báo cáo đầu tư dự án KHU LIỀN kề, BIỆT THỰ BIỂN lộc AN

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc BÁO CÁO ĐẦU TƯ DỰ ÁN KHU LIỀN KỀ, BIỆT THỰ BIỂN LỘC AN CHỦ ĐẦU TƯ: CÔNG TY TNHH ABC Bà Rịa Vũng Tầu - 2019 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc BÁO CÁO ĐẦU TƯ DỰ ÁN KHU LIỀN KỀ, BIỆT THỰ BIỂN LỘC AN Địa điểm đầu tư: xã Lộc An, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tầu CHỦ ĐẦU TƯ CÔNG TY TNHH ABC Bà Rịa Vũng Tầu - 2019 MỤC LỤC Nội dung Trang CHƯƠNG MỞ ĐẦU I GIỚI THIỆU CHUNG VỀ DỰ ÁN II TĨM TẮT CÁC NÉT CHÍNH VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU CHUNG VỀ DỰ ÁN VÀ CHỦ ĐẦU TƯ 1.1 GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN 1.2 GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ CHƯƠNG 2: SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ VÀ CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN 11 2.1 SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ, MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN 11 2.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN 20 CHƯƠNG 3: XÁC ĐỊNH HÌNH THỨC ĐẦU TƯ, GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG VÀ PHƯƠNG ÁN TÁI ĐỊNH CƯ 24 HÌNH THỨC ĐẦU TƯ 24 PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 24 DIỆN TÍCH MẶT BẰNG 24 CHƯƠNG 4: ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG DỰ ÁN 26 I ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, XÃ HỘI TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TẦU 26 II TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ NĂM 2019 32 III Định hướng phát triển nhà tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu 44 IV Nhu cầu nhà tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đến năm 2020 định hướng đến 2030 46 V Nhu cầu nhà tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu theo tiêu 52 VI Dự báo nhu cầu diện tích nhà đến 2015, 2020 định hướng đến năm 2030 57 VII ĐÁNH GIÁ – NHẬN XÉT CHUNG VỀ HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT 64 CHƯƠNG 5: QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI 65 CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CỦA KHU ĐÔ THỊ MỚI 65 MỐI QUAN HỆ VÙNG VÀ KHU VỰC 66 QUY HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG 67 THIẾT KẾ MẠNG LƯỚI HẠ TẦNG KỸ THUẬT 73 CHƯƠNG 6: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 86 HIỆN TRẠNG CHẤT LƯỢNG MÔI TRƯỜNG KHU VỰC DỰ ÁN 86 ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 87 CHƯƠNG 7: PHƯƠNG THỨC QUẢN LÝ, TỔ CHỨC DỰ ÁN VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 105 I PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC 105 II PHÂN KỲ ĐẦU TƯ, XÁC ĐỊNH DANH MỤC CÁC DỰ ÁN ƯU TIÊN 106 CHƯƠNG 8: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG CỦA DỰ ÁN 108 I MÔ TẢ SẢN PHẨM VÀ THỊ TRƯỜNG MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN 108 II CHIẾN LƯỢC THỊ TRƯỜNG CỦA DỰ ÁN 109 CHƯƠNG 9: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN 113 I TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 113 II HIỆU QUẢ KINH TẾ CỦA DỰ ÁN 117 CHƯƠNG 10: KẾT LUẬN 122 12.1 KẾT LUẬN 122 12.2 KIẾN NGHỊ 122 PHẦN PHỤ LỤC: BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ KINH TẾ CỦA DỰ ÁN 125 BÁO CÁO TÓM TẮT DỰ ÁN I GIỚI THIỆU CHUNG VỀ DỰ ÁN: Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tầu theo quy hoạch xây dựng vùng Tp HCM đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh xác định tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu thuộc tiểu vùng phía Đơng nằm trục hành lang phía Đông Nam dọc Quốc lộ 51, gồm chuỗi đô thị Phú Mỹ, Bà Rịa, Vũng Tàu đòn bẩy thúc đẩy thị trường BĐS nơi phát triển Khi nhiều người có xu hướng tiến vùng ven TPHCM an cư để hưởng môi trường sống lành Bà Rịa - Vũng Tàu đánh "trái tim du lịch biển" khu vực Đông Nam Trong năm gần đây, với phát triển chung nước, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tầu phát triển không ngừng mặt, đặc biệt q trình thị hố cơng nghiệp hố Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tầu Tỉnh thu hút đầu tư cao Tỉnh nằm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam Vì vậy, nhà đầu tư ngồi nước quan tâm đến tiềm phát triển kinh tế xã hội Tỉnh Bên cạnh thuận lợi đó, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tầu bước xây dựng sách ưu đãi cho đầu tư nhằm thu hút nhiều nhà đầu tư có lực đầu tư vào dự án địa bàn Tỉnh, đặc biệt khu vực giáp ranh với bờ biển ngày thay đổi phát triển mạnh mẽ Trong xu hướng phát triển chung nhằm góp phần thực chủ trương, sách phát triển kinh tế xã hội tỉnh Bà Rịa - Vũng Tầu, sở định hướng quy hoạch chung Tỉnh Qua nghiên cứu, khảo sát, Công ty TNHH ABC định đầu tư Khu liền kề, biệt thự biển Lộc An có qui mơ khoảng 19 khu vực xã Lộc An, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tầu với sở hạ tầng đồng bộ, đại, tiện ích cao, đa dạng thân thiện với môi trường Sự đời Khu liền kề, biệt thự biển Lộc An góp phần quan trọng việc phát triển kinh tế xã hội, giải nhu cầu nhà cho khu vực Trong hệ thống đô thị cấp huyện tỉnh Bà Rịa - Vũng Tầu nay, huyện Đất Đỏ có diện tích đất thổ cư chưa tương xứng với tiềm mật độ dân cư cao Đất chật, người đông nhu cầu người dân xã lân cận khách hàng có nhu cầu nhà du lịch có xu hướng dịch chuyển khu vực ven biển sinh sống ngày tăng khiến cho nhu cầu quy hoạch khu đô thị cần thiết Vì vậy, quy hoạch chung phát triển thị Đất Đỏ lấy ý tưởng xây dựng khu nghỉ dưỡng, du lịch bám vùng ven biển, dự án nơi lý tưởng cho việc xây dựng Khu thị kiểu mẫu mang tầm vóc đô thị đại Khu vực đất dự án thuộc xã Lộc An, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tầu, trước vùng đất bị bỏ hoang hoá nạn chặt phá rừng việc trồng cấy nương rẫy không hiệu người dân, việc đầu tư xây dựng Khu liền kề, biệt thự biển Lộc An biến vùng đất thành khu vực phát triển đồng công nghiệp, thương mại dịch vụ với cộng đồng dân cư trẻ, động đại, tạo điều kiện tốt để cải thiện môi trường giải lao động khu vực Dự án có vị trí thuận lợi, giáp ranh với Khu đô thị triển khai khu vực, tiếp giáp với khu du lịch biển Với tốc độ tăng trưởng phát triển nay, dự án kế cận đầu tư phát triển mạnh mẽ Việc hình thành Khu liền kề, biệt thự biển Lộc An Khu vực Đất Đỏ phát triển mạnh thương mại dịch vụ hướng tới khu đô thị vệ tinh thành phố Bà Rịa - Vũng Tầu cần thiết cho phát triển phù hợp với quy hoạch chung tỉnh Bà Rịa Vũng Tầu khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam - vùng kinh tế động lực có vai trị đặc biệt quan trọng chiến lược phát triển kinh tế Việt Nam Dựa sở tính tốn liệu số liệu nghiên cứu, Công ty TNHH ABC thực nghiên cứu khả thi cho dự án đầu tư Kết sau trình nghiên cứu vẽ tranh toàn cảnh sáng lạng cho trình xây dựng phát triển chung tỉnh Bà Rịa - Vũng Tầu xét hiệu đầu tư dự án cho Chủ đầu tư TÓM TẮT CÁC NÉT CHÍNH VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ II a Qui mô tiêu kỹ thuật chủ yếu dự án sau: Về qui mô dự án: - Diện tích: 19 - Dân số dự kiến: 1.500 người - Vị trí: xã Lộc An, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tầu - Giáp ranh với khu du lịch biển - Gần khu đô thị khu du lịch quốc gia Long Hải - Phước Hải, Hồ Tràm - Bình Châu b Về tiêu kỹ thuật dự án TT Nội dung A KHU NHÀ BIỆT THỰ, LIÊN KẾ SÂN VƯỜN D.tích kinh doanh ( m2 ) Tỷ lệ % sử dụng đất Ghi Dự kiến Phân lô bán Lô số LK1 13.000,00 Nhà liên kế sân vườn, bao gồm 65 DT 200m2/nền Lô số BT1 (khu 1) 32.400,00 Nhà biệt thự/Villas gồm 54 DT 600m2/nền Nhà biệt thự/Villas Lô số BT2 (khu 2) 34.800,00 gồm 58 DT600 m2/nền Lô số LK2 Nhà liên kế sân vườn, bao gồm 85 17.000,00 DT 200m2/nền Lô số LK3 Nhà liên kế sân vườn, bao gồm 76 15.200,00 DT 200m2/nền TỔNG KHU NHÀ BIỆT THỰ, LIÊN KẾ SÂN VƯỜN B 112.400,00 59,16% KHU THƯƠNG MẠI VÀ QUẢN LÝ Dự kiến cho Nhà đầu tư thứ cấp thuê Nhà văn phòng 150 Quản lý khu dân cư Nhà khách 150 Phục vụ công cộng Trường học 500 Cho thuê (bảng tính doanh thu) Khu thương mại dịch vụ 500 Cho thuê (bảng tính doanh thu) TỔNG KHU TM-DV C CÁC KHU CƠNG VIÊN CÂY XANH, CƠNG TRÌNH 1.300,00 0,68% 76.300,00 40,16% CƠNG CỘNG Lơ số CV 23.756,40 Công viên xanh Lô số CC 36.706,00 Công trình cộng, hạ tầng Lơ số CV2 15.837,60 Cơng viên xanh, khu thể thao cơng Tổng diện tích đất kinh doanh 190.000 100,00% Tiến độ thực dự án: Thời gian dự kiến bắt đầu: quý I/2020 bắt đầu thực xin chấp thuận dự án đầu tư Dự án dự kiến hoàn tất năm từ quý III năm 2020 đến Quý III 2023 Tổng mức đầu tư hạ tầng kỹ thuật dự án: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN KHU LIỀN KỀ, BIỆT THỰ BIỂN LỘC AN TT Khoản mục Đơn vị Đầu tư I Tổng giá trị đầu tư theo dự toán Giá trị trước thuế Thuế GTGT 81.795.800.000 8.179.580.000 89.975.380.000 Giá trị sau thuế Chi phí xây dựng sở hạ tầng đồng 74.405.800.000 7.440.580.000 81.846.380.000 1.1 San lắp mặt đồng 9.050.000.000 905.000.000 9.955.000.000 1.2 Hạ tầng kỹ thuật đồng 59.955.800.000 5.995.580.000 65.951.380.000 1.3 Văn phòng, Khu TM-DV nhà khách, trường học đồng 5.400.000.000 540.000.000 5.940.000.000 Chi phí thiết bị đồng 3.025.000.000 302.500.000 3.327.500.000 Chi phí lắp đặt, chun gia, chuyển giao cơng nghệ đồng 4.365.000.000 436.500.000 4.801.500.000 II Chi phí quản lý dự án đồng 763.403.508 76.340.351 839.743.859 III Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng đồng 2.025.330.611 202.533.061 2.227.863.672 IV Chi phí tiền đất (đền bù hỗ trợ tái định cư) + thuế chuyển đổi đất đồng 17.500.000.000 17.500.000.000 V Lãi vay thời gian xây dựng đồng 8.200.000.000 8.200.000.000 VI Dự phịng phí đồng 8.711.668.886 8.711.668.886 VII Chi phí khác đồng 2.532.154.737 253.215.474 2.785.370.211 đồng 121.528.357.742 8.711.668.886 130.240.026.628 Tổng mức đầu tư (Chi tiết phần phục lục dự án) Nguồn vốn đầu tư: - Nguồn vốn tự có chủ đầu tư - Nguồn vốn vay: vay tổ chức tín dụng, Ngân hàng tổ chức kinh tế Đối với dự án dự kiến phải vay vốn Ngân hàng năm đầu - phân kỳ đầu tư Nguồn vốn huy động: từ thành phần kinh tế có nhu cầu nhà ở, đất ở, đất xây - dựng cơng trình chun dùng, Chủ đầu tư dự án huy động vốn sau hồn tất cơng tác san huy động nguồn vốn khác nhằm mục đích phục vụ cho việc đầu tư dự án Các nguồn vốn hợp lệ khác Trong năm đầu thực dự án, địi hỏi vốn đầu tư lớn, ngồi nguồn vốn tự có vốn huy động, Chủ đầu tư phải vay vốn Ngân hàng trả dần vào năm sau dự án có lãi, số tiền vay giảm bớt vào hàng năm mà khách hàng nhà đầu tư thứ cấp bắt đầu góp vốn đầu tư Giá bán dự kiến cho sản phẩm dự án: Cơ sở xác định giá bán: Căn vào địa điểm, qui mô đầu tư mức giá thị trường theo khảo sát giá thị trường khu vực lận cận dự án vào tháng 12/2019 Qua phân tích so sánh với dự án xung quanh giá đất khu vực dự án, với qui mô khả tiếp thị dự án Dự kiến cho giá đất dự án sau hoàn thành sở hạ tầng giai đoạn có thuế sau: TT Nội dung D.tích kinh doanh ( m2 ) Lơ số LK1 13.000,00 Lô số BT1 (khu 1) Lô số BT2 (khu 2) 32.400,00 34.800,00 Đ giá dự kiến - Có VAT (1.000đ/m2) Ghi 3.500 Nhà liên kế sân vườn, bao gồm 65 DT 200m2/nền 3.200 Nhà biệt thự/Villas gồm 54 DT 600m2/nền 3.200 Nhà biệt thự/Villas gồm 58 DT600 m2/nền Lô số LK2 17.000,00 3.500 Lô số LK3 15.200,00 3.500 Nhà liên kế sân vườn, bao gồm 85 DT 200m2/nền Nhà liên kế sân vườn, bao gồm 76 DT 200m2/nền Xét tổng quát việc đưa mức giá có khả cạnh tranh, đảm bảo khả tiêu thụ thời gian từ – năm Dự kiến giai đoạn giá bán giai đoạn tăng theo nhu cầu thị trường Cùng với giao thông khu vực thuận tiện phát triển chung khu vực dự án Dự kiến tới năm 2025 nhu cầu nhà có qui mơ tầm cỡ phục vụ cho khu thương mại dịch vụ lớn, sản phẩm dự án tiêu thụ nhiều sau hoàn tất sở hạ tầng giai đoạn dự án vào đầu năm 2023 Khách hàng khách hàng tiềm dự án Người Việt Nam có thu nhập từ trung bình trở lên Các nhà đầu tư thứ cấp, môi giới kinh doanh bất động sản nước Các đối tác hợp tác kinh doanh Việt kiều, người nước ngồi có ý định sống làm việc lâu dài Việt Nam - Hiệu kinh tế tài dự án: CÁC CHỈ SỐ HIỆU QUẢ KINH TẾ TT Các tiêu Tổng mức đầu tư trước VAT (VNĐ) Quy đổi USD Thuế VAT thời kỳ đầu tư (VNĐ) Tỷ suất sinh lời nội IRR (%) Giá trị rịng NPV (1.000đồng) Thời gian hồn vốn không kể thời gian đầu tư (năm) PA 121.528.357.742 5.171.419 8.711.668.886 24,70% 75.933.326 2,26 Điểm hoà vốn (%) 77,88% Lợi nhuận/Vốn đầu tư (ROI) 16,56% Số lượng lao động quản lý khu đô thị (người) 10 Lương bình quân (đồng/người/tháng) 11 Vốn vay ngân hàng (50%) (1.000 đồng) 16,00 6.406.250,00 60.764.179 12 Lãi vay vốn cố định 13 Vốn tự có tự huy động (50%) (1.000 đồng) 10% 60.764.179 Với chi phí, nguồn vốn, lãi suất kỳ vọng dự kiến doanh thu tính mức an tồn thì: - NPV dự án 75.933.326.000 đồng Giá trị ròng dự án NPV > Chứng tỏ dự án đạt hiệu kinh tế - IRR 24,70% Tỷ lệ hoàn vốn nội dự án IRR > 10% Chứng tỏ dự án đạt hiệu kinh tế (Chi tiết xem bảng Phân tích hiệu kinh tế dự án) Kết luận: Theo phân tích hiệu kinh tế dự án mang tính khả thi cao mặt tài Mặt khác, theo phân tích cho thấy khả trả nợ vay an toàn, hiệu sử dụng đồng vốn cao, phương án kinh doanh tốt đảm bảo khả tiêu thụ sản phẩm vòng 05 năm Vì vậy, đầu tư dự án khả thi, mang lại hiệu cao cho Nhà đầu tư  ... đầu thực xin chấp thuận dự án đầu tư Dự án dự kiến hoàn tất năm từ quý III năm 2020 đến Quý III 2023 Tổng mức đầu tư hạ tầng kỹ thuật dự án: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN KHU LIỀN KỀ, BIỆT THỰ BIỂN LỘC... BÁO CÁO ĐẦU TƯ DỰ ÁN KHU LIỀN KỀ, BIỆT THỰ BIỂN LỘC AN Địa điểm đầu tư: xã Lộc An, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tầu CHỦ ĐẦU TƯ CÔNG TY TNHH ABC Bà Rịa Vũng Tầu - 2019 MỤC LỤC Nội dung Trang... CHƯƠNG MỞ ĐẦU I GIỚI THIỆU CHUNG VỀ DỰ ÁN II TÓM TẮT CÁC NÉT CHÍNH VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU CHUNG VỀ DỰ ÁN VÀ CHỦ ĐẦU TƯ 1.1 GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN 1.2 GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ CHƯƠNG