Khóa luận Tốt nghiệp_LUẬT UEH_PHÁP LUẬT về hợp ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN sử DỤNG đất và THỰC TIỄN tư vấn GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN TƯ VẤN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY LUẬT TNHH HỒNG LONG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH DOANH TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN TƯ VẤN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY LUẬT TNHH HỒNG LONG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT Chuyên ngành Luật kinh doanh – Mã số 52380101 Người hướng dẫn khoa học: TS DƯƠNG KIM THẾ NGUYÊN TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2020 LỜI CÁM ƠN  Để hồn thành khố luận này, bên cạnh nỗ lực thân, xin chân thành gửi lời cám ơn đến: Tồn thể q thầy giáo Khoa Luật kinh doanh Trường Đại học Kinh Tế Thành phố Hồ Chí Minh truyền đạt kiến thức chuyên ngành quý báu tạo điều kiện giúp đỡ sinh viên suốt trình học tập Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến thầy Dương Kim Thế Nguyên tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi q trình làm khóa luận tốt nghiệp Tiếp theo, xin chân thành cảm ơn Luật sư Nguyễn Tiến Mạnh toàn thể anh, chị nhân viên Cơng ty Luật TNHH Hồng Long nhiệt tình hỗ trợ, tạo điều kiện để tơi tìm hiểu nắm rõ vấn đề liên quan đến Khóa luận thời gian thực tập quý công ty Lời cuối xin cảm ơn người thân, bạn bè động viên, hỗ trợ tơi hồn thành khóa luận Xin chân thành cảm ơn! i LỜI CAM ĐOAN  “Tơi xin cam đoan khóa luận cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu kết nghiên cứu khóa luận trung thực chưa công bố cơng trình khác Tơi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực khóa luận cảm ơn thông tin trích dẫn khóa luận rõ nguồn gốc” Tác giả khóa luận (Ký ghi rõ họ tên người cam đoan) ii BẢNG QUY ĐỊNH VIẾT TẮT  BLDS : Bộ luật dân CQNN : Cơ quan Nhà nước GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ : Luật Đất đai NSDĐ : Người sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất TAND : Tòa án nhân dân iii TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỒ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT -   - PHIẾU ĐÁNH GIÁ CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN Sinh viên thực tập: TRẦN THỊ BÍCH HUỆ MSSV: 31171023412 Lớp: Luật kinh doanh LA002 Khóa: 43 Hệ: Chính Quy Đơn vị thực tập: Công ty Luật TNHH Hồng Long Đề tài nghiên cứu: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN TƯ VẤN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY LUẬT TNHH HỒNG LONG PHẦN NHẬN XÉT ĐÁNH GIÁ & KẾT LUẬN Tiêu chí đánh giá A B Nhận xét Đánh giá (Đạt/không đạt) Ghi nhận kết thực tập tốt nghiệp …….…/100 Điềm thực tập Nhận xét đánh giá q trình viết khóa luận Tinh thần thái độ Thực kế hoạch làm việc GVHD quy định Nộp khóa luận khoa C Nhận xét đánh giá hình thức nội dung khóa luận Hình thức khóa luận thực Nội dung khóa luận thực Kết luận GVHD (Cho phép/Không cho phép chấm KL) Tp.HCM, ngày …… tháng …… năm…… Người hướng dẫn viết khóa luận TS DƯƠNG KIM THẾ NGUYÊN iv TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỒ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT -   - PHIẾU ĐÁNH GIÁ CỦA GIẢNG VIÊN CHẤM KHÓA LUẬN Sinh viên thực tập: TRẦN THỊ BÍCH HUỆ MSSV: 31171023412 Lớp: Luật kinh doanh LA002 Khóa: 43 Hệ: Chính Quy Đơn vị thực tập: Công ty Luật TNHH Hồng Long Đề tài nghiên cứu: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN TƯ VẤN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY LUẬT TNHH HỒNG LONG PHẦN ĐÁNH GIÁ KHÓA LUẬN Điểm Điểm Điểm (Tối đa) chấm (1) chấm (2) Tiêu chí đánh giá A B C 10 11 Điểm trình Quá trình (GVHD) Điểm hình thức khóa luận tài liệu tham khảo Hình thức khóa luận 0,5 Tài liệu tham khảo 0,5 Điểm nội dung khóa luận Tên đề tài - lý chọn đề tài – Tình hình nghiên 0,5 cứu Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu – kết cấu khóa 0,5 luận Phương pháp phạm vi nghiên cứu 0,5 Cơ sở lý luận lý thuyết nghiên cứu Thực trạng pháp luật Thực trạng thực tiễn thực pháp luật Nhận xét – Đánh giá – Đề xuất Phần kết luận 0,5 Tổng điểm 10 2 ĐIỂM KHĨA LUẬN (Trung bình cộng điểm & 2) Tp.HCM, ngày…… tháng… năm…… Người chấm phản biện ……………………………… ………………………………… v MỤC LỤC  LỜI NÓI ĐẦU 1 Lý chọn đề tài – Tình hình nghiên cứu Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu 3 Phương pháp phạm vi nghiên cứu 4 Kết cấu đề tài KẾT LUẬN 46 vi LỜI NĨI ĐẦU Lý chọn đề tài – Tình hình nghiên cứu Lý chọn đề tài Đất đai tài sản vô giá nguồn lực quan trọng để phát triển quốc gia, lãnh thổ Mỗi người có nhu cầu sử dụng đất khác nhau: sử dụng cho sản xuất, cho đầu tư phát triển sở hạ tầng,…Để sở hữu đất phù hợp với nhu cầu, người sử dụng đất thường chọn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho lượng hóa tiền Từ chuyển dịch quyền sử dụng đất chủ thể hình thức chuyển nhượng diễn thường xuyên quy luật tất yếu quan tâm hết giai đoạn kinh tế - xã hội phát triển Những năm vừa qua, Bộ luật dân Luật Đất đai không ngừng sửa đổi, hồn thiện để có định hướng điều chỉnh hoạt động phù hợp với giai đoạn Tuy nhiên, quy định pháp luật hành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa thực chi tiết, rõ ràng, bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập thực tiễn thi hành Qua tìm hiểu tình hình thực tiễn thời gian thực tập Công ty Luật TNHH Hồng Long tác giả nhận thấy vụ việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm số lượng lớn Các bên chủ thể khơng cịn đạt đồng thuận thường giải tranh chấp cách khởi kiện Tịa án Thơng qua tiếp xúc, nghiên cứu hồ sơ vụ việc tư vấn giải tranh chấp Công ty Luật TNHH Hồng Long cho thấy rõ nguyên nhân tác động trực tiếp đến tranh chấp xuất phát từ giai đoạn xác lập, thực hợp đồng Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tuyên bố vô hiệu diễn nhiều nhiều nguyên nhân thường gặp như: giả tạo, chủ thể thực chuyển nhượng tài sản không thuộc quyền sử dụng hợp pháp mình, hình thức hợp đồng chuyển nhượng không tuân thủ theo quy định pháp luật…đã xâm phạm đến quyền lợi ích đáng bên Tuy nhiên việc xác định trường hợp gặp khơng khó khăn, chưa đảm bảo tính thống áp dụng pháp luật Bên cạnh đó, cho thấy cịn nhiều vướng mắc, nhiều quy định pháp luật không rõ khiến nhiều người dân gặp nhiều khó khăn q trình xác lập, thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì vậy, việc phân tích rõ quy định pháp luật đề giải pháp kiến nghị hoàn thiện vướng mắc vô cần thiết Từ lý nêu trên, tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn tư vấn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cơng ty Luật TNHH Hồng Long” Tình hình nghiên cứu Tìm hiểu tình hình nghiên cứu, có nhiều tác giả quan tâm nghiên cứu đề tài lĩnh vực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mức độ khác Ở mức độ khái quát kể đến số nghiên cứu sau: Luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Những vấn đề lý luận thực tiễn” Nguyễn Hoài Nam, hoàn thành năm 2013 Khoa Luật – Trường Đại học Quốc gia Hà Nội Trong luận văn tác giả sâu nghiên cứu lý luận khái niệm liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, làm rõ vấn đề liên quan đến ký kết hợp đồng thực tiễn áp dụng địa bàn tỉnh Quảng Trị Tuy nhiên, nhiều nội dung pháp luật tìm hiểu mang tính chất tham khảo quy định sửa đổi, bổ sung thay Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam”của tác giả Nguyễn Thị Hạnh, hoàn thành năm 2014 Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Tác giả đề cập chi tiết trường hợp vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đối tượng nghiên cứu luận văn điều kiện có hiệu lực hợp đồng mà không bao quát vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Thực tiễn giải yêu cầu tuyên bố điều kiện chuyển nhượng QSDĐ Luật đất đai 2013 Đối với vụ việc trên, có hai quan điểm tranh cãi áp dụng pháp luật vấn đề Tịa án có cơng nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hay không? Quan điểm thứ cho hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bà L với bà T công nhận hiệu lực dựa hai yếu tố sau: (i) Hợp đồng đáp ứng đủ bốn điều kiện có hiệu lực điều 117 BLDS 2015; (ii) Khoản Điều Quyết định số 22/2020/QĐ-UBND UBND tỉnh Đồng Nai có quy định trường khơng áp dụng hạn mức tối thiểu phép tách định “Tách đất để phân chia đất theo án, định Tịa án có hiệu lực pháp luật” Do đó, Tịa án có quyền cơng nhận thỏa thuận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có diện tích đất nhỏ diện tích tối thiểu tách theo quy định UBND tỉnh Đồng Nai Do đó, Tịa án định công nhận hiệu lực hợp đồng để tách đăng cho bà T Đây xem hướng “lách luật” để hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có có diện tích nhỏ diện tích tối thiểu có hiệu lực Quan điểm thứ hai cho hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bà T với bà L vơ hiệu Vì theo khoản Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP luật khơng cho phép chuyển nhượng QSDĐ diện tích đất nhỏ diện tích tối thiểu mà UBND tỉnh quy định, giao dịch chuyển nhượng bà L với bà T không nằm trường hợp lệ Chiếu theo quy định Điều 123 BLDS năm 2015: “Giao dịch dân có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm luật, trái đạo đức xã hội vơ hiệu Điều cấm luật quy định luật không cho phép chủ thể thực hành vi định” hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bà L với bà T vi phạm điều cấm luật Như vậy, quy định vấn đề chưa đảm bảo tính thống , cịn kẽ hở áp dụng vào thực tiễn số địa bàn tỉnh 38 3.1.4 Vụ việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Bà Đỗ Thị Ngọc M bà Trần Thị Bé H quen biết qua cơng viêc, có mối quan hệ làm ăn chung với Cả 02 góp vốn để để mua đất tọa lạc Bình Chánh, đứng tên đồng sở hữu GCN QSDĐ Để làm tin cho cho việc đầu tư vốn Bà H đề nghị giữ GCNQSDĐ 02 đất bà M Ngày 30/11/2018, bà M bà H Phịng cơng chứng số ký hợp đồng ủy quyền giao cho bà H quản lý GCNQSDĐ đất số 523, tờ đồ số 49 với diện tích 3963 m số 357 tờ đồ số 49, diện tích 196 m2 tọa lạc xã Phú Hữu, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai Vào sáng 22/02/2019 bà M phát bà H tự ý rao bán đất bà mai mạng xã hội Kiểm tra lại hợp đồng ủy quyền bà Mai bất ngờ phát nội dung ủy quyền bao gồm việc: “nhận đặt cọc, chuyển nhượng tặng cho…” Đây nội dung khơng mục đích ý chí bà M ký hợp đồng ủy quyền Sau phát vụ việc bà M liên tục yêu cầu bà H ký hủy hợp đồng ủy quyền Tuy nhiên, bà H thừa nhận đem GCN QSDĐ bà M đem cầm cho bà Nguyễn Thị Cẩm U để vay tỷ đồng, nên chưa thể lấy hồ sơ đất để đăng ký hủy ủy quyền Bà H viết cam kết không rao bán đất bà M cho ai, cam kết bà U giữ hồ sơ đất làm tin khơng có ý định mua bán Tuy nhiên, sau bà M phát bà H âm thầm sử dụng Hợp đồng ủy quyền để chuyển nhượng 02 đất sang cho bà U theo hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ký ngày 22/3/2019 23/3/2019 Ngày 23/3/2019, Bà M khởi kiện bà H TAND huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai yêu cầu tuyên vô hiệu 02 hợp đồng ủy quyền bà M bà H ngày 30/11/2018 tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bà H bà U ký vào ngày 22/3/2019 23/3/2019 Hiện Tòa án huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai thụ lý giải sơ thẩm tạm đình để thu thập chứng Dưới tác tập trung đánh giá, nhận xét yêu cầu tuyên bố vô hiệu 02 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trên: 39 Xét mặt hình thức: Hợp đồng đáp ứng quy định pháp luật Xét mặt “nội dung” hợp đồng: • Bà H khơng có quyền đại diện bà M để xác lập giao dịch chuyển nhượng QSDĐ với bà U Bà H sử dụng hợp đồng ủy quyền ký bà M bà H ngày 30/11/2018 với bà M để tiến hành chuyển nhượng 02 đất cho bà U Theo thực tiễn tiếp xúc nghiên cứu chứng hồ sơ vụ án (các thỏa thuận, file ghi âm) bà M bị nhầm lẫn nội dung hợp đồng ủy quyền ký kết với bà H, dẫn đến mục đích tham gia giao dịch ủy quyền bà M không đạt Do hợp đồng ủy quyền vơ hiệu theo quy định điều 126 BLDS 2015 Khi đó, bà H khơng có quyền đại diện bà M xác lập giao dịch chuyển nhượng QSDĐ với bà U Căn theo khoản Điều 142 BLDS 2015 “Giao dịch dân người khơng có quyền đại diện xác lập thực không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ người đại diện” Như vây, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ký ngày 22/03/2019 23/03/2019 không làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên A (bà M) bên B (bà U) nên hợp đồng vơ hiệu • Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bà Hai bà Hương xác lập cách giả tạo để che dấu giao dịch vay tiền hai người, xác định dựa điểm chưa phù hợp với thực tế sau: Thứ nhất, Cả bà H bà U đất đâu, chưa thực địa khu đất, chưa quản lý, sử dụng đất thực địa nên việc giao dịch chuyển nhượng tồn giấy tờ Thứ hai, Giá đất chuyển nhượng bà H bà U bất hợp lý: bà H chuyển nhượng cho bà U với giá 400.000.000 đồng, ½ giá đất tính theo bảng giá Nhà nước quy định Biên định giá ngày 13/01/2020, Hội đồng định giá xác định tổng giá trị 02 đất 707.880.000 đồng Và giá trị thực tế 02 đất bà M vào thời điểm bên chuyển nhượng 4.000.000.000 đồng Việc bà H trình bày đất dính quy hoạch nên bà M có nhu cầu bán lấy lại vốn, bà H đứng 40 chuyển nhượng với giá 400.000.000 đồng hồn tồn khơng có sở Vì đất bà M có quy hoạch quy hoạch làm đường giao thông nên đất khơng bị cịn tăng lên Thứ ba, tồn giao dịch vay tiền bà H bà U: file ghi âm bà H thừa nhận vay bà U tỷ đồng lãi suất 1%/tháng Từ phân tích trên, thấy giao dịch chuyển nhượng bà H bà giả tạo, thực chất để che giấu giao dịch vay tiền nên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thuộc trường hợp bị vô hiệu theo Điều 124 BLDS 2015 Qua vụ việc tác giả nhận thấy việc xác định vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sở vơ hiệu giao dịch chuyển nhượng nói chung giao dịch chuyển nhượng QSDĐ xác lập giả tạo nói riêng khó khăn Pháp luật khơng có quy định đề tiêu chí đánh giá làm tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xác lập giả tạo mà dựa vào quy định chung chung giao dịch dân dự vô hiệu giả tạo Điều 124 BLDS 2015 quan điểm pháp lý người áp dụng pháp luật Dẫn đến Tịa án gặp nhiều khó khăn việc xác định nhiều thời gian để thu thập chứng cứ, tài liệu Cụ thể vụ việc Tòa thụ lý từ tháng 3/2019 đến tạm đình để thu thập chứng Phía bị đơn khơng thừa nhận tiếng nói mình, phía ngun đơn có u cầu giám định tiếng nói file ghi âm thủ tục giám định tiếng nói rườm rà, phức tạp, chi phí cao,… 3.2 Một số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Về sách pháp luật nước đắn phù hợpvới thực tiễn bên cạnh tồn đọng bất cập định Trong tình hình giao dịch QSDĐ diễn mạnh mẽ phức tạp việc sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cịn mơ hồ, chưa đảm bảo tính thống nhất, hiệu áp dụng vào 41 thực tiễn Và khắc phục kẽ hở pháp luật bị lợi dụng để gây thiệt hại đến quyền lợi đáng người dân mối quan tâm đặt lên hàng đầu Dưới số kiến nghị tác giả để góp phần hồn thiện pháp luật vấn đề này: Thứ thất, nên bổ sung khái niệm số khái niệm để tránh tình trạng nhầm lẫn, có nhiều cách hiểu: (i) Bổ sung khái niệm “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ” vào Luật đất đai Vì hình thức chuyển QSDĐ có đặc trưng riêng biệt khơng hồn tồn tương tự sở để xác lập quyền, nghĩa vụ bên tham gia40 (ii) Để đáp ứng điều kiện chuyển nhượng “Đất khơng có tranh chấp” điểm c khoản Điều 188 Luật đất đai 2013 cần có quy định cụ thể khái niệm “tranh chấp đất đai” Như phân tích khái niệm cịn q mơ hồ khó xác định Hơn đối tượng giao dịch QSDĐ khơng phải đất đai Vì việc quy định khái niệm “tranh chấp quyền sử dụng đất” thay “tranh chấp đất đai” phù hợp Bên cạnh cần có quy định thống cụ thể thời điểm thời điểm bên nộp đơn yêu cầu hòa giải đến UBND cấp xã để tránh tình trạng áp dụng tùy tiện, cản trở quyền chuyển nhượng QSDĐ người dân Thứ hai, từ kết nghiên cứu mục 2.4.2 khóa luận này, tác giả nhận thấy pháp luật khơng có mâu thuẫn, quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thời điểm hồn thành việc cơng chứng, chứng thực hợp đồng Tuy nhiên, thống nhất nhận thức vấn đề Nhà làm luật nên bổ sung khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013như sau: “3 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai hoàn thành kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” Thứ ba, cần hướng đến sửa đổi quy định công chứng, chứng thực điều kiện bắt buộc có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thay 40 Tạ Thị Thùy Trang, tlđd 7, tr 10 42 vào công chứng, chứng thực tự nguyện tùy vào nhu cầu bên Tuy thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mang lại nhiều điểm tích cực với thời điểm tương lai có lẽ khơng cịn phù hợp Bởi quy định cịn nhiều nhược điểm phân tích mục 2.5.1.1 khóa luận thực tiễn dù có cơng chứng, chứng thực nhà nước chưa kiểm sốt hết giao dịch giả tạo hình thức, tránh tình trạng lợi dụng chuyển nhượng giấy tay khơng cơng chứng chứng thực cho nhiều người địi lại Ngoài ra, giúp cắt giảm thủ tục hành chính, giảm bớt chi phí cho người dân Thứ tư, cần bổ sung quy định pháp luật cụ thể, rõ ràng xác định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu Cụ thể: (i) Xác định là“vi phạm tự nguyện” Xác đinh trường hợp hợp đồng vi phạm điều kiện tính tự nguyên bao gồm giao dịch dân vô hiệu Điều 124, Điều 126, Điều 127 BLDS 2015 Về quy định nước ta nên học hỏi quy định Bộ luật Dân Pháp Ngồi ra, nên có chế tài xử phạt bên có lỗi việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo, đe dọa, lừa dối để răn đe hành vi lừa đảo, ép buộc hòng chiếm đoạt tài sản QSDĐ, ví dụ quy định mức phạt tiền lớn số tiền bất thu từ việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vi phạm (ii) Bổ sung án lệ nguồn pháp luật để giải vụ án hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xác lập giả tạo, mục đích nội dung trái đạo đức nhằm bảo đảm tính thống áp dụng xét xử vụ án có tình tiết tương tự41 (iii)Quy định tiêu chí cụ thể làm để xác định hợp đồng vô hiệu sở vô hiệu loại giao dịch cụ thể từ điều 124 đến điều 129 BLDS Bởi pháp luật cịn kẽ hở chưa quy định việc xác định phụ thuộc chủ yếu vào quan điểm lập luận Thẩm phán xét xử 41 Nguyễn Thị Đoan Trang (2018), Thực tiễn giải yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo Bến Tre, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Kinh Tế Thành phố Hồ Chí Minh, tr 54 43 Thứ năm, bổ sung quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có diện tích nhỏ diện tích tách tối thiểu theo quy định UBND cấp tỉnh thuộc trường hợp vơ hiệu theo quy định Điều 123 BLDS 2015” Đồng thời có văn hướng dẫn Quyết định UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu tách thửa, cụ thể sau: Chỉ loại trừ “những trường hợp chia đất theo án, định Tịa án có hiệu lực cơng nhận trường hợp có diện tích nhỏ vụ án tranh chấp chia tài sản ly hôn chia thừa kế, chia tài sản chung hộ gia đình” khơng áp dụng quy định diện tích tối thiểu tách UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Việc quy định đảm bảo tính thống Luật đất đai Quyết định UBND cấp tỉnh vận dụng vào thực tiễn, lấp kẽ hở mà người sử dụng đất lợi dụng tách với diện tích nhỏ diện tích tối thiểu 3.2.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên cạnh việc sửa đổi hoàn thiện khung pháp lý hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần trọng số giải pháp sau để nâng cao hiệu thực thi pháp luật tình hình xã hội nay: Thứ nhất, tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật Hệ thống pháp luật đất đai nước ta đồ sộ nằm rải rác nhiều văn khác Dẫn đến cán Nhà nước thường xuyên tiếp xúc với thủ tục liên quan đến giải chuyển nhượng QSDĐ khơng có kiến thức vững dễ mắc phải sai sót nghiệp vụ Vì nên thơng tin đến quan chức văn hiệu lực có hiệu lực Cần có tác động đến nhận thức pháp luật chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ yếu tố định để giảm thiểu tình trạng vi phạm, tranh chấp hợp đồng Có thể tác động thông qua phương tiện thông tin đại chúng dễ tiếp cận Ví dụ tuyên truyền, phổ cập kiến thức pháp luật đất đai mạng xã hội, Bên 44 cạnh đó, cần đa dạng hóa hình thức, phương pháp tun truyền pháp luật đất đai dựa vào thực tế, theo phong tục, tập quán vùng, miền, dân tộc với nội dung thiết thực tập huấn, họp dân, tờ rơi, áp phích Thứ hai, Cần đào tạo nâng cao trình độ, chất lượng nghiệp vụ cán quan chức Bởi thực tiễn nay, thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn đăng thường gặp số khó khăn như: thủ tục đăng ký người nhận hồ sơ không thống khiến người đăng ký phải liên tục bổ túc hồ sơ, tốn thời gian, chi phí lại nhiều lần tới quan công quyền Thứ ba, cập nhật kịp thời thông tin đất bị kê biên lên trang thông tin điển tử Tổng cục thi hành án dân để người muốn nhận chuyển nhượng hiểu rõ đất muốn mua, tránh tình trạng bị lừa đảo Ngồi ra, cần tăng cường cơng tác tra, giám sát CQNN có thẩm quyền thủ tục chuyển nhượng QSDĐ để tạo thị trường giao dịch lành mạnh, ổn định 45 KẾT LUẬN Nhận thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn với tần suất cao thực tế Tuy nhiên, quy định hợp đồng văn pháp luật nước ta tồn đọng số bất cập Một số quy định chưa thống tạo kẽ hở cho đương khiếu kiện dẫn đến tranh chấp gia tăng số lượng tính chất phức tạp Thực tiễn áp dụng từ gặp nhiều vướng mắc, việc xác định hiệu lực, hậu pháp lý phụ thuộc vào quan điểm Tịa Nên việc cần có giải pháp để giảm thiểu trạng phương hướng hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu thực thi pháp luật vấn đề thiết thực Khóa luận tốt nghiệp tập trung phân tích, đánh giá quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng pháp luật qua vụ việc tiếp xúc Cơng ty Luật TNHH Hồng Long từ vướng mắc, bất cập Với nội dung nghiên cứu nêu trình bày đề tài “Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn tư vấn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công ty Luật TNHH Hồng Long” tập trung giải vấn đề sau: Về phương diện lý luận, chương khóa luận phân tích chi tiết khái niệm, đặc điểm liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nguyên tắc thỏa thuận xác lập, lịch sử hình thành phát triển qua thời kỳ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tại chương 2, tác giả phân tích quy định pháp luật điểm bất cập cần làm rõ quy định pháp luật hành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong bật lên điều kiện chuyển nhượng, chủ thể tham gia cá nhân, hộ gia đình, hiệu lực hợp đồng, sở phân tích, so sánh Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, vài quy định Bộ luật dân nước Pháp Thơng qua phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật vào vụ việc công ty Luật TNHH Hồng Long số vướng mắc, bất cập pháp luận cần hoàn thiện Từ sở trên, tác giả đề xuất giải pháp sửa đổi, bổ 46 sung pháp luật vấn đề nâng cao hiệu thực thi Với khả nghiên cứu hạn chế thời gian có hạn nên khóa luận có lẽ khơng tránh khỏi thiếu xót định Bên cạnh đó, hi vọng khóa luận tốt nghiệp tác giả gởi mở cho người đam mê nghiên cứu có hướng tiếp tục tìm hiểu sâu vấn đề liên quan đề tài đưa phương hướng sửa đổi, bổ sung góp phần hồn thiện pháp luật 47 DANH MỤC TÀI LIỆU A Danh mục văn pháp luật: Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 Quốc Hội ban hành ngày 14 tháng 06 năm 2005 Bộ luật Dân số 91/2015/QH13 Quốc Hội ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015 Bộ luật Dân Cộng Hòa Pháp (2005), NXB Tư Pháp, Hà nội Luật Công chứng số 53/2014/QH13 Quốc Hội ban hành ngày 20 tháng 06 năm 2014 Luật Đất đai số 13/2003/QH11do Quốc Hội ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2003 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 Quốc Hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 Quốc Hội ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2016 Chính Phủ Lệ phí trước bạ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2015 Chính phủ việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đất đai 2013 10 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 Chính Phủ sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 11 Quyết định số 22/2020/QĐ-UBND 08 tháng năm 2020 UBND tỉnh Đồng Nai quy định diện tích tối thiểu tách loại đất địa bàn tỉnh Đồng Nai B Danh mục tài liệu tham khảo: 48 Tiếng Việt Bản án số: 621/2020/DS-PT “V/v tranh chấp quyền sử dụng đất” Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Đại học luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật Đất đai , NXB Cơng an nhân dân, Hà nội Đại học luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Đất đai , NXB Cơng an nhân dân, Hà nội Đoàn Thị Phương Diệp (2019), “Pháp luật hợp đồng Việt Nam nhìn góc độ so sánh với luật Cộng hịa Pháp”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, (11) http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx? tintucid=210324 (truy cập ngày 4/10/2020) Nguyễn Văn Điền (2019), “Giao dịch dân vô hiệu theo quy định BLDS 2015”, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/giao-dich-dan-su-vo-hieutheo-quy-dinh-cua-blds-2015 (truy cập ngày 6/10/2020) Vũ Minh Giang, “Tập quán quản lý phân phối ruộng đất làng, xã sách ruộng đất lịch sử Việt Nam”, Tạp chí nhà nước pháp luật (số 1/19), tr 12-17 Nguyễn Thị Hạnh (2014), Điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh “Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai”, duthaoonline.quochoi.vn/…/tong_hop_kinh_nghiem_nuoc_ngoai.doc, (truy cập ngày 24/9/2020) Tưởng Duy Lượng, Lê Thị Hòa(2018), “Bàn số loại hợp đồng thơng dụng”, Tạp chí TAND, TANDTC, (06), tr 11 10 Nguyễn Hoài Nam (2013), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Những vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Quốc gia Hà nội 49 11 Lê Sĩ Nam (2012), “Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn giải tranh chấp Tịa án”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (07), tr 42-49 12 Huỳnh Xuân Tình (2020), “Những vướng mắc trình giải tranh chấp quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở”, Tạp chí Tịa án nhân dân https://www.tapchitoaan.vn/bai-viet/xet-xu/nhungvuong-mac-trong-qua-trinh-giai-quyet-tranh-chap-quyen-su-dung-datva-quyen-so-huu-nha-o (truy cập ngày 1/10/2020) 13 Nguyễn Thị Đoan Trang (2018), Thực tiễn giải yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo Bến Tre, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Kinh Tế Thành phố Hồ Chí Minh 14 Nguyễn Thùy Trang (2017), “Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp (06), http://www.lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=208012, (truy cập ngày 25/9/2020) 15 Tạ Thị Thùy Trang (2020), “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 - Bất cập kiến nghị”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật https://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dungphap-luat.aspx?ItemID=588 (truy cập ngày 5/10/2020) 16 Trần Quang Huy Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản, NXB Tư pháp, Hà Nội 17.Viện khoa học pháp lý (2006), Từ điển luật học, NXB Từ điển Bách Khoa NXB Tư pháp, Hà nội, tr.655 Tiếng nước 18 John Cartwright, Bénédicte Fauvarque-Cosson and Simon Whittaker, French Civil Code 2016 https://www.trans-lex.org/601101/_/frenchcivil-code-2016/ 19.Wang chenguang and Zhang Xianchu (1997), introduction to Chinese 50 law, Sweet & Maxwell Asia, Hong Kong, pp 544 51 52 ... VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN TƯ VẤN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG... Công ty Luật TNHH Hồng Long Đề tài nghiên cứu: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN TƯ VẤN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI... nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam Chương 3: Thực tiễn tư vấn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất