Đánh giá ảnh hưởng của tình trạng hai giá đất đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Đinh Thu Trang ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA TÌNH TRẠNG HAI GIÁ ĐẤT ĐẾN CƠNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội – Năm 2012 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Đinh Thu Trang ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA TÌNH TRẠNG HAI GIÁ ĐẤT ĐẾN CƠNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG Chun ngành: Địa Mã số: 60 44 80 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC GS.TSKH Đặng Hùng Võ Lời cảm ơn Đầu tiên, xin bày tỏ biết ơn sâu sắc kính trọng đến GS.TSKH Đặng Hùng Võ, người thầy tâm huyết nhiệt tình dành nhiều thời gian dạy tận tình cho tơi suốt thời gian thực luận văn Quá trình học tập trường Đại học Khoa học Tự nhiên khiến trưởng thành lên nhiều mặt kiến thức, nhờ truyền đạt tận tình thầy khoa Địa lý Tôi ghi nhớ biết ơn dạy dỗ thầy cô Xin chân thành cám ơn cán Phịng Tài ngun mơi trường quận Tây Hồ, quận Cầu Giấy, huyện Đan Phượng , cán Phịng Địa phường Thanh Nhàn, phường Nam Đồng (Thành phố Hà Nội) quận Tân Bình (Thành phố Hồ Chí Minh) hết lịng giúp đỡ thu thập tài liệu, số liệu ý kiến đóng góp quý báu cho luận văn Cuối cùng, tơi khơng thể hồn thành luận văn thiếu động viên, cổ vũ gia đình, bạn bè tập thể lớp Cao học Địa k9 Cho tơi gửi lời cám ơn sâu sắc đến người bên Do thời gian số liệu thu thập hạn chế, luận văn chắn tránh khỏi thiếu sót, tơi mong nhận ý kiến đóng góp thầy, bạn để tơi hồn thiện Hà Nội, tháng 01 năm 2012 Học viên Đinh Thu Trang DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CNH – HĐH : Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa GPMB : Giaỉ phoń g măt bằng TP : Thành phố UBND : Ủy ban nhân dân DANH MỤC BẢNG Bảng 1: Quá trình chuyển dịch đất đai dân cư Việt Nam giai đoạn 2000-2010 dự kiến phát triển đến năm 2025… 32 Bảng Biến động đất nông nghiệp nước 33 Bảng 3: Tổng hợp kết thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư năm 2010 TP.Hà Nội .40 Bả ng 4: Tổ ng hơp̣ Bảng 5: Tổng hơp môt số dự án có thu hồi đất điạ bàn TP.Hà Nôị 41 môt số dự án có thu hồi đất đia baǹ TP Hồ Chí Minh 47 Bả ng :Mứ c đô ̣ tăng thưc án 52 giá đấ t quá tri ̀ nh hiên dư DANH MỤC HÌNH VẼ Hình Tỷ lệ đất phi nông nghiệp đất nông nghiệp 2006 – 2009 35 Hình Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa nước giai đoạn 2000 – 2010 35 Hiǹ h 3: So sań h giá đất đền bù và giá đất thi ṭ rươǹ g năm 2009 44 Hình 4: So sánh giá đất đền bù và giá đất thi ṭ rường năm 2010 44 Hình 5: So sánh giá đất đền bù và giá đất thi ṭ rường năm 2011 45 Hình 6: Tỉ lê ̣ phầ n trăm giữ a giá đấ t đề n bù và giá đấ t thi ̣ trườ ng qua cá c năm 2009 – 2010 – 2011 .45 Hình 7: So sań h giá đất đền bù và giá đất thi ṭ rươǹ g năm 2009 49 Hình :Khiếu nại hành đền bù, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất 55 MỞ ĐẦU Trước Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước thực việc quản lý đất đai bằng biện pháp hành chính, quan hệ đất đai thực bằng chế xin cho, thu hồi Luật Đất đai chưa cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chưa thừa nhận đất đai có giá Khi nền kinh tế nước ta chuyển sang chế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, có điều tiết quản lý Nhà nước quan hệ đất đai chịu chi phối chế thị trường Sự đời Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung đất đai vào năm 1998, 2001 đặc biệt Luật Đất đai năm 2003 tạo hành lang pháp lý cho giao dịch dân về đất đai thừa nhận đất có giá loại hàng hóa đặc biệt (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và công cụ thiếu việc thực quan hệ tài về đất đai Bên cạnh đó, thị trường bất động sản có bước phát triển mạnh mẽ về quy mơ, cấu, góp phần tích cực vào việc thúc đẩy kinh tế – xã hội nước phát triển, phát huy nguồn vốn xã hội, thu hút đầu tư nước ngoài, làm thay đổi mặt kinh tế đất nước, rút ngắn khoảng cách nơng thơn thành thị, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố, đại hoá đất nước… Song phát triển chủ yếu tự phát, chưa có quản lý chặt chẽ nên thị trường bất động sản bộc lộ nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến nền kinh tế đất nước; đặc biệt “sốt giá”, tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo tạo giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi, không phản ánh mối quan hệ cung cầu thị trường Nhưng có thời kỳ thị trường bất động sản “lạnh” gần “đóng băng” làm cho đối tượng tham gia thị trường phải băn khoăn lo lắng, nhà hoạch định sách phải lúng túng việc đề sách quản lý cho phù hợp Thực tế tồn hai loại giá đất giá giao dịch thị trường giá Nhà nước quy định Giá đất thi ̣ t rườ ng thi ̀ biế n đôn g liên tuc và chiu ảnh hưở ng củ a nhiều yếu tố (yếu tố tâm lý, chính tri,̣ pháp luât giới đầu đất đai) Song song tồn là giá đấ t UBND t trung ương ban ti ̉ n h, thà nh phố trưc h hành ổn điṇ h u ô c năm đo.́ Điều 56, Luật Đất đai 2003 ghi rõ giá đất Nhà nước quy định phải “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường“ Tuy nhiên, thât khó để xác điṇ h naò là điều kiên bi ̀nh thườ ng mà giá đất thay đổi liên tục? Giá đất UBND cấp tỉnh quy định thường bằng 20-70% giá đất thị trường Sự chênh lệch lớn hai loại giá đất gây khơng khó khăn cơng tác quản lý, quy hoạch sử dụng đất, phát triển kinh tế - xã hội thu hút đầu b là việc áp đặt mức giá đền bù thấp tư Đăc i nhiều so với ê t giá thị trường Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phịng, an ninh,lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng khiến cho hộ gia đình khơng đồng ý với phương án bồi thường, dẫn đến làm chậm tiến độ GPMB Khi tiền đền bù mà người dân nhận không đủ để trang trải sống kiếm kế sinh nhai sau bị thu hồi đất - Đề xuất quy định về định giá đất cá biệt trở thành vấn nạn xã hội nhằm áp dụng công tác thu hồi Ngoài ra, chậm trễ đất, GPMB GPMB gây thiệt hại không nhỏ cho chủ đầu tư, từ làm giảm tính hấp dẫn môi trường kinh doanh Xuất phát từ vấn đề bất cập lĩnh vực quản lý đất đai trên, nghiên cứu thực đề tài “Đánh giá ảnh hưởng tình trạng hai giá đất đến cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng” đối vớ i l đấ t ở và đấ t t đô thi,̣ o sả n xuấ t nông a cu ̣ thể a nghiêp i la tai ̀ i TP và Hà Nôi TP.Hồ Chí Minh * Mục tiêu: và thực tiễn về giá đất đánh giá ảnh - Nghiên cứu sở lý luân hưởng tình trạng hai giá đất đến công tác thu hồi đất GPMB taị cać đô thi.̣ * Đối tượng phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu: Giá đất đền bù và giá giao dic̣ h thi trườ ng đối vớ i đất ở đô thi ṿ à đất san̉ xuất nông nghiêp; từ đó đań h giá an̉ h hưở ng sư ̣ chênh lêc̣ h giữ a hai giá đất tới công tác thu hồi đất, loai GPMB -Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứ u giá đất tai và TP mô số dư ̣ á n ở TP Hà t Nô Hồ Chi ́ Minh i * Nội dung nghiên cứu: - Nghiên cứu tổng quan về giá đất, định giá đất, công tác thu hồi đất; - Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế về việc định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất và rú t bà i hoc kinh nghiêm; - Nghiên cứu thực trạng giá đền bù đất ở giá đất giao dic̣ h thị trường TP.Hà Nội TP Hồ Chí Minh; - Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất * Phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp phân tích, so sánh: Được sử dụng q trình nghiên cứu nguồn gốc, sở pháp lý, xác định nguyên nhân hình thành hai loại giá đất, rà sốt lại văn pháp luật có liên quan đến việc xác định giá đất So sánh để tìm chênh lệch giá đất Nhà nước quy định giá thị trường - Phương pháp điều tra, khảo sát thực tế: Điều tra về giá đất đền bù, giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường số dự án có thu hồi đất bắt buộc địa bàn TP Hà Nội TP.Hồ Chí Minh 3.3 Bổ sung quy định trình tự, thủ tục thực định giá đất Hiện nay, hầu hết địa phương đều giao cho Ban Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp huyện đề xuất giá đất áp dụng để tính giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quan có thẩm quyền định Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp tỉnh Riêng thành phố Hồ Chí Minh, Hội đồng nhân dân định phải giao cho tổ chức định giá đất thực định giá Sở Tài chính/Phịng Tài thẩm định lại giá để trình Ủy ban nhân dân định Về trình tự, thủ tục thực hướng tới đồng thuận về giá đất, quy trình sửa đổi, bổ sung cần tập trung vào nội dung bao gồm: • Quy định áp dụng chế bắt buộc về việc giao cho tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất thực việc định giá đất phục vụ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; tổ chức định giá lựa chọn sở đồng thuận người bị thu hồi đất tổ chức thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư • Hiện nay, việc cơng khai tiếp thu ý kiến về giá đất phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực dạng niêm yết khu dân cư nơi có đất bị thu hồi tiếp nhận ý kiến bằng văn bản; cần bổ sung thêm hình thức gặp gỡ, thảo luận về giá đất phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư người bị thu hồi đất tổ chức giao thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; người bị thu hồi đất phép sử dụng dịch vụ trợ giúp pháp lý văn phịng luật sư cơng ty luật người bị thu hồi đất quyền thuê luật sư đại diện cho việc có liên quan đến q trình thực thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư • Quyết định giá đất áp dụng cho tính giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thuộc thẩm quyền quan hành chính; cần sửa đổi lại định giá đất áp dụng cho tính giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thuộc thẩm quyền Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh, có khiếu nại về giá đất Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh định Hội đồng định giá bất động sản quốc gia có trách nhiệm giải (quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thuộc thẩm quyền quan hành phải áp dụng giá đất Hội đồng định giá đất định) • Hiện nay, Sở Tài ngun Mơi trường có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án sử dụng đất địa bàn từ đơn vị hành cấp huyện trở lên (đối với trường hợp khác Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt); cần quy định thống Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trường hợp nhằm tăng thêm chất lượng định phê duyệt phương án phù hợp với chế định giá đất thuộc thẩm quyền Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh • Pháp luật hành cho phép giao nhiệm vụ thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp huyện; địa phương thường giao cho Hội đồng cấp huyện sử dụng máy hành cấp huyện để thực hiện, cách làm phù hợp với chế thị trường; cần thống giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho tất trường hợp • Việc giải khiếu nại người bị thu hồi đất về giá đất, định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần tách thành trường hợp: khiếu nại về giá đất Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh định Hội đồng định giá bất động sản quốc gia giải quyết; khiếu nại về định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải theo quy định pháp luật về khiếu nại, tố cáo (hiện Luật Khiếu nại, tố cáo chuẩn bị theo hướng tách riêng thành luật: Luật Khiếu nại Luật Tố cáo) 3.4 Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật thực tế - Nâng cao nhận thức cộng đồng: Phổ biến kiến thức pháp luật cho người dân điều quan trọng, cần triển khai sâu rộng Khi đa phần người dân nhận thức luật, họ biết cách tự bảo vệ quyền lợi tuân thủ luật pháp Cụ thể áp dụng số biện pháp sau: • In ấn phát tài liệu hướng dẫn pháp luật rộng rãi, nội dung giản lược, dễ hiểu phải phù hợp với trình độ nhóm cộng đồng dân cư khác nhau, tăng cường kết hợp với tổ chức xã hội địa phương để tuyên truyền đến tận tay đối tượng • Hợp tác với quan thơng tấn, báo chí để phổ biến pháp luật theo nhóm vấn đề, tập trung vào nhu cầu xúc chủ yếu ngành đất đai, đặc biệt chủ trương thu hồi đất để phục vụ mục đích cơng cộng Giáo dục người dân đặt lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng lên lợi ích cá nhân • Tổ chức hệ thống trợ giúp tư vấn pháp lý miễn phí phí thấp trường hợp người dân nghèo có nhu cầu Biện pháp cần hỗ trợ mạnh mẽ từ Bộ Tư Pháp Hiệp hội Luật gia nguồn vốn tài trợ • Đưa thơng tin phổ biến lên mạng Internet quy hoạch, số liệu về giá nhà đất thị trường, thủ tục, trình tự thu hồi đất, quyền lợi người dân bị thu hồi đất, - Tăng cường trình độ chuyên môn cán quản lý đất đai : Hiện số cán chưa đào tạo cách qua đào tạo chưa nắm bắt thấu đáo văn pháp luật ứng dụng vào thực tế Do cần phải thực biện pháp tổng thể về nâng cao lực máy quản lý, đặc biệt về pháp luật đất đai Ngoài cách triển khai Bộ Tài nguyên Môi trường, UBND cấp tỉnh tổ chức hội nghị phổ biến văn quy phạm pháp luậ t mới, ta áp dụng số biện pháp như: • Tổ chức lớp đào tạo thường xuyên ngắn hạn về nâng cao trình độ quản lý cấp quản lý, cấp đào tạo cho cấp theo chương trình thống nhất, hợp lý, dễ hiểu • Đưa thơng tin về hướng dẫn nghiệp vụ quản lý, trao đổi kinh nghiệm về công tác quản lý nhiệm vụ chuyên môn lên trang tin điện tử để nhiều người truy cập học hỏi • Tìm kiếm trợ giúp, tài trợ tổ chức quốc tế nước phát triển để có nguồn kinh phí đào tạo - Tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực định giá đất, công tác thu hồi đất, đảm bảo quyền lợi người dân, chủ đầu tư Nhà nước: Nghị định 181/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai dành chương về kỷ luật cán không thực thi trách nhiệm mình, thực tế áp dụng khơng triệt để Pháp luật về đất đai xác định chế cơng khai minh bạch trình tự, thủ tục quản lý đất đai; có “đường dây nóng” tiếp nhận ý kiến người dân có xúc phản ánh tiêu cực Vấn đề quy định có tương đối chặt chẽ thực thi lại lỏng lẻo, qua loa Do đó, cần tăng cường biện pháp kiểm tra, giám sát để đạt hiệu cao hơn: • Các cấp hành chính, quan quản lý có trách nhiệm lập kế hoạch triển khai kiểm tra hàng năm việc thực thi pháp luật cấp trực thuộc • Thành lập tổ tra độc lập, kiểm tra đột xuất quan quản lý địa phương theo đơn thư khiếu nại người dân • Khuyến khích tổ chức phi phủ, cộng đồng dân cư tham gia vào việc soạn thảo, sửa đổi bổ sung văn pháp luật giám sát việc thực quan Nhà nước - Tạo chế để cộng đồng dân cư người bị thu hồi đất trực tiếp tham gia vào trình thu hồi đất, bồi thường, tái định cư: Công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quan trọng, cần khơng cán quản lý mà nên có tham gia cộng đồng dân cư, người bị thu hồi đất trực tiếp góp ý vào q trình thu hồi, bồi thường, hỗ trợtái định cư Sự tham gia đẩy nhanh tiến độ GPMB, sớm đạt đồng thuận, hạn chế khiếu nại tố cáo về đất đai tạo mối quan hệ tốt quyền nhân dân Hơn nữa, thực thực tế cần có phân tích kỹ lưỡng điều kiện kinh tế, xã hội, văn hóa, tập quán địa phương, nhóm cư dân để đưa giải pháp triển khai phù hợp Sự tham gia cộng đồng dân cư theo kiểu làm giảm chi phí đầu tư nâng cao tinh thần dân chủ, tôn trọng quyền lợi nhân dân Trong việc thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần tính tốn đầy đủ tới lợi ích cộng đồng dân cư, hỗ trợ để bù đắp thiệt hại cho người có đất bị thu hồi theo hướng trả lại đời sống, việc làm trước bị thu hồi đất, tạo điều kiện cho người tái định clựa chọn vị trí phù hợp quỹ nhà tái định cư Các quy định cần có quy định khung hệ thống pháp luật, điều quan trọng phải thực thi đầy đủ thực tế Để thực được, cần phải áp dụng biện pháp sau: • Cần có phân tích cụ thể điều kiện kinh tế, xã hội, văn hóa, tập quán, cộng đồng dân cư khu vực đất bị thu hồi, cần phân tích kỹ đói nghèo ảnh hưởng xã hội để đưa phương án thực cụ thể • Những người bị thu hồi đất cử đại diện để tham gia vào trình thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư • Việc bồi thường thiệt hại cho người dân phải tính đến lâu dài, thiệt hại khơng tính bằng tiền (như liên quan đến phong tục, tập quán, ) nhằm đảm bảo ổn định đời sống, việc làm cho người dân trước bị thu hồi đất • Cần có quỹ nhà tái định cư trước tiến hành thu hồi, cho phép người dân lựa chọn quỹ nhà • Đảm bảo nguyên tắc chia sẻ lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư người bị thu hồi đất • Phát triển rộng rãi hình thức thực dự án dạng “Cộng đồng tham gia phát triển” nhằm giúp người dân ý thức vai trị mình, tăng cường đối thoại tạo đồng thuận giải tranh chấp quyền lợi tiến hành thu hồi, bồi thường, tái định cư KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Từ kết nghiên cứu đề tài, đưa số kết luận sau: (1) Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp sang đất phi nơng nghiệp địi hỏi tất yếu trình phát triển tiềm ẩn nhiều nguy Dưới áp lực gia tăng dân số trình CNH-HĐH, nhu cầu chuyển đổi đất đai để xây dựng sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị,… ngày cao Tuy nhiên, cần phải ý phát triển sở hài hịa lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư người bị thu hồi đất (2) Thực tế tồn hai loại giá đất giá Nhà nước quy định giá giao dịch thị trường Giá đất Nhà nước quy định khung giá đất UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm ổn định năm (trừ trường hợp có điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất) Đối với dự án phục vụ cho mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc giá, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế áp dụng hình thức thu hồi đất bắt buộc bằng định hành (áp dụng khung giá đất UBND cấp tỉnh ban hành) Việc đền bù theo khung giá Nhà nước ban hành (cá biệt có số dự án sử dụng hệ số k = 1,2 đến 1,8 nhân với khung giá đất) gây tình trạng khiếu nại, tố cáo, làm chậm tiến độ GPMB không đảm bảo đời sống người dân sau bị thu hồi đất Nguyên nhân khung giá đất UBND cấp tỉnh ban hành thường bằng 20-70% mức giá thị trường khiến cho người dân khơng đồng tình di dời (3) Đề tài thực nghiên cứu, so sánh giá đất đền bù giá đất thị trường; đánh giá hiệu việc đền bù đất đai theo giá thị trường TP Hà Nội TP.Hồ Chí Minh Từ đó, rút kết luận, rằng việc áp dụng bảng giá đất UBND cấp tỉnh ban hành để đền bù cho người bị thu hồi đất không hợp lý, cần phải xây dựng quy trình định giá cá biệt phù hợp với giá thị trường làm sở đền bù, hỗ trợ thu hồi đất (4) Đề tài đề xuất giải pháp nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật về định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất, GPMB sau: Quy định về phương pháp xác định giá đất phù hợp thị trường; Bổ sung quy định về trình tự, thủ tục thực định giá đất; Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật thực tế KIẾN NGHỊ Trong q trình nghiên cứu, đề tài có số kiến nghị sau: (1) Cần nhân rộng việc đền bù đất đai theo giá thị trường dự án Bình Lợi – Tân Sơn Nhất TP.Hồ Chí Minh điều chứng minh tính hiệu phù hợp (2) Áp dụng phương pháp định giá đất cá biệt đền bù, hỗ trợ công tác thu hồi đất nhằm làm giảm t ình trạng khiếu nại tố cáo, đẩy nhanh tiến độ GPMB làm đảm bảo ổn định đời sống người bị thu hồi đất an sinh xã hội nói chung (3) Cần sớm thành lập Hiệp hội định giá quan tư vấn độc lập để đưa tiêu chuẩn định giá, phương pháp định giá phù hợp (4) Tăng cường công tác giám sát thực để nâng cao tính minh bạch khâu thực đền bù, hỗ trợ, tái định định cư thu hồi đất TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Bộ Tài nguyên Môi trường (2010), “Báo cáo môi trường quốc gia năm 2010 - Tổng quan môi trường Việt Nam” Bộ Xây dựng (2011), “Dự thảo chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn 2030” Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005, Quyết định số 77/2005/QĐBTC ngày 01/11/2005 Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Hiến pháp Cộng hòa Trung Hoa (Đài Loan) Lê Thị Quỳnh Trâm, Phạm Duy Nghĩa, Hồ Đăng Hòa Malcolm F McPherson (2011), Báo cáo “Phân tích sách đất đai phục vụ ph át triển kinh tế xã hội Việt Nam” Luật Chiếm giữ đất đai Luật Bình quân địa quyền (Đài Loan) Tổng cục quản lý đất đai (2011), “Báo cáo Kết kiểm kê đất đai năm 2010” World Bank (2011), “Nghiên cứu hồn thiện chế giải khiấi nại về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Việt Nam” World Bank (2009), “Báo cáo đề xuất về hồn thiện sách Nhà nước thu hồi đất chế chuyển đổi đất đai tự nguyện Việt Nam” Tiếng Anh 10 Dr.Sopon Pornchokchai, “International workshop valuation in Vietnam: Status-quo, problem and solutions” 11 Tzu-Chin Lin, Stephen D Roach (2008), “The materialization of protection of property rights through just compensation – Experiences from Taiwan and California” 12 Elaine Monaghan (2010), “Land valuation taxation in Ireland: information implementation issues” 13 Karl Marx and Frederick Engels (1995), “Captial, National Publishing House of Politics” 14 R.O Rost and H.G Collins, 1993, Land valuation and compensation in Australia, Australian Institute of Valuers and Land Economists Các trang Web 15 http://diaoconline.vn 16 http://thongtinduan.vn 17 http://khudothimoi.com MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .5 1.1 Tổng quan về giá đất 1.1.1 L ý lu â n v ề g i á đ ấ t t ro n g đ i ề u ki ê n đ ấ t đ a i t huô c sở hữu toàn dân 1.1.2 Đặc điểm yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 1.1.2.1 Đặc trưng giá đất 1.1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 1.1.3 Tóm tắt trình hình thành pháp luật về giá đất Việt Nam 10 1.1.3.1 Giai đoạn 01/01/1988 – 14/10/1993 11 1.1.3.2 Giai đoạn 15/10/1993 – 31/06/2004 11 1.1.3.3 Giai đoạn 01/7/2004 đến 12 1.1.4 Giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường .13 1.2 Cơ sở pháp lý xác định giá đất phục vụ cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 14 1.2.1 Khái niệm định giá 14 1.2.2 Khái niệm định giá đất 15 1.2.3 Các văn pháp luật về định giá đất 15 1.2.4 Các phương pháp định giá đất, định giá đất hàng loạt định giá đất cá biệt 17 1.2.4.1 Nguyên tắc định giá đất phương pháp định giá đất .17 1.2.4.2 Định giá đất hàng loạt 18 1.2.4.3 Định giá đất cá biệt 21 1.3 Kinh nghiệm định giá đất Australia và Đaì Loan 23 1.3.1 Vấn đề định giá đất phục vụ bồi thường chiếm giữ đất đai bắt buộc Australia 23 89 1.3.2 Vấn đề định giá đất Đài Loan Trung Quốc .26 90 1.4 Cơ sở pháp lý cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 29 n đổi đất đai 1.4.1 Các hình thức chuyể 29 1.4.2 Các quy định pháp l ý chủ yếu t ro ng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 31 CHƯƠNG ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞN G CỦA TÌN H T RẠNG HAI GIÁ ĐẤT ĐẾN VIỆC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰ NG (Lấy minh chứng TP Hà Nội TP Hồ Chí Minh) 32 2.1 Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp sang đất phi nơng nghiệp địi hỏi tất yếu trình phát triển tiềm ẩn nhiều nguy 32 2.2 K ế t q u ả n g hi ê n c ứ u th c t r a g giá đất đền bù thu hồi đất, giải n phóng măt bằng 37 2.2.1 Đia ban nghiên cư u điểm 37 ̀ ́ 2.2.2.1 Tai TP.Ha Nôị 37 ̀ 2.2.2.2 Tai TP.Hồ Chi Minh 47 ́ 2.3 Đ á n h g i á h i ê u quả kinh tế – xã hôi củ a viêc điṇ h giá đất phuc vu công tać thu hồi đất 51 2.3.1 Đánh giá hiệu kinh tế 51 2.3.2 Đánh giá hiệu xã hội 53 2.4 Những bất cập quy định pháp luật về giá đất định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất 55 2.5 Nguyên nhân chênh lệch giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường 59 CH Ư Ơ N G Đ Ề X U Ấ T HO À N C H Ỉ N H QU Y H PHÁ P LUẬT VÊ ĐI N ĐI H GIÁ ĐẤ T PHỤC VỤ CÔNG TÁ C THU HỒ I ĐẤ T, GIẢ I PHÓ NG N MẶT BẰ NG 62 3.1 Quy định về phương pháp xác định giá đất phù hợp thị trường 62 3.2 Đề xuất hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất 63 3.3 Bổ sung quy định về trình tự, thủ tục thực định giá đất 65 3.4 Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật thực tế 67 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71 KẾT LUẬN 71 KIẾN NGHỊ 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 45 ... ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA TÌNH TRẠNG HAI GIÁ ĐẤT ĐẾN VIỆC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG (Lấy minh chứng TP Hà Nội TP Hồ Chí Minh) 2.1 Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp sang đất. .. TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Đinh Thu Trang ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA TÌNH TRẠNG HAI GIÁ ĐẤT ĐẾN CƠNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Chuyên ngành: Địa Mã số: 60 44 80 LUẬN VĂN... từ vấn đề bất cập lĩnh vực quản lý đất đai trên, nghiên cứu thực đề tài ? ?Đánh giá ảnh hưởng tình trạng hai giá đất đến cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng? ?? đối vớ i l đấ t ở và đấ