Hoạt động cho vay hỗ trợ nhà ở tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương việt nam chi nhánh gia định

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH ĐOÀN THẾ PHÁT HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH GIA ĐỊNH LUẬN VĂN THẠC SĨ Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH ĐOÀN THẾ PHÁT HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH GIA ĐỊNH Chuyên ngành: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG Mã số: 34 02 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN HỒNG VĨNH LỘC Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thực hướng dẫn khoa học TS Nguyễn Hoàng Vĩnh Lộc Các số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực Các tài liệu tham khảo có nguồn trích dẫn rõ ràng Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm nội dung luận văn Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2021 Người thực Đồn Thế Phát ii LỜI CẢM ƠN Đầu tiên, xin trân trọng đặc biệt cảm ơn đến Thầy - TS Nguyễn Hồng Vĩnh Lộc ln theo sát tận tình hướng dẫn, dành nhiều góp ý q giá hỗ trợ tơi hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô Trường Đại Học Ngân Hàng TP Hồ Chí Minh tận tình giảng dạy truyền đạt cho kiến thức quý giá chuyên ngành suốt thời gian tham giá khố học trường, từ giúp tơi bổ sung nâng cao kiến thức chuyên môn Đồng thời, xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô hội đồng bảo vệ Đề cương cho tơi ý kiến đóng góp q trình làm cịn thiếu sót, giúp tơi hồn thành luận văn hồn chỉnh Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình, bạn bè, đồng nghiệp tập thể cán nhân viên Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam – Chi Nhánh Gia Định động viên giúp đỡ suốt thời gian thực luận văn Trân trọng cảm ơn! Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2021 Tác giả Đồn Thế Phát i TĨM TẮT Tiêu đề: Hoạt động cho vay hỗ trợ nhà Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam – Chi nhánh Gia Định Tóm tắt: Với kinh tế phát triển Việt Nam tốc độ tăng giá nhà ln cao tốc độ gia tăng thu nhập người dân mong muốn sở hữu nhà cặp gia đình hay vợ chồng trẻ giấc mơ xa vời Vì việc lựa chọn sản phẩm vay nào, vay ngân hàng để giúp khách hàng đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà mối quan tâm cấp thiết NHTM Từ tác giả chọn đề tài nghiên cứu hoạt động cho vay hỗ trợ nhà Ngân hàng Kỹ Thương Việt Nam – Chi nhánh Gia Định với mục tiêu xác định rõ thực trạng cho vay hỗ trợ nhà chi nhánh, đánh giá kết đạt nguyên nhân hạn chề tồn đọng Dựa sở vận dụng sở lý luận kết hợp với phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, đối chiếu số liệu để làm rõ vấn đề giai đoạn 2018 – 2020 Từ thực trạng nêu nghiên cứu, luận văn hướng đến việc đề xuất giải pháp kiến nghị giúp hoạt động cho vay hỗ trợ nhà chi nhánh ngày phát triển Đặc biệt, hướng phân tích chuyên sâu, tác giả có đề xuất phát triển sản phẩm cho vay dành cho dự án nhà liên kết, góp phần cao lực cạnh tranh vị TCB lĩnh vực cho vay nhà NHTM với Từ khoá: Cho vay mua nhà, sách hỗ trợ nhà ở, cho vay mua nhà dự án liên kết, Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam ii SUMMARY Title: Housing support loans at Vietnam Technological and Commercial Joint Stock Bank - Gia Dinh Branch Summary: In a developing country like Vietnam, house price growth is always higher than personal income growth, which makes it almost impossible for young couples to achieve a house of their own Therefore, offering home loan programs to help them solve that problem is on the top of most commercial banks' priorities It motivated the author to work on this thesis about home loan program at Vietnam Technological and Commercial Joint Stock Bank - Gia Dinh Branch, to evaluate the current situation and analyze both achievements and limitations at this branch This thesis combines theoretical basis with various methods like synthesis, analysis and data comparison to thoroughly understand this problem especially during 2018 - 2020 Based on the actual situations stated in the research paper, this thesis aims to propose some solutions and recommendations to push the development of home loan programs at the branch In term of in-depth analysis, the author has also proposed a new home loan program for unaffiliated housing projects, contributing to improve the competitiveness and position of Techcombank in the home loan sector Keywords: Home loan, housing support policy, home loan for associated projects, Vietnam Technological and Commercial Joint Stock Bank iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TCB Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam CN Chi Nhánh NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại NHTMCP Ngân hàng thương mại cổ phẩn TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TMCP Thương mại cổ phần Techcombank Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam BĐS Bất động sản iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT i SUMMARY ii DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii GIỚI THIỆU CHUNG CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHÀ Ở CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Cơ sở lý luận hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.1.1 Ngân hàng thương mại 1.1.2 Hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 11 1.2 Cơ sở lý luận hoạt đồng cho vay hỗ trợ nhà ngân hàng thương mại 13 1.2.1 Khái niệm hoạt động cho vay hỗ trợ nhà 13 1.2.2 Các hình thức cho vay hỗ trợ nhà 16 1.2.3 Đặc điểm hoạt động cho vay hỗ trợ nhà 19 1.2.4 Vai trò hoạt động cho vay hỗ trợ mua nhà 20 1.3 Các số đo lường phát triển hoạt động cho vay hỗ trợ nhà 21 1.3.1 Nhóm tiêu phản ánh tăng trưởng quy mô thị phần 21 1.3.2 Nhóm tiêu phản ánh chất lượng tín dụng 23 1.3.3 Nhóm tiêu phản án thu nhập từ cho vay mua nhà 24 1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay hỗ trợ nhà NHTM 25 1.4.1 Các yếu tố liên quan đến khách hàng 25 1.4.2 Các yếu tố liên quan đến ngân hàng 25 1.4.3 Cơ sở vật chất công nghệ thông tin đại 26 1.4.4 Vị trí địa lý khu vực dân cư 27 1.4.5 Các yếu tố bên khác 27 KẾT LUẬN CHƯƠNG 29 v CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP KỸ THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH GIA ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2018 – 2020 30 2.1 Tổng quan ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam – Chi nhánh Gia Định 30 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 30 2.1.2 Cơ cấu tổ chức nhân 31 2.1.3 Kết hoạt động kinh doanh 34 2.2 Thực trạng hoạt động cho vay hỗ trợ nhà Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam – CN Gia Định giai đoạn 2018 – 2020 38 2.2.1 Những quy định chung cho vay hỗ trợ nhà Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam – Chi nhánh Gia Định 38 2.2.2 Thực trạng hoạt động cho vay hỗ trợ nhà chung cư TCB – CN Gia Định giai đoạn 2018 – 2020 42 2.3 Đánh giá hoạt động cho vay hỗ trợ nhà Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam – CN Gia Định giai đoạn 2018 – 2020 50 2.3.1 Những kết đạt 50 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân 52 TÓM TẮT CHƯƠNG 56 CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP KỸ THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH GIA ĐỊNH 57 3.1 Định hướng phát triển hoạt động cho vay hỗ trợ nhà Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam – Chi nhánh Gia Định đến năm 2025 57 3.1.1 Đối với dự án liên kết 57 3.1.2 Đối với dự án không liên kết 59 3.2.1 Xây dựng chiến lược kinh doanh cụ thể cho hoạt động vay mua nhà 60 3.2.2 Hồn thiện quy trình cho vay 61 3.2.3 Nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ, phong cách phục vụ đạo đức nghề nghiệp nhân viên 62 3.2.4 Xây dựng hoàn thiện danh mục sản phẩm cho vay mua nhà 62 3.2.5 Phát triển sản phẩm cho vay hỗ trợ nhà dự án liên kết 64 vi 3.3 Kiến nghị ngân hàng nhà nước 68 KẾT LUẬN CHƯƠNG 69 KẾT LUẬN CHUNG 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO I 59 chủ đầu tư khách hàng để tăng trưởng dư nợ đảm bảo tính an tồn việc cho vay TCB - CN Gia Định Để đạt tiêu hệ thống TCB, chi nhánh cần có sách hỗ trợ, động viên cho nhân viên thông qua hình thức như: Thưởng khích lệ từ quỹ nội chi nhánh nhân viên vượt tiêu,… Ngồi ra, chi nhánh cần có thêm nhiều sách hoa hồng cho nhân viên sale bất động sản giới thiệu hồ sơ vay vốn 3.1.2 Đối với dự án không liên kết Hiện đối dự án ngồi liên kết, Techcombank chưa có sản phẩm/chính sách vay nhóm khách hàng có nhu cầu vay mua hộ từ dự án khơng liên kết mà tài sản đảm bảo hợp đồng mua nhà Thông thường khách hàng vay theo dạng thông thường, tài sản đảm bất động sản khác có đầy đủ pháp lý Chính điều làm cho người dân không tiếp cận nguồn vốn vay TCB phần kiềm hãm tốc động tăng trưởng sản phẩm vay mua nhà Từng cán nhân viên CN Gia Định có trách nhiệm lắng nghe ghi nhận trường hợp phát sinh nhu cầu hỗ trợ vay mua nhà dự án liên kết, ban lãnh đạo chi nhánh có trách thay mặt cán nhân viên nêu lên thực trạng phát sinh đề xuất kiến nghị Hội sở phận phịng ban có liên quan Sớm đưa quy trình, quy định hướng dẫn vận hành hỗ trợ CN tiếp cận nhóm khách hàng tiềm này, tăng tính cạnh tranh sản phẩm cho vay mua nhà NHTM với Vừa đem lại hiệu kinh doanh vừa kiểm soát rủi ro hoạt động cho vay mua nhà ngân hàng TCB nói chung CN Gia Định nói riêng 3.2 Giải pháp phát triển hoạt động cho vay hỗ trợ nhà Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam – Chi nhánh Gia Định 60 3.2.1 Xây dựng chiến lược kinh doanh cụ thể cho hoạt động vay mua nhà Với thông điệp chủ tịch Hội đồng Quản trị Hồ Hùng Anh “Techcombank nỗ lực cao để mang đến trải nghiệm giá trị lớn lao cho người dân Việt Nam, bảo đảm lợi ích tốt cho Quý Khách hàng Quý Cổ đông” Sau hai mươi bảy năm tích lũy kiến thức kinh nghiệm, đến Techcombank cung cấp nhiều loại sản phẩm, dịch vụ đa dạng cho triệu khách hàng cá nhân doanh nghiệp Việt Nam thông qua trụ sở chính, văn phịng đại diện 309 điểm giao dịch 45 tỉnh thành nước, không đáp ứng nhu cầu giao dịch ngân hàng thông thường mà cịn đảm bảo nhu cầu an tồn tài cho người Việt Nam Dựa mạnh đó, Techcombank hướng tới tầm nhìn rõ ràng quán: Trở thành Ngân hàng tốt Việt Nam cung cấp giải pháp tài ưu việt cho khách hàng xây dựng doanh nghiệp am hiểu, tôn trọng quan tâm đến nhân viên khách hàng, điều tạo nên giá trị khác biệt Techcombank Với tầm nhìn “Chuyển đổi ngành Tài chính, nâng tầm giá trị sống, thúc đẩy người khai phá tiềm lĩnh hành động cho điều vượt trội”, Techcombank cam kết tạo giá trị cho tất bên bao gồm khách hàng, nhân viên, cổ đông bên liên quan khác Techcombank khát vọng trở thành đối tác tài lựa chọn đáng tin cậy khách hàng, tạo dựng cho cán nhân viên môi trường làm việc tốt mang lại cho cổ đơng lợi ích hấp dẫn, lâu dài Với triết lý kinh doanh cốt lõi Techcombank đơn giản cần phải hiểu rõ nhìn nhận thực tế Techcombank chọn đường làm để đến đích Từ đó, Techcombank tuyển dụng người vào vị trí, giao cho họ công cụ phù hợp để họ tự sáng tạo, mở khóa tiềm thực cơng nghệ tài – fintech – cho khách hàng Hiểu rõ sách phát triển hệ thống, Ban lãnh đạo TCB – CN Gia Định cần xây dựng chiến lược kinh doanh năm tới, cụ thể: 61 - Cung cấp sản phẩm, dịch vụ, giải pháp tài ưu việt cho đối tượng khách hàng - Khơng ngừng cải tiến đơn giản hóa thủ tục, quy trình cho vay nhằm tạo thuận tiện cho khách hàng giao dịch sử dụng sản phẩm, dịch vụ tiện ích Techcombank Ví dụ: Hiện nay, lượng người dân đổ thành thị để làm ăn sinh sống nhiều, phần lớn số họ chưa có hộ nơi làm việc, theo quy định Techcombank họ chưa đủ điều kiện vay mua nhà Để đáp ứng nhu cầu thị phần trên, Techcombank cần đưa sách thơng thống hơn, hướng tới người dần có nhu cầu thực - Hồn thiện mơ hình quản trị, điều hành ngân hàng tài đại, sở tiếp thu thông lệ quốc tế vận dụng phù hợp với tình hình Việt Nam theo thời kỳ - Liên tục cập nhật, hoàn thiện nhằm đảm bảo hệ thống kiểm soát nội thiết lập đầy đủ, hoạt động hiệu quả, đáp ứng yêu cầu ngăn ngừa, phát kịp thời xử lý dấu hiệu, hành vi gây rủi ro hoạt động ngân hàng - Tiếp tục đẩy mạnh đầu tư phát triển hệ thống ngân hàng giao dịch điện tử kênh giao dịch thuận lợi, có khả đáp ứng nhu cầu giao dịch khách hàng mà không bị giới hạn phạm vi thời gian, khơng gian, địa bàn hoạt động 3.2.2 Hồn thiện quy trình cho vay Hồn thiện quy trình cho vay hiểu theo khía cạnh sau: - Xây dựng hệ thống quy định cụ thể áp dụng loại cho vay mua nhà, bao gồm: đối tượng cho vay, điều kiện cho vay, mức cho vay, lãi suất, thời hạn cho vay, quy trình giải ngân, giám sát thu hồi nợ, Hiện tại, hệ thống ngân hàng Techcombank cung cấp tài liệu hướng dẫn thực quy trình cho vay mua nhà, nhiên tài liệu đưa quy định, trình tự thực cho vay mua nhà áp dụng chung cho toàn hệ thống Thực tế cho vay mua nhà có khác đối tượng tính chất khoản vay Hơn nữa, chi nhánh Techcombank lại hoạt động địa bàn khác với khác 62 kinh tế, tập quán…Điều dẫn tới khoản vay mua nhà chi nhánh có khác đáng kể - Hồn thiện quy trình cho vay hiểu việc giảm bớt thủ tục rườm rà phức tạp khách hàng đến vay vốn ngân hàng Trên sở quy trình cho vay mua nhà cụ thể nhằm phù hợp với nhóm đối tượng khách hàng mà chi nhánh phục vụ Đồng thời chi nhánh cần trọng đến việc phân loại, thẩm định khoa học khách hàng nhằm giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng Một quy trình cho vay hợp lý khoa học giúp ngân hàng nâng cao hiệu cho vay 3.2.3 Nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ, phong cách phục vụ đạo đức nghề nghiệp nhân viên Cái níu chân khách hàng lâu dài khơng phải máy móc thiết bị mà yếu tố người Vai trò nhân viên ngân hàng quan trọng, không lực mà thái độ làm việc nhân viên Tăng cường công tác đào tạo, chia sẻ kinh nghiệm cán chi nhánh, đồng thời khuyến khích nhân viên tự học hỏi, nâng cao trình độ thường xuyên tổ chức lớp nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ thẩm định giá tài sản, quy trình, quy định ngân hàng TCB đạo đức nghề nghiệp Tăng cường cơng tác kiểm tra, kiểm sốt theo dõi để triệt tiêu từ ban đầu biểu bất thường nhân viên xử lý kịp thời vi phạm, kiên xử lý trường hợp nhân viên thông đồng với khách hàng, hành vi tiêu cực nội ngân hàng để tìm đến cách thức lừa đảo ngân hàng nhằm chiếm đoạt vốn ngân hàng để phục vụ cho mục đích chi tiêu cá nhân 3.2.4 Xây dựng hoàn thiện danh mục sản phẩm cho vay mua nhà - Đa dạng hoá sản phẩm Một mối quan tâm hàng đầu ngân hàng q trình hoạt động kinh doanh việc tìm tịi, nghiên cứu sáng tạo sản phẩm mới, sản phẩm hồn tồn cải tiến từ số đặc tính cũ sản phẩm Việc bổ sung đặc tính, cơng dụng dựa đặc tính cũ tạo sản phẩm với tính ưu việt hơn, hoàn thiện thoả 63 mãn nhu cầu khách hàng tốt Vì mà ngân hàng q trình hoạt động khơng ngừng hồn thiện sản phẩm đồng thời coi trọng việc phát triển sản phẩm Ngân hàng cần mở rộng hình thức cho vay mua nhà khơng cho vay mua nhà trả góp, cho vay xây dựng, sửa chữa nhà mà cho vay đất hay cho vay mua bán, chuyển nhượng bất động sản qua ngân hàng cho vay bù đắp tiền khách hàng mua - Tăng thêm giá trị gia tăng cho sản phẩm Sản phẩm ngân hàng loại sản phẩm mang tính vơ hình nên để tăng thêm giá trị gia tăng cho sản phẩm ngân hàng cần có chương trình khuyến mãi, tặng q, chiến lược quảng cáo sản phẩm, tặng quà, bốc thăm dự thưởng tích cực phản hồi bất cập, khó khăn q trình vận hành điểm chưa phù hợp sách, văn liên quan đến nghiệp vụ cho vay mua nhà, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng, giúp mở rộng tín dụng đồng thời hạn chế rủi ro - Đẩy mạnh hoạt động Marketing ngân hàng Thực tế cho thấy, chi nhánh hoạt động Marketing chưa đẩy mạnh Nằm địa bàn dân cư rộng lớn, với mạng lưới chi nhánh cấp phòng giao dịch phân bổ rộng rãi, số lượng khách hàng đến chi nhánh ngân hàng thực cho vay mua nhà hạn chế Mặc dù, chi nhánh nỗ lực việc xúc tiến quảng cáo, tuyên truyền hoạt động chưa đem lại hiệu cao Vì vậy, thời gian tới, chi nhánh cần tăng cường hoạt động Marketing đẩy mạnh hoạt động xúc tiến hỗn hợp, mở rộng mạng lưới phân phối Thực tốt việc đẩy mạnh hoạt động Marketing, chi nhánh thu hút ngày nhiều khách hàng, đặc biệt nâng cao hình ảnh uy tín thị trường kịp thời phổ biến định hướng phát triển sách, chiến lược kinh doanh cho tồn thể chi nhánh, phịng ban nhằm tiến hành cách đồng mục tiêu đề toàn hàng mục tiêu chi nhánh - Hồn thiện hệ thống quản lý tín dụng xếp hạng khách hàng 64 Hoàn thiện hệ thống quản lý tín dụng xếp hạng khách hàng, đưa cách thức chấm điểm chi tiết, phân nhỏ nhóm khách hàng Mặt khác đứng trước biến đổi môi trường kinh tế nay, hệ thống chấm điểm tín dụng ngân hàng dễ bị lạc hậu khơng đánh giá xác tình hình kinh doanh, chiều hướng kinh doanh doanh nghiệp Do ngân hàng cần phải cập nhật thường xuyên, thay đổi tiêu chấm điểm cho phù hợp với biến động môi trường kinh doanh 3.2.5 Phát triển sản phẩm cho vay hỗ trợ nhà dự án liên kết Để phát triển khách hàng tiềm cho vay hỗ trợ nhà dự án ngồi liên kết Techcombank cần phát triển thêm sản phẩm Sản phẩm mang đến hội cho người vay sử dụng hợp đồng mua nhà dự án họ để vay vốn Techcombank với sách tương đồng dự án liên kết v Sản phẩm cho vay hỗ trợ nhà dự án liên kết - Nội dung sản phẩm: Thị trường bất động sản kênh đầu tư mang lại nhiều lợi nhuận nhu nhà ngày tăng cao thu hút nhiều nhà đầu tư thị trường bất động sản nói chung nhà dự án nói riêng Tuy nhiên, dự án TCB trợ có đầy đủ pháp lý để chấp theo quy định ngân hàng dẫn đến nhu cầu người dân tiếp cận nguồn vốn vay TCB bị hạn chế kiềm hãm tốc độ tăng trưởng sản phẩm cho vay mua nhà TCB Chính điều đó, sản phẩm cho vay hỗ trợ nhà dự án liên kết đời gỡ bỏ phần khó khăn khách hàng tiếp cận vốn vay, tạo lợi cạnh tranh sản phẩm cho vay mua nhà TCB với đối thủ cạnh trang - Mục đích vay vốn: Thanh toán tiền mua Nhà cho chủ đầu tư/bên bán thứ cấp dự án liên kết 65 - Điều kiện pháp lý: Từ 18 tuổi trở lên không 70 tuổi thời điểm xem xét cho vay Không thuộc đối tượng cấm cho vay theo quy định hành TCB quy định hành pháp luật - Điều kiện thu nhập: Thu nhập tối thiểu 6.000.000 đồng/tháng hệ số trả nợ không vượt 70% thu nhập hàng tháng - Điều kiện dự án: Dự án Bất động sản tuân thủ theo quy định pháp luật hành hồ sơ pháp lý quan trọng cần phải có theo quy định Để đánh giá dự án ngồi liên kết có đủ sở nhận tài trợ vốn vay cho khách hàng Techcombank đánh giá theo tiêu chí bảng minh hoạ bên Bảng 3.1: Thang điểm đánh giá dự án ngồi liên kết Tiêu chí từ Thang điểm chủ đầu tư đánh giá Miêu tả Toàn hồ sơ giấy tờ cho dự án bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây Pháp lý dự án 50 dựng, định phê duyệt bảng đồ quy hoạch 1/500, hồ sơ định từ dự án chuẩn bị triển khai Vị trí dự án đánh giá theo định phê Vị trí dự án 10 duyệt bảng đồ quy hoạch 1/500, đánh giá giá đất theo khung giá Nhà Nước Các chủ đầu tư niêm yết sàn, triển Chủ đầu tư 10 Tổng thầu thi công dự án liên kết với Tổng thầu thi công 10 Hợp đồng mua bán theo tên người vay khai thành công tối thiểu dự án Techcombank Tiêu chí 10 điểm tối đa người mua 10 toán đạt từ 30% giá trị hợp đồng 66 Đơn vị quản lý vận hành quản lý dự án có Đơn vị quản lý vận hành 10 liên với Techcombank Tiêu chí nhận tài trợ vốn vay khách hàng có nhu cầu mua nhà dự án thoả 70% điểm - Điều kiện tài sản đảm bảo: Đề tài tập trung nghiên cứu vào phương thức công nhận, giám sát đánh giá giá trị tài sản đảm bảo tài sản hình thành từ vốn vay Tiêu chí đánh giá ứng dụng từ điều kiện dự án liên kết cộng thêm tiêu chí chứng minh tài sản đảm bảo có sẵn khách hàng theo thang điểm 100, khách hàng đạt đủ 70 điểm vay sản phẩm vay mua nhà có hỗ trợ từ Techcombank Bảng minh hoạ liệt kê tiêu chí thang điểm đánh giá tài sản đảm bảo Bảng 3.2 Thang điểm đánh giá tài sản đảm bảo ngồi liên kết Tiêu chí Miêu tả Điểm đánh giá Pháp lý dự án hộ dùng làm tài sản 30 đảm bảo: Toàn hồ sơ giấy tờ cho dự án bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, định phê duyệt bảng đồ quy hoạch 1/500, hồ sơ định từ dự án chuẩn bị triển khai Hợp đồng mua bán nhà phụ lục kèm theo 10 Giấy xác nhận tiến độ bàn giao nhà từ CĐT 10 Hợp đồng bảo hiểm + xác nhận quyền thụ hưởng 10 Tài sản chấp khác: xe oto, sổ tiết kiệm ngân 30 hàng, Cam kết đồng trả nợ từ người có liên quan đến khách hàng 10 67 Để thoả mản điều kiện vay vốn, dự án phải đáp ứng điều kiện dự án liên kết theo quy định Techcombank Sau dựa vào giấy tờ liên quan đến tài sản chấp tài sản đảm bảo, nhân viên Techcombank đánh giá tổng hợp Kết cho vay sau: - Đạt 90 điểm: vay tối đa 70% giá trị nhà - Đạt từ 80 – 90 điểm: vay tối đa 60% giá trị nhà - Đạt từ 70 đến 80 điểm: vay tối đa 50% giá trị nhà - Thời hạn cho vay: Tối đa 25 năm phải thỏa mãn điều kiện thời gian cho vay + tuổi khách hàng thời điểm xem xét vay vốn khơng vượt q 70 tuổi - Lãi suất, phí: Theo quy định TCB thời kỳ o Nếu khách hàng chấp tài sản khác: Mức lãi suất áp dụng cho chấp tài sản khác theo mức lãi suất cho vay liên kết TCB thời kỳ (hiện 7,5%/năm cố định năm đầu sau thả 11.5%/năm) o Nếu khác hàng chấp tài sản hình thành từ hợp đồng mua nhà: Mức áp dụng tỷ lệ cho vay tối đa 70% giá trị nhà mà khách hàng mua (đây mức an toàn đối ngân hàng) Mức lãi suất áp dụng mức lãi suất liên kết + biên độ 1%/năm thời gian cho vay tối đa 20 năm phải có văn thỏa thuận ba bên ngân hàng, khách hàng chủ đầu tư Ví dụ: Khách hàng A mua hộ The River có địa Thủ Thiêm, 84m2 giá hộ 11,5 tỷ đồng, khách hàng A muốn vay từ Techcombank 70% giá trị hợp đồng thời hạn 25 năm Để đáp ứng tiêu chí cho vay, bạn chuyên viên thẩm định dự án có thuộc dự án liên kết theo quy định Techocombank đánh giá điều kiện tài sản đảm bảo từ có sở thơng báo đến khách hàng Techcombank có đồng ý cho vay hay khơng v Ưu điểm: Với sách hỗ trợ mở cho khách hàng hội tiếp cận nguồn vốn vay mua nhà Techcombank dễ dàng Thúc đẩy thêm hoạt động cho vay Techcombank Nâng cao lợi nhuận từ mảng cho vay dự án Đa dạng hố sản phẩm tạo tính cạnh tranh thị trường cho vay 68 Khuyết điểm: Sự đồng tiêu chí đánh giá khó khăn thực tế Khó khăn cho khách hàng yêu cầu tài liệu từ chủ đầu tư hồ sơ pháp lý thơng thường chủ đầu tư cho khách hàng xem trực tiếp không y 3.3 Kiến nghị ngân hàng nhà nước - Ngân hàng nhà nước cần sớm hoàn thiện ban hành văn pháp quy hoạt động cho vay tiêu dùng Các NHTM phải dựa vào văn pháp luật tín dụng chung chung nhà nước tự xây dựng cho quy định riêng hoạt động cịn gặp nhiều khó khăn Trong thời gian tới, ngân hàng nhà nước cần phải ban hành văn hướng dẫn cụ thể hoạt động cho vay tiêu dùng quy định loại hình sản phẩm, dịch vụ để tạo sở pháp lý thống bảo vệ quyền lợi cho NHTM - Ngân hàng nhà nước cần tạo chế khuyến khích ngân hàng thực hoạt động tín dụng bán lẻ có cho vay mua nhà - NHNN yêu cầu NHTM phải thống kê, theo dõi chặt chẽ hoạt động cho vay bất động sản, yêu cầu NHTM rà sốt, đánh giá chất lượng tín dụng khoản cho vay bất động sản để có biện pháp xử lý, thu hồi nợ vay hạn khống chế tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản - Xem xét tỷ lệ cho vay hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản tổng dư nợ hệ thống, rà soát lại điều kiện cho vay ngân hàng thị trường bất động sản Nếu có tượng cho vay chuẩn cần có biện pháp điều chỉnh tích cực Xem xét tỷ lệ dư nợ hệ thống ngân hàng cho doanh nghiệp có nguồn gốc kinh doanh bất động sản, tổng dư nợ thị trường bất động sản Nếu có tượng đầu tư tay trong, cần có biện pháp loại bỏ để tránh vấn đề có tính hệ thống - Bất động sản tiếp tục “sốt“, NHNN vào “siết“ cho vay điều thể rõ nét thị trường tài chính, nhiên NHNN cần có xem xét phân loại sản phẩm tín dụng cho vay bất động sản, NHNN cần tạo điều kiện mở rộng cho vay mua nhà với đối tượng có mức thu nhập ổn định cần nhà thật 69 KẾT LUẬN CHƯƠNG Phát triển hoạt động cho vay mua nhà hoạt động mang lại nguồn lợi nhuận hiệu cho ngân hàng Tuy nhiên sản phẩm cho vay hỗ trợ nhà Techcombank CN Gia Định nói riêng hệ thống Techcombank nói chung cịn hạn chế thiếu cạnh tranh, điều làm ảnh hưởng đến tính hiệu việc sử dụng nguồn vốn huy động Theo nguyên nhân từ phía ngân hàng lẫn ngun nhân phía ngồi, nhận đến lúc cần thêm sản phẩm vay bất động sản có mang tính hỗ trợ để tạo lợi cạnh tranh đóng góp cho phát triển Techcombank CN Gia Định hệ thống Techcombank Trên sở vấn đề lý luận hoạt động cho vay mua nhà chương đánh giá thực trạng hoạt động cho vay hỗ trợ nhà TCB – CN Gia Định chương 2, luận văn nêu lên nhu cầu tồn kinh tế việc vay vốn mua nhà từ dự án liên kết để từ đề xuất phát triển sản phẩm cho vay hỗ trợ nhà dự án liên kết với Techcombank 70 KẾT LUẬN CHUNG Nền kinh tế hết chu kỳ tăng trưởng lại suy thoái Điều thiết yếu NHTM phải ngày hoàn thiện hoạt động kinh doanh mình, để khơng bị gục ngã trước nguy khủng hoảng, đồng thời nâng cao hiệu tín dụng khơng có ý nghĩa tồn phát triển ngân hàng mà góp phần làm tốt đẹp sống người dân tồn xã hội Có thể thấy rằng, cho vay mua nhà khơng sản phẩm tài đơn mà sản phẩm phổ biến sử dụng ngày nhiều giai đoạn phát triển Tuy phát triển năm gần thực tế cho thấy lĩnh vực giàu tiềm Cho vay mua nhà khơng giúp đa dạng hố sản phẩm ngân hàng mà hoạt động mang lại lợi nhuận cao có xu hướng phát triển lâu dài, giúp khách hàng thoả mãn nhu cầu nhà ở, nâng cao chất lượng sống mà giúp cho dòng tiền dư thừa kinh tế lưu thông cách có hiệu hơn, đem lại lợi ích cho khách hàng kinh tế nói chung Qua việc nghiên cứu hoạt động cho vay hỗ trợ nhà Ngân hàng Techcombank – CN Gia Định, em xin mạnh dạn đề xuất số giải pháp kiến nghị khoá luận này, mong mức độ góp phần hồn thiện hoạt động cho vay mua nhà Techcombank nói chung Techcombank – CN Gia Định nói riêng Qua đây, em xin cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình chu đáo Thầy giáo TS Nguyễn Hoàng Vĩnh Lộc tập thể cán nhân viên ngân hàng Techcombank – CN Gia Định giúp đỡ em hồn thành khố luận I TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt [1] Nguyễn Khắc Trà (2009) Các giải pháp vốn để xuây dựng phát triển nhà đô thị Việt Nam nay, Luận án tiến sĩ khoa học Kinh tế, Học việc Tài Chính – Kế tốn, Hà Nội [2] Dương Thị Bình Minh tác giả (2012) Chính sách phát triển nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh, Lý luận thực tiễn, NXB Tổng hợp Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh [3] Bùi Văn Dũng (2015) Giải vấn đề nhà cho người lao động khu công nghiệp – nghiên cứu địa bàn số tỉnh Bắc Trung Bộ, Luận án tiến sĩ, Đại học Kinh tế Quốc Dân, Hà Nội [4] Ngô Thị Phương Thảo (2011) Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận án tiến sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế Quốc Dân, Hà Nội [5] Huỳnh Nguyên Dạ Quyên (2011), “Giải pháp phát triển nhà xã hội Thành phố Đà Nẵng”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học Đà Nẵng, Đà Nẵng [6] Phạm Sỹ Liêm (2009), “Tìm hiểu sách nhà nước”, Tạp chí Người quản lý, (8), tr 42-50 [7] Nguyễn Thị Quỳnh Anh Trần Ngọc Cương (2018) Kinh nghiệm phát triển nhà xã hội số nước thực tiễn Việt Nam, Tạp chí tài chính, tháng 82018 [8] Lê Thị Kim Huệ, 2013 Phát triển hoạt động cho vay tiêu dung Việt Nam Kinh tế dự báo, số 21, trang 24-25 [9] Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2010 Luật tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 Hà Nội II [10] Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, 2016 Thông tư 39/2016/TT-NHNN Quy định hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, Chi nhánh ngân hàng nước ngồi khách hàng Hà Nội [11] Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, 2016 Thông tư 43/2016/TT-NHNN Quy định cho vay tiêu dung cơng ty tài Hà Nội [12] Trương Văn Phước (2014), Chính sách tiền tệ có hướng mở rộng với bất động sản, Chuyên đề tín dụng an cư, Toàn cảnh Thị trường bất động sản – Đặc san Báo Đầu tư [13] Phan Thị Nhân (2008), Phát triển hiệu thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ kinh tế, ĐH Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh [14] Nguyễn Thị Minh Thảo (2016), Phát triển cho vay nhà khách hàng cá nhân ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư phát triển Việt Nam, Luận án Tiến sĩ kinh tế, ĐH Thương Mại [15] TechcomBank (2018), Báo cáo thường niên [16] TechcomBank (2019), Báo cáo thường niên [17] TechcomBank (2020), Báo cáo thường niên Tiếng Anh [18] Begg, D (2005) The Future of the European Union: Economic Growth, Social Cohesion and Sustainability Studies: An Irish Quarterly Review, 94(375), 245-253 [19] Joel Bessis (2010), Risk Management in Banking, 3rd edition, Winley &Son Inc.Industry: Lessons for the Future, Research Institute for Housinh America [20] Lawrence J Kadecki (2003), Rearch of Retail Banking [21] Kueh, Chiok Choo, and Fei Ha Chiew "Factors influencing house buyers’ purchasing decision/Kueh Chiok Choo [et al.]." (2005) [22] Kano, Neighbourhoods In "Relationship Between Household Characteristics And Residential Preferences Among Young Households In Unplanned." III [22] Opoku, Robert A., and Alhassan G Abdul-Muhmin "Housing preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia." Habitat international 34.2 (2010): 219-227 Thông tin website [23] https://www.techcombank.com.vn/trang-chu [24] Ngân hàng giới (2015), Nhà giá hợp lý Việt Nam: Con đường phía trước, Hà Nội Địa chỉ: https://moc.gov.vn/vn/tin-tuc/1184/13475/ngan-hang-the-gioi-khuyen-nghi-viet-namxay-dung-chuong-trinh-nha-o-gia-hop-ly-quoc-gia.aspx [25] Tạp chí khoa học xã hội Việt Nam, Phát triển nhà xã hội Việt Nam, số 10 đăng tải ngày 24-07-2020 (2018) Địa chỉ: https://vass.gov.vn/tap-chi-vien-han-lam/Phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-Viet-Nam-40 [26] Ngân hàng giới (2015), Nhà giá hợp lý Việt Nam: Con đường phía trước, Hà Nội Địa chỉ: https://www.worldbank.org/vi/news/press-release/2015/12/14/affordable-housing-keyto-vietnams-goals-of-increased-productivity-and-inclusive-urban-growth-wb-reports ... TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP KỸ THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH GIA ĐỊNH 57 3.1 Định hướng phát triển hoạt động cho vay hỗ trợ nhà Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam. .. HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP KỸ THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH GIA ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2018 – 2020 30 2.1 Tổng quan ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam – Chi nhánh Gia Định. .. ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH ĐOÀN THẾ PHÁT HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH GIA ĐỊNH