Pháp luật về định giá đất khi nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội, qua thực tiễn tại tỉnh quảng trị (tt)

ĐẠI HỌC HUẾ TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT VŨ NGUYỄN QUỲNH CHI PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI QUA THỰC TIỄN TẠI TỈNH QUẢNG TRỊ Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 838 0107 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC THỪA THIÊN HUẾ, năm 2018 Cơng trình hồn thành tại: Trƣờng Đại học Luật, Đại học Huế Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS Trần Công Dũng Phản biện 1: : Phản biện 2: Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm Luận văn thạc sĩ họp tại: Trường Đại học Luật Vào lúc ngày tháng năm MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Những đóng góp luận văn Kết cấu luận văn Chƣơng NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI 1.1 Khái niệm bồi thường nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tếxã hội định giá đất 1.1.1 Khái niệm thu hồi đất thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội 1.1.1.1 Khái niệm thu hồi đất nhà nước 1.1.1.2 Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội 1.1.1.3 Khái niệm định giá định giá đất bồi thường 1.2.1 Về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất 1.2.2 Phương pháp định giá đất bồi thường 1.2.2.1 Các phương pháp truyền thống 1.2.2.2 Các phương pháp áp dụng 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Chƣơng THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ- XÃ HỘI TẠI TỈNH QUẢNG TRỊ 2.1 Thực trạng pháp luật định giá đất 2.1.1 Trình tự, thủ tục thực xác định giá đất 2.1.2 Quy định thẩm quyền định giá 2.1.3 Các nguyên tắc định giá 2.1.3.1 Yếu tố giá đất định giá đất 2.1.3.2 Các nguyên tắc định giá đất 2.1.4 Phương pháp xác định hệ số K để định giá bồi thường thiệt hại 10 2.1.4.1 Phạm vi đối tượng áp dụng, xác định hệ số K giá đất tính đền bù bồi thường thiệt hại: 10 2.1.4.2 Phương pháp xác định hệ số K: 10 2.1.5 Phân loại loại đất cần phải định giá 11 2.1.6 Quy định thẩm quyền định giá 11 2.1.7 Quy định giải tranh chấp vấn đề định giá xử lý vi phạm pháp luật định giá 11 2.2 Tình hình biến động thu hồi đất tỉnh Quảng Trị 12 2.2.1 Tình hình biến động đất đai 12 2.2.2 Tình hình thu hồi đất 12 2.3 Tình hình thực pháp luật định giá đất nhà nước thu hồi đất 12 2.3.1 Tình hình xây dựng văn pháp quy định giá đất tỉnh Quảng Trị 12 2.3.2 Kết áp dụng cơng tác giải phóng mặt 14 2.3.3 Thực quy định phương pháp định giá Nhà nước thu hồi đất 14 2.3.4 Thực quy định trình tự thủ tục xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường nhà nước thu hồi đất 14 2.3.5 Thực quy định xây dựng hệ số điều chỉnh xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường 15 2.3.6 Một số hạn chế việc định giá đất Quảng Trị 15 Chƣơng PHƢƠNG HƢỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN HIỆN PHÁP LUẬT VÀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT ĐỊNH GIÁ KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI TẠI TỈNH QUẢNG TRỊ 17 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật định giá đất nhà nước thu hồi để phát triển kinh tế xã hội tỉnh Quảng Trị 17 3.1.1 Nhận định Đảng quyền địa phương tình hình thực tế định giá đất Nhà nước thu hồi đất cho mục đích phát triển kinh tế xã hội tỉnh Quảng Trị 17 3.1.2 Chủ trương Đảng Chính quyền địa phương 17 3.1.3 Phương hướng giải vấn đề 17 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật áp dụng pháp luật định giá đất nhà nước thu hồi đất 18 3.2.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật định giá đất 18 3.2.1.1 Hoàn thiện pháp luật định giá đất Nhà nước thu hồi đất sở đảm bảo tính thống nhất, đồng tính ổn định 18 3.2.1.2 Hoàn thiện quy định giá đất 18 3.2.2 Thực áp dụng pháp luật định giá đất 18 3.2.2.1 Đề xuất biện pháp kế hoạch triển khai việc thực định giá đất thường kỳ quan định giá Nhà nước 18 3.2.2.2 Đề xuất biện pháp kế hoạch triển khai việc thực định giá đất cá biệt trường hợp có điều chỉnh giá đất 19 3.2.3 Các giải pháp liên quan đến quản lý minh bạch thông tin thị trường đất đai 19 3.2.4 Các giải pháp liên quan đến tổ chức thực hiện, kiểm soát giám sát thực thi giá đất 20 3.2.4.1 Đề xuất giải pháp xây dựng cấu tổ chức quan định giá đất 20 3.2.4.2 Đề xuất nguyên tắc, quy trình tổ chức thực việc định giá đất 20 3.2.4.3 Đề xuất giải pháp để giám sát việc thực định giá đất quan định giá đất 20 3.2.4.4 Đề xuất giải pháp tăng cường lực cho quan định giá đất 20 3.2.4.5 Các giải pháp tổ chức kiểm sốt, điều hành thích ứng với biến động giá đất đai thị trường, chống đầu 21 3.2.4.6 Hoàn thiện quy định đơn giá tính bồi thường, hỗ trợ tài sản 21 3.2.4.7 Hồn thiện sách hỗ trợ 21 3.2.5 Các giải pháp khác 22 3.2.5.1 Tăng cường tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai nói chung pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất nói riêng cho cán nhân dân 22 3.2.5.2 Kiện toàn tổ chức làm nhiệm vụ định giá bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất 22 3.2.5.3 Tăng cường tra, kiểm tra, giám sát xử lý vi phạm trình thực quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất 22 KẾT LUẬN 23 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai có vai trò vơ quan trọng đời sống kinh tế, trị, xã hội đất nước Ở nước ta, đất đai xác định tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực quan trọng để phát triển kinh tế, thành phần quan trọng môi trường sống Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật” Đất đai có vị trí, vai trò đặc biệt quan trọng nên quản lý, sử dụng đất đai vấn đề Đảng Nhà nước ta trọng quan tâm; việc xác định giá đất để bồi thường thiệt hại đất đai Nhà nước thu hồi đất vấn đề thiết Đây hoạt động có liên quan tới nhiều ban ngành nhằm bảo đảm công cho cá nhân, hộ gia đình tổ chức Nhà nước thu hồi đất đai phục vụ cho mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích cơng cộng Do vậy, phải hồn thiện sách liên quan đất đai, đặc biệt định giá đất Nhà nước thực thu hồi đất Tỉnh Quảng Trị năm qua có nhiều cố gắng việc đề giải pháp để đẩy nhanh tiến độ, nâng cao hiệu thực công tác thu hồi đất để thực dự án đầu tư, phát triển kinh tế, xã hội Tuy nhiên, việc thực thu hồi đất đa số cơng trình địa bàn tỉnh gặp nhiều khó khăn, phức tạp nhiều nguyên nhân khác nhau, xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường thu hồi đất dự án Nhà nước thực thu hồi nguyên nhân Chính sách bồi thường quan tâm xây dựng, nhiều lần điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế địa phương nhiều vấn đề vướng mắc lý luận thực tiễn, đó, chủ yếu việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Xuất phát từ quan điểm trên, đồng thời nhằm nghiên cứu để đánh giá thực trạng đưa giải pháp phù hợp cho việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất, từ tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác thu hồi đất góp phần tích cực vào q trình xây dựng, phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Trị Điều gợi mở thúc lựa chọn đề tài: “Pháp luật định giá đất nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội qua thực tiễn tỉnh Quảng Trị” làm luận văn thạc sỹ Luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Đến nay, vấn đề định giá bồi thường nhà nước THĐ thu hút quan tâm nhiều tác giả nghiên cứu nhiều phương diện khác Có thể đề cập đến số cơng trình, báo tiêu biểu như: Trần Thị Loan (2016), "Ảnh hưởng việc thực sách bồi thường giải phóng mặt đến đời sống việc làm người dân bị thu hồi đất thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị" Luận văn Thạc sĩ, Khoa Tài nguyên đất Môi trường nông nghiệp – Trường Đại học Nông Lâm Huế Luận văn Thạc sĩ Trần Thị Loan đề cập đến việc thực sách bồi thường GPMB nhà nước thu hồi đất; tác động việc thực sách bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất đến đời sống việc làm người dân bị thu hồi đất Từ đó, đề xuất số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện cơng tác bồi thường, giải phóng mặt thu hồi đất nông nghiệp người dân hướng tới mục tiêu thực mang lại sống tốt cho người dân, đối tượng coi dễ bị tổn thương q trình thị hóa nói chung q trình chuyển đổi sử dụng đất nói riêng Nguyễn Thị Thùy Linh (2015), "Những vấn đề pháp lý định giá đất giải phóng mặt huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang" Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật- Trường Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn sâu nghiên cứu vấn đề lý luận định giá đất; vấn đề chung pháp luật định giá đất giải phóng mặt thực trạng pháp luật định giá đất giải phóng mặt bằng, từ đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật định giá đất giải phóng mặt nâng cao hiệu thi hành pháp luật định giá đất giải phóng mặt địa phương Nguyễn Văn Hồng (2011), đánh giá thực trạng giá đất nhà nước quy định giải pháp, Hội thảo“Tài đất đai, giá đất chế sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư", Hà Nội Nguyễn Thanh Lân (2011, Một số ý kiến sachsgias đất bồi thường thu hồi đất Việt Nam, Hội thảo khoa học "Động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển sở hạ tầng", Hà nội Các cơng trình, báo cơng bố nêu nghiên cứu định giá bồi thường nhà nước THĐ, BT GPMB mức độ phạm vi khác Đã nghiên cứu sâu phân tích, bình luận số khía cạnh pháp lý định giá bồi thường nhà nước THĐ; đánh giá cách toàn diện lý luận thực trạng pháp luật định giá đất nói chung định giá đất lĩnh vực giải phóng mặt để đưa giải pháp hoàn thiện Với mong muốn tiếp cận vấn đề từ góc độ thực tiễn cách chi tiết, đồng thời việc tham chiếu quy định pháp luật định giá bồi thường nhà nước THĐ với thực tiễn áp dụng qua vụ việc, tình cụ thể, nhằm góp thêm ý kiến quy định phù hợp, không phù hợp pháp luật với thực tiễn sống, mặt khác đưa nhận xét, đánh giá việc thực thi pháp luật định giá bồi thường nhà nước THĐ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền địa bàn cụ thể Trên sở đó, đề xuất số giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật định giá bồi thường nhà nước THĐ cho phù hợp với đòi hỏi thực tiễn tương lai Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu luận văn làm rõ quy định pháp luật định giá bồi thường nhà nước THĐ thực tiễn áp dụng pháp luật bồi thường nhà nước THĐ qua vụ việc, tình cụ thể địa bàn Quảng Trị 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nêu trên, luận văn có nhiệm vụ giải vấn đề chủ yếu sau: - Nghiên cứu số vấn đề lý luận định giá bồi thường nhà nước THĐ; - Phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật định giá bồi thường nhà nước THĐ từ LĐĐ năm 2013 có hiệu lực đến Quảng Trị Qua đó, quy định phù hợp, chưa phù hợp pháp luật định giá bồi thường nhà nước THĐ, tồn tại, vướng mắc thực tiễn áp dụng nêu nguyên nhân tình trạng này; - Đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật định giá bồi thường nhà nước THĐ Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn là: - Nội dung quy phạm pháp luật quan nhà nước Trung ương, Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Trị định giá bồi thường nhà nước THĐ từ Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay; - Thực tiễn áp dụng pháp luật định giá bồi thường nhà nước THĐ qua vụ việc, tình cụ thể Quảng Trị từ Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu luận văn là: - Về phạm vi đối tượng, luận văn tập trung nghiên cứu quy định pháp luật định giá bồi thường nhà nước THĐ mà cụ thể quy định BT, HT đất tài sản, sách HT quy định TĐC cho hộ gia đình (HGĐ), cá nhân nhà nước THĐ; Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp luận vật biện chứng phương pháp luận vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin nhằm nghiên cứu vấn đề Các phương pháp nghiên cứu cụ thể mà luận văn sử dụng: - Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp: - Phương pháp tổng hợp, phân tích: - Phương pháp thống kê: - Phương pháp điều tra xã hội học: Ngồi ra, chúng tơi sử dụng phương pháp: diễn dịch, quy nạp, so sánh, logic để nghiên cứu làm sáng tỏ nội dung luận văn Những đóng góp luận văn Các kết nghiên cứu luận văn nguồn tài liệu tham khảo đáng tin cậy quan nhà nước có thẩm quyền hoạt động ban hành, sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật đất đai liên quan tới lĩnh vực định giá bồi thường nhà nước THĐ Kết cấu luận văn Luận văn gồm chương: Chương Những vấn đề lý luận định giá đất Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội Chương 2: Thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật định giá đất nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Trị Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và áp dụng pháp luật định giá đất nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, qua thực tiễn tỉnh Quảng Trị Chƣơng NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI 1.1 Khái niệm bồi thƣờng nhà nƣớc thu hồi đất để phát triển kinh tếxã hội định giá đất 1.1.1 Khái niệm thu hồi đất thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội 1.1.1.1 Khái niệm thu hồi đất nhà nước Khoản 11 Điều Luật Đất đai năm 2013 quy định khái niệm thu hồi đất hợp lý so với Luật Đất đai năm 2003: “Nhà nước thu hồi đất việc Nhà nước định thu lại quyền sử dụng đất người Nhà nước trao quyền sử dụng đất thu lại đất người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai” Như vậy, hiểu cách khái quát thu hồi đất việc Nhà nước định hành để thu lại quyền sử dụng đất giao cho chủ thể sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai 1.1.1.2 Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội Về khái niệm thu hồi đất để phục vụ cho dự án phát triển kinh tế, khoản Điều 40 Luật Đất đai năm 2003 xác định: “Nhà nước thực việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế dự án đầu tư lớn theo quy định Chínhphủ” điều kiện tác động đến giá trị tính tốn theo ngun tắc thống h Ngun tắc tương quan cung cầu Nguyên tắc cho biết giá thị trường xác định tương tác cung cầu Nếu dân số khu vực tăng đột biến thu nhập tăng lên Nếu tỷ lệ lãi suất chấp thời điểm tăng mạnh giảm nhu cầu 2.1.4 Phương pháp xác định hệ số K để định giá bồi thường thiệt hại Theo khoản 5, điều Nghị định 44/2014/NĐ- CP Chính phủ ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất phương pháp định giá đất cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất bảng giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành 2.1.4.1 Phạm vi đối tượng áp dụng, xác định hệ số K giá đất tính đền bù bồi thường thiệt hại: a Hệ số K, phạm vi đối tượng áp dụng Hệ số K (hệ số điều chỉnh) quy định khoản 2, điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ hệ số quan hệ tỷ lệ giá đất tính theo khả sinh lợi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định b Căn để xác định hệ số K: Hệ số K để xác định giá đất tính đền bù thiệt hại Chủ tịch UBND cấp tỉnh định cho dự án theo đề nghị Giám đốc Sở Tài có tham gia ngành liên quan c Giá đất để tính đền bù thiệt hại: Giá đất tính bồi thường thiệt hại xác định sở giá đất UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định Chính Phủ nhân với hệ số K 2.1.4.2 Phương pháp xác định hệ số K: a Hệ số K xác định theo quan hệ tỷ lệ giá đất tính theo khả sinh lợi với giá đất UBND tỉnh quy định Bước 1: Xác định giá trị sản lượng, chi phí thu nhập Bước 2: Xác định giá đất theo khả sinh lợi Bước 3: Xác định hệ số K b Hệ số K xác định theo quan hệ tỷ lệ giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế với giá đất UBND cấp tỉnh quy định Bước 1: Thu thập xử lý thông tin số liệu Bước 2: Xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế đất bị thu hồi Bước 3: Xác định hệ số K c Xác định hệ số K giá đất bồi thường cho số trường hợp đặc biệt Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản nơi mà việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn phổ 10 biến hình thành giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác định hệ số K phương pháp trên, giá đất tính đền bù thiệt hại giá đất đền bù tính theo khả sinh lợi, cộng thêm khoản tiền tối đa 60 % phần chênh lệch giá đất tính theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá đền bù tính theo khả sinh lợi mảnh đất 2.1.5 Phân loại loại đất cần phải định giá Ở Việt Nam, đất thường phân loại theo hai cách: Phân loại đất theo thổ nhưỡng phân loại đất theo mục đích sử dụng a Phân loại đất theo thổ nhưỡng Ở nước ta sử dụng hệ thống phân loại đất theo định lượng FAO UNESCO, bảng phân loại đất theo phương pháp FAO - UNESCO gồm 19 nhóm 54 loại đất b Phân loại đất theo mục đích sử dụng Mục đích sử dụng, đất đai nước ta chia làm nhóm: Đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp đất chưa sử dụng Từ quy định nhóm đất, Chính phủ có Nghị định số: 44/2014/NĐCP quy định giá đất, theo loại đất cần phải định giá là: - Đất trồng hàng năm gồm đất trồng lúa đất trồng hàng năm khác; Đất trồng lâu năm; đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông thôn; đất thương mại, dịch vụ nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ nông thôn; đất đô thị; đất thương mại, dịch vụ đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ đô thị 2.1.6 Quy định thẩm quyền định giá Theo quy định khoản 3, Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 thì: UBND tỉnh định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong trình thực hiện, quan quản lý đất đai cấp tỉnh thuê tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa sở điều tra, thu thập thông tin đất, giá đất thị trường thông tin giá đất sở liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn kết xác định giá đất, quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước trình UBND cấp định 2.1.7 Quy định giải tranh chấp vấn đề định giá xử lý vi phạm pháp luật định giá Khi thu hồi đất, việc bồi thường đất, người sử dụng đất bồi thường tài sản gắn liền với đất Trong trường hợp việc bồi thường thu hồi đất không thỏa đáng, không đồng ý với định thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt khiếu nại đến quan có thẩm 11 quyền Việc giải khiếu nại đất đai quy định Điều 204 Luật đất đai 2013 2.2 Tình hình biến động thu hồi đất tỉnh Quảng Trị 2.2.1 Tình hình biến động đất đai Theo thống kê Theo số liệu kiểm kê đất đai năm 2017, toàn tỉnh 473,744 diện tích đất tự nhiên Tỉnh Quảng Trị có diện tích đất nơng nghiệp đất lâm nghiệp chiếm tỷ lệ lớn tổng diện tích từ năm 2005- 2017 Từ năm 2010 đến năm 2012, đất lâm nghiệp giảm từ 290,476 xuống 290184 tức giảm 292 ha, đất chưa sử dụng giảm từ 53,82 xuống 50,712 (giảm 3117 ha), Đất sản xuất nông nghiệp tăng từ 87,838 lên 38146 ha, đất tăng từ 4,287 lên 4,466 Từ năm 2010 đến năm 2013, đất nông nghiệp giảm đất lâm nghiệp giảm Nguyên nhân việc tăng, giảm với q trình thị hố huyện, thị Vì vậy, mà nhu cầu xây dựng khu trung cư, khu du lịch, khu vui chơi giải trí, khu thị, đường giao thông, sở hạ tầng… ngày nhiều vấn đề cần thiết Do đó, cần phải có đất đai để tiến hành dự án đó, nhu cầu 2.2.2 Tình hình thu hồi đất Cơng tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư địa bàn tỉnh thực bảo đảm quy hoạch, kế hoạch trình tự thủ tục quy định, nhiều cơng trình, dự án đầu tư xây dựng tạo diện mạo phát triển KT-XH tỉnh, phù hợp với chủ trương chuyển dịch cấu kinh tế theo nghị đại hội Đảng tỉnh đề đưa kinh tế chuyển dịch theo hướng: Thương mại - Dịch vụ, Du lịch - Công nghiệp - Xây dựng - Nông, lâm, thủy sản Hiệu kinh tế ngành ngày cao Chỉ tính năm 2014 đến 2017 tỉnh thực GPMB 58 cơng trình, gồm 30 cơng trình 28 cơng trình chuyển tiếp từ năm trước Trong đó, có 20 cơng trình trọng điểm gồm: 03 cơng trình Dự án phát triển đô thị dọc hành lang tiểu vùng sông Mêkông (GMS); cơng trình đường Lê Thánh Tơng 19 tuyến giao thông thành phố Đông Hà với 1.000 hộ dân nằm diện bị ảnh hưởng - Tổng diện tích đất thu hồi để giao cho chủ đầu tư thực dự án phát triển KT-XH: 669,67 Tổng số tiền chi trả bồi thường, hỗ trợ: 126.271.930.000 đồng 2.3 Tình hình thực pháp luật định giá đất nhà nƣớc thu hồi đất 2.3.1 Tình hình xây dựng văn pháp quy định giá đất tỉnh Quảng Trị 12 Để cụ thể số nội dung sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội địa phương thực hóa quy định pháp luật, UBND tỉnh Quảng Trị ban hành nhiều văn quy định pháp luật để cụ thể hóa đơn giá loại tài sản nhà, vật kiến trúc loại trồng áp dụng địa bàn tỉnh Quảng Trị; Quyết định số 31/2017/QĐ-UBND ngày 20/11/2017 UBND tỉnh Quảng Trị Quyết định ban hành quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Quảng Trị; Quyết định số 28/2017/QĐ-UBND ngày 09/11/2017 UBND tỉnh Quảng Trị việc ban hành loại bảng giá loại đất định kỳ 05 năm (2015-2019) địa bàn tỉnh Quảng Trị Theo Quyết định số 31/2017/QĐ-UBND ngày 20/11/2017 UBND tỉnh Quảng Trị Quyết định ban hành quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Quảng Trị hình thức hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất bao gồm: - Bồi thường chi phí đầu tư vào đất - Bồi thường đất thu hồi đất (bồi thường theo giá đất có mục đích sử dụng ) - Bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp đất hộ gia đình, cá nhân - Bồi thường thiệt hại nhà, cơng trình xây dựng khác gắn liền với đất Nhà nước thu hồi đất - Bồi thường, hỗ trợ thiệt hại hạn chế khả sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất đất thuộc hành lang an toàn xây dựng cơng trình có hành lang bảo vệ - Bồi thường nhà, cơng trình người sử dụng nhà thuộc sở hữu Nhà nước - Bồi thường đất người đồng quyền sử dụng đất - Bồi thường di chuyển mồ mả - Hỗ trợ ổn định đời sống ổn định sản xuất Nhà nước thu hồi đất - Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề tìm kiếm việc làm trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp - Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề tìm kiếm việc làm trường hợp Nhà nước thu hồi đất kết hợp kinh doanh, dịch vụ hộ gia đình cá nhân mà phải di chuyển chỗ - Hỗ trợ tái định cư trường hợp thu hồi đất hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước mà phải di chuyển chỗ - Hỗ trợ người thuê nhà không thuộc Sở hữu Nhà nước - Bồi thường chi phí di chuyển Nhà nước thu hồi đất 13 Như vậy, thực thu hồi đất phải vào giá đất cụ thể địa phương, thời điểm thu hồi để xác định giá đất bồi thường 2.3.2 Kết áp dụng cơng tác giải phóng mặt Cơng tác đền bù giải phóng mặt (GPMB), tái định cư đóng vai trò tích cực, điều kiện quan trọng xây dựng hạ tầng đô thị,thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; động lực để thu hút đầu tư đẩy nhanh tiến độ thực dự án nhằm đóng góp quan trọng vào phát triển knh tế - xã hội hội nhập quốc tế tỉnh Quảng Trị Xuất phát từ ý nghĩa tầm quan trọng ấy, trình thực cơng tác GPMB địa bàn tỉnh năm qua, cấp ủy Đảng, quyền xác định công tác bồi thường, GPMB công việc hệ thống trị theo hướng cấp ủy Đảng tập trung lãnh đạo, quyền tích cực tổ chức triển khai, đồn thể tích cực tun truyền, vận động nhân dân thực Về đơn giá đền bù, phải xây dựng phương án áp giá đền bù thực theo khung giá thời điểm thu hồi đất, phải xác định đúng, chi tiết số hộ, số khẩu, diện tích nhà ở, diện tích sản xuất diện tích khác bị ảnh hưởng; đền bù phải theo quy định pháp luật; áp giá đền bù hợp lý theo phương châm khơng để người dân chịu thiệt thòi Trong năm 2017, cơng trình phê duyệt với tổng giá trị 192,5 tỷ đồng cho 718 trường hợp Trong số này, tiến hành chi trả với tổng số tiền155,8 tỷ đồng Qua có 644 trường hợp nhận tiền đồng ý bàn giao mặt để thực dự án 2.3.3 Thực quy định phương pháp định giá Nhà nước thu hồi đất Theo khoản điều 15 nghị định 44/2014/NĐ-CP, UBND tỉnh định giá đất cụ thể vào: Nguyên tắc định giá đất; Phương pháp định giá đất; Kết tổng hợp thông tin đất, giá đất thị trường Như vậy, giá đất cụ thể tính giá bồi thường xác định theo phương pháp Điều kiện để áp dụng phương pháp theo khoản điều nghị định 44/2014/NĐ-CP sau: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư; Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất 2.3.4 Thực quy định trình tự thủ tục xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường nhà nước thu hồi đất Căn điều 16 nghị định 44/2014/NĐ-CP, trình tự thủ tục xác định sau: Xác định mục đích định giá đất cụ thể; Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất; Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Thẩm định phương án giá đất; Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất 14 Hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định gồm có: Tờ trình phương án giá đất; Dự thảo phương án giá đất; Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất; Văn thẩm định phương án giá đất Việc thẩm định phương án giá đất Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm thành phần sau: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; Đại diện lãnh đạo Sở Tài làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên Môi trường Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất chuyên gia giá đất thành viên khác Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định 2.3.5 Thực quy định xây dựng hệ số điều chỉnh xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường Căn xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất dựa việc điều tra tổng hợp thông tin theo khoản 1, thông tư 36/2014/TT-BTNMT sau: Thông tin đất, giá đất thị trường; Thông tin điều kiện kinh tế – xã hội địa phương; Báo cáo thuyết minh xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất theo nội dung chủ yếu sau: Mục đích định giá đất thơng tin đất cần định giá; Đánh giá tình hình kết điều tra, tổng hợp thông tin giá đất thị trường; điều kiện kinh tế – xã hội ảnh hưởng đến giá đất địa phương; Việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; Kết xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất đề xuất phương án hệ số điều chỉnh giá đất; Đánh giá tác động kinh tế – xã hội phương án hệ số điều chỉnh giá đất 2.3.6 Một số hạn chế việc định giá đất Quảng Trị Mặc dù việc định giá đất quy định rõ ràng định UBND tỉnh, nhiên, trình định giá đất để bồi thường tỉnh Quảng Trị tồn nhiều hạn chế sau: Chính sách địa phương tỉnh chưa đồng lĩnh vực đền bù giải tỏa, tái định cư người dân bị thu hồi đất; Giữa quy định pháp luật thực tiễn áp dụng luật vấn đề giá đất bồi thường cho người dân khơng đáp ứng đòi hỏi thực tiễn Một số huyện, thị xã, thành phố đến thời điểm chưa thực nghiêm túc việc lập kế hoạch định giá đất cụ thể theo quy định Một số địa phương lúng túng việc bố trí nguồn ngân sách để tốn kinh phí thực định giá đất cụ thể, gây khó khăn hoạt động đơn vị tư vấn xác định giá đất 15 Việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến thị trường để phục vụ cho công tác xác định giá đất cụ thể gặp khó khăn giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng không với giá đất thực tế chuyển nhượng, người dân ngại cung cấp giá đất thực tế chuyển nhượng thị trường, gây khó khăn công tác điều tra đơn vị tư vấn Một số chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính, khơng huy động nguồn vốn để chi trả; Chủ đầu tư chậm giao tái định cư, chậm triển khai dự án dẫn đến trường hợp người dân không chịu di dời bàn giao đất giao đất trở lại tranh cản không cho triển khai đầu tư, khiếu kiện đòi thêm tiền… Nguyên nhân: Chính sách đất đai nước ta có thay đổi khác qua thời kỳ dẫn đến biến động lớn chủ sử dụng đất, ranh giới đất, gây khó khăn cho cơng tác quy hoạch quản lý đất đai Việc thay đổi mục đích sử dụng, thu hồi đất phục vụ lợi ích cơng cộng, an ninh quốc phòng số địa phương thực chưa tốt sách quản lý đất đai, sách cải tạo đất nơng nghiệp Sự khiếu kiện đòi bồi thường đất đai kéo dài nhân dân bất cập Luật Đất đai vấn đề quy định khung giá đất, bồi thường giá đất thuộc diện quy hoạch Trong số trường hợp định giá để đền bù, không thực điều tra để xác định lại giá đất mà áp dụng giá đất theo bảng giá đất giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao giá bảng giá đất Bên cạnh đó, địa phương, định giá viên chuyên nghiệp thiếu lĩnh vực, nghề mới, xuất từ năm 2003 trở lại Vì thế, trình điều tra, khảo sát, xây dựng bảng giá đất, chất lượng báo cáo định giá có hạn Do xảy tình trạng giá đất định giá thu hồi nhiều nơi chênh lệch nhau, gây không công bằng, nguyên nhân dẫn đến nhiều khiếu nại người dân 16 Chƣơng PHƢƠNG HƢỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN HIỆN PHÁP LUẬT VÀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT ĐỊNH GIÁ KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI TẠI TỈNH QUẢNG TRỊ 3.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật định giá đất nhà nƣớc thu hồi để phát triển kinh tế xã hội tỉnh Quảng Trị 3.1.1 Nhận định Đảng quyền địa phương tình hình thực tế định giá đất Nhà nước thu hồi đất cho mục đích phát triển kinh tế xã hội tỉnh Quảng Trị Trong gần năm thi hành Luật đất đai 2013, công tác quản lý đất đai đạt số kết quan trọng: Kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ khó khăn vướng mắc q trình chuyển tiếp thi hành Luật đất đai Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2013 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tạo sở pháp lý quan trọng định giá thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; bước đầu khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất tràn lan, khơng đưa vào sử dụng, lãng phí Việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai cấp tạo điều kiện thuận lợi cho người dân việc nộp hồ sơ thực thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải hồ sơ công việc giúp đẩy nhanh tiến độ công tác định giá bồi thường giải phóng mặt Tuy nhiên, cơng tác thực hiện, pháp luật đất đai nói chung pháp luật định giá đất nhà nước thu hồi đất nhiều bất cập 3.1.2 Chủ trương Đảng Chính quyền địa phương Trong nhiều năm trở lại đây, Tỉnh ủy, HĐND, UBND tỉnh Quảng Trị bám sát thực tiễn để đạo ngành, địa phương thực có hiệu q chủ trương, sách Đảng công tác định giá Nhà nươc thu hồi đất để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội Tuy nhiên, nhà nước thu hồi đất để phát triển KT-XH nhiệm vụ quan trọng, khó khăn phức tạp, nhạy cảm Quá trình tổ chức thực phải bảo đảm công khai, công bằng, dân chủ nguyên tắc kết hợp lợi ích Nhà nước với lợi ích đáng hợp pháp người diện phải di chuyển Phương pháp giải phải sở luật pháp quy định địa phương, phù hợp với thực tiễn, có lý có tình; kết hợp chặt chẽ biện pháp vận động, thuyết phục, kinh tế, hành pháp luật 3.1.3 Phương hướng giải vấn đề Tiến hành công khai trước dân quy hoạch chi tiết cơng trình Nhà nước cần xây dựng để phục vụ cho nhu cầu phát triển KT-XH lâu dài Rà 17 soát, sửa đổi, bổ sung quy định hành địa phương định giá thu hồi đất theo quy định Chính phủ hướng dẫn Bộ, ngành Trung ương Huy động nguồn vốn, trước hết sử dụng ngân sách phát triển hạ tầng để đầu tư tạo quỹ nhà, quỹ đất Có nhiều hình thức đền bù khác để nhân dân lựa chọn, như; tiền, đất Khi bảo đảm sách có tình có lý, cần kiên áp dụng hình thức xử lý thích đáng người cố tình khơng chấp hành định quyền cấp Các cấp uỷ Đảng, quyền, đồn thể nhân dân tổ chức, động viên cán bộ, đảng viên, đoàn viên, hội viên gương mẫu thực vận động nhân dân ủng hộ tích cực thực Các quan bảo vệ pháp luật có kế hoạch tham gia cơng tác có u cầu Việc thực sách phù hợp kèm với mục tiêu lợi ích chung toàn xã hội tạo đồng thuận chung, nhiên thực tế khơng phải khơng có bất cập cần tiếp tục hoàn thiện mặt Pháp luật 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật áp dụng pháp luật định giá đất nhà nƣớc thu hồi đất 3.2.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật định giá đất 3.2.1.1 Hoàn thiện pháp luật định giá đất Nhà nước thu hồi đất sở đảm bảo tính thống nhất, đồng tính ổn định Cần phải tiến hành sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện văn quy phạm pháp luật lĩnh vực bồi thường Nhà nước thu hồi đất, sở đảm bảo tính kế thừa, nội dung quy định bị xáo trộn, hạn chế tối đa việc vấn đề mà phải dùng nhiều văn quy phạm pháp luật khác để giải 3.2.1.2 Hoàn thiện quy định giá đất Giá đất vấn đề nhạy cảm phức tạp liên quan đến lợi ích kinh tế tất thành viên xã hội tác động trực tiếp đến kinh tế đất nước Không vậy, giá đất giữ vai trò đặc biệt quan trọng thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư nước ta tồn song song loại giá đất giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường Nhằm khắc phục tình trạng tồn “hai giá”, góp phần tháo gỡ vướng mắc, tồn việc thực thi quy định giá đất, trình thực bồi thường, cần tính đến số giải pháp sau 3.2.2 Thực áp dụng pháp luật định giá đất 3.2.2.1 Đề xuất biện pháp kế hoạch triển khai việc thực định giá đất thường kỳ quan định giá Nhà nước – Đối với Khung giá Chính phủ ban hành Chính phủ cần quy định khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương 18 – Đối với Bảng giá đất UBND tỉnh Cần phải xem xét điều chỉnh lại quy định biện pháp kế hoạch triển khai ban hành Bảng giá đất địa phương – Về phương pháp định giá đất cần có quy định bổ sung: Quy định rõ trường hợp áp dụng phương pháp định giá để xác định giá đất vị trí; Định giá trực tiếp cho vị trí đất, khơng áp dụng hệ số vị trí 3.2.2.2 Đề xuất biện pháp kế hoạch triển khai việc thực định giá đất cá biệt trường hợp có điều chỉnh giá đất Một là, phạm vi áp dụng định giá đất đất cụ thể Giá đất cụ thể xác định phát sinh yêu cầu Nhà nước, người sử dụng đất, người có quyền, nghĩa vụ liên quan sử dụng làm trường hợp: Tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tính tiền thuê đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê lần thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; Tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước mà doanh nghiệp thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Hai là, quy trình định giá đất cụ thể, có tham gia tổ chức, quan định giá đất độc lập tiến hành định giá đất, UBND tỉnh quan xem xét định giá đất cụ thể Ba là, việc xác định giá đất để tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất: Cần trao quyền cho người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu quan định giá đất xác định giá đất giá quan định giá đất đưa giá để tính bồi thường: Giá đất xác định phải dựa thỏa thuận với người sử dụng đất, giá đất định giá thời điểm thu hồi đất; Để đảm bảo giá quan thẩm định giá đưa khách quan, độc lập 3.2.3 Các giải pháp liên quan đến quản lý minh bạch thông tin thị trường đất đai - Giải pháp minh bạch thông tin thị trường đất đai Cần phải minh bạch thông tin thị trường đất đai bất động sản, hồn thiện cơng tác xây dựng công bố số đánh giá thị trường bất động sản địa bàn tỉnh, thành phố; phải thực công khai quy hoạch có sử dụng đất duyệt để nhân dân biết, giám sát, kiểm tra thực hiện; - Giải pháp tạo lập, quản lý thị trường đất đai bất động sản Cần hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân đất đai; Thừa nhận pháp luật giá đất thị trường tạo hành lang pháp lý giá đất thị trường; cần mở rộng quy định bắt buộc áp dụng chế thị trường thu hồi quyền sử dụng 19 đất, giao đất, cho thuê đất kinh doanh dịch vụ; Tiếp tục hoàn thiện pháp luật định giá đất Nhà nước giới hạn phạm vi áp dụng giá đất Nhà nước; cần trao quyền cho người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu quan định giá đất xác định giá đất giá quan định giá đất đưa giá để tính đền bù - Giải pháp chống đầu đất đai – Giải pháp chống đầu đất thông qua quy hoạch – Giải pháp chống đầu thông qua công cụ thuế - Giải pháp tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho người dân doanh nghiệp Đối với người dân doanh nghiệp, nâng cao nhận thức người dân doanh nghiệp giải pháp thiết thực, có tác động lâu dài việc phát triển thị trường đất đai lành mạnh, bền vững nước ta 3.2.4 Các giải pháp liên quan đến tổ chức thực hiện, kiểm soát giám sát thực thi giá đất 3.2.4.1 Đề xuất giải pháp xây dựng cấu tổ chức quan định giá đất Cơ quan quản lý định giá đất Nhà nước cần phải thành lập tổ chức chuyên trách định giá đất, có tính độc lập chuyên môn, chịu quản lý quan Tài nguyên Môi trường; Đối với tổ chức tư vấn giá đất độc lập, nên tổ chức theo loại hình doanh nghiệp kinh doanh có điều kiện (yêu cầu số lượng định giá viên giá đất…) 3.2.4.2 Đề xuất nguyên tắc, quy trình tổ chức thực việc định giá đất Nguyên tắc định giá đất : Như phần phân tích, nguyên tắc định giá đất theo quy định pháp luật hành gây nhiều tranh luận, để đảm bảo việc xác định giá đất theo chế thị trường Việt Nam cần phải xem xét lại nguyên tắc định giá đất Sửa đổi, bổ sung phương pháp định giá đất Thứ nhất, nghiên cứu bổ sung quy định hướng dẫn cụ thể việc thu thập thông tin thị trường sử dụng cho việc định giá đất Thứ hai, bổ sung quy định áp dụng phương pháp định giá đất áp dụng trường hợp cụ thể (mang tính đặc thù) quy định rõ xác định giá đất cần phải sử dụng hai phương pháp để định giá Thứ ba, tiếp tục nghiên cứu sớm ban hành quy định phạm vi áp dụng phương pháp định giá đất hàng loạt 3.2.4.3 Đề xuất giải pháp để giám sát việc thực định giá đất quan định giá đất Để đảm bảo giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường, trình thực chế giá đất cần phải có quy định đảm bảo thống việc thực cấp đơn vị liên quan đến việc xác định giá đất ban hành giá đất 3.2.4.4 Đề xuất giải pháp tăng cường lực cho quan định giá đất 20 Tổ chức thường xuyên lớp đào tạo ngắn hạn nâng cao nghiệp vụ quản lý cấp quản lý, cấp tổ chức đào tạo cho cấp nghiệp vụ định giá đất theo chương trình thống 3.2.4.5 Các giải pháp tổ chức kiểm sốt, điều hành thích ứng với biến động giá đất đai thị trường, chống đầu Thứ nhất, đầu tư nguồn lực tài người để xây dựng hệ thống thơng tin tích hợp đất đai giá trị đất đai Thứ hai, có quy định cụ thể cho quan có chức địa phương tổ chức định giá phối hợp thực điều tra cập nhật thông tin giá đất Thứ ba, nghiên cứu ban hành chế thúc đẩy tác động tương hỗ lẫn hoạt động dịch vụ tư vấn giá đất định giá đất nhà nước việc phát triển hồn thiện thơng tin giá đất Thứ tư, thống việc tổ chức nguồn liệu thu thập trình xây dựng quản lý thông tin giá đấtvà bất động sản Như vậy, để giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường, đòi hỏi phải thực nhiều giải pháp đồng bước tháo gỡ vướng mắc bất cập, nhiên vấn đề chế sách phải tạo lập thị trường đất đai phải thị trường cạnh tranh, minh bạch có điều tiết Nhà nước 3.2.4.6 Hồn thiện quy định đơn giá tính bồi thường, hỗ trợ tài sản Thứ nhất, việc quy định đơn giá bồi thường, hỗ trợ phải đảm bảo nguyên tắc đủ để người bị thiệt hại nhà, cơng trình mua xây dựng lại nhà, cơng trình có chất lượng, tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hay xây dựng lại cơng trình có chất lượng mức độ khấu hao tương đương Thứ hai, văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013, mà cụ thể nghị định cần có quy định cụ thể việc xác định lại đơn giá xây dựng nhà, cơng trình số trường hợp cụ thể tương tự việc xác định lại giá đất Thứ ba, cần có quy định nguyên tắc bồi thường trồng, cách tính mức bồi thường cụ thể giao trực tiếp cho địa phương 3.2.4.7 Hồn thiện sách hỗ trợ Các sách hỗ trợ xác định sở Nhà nước điều tiết phần lợi ích từ việc thu hồi đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho người bị thu hồi đất Để khắc phục thiếu sót trên, cần hồn thiện sách hỗ trợ hành theo hướng: - Phải xác định đầy đủ thiệt hại vơ hình, thiệt hại hữu hình mà người bị thu hồi đất phải gánh chịu trực tiếp từ việc thu hồi đất Nhà nước gây 21 - Cần xóa bỏ chế hỗ trợ giá cao vài lần, chí chục lần so với giá bồi thường đất nơng nghiệp, lúc sách hỗ trợ cần hướng đến việc đào tạo, chuyển đổi nghề giải việc làm, ổn định đời sống sản xuất cho người dân sau bị thu hồi đất với nghĩa hệ bồi thường - Xác định rõ trách nhiệm người bị thu hồi đất với thân, gia đình cộng đồng xã hội cách quy định việc đào tạo nghề bắt buộc Làm vậy, giúp người bị thu hồi đất thực có thu nhập có sống ổn định, mà góp phần đảm bảo ổn định trị trật tự an toàn xã hội địa phương 3.2.5 Các giải pháp khác 3.2.5.1 Tăng cường tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai nói chung pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất nói riêng cho cán nhân dân 3.2.5.2 Kiện toàn tổ chức làm nhiệm vụ định giá bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất 3.2.5.3 Tăng cường tra, kiểm tra, giám sát xử lý vi phạm trình thực quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất - Tăng cường tra, kiểm tra (định kỳ đột xuất) quan có thẩm quyền thu hồi đất, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, UBND cấp xã quan có liên quan trình thực quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhằm phát hiện, chấn chỉnh kịp thời yếu kém, sai phạm xử lý nghiêm minh vi phạm trình tự, thủ tục lĩnh vực - Kiểm tra xác minh lại thông tin kê khai người bị thu hồi đất trạng, nguồn gốc, thời gian sử dụng đất chi phí thiệt hại liên quan đến việc sử dụng đất, trạng tài sản thiệt hại tài sản gắn liền với đất, tình hình nhân khẩu…, - Thực việc giám sát thông qua HĐND cấp, Mặt trận Tổ quốc địa phương, vai trò giám sát xã hội (các quan truyền thông, tổ chức xã hội người dân) quan có liên quan cá nhân giao nhiệm vụ thực việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư - Thanh tra, kiểm tra việc giải khiếu nại, tố cáo bồi thường Nhà nước thu hồi đất nói chung khiếu nại, tố cáo liên quan đến trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư THĐ, quan, cá nhân có thẩm quyền 22 KẾT LUẬN Cơng tác định giá Nhà nước thu hồi đất vấn đề phức tạp, mang tính chất trị, kinh tế, xã hội Điều lại thể rõ có vơ số vấn đề phức tạp phát sinh sách pháp luật Nhà nước chưa bao quát hết vấn đề thực tiễn, lại thay đổi liên tục, nhiều kẽ hở, chí mâu thuẫn bất hợp lý Một văn đời, với mong muốn làm lợi cho người bị thu hồi đất có lại đặt nhiều vấn đề nan giải cho quan nhà nước, cá nhân có thẩm quyền, quyền sở thực việc bồi thường, giải phóng mặt Thêm vào đó, văn quy phạm pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất thay đổi nhanh tác động trực tiếp đến lợi ích kinh tế Nhà nước - người bị thu hồi đât - nhà đầu tư mà tác động đến vấn đề an ninh trị, trật tự an tồn xã hội Giải cho người bị thu hồi đất gương mẫu nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật Nhà nước lại không hưởng lợi ích từ văn quy phạm pháp luật với quy định cởi mở hơn? Hay cần chế, biện pháp để khắc phục thiếu sót, hạn chế mà quan, cá nhân có thẩm quyền chưa thực tinh thần văn quy phạm pháp luật nên gây thiệt hại khơng đáng có giải quyền lợi cho dân? Do đó, việc nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật định giá bồi thường Nhà nước thu hồi đất thông qua thực tiễn áp dụng địa bàn cụ thể bổ ích thiết thực mặt lý luận thực tiễn Toàn luận văn, người thực đề tài cố gắng trình bày số vấn đề có tính lý luận gắn với thực tiễn địa bàn công tác định giá bồi thường Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế, xã hội; qua việc làm rõ vấn đề cần xác định, giải việc xây dựng văn pháp luật; khái niệm, đặc điểm, tính chất, ý nghĩa việc định gia bồi thường Nhà nước thu hồi đất Luận văn đề xuất số giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật định giá Nhà nước thu hồi đất, cụ thể gồm giải pháp sau đây: Thiết lập khung pháp lý bồi thường Nhà nước thu hồi đất sở đảm bảo tính thống nhất, đồng tính ổn định tương đối cao; Hoàn thiện quy định giá đất; Hoàn thiện quy định đơn giá tính bồi thường, hỗ trợ tài sản; Hồn thiện sách hỗ trợ; Thống quy định thời hạn thông báo thu hồi cho người bị thu hồi đất văn quy phạm pháp luật; 23 Tăng cường kiểm tra, giám sát việc tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai nói chung pháp luật bồi thường NNTHĐ nói riêng cho cán nhân dân; Kiện toàn tổ chức làm nhiệm vụ định giá bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất; Tăng cường tra, kiểm tra, giám sát xử lý vi phạm trình thực quy định trình tự, thủ tục liên quan đến định giá thu hồi đất Tiếp cận mảng pháp luật định giá Nhà nước thu hồi đất cho mục đích phát triển kinh tế, xã nhìn từ góc độ thực tiễn vấn đề khó khăn phức tạp; vậy, dù nổ lực tối đa chắn không tránh hạn chế kể thiếu sót Với tinh thần cầu thị, người thực đề tài mong nhận ý kiến đóng góp Hội đồng khoa học hy vọng có dịp trở lại để tài với đầu tư dài hạn 24 ... thiện pháp luật và áp dụng pháp luật định giá đất nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, qua thực tiễn tỉnh Quảng Trị Chƣơng NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHI NHÀ... NƢỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI 1.1 Khái niệm bồi thƣờng nhà nƣớc thu hồi đất để phát triển kinh t xã hội định giá đất 1.1.1 Khái niệm thu hồi đất thu hồi đất để phát triển kinh tế. .. xây dựng, phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Trị Điều gợi mở thúc lựa chọn đề tài: Pháp luật định giá đất nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội qua thực tiễn tỉnh Quảng Trị làm