PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP BẢO ĐẢM KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

ĐẠI HỌC HUẾ TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT NGUYỄN HOÀI BÃO PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP BẢO ĐẢM KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 838 0107 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC THỪA THIÊN HUẾ, năm 2019 Công trình hồn thành tại: Trƣờng Đại học Luật, Đại học Huế Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị Phản biện 1: Phản biện 2: Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Trường Đại học Luật Vào lúc ngày tháng năm MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Kết cấu luận văn Chƣơng NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KHUNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Bất động sản chấp bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Khái niệm chấp bất động sản 1.1.3 Phân loại bất động sản chấp 1.1.4 Các hình thức chấp bất động sản 1.2 Lý luận pháp luật định giá bất động sản bảo đảm cho vay ngân hàng 1.2.1 Khái niệm pháp luật định giá bất động sản bảo đảm cho vay ngân hàng 1.2.2 Các yêu cầu đặt pháp luật định giá bất động sản bảo đảm cho vay ngân hàng 1.2.3 Cơ cấu pháp luật định giá bất động sản bảo đảm cho vay ngân hàng 1.2.4 Nguyên tắc định giá bất động sản chấp ngân hàng .7 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật định giá bất động sản bảo đảm cho vay ngân hàng Chƣơng THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI MỘT SỐ NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TẠI TP ĐÀ NẴNG 2.1 Thực trạng pháp luật định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại 2.1.1 Chủ thể tham gia trình định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại 2.1.1.1 Chủ thể ngân hàng thương mại 2.1.1.2 Chủ thể cá nhân, tổ chức vay vốn 2.1.1.3 Chủ thể tổ chức định giá khác 2.1.2 Quy định định giá tài sản bất động sản 10 2.1.3 Quy định thẩm định lại giá trị BĐS chấp góc độ phát mại11 2.2 Thực tiễn thực pháp luật định giá bất động sản chấp số ngân hàng thương mại Đà Nẵng 12 2.2.1 Phương pháp định giá 12 2.2.2 Quy trình định giá bất động sản chấp 12 2.3 Đánh giá thực trạng thực pháp luật định giá bất động sản chấp số ngân hàng thương mại 13 2.3.1 Những kết đạt 13 2.3.2 Những khó khăn, hạn chế nguyên nhân 13 2.3.2.1 Khó khăn, hạn chế từ phía ngân hàng nguyên nhân .13 2.3.2.2 Khó khăn, hạn chế mặt pháp lý nguyên nhân 14 2.3.2.3 Khó khăn, hạn chế từ phía người vay nguyên nhân .14 Chƣơng MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 16 3.1.Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại 16 3.1.1 Hoàn thiện quy định pháp luật quy định cứ, nguyên tắc, phương pháp quy trình định giá bất động sản chấp 16 3.1.2 Quy định pháp luật tổ chức định giá chuyên nghiệp 17 3.1.3 Hoàn thiện quy định pháp luật đảm bảo thỏa thuận bên tham gia vào trình định giá tài sản 17 3.1.4 Hoàn thiện số quy định khác nhằm đảm bảo thực quy trình định giá cách minh bạch, chặt chẽ 18 3.2.Giải pháp bảo đảm thực pháp luật định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại 18 3.2.1 Nâng cao trình độ cơng tác định giá BĐS chấp 18 3.2.2 Một số giải pháp cụ thể từ ngân hàng thương mại 18 KẾT LUẬN 21 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 22 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Cùng với phát triển kinh tế nói chung hoạt động tín dụng hầu hết ngân hàng thương mại nói riêng từ trước đến nay, bất động sản tài sản chấp phổ biến chiếm tỷ trọng cao, việc sử dụng bất động sản làm tài sản chấp ngân hàng ngày gia tăng, khoảng 50% cấu tài sản chấp ngân hàng Để vay vốn, cá nhân, tổ chức kinh doanh cần có tài sản chấp ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay Tuy nhiên, hoạt động cho vay ngân hàng tiềm ẩn rủi ro Để hạn chế rủi ro này, ngân hàng thường yêu cầu người vay phải chấp tài sản họ mà chủ yếu bất động sản Thế chấp bất động sản vấn đề phức tạp liên quan đến đất đai - tài sản có giá trị lớn nhà nước thống quản lý Trước tình hình giá có nhiều biến động việc định giá bất động sản chấp trở thành nhu cầu cấp bách, quan trọng để ngân hàng định lượng vốn cho vay Nhận thấy tầm quan trọng định giá bất động sản, hầu hết ngân hàng tiến hành định giá bất động sản sở quy định pháp luật Ngân hàng nhà nước trước chấp nhận cho vay để đảm bảo tài sản vay khách hàng có đủ điều kiện để vay vốn giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng Để tìm hiểu rõ quy định pháp luật hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại, tác giả chọn đề tài “Pháp luật định giá bất động sản chấp bảo đảm khoản vay ngân hàng thƣơng mại, qua thực tiễn Đà Nẵng” để thực luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế mình, với mong muốn nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam để phân tích làm sáng tỏ vấn đề pháp lý hoạt động định giá bất động sản số ngân hàng thương mại Trên sở đánh giá thực tiễn, tác giả đưa số kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại Tình hình nghiên cứu đề tài Nghiên cứu quy định pháp luật liên quan đến vấn đề Việt Nam thu hút nhiều quan tâm, ý nhiều tác giả với viết đăng tạp chí cơng trình nghiên cứu khía cạnh khác như: Luận án Tiến sĩ tác giả Ngô Thị Phương Thảo: “Định giá bất động sản chấp ngân hàng - thương mại Việt Nam”; “Nguyên lý chung định giá tài sản giá trị doanh nghiệp” Tiến sĩ Nguyễn Minh Hoàng; “Định giá bất động sản chấp ngân hàng: Những tồn đề xuất” Thạc sĩ Trần Thị Bích Nhân… Các cơng trình nghiên cứu góp phần tạo sở lý luận thực tiễn hoạt động định giá bất động sản ngân hàng, phương pháp định giá bất động sản Tuy nhiên, việc nghiên cứu đề tài pháp luật định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại, từ thực tiễn TP Đà Nẵng nghiên cứu cách toàn diện việc áp dụng quy định pháp luật công tác định giá bất động sản số ngân hàng Đà Nẵng, sở lý luận phương diện pháp luật kiến nghị, đề xuất giải pháp có ý nghĩa quan trọng để góp phần xây dựng chế giải vấn đề cách hoàn thiện Với luận văn này, mong muốn làm rõ vấn đề hoạt động định giá bất động sản chấp, bất cập việc vận dụng, thực quy định thực tiễn hoạt động định giá số ngân hàng Đà Nẵng Từ sở pháp lý đánh giá mặt thuận lợi khó khăn c n tồn tại, để từ đưa giải pháp nhằm hạn chế rủi ro hoạt động định giá ngân hàng định cho vay, đồng thời đảm bảo quyền lợi ích đáng cho người vay, tránh khiếu nại, khiếu kiện từ người vay Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn (qua nghiên cứu thực tiễn Đà Nẵng) pháp luật định giá bất động sản chấp bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại Để đạt mục đích nêu trên, đề tài luận văn cần giải nhiệm vụ sau đây: Nghiên cứu vấn đề lý luận pháp luật định giá bất động sản chấp bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại; Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật định giá bất động sản chấp bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại; Khảo sát, đánh giá thực tiễn thực pháp luật định giá bất động sản chấp bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại thành phố Đà Nẵng; Đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật bảo đảm thực pháp luật định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu * Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu luận văn vấn đề lý luận bản, pháp luật liên quan đến định giá bất động sản chấp như: Các loại bất động sản chấp, nguyên tắc định giá bất động sản chấp… * Phạm vi nghiên cứu: Do lĩnh vực rộng lớn phức tạp nên luận văn tập trung chủ yếu nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản chấp số ngân hàng thương mại có trụ sở TP Đà Nẵng Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận nghiên cứu Đề tài thực sở phương pháp luận chủ nghĩa triết học Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh quan điểm, đường lối, sách Đảng, Nhà nước ta phát triển kinh tế xã hội, xây dựng hồn thiện pháp luật q trình hội nhập kinh tế quốc tế 5.2 Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp vật biện chứng vật lịch sử, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phân tích xem xét thực tiễn hoạt động định giá bất động sản chấp… Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Đề tài nghiên cứu luận văn góp phần bổ sung phát triển lý luận vai tr pháp luật áp dụng pháp luật hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại Quá trình nghiên cứu luận văn rút nhiều điều bổ ích áp dụng cho cơng tác giảng dạy trường, cho công việc người công tác pháp luật công tác lĩnh vực ngân hàng Kết cấu luận văn Ngoài Mở đầu, Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm ba chương: Chương Những vấn đề lý luận định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại pháp luật định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại; Chương Thực trạng pháp luật thực tiễn thực pháp luật định giá bất động sản chấp số ngân hàng thương mại có trụ sở TP Đà Nẵng; Chương Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực pháp luật định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng Chƣơng NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KHUNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Bất động sản chấp bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản BĐS vật khơng thể di dời có tính chất cố định lâu dài Nói cách khác, Bất động sản xem đất đai dính liền vĩnh viễn với mảnh đất Người sở hữu Bất động sản phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người thừa hưởng, để yên bất động sản thân BĐS thuật ngữ pháp luật (ở số nước Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai dính liền vĩnh viễn với mảnh đất Những thứ xem dính liền vĩnh viễn nhà cửa, ga ra, kiến trúc dầu khí, mỏ khống chất mảnh đất Những thứ dỡ khỏi mảnh đất nhà di động, lều, nhà tạm không xem bất động sản [16] Theo điều 107 BLDS 2015 định nghĩa Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định pháp luật [2] 1.1.2 Khái niệm chấp bất động sản Ngày nay, phát triển kinh tế thị trường, nhu cầu vốn cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp ngày tăng; Để đáp ứng nhu cầu vốn họ dùng tài sản thuộc quyền sở hữu quyền sử dụng chấp Ngân hàng thương mại (NHTM), tổ chức tín dụng để vay vốn Thế chấp BĐS việc bên vay vốn (cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp) dùng tài sản thuộc quyền sở hữu sử dụng làm tài sản đảm bảo tiền vay để vay vốn NHTM tổ chức tín dụng, đến thời hạn phải trả nợ họ hoàn trả NHTM, tổ chức tín dụng tiền nợ gốc, lãi vay, tiền phạt lãi q hạn (nếu có) khoản phí (nếu ghi hợp đồng tín dụng) nước ta, Luật đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu tồn dân”, vậy, thực chất việc chấp BĐS Việt Nam chấp quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, tài sản đất - 1.1.3 Phân loại bất động sản chấp Thứ nhất: Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở; cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất Thứ hai: Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định chấp Thứ ba: Tàu biển theo quy định Bộ Luật Hằng Hải Việt Nam, tàu bay theo quy định Luật Hàng Không dân dụng Việt Nam trường hợp chấp Thứ tư: Tài sản hình thành tương lai BĐS hình thành sau thời điểm ký kết giao địch chấp thuộc quyền sở hữu bên chấp hoa lợi, lợi tức, cơng trình xây dựng, BĐS khác mà bên chấp có quyền nhận Thứ năm: Các tài sản khác theo quy định pháp luật 1.1.4 Các hình thức chấp bất động sản Dựa vào mục đích tính chất khác người vay (người chấp), phân thành hình thức sau: Thế chấp pháp lý chấp công Thế chấp thứ chấp thứ hai Thế chấp trực tiếp chấp gián tiếp Thế chấp toàn phần bất động sản 1.2 Lý luận pháp luật định giá bất động sản bảo đảm cho vay ngân hàng 1.2.1 Khái niệm pháp luật định giá bất động sản bảo đảm cho vay ngân hàng Khái niệm định giá Theo Luật giá 2006 K5, Điều 4: Định giá việc quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ Tuy rằng, luật hết hiệu lực thay luật giá 2012 tính chất để tham khảo Tại Điều 104 BLTTDS 2015 quy định định giá tài sản, thẩm định giá tài sản Định giá bất động sản Định giá BĐS định giá đất định giá tài sản đất, gắn liền với đất đai (nếu có) Vì BĐS đơn vị thống nhất, thống quyền chiếm hữu, quyền sử dụng mục đích nên trường hợp bao gồm việc định giá tài sản gắn liền với đất, khơng thể mà tách chúng hồn tồn độc lập với 2.2 Thực tiễn thực pháp luật định giá bất động sản chấp số ngân hàng thƣơng mại Đà Nẵng 2.2.1 Phương pháp định giá - Giá trị định giá giá trị thị trường BĐS - Căn định giá BĐS diện tích BĐS đơn giá BĐS: + Diện tích BĐS bao gồm diện tích đất diện tích tài sản đất Nếu diện tích đất diện tích tài sản đất ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản lớn diện tích thực tế diện tích đất diện tích tài sản đất tính giá trị diện tích đất thực tế, c n ngược lại diện tích đất diện tích tài sản đất ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản nhỏ diện tích thực tế diện tích tính diện tích ghi giấy chứng nhận Giá trị BĐS = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất Giá trị quyền sử dụng đất = Diện tích đất * Đơn giá đất định giá Đơn giá đất định giá = Đơn giá đất thị trường * (70% - 80%)(hệ số an toàn) Giá trị tài sản gắn liền với đất = Diện tích tài sản gắn liền với đất * Đơn giá tài sản gắn liền với đất - Về tỷ lệ cho vay: Ngân hàng cho vay không 70% giá trị BĐS định giá Hầu hết NHTM sử dụng giá trị thị trường làm để định giá BĐS chấp, việc định giá tiến hành dựa việc tìm hiểu, phân tích, đánh giá BĐS có điều kiện tương đồng BĐS thẩm định giao dịch thời gian gần so với thời gian thẩm định, sau sở điều chỉnh hệ số, nhân viên thẩm định đưa mức giá thị trường phù hợp với BĐS thẩm định Việc định làm cho giá trị BĐS chấp xác định cách xác phù hợp với thị trường Tuy nhiên, thị trường BĐS phát triển bất ổn định, NHTM định giá BĐS chấp họ có biện pháp ph ng chống rủi ro riêng - Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp chi phí - Phương pháp đầu tư hay phương pháp vốn hoá - Phương pháp thặng dư hay phương pháp giá trị c n lại 2.2.2 Quy trình định giá bất động sản chấp Bước 1: Xác định vấn đề Bước 2: Lên kế hoạch Bước 3: Thu thập tài liệu Bước 4: Phân tích tài liệu ước tính giá trị Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá Bước 6: Báo cáo định giá 2.3 Đánh giá thực trạng thực pháp luật định giá bất động sản chấp số ngân hàng thƣơng mại 2.3.1 Những kết đạt Thông qua việc tìm hiểu hoạt động định giá BĐS chấp NHTM cổ phần Ngân hàng NHTM Đà Nẵng, thấy việc định giá BĐS chấp dược thực theo quy trình, tuân thủ quy định Pháp luật NH, thực chi tiết khâu nhỏ,việc thực phân công hồ sơ dẫ thực công khai minh bạch, nhân viên định giá tuân thủ nguyên tắc thẩm định thực cách chuyên nghiệp Đơn giá định giá đơn giá thị trường phản ánh giá trị BĐS chấp Các NH dều trang bị đầy đủ phương tiện kỹ thuật hỗ trợ việc định giá: máy tính cá nhân, điẹn thoai, máy ảnh, đồ quy hoạch… có hệ thống phần mềm riêng phục vụ cho việc định giá, nhân viên định giá cần nhập thơng tin cần thiết vê BĐS, nhờ có phần mềm mà công việc định giá thuận lợi nhiều, số lượg hồ sơ đuợc giải nhanh chóng, từ 5-6 hồ sơ/1người/1 ngày Điều vừa tạo thuận lợi cho khách hàng vay vốn vừa tăng khả cạnh tranh cho hoạt động NH 2.3.2 Những khó khăn, hạn chế nguyên nhân 2.3.2.1 Khó khăn, hạn chế từ phía ngân hàng nguyên nhân - Hầu hết NHTM chưa có ph ng thẩm định độc lập việc định giá c n qua loa chưa sâu sắc Riêng khoản chấp lớn, NHTM phải mời chuyên gia định giá dẫn đến tốn chi phí Đối với NH có phận thẩm định tài sản độc lập số cán trẻ kinh nghiệm c n thiếu dôi gây trở ngại công việc Đặc biệt quyền hạn xét duyệt khoản tín dụng gây khó khăn cho khách hàng khoản tín dụng lớn phải qua Hội sơ duỵêt nên gây chậm trễ - Các văn quy định NH c n mang nặng tính chủ quan, NH việc quy định hệ số an toàn cao đẫn đến định giá BĐS có gía trị nhỏ thực tế nhiều gây khó khăn cho khách hàng có nhu cầu vốn lớn - Hầu hết NHTM chưa có quy trình định giá chuẩn đảm bảo tính thống NH làm cho việc định giá BĐS chấp NH thiếu đồng bộ, quy định định giá NH khác dẫn đến tình trạng tài sản NH khác định giá khác 2.3.2.2 Khó khăn, hạn chế mặt pháp lý nguyên nhân Theo quy định văn hành khách hàng chấp tài sản phải có giấy chứng nhân chứng minh quyền sở hữu sử dụng tài sản đó, cụ thể tài sản bảo đảm BĐS phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà Tuy nhiên, tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất c n chậm chạp tồn nhiều bất cập, Theo số liệu Tạp chí BĐS tính đến hết tháng 6/2006, có khoảng 31/64 tỉnh, thành cấp 80% giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nơng thơn là 67,4% c n thị 51,2% Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm chạp hạn chế khả đưa BĐS tham gia vào giao dịch thị trường, hoạt động mua bán BĐS diễn ít, làm ảnh hưởng đến q trình thu thập thông tin BĐS so sánh nhân viên thẩm định, hoạt động định giá BĐS chấp diễn chậm , nhiều thời gian, có c n dẫn đến tình trạng thơng tin thu thập khơng xác, làm ảnh hưởng đến kết hoạt động định giá BĐS chấp - Việc sử dụng khung giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh/thành phố trực thuộc Trung Ương ban hành năm làm so sánh với giá trị BĐS định giá theo giá thị trường NHTM nay, số trường hợp phản ánh không giá trị thị trường BĐS chấp Nguyên nhân giá đất nhà nước quy dịnh thấp so với thị trường thực tế, điều làm cho việc định giá BĐS cuả NH gặp nhiều khó khăn - Thủ tục chuyển nhượng quỳen sở hữu cho người mua BĐS c n phức tạp khách hàng muốn vay vốn khơng thể đảm bảo tính pháp lý cho tài sản để mang chấp 2.3.2.3 Khó khăn, hạn chế từ phía người vay nguyên nhân - Khách hàng muốn định giá cao để vay nhiều vốn Ngânhàng, c n Ngân hàng lại muốn định giá thấp để đảm bảo an tồn có rủi ro xảy Dung hồ hai mối quan hệ khơng phải dễ hệ thống giá Nhà nước đề chưa sát với thực tế, không bao quát hết tài sản khiến hai bên khó chấp nhận Hơn nhận chấp tài sản định thị trường biến động mạnh cán tín dụng lúng túng vào đâu - Việc cung cấp tư liệu mà khách hàng gửi đến nhiều khơng đảm bảo xác có khoảng cách xa so với thực tế Có trường hợp khách hàng sử dụng tài sản chấp để vay vốn tổ chức tín dụng khác mà Ngân hàng khơng thể biết Chính cán tín dụng ln ln phải theo dõi tình hình hoạt động kinh doanh Doanh nghiệp, phải cảnh giác với biến động thị trường để làm tốt điều NH phải có hệ thống thơng tin kịp thời Hơn thân khách hàng chấp BĐS chưa am hiểu thị trường BĐS, chưa nắm rõ dặc điểm giá trị BĐS mà chấp, họ cung cấp thơng tin sai khơng xác cho nhân viên định giá, dẫn tới kết định giá đưa không phản ánh giá trị thực BĐS chấp Trong bối cảnh để phát triển kinh tế tăng cường hội nhập, việc tạo hệ thống NH phát triển vững mạnh điều kiện sống c n Để làm tốt chức NH cần thiết phải đẩy mạnh cơng tác định giá tài sản chấp NH Chƣơng MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 3.1.Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật định giá bất động sản chấp ngân hàng thƣơng mại 3.1.1 Hoàn thiện quy định pháp luật quy định cứ, nguyên tắc, phương pháp quy trình định giá bất động sản chấp Như biết, định giá BĐS nước nước ta c n mẻ, lý luận thực tiễn, mặt khác lại chưa có văn pháp luật hướng dẫn định giá, điều gây nhiều khó khăn cho quan đụng chạm đến vấn đề Trong định giá BĐS chấp, văn pháp luật hành hướng dẫn: trường hợp đơn giản bên tự thỏa thuận giá trị chấp, c n thị trường phức tạp th tổ chức có thẩm quyền định giá (thường th quan kiểm tốn, sở địa nhà đất), tổ chức thuê chưa có phương pháp định giá thống quy định văn nhà nước Thế chấp bất động phận họat động thị trường bất động sản, thị trường BĐS hình thành phát triển việc có phương pháp định giá nói riêng cần thiết cấp bách Đề nghị phủ cán liên quan nghiên cứu ban hành văn pháp luật đáp ứng yêu cầu Do thị trường BĐS Việt nam phát triển bất ổn định, kinh tế có nhiều biến chuyển khủng hoảng kinh tế diễn khắp giới ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động HTNH Đây thời điểm NH phải có hỗ trợ mặt vốn Doanh nghiệp Do để đảm bảo hoạt động doanh nghiệp hạn chế rủi ro cho NH nhằm trì hệ thống NH phát triển vững mạnh thời gian tới NHTM nước ta cần có định hướng cụ thể, hoạt động ĐGBĐS chấp NHTM cần phải đa dạng hố loại hình chấp, tức phân biệt rõ loại BĐS chấp quy định rõ điều kiện cụ thể BĐS chấp Cần phải xác định rõ mục đích chấp khách hàng quy mơ giá trị BĐS chấp Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, Ngân hàng Nhà nước ban hành quy định hướng dẫn chung định giá BĐS chấp để NHTM thực Các NHTM cần phải nâng cao chất lượng định giá BĐS chấp, thành lập phận định giá độc lập, ứng dụng phần mềm định giá để hoạt động diễn nhanh hiệu nhằm nâng cao chất luợng cạnh tranh Có phối hợp chặt chẽ phận Ngân hàng với nhau, từ thúc đẩy hoạt động chung Ngân hàng 3.1.2 Quy định pháp luật tổ chức định giá chuyên nghiệp Thị trường BĐS nước ta c n non trẻ, giai đoạn hình thành phát triển việc thành lập tổ chức định giá chuyên nghiệp tạo đội ngũ chuyên gia tư vấn chun nghiệp có lực chun mơn thực đội ngũ chuyên viên định giá chuyên nghiệp từ làm cho thị trường BĐS vào hoạt động ổn định Hiện nay, lĩnh vực thẩm định giá nước có 47 tổ chức (trung tâm) tỉnh, khoảng 15-18 doanh nghiệp nhiều đơn vị thẩm định giá thuộc cơng ty chun địa ốc, để đảm bảo quyền lợi chung, xây dựng, phát triển nghề thẩm định giá có hoạt động định giá BĐS cần phải thành lập hội thẩm định giá, từ bảo vệ quyền lợi tất doanh nghiệp, thể nhân, pháp nhân thực dịch vụ thẩm định giá, tạo mối quan hệ nghề nghiệp với tất hội nghề nghiệp giới, qua nhận giúp đỡ, tài trợ, hỗ trợ, trao đổi kinh nghiệm giới, làm cho hoạt động định giá BĐS nước ta tiếp cận tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, qua thúc đẩy phát triển hoạt động định giá BĐS 3.1.3 Hoàn thiện quy định pháp luật đảm bảo thỏa thuận bên tham gia vào trình định giá tài sản Khơng lĩnh vực BĐS, mà nhiều lĩnh vực dân nay, ngun tắc BLDS đề cao nguyên tắc tự thỏa thuận hay thường nói với việc dân cốt đơi bên Do vậy, việc định giá BĐS cho phù hợp chủ thể vay vốn ngân hàng hay tổ chức định giá đó? Cuối với mục đích họ hưởng quyền nghĩa vụ giao dịch tài sản bảo đảm BĐS đem chấp nhằm thực công việc định Như vậy, pháp luật dân sự, việc thỏa thuận bên luôn pháp luật đề cao Điều 3, K2 BLDS nêu rõ nguyên tắc pháp luật dân sự: Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực bên phải chủ thể khác tôn trọng Tiếp nối theo đó, việc pháp luật đất dai quy định nguyên tắc bảo đảm tôn trọng thỏa thuận hợp pháp bên hoàn toàn đương nhiên cần thiết Nền tảng nguyên tắc hoạt động đời sống xã hội đường lối, sách Đảng Nhà nước Đến lượt mình, nguyên tắc pháp luật dân sư đất đai dựa sở “vì người, bảo vệ quyền lợi ích bên” 3.1.4 Hoàn thiện số quy định khác nhằm đảm bảo thực quy trình định giá cách minh bạch, chặt chẽ - Thứ nhất: Về quy hoạch (QH) sử dụng đất - Thứ hai: Về QH phát triển kinh tế-xã hội, QH ngành, QH đô thị, QH giao thông… - Thứ ba, từ trung ương đến địa phương cần có chiến lược quy hoạch đất đai cụ thể, rõ ràng ổn định tương đối dài hạn - Thứ tư, kịp thời có văn hướng dẫn cụ thể thống tài sản bảo đảm tiền vay xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản lĩnh vực ngân hàng 3.2.Giải pháp bảo đảm thực pháp luật định giá bất động sản chấp ngân hàng thƣơng mại 3.2.1 Nâng cao trình độ công tác định giá BĐS chấp Một lợi ngân hàng là: Đội ngũ cán nói chung đội ngũ cán định giá nói riêng trẻ, động, có khả có kinh nghiệm thực cơng việc Tuy nhiên trước biến động phức tạp thị trường BĐS, thay đổi quy định, sách Nhà nước Ngân hàng cần: - Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả nắm bắt hiểu biết pháp luật, chế sách,văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán làm công tác định giá, để họ có khả tiếp cận nhanh nhất, hiệu - Thực lớp tập huấn, hội thảo kinh nghiệm định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại hệ thống NHNN Việt Nam ngân hàng nước ngồi để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm ứng dụng vào thực tế - Sắp xếp lại đội ngũ cán làm công tác định giá theo lĩnh vực cụ thể ( nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại ) để họ có khả nắm bắt tình hình thị trường, hiểu sâu lĩnh vực mà quản lí nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu 3.2.2 Một số giải pháp cụ thể từ ngân hàng thương mại Ðịnh giá ngân hàng định giá tài sản quyền tài sản ngân hàng Khi thực định giá tài sản hoạt động M&A ngân hàng, cần phải xác định xác tài sản hữu hình, tài sản vơ hình ngân hàng Một là, ngân hàng thương mại cần hệ thống hóa loại tài sản hữu hình, tài sản vơ hình ngân hàng đồng thời lựa chọn phương pháp định giá tài sản phù hợp với đặc điểm tài sản ngân hàng nhằm đánh giá trị giá tài sản giá trị chung ngân hàng Kinh nghiệm cho thấy, việc định giá tài sản ngân hàng hoạt động M&A thông thường sử dụng hai phương pháp tài sản dòng tiền vốn chủ sở hữu Ðặc biệt, hoạt động ngân hàng, tài sản vô hình chiếm tỷ trọng lớn tổng trị giá ngân hàng nên định giá tài sản phải đặc biệt đánh giá đầy đủ, có cách nhìn tổng qt khối lượng tài sản Hai là, công khai minh bạch báo cáo tài trước tiến hành định giá ngân hàng Giá trị ngân hàng, tiến độ chất lượng công tác định giá phụ thuộc nhiều vào trung thực, đầy đủ, xác thơng tin số liệu, hợp lý báo cáo tài ngân hàng định giá Nhà nước cần có quy định bắt buộc kế tốn báo cáo tài ngân hàng phải xây dựng theo số tiêu chuẩn quốc tế Ủy ban Chứng khoán Nhà nước chấp thuận cho tham gia TTCK Ba là, kinh nghiệm qua phân tích thực trạng cơng tác định giá xét thấy, ngân hàng tham gia hoạt động M&A nên lựa chọn phương pháp định giá tài sản phương pháp d ng tiền vốn chủ sở hữu để định giá tài sản ngân hàng xác Hai phương pháp định giá tài sản dịng tiền vốn chủ sở hữu có nhiều ưu điểm trình bày phần trước, định giá, nên trọng khâu định giá tài sản vơ hình Mặt khác, việc áp dụng phương pháp phù hợp với thực trạng hoạt động hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam giai đoạn Tuy nhiên, phương khác nên thận trọng xem xét thêm trình thực định giá tài sản ngân hàng để có kết định giá xác định giá trị tài sản ngân hàng xác Bốn là, ngân hàng tự thực lành mạnh hóa tài xử lý nợ xấu trước định giá ngân hàng Ngân hàng cần xác định rõ nguyên nhân khách quan, chủ quan để có biện pháp xử lý nợ xấu theo quy định, nhanh chóng có giải pháp thực lành mạnh hóa tài chính, có kết quả, dễ dàng xác định xác giá trị chào bán thực giao dịch M&A ngân hàng thuận lợi Năm là, bên mua bên bán phải tuân thủ pháp luật giao dịch M&A Các bên tiến hành giao dịch M&A phải thực minh bạch tài chính, số liệu kế tốn, mục tiêu đề cập q trình chào bán; phía bên mua nhà đầu tư cần minh bạch tình hình tài chính, nhu cầu mua theo quy định pháp luật; cam kết khơng có yếu tố đầu trục lợi làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh ngân hàng chào bán cổ phiếu, cổ phần Sáu là, bên ngân hàng trọng khâu định giá khoản nợ vay tài sản chấp trước định giao dịch M&A KẾT LUẬN Cùng với phát triển kinh tế, hệ thống ngân hàng ngày phát triển lớn mạnh, nhiên hoạt động cho vay ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro Để hạn chế rủi ro ngân hàng thường yêu cầu khách hàng vay vốn phải có TSĐB mà chủ yếu BĐS Hoạt động định giá BĐS nhiệm vụ quan trọng Trong thời gian công tác Đà Nẵng, nhận thấy ngân hàng nhận thức tầm quan trọng ngày quan tâm đầu tư cho công tác định giá BĐS cho vay ngân hàng Tuy nhiên, với kinh nghiệm làm việc qua phân tích, đánh giá thực trạng định giá BĐS chấp sản số ngân hàng thương mại Đà Nẵng cho thấy cơng tác cịn nhiều hạn chế khó khăn định Để hồn thiện công tác thẩm định giá BĐS cho vay thời gian tới cần triển khai đồng giải pháp nêu có hỗ trợ từ phía Nhà nước Có góp phần nâng cao chất lượng tín dụng, tạo tiền đề quan trọng để ngân hàng phát triển an tồn, nhanh, mạnh bền vững môi trường hội nhập Trong trình thực luận văn, c n số hạn chế nhận thức, kinh nghiệm thực tế thời gian vừa phải học tập vừa tham gia công tác nên luận văn chắn khơng thể tránh khỏi thiếu sót Tuy nhiên tơi hy vọng luận văn đóng góp phần vào việc tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn trước mắt hồn thiện cơng tác định giá BĐS cho vay sản số ngân hàng thương mại Đà Nẵng Tác giả mong muốn nhận dẫn, góp ý thầy giáo, cô giáo, chuyên gia tất quan tâm đến lĩnh vực này./ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Hiến pháp 2013 - Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Luật dân 2015 - Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Luật Đất đai 1993 - Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Luật đất đai 2003 - Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Luật đất đai 2013 - Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Luật kinh doanh bất động sản 2006 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Luật giá 2012 Từ điển Oxford 10 Tác phẩm “Nguồn gốc gia đình, chế độ tư hữu, Nhà nước” Ăngghen 11 Tạp chí địa 12 Tạp chí thị trường bất động sản 13 Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Chi nhánh Đà Nẵng dựa báo cáo hoạt động TCTD đến hết tháng 5/2016 14 Tổng hợp từ BCTC hợp kiểm toán năm 2016 15 Trường Đại học Kinh tế quốc dân: “Chuyên đề thị trường bất động sản” 16 Trường Đại học kinh tế quốc dân: “Giáo trình quản lý Nhà nước đất đai nhà ở” 17 Luận án Tiến sĩ tác giả Ngô Thị Phương Thảo: “Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại Việt Nam” 18 “Nguyên lý chung định giá tài sản giá trị doanh nghiệp” Tiến sĩ Nguyễn Minh Hoàng 19 “Định giá bất động sản chấp ngân hàng: Những tồn đề xuất” Thạc sĩ Trần Thị Bích Nhân… 20 Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/4/2005 Thống đốc NHNN ban hành Quy định phân loại nợ, trích lập sử dụng dự ph ng để xử lý rủi ro tín dụng hoạt động ngân hàng TCTD; 21 Quyết định 18/2007/QĐ-NHNN sửa đổi Quy định phân loại nợ, trích lập sử dụng dự ph ng để xử lý rủi ro tín dụng hoạt động Ngân hàng Tổ chức tín dụng theo Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành; 22 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 Ngân hàng Nhà nước hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước khách hàng; 23 Quyết định 362/TTCP ngày 13/3/1996 Thủ tướng phủ việc điều chỉnh hệ số khung giá đất; 24 Nghị Định 17/CP/1997 ngày 21/3/1998 phủ ban hành bổ sung khoản điều nghị định 87/CP; 25 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ ban hành phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; 26 Thông tư số 114/2004/TT-BTC Bộ Tài hướng dẫn thực 27 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; 28 Nghị định số 123/2007/ NĐ-CP Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/CP; 29 Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tài hướng dẫn xây dựng, thẩm định ban hành bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; 30 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 khung giá loại đất; 31 Nghị định số 163/NĐ-CP ngày 29/12/2006 thay cho Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999; 32 Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTCTCĐC ngày 23/4/2001 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Tư pháp, Bộ Cơng an, Bộ Tài chính, Tổng cục địa