ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN DỰA VÀO CHI PHÍ

ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN, tiểu luận định giá bất động sản dựa vào chi phí từ lý thuyết đến thực tế, bài tiểu luận cuối kỳ của HỌC VIỆN TÀI CHÍNH, ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN, tiểu luận định giá bất động sản dựa vào chi phí từ lý thuyết đến thực tế, bài tiểu luận cuối kỳ của HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH - - Bài thi môn: ĐINH GIA TÀI SAN Hình thức thi: Tiêu luân Số hiệu đề: MH 16.11/2021 Thời gian làm bài: ngày Đê tài: “Điêu kiên ap dung cua viêc đinh gia bât đông san dưa vào chi phi – tư ly thuyêt đên thưc tiên.” Họ tên: Nguyễn Thanh Thu Mã sinh viên: 1973402011314 Khóa/lớp tín chỉ: CQ57/11.01_LT2 Niên chế: CQ57/11.09 STT: 32 ID phòng thi: 581 058 3214 Ngày thi: 11/12/2021 Giờ thi: 13h 30p LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan tiêu luân độc lâp nghiên cứu MỤC LỤC Trang Lời mở đầu Chương I TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ Bất động sản Định giá Chương II ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN DỰA VÀO CHI PHÍ .5 Cơ sở lý luân nội dung .5 Hao mòn giá bất động sản .6 Cách định giá phương pháp chi phí .7 Điều kiện áp dụng, ưu nhược điêm phương pháp .9 Phân tích điều kiện áp dụng việc định giá bất động sản dựa vào chi phí thơng qua tình định giá bất động sản cụ thê 10 LỜI MỞ ĐẦU Trong kinh tế thị trường định giá tài sản nói chung thẩm định giá tài sản nói riêng mơn khoa học quan trọng, giúp nghiên cứu, bổ sung kiến thức bất động sản, thị trường bất động sản, giá bất động sản, định giá bất động sản, nguyên tắc định giá bản, nguyên tắc xác định giá bất động sản Giá bất động sản yếu tố không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý; cịn bị tác động yếu tố tâm lý, xã hội Định giá bất động sản có thê ước tính mặt giá trị mà khơng thê tính đúng, tính đủ định giá tài sản thơng thường khác Do đó, muốn định giá bất động sản người ta phải vào số nguyên tắc phương pháp Trên thực tế có nhiều bất động sản thiết kế sử dụng cho mục đích riêng biệt, nhà thờ, bệnh viện, trường học Trên thị trường xảy tượng mua bán bất động sản Các khoản thu nhâp tiền tạo có thê rất khó định lượng, thiếu đê sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp đầu tư Đê định giá chúng, người ta dùng phương pháp chi phí Chính vây, em chọn đề tài “Điều kiện áp dụng việc định giá bất động sản dựa vào chi phí - từ lý thuyết đến thực tế” đê nghiên cứu sâu phương pháp Thanh Hóa, ngày 11 tháng 12 năm 2021 CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SAN VÀ ĐINH GIA 1.Bất động sản a Khái niệm Bất động sản tài sản bao gồm: đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kê tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luât quy định b Đặc điêm bất động sản Có đặc điêm bât sau: - Cố định vị trí - Tính bền vững - Tính khan - Tính khác biệt - Tính ảnh hưởng lẫn - Có giá trị lớn Định giá a Khái niệm Định giá việc ước tính tiền với độ tin cao lợi ích mà tài sản có thê mang lại cho chủ thê thời điêm định b Các nguyên tắc thẩm định giá Có nguyên tắc thẩm định giá: - Nguyên tăc sử dụng tốt nhất, hiệu - Nguyên tắc thay - Nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai - Nguyên tức đóng góp - Nguyên tắc cung cầu c Quy trình định giá bất động sản Quy trình định giá bất động sản gồm bước: - Bước 1: Xác định vấn đề - Bước 2: Lâp kế hoạch - Bước 3: Thu thâp thông tin - Bước 4: Phân tích thơng tin - Bước 5: Xác định giá trị tài sản - Bước 6: Lâp báo cáo CHƯƠNG II: ĐINH GIA BẤT ĐỘNG SAN DỰA VÀO CHI PHÍ Cơ sở lý luân nội dung - Khái niệm: Là việc ước tính giá trị bất động sản dựa chi phí hợp lý tạo bất động sản - Cơ sở lý luân: + Dựa nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc sử dụng tốt hiệu + Dựa giả định: giá trị bất động sản cần định giá có thê đo chi phí làm bất động sản tương tự - Các loại chi phí: Gồm loại chi phí: Chi phí tái tạo chi phí thay + Chi phí tái tạo: chi phí hành đê xây dựng cơng trình thay giống hệt cơng trình mục tiêu, bao gồm điêm lỗi thời + Chi phí thay thế: chi phí hành đê xây dựng cơng trình có giá tị sử dụng tương đương với vât liệu, phương pháp đại Các khoản mục chi phí tái tạo chi phí thay gồm + Các chi phí trực tiếp: Ngun vât liệu, nhân cơng, chi phí sử dụng máy thi cơng chi phí trực tiếp khác + Các chi phí chung: chi phí phục vụ thi cơng, chi phí điều hành sản xuất cơng trường, chi phí quản lý doanh nghiệp chi phí gián tiếp khác + Lợi nhuân khoản thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luât Lợi nhuân mà nhà thầu phương pháp chi phí mang tính chất chi phí bù đắp rủi ro, chi phí hội nhà thầu xây dựng 6 2.Hao mòn giá bất động sản - Khái niệm: Hao mòn tượng giá giảm sút tính sử dụng sau thời gian định - Các loại hao mòn: a Hao mòn tự nhiên: tượng bất động sản bị giảm giá do: + Bất động sản bị hư hỏng cường độ sử dụng, cường dộ sử dụng cao bất động sản giá nhanh + Bất động sản bị hư hỏng tác động yếu tố như: thời gian sử dụng, phá hủy mối mọt, nhiệt độ, độ ẩm Đây hư hỏng nguyên nhân trực tiếp có liên quan đến độ bền vât liệu, xảy bất động sản không sử dụng + Bất động sản bị hư hỏng cách dùng, quản lý phá hoại Hao mòn tự nhiên gồm loại:   Hao mịn tự nhiên có thê sửa chữa Hao mịn tự nhiên khơng thê sửa chữa b Hao mòn lỗi thời chức năng: tượng bất động sản bị giảm giá nguyên nhân thiết kế sai, thừa, thiếu thiết bị lỗi ảnh hưởng đến chức bất động sản có thê phát huy người sử dụng: + Do sai sót thiết kế trần nhà cao thấp khơng thích hợp lãng phí diện tích + Do thiếu sót kết cấu như: tường trần khơng có cách âm, khơng đủ dây điện, ống nước gây hạn chế việc sử dụng bất động sản cách có hiệu + Do thừa mức kết cấu như: hệ thống sưởi hệ thống làm lạnh, ống nước dây điện cỡ, phòng tắm phòng bếp nhiều Hao mòn lỗi thời gồm loại:   Hao mòn lỗi thời chức có thê sửa chữa Hao mịn lỗi thời chức không thê sửa chữa c Hao mịn tác động từ bên ngồi: giảm giá bất động sản nguyên nhân thay đổi môi trường như: + Các mối nguy hiêm phiền tối xung quanh: khói bụi, tiếng ồn + Các quy định xây dựng quy hoạch làm giảm tính hữu ích bất động sản + Sự thay đổi dân số, suy thoái kinh tế yếu tố khác làm giảm giá trị bất động sản 3.Cách định giá phương pháp chi phí - Bước 1: Ước tính giá trị miếng đất mục tiêu cần định giá cách coi khu đất trống sử dụng sử dụng hiệu tốt - Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng đê xây dựng mới, đê tái tạo, thay cơng trình có đất bao gồm lợi nhuân cho nhà thầu thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luât Các phương pháp xác định chi phí:    Phương pháp thống kê chi tiết người xây dựng Phương pháp so sánh thị trường Phương pháp khảo sát số lượng - Bước 3: Xác định hao mịn ước tính giá trị hao mịn lũy kế cơng trình có đất Mức độ giảm giá cơng trình = Tỉ lệ giảm giá x Chi phí xây dựng a Phương pháp đo mang tính kỹ thuât Căn vào tuổi tuổi đời hiệu tuổi đời kinh tế công cơng trình: H= Tuổi đời hiệu Tuổi đời kinh tế x 100% Hao mịn tự nhiên thường tính toán vào hư hỏng kết cấu đê tính hao mịn cơng trình H= � � = ��� x ��� � �=1 ��� Trong đó: H : Hao mịn cơng trình xây dựng tính theo tỷ lệ %; ��� : Hao mịn kết cấu thứ i tính theo tỷ lệ %; ��� : Tỷ trọng kết cấu i tổng giá trị cơng trình; n : Số kết cấu cơng trình Ví dụ: Cần xác định tuổi đời kinh tế, tuổi đời kinh tế lại, tuổi đời thực tế, tuổi đời hiệu tỷ lệ hao mịn ngơi nhà sở thơng tin sau: - Hồn thành xây dựng vào năm 2000 - Theo tiêu chuẩn kỹ thuât nhà tồn 70 năm (đến năm 2070 bị phá bỏ) Trong đó, giá trị ngơi nhà đóng góp vào giá trị chung bất động sản giảm dần, ước tính đến năm 2068 giá trị ngơi nhà đóng góp giá trị BĐS đồng từ sau năm 2068 ngơi nhà đóng góp giá trị âm (chi phí khắc phục nhà lớn giá trị mang lại cho BĐS) - Năm 2006 nhà nâng cấp, đại tu Do nâng cấp nên tuổi đời kinh tế nhà kéo dài thêm năm - Năm 2014 tiến hành thẩm định giá Lời giải: Từ thơng tin có thê xác định thông số tuổi đời nhà sau: Tuổi đời kinh tế: số năm ngơi nhà đóng góp làm tăng giá trị bất động sản (nhà + đất) 68 năm (2068 – 2000 = 68) Tuổi đời kinh tế lại: số năm theo tồn cơng trình kiến trúc đất có thê đóng góp vào giá trị toàn bất động sản 62 năm (2068 – 2014 + = 62) Tuổi đời hiệu quả: số năm cơng trình dựa tình trạng tu, bảo dưỡng cơng trình năm (2014 – 2000 – = 6) Tuổi đời thực tế: số năm trôi qua kê từ hồn thành xây dựng cơng trình (mới 100%) đến thời điêm thẩm định giá 14 năm (2014 – 2000 = 14) Tỷ lệ hao mòn = x 100% = 8,82% 68 b Phương pháp đo giảm giá dựa vào thị trường  Dùng đê ước tính tổng mức giảm giá bất động sản, không phân biệt cho loại nguyên nhân khác  Phù hợp có nhiều bất động sản tương tự đánh giá - Bước 4: Ước tính giá trị cơng trình xây dựng cách trừ hao mịn lũy kế khỏi chi phí xây dựng hành cơng trình - Bước 5: Ước tính bất động sản cần định giá 4.Điều kiện áp dụng, ưu nhược điêm phương pháp - Điều kiện áp dụng: + Phương pháp thông dụng đê đấu thầu, kiêm tra đấu thầu + Định giá bất động sản có mục đích sử dụng riêng + Định giá đê xác định mức bồi thường + Sử dụng tin tưởng chi phí yếu tố - Ưu điêm: + Được sử dụng khơng có chứng thị trường thích hợp đê so sánh + Khi đánh giá bất động sản thay đổi chủ sử hữu thiếu sở đê dự báo lợi ích tương lai + Trong số tình huống, cứu cánh cuối phương pháp khác khơng sử dụng 10 + Thích hợp định giá bất động sản dùng cho giao dịch mục đích riêng biệt - Nhược điêm: + Những hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp với phương pháp chi phí + Tổng nhiều phân chưa với giá trị toàn + Việc ước tính số khoản giảm giá có thê trở nên chủ quan khó thực + Người định giá phải có nhiều kinh nghiệm đặc biệt phải thành thạo kỹ thuât xây dựng Phân tích điều kiện áp dụng việc định giá bất động sản dựa vào chi phí thơng qua tình định giá bất động sản cụ thê Ví dụ: Ước tính giá trị bất động sản, Trường Mầm non xã Nga An, dựa thông tin sau: a Tài liệu bất động sản Trường Mầm non xã Nga An - Diện tích 600�2 , có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Cơng trình xây dựng đất: nhà mái tầng, kết cấu bê tơng cốt thép, diện tích sàn xây dựng 200�2 - Hao mòn kết cấu chính: móng 35%, tường 50%, sàn 35%, mái 40% b Các thơng tin có liên quan - Một lơ đất trống bên cạnh có diện tích 500�2 có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa bán với giá tỉ đồng - Tỉ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14% 11 - Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự 1.200.000 đồng/�2 - Chi phí khắc phục tình trạng lạc hâu nhà vệ sinh 100 triệu đồng Lời giải: Đối với ví dụ phương pháp thích hợp đê sử dụng ước tính giá trị bất động sản dựa vào chi phí Bởi vì: - Thứ nhất, phương pháp chi phí thích hợp định giá bất động sản có mục đích riêng biệt, cụ thê trường hợp trường học - Thứ hai, dễ dàng tính tốn mức tiền đề nghị hỗ trợ từ ngân sách đia phương - Thứ ba, phương pháp thuân tiện có tham gia đấu thầu đê hay kiêm tra đấu thầu - Thứ tư, trường hợp xem xét nhà trường nên xây hay tu bổ chi phí yếu tố khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp đê tạo giá trị bất động sản a Ước tính giá trị mảnh đất - Giá mét vng đất hồn chỉnh thủ tục pháp lý: 3.000.000.000 : 500 = 6.000.000( đồng/�2 ) - Giá thị trường ước tính mảnh đất mục tiêu: 600 x 6.000.000 = 3.600.000.000 (đồng) Vì bước sử dụng kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp nên hạn chế bước giống với hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp b Giá trị tài sản đất - Chất lượng tài sản lại kết cấu chính: + Móng: 65% + Tường: 50% + Sàn: 65% + Mái: 60% - Chất lượng lại cơng trình: (65% x 8% + 50% x 18% + 65% x 16% + 60% x 14%) : (8% + 18% +16% +14%) ≈ 58,9% 12 Ở bước này, thẩm định viên thiều kiến thức kỹ thuật xây dựng, chưa đủ kinh nghiệm áp dụng phương pháp nên dẫn đến việc ước tính hao mịn tài sản mang tính chủ quan, chưa thực tế - Giá trị ước tính phần xây dựng: 200 x 1.200.000 x 58,9% - 100.000.000 = 41.360.000 (đồng) c Giá trị ước tính cho bất động sản mục tiêu: 3.600.000.000 + 41.360.000 = 3.641.000.000 (đồng) Qua phân tích tình cụ thể trên, thấy việc định giá bất động sản dựa vào chi phí địi hỏi thẩm định viên phải nắm phương pháp Đặc biệt điều kiện áp dụng phương pháp Bởi bên cạnh ưu điểm phương pháp tồn nhiều khuyết điểm Việc nghiên cứu sâu đề tài phần giúp nhận điều 13 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO - Giáo trình Định giá tài sản Học viện Tài - Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 ... định giá bất động sản dựa vào chi phí - từ lý thuyết đến thực tế” đê nghiên cứu sâu phương pháp Thanh Hóa, ngày 11 tháng 12 năm 2021 CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SAN VÀ ĐINH GIA 1.Bất động