BÀI tập lớn học PHẦN tố TỤNG HÌNH sự thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản tại việt nam

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA LUẬT BÀI TẬP LỚN HỌC PHẦN: TỐ TỤNG HÌNH Mã Bài tập lớn: SỐ 08 HỌ VÀ TÊN MssV Lớp niên chế Nhóm lớp tín Giảng viên chấm Câu Giảng viên chấm Tổng Câu Câu Tổng ĐIẺM TRUNG BÌNH: Mục lục I MỞ ĐẦU .3 II NỘI DUNG Chương Cơ sở lý luận dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Khái niệm Đặc điểm, mục đích, ý nghĩa dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Sự cần thiết hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Thực tiễn thi hành pháp luật kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 10 Chương = Một số giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Việt Nam .14 III KÉT LUẬN 15 ĐÈ TÀI: PHÁP LUẬT VÈ KINH DOANH DỊCH vụ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM DANH MỤC Tử VIẾT TẮT BĐS Bất động sản LKDBĐS Luật kinh doanh bất động sản Thông tu-Bộ xây dựng TT-BXD Sàn giao dịch SDG Doanh nghiệp DN Chứng hành nghề CCHN G Mớ ĐẨU Lý chọn đề tài Kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản lĩnh vực hấp dẫn, thu hút quan tâm đặc biệt nhà đau tu nuớc Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản nói riêng ln tiềm ần nhiều rủi ro, gây thiệt hại lớn đến tổng thể kinh tế, đến tâm lý nhà đầu tu lĩnh vực Chính vậy, nhà nuớc cần xây dựng hoàn thiện pháp luật kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phù hợp với thực tiễn nhu cầu nhà đau tu, nhằm thúc đầy thị truờng, kích thích nhu cầu làm tăng giá trị bất động sản Từ lý trên, việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Việt Nam’ ’ có ý nghĩa quan trọng Mục đích đề tài dịch vụângỉỉcPíĩịêẺ íỉằiltiộn(gpiffl?^uậtệYàsfáfi.vấn đề thực tiễn hoẨt động kin' doanh Đánh giá thực trạng, rút uu điểm hạn chế bất cập, để từ đề xuất số giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Nhiệm vụ đề tài Một là, làm rõ vấn đề lý luận hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Hai là, nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Ba là, đua quan điểm đề xuất giải pháp hồn thiện pháp luật, nâng cao tính hiệu hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Đổi tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Các vấn đề lý luận quy định pháp luật kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Phạm vi nghiên cứu: Cơ sở lý luận hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Phân tích quy định pháp luật hành hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Đưa nhận xệt quy định pháp luật ViệLNạm ho.ạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản đề xuất số giải pháp cụ thể từ thực tiên hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Việt Nam > Phươngphảp nghiên cứu: Tiểu luận sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh Phương pháp phân tích sử dụng để làm sáng tỏ cứ, sở khoa học quy định pháp luật Phương pháp chứng minh sử dụng để chứng minh luận điểm, hợp pháp, nhằm đề xuất phương án xây dựng, hoàn thiện Phương pháp so sánh sử dụng để đối chiếu, đánh giá pháp luật hành với vămbản pháp.ỊuâLcó biêu lực trước thực tiên áp dụng BO cực tiểu iuạn: Ngoài phan mở đau, tiêu mẫm gom chương, kết luận tài liệu tham khảo Chương Cơ sở lý luận dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Chương 2.Thực trạng pháp luật kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Chương Một số giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Việt Nam II NỘI DUNG Chương Cơ sở lỷ luận dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Khái niệm Theo quy định khoản điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 kinh doanh bất động sản việc đầu tư von để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bản, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bắt động sản; thực dịch vụ môi giới bắt động sản; dịch vụ sàn giao dịch bắt động sản; dịch vụ tư vắn bắt động sản quản lỷ bắt động sản nhằm mục đích sinh lợi.1 Như vậy, có hai loại hình hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gOm: Tự kinh doanh bất động sản, bao gOm xây dựng, mua bán, cho thuê, cho thuê lại,cho thuê mua.bất.động sản Khoản điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Kinh doanh dịch vụ bất động sản: dịch vụ môi giới, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản Khác với kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động hỗ trợ để phục vụ việc mua, bán, thuê, cho thuế bất động sản bao gồm: Dịch vụ môi giới bất động sản? Sàn giao dịch bất động sản? Tư vấn, quản lý bất động sản , Dịch vụ sàn giao dich bất động sản: Là việc thực giao dich mua bán, chuyển nhưỢng, cho thuế, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản! Tô chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản? giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin ve bất động sản cho bên tham gia có nhu cầu giao dịch? kiểm tra giấy tờ bất động sản bảo đảm đủ điều kiện giao dịch? làm trung gian cho bên trao đôi, đàm phán ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.2 2, Đặc điểm, mục đích, ỷ nghĩa dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Đặc điểm: mĩ'íÁự'íấtqtềỉíệgiaỉ'ứícBătH khơửglpimi'ióglớlivàitíiiềli^lịcời ígonkB ộỉ>áỉtehquy định, dự án bất động sản chất lượng đưa lên sàn giao dịch Thứ hai, thủ tục pháp lý diễn sàn giao dịch tiến hành nhanh gọn, hạn chế thấp rủi ro Thứ ba, chuyên gia thực chức môi giới tư vấn cho khách hàng nhằm giúp họ đưa định cuối Thứ tư, dịch vụ thông tin dự án cung cấp sàn giao dịch Hình thức cung cấp tiến hành theo chiều Một chiều cho nhà nước để thực chứCÀUăuy kiểm ;spát,,;quản lý.,icịn.chiềư CỊUJÃÌ âà cho khách hàng, nhà đầu tư có nhu cầu bấuaộng sản với mục đícn tim Kiêm iợỉ nhuận Mục đích' Dịch vụ sàn giao dịch BĐS noi để doanh nghiệp kinh doanh BĐS thực bán, cho thuê cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu mình, ngồi sàn noi cung cấp dịch vụ BĐS nhằm hỗ trợ cho thị trường BĐS như: dịch vụ đấu giá, định giá, quảng cáo, tư vấn BĐS Mục đích thành lập sản giao dịch BĐS để hoạt động kinh doanh BĐS, đặc biệt hoạt động mua bán, cho thuê BĐS diễn minh bạch, giúp Nhà nước kiểm soát tốt hon thị trường để hạn chế tối đa rủi ro cho người dân Ỷ nghĩa, vai trò' 2Nguyễn Tiến Đạt, Điêu kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản, https://azlaw.vn/dieu-kien-kinhdoanh-dich-vu-batdong-san.htm, truy cập ngày 26/10/2021 Thông qua sàn giao dịch BĐS, thông tin cung cấp qua sàn giao dịch BĐS qua sàng lọc kiểm duyệt kỹ Cho nên, có thơng tin xác kịp thời Điều có ý nghĩa quan trọng với nhiều chủ thể: • • • Nhà nước: Nắm bắt hoạt động giao dịch kinh doanh thị trường Đây co sở để đưa biện pháp quản lý điều tiết kịp thời Ngoài ra, việc ngyiPŨáchgiép nướn lý kê khai thực nghĩa vụ tài chính, đảm bảo nguồn thu Với nhà đầu tư kinh doanh: Là sản phẩm bất động sản tiêu thụ Đồng thời, noi cung cấp thông tin để nắm bắt xu hướng, nhu cầu khách hàng Với người mua BĐS: Có noi mua bán đảm bảo thơng tin xác, giúp giao dịch an tồn hiệu hon.3 Sự cần thiết hoạt động kỉnh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Có thể nói rằng, việc Nhà nước quy định yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh BĐS ,phải dụrcJìi,ệiì bản, cLì.o t'uê BĐS thuộc quyền isởhữu mình.qua sàniỗiao dịch BĐS bước ngoạt hoạt động kinh doanh BĐS nước Việc than' lạp sàn giao dịch BĐS để bán, cho thuê BĐS giải pháp quan trọng cần thiết để hạn chế tối đa giao dịch ngầm, không thức, làm cho thị trưởng BĐS phát triển minh bạch, việc mua bán BĐS cơng khai, tạo điều kiện để người có nhu cầu dễ dàng tiếp cạn nhà Sàn giao dịch BĐS không phân biệt đối tượng tham gia tổ chức hay cá nhân Xét tổng thể việc dưa BĐS giao dịch qua sàn giúp cho Nhà nước quản lý giao dịch BĐS, từ có sách kịp thời để điều tiết thị trưởng, bảo đàm hoạt động kinh doanh BĐS theo định hướng yêu cầu đạt ra, góp phần thúc đẩy doanh nghiệp phát triển, lành mạnh hóa thị trường BĐS Chương 2: Thực trạnb pháp luật kinh doanh dịch vụ sàn biho dịch bất động sản Việt Nam Pháp luật kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 1.1 Phạm vi hoạt động sàn giao dịch bất động sản Phạm vỉ hoạt độnb sàn giao dịch bất động sản: Thực việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS 3Trần phương, Sàn giao dịch bất động sản, https://nhadatmoi.net/tin-tuc/san-giao-dich-batdong-san-la-gi-banchat-vai-tro-va-chuc-nang.htm l truy cập ngày 26/10 Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; giởi thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin ve BĐS cho bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ BĐS bảo đảm đủ điều kiện giao dịch; làm trung gian cho bên trao đổi, đàm phán ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS 1.2 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản Căn theo điều 69 LKDBĐS 2014 quy định điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản:4 Tổ chức, cá nhân muốn thành lập sản giao dịch bất động sản phải đảm bảo đủ điều kiện sau: - Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sản giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp - Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có 02 người có chứng hành nghề mơi giởi bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng hành nghề mơi giởi bất động sản 1kỹ- thuật xi" Sàngiao dịchcầu bấtnoạí động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, co sở vật chất, đáp ứng yêu đọng? Thứ , tổ chức, có cá đăng nhân có thành lậpvụsảnBĐS giaotheo dịchquy BĐS bắt pháp buộc phải thành lập doanh nghiệp, ký nhu kinhcầu doanh dịch định luật Khi doanh nghiệp thực đăng ký kinh doanh dịch vụ sản giao dịch BĐS phải có hai người có chứng hành nghề mơi giởi BĐS Người quản lý, điều hành sản giao dịch BĐS phải đáp ứng số điều kiện định, phải có lực hành vi dân đầy đủ, khơng tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình chấp hành án phạt tù; phải có giấy chứng nhận hồn thành khóa đào tạo, bồi dường kiến thức quản lý, điều hành sản giao dịch BĐS không bị cấm hành nghề theo » đủng:aụsft‘ỵót'iạí Wểng ườêậưẳếiỹ l úìlđMna qsy đso dỊàí bóAgàẹva trị quan trọng, định thành công hay thất bại sàn, bảo đảm để sàn hoạt động có uy tín Thứ hai, phải có co sở vật chất, kỹ thuật phù hợp vởi nội dung hoạt động sản giao dịch BĐS Co sở vật chất sàn hiểu khía cạnh, co sở kỹ thuật co sở vật chất; co sở kỹ thuật hệ thống máy móc, thiết bị phục vụ cho hoạt động sản bàn ghế, hệ thống máy tính, máy chiếu, máy quay ; co sở vật chất địa điểm, trụ sở hoạt động sản.5 Thứ ba, sàn giao dịch BĐS phải có tên, biển hiệu phải có địa giao dịch ổn định Nếu có thay đổi địa điểm giao dịch sàn phải thơng báo tởi co quan quản lý 4Điều 69 LODBĐS 2014 5Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tìết số điều Luật Oinh doanh bất động sản nhà nưởc địa phương khách hàng giao dịch biết Đây điều kiện để hạn chế tình trạng kinh doanh không ổn định kinh doanh không lành mạnh sàn, việc chuyển địa điểm, thay đổi tên gọi liên tục gây thiệt hại cho khách hàng nên cần phải có điều kiện khắt khe để gắn trách nhiệm sản kinh doanh BĐS.6 1.3 Nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản phép hoạt động dưởi nội dung quy định Điều 70 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Bao gồm:7 Thực việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản? giởi thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin bất động sản cho bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ bất động sản bảo đảm đủ điều kiện giao dịch; làm trung gian cho bên trao đổi, đàm phán ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản 1.4 Trình tự, thủ tục thành lập sàn giho dịch bất động sản Trình tự đãnb Oỷ hoạt độnb sàn biao dịch bất độnb sản: Theo khoản Điều Thông tư 28/2016/TT-BXD, thủ tục mở sàn giao dịch bất động sản thực theo 02 bưởc sau:8 Bước 1: Thành lập doanh nghiệp - Doanh nghiệp lựa chọn loại hình cơng ty phù hợp nộp hồ sơ đến Phịng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh/thành phố nơi doanh nghiệp đặt trụ sở - Có 02 cách thức để nộp hồ sơ, cụ thể: + Cách 1: Nộp hồ sơ trực tiếp Phòng Đăng ký kinh doanh + Cách 2: Đăng ký qua mạng Cổng thông tin Quốc gia đăng ký doanh nghiệp (https://dangkykinhdoanh.gov.vn) bang chữ ký số công cộng sử dụng tài khoản đăng ký kinh doanh Bước 2: Thông báo hoạt động đến Sở xây dựng Cục quản lý nhà thị trường bất động sản 63 Bùi Lê Thương, Điêu kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản, https://luatminhkhue.vn/dieu-kien-thanh-lap-san- giaQ-dich-bqt-dọng-san -va-xem-nhụng-van-ban-phap-luat-nhu-nao .aspx, truy cập ngày 27/10/2021 7Điêu 70 Luật kinh doanh bât động sán“năm 2014 8Khoản Điều Thông tư 28/2016/TT-BXD - Sau thành lập doanh nghiệp, đơn vị thành lập cung cấp thông tin sàn giao dịch đen Sở Xây dựng cấp tỉnh nơi sàn hoạt động Cục Quản lý nhà thị truờng bất động sản - Các Sở Xây dựng/Cục Quản lý nhà thị truờng bất động sản có trách nhiệm đăng tải cơng khai thông tin sàn đơn vị thành lập sàn cung cấp Cổng thông tin điện tử đơn vị để phục vụ cơng tác quản lý - Khi có thay đổi thơng tin thông báo sàn chấm dứt hoạt động bị giải thể, phá sản, đơn vị thành lập sàn có trách nhiệm thơng báo để điêu chỉnh xóa thơng tin 1.5 Quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia hoạt động sàn giao dịch bất động sản * Quyền, nghĩa vụ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản: Sau đuợc phép thành lập sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh đuợc phép thực quyên nhu chịu trách nhiệm vê nghĩa vụ kèm IrìOrA Ị.O11 ^71 ^70 T nnt L^ÌTÌXÌ /lAOlìn riQÝ /1/ATÌÍT c Ổ TÌ miv / lỈTlrì />11 IrìO Tìrìll* con* txxe^x ^7ivu F /X, ^^7^^^u /: ^^u-ậ-t -krxxxx doaxxxx X ^x^xxx^x SẤXX quy ^xịxxxx cu- LXXw xxxx^x sa-u-: vẽ quyên: Sàn giao dịch bất động sản đuợc pháp luật ghi nhận quyên sau: - Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin vê bất động sản đuợc đua lên sàn giao dịch bất động sản - Từ chối đua lên sàn giao dịch bất động sản bất động sản không đủ điêu kiện đua vào kinh doanh - Đuợc thu phí dịch vụ khách hàng có bất động sản đuợc đua lên sàn giao dịch bất động sản - Yêu cầu khách hàng bồi thuờng thiệt hại lỗi khách hàng gây - SCìgíWf®ìỉíiWí? hợp đồng Đi kèm với quyên trên, sàn giao dịch bất động sản phải thực nghêm túc, đầy đủ nghĩa vụ theo quy định Đó là: - Thực chế độ báo cáo theo quy định pháp luật chịu kiểm tra, tra quan nhà nuớc có thẩm quyên - Thực nghĩa vụ vê thuế với Nhà nuớc theo quy định pháp luật - Bảo đảm bất động sản đuợc đua lên sàn giao dịch phải có đủ điêu kiện đuợc giao dịch - Bảo đảm sở vật chất, kỹ thuật điêu kiện hoạt động sàn giao dịch bất động sản 9 Điều 71, 72,73 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 - Cung cấp đầy đủ, trung thực hổ sơ, thông tin bất động sản chịu trách nhiệm hổ sơ, thơng tin cung cấp - Bổi thuờng thiệt hại lỗi gây - Các nghĩa vụ khác hợp * Quyền nghĩa vụ tẳ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản: ' Khơng có doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản bị ấn định quyền nghĩa vụ mà bên tham gia sàn phải nghiêm túc thực theo quy định Điều 73 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quyền: Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản đuợc ấn định quyền duới đây: - Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản cung cấp hổ sơ, thông tin bất động sản? - Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản bổi thuờng thiệt hại lỗi sàn giao dịch bất động sản gây ra? -Kýhợp .đồng với doanh nghiệpkinh do.anh.dicb.vụ.sàngiao dịch bất động sản để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho’ thuê lại, cho thuê' mua bát động sản; - Các quyền khác hợp nghĩa vụ: - Bao gổm: Thực quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản; Trả phí dịch vụ cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; Bổi thường thiệt hại lỗi gây ra; Các nghĩa vụ khác hợp SiĩtKcmiỏn thi hành pháp luật kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 2.1 Đánh giá tẳng quan hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Những năm qua, với trình phát triển thị trường tổ chức trung gian hỗ trợ hệ thống sàn giao dịch bất động sản, công chứng bất động sản, tổ chức đào tạo bất động sản, đội ngũ môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản hình thành, phát triển hoạt động ổn định Đặc biệt, hoạt động sàn giao dịch ngày hiệu chuyên nghiệp hơn, thể số lượng giao dịch thu thuế cho nhà nước Theo thống kê Bộ Xây dựng, tính đến hết năm 2020, nước có 1.600 sàn giao dịch hoạt động Trong đó, nhiều sàn giao dịch có đầu tư sở vật chất, lực, bước chuyên, nghiệp hỏa hoạt động dịch, vụ Đặc biệt, áãàocó'tạosựnhân liên kết sàn với nhăm trao đổi thông tin nâng cao niệu dịch vụ Mạng lưởi sàn giao dịch bưởc trở thành sân chơi minh bạch cho nhà đau tư bất động sản, đem lại nhiều lợi ích cho người dân tiếp cận hàng hóa bất động sản, nhà Đây kênh cung cấp thông tin thị trường quan trọng cho quan quản lý nhà nưởc Cụ thể, báo cáo, thông tin sàn giao dịch nhu cầu, xu hưởng loại hình, xu hưởng giá, khả hấp thụ thị trường, lượng giao dịch giúp quan quản lý nhà nưởc điều tiết, kiểm soát thị trường tốt Bên cạnh đó, chủ đầu tư dựa vào thơng tin để có định hưởng phát triển kinh doanh phù hợp Sự đời sàn giao dịch phần hạn chế giao dịch phi thức diễn ra, chống thất thu thuế cho Nhà nưởc Hiện hầu hết chủ đầu tư thực bán sản phẩm thông qua sàn giao dịch, dù pháp luật quy định không bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn Đây dấu hiệu tích cực cho thấy thị trường phát triển lành mạnh minh bạch Theo thống kê từ Xây dựng, tính từ năm 2014 đến nay, nưởc có khoảng 452.894 giao dịch thành cơng Tại Hà Nội, có khoảng 100.000 giao dịch thành cơng Tămn20?Ĩ6 nẳnkh2o0i1n4gcP5kWaoid450, ^iíỄhkiỉỗmnil^tkị^dỊc^cgtos^ầSỉỉs vởi năm 2016), năm 2018 có khoảng 8.400 giao dịch, năm 2020 có 13.834 giao dịch tháng đầu năm 2021 có 6.665 giao dịch thành cơng Tại TP HCM có khoảng 111.716 giao dịch thành cơng giai đoạn Cụ thể, năm 2014 có 10.250 giao dịch, năm 2015 có 18.700 giao dịch, năm 2016 có 15.250 giao dịch, năm 2017 có 16.220 giao dịch (tăng 6,3% so vởi năm 2016), năm 2018 có khoảng 9.830 giao dịch, năm 2019 có 14.797 giao dịch, năm 2020 có 20.218 giao dịch tháng đầu năm 2021 có 6.451 giao dịch 2.2 ưu điểm hạn chế hoạt động kỉnh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Việt Nam ưu điểm: Thứ nhất, cung cấp thơng tin xác trung thực Sàn giao dịch bất động sản thực chức giao dịch mơi giởi Khi giao dịch qua sàn người mua hàng hố khơng phải nhiều thời gian giao dịch thường khơng qua sàn, có hàng hố đủ tiêu chuẩn mởi đưa lên SGD Các thủ tục pháp lí diễn nhanh gọn, thời gian ngắn, gặp rủi ro Đặc biệt giao dịch nhà nưởc kiểm soát Chức môi giởi đội ngũ 9Quyên quyên, Thực trọng rõ nét thị trường BĐS Việt Nam giao dịch ngầm phi thức, https://vietnammoi.vn/thuc-trang-ro-net-nhat-cua-thi-truong-bds-viet-nam-la-cac-giao-dichngam-phi-chinh-thuc2021102609200935.htm, truy cập ngày 27/10/2021 chuyên gia thực tư vấn giúp cho khách hàng yên tâm đưa định mình.10 Cung cấp thơng tin dịch vụ sàn giao dịch Cung cấp thông tin SGDBĐS cung cấp thông tin hai chiều cho bên nhà nước nhằm hỗ trợ khả kiểm sốt quản lí hạn chế tình trạng đầu cơ, minh bạch thuế, giá giao dịch Và bên khách hàng có nhu cầu BĐS, nhà đầu tư BĐS tìm kiếm lợi nhuận Sàn giao dịch bất động sản cung cấp thơng tin xác cho doanh nghiệp có ý nghĩa việc nắm bắt xu hướng thị trường thị hiếu khách hàng để từ có chiến lược cung cấp sản phẩm đắn hợp lý tạo nên hiệu kinh doanh to lớn Đồng thời cung cấp thơng tin cho việc chọn mua hàng hóa BĐS khách hàng, tránh tượng phải giao dịch với giá cao so với thực tế khách hành.Bên cạnh đó, Sàn giao dịch nơi cung cấp phục vụ tất dịch vụ ngân hàng, kho bạc, công chứng công việc giao dịch người mua người bán diễn nhanh chóng, gọn nhẹ không phiền hà Thứ hai, 80% giao dịch thành công thông qua môi giới Môi giới bất động sản trở thành loại hình kinh doanh dịch vụ ngày trở nên phổ biến Việc cho phép môi giới bất động sản hoạt động tạo kênh phân phối bất động sản mới, giúp nhà đầu tư rút ngắn thời gian thu hồi vốn để tái đầu tư, bảo đảm hiệu kinh tế, người tiêu dùng có hội phục vụ tốt Theo báo cáo số địa phương nước, tính từ năm 2008 đến có khoảng 32.912 cá nhân cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản Đáng ý, khoảng 80% bất động sản giao dịch thành công thông qua môi giới.11 Thứ ba, phát triển hoạt động thị trường bất động sản Thông qua hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, sàn giao dịch góp phần tạo giá trị gia tăng cho chủ đầu tư nghiên cứu thị trường, chăm sóc khách hàng Bên cạnh đó, sàn giao dịch tạo nhiều loại hình dịch vụ bất động sản chưa đưa vào hoạt động quảng cáo, dịch vụ pháp lý, đấu giá Những dịch vụ đẩy mạnh hoạt động bất động sản, tạo giá trị thặng dư cho xã hội lợi ích cho chủ lẫn người đầu tư Hạn chế, bất cập: Trên nước có khoảng 1.600 sàn giao dịch BĐS thành lập Hầu hết sàn BĐS làm chức quảng cáo cho chủ đầu tư làm môi giới BĐS chưa 10PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản Việt Nam, nhà xuất tư pháp, 2012, tr174-175 11Quyên quyên, Thực trọng rõ nét thị trường BĐS Việt Nam giao dịch_ ng'âm phi thức, https://vietnammoi.vn/thuc-trang-ro-net-nhat-cua-thi-truong-bds-viet-nam-la-cac-giao-dichngam-phi-chinh-thuc2021102609200935.htm, truy cập ngày 27/10/2021 thực hết chức như: Báo cáo thơng tin tình hình hình giao dịch bất động sản, dịch Việc khó 13 84 kiểm giám đánh tra sát giá tính pháp lý sản phẩm bất động sản trước đưa hoạt động sàn lâu bị buông lỏng Co quan chất lượng lực thật sàn giao vào giao quản lý dịch Các tồn tại, hạn c'ế sàn kinh doanh BĐS n'ư sau: Một là, luật hành quy định tô chức, cá nhân kinh doanh BĐS bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS không bắt buộc phải thông qua Sàn giao dịch BĐS Tuy nhiên, co chế sách khơng cịn phù hợp với tình hình thực tế thị trường, thiếu tính chặt chẽ, dẫn đến nhiều hệ lụy như: Tạo co sở cho việc hình thành nên dự án ma, vụ việc lừa đảo khách hàng từ Chủ đau tư không tuân thủ quy định pháp luật Khi giao dịch không bắt buộc qua sàn BĐS Nhà nước gặp nhiều khó khăn, chí không quản lý thông tin thị trường BĐS với diễn ra? tình trạng thất thu thuế, thất thu cho ngân sách Nhà nước Người tiêu dùng kênh tham khảo thông tin tơ chức thống để thẩm định, thẩm tra sản phẩm trước đưa định mua đau tư Hai là, quy định điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS nhiều bất cập dẫn đến khó khăn cơng tác quản lý Nhà nước, tạo kẽ hở cho sàn giao dịch BĐS lách luật để hoạt động kinh doanh Cụ thể, pháp luật quy định điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS can có nhân có chứng hành nghề (CCHN), khơng quy định lực tài (vốn điều lệ), quy trình trình thủ tục giao dịch doanh nghiệp Mặt khác, hầu hết sàn BĐS quy mô nhỏ vừa bình quân đạt từ 30 đến 50 nhân viên? Sàn giao dịch lớn có quy mơ từ 50 đến 200, 300 nhân viên? đặc biệt lên tới 500 đến 1.000 nhân viên Trong số đó, chỉ.cần có người có CCHN “bao trọn” cho hoạt động hành nghề tất nhân viên cònlại 12 13 14 15 Ba là, pháp luật hành chưa có quy định hệ thống mạng lưới sàn giao dịch BĐS nhà nước trực tiếp quản lý, có tơ chức nghề nghiệp Hiệp hội môi giới BĐS, Hiệp hội BĐS Việt Nam, câu lạc BĐS HN .Do vậy, Bộ Xây dựng cho rang Nhà nước thiếu công cụ quản lý, kênh thông tin thông tin thống xuyên suốt nước hoạt động giao dịch thị trường bất động sản 12Thị trường bất động sản 2021, hội mởi từ lng sinh khímởi , Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, 13https://reatimes.vn/thi-truong-bat-dong-san-2021-nhin-tu-nhung-luong-sinh-khi-moi1599208243739.html, truy 14cập ngày 28/10/2021 15 Thực trang, trong,việc thực pháp luật kinh doanh dỏc', vụ bất động sản, báo pháp luật xã hội, https://phapluatxahoi.kinhtedothi.vn/co-dat-va-san-giao-dich-bat-nhao-khong-con-co-hoi264066.html, truy cập ngày 28/10/2021 Chương 3: Một số giải pháp nânb Cho hiệu thực thi pháp luật hoạt độnb kinh doanh dịch vụ sàn giho dịch bất động sản ộ Việt Nhm Đe hưởng đen thị trường dịdh vụ BĐS dhuyên nghiệp, góp phần thúd đầy phát triển dủa thị trường bất động sản Việt Nam nói dhung, dần phải dó số giải pháp đồng dhính sádh pháp luật dủa Nhà nưởd, nâng dao ý thứd dủa dá nhân, pháp nhân tham gia vào sàn giao dịdh bất động sản: Thứ nhất, đề xuất sửa đổi bổ sung pháp luật kinh doanh BĐS theo hưởng phải sửa đổi, bổ sung quy định điều kiện hoạt động dủa sàn giao dịdh bất động sản (quy định dụ thể lựd tài dhính, dơ sở vật dhất, nhân dủa sàn giao dịdh bất động sản ) Bên dạnh đó, bổ sung quy định nguyên tắd tổ dhứd hoạt động dủa sàn giao dịdh BĐS theo hưởng quy định dád loại BĐS phải giao dịdh qua sàn? dád mô hình hoạt động dủa sàn giao dịdh BĐS? quy trình giao dịdh qua sàn giao dịdh BĐS? quy định điều kiện vởi BĐS giao dịdh qua sàn Đồng thời, sửa đổi, bổ sung quy định quyền nghĩa vụ dủa doanh nghiệp kinh doanh dịdh vụ sàn giao dịdh BĐS Thứ hai, đối vởi lĩnh vựd kinh doanh nhà ở, dần đề xuất thêm dád dhính sádh như: Bổ>w HHha/mVbb^vv^ađầdtHdựúơMHíiứộsnm a!iaihảdií1iW đạệg báft’ Idho th’ Thứ ba, đề xuất sửa đổi bổ sung pháp luật kinh doanh BĐS theo hưởng sửa đổi, bổ sung dád quy định dủa Mụd Chương IV Kinh doanh dịdh vụ BĐS, từ Điều 62 đen Điều 68 Luật Kinh doanh BĐS 2014 Cụ thể: Sửa đổi, bổ sung quy định phải dó Giấy dhứng nhận hồn thành khóa họd mởi đượd thi sát hạdh dấp dhứng dhỉ hành nghề môi giởi BĐS? Bổ sung dád quy định dád tổ dhứd, dá nhân hoạt động môi giởi phải thành lập DN, văn phịng mơi giởi phải dó dhứng dhỉ hành nghề môi giởi BĐS, dá nhân không đượd hoạt động mơi giởi độd lập Cùng vởi đó, sửa đổi, bổ sung quy định dád tổ dhứd, dá nhân hành nghề môi giởi BĐS nưởd sau thành lập DN phải dung dấp thơng tin dủa đơn vị đến Sở Xây dựng nơi tổ dhứd hoạt động Cụd quản lý nhà, & thị trường BĐS để đượd đăng tải thông tin Cổng thông ■ tin dủa dơ quan quản lý nhà nưởd nhà dấp tỉnh Trung ương Thứ tư, dần dhấn dhỉnh lại dông tád đào tạo, sát hạdh dấp Chứng dhỉ hành nghề môi giởi: Điều dhỉnh lại khung dhương trình đào tạo dho phù hợp vởi thựd tế Trong tập trung vào việd truyền thụ kiến thứd Pháp luật Kinh doanh bất động sản, đạo đứd hành nghề môi giởi Người hành nghề môi giởi phải nắm rõ đượd 20 quy tắd đạo đứd nghề nghiệp dủa nhà môi giởi bất động sản.16 16 17 1615 Thùy Linh, Quản /ý sàn giao dịch bất động sản, https://vietbao.vn/quan-chat-hon-cacsan-giao-dich-batdong-san-273718.htm, truy cập ngày 28/10/2021, 17 Bộ 20 quy tăc đạo đức nghe 'nghiệp nhà môi giở bât động sản Việt Nam, https://khoinghiep.khonhadat.vn/bo20-quy-tac-dao-duc-nghe-nghiep-cua-nha-moi-gioi-bat-dong-sanviet-nam-13.html, truy dập ngày 28/10/2021 Thứ nẵm, tăng cường công tác kiểm tra, tra sàn giao dịch bất động sản theo trình tự quy định pháp luật Hiện cơng tác kiểm tra sàn bất động sản bị bỏ ngỏ Đây nguyên nhân làm nên thị trường bất động sản có nhiều bất cập, đay méo mó nhiều tiêu cực Thứ sáu, quy định rõ chế báo cáo đơn vị mơi giới khơng phải msiígaoi 'ệa- nả^ưóỹêuh^ităĩgườưqàm dịem VÉrèưMií mniígớí‘bắácHuộhứhav'iiăng:âm hoạt động nhà nước cấp phép Đồng thời, cẢn có chế tài xử lý vi phạm mạnh hành vi hành nghề môi giới chưa cấp chứng hành nghề CẢn công khai thông tin quy hoạch, thành lập trung tâm hỗ trợ sàn giao dịch bất động sản III KÉT LUẬN Đất nước ta trình hội nhập kinh tế quốc tế nên việc phát triển thị trường bất động sản ngày hoàn thiện việc cẢn thiết Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản coi nhân tố quan trọng tranh thị trường bất động sản, bởũ nơi diỏn ra.các giao dịch bất động sản cung cấp_ ơác dịchvụ cho kin' doanh barđọng san/Bên cạn' tựu đa đạt được, phải kể đen hạn chế, bất cập pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Chúng ta chưa có nhiều nghiên cứu mang tính chun sâu vấn đề khoa học pháp lý liên quan, chưa có hệ thống pháp luật cách thống nhất, từ tiềm ần nhiều hạn chế , bất cập sàn giao dịch BĐS, số sách pháp luật khơng cịn phù hợp với tình hình thực tế thị trường BĐS, thiếu tính chặt chẽ, đa dẫn đến nhiều hệ lụy, tạo sở cho việc hình thành nên dự án ma, vụ việc lừa đảo khách hàng từ chủ đau tư không tuân thủ quy định pháp luật hay quy định điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS cịn nhiều bất cập dẫn đến khó khăn cơng tác quản lý Nhà nước, tạo kẽchởịiHtencứuSBồ gíng snhữiBĐSy đjn J uậMểhVápạuđộng k ị ch Vụ,ạak•giạodíl