Quỹ BĐS quy hoạch Chính phủ Nhân tố làm thay đổi cung BĐS nhiều sau giá BĐS phải kể đến sách Chính phủ chế độ quản lý xây dựng BĐS cấp phép xây dựng, quy định tiêu chuẩn xây dựng nhà cơng trình… thường làm cho đường cung dịch chuyển bước bên trái (cung giảm) Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm đường cung dịch chuyển đáng kể bên phải (cung tăng) Chính vậy, can thiệp có hiệu lực Chính phủ vào thị trường BĐS can thiệp vào thể chế làm thay đổi đường cung Trong nhiều trường hợp, ràng buộc khắt khe Chính phủ bối cảnh lỏng lẻo luật pháp tạo khan cung cách hình thức tạo kẽ hở cho kẻ đầu kinh doanh BĐS phi thức * Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng Sự phát triển kết cấu hạ tầng điều kiện tiếp cận thường dẫn đến thay đổi làm thay đổi cung BĐS (làm dịch chuyển đường cung) Sự dịch chuyển thường tác động lớn đến cung BĐS tiêu chuẩn hoá thuộc khu vực cơng cộng khu vực tư nhân, đồng thời làm giảm tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột xóm liều * Các yếu tố đầu vào chi phí phát triển BĐS Các yếu tố nguyên liệu đầu vào có vai trị quan trọng đến lượng cung nhà Nếu giá nguyên vật liệu xây dựng hạ giá thành xây dựng thấp khả cung nhà với giá hạ mở rộng thêm Các yếu tố cho phép tạo nguồn cung nhà với cấp độ khác tạo thêm tính phong phú cấu nguồn cung Ngoài ra, số vùng điều kiện đặc thù địa lý thời tiết, kết cấu nhà phải thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà vùng phụ thuộc vào phát triển cơng nghệ kỹ thuật xây dựng * Chính sách pháp luật Nhà nước Cơng trình dự thi “Sinh viên nghiên cứu khoa học” cấp Trường năm học 2012 – 2013 Trang 55 Khác với hàng hoá thông thường, cung BĐS phụ thuộc lớn vào sách Chính phủ chế độ quản lý đất đai nhà ở, sách sử dụng đất v.v Trước hết chế độ quy định quyền sở hữu quyền sử dụng nhà đất Việc quy định rõ ràng xác lập rộng rãi quyền nguồn đất đai nhà có điều kiện để nguồn đất đai nhà sẵn sàng có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường BĐS hợp pháp Những nguồn đất đai nhà sử dụng cho phát triển cơng trình dân dụng khơng hợp thức hố quyền sở hữu sử dụng tham gia vào nguồn cung thị trường BĐS hợp pháp khơng tính vào nguồn cung thức BĐS; có tham gia giao dịch ngồi thị trường đen khơng thể mức cung đầy đủ Tính chủ động tích cực đón nhận thay đổi tất yếu kết cấu dân cư chuyển đổi khu vực hoạt động kinh tế-xã hội sở để Nhà nước có chủ trương sách việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai Nếu xu thị hố diễn với áp lực cao, dịch chuyển khu vực hoạt động kinh tế xã hội diễn nhanh chóng mà quy hoạch mục đích sử dụng đất đai khơng điều chỉnh kịp thời chắn gây thiếu hụt cung BĐS Từ cân đối cung cầu dẫn đến xuất nguồn cung BĐS bất hợp pháp, song thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên nguồn cung bất hợp pháp chấp nhận Sự hợp pháp hoá quyền sở hữu sử dụng BĐS với việc thừa nhận cho đời hoạt động công khai thị trường BĐS nhân tố tác động lớn đến lượng cung cầu BĐS Sự hoạt động cơng khai hố thị trường cho phép đối tượng tham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung đa dạng hoá cấu cung Một thị trường hoạt động không công khai, không thừa nhận khơng có điều tiết Nhà nước thường bị số lực đen chi phối điều tiết Để thu lợi nhuận, lực có thểtạo khan cung tăng cầu cách giả tạo Chính vậy, tính chất hoạt động thị trường BĐS, thái độ can thiệp Nhà nước hoạt động thị trường BĐS tác động quan trọng cân cung cầu Cơng trình dự thi “Sinh viên nghiên cứu khoa học” cấp Trường năm học 2012 – 2013 Trang 56 Sự thừa nhận chủ trương đa dạng hoá nguồn cung nhà nhân tố quan trọng mở đường cho việc đa dạng hố hình thức phát triển nhà làm phong phú thêm số lượng cấu nguồn cung nhà Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng mở rộng phạm vi phát triển đô thị tác động trực tiếp đến cung BĐS Dù đa dạng hố hình thức nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà ở, song Nhà nước luôn người có chức năng, vai trị khả việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải trước theo hoạt động xây dựng cung cấp nhà ở, công sở văn phịng khu thương mại phát triển Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Nhà nước không triển khai dù tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, chủ trương sách khác có hấp dẫn nhiêu, vùng đất khơng có sở hạ tầng đất khơng không trở thành nguồn cung BĐS Vì vậy, phát triển hồn thiện kết cấu hạ tầng tác nhân quan trọng thay đổi lượng cung BĐS.(theo Thư viện chia sẻ luận văn) 4.2.2 Tình hình cung BĐS Hiện nay, theo đánh giá chuỵên gia, giá chung cư cao cấp từ khoảng 10-15 triệu đồng/m2 sàn cao gấp 3- lần giá trị thật, xây dựng chung cư từ 10 tầng trở lên, giá đất vào khoảng 500.000 đồng/m2 theo đơn giá xây dựng giá mét vng nhà vào khoảng – triệu đồng giá thị trường bất động sản nước ta cao so với giá thành thực tế tạo lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư Điều dẫn tới việc ngày nhiều dự án mở rộng khiến nguồn cung gia tăng nhanh chóng, nên thời gian qua quy hoạch sử dụng đất, địa phương để quỹ đất lớn để xây dựng nhà ở, dự án xây dựng chung cư cao cấp liên tục khởi công – đặc biệt đô thị lớn Hà Nội, TP HCM… Cơng trình dự thi “Sinh viên nghiên cứu khoa học” cấp Trường năm học 2012 – 2013 Trang 57 Được biết, thành phố Hà Nội thực chương trình đầu tư xây dựng phát triển quỹ nhà với 100 dự án Theo dự tính, đến năm 2010, dự án tạo thêm 10 triệu m2 cho quỹ nhà Hà Nội Cịn TP HCM ước tính có 50 dự án chung cư cao cấp xây dựng TP HCM, có tháng đến gần 10 chung cư cao cấp TP HCM khởi công xây dựng, dự kiến đến năm 2007 khoảng 20.000 hộ hoàn thành Theo Ban Vật giá thuộc Sở Tài TP HCM, dự kiến quỹ đất đưa vào kinh doanh thông qua đăng ký 1.000 dự án đầu tư 6.000 với tổng vốn đầu tư 136.000 tỷ đồng TP HCM kỳ vọng đồng thời với chương trình phát triển nhà đến năm 2010 nhằm đưa quỹ nhà lên mức 705.000 hộ, tăng 38% so với 1999 Đây số lớn, với giá nhà đất người có đủ tiền để mua nhà 4.3 Về phía Nhà nước Trước thực trạng diễn biến thị trường bất động sản trên, việc quản lý chặt chẽ kiểm soát thị trường nhà đất trở thành xúc Các quan quản lý nhà nước phải vào nhằm kiềm chế “bong bóng” bất động sản đưa giá đất trở với giá thực tế nhằm khuyến khích đầu tư sản xuất kinh doanh, kích thích tăng trưởng kinh tế Đó là: + Lập lại kỷ cương, trật tự ổn định thị trường nhà đất, hạn chế tình trạng mua bán đất khơng có giấy tờ hợp pháp đất không hợp pháp: Theo đạo Chính phủ, ngày 9/4/2002, UBND thành phố Hà Nội Chỉ thị 17 số biện pháp cấp bách tăng cường quản lý đất đai Tại thành phố Hồ Chí Minh, ngày 22/4/2002, UBND ban hành Chỉ thị 08 chấn chỉnh tăng cường quản lý Nhà nước nhà, đất địa bàn thành phố Các quận, huyện Hà Nội TP Hồ Chí Minh đồng loạt triển khai thực hai thị cách đồng kiên Đồng thời năm 2004 Chính phủ ban hành Nghị định 182 xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai; + Ban hành văn nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ: Trong đó, Nghị định 181 ngày 29-10-2004 Chính phủ qui định “dự án phải xây dựng nhà xong bán” không cho phép bán đất tác động mạnh đến thị trường bất động sản Cơng trình dự thi “Sinh viên nghiên cứu khoa học” cấp Trường năm học 2012 – 2013 Trang 58 Thị trường đất dự án coi bị tê liệt, nhiều nhà đầu tư khó có đủ lực để thực từ đầu đến cuối dự án lớn, nhà đầu tư nước Chỉ sau vài tháng, sốt nhà đất thành phố phần lắng dịu, giá nhà đất có dấu hiệu giảm, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai chuyển nhượng, san lấp mặt trái phép giảm nhiều, lốc đầu bất động sản lắng dần… Việc mua nhà, đất để đó, chờ giá lên để sang nhượng kiếm lời giảm mạnh Giá nhà đất tỉnh, thành phố, địa phương khác nguội dần.(theo Nanalove) Cơng trình dự thi “Sinh viên nghiên cứu khoa học” cấp Trường năm học 2012 – 2013 Trang 59 CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP 5.1 Cân đối lại Cung-cầu Các quan Nhà nước cần tổ chức điều tra cung - cầu nhà ở, hộ thu nhập Việt Nam để có sở cân đối lại cung - cầu đánh giá tiềm thị trường bất động sản Việt Nam tương lai, từ đưa sách hợp lý để điều tiết thị trường bất động sản Một động thái quan trọng Chính phủ phát triển quĩ nhà xã hội “giá rẻ” cho người có thu nhập thấp Nếu chủ trương thực làm tăng cung nhà ở, góp phần làm ổn định lành mạnh thị trường bất động sản Tuy nhiên, thực chủ trương cần tính đến vị trí xây hộ, chất lượng cơng trình điều kiện người dân mua hộ 5.2 Đưa giá bất động sản giá trị thực Do giá bất động sản Việt Nam đánh giá cao giá trị thực nhiều, việc giảm giá đảm bảo cho người bán có lãi quan trọng phù hợp với khả toán nhiều người tiêu dùng Thực tế, thời gian cuối năm 2007, đầu năm 2008, giá bất động sản Việt Nam tăng cao, vượt xa giá trị thực nó, tâm lý người dân e ngại tình trạng lạm phát tăng cao, giá vàng tăng cao, nên nhiều người chọn giải pháp mua bất động sản để giữ tiền (nếu tính theo vàng giá bất động sản thời điểm thấp thời điểm 2002-2003) Vì vậy, giá bất động sản tăng cao đến đỉnh tất nhiên chững lại, nhà nước thắt chặt sách tiền tệ lãi suất ngân hàng tăng Nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải lựa chọn đường: Giữ giá khơng bán được, dẫn đến đọng vốn, nguy phá sản, hạ giá để bán được, quay vòng vốn nhanh Đồng thời, trọng xây dựng khu chung cư phục vụ người có thu nhập thấp (Hiện hộ tỷ đồng, bán nhanh, hộ tỷ đồng bán chậm, hộ tỷ đồng khó bán) Cơng trình dự thi “Sinh viên nghiên cứu khoa học” cấp Trường năm học 2012 – 2013 Trang 60 5.3 Hồn thiện hệ thống, chế, sách quản lý thị trường bất động sản Nhà nước đảm bảo nguyên tắc đồng bộ, quán, tôn trọng qui luật thị trường; đồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh Thơng qua việc ban hành sách tài chính, tín dụng, thuế hợp lý để thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh Trước mắt, quản lý chặt chẽ việc đấu thầu dự án khu đô thị hộ nhằm quản lý nguồn cung, hướng vào việc xây dựng khu đô thị phục vụ cho người lao động thành thị khu công nghiệp, khu học sinh, sinh viên Từ làm cho cung - cầu phù hợp, tránh tình trạng nhiều khu chung cư khơng có người mua (chung cư cao cấp) thiếu chung cư bình dân cho người có thu nhập thấp 5.4 Hình thành thị trường bất động sản công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán Nhà nước (Bộ Tài ngun Mơi trường) có trách nhiệm quản lý xây dựng sở thông tin hạ tầng địa đủ độ tin cậy, kết nối với hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng, tương thích với khu vực giới để đảm báo hội nhập kinh tế; hoàn thiện nâng cao lực quan chuyên môn định giá đất, định giá bất động sản, tạo điều kiện cho việc mua, bán, chuyển nhượng, cầm cố, phát mại thị trường.(theo Tiến sĩ Nguyễn Trọng Nguyễn) Cơng trình dự thi “Sinh viên nghiên cứu khoa học” cấp Trường năm học 2012 – 2013 Trang 61 CHƯƠNG 6: KẾT LUẬN VÀ HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI 6.1 Kết luận Bất động sản đề tài không cũ ln có chuyển biến khơng ngừng Bất kì tượng tăng hay giảm bất động sản dự báo khả tiềm tàng kinh tế (bong bóng, sốt giá, đóng băng, ) mà nhà kinh tế khó dự đốn cách xác Vì – nhà đầu tư tương lai cần phải nắm vững đặc điểm bất động sản nói chung tượng “bong bóng” ngành bất động sản nói riêng Bài nghiên cứu khơng thể nói hồn tồn đầy đủ vấn đề liên quan đến bong bóng BĐS phản ánh chi tiết chế, nguyên nhân, hậu quả, tượng Trải qua thời kì từ sau năm 1993 đến nay, thị trường BĐS Việt Nam xuất biểu chứng tỏ tồn bong bóng Mặc dù khơng tiếng gây thiệt hại nặng Cuộc khủng hoảng nhà đất Mỹ bong bóng thiệt hại Việt Nam đợt lội ngược gá BĐS khơng phải Xuất sốt nhà đất dưng tuột giá đột ngột thời gian sau lại phát triển hưng thịnh, dường trở thành quy luật chu kì BĐS Việt Nam Những nguyên nhân khiến BĐS bất ổn định kể đến như: thu nhập người dân, phát triển dân số, tiêu cực xây dựng nhà đất đai, tâm lí người dân, giá tiêu dùng, sách Nhà nước, lãi suất, Vì muốn hạn chế đơt bong bóng tạo mức ổn định dài lâu cho thị trường BĐS phải lưu tâm trì vừa phải tất yếu tố trên, từ quan sát giá thị trường BĐS thường xuyên để hạn chế rủi ro hết mức (nhất đố với nhà đầu gia nhập) Thị trường BĐS Việt Nam (2012 -2013) n ắng hay nói theo ngơn ngữ nhà kinh tế học Việt Nam trải qua thời kì “đóng băng BĐS” Những ngun nhân cho tượng đề tài phân tích phần 3.6 Giai đoạn từ 2007 đến Để làm thay đổi thực trạng hẳn phải nâng cao mức sống thu nhập người dân, giảm tối đa gía tiêu dùng làm cho chi tiêu giảm, Nhà nước sử dụng gói kích cầu cần thiết để mạnh kinh tế hộ gia Công trình dự thi “Sinh viên nghiên cứu khoa học” cấp Trường năm học 2012 – 2013 Trang 62 đình, khuyến khích người dân mua nhà Ngồi ra, phía cung, Nhà nước nên giảm lãi suất cho vay, thuế, Nếu tình trạng tiếp tục kéo dài thời gian có nhiều doanh nghiệp thua lỗ , người dân có mức sống kém, ảnh hướng đến tình hình kinh tế đất nước 6.2 Hạn chế đề tài Bài nghiên cứu nhiều hạn chế bong bóng bất động sản vấn đề khó để khảo sát nên chúng tơi sử dụng liệu thứ cấp chủ yếu báo kinh tế, trang web bất động sản cafeland.vn, cafef.vn, Vì số trục trặc kiến thức nên chúng tơi cịn thiếu sót số phân tích cụ thể bất động sản Việt Nam qua thời kì Cơng trình dự thi “Sinh viên nghiên cứu khoa học” cấp Trường năm học 2012 – 2013 Trang 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO Đặng Vỹ (01/2/2009), Thị trường bất động sản chưa thể hồi xuân; Vietnam.net Đỗ Hải “Giải pháp phát triển thị trường bất động sản”; Tạp chí Tài doanh nghiệp số 3/2009 Mạnh Quân “Thị trường bất động sản 2008: Con ngựa bất kham, chưa dễ ghìm cương”; Báo kiến trúc đời sống, ngày 3/2/2008 Hồng Nam –Phịng phân tích Cafeland (2012), Bài phân tích thị trường bất động sản Việt Nam, Cafeland.vn, download địa http://m.cafeland.vn/phantich/20714/3/nhin-lai-chu-ky-thang-tram-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam.html TS Nguyễn Trọng Nghĩa (2011), Thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng giải pháp 6.John P.Calverley (4/2010), Khi bong bóng vỡ, NXB Trẻ, TP.HCM 7.Phan Dương (8/4/2013), Nghịch lí thị trường bất động sản, VnEconomy, download địa http://vneconomy.vn/20120702121014795P0C17/nghich-ly-thi-truong-batdong-san.htm ngày 9/3/2013 Bài viết “Đặc điểm thị trường bất động sản” công ty bất động sản GOLDLAND tháng 11/2012 9.Luận văn “Phân tích cung - cầu thị trường bất động sản yếu tố ảnh hưởng đến cung - cầu bất động sản Việt Nam” Thư viện chia sẻ luận văn 10 Luật đất đai nhà 2003 11 Giáo trình kinh tế vi mơ, kinh tế vĩ mô Đại học Kinh tế TP.HCM 12 Varian ( 2000), Kinh tế học vi mô, United States of American 13.N.Gregory Mankiw (1996), Kinh tế học vĩ mô, NXB Thống kê, Hà Nội 14 “Thị trường bất động sản với nhiều triển vọng”; Thời báo kinh tế Sài Gịn 15 Tuần báo “ Tiếp thị gia đình” 16/4/2012 Cơng trình dự thi “Sinh viên nghiên cứu khoa học” cấp Trường năm học 2012 – 2013 Trang 64 16 Cơng ty Cổ phần Chứng khốn Tràng An (TAS), Báo cáo ngành bất động sản tháng đầu năm 2011 17 Tạp chí khoa học cơng nghệ, Đại học Đà Nẵng - SỐ 4(27).2008 18.Nanalove (10/5/2012), Cuộc thử nghiệm Nanalove BĐS, SEO chất lượng, download địa http://seochatluong.com/bat-dong-san.html 19 Bách khoa toàn thư mở Wikipedia, bất động sản, download địa http://vi.wikipedia.org/wiki/B%E1%BA%A5t_%C4%91%E1%BB%99ng_s%E1%BA %A3n, download ngày 3/3/2013 Cơng trình dự thi “Sinh viên nghiên cứu khoa học” cấp Trường năm học 2012 – 2013 Trang 65 PHỤ LỤC Thang đo Khoản thu nhâp (triệu Tiết kiệm ròng (13%) (VNĐ) đồng/tháng) Bậc Đến Đến 650.000 Bậc Trên đến 10 Trên 650.000 đến 1.300.000 Bậc Trên 10 đến 18 Trên 1.300.000 đến 2.340.000 Bậc Trên 18 đến 32 Trên 2.340.000 đến 4.160.000 Bậc Trên 32 đến 52 Trên 4.160.000 đến 6.760.000 Bậc Trên 52 đến 80 Trên 6.760.000 đến 10.400.000 Bậc Trên 80 Trên 10.400.000 Tổng Bảng 6: Tỷ lệ tiết kiệm ròng người dân TP.HCM theo bậc thuế Thu nhập cá nhân (Nguồn: Số liệu tự xử lí) Cơng trình dự thi “Sinh viên nghiên cứu khoa học” cấp Trường năm học 2012 – 2013 ... doanh bất động sản Lịch sử bất động sản Việt Nam tìm hiểu sâu lịch sử bong bóng bất động sản Việt Nam để rút kinh nghiệm Cơng trình dự thi “Sinh viên nghiên cứu khoa học? ?? cấp Trường năm học 2012... Nghiên cứu tác động tượng bong bóng để có sách đầu tư phù hợp, điều hịa tình hình bất động sản từ đề giải pháp điều hịa bất động sản Tính sáng tạo: - Hiện tượng ? ?bong bóng? ?? bất động sản tượng. .. viên nghiên cứu khoa học? ?? cấp Trường năm học 2012 – 2013 Trang CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN Bất động sản bong bóng bất động sản gì? Bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà cịn tất tạo sức lao động