PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ dựa TRÊN tài sản

CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ DỰA TRÊN TÀI SẢN Phương pháp tiếp cận tài sản, định nghĩa International Glossary of Bussiness Valuation Term, “một phương pháp tổng quát xác định giá trị doanh nghiệp, lợi ích sở hữu doanh nghiệp hay chứng khoán cách sử dụng hay nhiều phương pháp dựa giá trị tài sản ròng (sau trừ nợ).” Trong định giá doanh nghiệp, phương pháp tài sản trình bày giá trị tất tài sản hữu hình, tài sản vơ hình nợ cơng ty Cụ thể, phương pháp bắt đầu với bảng cân đối kế toán ghi nhận theo giá trị sổ sách gần (nhất có thể) với ngày định giá sau điều chỉnh giá trị tài sản nợ (bao gồm khoản không ghi nhận) thành giá trị hợp lý ( báo cáo tài chính) giá trị thị trường hợp lý ( thuế khoản khác) Trong chương này, hai tiêu chuẩn xem “ giá trị thị trường hợp lý” ( xem định nghĩa chương 1) Nhìn bề ngồi, phương pháp tiếp cận tài sản đơn giản, thực tế khơng phải Việc áp dụng phương pháp đưa số nhân tố phức tạp cần phải tính tốn trước việc phân tích thỏa đáng tiến hành NỀN TẢNG LÝ THUYẾT Ngay tính giá trị hợp lý, việc tính tốn dựa giá gốc (hay chi phí) lịch sử Vào thời điểm nào, bảng cân đối kế tốn cơng ty thể số tài khoản ghi nhận theo giá gốc Việc trình bày báo cáo tài theo giá gốc (nguyên giá) đưa đến mâu thuẫn quan điểm: Theo phương pháp truyền thống, chi phí ( hay xác chi phí lịch sử) giả định sở thích hợp cho việc hạch toán tài sản mua được, dịch vụ nhận được, hay lợi ích chủ nợ chủ sở hữu doanh nghiệp Các giao dịch hoàn tất kiện ghi nhận hạch toán theo nguyên tắc giá gốc Tại thời điểm giao dịch, giá giao dịch thường đại diện cho giá trị thị trường hợp lý thỏa thuận người mua người bán Tuy nhiên, theo thời gian, giá trị kinh tế tài sản đất đai, nhà cửa thay đổi nhiều, đặc biệt thời kỳ lạm phát, nguyên tắc giá gốc yêu cầu chi phí lịch sử - giá gốc (chứ “ giá trị thị trường hợp lý” ) tiếp tục xem sở giá trị tài khoản báo cáo tài Vì vậy, ngoại trừ trường hợp ngoại lệ số tổ chức tài định, bảng cân đối kế tốn dựa lịch sử thường có mối liên hệ giá trị Bảng cân đối kế toán hữu ích bước khởi đầu đòi hỏi cần phải thực loạt điều chỉnh để đạt giá trị thị trường hợp lý Và tùy thuộc vào vị lợi ích (quyền lợi) đánh giá, thảo luận phần sau chương này, giá trị định giá địi hỏi thêm điều chỉnh để phản ánh cách hợp lý giá trị thị trường hợp lý tương ứng với vị lợi ích (hay quyền lợi) Giá trị sổ sách gắn với báo cáo tài hạch tốn theo chi phí lịch sử (giá gốc) giá trị thị trường hợp lý Giá trị số tài sản định ( tiêu chuẩn GAAP), tiền mặt, khoản phải thu, mức tồn kho thấp xấp xỉ giá trị sổ sách Trong giá trị tài sản khác, tài sản, nhà xưởng thiết bị, với giá trị sổ sách Ngồi ra, tài sản vơ hình phát triển nội tài sản mua riêng lẻ, phần giao dịch thường khơng ghi sổ sách Phương pháp tiếp cận tài sản thường sử dụng phổ biến việc định giá cho mục đích báo cáo thuế tài chính, cho doanh nghiệp thâm dụng tài sản (assetintensive businesses) Một ví dụ định giá doanh nghiệp áp dụng phương pháp tài sản trình bày phần sau chương 2 KHẢ NĂNG ỨNG DỤNG Quy tắc doanh thu 59-60 thảo luận việc sử dụng phương pháp tiếp cận tài sản: Thu nhập tiêu chuẩn giá trị quan trọng số trường hợp, giá trị tài sản xem xét số trường hợp khác Nhìn chung, nhà thẩm định xem xét chủ yếu thu nhập định giá cổ phiếu công ty trường hợp công ty bán sản phẩm dịch vụ công chúng (công ty sản xuất kinh doanh); ngược lại, hình thức cơng ty đầu tư cơng ty giữ vốn, nhà thẩm định đặt trọng số cao cho tài sản sở chứng khoán đánh giá Quy tắc doanh thu 59-60 tuyên bố rằng: Giá trị cổ phiếu công ty đầu tư nắm giữ hay công ty nắm giữ bất động sản dù thuộc sở hữu gia đình hay khơng, có liên quan mật thiết đến giá trị tài sản quyền cổ phiếu Đối với công ty thuộc loại này, nhà thẩm định nên xác định giá trị thị trường hợp lý tài sản cơng ty Chi phí hoạt động cơng ty dạng chi phí lý (nếu có) cần xem xét thẩm định giá trị tương đối cổ phiếu tài sản sở Giá trị thị trường tài sản sở cung cấp tỷ trọng hợp lý cho thu nhập cổ tức tiềm khoản mục tài sản cụ thể quyền cổ phiếu, vốn hóa theo tỷ lệ thích hợp thị trường vào thời điểm định giá Một đánh giá thời thị trường nên ưu tiên so với ý kiến hồi tưởng cá nhân Với lý này, giá trị ròng điều chỉnh nên có tỷ trọng cao định giá cổ phiếu công ty đầu tư nắm giữ dạng đóng (closely held investment )hoặc cơng ty nắm bất động sản , dù có sở hữu gia đình hay khơng, so với tiêu chuẩn đánh giá thông thường lợi nhuận hay khả chi trả cổ tức Tiêu chuẩn doanh thu 59-60 tun bố cơng ty hoạt động (ví dụ công ty mà bán sản phẩm dịch vụ công chúng) nên định giá dựa thu nhập giải thích chương 7, số phương pháp có sẵn) , cách mà tổ chức đầu tư thường định giá cơng ty Và, theo lý thuyết, công ty hoạt động kiếm tỷ suất sinh lợi lớn tỷ suất sinh lợi tài sản hữu hình ngắn hạn điều cho thấy giá trị thị trường lớn giá trị sổ sách – Hàm ý cơng ty có yếu tố giá trị vơ hình mà có khả không ghi nhận ghi nhận thường bị định giá thấp Vì vậy, phương pháp tiếp cận tài sản sử dụng để định giá công ty hoạt động quan tâm, kết định giá, giá trị lợi thương mại tài sản vơ hình khác khơng phản ánh bảng cân đối kế tốn cơng ty; cịn giá trị ghi nhận có khả kết từ việc mua lại trước khơng phản ánh giá trị Theo đó, phương pháp tài sản thường sử dụng để định giá công ty giữ vốn công ty đầu tư phương pháp phổ biến định giá doanh nghiệp nhỏ, cơng ty hợp danh gia đình , tổ chức trung gian định ( pass through) Phương pháp tiếp cận tài sản sử dụng để định giá đơn vị kinh doanh nhỏ đơn vị chun nghiệp có khơng có lợi thương mại Mặc dù phương pháp tiếp cận tài sản sử dụng hầu hết định giá nào, sử dụng định giá cơng ty hoạt động Thời gian chi phí bao gồm việc định giá tài sản vơ hình hữu hình riêng lẻ thường khơng điều chỉnh, có (hoặc có) gia tăng mức độ xác định giá Gía trị tất tài sản hữu hình vơ hình thu thập, tổng hợp, việc áp dụng cách phương pháp thu nhập phương pháp tiếp cận thị trường Trong nhiều định giá, thực không thiết phải phân chia giá trị gắn với tài sản , kể lợi thương mại Tuy nhiên, đơi sử dụng giá trị sàn Tuy nhiên số thời điểm khác giá trị cao giá trị tài sản ròng khơng tạo thu nhập khơng cịn tính hoạt động liên tục (tức khơng cịn sử dụng) TIỀN ĐỀ GIÁ TRỊ Điều quan trọng phải xác định tiền đề giá trị trước xây dựng bảng cân đối kế toán theo giá trị thị trường Khi đánh giá tổng thể giá trị doanh nghiệp, hai tiền đề giá trị tính hoạt động liên tục lý, giá trị lý trật tự giá trị lý bắt buộc ( orderly liquidation value and forced liqudation value) ( chương 2) Tuy nhiên, áp dụng tiền đề giá trị tài sản riêng, tiền đề khác áp dụng, bao gồm giá trị loại bỏ thị trường hợp lý (fair market value-removal), giá trị thị trường điều kiện tiếp tục sử dụng (fair market value in continued use), giá trị thị trường vận hành, giá trị lý trật tự giá trị lý bắt buộc Giá trị thị trường hợp lý tiếp tục sử dụng (Fair market value in continued use) giá trị thị trường hợp lý vận hành (fair market value–installed ) thường sử dụng tài sản cịn tính hoạt động liên tục (đang hoạt động), xem xét đến chi phí vận hành chi phí gián tiếp Những tiền đề thường sử dụng định giá hợp sát nhập, báo cáo tài thuế Giá trị lý trật tự giá trị lý bắt buộc phản ảnh giá trị trao đổi, với giá trị lý bắt buộc thường xem giá trị đấu giá Việc loại bỏ giá trị thị trường hợp lý phản ánh giá trị tài sản bao gồm xem xét đến chi phí loại bỏ tài sản đến địa điểm khác Xem phụ lục cuối chương cho thông tin thêm tiền đề giá trị cho tài sản riêng KIỂM SOÁT VỚI QUYỀN LỢI THIỂU SỐ Như thảo luận chi tiết chương 9, mức độ kiểm soát sở hữu cổ đông đa số (quyền lợi đa số) biến quan trọng Đây xem xét quan trọng phương pháp tiếp cận tài sản, số giá trị nhận thường vị kiểm soát biết số kiểm sốt Ngồi ra, phương pháp tài sản thường cung cấp số giá trị dựa sở thị trường Nếu phương pháp tiếp cận sử dụng đánh giá quyền lợi thiểu số công ty nắm giữ (held company), số giá trị nhận thường phải điều chỉnh từ vị nắm giữ kiểm soát (do quyền lợi đa số) sang quyền lợi thiểu số phụ thuộc vào thực tế hoàn cảnh, điều chỉnh từ sở thị trường đến sở phi thị trường Để minh họa vị quyền lợi thiểu số thiếu hụt điều chỉnh thị trường yêu cầu, người phải xem xét đến tiền để sở phương pháp tiếp cận Phương pháp tiếp cận tài sản có trường hợp lý lý nửa (liquidation or quasi-liquidation) Bất luận cách tiếp cận hay phương pháp sử dụng để định giá tài sản riêng, phương pháp tiếp cận tài sản giả định tài sản bán giá trị thể giá trị hợp lý thị trường Việc bán khoản nợ giả định tương tự vậy; đó, giá trị tài sản rịng nhận dựa giả định tất tài sản khoản nợ bán mức giá trị tài sản ròng Điều hàm ý vị quyền lợi có quyền bán lý cơng ty quyền kiểm sốt cổ điển Ngồi ra, việc áp dụng phương pháp tiếp cận xem xét giả định có người sẵn lịng sẵn sàng bán mức giá trị thẩm định Trên thực tế, người sẵn sàng mua theo tiêu chuẩn giá trị tham chiếu phổ biến không cần phải trả mức giá tương đương với phần nắm giữ tổng giá trị tài sản ròng cho lợi ích thiểu số doanh nghiệp định giá theo phương pháp tiếp cận tài sản Người mua nhiều khả chiết khấu người bán sẵn lòng chấp nhận giảm giá, khoản chiết khấu phản ảnh thiếu kiểm soát (phương pháp tiếp cận tài sản giả định quyền thực lý) thiếu khả tiếp cận thị trường (phương pháp tiếp cận tài sản giả định sẵn lòng bán doanh nghiệp ) BUIT-IN GAINS ( lãi điều chỉnh giá trị ) Việc xử lý lãi điều chỉnh giá trị vấn đề gây tranh luận người nộp thuế Internal Revenue Service ( IRS) từ lâu có quan điểm trái chiều Như thảo luận nhiều phụ lục chương Phụ lục www.wiley.com/go/ FVAM3E chương chương 13, lãi điều chỉnh giá trị nảy sinh giá trị hợp lý tài sản tổ chức cao sở tính thuế (tax basis) Lãi điều chỉnh gía trị thường khơng phải vấn đề định giá công ty hoạt động Như thảo luận quy tắc doanh thu IRRS 59-60, giá trị tài sản động lực cho cơng ty đầu tư công ty nắm giữ vốn Sự tranh luận liên quan đến lãi điều chỉnh giá trị xuất định giá công ty Việc xem xét cách người bán người mua đến thỏa thuận giá trị thị trường tài sản ln địi hỏi phải tính đến tác động lãi điều chỉnh giá trị lên giá tài sản Nhìn bề ngồi, việc tính tốn lãi điều chỉnh giá trị đơn giản Giá trị lãi điều chỉnh giá trị giá trị thị trường hợp lý tài sản trừ sở tính thuế Ở doanh nghiệp C, thuế lãi vốn trả bán tài sản đánh giá lý cơng ty Vì thế, công ty C định giá theo phương pháp tiếp cận tài sản, khoản thuế lãi điều chỉnh giá trị (built-in gains) tính vào qua làm giảm giá trị thị trường hợp lý tài sản lượng thuế lãi vốn lãi điều chỉnh giá trị (built-in gains tax) Ví dụ, giá trị thị trường hợp lý điều chỉnh tài sản trị giá 100,000$ có sở tính thuế 40,000$, giả định cơng ty C có thuế suất hiệu lực 40%, 76,000 ($100,000-(40%x ($100,000-$40,000)) Khi trình bày khái niệm (tức là, lãi điều chỉnh giá trị) phương pháp tiếp cận tài sản, nhà thẩm định tạo khoản nợ cho thuế lãi vốn làm giảm giá trị thị trường hợp lý tài sản Thuế lãi điều chỉnh giá trị (built-in gains taxes) phê chuẩn tòa án thuế (Tax Court) số trường hợp, dựa lập luận người mua (giả định) xem xét đến nghĩa vụ thuế tính tốn giá trị thị trường hợp lý cổ phần công ty giữ vốn (holding company) Các trường hợp hỗ trợ cho vị trí thể cách tiếp cận khác việc xác định số tiền thuế Ví dụ Estate of Simplot v Commissioner, quan thuế áp dụng thuế suất 40% tính tồn lượng thuế lãi điều chỉnh giá trị , bất động sản Davis (Estate of Davis v Commissioner), thuế lãi điều chỉnh giá trị tính 15% gia tăng chiết khấu cho thiếu hụt khả tiếp cận thị trường Một bất đồng quan điểm khác ghi nhận việc lãi điều chỉnh giá trị nên tính tốn giá lợi nhuận - yêu cầu giả định thời gian nắm giữ tổng lợi nhuận tính ngày định khơng xem xét đến giá Vì thế, cần có thống quan điểm người thực tòa án hướng đến việc áp dụng phù hợp thuế lãi điều chỉnh giá trị lên tài sản tăng giá trị doanh nghiệp C Vấn đề rõ ràng doanh nghiệp giữ vốn tổ chức trung gian ( pass through entity) doanh nghiệp S hay công ty hợp danh Khi xem xét đến tính phù hợp thuế lãi điều chỉnh giá trị cho doanh nghiệp trung gian ( pass through entities), người ta phải tính đến lựa chọn thay phù hợp cho người bán người mua Sử dụng ví dụ trước đó, cơng ty S, bán tài sản, lợi nhuận thu 60,00$ chuyển cho cổ đông bị đánh thuế mức thuế suất lãi vốn cá nhân, giả định 60,000$ lãi vốn công ty S Một cổ đông thiểu số kiểm soát thời điểm việc bán tài sản hay lý doanh nghiệp mà khơng có khả tránh thuế lãi vốn Gợi ý cho người mua theo lý thuyết sẵn lòng chi trả 88,000$ ($100,000- 20% x $60,000) cho tài sản sở hữu doanh nghiệp S Có nhiều giả định khác để phân biệt cho trường hợp Trong công ty hợp danh, mức độ thuế tránh khỏi cơng hợp danh thực 754$ election Một 754$ election cho phép người mua nâng cao phần tài sản của họ cơng ty theo loại bỏ lãi điều chỉnh giá trị Nếu 754$ election dễ dàng thực hiện, việc “pass-through” (chuyển) lợi nhuận dễ dàng né tránh Nhìn chung vấn đề lãi điều chỉnh giá trị , mức độ ảnh hưởng lên giá trị hợp lý tài sản doanh nghiệp C, doanh nghiệp D công ty hợp danh dẫn chứng ba báo cáo bật, hai báo cáo ( xem phụ lục 1) Sliwoski Bader thể CPA Expert năm 2001 ấn phẩm thứ ba M.Mark Lee ( xem web phụ lục 5) xuất Financial Valuation and Litigation Expert tháng 4/5 năm 2008 Sự ghi nhận lãi điều chỉnh giá trị chủ đề gây tranh cãi từ lâu Tòa án ngày ủng hộ khấu trừ thuế cho trường hợp mà công ty chủ thể tổ chức dạng công ty C Đối với cơng ty S dường có gia tăng ủng hộ chiết khấu phản ánh thuế cá nhân đánh lãi Điều khơng giống với công ty hợp danh IRS nhiều lần bác bỏ việc áp dụng lãi điểu chỉnh giá trị, trước tranh luận năm 1991 Technical Advcice Memorandum (TAM) 9150001 TAM kết luận rằng, “trong việc xác định giá trị cổ phần người cố doanh mục “tiểu mục C” dựa giá trị tài sản rịng, khơng có chiết khấu cho phép thuế lãi vốn tiềm phát sinh doanh nghiệp bị lý khơng có dấu hiệu lý dự tính.” Người nộp thuế tranh luận rằng, tiêu chuẩn giá trị thị trường, người sẵn sàng mua trích khoản chiết khấu thuế lãi điều chỉnh giá trị Trong năm gần đây, định quan thuế tòa án Mỹ đưa quan điểm cho thấy giảm giá đảm bảo giá trị cổ phiếu nắm giữ để phản ánh thuế tiềm lãi điều chỉnh giá trị ( xem chương chương15), Ngồi ra, gần đây, có số trường hợp chuyên gia IRS thực điều chỉnh thuế lãi vốn ( xem Litchfield V Commissioner, TC Memmo, 2009-21, ngày 29 tháng năm 2009) CÁC BƯỚC CHUNG TRONG PHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN TÀI SẢN Bảng cân đối kế toán - xuất phát điểm Bước việc sử dụng cách tiếp cận chi phí để đạt bảng cân đối tài sản gần ngày định giá Nhắc lại, giá trị sổ sách giá trị thị trường hợp lý xuất phát điểm để tạo bảng cân đối kế toán giá trị thị trường hợp lý Một bảng cân đối kế toán công ty bao gồm phần tiền mặt, khoản phải thu, chứng khoán thị trường, hàng tổn kho, chi phí trả trước, đất đai, nhà cửa, trang thiết bị, tài sản cố định, trang thiết bị lên tài sản, khoản phải trả, chi phí trả trước, nợ lãi cộng với khoản vốn chủ sở hữu khoản nợ vốn chủ sở hữu Các tài sản nợ ghi nhận đánh giá lại Mỗi tài sản ghi nhân phải xem xét lại điều chỉnh theo giá trị thị trường hợp lý Trong việc ứng dụng cách thích hợp cho phương pháp tiếp cận này, tài sản vơ hình riêng nên xem xét đánh giá Xem chương 21 cho kỹ thuật đánh giá tài sản vơ hình, phía tài sản bảng cân đối đánh giá lại giá trị thị trường hợp lý, có quy trình đơn giản để loại trừ tất khoản nợ, dựa giá trị thị trường hợp lý, để lấy giá trị thị trường hợp lý doanh nghiệp phương pháp tiếp cận tài sản Trong thực tiễn, nhà phân tích đặc biệt sử dụng giá trị sổ sách cho khoản nợ Tuy nhiên, đến mức độ mà điều khoản tài trợ hành khác xa so với lãi suất thực, điều chỉnh hợp lý Khi ghi đến bảng báo cáo tài chính, chúng thường chứa đựng thơng tin liên quan đến khoản nợ tiềm Các tài sản khoản nợ không ghi chép Các tài sản bên ngồi bảng cân đối kế tốn chất tài sản vơ hình Tuy nhiên, có loại tài sản khác, bao gồm quyền kiện tụng để chi trả tài sản mà loại khỏi sử dụng hoạt động kinh doanh Các khoản nợ ngồi bảng cân đối kế tốn bao gồm khoản nợ vấn đề môi trường tiềm năng, tranh chấp thuế tiêu dùng quỹ chưa tài trợ Các tài sản hữu hình tài sản ngắn hạn Tiền khoản tương đương tiền loại chứng khốn thị trường khác thường khó đánh giá Tiền tiền khoản phải thu nên điều chỉnh cho lượng không thu hồi Gía trị sổ sách khoản khoản chi tiêu trả trước thường sử dụng số cho giá trị thị trường hợp lý.Một tài sản bao gồm số điều chỉnh hàng tồn kho Quy trình doanh thu dịch vụ doanh thu nội 77-12 (xem phụ lục cuối chương này) cung cấp số hướng dẫn cho định giá hàng tồn kho Xem phụ lục 2, định giá bất động sản phụ lục 3, định giá máy móc trang thiết bị cuối chương VÍ DỤ VỀ ĐỊNH GIÁ CÁC TÀI SẢN VÀ NỢ RIÊNG BIỆT Công ty B.Brothers Holding, Inc., công ty C, định giá dựa sở lợi ích (cổ đơng) thiểu số mục đích thuế bất động sản tính đến ngày 31 tháng 12, 20XX Cơng ty có vị tiền mặt đáng kể (bao gồm tài khoản thị trường tiền tệ lớn); sở hữu danh mục đầu tư chứng khốn; có khoản phải thu, hàng tồn kho, chi phí trả trước, đất nhà, số lượng lớn máy móc thiết bị Chi phí tổ chức xuất bảng cân đối kế toán Các khoản nợ bao gồm khoản vay phải trả ngắn hạn, khoản phải trả người bán, khoản chi phí trích trước (accrued expenses) nợ dài hạn (những khoản nợ đáo hạn năm phân loại nợ ngắn hạn) Mặc dù thực tế phương pháp dựa theo thu nhập phương pháp dựa theo thị trường áp dụng việc định giá công ty đê phù hợp mục đích ví dụ này, phương pháp dựa theo tài sản (khơng có tài sản vơ hình) sử dụng Để bắt đầu áp dụng phương pháp dựa theo tài sản, lấy bảng cân đối kế tốn cơng ty vào ngày 31 tháng 12, 20XX, trình bày Phụ lục 8.1 Và thảo luận ngắn gọn tài khoản Công ty sau Tiền mặt Tiền mặt thường không điều chỉnh phương pháp tiếp cận tài sản Nếu cơng ty kiểm tốn, nhà phân tích dựa vào kiểm tốn viên để điều chỉnh tài khoản (điều với nhiều tài khoản, không tiền mặt) Nếu công ty khơng kiểm tốn, nhà phân tích lấy kê ngân hàng làm tài liệu Chứng khoán thị trường Cơng ty có danh mục chứng khốn thị trường với giá trị sổ sách 4,2 triệu USD Danh mục đầu tư bao gồm khoản đầu tư vào 20 cổ phiếu phải điều chỉnh theo giá thị trường vào ngày đánh giá Các tính tốn trình bày Phụ lục 8.2 Mỗi khoản đầu tư ghi nhận theo giá thị trường tại, kết giá trị thị trường hợp lý danh mục đầu tư vào ngày định giá 7.568.000 USD Một điều chỉnh tăng $ 3,368,000 thực để đưa tài khoản đến giá trị thị trường hợp lý (Điều chỉnh số 1) Các khoản phải thu Các khoản phải thu thương mại phải kiểm tra khả thu hồi Dự phòng khoản phải thu khó địi cần phải hợp lý nên xem xét đầy đủ Trong ví dụ này, thấy việc xem xét khoản phải thu khó địi khơng cơng ty thực tám tháng có hai khoản với tổng số tiền 32.000 USD khơng thể thu hồi Ngồi ra, sau xóa bỏ nợ, khoản dự phịng nợ phải thu hỏi dự phòng bổ sung 63.000 USD Như vậy, tổng điều chỉnh $ 95,000 (Điều chỉnh số 2) Các khoản phải thu từ ban quản trị Vào đầu năm, công ty cho tổng giám đốc điều hành cổ đơng mượn 75.000 la Mặc dù ghi lên sổ sách khoản vay, nhà quản lý khơng có ý định trả nợ cơng ty khơng có kế hoạch thu hồi Và khoản phải thu xố hồn tồn (Điều chỉnh số 3) Giao dịch có ảnh hưởng thuế phân loại chi phí thù lao cơng ty thu nhập cho nhà quản lý Hàng tồn kho Hàng tồn kho bao gồm hàng hoá để bán, hàng hoá hồn thành phần quy trình sản xuất dở dang, nguyên vật liệu để sử dụng sản xuất Theo nguyên tắc hạch toán hàng tồn kho (ngun tắc thận trọng) ghi nhận mức thấp chi phí giá trị thị trường Điều có nghĩa trường hợp mà giá hàng tồn kho tăng khoảng thời gian tồn trữ bị bỏ qua, ngược lại trường hợp giá trị hàng tồn kho giảm ghi nhận lại mức giá bị giảm Ba phương pháp định giá hàng tồn kho phổ biến phương pháp dựa theo chi phí sản xuất lại, phương pháp so sánh giá phương pháp thu nhập Các phương pháp tóm tắt quy trình ghi nhận Doanh thu 77-12 (Rev Pro 77-12) (Xem Phụ lục số cuối chương này.) Trong thực tế, phụ thuộc vào tính trọng yếu, nhà thẩm định thừa nhận hàng tồn kho với giá trị sổ sách theo ý kiến khách hàng xấp xỉ hay gần giá trị thị trường hợp lý Nếu vậy, báo cáo thẩm định tiết lộ thực tế thủ tục định mô tả Rev Proc 77-12 không tiến hành Trong ví dụ chúng tơi, chúng tơi giả định giá trị thị trường hợp lý hàng tồn kho 6,5 triệu USD Do đó, cần điều chỉnh tăng lên 600.000 USD (Điều chỉnh số 4) 10 Các đánh giá thực cho báo cáo tài yêu cầu sử dụng giá trị hợp lý, báo cáo định giá tài sản hữu hình thảo luận mối quan hệ giá trị hợp lý tiếp tục quan tâm đến đoạn văn như: Tiền đề giá trị cho phân tích đánh giá yêu cầu thực cho mục đích báo cáo tài giá trị hợp lý theo yêu cầu Báo cáo chuẩn mực kế tốn tài số 157 (nay ASC 820) Với loại hình định giá này, quan điểm giá trị thường chuẩn bị tiền đề việc tiếp tục sử dụng, nơi mà người mua người bán hàng cân nhắc giữ lại tài sản phần hoạt động dự báo Tuy nhiên, tình mà tiền đề việc tiếp tục sử dụng khơng áp dụng, nhà phân tích nên thơng báo cho khách hàng tìm kiếm thơng tin, cần thiết tình định, để giải vấn đề Giá trị lý yêu cầu giá trị lý bắt buộc tiền đề giá trị phản ánh giá trị so sánh, với giá trị lý bắt buộc thường xem xét giá trị đấu giá, với khoảng thời gian tương đối ngắn để quảng cáo thực bán đấu giá Giá trị lý yêu cầu xem xét khung thời gian dài để quảng cáo xác định bên quan tâm Các Chuẩn mực Kế toán Quốc tế Báo cáo Tài Quốc tế Các tiêu chuẩn ngày hội tụ theo hướng cải thiện tính quán minh bạch với tổ chức quản lý khác Việc xác định giá trị tài sản hữu hình cho mục đích IAS / IFRS thực theo: Tiêu chuẩn nên xem xét chi tiết, có số vấn đề ưu IAS 16 phải áp dụng cho tất đánh giá tài sản, nhà máy, thiết bị, ngoại trừ cho phép tiêu chuẩn khác yêu cầu phương pháp kế toán khác, IAS 40; PP & E phân loại để bán lại; Tài sản sinh học cho hoạt động nông nghiệp (IAS 41); Và quyền trữ lượng khoáng sản Theo IAS 16, tổ chức lựa chọn mơ hình chi phí đánh giá lại mơ hình áp dụng cho lớp PP & E Trong mơ hình chi phí, hạng mục PP & E toán theo nguyên giá trừ khấu hao lũy kế / khoản lỗ suy giảm Trong mơ hình đánh giá lại, PP & E có giá trị hợp lý đo lường cách chắn thực theo giá trị định giá lại, giá trị hợp lý trừ khoản tích lũy khấu hao Việc đánh giá lại phải thực với tính xác đầy đủ, quy định thừa nhận số PP & E dễ bay phải có hàng năm đánh giá lại, thứ khác biến động đánh giá lại 3-5 năm lần 42 IAS 16 giới thiệu khái niệm việc cấu thành, nơi mà tài sản khấu hao phải xác định cách tách biệt riêng biệt chúng có thời kỳ khấu hao khác nhau, ví dụ, nhà máy điện có thành phần nồi hơi, tuabin máy phát điện Đây thay đổi đáng kể sở trước bị khấu hao lần cho tồn sở, có hướng dẫn xác định cấu thành tài sản vật chất, đòi hỏi người thẩm định làm việc với khách hàng kiểm toán viên để đảm bảo việc phân nhóm tài sản phù hợp vòng đời hữu dụng IAS khác với GAAP Hoa Kỳ cách cho phép đảo ngược khoản tiền giảm giá trước cho khoản toán hữu hình tài sản, vấn đề gây suy giảm khơng cịn tồn IAS 16 tiếp tục xác định giá trị đất đai tòa nhà thường thực với chứng dựa thị trường thông thường nhà định giá chuyên nghiệp Nếu khơng có chứng dựa thị trường tài sản chun biệt, sau khoản chi phí thu nhập sử dụng IAS 16 nêu rõ hạng mục đánh giá lại, sau đánh giá lại tồn lớp PP & E Tiết lộ minh bạch Báo cáo tài phải cơng khai: • Nếu tài sản định giá lại • Ngày hiệu lực • Liệu có nhà phân tích độc lập phân tích hay chưa • Mức độ sử dụng chứng dựa thị trường • Giá trị ghi sổ PP & E tạm thời khơng sử dụng • Tài sản bị loại bỏ không giữ để bán IAS 40 thừa nhận tài sản đầu tư thường có giá trị xem xét giá trị dòng tiền tương lai giá trị thị trường coi thích hợp bất động sản đầu tư sử dụng báo cáo giá trị hợp lý Các quy định phải trình bày phương pháp giả định quan trọng áp dụng, tuyên bố giá trị hợp lý hỗ trợ chứng thị trường, dựa yếu tố khác, có nhà đánh giá độc lập có kinh nghiệm gần thị trường loại tài sản hay khơng IFRS u cầu tài sản không lưu chuyển phân loại "để bán" đo lường trị thấp giá trị ghi sổ giá trị hợp lý trừ chi phí bán, với khấu hao giảm trình bày riêng bảng cân đối kế toán Tài sản dư thừa hạch toán theo giá trị thấp giá trị hợp lý, trừ chi phí bán Các nhà phân tích phải xác định xem tài sản thặng dư có bán riêng lẻ hay theo nhóm báo cáo cho phù hợp Xác định báo cáo tài sản cần đánh giá Nếu có nhiều tài sản cần đánh giá, ví dụ máy móc thiết bị nằm nhà máy, giám định viên M&E yêu cầu đạo xác định làm để thiết lập trình báo cáo Theo biểu đồ khách hàng tài khoản yêu cầu Điều cho phép kiểm kê tài sản giá trị đưa vào hệ thống báo cáo tài sản cố định khách hàng để báo cáo tài mục đích báo cáo thuế Nếu biểu đồ tài khoản cụ thể không 43 định, M&E người định giá thường sử dụng tài khoản phân loại phổ biến Như mơ tả Định giá Máy móc Thiết bị: Các nguyên tắc định giá Máy móc Tài nguyên Kỹ thuật, xuất lần "Tài khoản nhóm lớn tài sản có đặc tính tương tự Sự tách biệt tài sản hữu hình vào tài khoản đất đai, nhà cửa (hoặc cơng trình), cải tạo đất đai, máy móc thiết bị Tài khoản máy móc thiết bị tiếp tục chia thành nhiều "lớp" khác máy móc sản xuất, nhà máy chung thiết bị, đồ đạc đồ đạc văn phòng, lớp khác " Trong số cam kết theo dõi đánh giá, khách hàng cung cấp danh sách tài sản để đánh giá thẩm định viên chấp nhận danh sách mà không xác minh tồn điều kiện tài sản cách kiểm tra thực tế Ví dụ loại cam kết "desktop" đánh giá nơi kiểm tra vật lý cam kết sử dụng Kỹ thuật lấy mẫu, nơi mà có tài sản lớn có giá trị kiểm tra Một số cam kết, chẳng hạn việc mua công ty với nhiều địa điểm, yêu cầu kiểm tra sở sản xuất lớn Người thẩm định sau sử dụng thơng tin cung cấp để đánh giá tiện ích nhỏ văn phòng kho hàng Những kỹ thuật phù hợp với mục đích định giá, chúng nên tiết lộ báo cáo để tránh gây hiểu nhầm cho khách hàng người sử dụng dự định khác Phương pháp tiếp cận giá trị Ba cách tiếp cận đến giá trị xem xét đánh giá M&E, tiếp cận thu nhập thường không sử dụng việc xác định giá trị cá nhân phần máy móc thiết bị Một dịng thu nhập phân lập cho phần cụ thể máy móc Nó sử dụng, nhiên, định giá sản xuất tích hợp sở vật chất dây chuyền sản xuất, định lượng khoản phạt sau thuế cho lỗi thời Cách tiếp cận chi phí cách tiếp cận thị trường sử dụng rộng rãi Cách tiếp cận chi phí Cách tiếp cận chi phí cho phép tài sản cá nhân đánh giá yếu tố định tốt giá trị tài sản chun dùng khơng có thị trường thứ cấp hoạt động Người thẩm định xác định chi phí Chi phí tái sản chi phí thay Chi phí chép chi phí để tạo xác chủ thể, chi phí thay chi phí để tạo với cơng suất bình đẳng thiết bị chủ thể, sử dụng công nghệ Sự khác biệt chúng tồn chi phí vốn vượt trội, hình thức lỗi thời chức Một số phương pháp mà nhà thẩm định sử dụng để xác định chi phí bao gồm: Đơn giá trực tiếp Xu hướng thị trường Chi phí / cơng suất Phương pháp đơn giá trực tiếp 44 Trong phương pháp định giá đơn giá trực tiếp, giám định viên giám sát đánh giá giám sát đánh giá tài sản sở hồ sơ xác định thông tin nhà sản xuất, mơ hình hàng loạt thông số, năm sản xuất, mô tả, công suất, ổ đĩa Bảng kiểm kê bao gồm ý kiến liên quan đến việc lắp đặt máy móc sở sở hạ tầng, kết nối điện thiết bị, yếu tố gián tiếp chi phí lắp đặt kỹ thuật Mỗi tài sản xác định riêng có giá trị, trừ giá trị nằm sách vốn hóa khách hàng, nhóm lại theo giống loại có giá trị dịng vào Chi phí tái sản xuất chi phí thay xác định cách xem xét nhiều liệu khác bao gồm dnah sách thông tin chi phí cơng bố, danh sách giá nhà sản xuất, sở liệu, liệu dựa công nghệ thông tin Phương pháp xu hướng Trong phương pháp xu hướng, giám định viên M&E sử dụng sổ sách kế tốn có làm sở cho việc kiểm kê tài sản định giá Một lợi việc sử dụng hồ sơ dễ dàng tích hợp giá trị "mới" vào danh sách tài sản cố định cũ, cho phép tính tốn giá trị với giá trị sổ sách khứ Những bất lợi việc sử dụng hồ sơ kế tốn có khả tài sản khơng cịn sử dụng khơng ghi chép lại Sự diện "hồn ma" vậy, vốn níu kéo vào năm ghi sổ sau ngưng sử dụng, dẫn đến phí khấu hao mức ảnh hưởng đến thu nhập Hai vấn đề khác phương pháp xu hướng là: Chi phí trước khơng xác giá trị sổ sách xử lý kế tốn mua q trình mua lại Tính trùng chi phí phát sinh cho việc xây dựng lại ghi chép bổ sung lại tài sản vận hành vào dịch vụ lần vào ngày sau Để làm cho kỹ thuật xu hướng có ý nghĩa hơn, thẩm định viên sử dụng giới hạn xu hướng, đơn vị sản xuất, nơi chi phí biết đến để sản xuất tồn thiết bị, thành phần nhà máy chế biến Đơn vị sản xuất kết kiểm tra tổng xu hướng chi phí cá thể cho thiết bị tồn bộ, mà khơng bình luận chi tiết đơn hàng Phương pháp Chi phí / Năng suất Trong phương pháp Chi phí / Năng suất, chi phí thiết bị tương tự nhà máy chế biến thay đổi dựa kích cỡ công suất, tăng lên đến công suất Công thức thể sau: (C2 / C1) = (Q2 / Q1)x Trong cơng thức này, C2 chi phí mong muốn công suất Q C1 chi phí biết đến Cơng suất Q1 Những chi phí thu nhỏ yếu tố thường gọi yếu tố sáu phần mười, nơi chi phí tăng lên giảm phạm vi hợp lý Ví dụ kỹ thuật tìm thấy Định gía Máy móc Thiết bị Điều cách tiếp cận chi phí suất tối đa sử dụng kết hợp với cách 45 tiếp cận xu hướng sở biết chi phí xây dựng (ví dụ: nhà máy hóa dầu, thép nhà máy, sở tích hợp khác) Cơng thức chi phí suất tối đa sử dụng làm kiểm tra tính hợp lý tổng chi phí cho thiết bị, phần toàn Khấu hao lỗi thời Những chi phí điều chỉnh giá trị, giảm sút vật lý lỗi thời chức lỗi thời kinh tế ASA định nghĩa ba điều chỉnh sau: Sự suy giảm vật lý mát giá trị tính hữu ích tài sản việc sử dụng hết hạn sử dụng hữu ích hao mòn, hư hỏng, tiếp xúc với yếu tố khác nhau, suy giảm vật lý, yếu tố tương tự Sự lỗi thời chức mát giá trị hay tính hữu dụng tài sản thiếu hiệu bất lợi tài sản, so sánh với tài sản thay có kết hợp cơng nghệ đạt hiệu tốn Các biểu cho thấy có mặt lỗi thời chức làm hao tổn chi phí hoạt động, chi phí xây dựng vượt (chi phí vốn vượt trội), vượt suất, thiếu tiện ích, điều kiện tương tự Lỗi thời kinh tế (đôi gọi "lỗi thời bên ngoài") mát giá trị tính hữu dụng tài sản gây yếu tố bên tài sản, chẳng hạn chi phí nguyên vật liệu tăng, lao động tiện ích (khơng có khoản bù đắp tăng giá sản phẩm); Giảm nhu cầu sản phẩm, tăng tính cạnh tranh, mơi trường quy định khác; lạm phát lãi suất cao, yếu tố tương tự Khấu hao vật lý Khấu hao vật lý thường áp dụng cách sử dụng số năm hiệu / toàn đời sống ("số năm tuổi / đời sống"), nơi mà người thẩm định tính tốn hiệu tuổi máy móc tồn đời sống máy móc Số năm hiệu thường định nghĩa tuổi tài sản, so với tài sản tương tự Nó đưa xem xét để xây dựng lại bảo trì mở rộng dịch vụ đời sống tài sản Đời sông kinh tế tổng số thời gian ước tính tài sản ước lượng tổng thời gian hiệu tài sản cộng với thời gian hữu dụng lại tài sản Thời gian hữu dụng lại ("kinh tế") khoảng thời gian ước tính tài sản số tuổi mong đợi tiếp tục sử dụng có lợi cho mục đích mà dự định Có thể xấp xỉ cách khấu trừ tuổi hiệu tài sản từ kinh tế Tuổi hiệu quả/( tuổi hiệu + đời sống hữu dụng lại) x 100% = % khấu hao vật lý Thẩm định viên thường sử dụng biểu đồ khấu hao phản ánh mát giá trị cho nhiều loại thiết bị cơng nghiệp Có nguồn xuất bản, chẳng hạn nMarshall & Swift Dịch vụ Định giá Marshall, có nguồn gốc Bản tin F, xuất Sở Thuế Vụ năm đầu thập niên 1900 Mặc dù hữu ích, khó để xác định nguồn liệu cho nghiên cứu này; Do độ tin cậy chúng vấn đề Phân tích thống kê hành vi nghỉ hưu lịch sử, đường cong sống sót, sử dụng 46 để xác định tuổi thọ dịch vụ trung bình thời gian sử dụng hữu ích tài sản tương tự Những học tiếng số nghiên cứu đường cong Iowa, xuất vào năm 1930 Đại học bang Iowa.32 Đây đường cong sống sót, khơng phải đường cong khấu hao, nên sử dụng với phân tích thống kê thích hợp Ước tính khấu hao vật lý tốt thường dựa kết hợp việc kiểm tra cá nhân thẩm định viên tài sản, phân tích độ tuổi / tuổi, thông tin thu từ vấn với kỹ sư quản lý bảo trì địa phương Chức lỗi thời Chức lỗi thời (FO) bao gồm điều tra xây dựng mức chi phí vận hành Chi phí xây dựng cao mà người mua không muốn trả tiền tiến cơng nghệ Ví dụ bao gồm lỗi thời vật liệu xây dựng, cách bố trí khơng hiệu xây dựng phần nhiều năm nhà máy chế biến, công nghệ chứa hệ thống kiểm soát, tồn nhiều đơn vị sản xuất nhỏ so với đơn vị sản xuất lớn hơn, hiệu Cách tốt để xác định FO yêu cầu quản lý kỹ thuật họ thay sửa đổi họ xây dựng sở có cơng suất thiết bị Chi phí vận hành mức xảy thiết kế thiết bị kết hoạt động khơng hiệu gây chi phí cao cho đối tượng đánh giá so với thay đại Đây hình thức lỗi thời chức năng, gọi điều hành lỗi thời, đo cách ước tính khác biệt hoạt động chi phí chủ thể thay đại Chi phí tiêu biểu điều tra bao gồm lao động, vật liệu vật tư, tiện ích, suất thuế Ví dụ bao gồm dịch chuyển vật chất mức phần sở, chi phí vận hành cho HVAC thiết bị phịng khơng sử dụng dược phẩm sở Chi phí vượt việc vận hành tài sản chủ đề so với thiết kế thay đại tính tốn, giảm theo thuế suất tính giá trị tiền phạt chi phí vận hành mức suốt thời gian cịn lại hình phạt Thí dụ Trong phịng khơng sử dụng, chi phí xây dựng vượt chi phí hoạt động mức tồn Chi phí vận hành vượt phát triển dựa chi phí thực tế để điều hành toàn sở phân bổ phần chi phí cho khoản khơng sử dụng khu vực Các yếu tố chi phí thiết bị sưởi ấm, thơng gió điều hòa nhiệt độ, nước lạnh, điện, thu gom bụi, bảo trì Một ước tính thực đời sống lại tài sản phản ánh thời gian chi phí hoạt động vượt tiếp tục tồn Giá trị tiền phạt chi phí hoạt động năm vượt tuổi thọ dự kiến xác định dựa tỷ suất lợi nhuận sau thuế sở đồng USD Để chuyển hình phạt chi phí hoạt động năm thành báo lỗi thời, cần thiết để giảm giá trị tiền phạt đời sống cịn lại chi phí bất lợi Đối với suất chiết khấu, chi phí vốn bình qn gia quyền (WACC), ví dụ: 13% sử dụng dựa phân tích dược phẩm cơng nghiệp Kể từ tiền phạt chi phí hoạt động chiết khấu đô la sở liên tục tỷ suất chiết khấu bao gồm khoản tiền 47 cho lạm phát dự kiến, tác động lạm phát dự kiến gỡ bỏ, khoảng 2,5% dựa nhiều nghiên cứu khác xung quanh ngày thẩm định Do đó, tỷ suất chiết khấu áp dụng tiền phạt chi phí hoạt động sở đồng USD 10,5 phần trăm (13,0 2,5%) Tiền phạt tính tuổi thọ vật lý cịn lại 15 năm Một dấu hiệu hoạt động lỗi thời phát triển sau: Phí phạt chi phí vận hành vượt hàng $ 327.429 năm Giảm trừ lợi nhuận tính thuế @ 40,9% 133.918 Chi phí vận hành vượt hàng năm (sau 193.511 thuế) Nhân tố giá 7.394 Chi phí lỗi thời $ 1.430.820 Làm trịn $ 1.400.000 Lỗi thời kinh tế Lỗi thời kinh tế (EO) mát giá trị ảnh hưởng từ bên ngồi đến tài sản chủ thể Đây yếu tố toàn cầu, quốc gia, khu vực địa phương, bao gồm trị phủ Để xác định xem liệu lỗi thời tồn tại, đánh giá thực kinh tế học tài sản chủ đề so với ngành cơng nghiệp kể từ ngày thẩm định Ví dụ điển hình lỗi thời kinh tế bao gồm giảm nhu cầu sản phẩm, dư thừa, chi phí nguyên vật liệu tăng quy định đòi hỏi chi tiêu vốn Sử dụng cách tiếp cận thu nhập phương pháp so sánh bán hàng bao gồm định lượng suy thối kinh tế, hai phương pháp bao gồm tất hình thức khấu hao lỗi thời Người thẩm định viên khơng tách biệt số tiền cho EO Trong cách tiếp cận chi phí, định lượng EO điều quan trọng xem xét Có số phương pháp định lượng suy thối kinh tế Sử dụng sử dụng số EO cách so sánh thực tế sở sử dụng đến việc sử dụng thiết kế nó, với việc sử dụng "sixtenths" mô tả trước đây, yếu tố quy mơ Ví dụ, giả sử sở hoạt động mức sử dụng 70 % thiếu nhu cầu thị trường Năng lực thiết kế 90 % Cơng thức xác định phí phạt EO thể sau: 48 Việc giảm sử dụng cho thấy EO coi hình phạt so với tài sản định giá Nó áp dụng cho tất tài sản cơng ty, áp dụng cho máy móc sản xuất khơng phải bất động sản Nếu thực tế sử dụng mức hoạt động bình thường, điều khơng thiết cho thấy vắng mặt EO Thu nhập xem xét so sánh với định mức ngành để định lượng Sự cạnh tranh nước ngồi ngun nhân làm giảm lợi nhuận chi phí lao động thấp hơn, yêu cầu quy định thấp hơn, trợ cấp phủ Các biện pháp khác giúp xác định lợi nhuận bị giảm sút bao gồm lợi tức vốn, lợi tức trung bình vốn cho ngành cơng nghiệp so sánh với lợi nhuận ngành công nghiệp chủ đề; giá trị sổ sách, nơi liệu nguồn Standard & Poor's dẫn đến tỷ lệ giá chứng khốn giá trị sổ sách; Và phân tích lợi nhuận, cách xem xét lợi nhuận với lợi nhuận trước Tương quan số dẫn đến ước tính kinh tế lỗi thời Cách tiếp cận so sánh bán hàng (thị trường) Cách tiếp cận so sánh doanh số bán hàng bao gồm phân tích doanh thu gần dịch vụ loại máy móc tương tự Nó cách tiếp cận hỗ trợ số thị trường Có nhiều nguồn xuất nguồn trực tuyến thị trường liệu cho máy móc thiết bị, nhiều nhà phân tích có sở liệu lớn bán hàng để sử dụng việc định giá tài sản cá nhân Cách tiếp cận thường sử dụng việc xác định giá trị cho mục đích tài chính, nơi tiền đề giá trị trao đổi để người dùng khác; Hoặc phân bổ giá mua, nơi giá trị thị trường điều chỉnh trở lên để xem xét chi phí lắp đặt máy công ty mục tiêu Sức mạnh cách tiếp cận so sánh doanh số bán hàng khả thị trường hoạt động tất hình thức khấu hao, dù vật lý, chức năng, hay thuộc kinh tế Việc xác định doanh số bán hàng cung cấp tương đương tài sản tương tự tương tự bất động sản, trình báo cáo khác nhau, định giá số lượng lớn tài sản không cho phép điều chỉnh phù hợp đưa vào báo cáo Những điểm giống bao gồm điều chỉnh tuổi, kích cỡ (dung tích), điều kiện, vị trí thời gian tiếp xúc Một điều chỉnh thực để so sánh doanh thu giá chào bán, thị trường giá trị hợp lý tiếp tục sử dụng đưa cách bổ sung khoản phụ cấp cho vận chuyển hàng hóa, dây điện, lắp đặt, tất chi phí trực tiếp gián tiếp khác cần thiết để lắp ráp tài sản đơn vị tích hợp, có chức Cách tiếp cận xem xét số tất điều sau chứng thị trường: bán hàng thông qua đấu giá công khai, 49 danh mục máy tương tự đơn vị chào bán thảo luận với công ty môi giới địa phương quốc gia Cách tiếp cận thu nhập Cách tiếp cận thu nhập chủ yếu sử dụng việc định giá sở sản xuất tích hợp tài sản có mục đích đặc biệt xe ô tô, nhà máy lọc dầu, tiện ích, bãi chơn lấp khống sản khai thác Nó sử dụng để định lượng số tiền phạt bị lỗi thời Tài sản cá nhân thẩm định thường bao gồm đời sống hữu hạn tài sản cá nhân Các khái niệm giá trị yếu tố đời sống có nguồn gốc chúng Giá trị Kỹ thuật Khấu hao, mô tả yếu tố tuổi thọ phân tích tỷ lệ ngừng sử dụng Việc sử dụng vốn trực tiếp phân tích phát triển dòng tiền chiết khấu mức chiết khấu thảo luận phần khác sách Thu nhập giả định Một cách để đo lỗi thời bên kinh tế để kiểm tra xem thu nhập doanh nghiệp hỗ trợ giá trị tài sản không kết luận Theo cách khác, tất tài sản hữu hình vơ hình cơng ty đánh giá tổng giá trị tài sản cộng lại lớn giá trị tổng thể kinh doanh, sau kinh tế hậu kỳ gợi ý Loại phân tích thường thực kết hợp với nhà phân tích định giá kinh doanh Hầu hết chuyên gia đánh giá M&E khơng kiểm tra tính đầy đủ lợi nhuận công ty để hỗ trợ giá trị kết luận đánh giá máy móc phần mối quan tâm diễn Nếu không, họ bao gồm đoạn từ chối người đọc Ví dụ: Chúng tơi khơng điều tra liệu tài liên quan đến khả thu nhập tương lai hoạt động định tài sản sử dụng Người ta giả định thu nhập tương lai cung cấp lợi tức hợp lý giá trị định giá tài sản định cộng thêm giá trị tài sản khơng có thẩm định vốn lưu động rịng hợp lý Nếu thu nhập tương lai không đủ để bảo vệ cho quyền sở hữu tài sản mức thẩm định, sau thị trường khơng thức kết luận giá trị báo cáo phải giảm tương ứng Giá trị tài sản bị ảnh hưởng khả đơn vị định giá có thu nhập đủ để hỗ trợ giá trị kết luận cho thành phần khác chuyến mối quan tâm mô tả Phụ lục 8.12 Nếu doanh nghiệp kinh doanh định giá (BEV) thực hiện, thử nghiệm cho kinh tế lỗi thời thực cách đảm bảo vốn lưu động, bất động sản, cá nhân tài sản, tài sản vơ hình phù hợp với BEV Nếu tổng thành phần vượt BEV, sau lỗi thời tồn giá trị giảm cho phù hợp Sự lỗi thời nên hướng trước đến tài sản gây lỗi thời, hình phạt khơng thể xác định với thành phần, lây lan số tài sản thích hợp Khi khả sinh lợi hoạt động liên tục giảm, giá trị tài sản thực cá nhân khơng thấp giá trị thị trường Nếu khơng có thu nhập, tài sản nhập vào lúc lý buộc phải lý giá trị 50 Các tài sản không hoạt động khơng đóng góp vào thu nhập hoạt động, coi tài sản thừa Khơng bắt buộc hoạt động Ví dụ tịa nhà khơng sử dụng bị bỏ rơi dây chuyền sản xuất nhàn rỗi Nếu kế hoạch cho tài sản sử dụng hoạt động tương lai, họ cần đánh giá sử dụng giá trị tiền đề trao đổi, tương tự lý có trật tự, chúng khơng phải góp phần vào thu nhập hoạt động diễn Nếu đánh giá doanh nghiệp thực hiện, giá trị trao đổi tài sản khơng hoạt động thêm vào giá trị hoạt động kinh doanh Tiến trình xây dựng Tài khoản "Đang xây dựng tiến hành" (CIP) thường bị bỏ qua khơng hịa hợp khơng hợp lý đánh giá giá trị thực tài sản cá nhân Tài khoản bao gồm dự án chưa hồn thành khoản chi phí khơng vốn hóa kể từ ngày thẩm định Các chi phí CIP cần phân tích để đảm bảo chi phí khơng tính hai lần bỏ lỡ Đơi khi, khó phân biệt tài sản cá nhân tài sản cá nhân Chuyên gia định giá bất động sản giám định M&E cần giao tiếp với cách tài sản xử lý CIP cần điều tra để xác định liệu việc xây dựng làm tăng giá trị nhà máy cho phép cịn kinh doanh Ví dụ, mơi trường chi phí tốn để thực không làm tăng giá trị điều hành nhà máy sở đồng đô la cho đồng đô la CIP giá trị gia tăng giá trị cho nhà máy vận hành hoặc, số trường hợp, sở chi phí thực tế phát sinh ngày thẩm định 51 Có thể lập luận EO nên áp dụng cho CIP cách tương tự tài sản khác tài khoản giám sát đánh giá, thích hợp Báo cáo Chuẩn mực Kiểm toán (SAS) số 73 thường đánh giá phù hợp việc sử dụng chuyên gia, bao gồm chứng chỉ, đánh giá mối quan hệ chuyên gia đến khách hàng, đề cập đến chuyên gia báo cáo kiểm toán viên SAS số 101 cung cấp hướng dẫn kiểm toán phép đo trình bày giá trị hợp lý báo cáo tài Trọng tâm SFAS 141R 157 hành động người tham gia thị trường Cấp độ 1, Cấp độ Mức 3, dẫn đến việc nghiên cứu tài liệu số liệu thị trường thành viên tham gia thị trường kiểm toán viên thực nhận xét Dữ liệu cấp ghi lại doanh thu tài sản so sánh đáng tin cậy nhất, Cấp độ liệu bán hàng tài sản tương tự hệ thống phân cấp, cấp thấp hệ thống phân cấp Các loại câu hỏi vấn đề xem xét thay đổi dựa mục đích việc định giá, tính vật chất asset classe, chất công ty chủ thể, định giá SFAS-142/142 cho kết hợp kinh doanh, tập hợp câu hỏi điển hình cho vị trí đa vị trí lớn cơng ty sản xuất cho tài sản hữu hình trơng giống sau: Bối cảnh giá trị Cung cấp mô tả kinh nghiệm công ty bạn việc định giá tài sản ngành công nghiệp tương tự Cung cấp trình độ chun mơn thẩm định viên tiến hành phân tích Vui lịng bao gồm nhiều năm kinh nghiệm, thiết bị / ngành công nghiệp đánh giá, chun mơn có liên quan Cung cấp giấy phép tiểu bang thẩm định viên định giá bất động sản thủ tục định giá Các thủ tục thực để xác minh tính xác, đầy đủ độ tin cậy thông tin liệu tài sản cố định sử dụng làm sở định giá? Giá trị sổ sách thơ giá trị rịng điều chỉnh để củng cố bảng cân đối kế tốn? Nếu có khác biệt, chúng giải nào? Tổng giá trị sổ sách tổng hợp tài sản PP&E làm so sánh với bảng cân đối kế toán ngày đánh giá? Đối với tài sản kiểm tra địa điểm Hoa Kỳ, nhiệm vụ tiến hành trình kiểm tra khu vực? Đối với tài sản bạn đến nơi để điều tra thị trường giá trị đất, áp dụng cách tiếp cận chi phí cho tịa nhà, thông tin thị trường điều tra cho cải tiến? 52 Các thủ tục thực để đảm bảo khơng có chồng chéo với đánh giá tài sản thiết bị phi vốn (ví dụ bất động sản, phần mềm phát triển nội bộ, tài sản vơ hình)? Có tài sản dùng để bán, lên kế hoạch ngừng vận hành, hay bỏ vào kho không? Những tài sản có giá trị nào? Tài liệu / hỗ trợ quản lý lý với điều kiện đồng ý với cách bố trí hành động theo kế hoạch? Phương pháp định giá Cách tiếp cận chi phí 10 Mơ tả phương pháp nguồn sử dụng để ước tính thay / sinh sản chi phí Có phải danh sách tài sản cố định nước nội tệ khơng? Gì điều chỉnh chi phí tính tốn tính tốn thực để xem xét tiền tệ biến động lạm phát nước? Nếu tỷ giá sử dụng, nguồn gốc gì? Sự khác biệt phương pháp luận thực tài sản mua nước so với nhà cung cấp nước ngoài? Nếu xu hướng yếu tố lạm phát sử dụng, nguồn chúng gì? 11 Tuổi thọ hữu dụng định cho loại tài sản / tài sản để ước tính khấu hao vật lý? Tuổi trung bình tài sản nội dung loại / phân loại? 12 Mô tả phương pháp khấu hao vật lý sử dụng (ví dụ đường thẳng, đường cong Iowa, v.v ) Nếu sử dụng đường cong Iowa, định đường cong (R2, R3, L2, vv), MTC yếu tố, tỷ lệ lạm phát 13 Có tài sản sửa chữa lớn ảnh hưởng đến phần vòng đời cịn lại nó? Nếu có, khấu hao điều chỉnh để nâng cấp lại? 14 Tài sản có giá trị vịng đời vượt tuổi thọ sử dụng thông thường xác định? 15 Mô tả phương pháp, nguồn phép tính sử dụng để ước lượng chức phí phạt kinh tế lỗi thời Đối với sở hoạt động công suất, lý gì? Việc kéo dài bao lâu? 16 Hãy cung cấp mẫu tài sản chủ yếu sử dụng cách tiếp cận chi phí cho thấy tính toán thực từ giá gốc đến giá trị hợp lý (gián tiếp) chi phí thay đến giá trị hợp lý (trực tiếp) Danh sách phải đại diện cho 50 % giá trị hợp lý tài sản sử dụng cách tiếp cận chi phí 17 Đời sống hợp đồng thuê xem xét để đánh giá cải thiện thuê mướn? Đang có lựa chọn đổi mới? tiếp cận thị trường 18 Cung cấp mẫu tài sản lớn, liệu thị trường điều chỉnh sử dụng để kết luận tiền đề áp dụng có giá trị Danh sách phải đại diện cho 50 % giá trị hợp lý tài sản có giá trị sử dụng phương pháp tiếp cận thị trường 53 19 Đã có điều chỉnh thực để bao gồm việc áp dụng chi phí (ví dụ chi phí lắp đặt, giao hàng, thuế) phù hợp với tiền đề giá trị? Giải thích chi phí xác định áp dụng Câu hỏi thêm 20 Có tài sản phân bổ, đánh giá lại hay báo cáo sổ giá trị kết việc mua lại trước chuyển từ sở khác? Nếu vậy, xin vui lịng xác định mơ tả tài sản định giá 21 Có sử dụng tài sản khơng? Nếu có, vui lịng xác định mô tả cách thức tài sản định giá 22 Việc xây dựng tiến triển nào? Lớp tài sản có bao gồm tài sản không liên quan đến xây dựng cải tiến? Nếu có, điều ghi lại phân tích bất động sản? PHỤ LỤC REVENUE PROCEDURE 77-12 1977–1C.B 569 Phần Mục đích Mục đích Thủ tục Doanh thu đưa hướng dẫn để người nộp thuế sử dụng Nhân viên phục vụ việc đưa định giá trị thị trường hợp lý tình nơi mà công ty mua tài sản doanh nghiệp có chứa hàng tồn kho cho lần công ty mua lại tài sản bao gồm khoản hàng tồn kho việc lý công ty theo quy định mục 332 Bộ luật Luật Doanh thu năm 1954 kiểm kê nhận lý xác định theo mục 334 (b) (2) Các hướng dẫn thiết kế để trợ giúp người đóng thuế Nhân viên phục vụ việc phân công giá trị thị trường hợp lý cho tài sản Phần Bối cảnh Nếu tài sản doanh nghiệp mua lần, cổ phần cơng ty mua cơng ty lý theo mục 332 Bộ luật sở xác định theo mục 334 (b) (2), giá mua phải phân bổ số tài sản mua để xác định sở tài sản Trong đưa định cần xác định giá trị thị trường hợp lý mục hàng tồn kho liên quan Thủ tục Doanh thu mơ tả phương pháp được sử dụng để xác định giá trị thị trường hợp lý hàng tồn kho Để xác định giá trị thị trường hợp lý hàng tồn kho theo tình nêu Quy trình Doanh thu này, số lượng hàng tồn kho nói chung khác từ số tiền thường mua Ngoài ra, hàng hóa q trình hồn thành hàng hoá tay phải xem xét theo ánh sáng người mua hàng sẵn sàng trả người bán sẵn sàng chấp nhận kiểm kê giai đoạn hồn thành khác nhau, trước khơng phải 54 bắt buộc để mua thứ hai bắt buộc bán, hai bên có kiến thức hợp lý kiện có liên quan Phần Thủ tục Xác định Hội chợ Giá trị thị trường Ba phương pháp mà nhà thẩm định sử dụng để xác định giá trị thị trường hợp lý khoảng khơng quảng cáo chi phí phương pháp sinh sản, phương pháp so sánh bán hàng, phương pháp thu nhập Tất phương pháp định giá dựa một kết hợp ba phương pháp .01 Chi phí phương pháp sinh sản thường cung cấp dấu hiệu tốt giá trị thị trường hợp lý tồn kho thay dễ dàng doanh nghiệp bán bn bán lẻ, nói chung khơng nên dùng việc xác định giá trị thị trường hợp lý việc hồn thành hàng hố mối quan tâm sản xuất Trong định giá khoảng không quảng cáo cụ thể theo điều này, nhiên, yếu tố khác có liên quan Ví dụ: cân cân có sẵn để lấp đầy đơn đặt hàng khách hàng trình kinh doanh bình thường có giá trị thị trường hợp lý vượt q chi phí chép cung cấp tính liên tục kinh doanh, Trong khoảng khơng quảng cáo có chứa hàng hóa q cũ khơng phù hợp với khách hàng có giá trị thị trường hợp lý chi phí tái sản xuất .02 Phương pháp so sánh doanh thu sử dụng giá bán thực tế dự kiến hàng hoá thành phẩm cho khách hàng làm sở xác định giá trị thị trường công khách hàng thành phẩm Khi giá bán dự kiến sử dụng làm sở cho việc định giá xong hàng tồn kho, cần cân nhắc đến thời gian yêu cầu xử lý hàng tồn kho này, chi phí mà dự kiến phát sinh bố trí, ví dụ, tất chi phí bố trí, áp dụng giảm giá (bao gồm số lượng), hoa hồng bán hàng, cước phí vận chuyển lợi nhuận tương xứng với lượng đầu tư mức độ rủi ro Cũng nên nhận hàng tồn kho định giá đại diện cho lượng lớn khối lượng giao dịch bình thường giá bán dự kiến điểm xuất phát hợp lệ đơn đặt hàng khách hàng lấp đầy q trình kinh doanh thơng thường .03 Phương pháp thu nhập, áp dụng cho việc xác định giá thị trường hợp lý cho Hàng hoá thành phẩm, nhận thấy hàng hoá thành phẩm phải đánh giá có lợi nhuận động lực kinh doanh Vì lượng hàng tồn kho lớn so với thơng thường khối lượng giao dịch cao tốt sử dụng hàng tồn kho cung cấp cho tính liên tục hoạt động tiếp thị hoạt động kinh doanh Ngoài ra, hàng tồn kho thường cung cấp nguồn thu nhập kinh doanh giai đoạn sử dụng để điền vào đơn đặt hàng khách hàng Lịch sử liệu tài cơng ty mua lại sử dụng để xác định số tiền mà hàng hố thành phẩm để trả tất chi phí bố trí cung cấp lợi tức đầu tư giai đoạn bố trí .04 Giá trị thị trường cơng cơng việc trình phải dựa yếu tố tương tự sử dụng để xác định giá trị thị trường hợp lý hàng thành phẩm giảm dự kiến chi phí hồn thành, bao gồm khoản trợ cấp hợp lý cho việc hoàn thành nỗ lực bán hàng công ty mua lại Khi xác định thị trường công giá trị nguyên vật liệu, 55 chi phí để thay hàng tồn kho số lượng đánh giá thường cung cấp tiêu chuẩn đáng tin cậy Phần Kết luận Bởi đánh giá hàng tồn kho xác định thực tế vốn có, khơng có cơng thức cứng nhắc áp dụng Do đó, phương pháp nêu phục vụ nguyên tắc để xác định giá trị thị trường hợp lý hàng tồn kho 56 ... cận tài sản giả định tài sản bán giá trị thể giá trị hợp lý thị trường Việc bán khoản nợ giả định tương tự vậy; đó, giá trị tài sản ròng nhận dựa giả định tất tài sản khoản nợ bán mức giá trị tài. .. Mặc dù thực tế phương pháp dựa theo thu nhập phương pháp dựa theo thị trường áp dụng việc định giá công ty đê phù hợp mục đích ví dụ này, phương pháp dựa theo tài sản (khơng có tài sản vơ hình)... trường hợp giá trị hàng tồn kho giảm ghi nhận lại mức giá bị giảm Ba phương pháp định giá hàng tồn kho phổ biến phương pháp dựa theo chi phí sản xuất lại, phương pháp so sánh giá phương pháp thu