NANG CAO HIU QU DU t d AN TAI KHAI

NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN TÁI KHAI THÁC CHUNG CƯ CŨ KHU B KIM LIÊN – BÀI HỌC TỪ DỰ ÁN THÍ ĐIỂM NHÀ Ở CAO TẦNG B4, B14 KIM LIấN Ths Nguyễn Quốc Toản1 Ks Đào Đức Cường2 Ths Hoàng Thị Khánh Vân3 Túm tt Hin địa bàn thành phố Hà Nội có 1.155 nhà chung cư cũ cao từ 4-6 tầng 10 khu nhà thấp tầng từ 1-3 tầng tình trạng xuống cấp nghiêm trọng, cần cải tạo xây dựng lại để đảm bảo an tồn tính mạng cho nhân dân đồng thời làm thay đổi cảnh quan, kiến trúc đô thị, bổ sung quỹ nhà chung cư cao tầng để đáp ứng nhu cầu ngày tăng thời đại thị hố Chính phủ có Nghị 34/2007/NQ-CP ngày 3/7/2007 Chính phủ [4] Quyết định số 48/2008/QĐ-UBND UBND thành phố Hà Nội [8] việc xã hội hoá đầu tư việc cải tạo xây dựng nhà chung cư cũ với mục đích thay thế, xố bỏ nhà nguy hiểm địa bàn thành phố Tuy nhiên từ có chủ trương Chính phủ tới nay, chưa có dự án thuận lợi triển khai Thông qua học từ dự án thí điểm Nhà cao tầng B4, B14 Kim Liên để nghiên cứu khó khăn gặp phải trình đầu tư xây dựng nhà chung cư cũ đưa giải pháp khả thi đảm bảo góp phần triển khai thuận lợi dự án tái khai thác chung cư cũ Kim Liên vấn đề cấp bách cần quan tâm Abstract There are 1.155 old public houses and 10 low-rise buildings of 1-3 floors in Hanoi, which are serious downgraded, in need of redevelopment for safety life of people, changing urban landscape and increasing stock house to meet demands of urbanization The Government issued a resolution on investment socialization in the redevelopment and reconstruction old public housing to ensure meeting the target that completed most these redevelopment and reconstruction projects Till now, however, there are hardly successful projects which implementing smoothly According lessons from the B4, B14 Kim Lien pilot projects, the paper addresses disadvantages and difficulties in redevelopment and reconstruction old public housing projects and also recommends some feasible solutions to ensure Kim Lien project implementation and operation successful Mở đầu n nm 2009, dõn s sng ti ụ thị giới đạt 3,42 tỷ người Tại nước phát triển, theo dự báo, vào năm 2050 tăng từ 2,5 tỷ lên 5.19 tỷ [2] Tại Việt Nam, chuyển dịch từ kinh tế tập trung sang kinh tế thị trường di dân từ nông thôn thành thị làm dân số đô thị tăng triệu người/năm, đạt 65 triu ngi [1] Đáp ứng nhu cầu cải thiện điều kiện sống đáp ứng nhu cầu ngày tăng đô thị giới nói chung Việt Nam nói riêng, tiêu chí khu đô thị kiểu mẫu với tỷ lệ nhà chung cư cao tầng chiếm tỷ trọng ngày lớn đà thực khu đô thị lớn giới Bước vào thời kỳ đô thị hoá, nhu cầu nhà ngày lớn phức tạp, chung cư phương cách quan trọng để giải toán khó Xu hng chung v nh đô thị lớn giới đưa vào sử dụng chung cư cao tầng với nhiều ưu điểm tận dụng sử dụng diện tích đất hợp lý hiệu Giảng viên khoa Kinh tế Quản lí xây dựng-Đại học Xây dựng, Email: toan41xf@yahoo.com Ban QLDA dự án thí điểm Nhà cao tầng B14 Kim Liên, học viên lớp cao học QLDA 05/2014- ĐHXD Viện kỹ thuật cơng trình đặc biệt-Học viện Kỹ thuật quân sự, Email: dohoang789@yahoo.com cao điều kiện quỹ đất đô thị ngày chật hẹp; tạo điều kiện thuận lợi không phương diện khơng gian kiến trúc mà cịn hành chính, xã hội; đồng thời tạo điều kiện phát triển hệ thống hạ tầng đô thị theo tiêu chuẩn đại, tạo cảnh quan khoáng đạt, bảo đảm mật độ xanh, công viên, sân chơi cho khu dân cư; giá thành hộ thấp, đáp ứng nhu cầu nhiều tầng lớp dân cư C¸c chiÕn lược phát triển nhà [3] theo quy hoạch với tiêu phát triển hợp lý đảm bảo mức tăng xây dựng theo kịp mức tăng dân số nhu cầu nhà vạch cách cẩn trọng để phần đối phó kịp thời với sức ép nhà đô thị dự báo nặng nề tương lai gần I DỰ ÁN THÍ ĐIỂM NHÀ Ở CAO TẦNG B4, B14 KIM LIÊN (DỰ ÁN) 1.1 Một số thông tin dự án [10] 1.1.1 HiƯn tr¹ng khu B - Kim Liên trước thực Dự án Khu B1 - B14 khu nhà chung cư đến tầng xây theo kiểu nhà lắp ghép Triều Tiên Các hộ thiết kế không khép kín, đến hộ chung khu phụ Do không đầu tư nâng cấp thường xuyên, khu nhà B đà cũ nát xuống cấp nhanh chóng Các hộ không đáp ứng nhu cầu tối thiểu hộ gia đình đà dẫn đến việc người dân tự ý cơi nới, lấn chiếm khoảng đất lưu không dÃy nhà Các công trình bị biến dạng nhiều hình thức kiến trúc kể mặt mặt đứng công trình, dẫn đến mặt kiến trúc đô thị khu nhà tồi tàn nhếch nhác Chất lượng môi trường sống khu vực không đáp ứng nguyện vọng đại đa số người dân công tác quản lý quyền địa phương công tác quản lý đô thị Các giải pháp xây dựng thí điểm trước xây chen, xây ốp dự án cải tạo khu tập thể cũ khu tập thể Thành Công, khu B6 Trung Tự đà bộc lộ nhiều nhược điểm làm cho diện tích xây dựng lớn, hiệu sử dụng đất thấp, môi trường sống khu vực bị giảm xấu đi, mặt kiến trúc đô thị không cải thiện, quĩ nhà để giải vấn đề đặt thành phố không đáp ứng Vì thế, từ đầu dự án đầu tư xây dựng cải tạo chỉnh trang khu nhà Kim Liên - Hà Nội năm 1998 Công ty Xây lắp, Xuất nhập vật liệu kỹ thuật xây dựng làm chủ đầu tư, đà xác định phương án cải tạo khu B1 - B14 phá bỏ khu nhà cũ không đủ tiêu chuẩn sử dụng, xây theo quy hoạch nhà cao tầng đại nhằm nâng cao chất lượng nhà ở, đáp ứng điều kiện sống người dân đô thị Tuy nhiên, đồ án quy hoạch vướng phải số hạn chế mật độ xây dựng cao, chưa tạo không gian công cộng lớn để làm bÃi đỗ xe sân vườn cảnh quan đô thị Chưa giải vấn đề di dân chỗ chưa tạo tâm lý an tâm cho người dân không tận dụng diện tích tầng hầm để xe chưa giải cách triệt để vấn đề giao thông Căn vào đặc điểm trạng địa hình, trạng sử dụng đất, trạng dân cư, trạng công trình kiến trúc công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực nghiên cứu xung quanh dự án, đánh sau: Hiện trạng khu vực nghiên cứu có nhiều điểm thuận lợi cho việc quy hoạch xây dựng khu nhà Việc đầu tư phù hợp với quy hoạch chung thành phố, quy hoạch không gian chức vùng đặc biệt phù hợp với điều kiện cụ thể địa phương * Thuận lợi: - Khu vực dự án khu có mạng lưới công trình công cộng hạ tầng xà hội phục vụ dân sinh tương đối đầy đủ; - Quy hoạch chi tiết phường Kim Liên tỷ lệ 1:500 đà Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội phê duyệt, sở định hướng cho việc nghiên cứu quy hoạch khu vực; - Khu đất xây dựng nằm địa hình phẳng ổn định; - Hệ thống giao thông xung quanh khu vực trục đường huyết mạch thành phố Kim Liên - Ô Chợ Dừa, Phạm Ngọc Thạch; - Nền đất phía khu vực nghiên cứu chưa có công trình ngầm lớn, không cản trở việc khoan cọc nhồi xây dựng tầng hầm; - Khu vực nghiên cứu quy hoạch có giá trị đất cao, sở để thu hồi vốn - Hồ sơ thiết kế xây nhà B4, B7, B10, B14 đà UBND thành phố Hà Nội phê duyệt nhà B7, B10 đà tiến hành xây yếu tố thuận lợi cho việc đẩy nhanh tiến độ dự án Đồng thời việc xây dựng dÃy nhà đòi hỏi dự án quy hoạch phải sớm thực thi để có hệ thống hạ tầng đồng * Không thuận lợi: - Dân cư cư trú, khu dân cư có mật độ dân số cao, tình trạng cơi nới lấn chiếm bừa bÃi nên công việc GPMB sách đền bù gặp nhiều khó khăn, trở ngại - Các tuyến ®iƯn cao thÕ víi hµnh lang réng ®i qua chiÕm nhiều diện tích (2.5ha tương đương 10%) khu đất đặc biệt chia cắt khu đất thành phần không vuông vắn - Hiện chưa có quy ho¹ch chi tiÕt 1/2000 cho khu vùc, viƯc quy ho¹ch có nhiều khó khăn - Do đặc điểm địa hình cđa khu vùc dù ¸n thÊp, hƯ thèng tho¸t n­íc mưa chưa đáp ứng nhu cầu nên nhiệm vụ đặt phải giải tình trạng ngập úng Hơn nữa, mạng lưới hạ tầng kỹ thuật dự án đà xuống cấp, tải cần phải thay hoàn toàn 1.1.2 Một số pháp lý vỊ viƯc triĨn khai thùc hiƯn Dù ¸n Dù án đà nghiên cứu từ năm 2001 trước xúc nhu cầu nhà đô thị thực trạng xuống cấp nhà hạ tầng kỹ thuật khu tập thể Kim Liên Chủ trương phá dỡ xây khu chung cư Kim Liên đà thông qua từ năm 1998 với định số 108/QĐ-TTg ngày 20/6/1998 Thủ tướng Chính phủ việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến 2020 Các pháp lý khác: - Quyết định số 1862/QĐ-UB 1863/QĐ-UB ngày 09/5/1998 UBND thành phố Hà Nội việc phê duyệt quy hoạch chi tiết ban hành điều lệ quản lý xây dựng theo quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng phường Kim Liên - quận Đống Đa, Hà Nội, tỷ lệ :500 - Quyết định số 32/2000/QĐ-UB ngày 03/4/2000 UBND thành phố Hà Nội việc phê duyệt quy hoạch chi tiết Quận Đống Đa - Hà Nội tỷ lệ :2000 - Thông báo số 37/TB-VP ngày 07/3/2001 văn phòng UBND thành phố Hà Nội kết luận đồng chí Đỗ Hoàng Ân, Phó chủ tịch UBND thành phố họp việc tổ chức đầu tư xây dựng nhà chung cư cao tầng nhà B4 B14 khu tập thể Kim Liên, quận Đống Đa - Quyết định số 13/2001/QĐ-UB ngày 28/3/2001 UBND thành phố Hà Nội việc phê duyệt giới đường đỏ khu vực phường Kim Liên, Đống Đa - Hà Nội - Thông báo số 70/TB-KH&ĐT ngày 16/4/2001 Tổ công tác trọng điểm UBND thành phố Hà Nội kết luận đồng chí Đỗ Hoàng Ân - Phó chủ tịch UBND thành phố Hà Nội họp Tổ công tác trọng điểm thành phố việc triển khai đầu tư xây dựng hai nhà ỏ cao tầng B4 B14 khu tập thể Kim Liên - Công văn số 1424/UB-KH&ĐT ngày 19/6/2001 UBND thµnh Hµ Néi vỊ viƯc thèng nhÊt vỊ nguyên tắc việc triển khai đầu tư xây dựng thí điểm nhà hộ cao tầng khu B Kim Liên - Thông báo số 159/TB-VP văn phòng UBND thành phố Hà Nội việc thông báo kết luận đồng chí Đỗ Hoàng Ân - Phó chủ tịch UBND thành phố họp nghe báo cáo tình hình chuẩn bị đầu tư xây dựng nhà cao tầng B4, B7, B10 B14 khu tập thể Kim Liên, phường Kim Liên, quận Đống Đa - Công văn số 763/KTST-HC ngày 10/8/2001 Kiến trúc sư trưởng thành phố Hà Nội việc KT-QH phương án thiết kế nhà B khu tập thể Kim Liên - Quyết định số 6289/QĐ-UB ngày 24/10/2001 UBND thành phố Hà Nội việc phê duyệt đơn vị làm Chủ đầu tư vốn chuẩn bị đầu tư Dự án Cải tạo chỉnh trang nâng cấp đồng công trình kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, xà hội khu nhà B tập thể Kim Liên - Quyết định số 5475/QĐ-UB ngµy 12/3/2002 cđa UBND thµnh Hµ Néi vỊ viƯc phê duyệt nguyên tắc tái định cư cho dự án xây dựng thí điểm nhà B7, B10, B4, B14 khu tập thể Kim Liên - Đống Đa - Hà Nội - Công văn số 370/KTST-HC ngày 17/4/2002 Kiến trúc sư trưởng thành phố Hà Nội việc KT-QH điều chỉnh tổng mặt nhà B khu tập thể Kim Liên - Công văn số 825/QHKT-P2 ngày 05/6/2003, số 2459/QHKT-TH ngµy 30/12/2003 vµ sè 627/QHKT-P2 ngµy 13/4/2004 cđa Së Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội việc thỏa thuận hồ sơ điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ :500 khu nhà từ B1 đến B14 khu tập thể Kim Liên, quận Đống Đa, Hà Nội - Quyết định số 3478/QĐ-UB ngày 04/6/2004 định số 2097 ngµy 20/4/2005 cđa UBND thµnh Hµ Néi vỊ việc phê duyệt nguyên tắc tái định cư giá bán nhà thực dự án xây dựng thí điểm nhà B7, B10 Kim Liên, quận Đống Đa - Quyết định số 146/2004/QĐ-UB số 147/2004/QĐ-UB ngày 22/9/2004 UBND thành phố Hà Nội việc phê duyệt ban hành Điều lệ quản lý xây dựng theo Điều chØnh Quy ho¹ch chi tiÕt tû lƯ :500 khu nhà từ B1 đến B14 khu tập thể Kim Liên phường Kim Liên, quận Đống Đa - thành phố Hà Nội - Thông báo số 75/KH-UB ngày 09/12/2005 UBND thành phố Hà Nội kế hoạch triển khai thực Nghị số 07/2005/NQ-HĐND việc cải tạo xây dựng khu chung cư cũ xuống cấp địa bàn thành phố Hà Nội - Quyết định số 5730/QĐ-UBND ngày 25/12/2006 UBND Thành phố Hà Nội việc giao đất phường Kim Liên cho Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng để thực Dự án phá dỡ xây dựng chung cư cao tầng B4 B14 Khu Tập thể Kim Liên 1.1.3 Néi dung dù ¸n a Cơ chế tái định cư Theo chủ trương UBND thành phố, toàn tầng hai khối nhà xây dựng kiốt để kinh doanh Các hộ tầng (cũ) ưu tiên thuê lại lại kiốt tầng có diện tích tương đương với hợp đồng cũ (khơng phải đấu thầu dự án khác) Ngoài ra: Theo định 5475/QÐ-UB ngày 12/8/2002 UBND thành phố, hộ tầng nhận lại diện tích tái định cư tương đương với diện tích theo hợp đồng thuê nhà cũ mua thêm hộ từ tầng trở lên Các hộ gia đình tầng ghép đơi, có hai hợp đồng thuê nhà riêng biệt, có hộ riêng bố trí chung cửa hàng tầng hộ mua thêm hộ từ tầng trở lên Nguyên tắc tái định cư, đền bù, hỗ trợ GPMB để thực dự án xác định Công văn số 2682/UB-XDÐT ngày 7/11/2001 UBND thành phố Theo đó, hộ gia đình chưa mua nhà theo Nghị định 61/CP khu chung cư mua nhà theo Nghị định 61/CP nhà xây dựng hưởng sách giá mua nhà hộ mua nhà nhà cũ diện tích có hợp đồng thuê cũ, bảo đảm nguyên tắc công hộ Căn hộ tái định cư bố trí tầng cũ với diện tích tối thiểu 45m2, có đầy đủ khu cơng trình phụ khép kín Các hộ tầng 2, 3, ghép đôi, có hai hợp đồng riêng biệt, có hộ riêng, ngồi việc bố trí hộ theo tiêu chuẩn tái định cư tầng cũ, mua thêm hộ theo đơn giá phê duyệt UBND thành phố Trường hợp mua thêm hộ phải toán tiền mua nhà, không áp dụng theo phương thức trả dần Giá bán theo định số 15/QÐ-UB, ngày 17/1/2003, tính theo vùng- tức phân bổ giá đất vào tầng, đồng thời áp dụng cho hộ dân toán đầy đủ tiền đền bù đất nhà theo quy định Ðối với diện tích hợp đồng mua nhà theo định Nghị định 61/CP, ngày 5/7/1994 Chính phủ, mua hộ nhà xây dựng lại, hưởng sách giá mua nhà hộ mua nhà cũ Ðối với diện tích vượt trội so với diện tích hợp đồng thuê nhà cũ diện tích mua theo Nghị định 61 cộng thêm diện tích phụ phân bổ (bếp, xí, tắm) gia đình mua theo giá định định số 3478/QÐ-UB Phần diện tích nộp tiền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Trường hợp hộ lấn chiếm đất lưu không (tầng khu nhà cũ), Ban quản lý dự án vốn ngân sách phối hợp quan chức trình UBND thành phố chế tái định cư biện pháp tháo gỡ Trong thời gian di chuyển để phá dỡ nhà cũ, xây dựng nhà mới, hộ dân bố trí nhà tạm Trường hợp hộ tự thuê nhà tạm hỗ trợ tiền thuê nhà thời gian thi cơng với mức: diện tích thuê nhà (diện tích nhà cũ theo hợp đồng) nhỏ 20m2, hỗ trợ 400.000 đồng/hộ/tháng; diện tích thuê nhà từ 21m2 đến 25m2, hỗ trợ 500.000 đồng/hộ/tháng; diện tích thuê nhà từ 26m2 trở lên hỗ trợ 600.000 đồng/hộ/tháng Các hộ sử dụng diện tích nhà hợp pháp tầng 1, có đăng ký kinh doanh hỗ trợ thời gian di chuyển theo mức 400.000 đồng/hộ/tháng với hộ tầng nhà B4, B14 Kim Liên; hỗ trợ 300.000 đồng/hộ/tháng với hộ tầng nhà B7, B10 Kim Liên b Hạ tầng không bị tải Hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội không bị tải số dân tăng lên chung cư cao tầng đưa vào sử dụng, đáp ứng tiêu chuẩn khu chung cư cao tầng đại Thực chủ trương xã hội hoá đầu tư Chính phủ [4], để đảm bảo triển khai thực đạt mục tiêu đề đến năm 2015 xoá bỏ nhà nguy hiểm địa bàn thành phố, khơng để tình trạng nhà xuống cấp nguy hiểm trở thành vấn đề xã hội, UBND Thành phố Hà Nội thức giao cho Cơng ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng (INCOMEX) - Tổng Công ty Sông Hồng làm chủ đầu tư thực dự án Phá dỡ, xây nhà B4, B14 Kim Liên, tiến tới giai đoạn sau nghiên cứu điều chỉnh toàn quy hoạch Khu B Kim Liên Ngày 25/12/2006, UBND TP Hà Nội Quyết định số 5730/QĐ-UB, thu hồi 17.204m2 đất phường Kim Liên, quận Đống Đa, giao cho Công ty CP xây dựng Sông Hồng thực dự án phá dỡ xây nhà chung cư cao tầng B4 B14 khu tập thể Kim Liên Nội dung dự án phá dỡ nhà chung cư cũ B4, B14 Kim Liên, xây hai chung cư nhà có đơn nguyên cao 14, 17 tầng (B14), 14 21 tầng (B4) với nguyên tắc tái định cư chỗ cho hộ dân sinh sống, phần diện tích cịn lại chủ đầu tư phép kinh doanh Cơ chế tạm cư, tái định cư GPMB lấy ý kiến đồng thuận từ người dân trước triển khai II Tổng hợp thuận lợi khó khăn việc thực Dự áN 2.1 Thuận lợi Dự án so với Dự án xây dựng đô thị - Quỹ nhà cần tái khai thác thành phố quỹ nhà khu vực trung tâm thành phố, có địa thuận tiện giao thông đặc biệt hạ tầng xà hội - Những quy hoạch chi tiết khu tái khai thác lớn Kim Liên đà UBND Thành phố phê duyệt mức quy hoạch tỷ lệ 1:500, sở định hướng cho việc nghiên cứu quy hoạch tổng thể khu nói chung nhà chung cư nói riêng - Khu vực nghiên cứu tái khai thác có giá trị đất cao, sở để thu hồi vốn - Cùng với chế ưu đÃi với nhà đầu tư thực dự án tái khai thác mà Chính phủ đặt ra, có chế GPMB rõ ràng rành mạch việc triển khai thực đầu tư xây dựng thu hồi vốn đạt mục tiêu đề dự án 2.2 Khó khăn Dự án so với Dự án xây dựng đô thị Cải tạo xây dựng khu chung cư cũ công việc lớn, phức tạp, liên quan trực tiếp đến sống phận lớn dân cư Thành phố, khó khăn cộm gặp phải là: a V quy hoch thị Mơ hình quy hoạch tiểu khu với tiêu chuẩn nhà thời kế hoạch bao cấp chung cư cũ khơng cịn phù hợp với mơ hình phát triển kinh tế thị trường, đời sống xã hội đô thị đại Tuy vậy, theo qui định [5],[6] khu chung cư cũ Hà Nội nằm khu vực hạn chế phát triển, cải tạo theo hướng: giảm mật độ cư trú bình quân, giảm mật độ xây dựng, tăng diện tích xanh, khơng gian cơng cộng, diện tích đỗ xe, , khơng làm tăng thêm dân số vào khu vực nội thành, tầng không dùng làm chỗ mà dành cho nhu cầu cơng cộng, diện tích nhà sau xây dựng bố trí cho tái định cư chỗ phục vụ dự án GPMB khác nội thành Những qui định tham số trở ngại tốn qui mơ xây dựng (tầng cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất) nhà đầu tư mong muốn nhiều người sống nhà chung cư cũ sau cải tạo xây dựng Nhà đầu tư cần diện tích nhà để bán thu hồi vốn sinh lãi, người định cư muốn có nhà rộng hơn, tiện nghi Vì vậy, chủ đầu tư dự án đề nghị xây dựng với tiêu cao qui định Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, quy hoạch chi tiết quận nội thành phê duyệt (như: mở rộng lòng nhà thêm từ đến 6m phía, cơng trình cao gấp nhiều lần cơng trình cũ - khu Nguyễn Công Trứ đề xuất cao đến 27 tầng, mật độ xây dựng 40%, hệ số sử dụng đất 4,4 lần ) Những đề xuất làm tăng cục dân số khu hạn chế phát triển, vườn hoa, sân chơi, nhà trẻ, trường học, đường sá, cống rãnh, nước sạch, vệ sinh không tăng kịp để đáp ứng chất tải đô thị Trong năm 2005, 2006, UBND Thành phố Hà Nội tích cực đạo lập quy hoạch chi tiết xây dựng thí điểm khu chung cư cũ Kim Liên, Văn Chương, Nguyễn Cơng Trứ, tốn quy hoạch vận dụng tối đa tiêu chuẩn qui phạm hành khn khổ phép Có thể mà có khu chung cư cũ nghiên cứu lập quy hoạch, đó, khu B Kim Liên (B1-B14) khu có quy hoạch chi tiết xây dựng duyệt Ngoài ra, chưa có dự án xây dựng cải tạo chung cư cũ có quy hoạch chi tiết đồng quy hoạch kiến trúc lẫn hạ tầng sở văn minh đại, xứng tầm Thủ đô b Về người sống nhà chung cư cũ Điều tra xã hội học cho thấy, đa phần hộ dân sống tầng cao nhà chung cư cũ đồng tình với chủ trương cải tạo [9] Ngược lại, hộ sống tầng khơng đồng ý họ có khả cơi nới diện tích ở, có khả kinh doanh, khai thác hộ để sinh lời nên khơng dễ chấp nhận phá xây lại để tầng lại phải chuyển lên tầng cao Ngay buộc phải họ có “lợi thế“ (đối với diện tích mà họ cơi nới, lấn chiếm tầng một) để thỏa thuận bồi thường, hỗ trợ GPMB tái định cư bị thu hồi đất Thực tế việc xây dựng lại nhà chung cư B4, B14 đáp ứng hầu hết nguyện vọng hộ dân (khi chủ đầu tư tiến hành khảo sát, điều tra xã hội học, có tới 81% số hộ dân đồng thuận với việc phá dỡ nhà chung cư cũ, xây mới) Bởi lẽ, nhà B4 B14 nằm quần thể Khu B Kim Liên xây dựng từ năm 1960 kỷ trước Hiện mật độ dân số tăng cao cơng trình lại xuống cấp nghiêm trọng, hạ tầng cũ nát, diện tích lưu khơng bị lấn chiếm không đảm bảo đời sống hộ dân Hơn nữa, hộ lại thiết kế với diện tích 24 m2 , khơng có cơng trình phụ; chưa kể đến hộ ghép đơi, số nhân hộ - người, chí có hộ lên đến người, hệ sinh sống Quyền sở hữu, sử dụng nhà chung cư cũ đa dạng Cư dân chung cư cũ có hồn cảnh kinh tế khác phần lớn khó khăn, thu nhập khơng cao, lực tài dành cho đầu tư nhà thấp, lại chưa kịp thay đổi lối sống dùng bếp lò, nơi giặt, chỗ phơi với thang máy, điều hoà, ống thu rác nhà chung cư đại, chưa có ý thức bảo vệ tu bổ mơi trường Rõ ràng khó huy động vốn để cải tạo xây dựng chung cư cũ từ người dân sống c Về nhà đầu tư Luôn lấy lợi nhuận mục tiêu cao nhất, nhà đầu tư chưa thể tập trung vào cải tạo xây dựng chung cư cũ hấp dẫn sốt thị trường nhà chung cư cao cấp Thị trường nhà chung cư cao cấp phát triển với tiềm lớn, vượt khỏi ranh giới đô thị lớn TP Hồ Chí Minh, Hà Nội Lợi nhuận từ dự án đầu tư lớn hơn, hấp dẫn nhiều so với việc đầu tư vào khu chung cư cũ Cũng thế, đến nhà đầu tư quan tâm tới khu vực chung cư cũ có địa tơ cao để dễ kinh doanh, thu hồi vốn nhanh d Về tái định cư, tạm cư Theo qui định Thành phố, chủ đầu tư xây dựng cải tạo chung cư cũ phải tự lo việc GPMB, tạm cư tái định cư Theo Nghị Hội đồng nhân dân Thành phố khoá XIII kỳ họp thứ 8, từ năm 2007 Thành phố khơng bố trí ngân sách xây dựng quỹ nhà tái định cư mà bàn giao toàn quỹ nhà tái định cư (cơ sở vật chất tài chính) cho Quỹ Đầu tư Phát triển Hà Nội để quản lý thu hồi cho dự án vay Như quỹ nhà tái định cư thị trường hóa Với thực trạng nhà cửa người dân sống nhà chung cư cũ nêu trên, câu chuyện tái định cư, tạm cư chung cư cũ khó cho nhà đầu tư, việc GPMB tái định cư để đầu tư khu đô thị lại đơn giản nhiều Tổ chức thi công khu chung cư cũ khó khăn khu dân cư đông đúc, đường sá chưa xây dựng mở rộng, khoảng đất công bị chiếm dụng nên phải GPMB tái định cư thêm cho diện tích cần thiết để triển khai thi cơng xây dựng (các khu Kim Liên, Văn Chương) Theo dự kiến ban đầu, dự án xây chung cư B4, B14 Kim Liên khởi công vào quý 3/2006, thực tế đến quý 2/2008, dự án B4, B14 tiến hành xây Lý giải chậm trễ trên, ông Phạm Hùng- Giám đốc Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng (thuộc TCty xây dựng Sông Hồng), triển khai thực tế dự án bị kéo dài vướng khâu GPMB khu nhà tạm cư người dân không đảm bảo Chủ đầu tư Hội đồng GPMB quận Đống Đa phải nhiều thời gian việc thống phương án đền bù, tái định cư cho hộ dân, đặc biệt tầng 1; chưa kể đến việc phải giải chỗ cho 72 hộ dân sống lấn chiếm sân, xử lý tồn 25 hộ dân sống đất lưu không nhà B7, B10 cũ Hội đồng GPMB quận Đống Đa phải lên kế hoạch thực việc GPMB theo đợt Đợt thứ nhất, UBND Quận có định di dân dân đợt I gồm 93 hộ từ tầng đến tầng nhà B4, B14; Đợt thứ II, di dân 32 hộ tầng 1; đợt III, di dân 72 hộ lấn chiếm sân Kế hoạch vậy, tình hình thực phức tạp Hiện đến 15 hộ dân tầng nhà B4 chưa tạo điều kiện cho tổ công tác vào điều tra để xây dựng phương án Sở Tài nguyên môi trường nhà đất (trong văn số 1303/TNMTNĐ-TNĐT, ngày 9/4/2007) có ý kiến thức: hộ dân tầng không cho kê khai sử dụng tài liệu ngành địa quản lý để tiến hành lên phương án đền bù, hỗ trợ tái định cư, di dân, GPMB Riêng 72 hộ dân sống sân nhà B4, B14 25 hộ dân đất lưu không nhà B7, B10 cũ, công ty UBND Quận Đống Đa làm xong phương án đền bù, hỗ trợ tái định cư phù hợp với tình hình GPMB chung Quận Đống Đa Việc xây dựng phương án, hỗ trợ đền bù, GPMB dự án B4, B14 khó khăn, thời gian cho chủ đầu tư vậy, khâu bố trí tạm cư tốn hao tổn thời gian khơng Sau có ý kiến hộ dân nhà B4, B14 đề nghị khu vực tạm cư (nhà B7, B10 cũ) phải có nơi phơi quần áo, bếp vệ sinh khép kín (trước phải dùng chung hành lang); Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng bỏ 12 tỷ đồng xây ốp thêm khu cơng trình phụ, chỉnh trang lại nhà B7, B10 phục vụ nhu cầu hộ dân e Về chế sách Cơ chế sách rõ ràng hấp dẫn điều quan trọng nhà đầu tư Hiện tại, chưa có chế đầu tư, sách bồi thường, tái định cư hành nhiều bất cập khiến chủ đầu tư dự án xây dựng chung cư cũ chưa biết bồi thường, hỗ trợ GPMB diện tích cơi nới, lấn chiếm đất công vốn phổ biến chung cư cũ Trong ngành chức xây dựng chế, sách để thí điểm cho cải tạo xây dựng chung cư cũ ngân hàng thương mại đua tung “sản phẩm” cho vay hấp dẫn, làm giảm bớt khó khăn huy động vốn thị trường bán cho thuê nhà chung cư III GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ DỰ ÁN TÁI KHAI THÁC CHUNG CƯ CŨ KHU B KIM LIấN 3.1 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu Kinh tế - Tài a Tối ưu hoá phương án đầu tư Về giải pháp kỹ thuật - Vấn đề quy hoạch - mật độ xây dựng: Với dự án tái khai thác khu B Kim Liên cần nâng cao mật độ xây dựng so với tiêu chuẩn cũ để sử dụng hiệu quỹ đất đô thị, đồng thời đảm bảo thu hồi vốn cho chủ đầu tư - Vấn đề giải ph¸p kü thuËt kh¸c cho dù ¸n (kÕt cÊu, kiÕn tróc, ®iƯn, n­íc ): Khơng thiết phải qui định q chi tiết vỊ diƯn tÝch sư dơng tèi thiĨu (VD: phòng khách 14m2, sảnh 3m3, phòng ngủ đơn 10m2, ), sửa đổi bất hợp lí Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam 323:2004 Nhà cao tầng - tiªu chuÈn thiÕt kÕ” Bộ Xây dựng ban hành ngy 2-11-2004 [7] + Nâng cao chất lượng công tác thiết kế nhà cao tầng nói chung nhà tái định cư nói riêng; Về vấn đề tài tiến độ thực Dự án thực với quy mô nguồn vốn lớn, cần phải nghiên cứu tiến độ thực giải ngân cách xác hợp lý, đảm bảo việc đầu tư vừa tiến độ, vừa sử dụng hiệu nguồn vốn thời điểm Để thực điều này, giải pháp đưa phải nghiên cứu áp dụng phương pháp khoa học kiểm soát việc thực dự án dựa ba tiêu chí tiến độ, chi phí chất lượng Về vấn đề hiệu kinh tế tài Đứng giác độ nhà đầu tư, tiêu quan trọng hiệu kinh tế dự án, để đảm bảo dự án có hiệu cao cần phải ý tới tiến độ huy động vốn nâng cao khả việc huy động nguồn vốn từ bán nhà theo tiến độ đà đề phương án đầu tư dự kiến tính toán Làm điều này, cần phải quan tâm tới công tác marketing cho dự án từ dự án bắt đầu triển khai b Về vấn đề quản lý thực dự án Vấn đề quản lý dự án nằm khâu: lập kế hoạch tiến độ, tổ chức điều phèi dù ¸n, kiĨm so¸t thùc hiƯn dù ¸n  Hoàn thiện công tác lập kế hoạch dự án Để nâng cao chất lượng công tác lập kế hoạch dự án, cần đảm bảo việc lập kế hoạch thực cách có logic trung thực.Trong trình tự lập kế hoạch cho dự án, có nhìn tổng thể tìm nhân tố ảnh hưởng tới trình tự thông thường kế hoạch, đặc trưng khác biệt dự án so với dự án khác, có thảo luận tìm tòi để đưa kế hoạch chi tiết phù hợp sát thực với dự án Hoàn thiện công tác tổ chức điều phối dự án: Tổ chức máy quản lý dự án phù hợp với kế hoạch lập sử dụng mô hình quản lý ma trËn - trùc tun - tham m­u ®Ĩ ®iỊu phèi viƯc thùc hiƯn dù ¸n  KiĨm so¸t việc thực dự án: Kiểm soát tiến độ thực dự án sơ đồ mạng, thường xuyên cập nhật thông tin thực tế mà kế hoạch không phù hợp phải điều chỉnh, để có lịch tiến độ phù hợp với thực tế có đạo công việc hợp lý Kiểm soát chất lượng thực cách sử dụng đội ngũ cán giàu kinh nghiệm chuyên môn thực tế 3.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu Kinh tế - Xà hội a Nhóm giải pháp liên quan đến đẩy nhanh tiến giải phóng mặt (GPMB) Vấn ®Ị GPMB phơ thc chđ u vµo hai u tè: - Yếu tố khách quan văn quy định Nhà nước vấn đề đền bù GPMB nguyện vọng người dân sinh sống nơi thực dự án - Yếu tố chủ quan chế GPMB chủ đầu tư đề xuất để đảm bảo đồng thuận hộ dân nhanh nhất, từ tiến độ công tác GPMB đảm bảo Vì để đẩy nhanh tiến độ GPMB cần kết hợp hai yếu tố cách hài hoà hợp lý nhất, dựa sở nguyện vọng người dân sinh sống khu vực GPMB minh bạch rõ ràng chế Nhà nước Một số giải pháp đề xuất: Đối với tác động khách quan Theo đạo [4] số giải pháp thực việc cải tạo, xây dựng lại khu chung c­ cị, h­ háng vµ xng cÊp, UBND tØnh, thành phố phải ban hành chế, sách cụ thể việc xây dựng lại khu chung cư cũ địa bàn; đưa lộ trình, kế hoạch cụ thể cải tạo chung cư cũ Một vấn ®Ị quan träng ¶nh h­ëng trùc tiÕp tíi viƯc thùc triển khai dự án cải tạo chung cư cũ Quy chế cải tạo chung cư cũ, sau 20 lần dự thảo chưa thức hoàn thiện ban hành Hà Nội xây dựng quy chế thí điểm mà lâu dự thảo nhiều lần xây dựng lụât Điều chứng "sức ì lớn' lúng túng quản lý (trong đà có nhiều hướng dẫn, sở để triển khai tự định phương hướng cụ thể cho mình) im vướng dẫn đến chưa thể thông qua quy chế giải pháp quy hoạch - kiến trúc Lúc đầu có dự định cho nâng cao mật độ xây dựng khu này, không bảo đảm quy chuẩn xây dựng cân đối lợi ích bên Theo Incomex, quy định trường hợp tự cơi nới, xây dựng cơng trình đất lấn chiếm khu vực dự án buộc phải bàn giao mặt mà không bồi thường đất, ưu tiên mua hộ dự án theo giá kinh doanh chủ đầu tư buộc phải tuân thủ quy định [4] Trên thực tế, việc để hộ dân lấn chiếm sinh sống đất lấn chiếm lâu (trước năm 90) phần khâu quản lý Một chế linh hoạt nhằm hỗ trợ GPMB cho đối tượng để đẩy nhanh tiến độ d ỏn l iu cn thit Đối với tác ®éng chđ quan tõ phÝa doanh nghiƯp + C«ng khai minh bạch toàn nội dung trình thực dự án nhà đầu tư, đảm bảo lợi ích người dân không bị ảnh hưởng + Đảm bảo sống người dân thời gian thực xây dựng chế hợp lý, gồm có: nhà tạm cư, hỗ trợ di chuyển đồ đạc, hỗ trợ chi phí điện nước nơi tạm, hỗ trợ chi phí kinh doanh nơi kinh doanh hộ có cửa hàng kinh doanh (nếu có) Để làm tốt điều cần làm tốt công tác điều tra xà hội học khu vực thực dự án + Về chế bồi thường cải tạo chung cư cũ kết hợp hài hoà từ lợi ích người dân, quy định phủ chủ trương nhà đầu tư, sau: Theo Ngh quyt s 34/NQ- CP ngày 3/7 Chính phủ số giải pháp thực việc cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp quy định: Chủ đầu tư dự án phải lập phương án bồi thường, bố trí tạm cư, tái định cư cho người sở hữu, sử dụng hợp pháp nhà chung cư cũ trình quan có thẩm quyền xem xét, phê duyệt trước thực việc phá dỡ chung cư cũ Việc bồi thường, bố trí tạm cư, tái định cư thực thông qua hình thức tốn tiền nhà phạm vi dự án (sau cải tạo, xây dựng lại) nhà địa điểm khác Trường hợp chủ sở hữu hộ khơng có nhu cầu tái định cư chỗ sau dự án hồn thành phép bán hộ cho chủ đầu tư theo giá thỏa thuận trước thực việc phá dỡ chung cư cũ Người thuê chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước (chưa mua theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 Chính phủ), có nhu cầu sở hữu hộ mới, giải mua hộ theo mức giá UBND cấp tỉnh quy định; có nhu cầu tiếp tục thuê thuê hộ theo giá thuê nhà xã hội UBND cấp tỉnh ban hành Các trường hợp tự cơi nới, xây dựng cơng trình đất lấn chiếm khu vực dự án không bồi thường đất (trừ trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật), ưu tiên mua hộ phạm vi dự án theo giá kinh doanh (nếu có nhu cầu) hỗ trợ tiền tương đương 10% giá xây dựng cơng trình để thực việc phá dỡ, di chuyển Các cơng trình hạ tầng xã hội có (nhà trẻ, trường học, trạm y tế ) khu chung cư cũ, phải phá dỡ chủ đầu tư dự án có trách nhiệm bồi thường cho chủ sở hữu tiền cơng trình với diện tích tương đương diện tích cũ thu hồi trước phá dỡ Chính phủ cho phép chủ đầu tư dự án áp dụng số chế sau đây: - Hỗ trợ thêm diện tích bù thêm tiền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư (kể trường hợp có sở hữu thuê nhà ở) để thực mục tiêu giải phóng nhanh mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ dự án sở bảo đảm hiệu đầu tư - Các trường hợp tầng thấp phải chuyển lên tầng cao xem xét, hỗ trợ thêm diện tích (hoặc bù tiền) tùy theo điều kiện cụ thể dự án - Ngoài phần diện tích bồi thường, kể phần diện tích hỗ trợ tăng thêm (nếu có), phần diện tích dơi dư hộ tái định cư (nếu có) toán theo giá kinh doanh - Trường hợp tái định cư hộ gia đình đơng người, có nhu cầu tách hộ, người có nhu cầu cần đăng ký sớm với chủ đầu tư dự án để chủ đầu tư dự án biết có trách nhiệm ưu tiên giải bán cho thuê thêm hộ khác dự án theo giá kinh doanh - Các hộ có sở hữu diện tích tầng (tầng trệt) chung cư cũ phải chuyển lên tầng cao sau dự án hồn thành ưu tiên thuê đơn vị diện tích nhà, cơng trình kinh doanh phạm vi dự án (nếu có) với thời hạn giá thuê theo thỏa thuận Như nhà đầu tư cần vận dụng linh hoạt để có chế GPMB hợp lý nhất, đảm bảo lợi ích doanh nghiệp người dân Nhà đầu tư INCOMEX qua nhiều lần xây dựng lấy ý kiến đà đồng thuận cao người dân khu vực nhà chung cư B4, B14 (cũ) Kim Liên chế GPMB, tạm cư tái định cư Trên sở xây dựng tiếp chế với nhiều ưu đÃi cho người dân, để đảm bảo việc triển khai phá dỡ xây dựng lại khu B Kim Liên giai đoạn thuận lợi đạt tiến độ đề Đồng thời nhà đầu tư đề xuất UBND Thành phố nhà đầu tư khác tham khảo chế GPMB dự án B4, B14 Kim Liên chế thí điểm đạt thành công bước đầu cho công cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ xuống cấp địa bàn thành phố Hà Nội nói riêng nước nói chung b Nhóm giải pháp liên quan đến chất lượng nhà tái định cư dịch vụ Đảm bảo chất lượng nhà tái định cư - Chất lượng nhà tái định cư cần cam kết đảm bảo không sau đầu tư xây dựng hoàn thành công trình, mà phải có chế tu bảo dưỡng định kỳ hàng tháng, hàng năm suốt thời gian tồn công trình - Cơ cấu sử dụng diện tích công cộng nhà chung cư hợp lý, tạo thoải mái dễ chịu cho người dân sử dụng Tầng bố trí diện tích sinh hoạt cộng đồng đảm bảo đáp ứng đủ nhu cầu người dân Có quy chế quản lý nhà chung cư khu tái định cư hợp lý, minh b¹ch Để quản lý khu chung cư hình thành, UBND Thành phố ban hành sách quản lý sử dụng khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng địa bàn Thành phố như: Quyết định số 65/2004/QĐ-UB ngày 07/5/2004 quy định tổ chức dịch vụ, quản lý, khai thác khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng địa Thành phố; Quyết định số 140/2005/QĐ-UB ngày 20/9/2004 Quy chế bàn giao, tiếp nhận cơng trình nhà phục vụ di dân GPMB địa bàn Thành phố Các văn bước đầu tạo điều kiện cho quan Thành phố chủ đầu tư tổ chức giao quản lý, vận hành nhà chung cư thực quản lý khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng xây dựng địa bàn Thành phố Do việc nhiều chủ đầu tư tham gia xây dựng khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng nhiều hình thức khác về: nguồn vốn, đối tượng sử dụng, chất lượng tiện nghi sử dụng, mơi hình quản lý vận hành khai thác, mức thu phí dịch vụ….; nên cần thiết phải điều chỉnh, bổ sung lại Quyết định số 65/2004/QĐ-UB UBND Thành phố để hạn chế khiếm khuyết việc quản lý; vận hành sử dụng nhà chung cư khu đô thị Hiện nay, Bộ Xây dựng soạn thảo Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư theo hướng sửa đổi, bổ sung Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD cho phù hợp với quy định Luật Xây dựng năm 2003; Luật Nhà năm 2005 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà UBND Thành phố, dự thảo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư lấy ý kiến quan Trung ương có liên quan để ban hành (dự kiến quý I/2008) - Tæ chøc quản lý nhà chung cư theo quy định đề Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, cụ thể thành lập Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm: Chủ trì hội nghị nhà chung cư ; Báo cáo hội nghị nhà chung cư kết công tác quản lý sử dụng nhà chung cư thời gian hai kỳ hội nghị; Bảo vệ quyền lợi hợp pháp người sử dụng nhà chung cư thực nội quy quản lý sử dụng quy định pháp luật quản lý sử dụng nhà chung cư; Tạo điều kiện để doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư hoàn thành tốt nhiệm vụ theo hợp đồng; đồng thời quan tâm tới ý kiến, kiến nghị người sử dụng liên quan tới việc quản lý sử dụng để phản ánh với doanh nghiệp quản lý vận hành quan chức có liên quan, đảm bảo cho việc sử dụng nhà chung cư văn minh đại đáp ứng nhu cầu sống giữ chất lượng sử dơng cđa nhµ chung c­ thêi gian sư dơng Ban quản trị nhà chung cư bao gồm thành phần chủ đầu tư dự án, đồng thời có tham gia đại diện người dân sinh sống nhà để đảm bảo trình quản lý minh bạch thuận lợi Ti liu tham kho PGS.TS Hồng Bá Thịnh, Đơ thị hóa quy mơ dân số, Tạp chí dân số phát triển, số 1(130), 2012 UN, 2010 Chính phủ (2011), Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 Thủ tướng Chính phủ Chính phủ (2007), NghÞ qut 34/2007/NQ-CP cđa ChÝnh phđ vỊ mét sè giải pháp thực việc cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ, hư hỏng xuống cấp Chính phủ (1998), Quyết định số 108/1998/ QĐ-TTg ngày 20/06/1998 Điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Chính phủ UBND Hà Nội (2005), Nghị số 07/2005/NQ-HĐND ngày 05/8/2005 Hội đồng nhân dân Thành phố Hà Nội việc cải tạo, xây dựng khu chung cư cũ, xuống cấp địa bàn Thnh ph B Xõy dng (2004), Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam 323:2004 Nhà cao tầng tiêu chuẩn thiÕt kÕ” Bộ Xây dựng ban hành ngày 2-11-2004 UBND Hà Nội (2008),Quyết định số 48/2008/QĐ-UBND UBND thành phố Hà Nội ban hành Quy chế cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp địa bàn thành phố Hà Nội Trần Đình Tuấn (2007), Làm cho chung cư cũ Hà Nội?, Tạp chí Người Xây dựng, số 4/2007, trang 31-33 10 Công ty cổ phần Xây dựng Sông Hồng (Incomex) (2007), Báo cáo dự án đầu tư: Dự án thí điểm Nhà cao tầng B4, B14 Kim Liên