Vận dụng các phương pháp định giá vào định giá bất động sản văn phòng cho thuê ở VN hiện nay

Hoạt động định giá bất động sản(BĐS) là một trong những hoạt động quan trọng nhất của thị trường BĐS

LỜI NÓI ĐẦU1.Tính cấp thiết của đề tài

Hoạt động định giá bất động sản(BĐS) là một trong những hoạt độngquan trọng nhất của thị trường BĐS, đó là việc đưa ra một thước đo giá trịcho mỗi loại hàng hoá BĐS trên thị trường tại một thời điễm xác định vớimột mục tiêu cụ thể

Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta đã có nhưng bước chuyểnbiến khá tích cực Điều này được chứng tỏ qua thông qua tốc độ tăngtrưởng GDP hàng năm luôn đạt ngưỡng 8.4% Cùng với đó là sự phát triểncủa hàng loạt các thị trưòng như: thị trường lao động, thị trưòng tài chínhtiền tệ, thị trường khoa học công nghệ, thị trường hàng hoá dịch vụ, và đặcbiệt là có sự đóng góp của thị trưòng BĐS Mặc dù chỉ mới được hìnhthành sau luật đất đai năm 1993 tuy nhiên thị truờng BĐS của nước ta đã

có những bước tiến đáng kể và đang dần dần khẳng định được vị trí của nótrong việc đóng góp vào sự phát triển của nền kinh tế nước nhà Đảng vànhà nước cũng đang từng bước hoàn thiện hệ thống luật và các văn bảnhướng dẫn thi hành luật nhằm đảm bảo hoàn thiện, phát triển thị trườngBĐS ở VN

Thị trường văn phòng cho thuê ở nước ta đang trở lên rất sôi động, đây làthị truờng khá mới mẻ ở VN đặc biệt kể từ sau khi VN chính thức gia nhập

tổ chức kinh tế thế giới WTO Đây vừa là cơ hội, vừa là thách thức lớn đốivới nền kinh tế Khi đó VN trở thành điểm đến của không ít những nhà đầu

tư, các công ty, tập đoàn tài chính nổi tiếng trên thế giới, chính vì vậy màthị trường văn phòng cho thuê lại càng trở lên sôi động hơn bao giờ hết.Không chỉ các doanh nghiệp nước ngoài có nhu cầu thuê văn phòng màngay cả những doanh nghiệp trong nước trước xu hướng hội nhập và pháttriển kinh tế hiện nay cũng dần dần chuyển qua loại hình này thay vì đithuê nhà dân làm văn phòng như trước kia, do họ đã nhận thức được những

lợi ích mà loại hình BĐS này mang lại Do đó thị trưòng luôn trong tìnhtrạng cung không đáp ứng đủ cầu, điều này khiến cho giá của loại hìnhBĐS này luôn trong tình trạng “leo thang”

Xuất phát từ thực tế trên, em chọn đề tài: “Vận dụng các phương pháp định giá vào định giá bất động sản văn phòng cho thuê ở VN hiện nay”

với hy vọng có thể đóng góp ý kiến của mình vào việc đẩy mạnh và hoànthiện hơn hoạt động định giá BĐS, đặc biệt là BĐS văn phòng cho thuê,giúp mọi người hiểu sâu hơn về thị trường mới này ở VN

2.Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu hoạt động định giá BĐS nhằm các mục tiêu cơ bản sau :

 Hệ thống những vấn đề lý luận, cơ sở khoa học về định giáBĐS

 Ứng dụng các phương pháp định giá vào định giá BĐS vănphòng cho thuê và tìm hiểu thực trạng văn phòng cho thuê

ở Hà Nội

 Đề xuất giải pháp nhằm áp dụng hiệu quả các phương phápđịnh giá văn phòng cho thuê trong điều kiện ở VN

3.Đối tượng,phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu chính của đề tài hoạt động định giá BĐS

Phạm vi nghiên cứu do thị truờng BĐS rất rộng, bao gồm nhiều loại hàng

hoá BĐS khác nhau nên đề tài tập trung chủ yếu nhằm nghiên cứu BĐSvăn phòng cho thuê tại VN

4.Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau : Phương pháp duy vật

biện chứng và duy vật lịch sử, phưong pháp thống kê, phương pháp chuyêngia, phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động địnhgiá BĐS Đề tài có sử dụng các công trình nghiên cứu đã thực hiện trong

lĩnh vực này Các số liệu lấy từ số liệu của cơ qua nhà nước, trên các tạpchí và các trang web…

5.Kết cấu

Nội dung của đề tài gồm 3 chương :

 Chương I: Cơ sở khoa học về định giá mức cho thuê vănphòng

 Chương II: Thực trạng định giá văn phòng cho thuê ở VN

 Chương III: Những giải pháp nhằm áp dụng hiệu quả cácphương pháp định giá trong định giá BĐS văn phòng chothuê tại VN

ChươngI: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ MỨC CHO

THUÊ VĂN PHÒNGI.Một số khái niệm và đặc điểm BĐS văn phòng cho thuê

1.Khái niệm BĐS văn phòng cho thuê

Văn phòng cho thuê là một loại BĐS được cho thuê dùng cho các hoạtđộng của bộ phận quản lý các doanh nghiệp hoặc trung bày sử dụng, cungcấp các dịch vụ, phục vụ cho sản xuất và tiêu thụ sản phẩm tại một địađiểm cụ thế

2.Đặc điểm của BĐS văn phòng cho thuê

 Văn phòng cho thuê có thể cho một chủ sử dụng hoặc nhiều chủ sửdụng thuê, có thể cho một ngành thuê nhưng cũng có thể cho nhiều ngànhkhác nhau thuê

 Hiện nay văn phòng cho thuê tập trung phần lớn ở các toà nhà caotầng, tuy nhiên trên thực tế vẫn còn nhiều doanh nghiệp vẫn còn thuê nhà ởcủa người dân làm văn phòng, hay đặt trụ sở văn phòng của công ty ở cácngôi nhà 1-3 tầng

3.Phân loại văn phòng cho thuê:

Phân loại văn phòng người ta thường áp dụng dựa trên nhiều yếu tố nhưmức thuê, vị trí của văn phòng, và tuổi thọ của toà nhà đặt văn phòng, trangthiết bị văn phòng,…Dựa theo những tiêu chí này thì có thể phân ra làm 3loại văn phòng như sau:

Văn phòng loại A: Các toà nhà thuộc văn phòng loại A thường có những

đặc điểm như: Ở vị trí trung tâm thành phố, các tiêu chuẩn chất lượng trongtoà nhà ở mức độ cao nhất và tốt nhất Do thị trường văn phòng cho thuê ởnước ta mới được hình thành nên phần lớn các toà nhà đạt tiêu chuẩn vănphòng loại A đều mới xây và thường do các nhà thầu quốc tế đảm nhiệm

Và một văn phòng loại A thì thường phải đạt tiêu chuẩn về những yếu tốsau:

 Hệ thống thiết bị bảo vệ và báo động chống trộmcắp

 Hệ thống chống cháy và bộ cảm ứng khói

 Hệ thống điều hoà nhiệt độ và không khí đạt tiêuchuẩn theo hệ thống (hiện nay chủ yếu là sử dụng điều hoà tổng cho chungcho cả toà nhà)

 Hệ thống chiếu sáng thích hợp

 Hệ thống thông tin tốt, nhiều đường dây điện thoạitrực tiếp, nhiều ổ cắm điện và đường truyền internet tốc độ cao

 Thang máy hiện đại, có thời gian chờ là dưới 30s

 Sàn nhà đạt tiêu chuẩn chất lượng

 Thiết kế bên trong đầy đủ theo hướng mà người thuê

có thể lắp đặt những thiết bị riêng cho mình

 Nằm ở những vị trí thuận tiện cho giao thông đi lại,gần các trục đường giao thông lớn

 Bãi đỗ xe có đủ chỗ đỗ xe cho người thuê và có bốtrí người trông coi trong toà nhà

 Chiều cao văn phòng phải thích hợp

 Hệ thống phát điện dự phòng đủ công suất phục vụcho các dịch vụ bên trong toà nhà

Văn phòng loại B: Việc phân loại nhóm văn phòng loại B phức tạp hơn

so với văn phòng loại A Những văn phòng thuộc nhóm này thường thiếumột số tiêu chuẩn so với văn phòng loại A, chính vì thế mà những vănphòng thuộc nhóm B này thường đa dạng hơn nhóm A Các văn phòng loại

B thường có những tiêu chuẩn tối thiểu sau:

 Toà nhà có tuổi đời nhiều hơn 10 năm ( sau khi đã

 Những toà nhà có tuổi đời ít hơn 10 năm (sau khiđược sửa ) chữa nằm ở ngoài trung tâm thành phố

 Có hệ thống điều hoà nhưng không có hệ thống điềuchỉnh độ ẩm không khí, làm lạnh và ẩm

 Có thang máy có thời gian đợi không quá 35s

 Không có hệ thống phát điện dự phòng

Văn phòng loại C: Toà nhà văn phòng loại C là những toà nhà có tuổi

đời từ 10 đến 15 năm có vị trí ở trong hay ngoài trung tâm thành phố Đa sốcác văn phòng loại B hiện nay có tiền thân là văn phòng loại C sau khiđược sửa sang lại và trang bị thêm một số trang thiết bị cần thiết Tuy nhiêncác văn phòng loại C là những toà nhà có tiêu chuẩn sử dụng thấp Các vănphòng loại C này thường được các công ty vừa và nhỏ quan tâm thuê vì nó

có giá thuê thấp

II.Khái niệm và căn cứ định giá

1.Khái niệm định giá bất động sản.

Hoạt động định giá bất động sản (BĐS) là một hoạt động phổ biến , quantrọng và cần thiết đối với sự tồn tại của thị trường BĐS trong nền kinh tếthị trường Định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợiích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhấtđịnh, là việc đưa ra một thước đo giá trị cho mỗi loại hàng hoá BĐS trên thịtrường tại một thời điểm xác định với một mục tiêu cụ thể Tài sản baogồm 2 loại: bất động sản (BĐS) và động sản Trong đó BĐS đóng vai tròvừa là khách thể quyền sở hữu và là một phạm trù pháp lý được sử dụngphổ biến ở hầu hết các quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới, đó là baogồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai hợp thành một thểthống nhất với đất đai

2.Các căn cứ để định giá BĐS

a Căn cứ vào bản thân của các yếu tố BĐS:

Căn cứ vào yếu tố cấu thành giá trị BĐS nó bao gồm từ các yếu tố kếtthành lao động sống như: chi phí lao động, ; những yếu tố kết tinh từnhững yếu tố vật chất như: các nguyên vật liệu, trang thiết bị, và các yếu

tố thuộc về tài nguyên môi trường đó là những yếu tố có thể không cónguồn gốc tử lao động nhưng nó đóng góp một phần không nhỏ vào việchình thành lên giá trị của BĐS như: diện tích mặt bằng, không gian kiếntrúc của BĐS, môi trường kinh tế , xã hội, tự nhiên

Căn cứ vào công dụng và mục đích sử dụng của BĐS nhằm khai thác mộtcác tốt nhất hiệu quả nhất BĐS đó, tuy nhiên công dụng của BĐS phải nămtrong khuôn khổ quy định của pháp luật và vẫn đảm bảo được tính bềnvững của công trình

Căn cứ vào hình thái hiên tại của BĐS : về kết cấu xem kết cấu đó có hợp

lý hay không, xem trạng thái tồn tại của BĐS có phù hợp hay không,…vềtính bền chắc của BĐS, tính mỹ thuật của BĐS và các yếu tố tâm lý liênquan đến bản thân hiện tại của BĐS

Căn cứ vào yếu tố vị trí và mức độ ảnh hưởng đến vị trí của BĐS như:địa điểm tồn tại của BĐS (khoảng cách của BĐS đến các trung tâm kinh tế,

xã hội,… điều này ảnh hưởng đến kả năng tiếp cận của BĐS, ngoài ra cònđánh giá mối quan hệ của BĐS trong tổng thế các BĐS khác qua đó ta thấyđược vị trí của BĐS đó so với BĐS khác đóng vai trò như thế nào

b Căn cứ vào điều kiện thì trường:

Căn cứ vào điều kiện cạnh tranh của thị trường, xem xét thị trường đó cótính cạnh tranh cao hay không, tính độc quyền của thị trường được thể hiệnnhư thế nào, do tính chất độc quyền trong nguồn cung nên đây cũng là tínhchất tác động trực tiếp đến yếu tố so sánh, lựa chọn BĐS Bên cạnh đó các

Một nền kinh tế phát triển thì nhu cầu về BĐS tăng cao do yêu cầu của việc

mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh Ngoài ra một nhân tố quan trọngkhông thể thiếu trên thị trường BĐS đó là lực lượng cung-cầu BĐS trên thịtrường đây là lực lượng chính cấu thành lên thị trường và các điều kiện củathị trường

c Căn cứ pháp lý:

Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS như giới hạn quyền năng củaBĐS, các nghĩa vụ của BĐS, nghĩa vụ này càng lớn thì giá của BĐS càngcao Đồng thời nó bao gồm cả những luật pháp không liên quan đến bảnthân 1 BĐS mà nó quy định chung, các quy định về sở hữu, sử dụng,… vàcác quy định liên quan đến hoạt động định giá như: luật định giá, pháp lệnhgiá,…

III.Phương pháp định giá

Để định giá một BĐS người ta có thể sử dụng 1 trong 5 phương pháp

sau: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập,

phương pháp giá trị còn lại, phương pháp giá trị thặng dư Tuy nhiên trên

thực tế người ta chủ yếu sử dụng 3 phương pháp phương pháp so sánh,

phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập để định giá BĐS

1.Phương pháp so sánh

a Khái niệm

Phương pháp so sánh là phương pháp định giá bằng cách so sánh trựctiếp BĐs mục tiêu cần định giá với các BĐS tương tự đã bán trên thị trường

để xác định giá của BĐS mục tiêu từ giá bán của các BĐS so sánh

Phương pháp này được sử dụng chủ yếu trong mọi lĩnh vực vì phươngpháp này thực hiện đơn giản, không đòi hỏi các yêu cầu kĩ thuật đặc thùchuyên nghiệp do đó ngay cả những người không am hiểu nhiều về các kĩthuật chuyên biệt vẫn có thể sử dụng phương pháp này Ngoài ra phươngpháp này còn có một cơ sở khác đó là dựa trên giá thị trường

b Các nguyên tắc định giá.

Nguyên tắc thay thế: Người mua và người bán chỉ chấp nhận giá mà

người ta thấy rằng người ta có thể thay thế BĐS có tính chất tương tự vớiBĐS mục tiêu cùng mức giá, nghĩa là người ta không trả giá cho BĐS mụctiêu cao hơn so với BĐS khác như một vật có thể thay thế BĐS mục tiêu.Giá trị của BĐS phụ thuộc vào các yếu tố cấu thành lên nó, tuy hai BĐSkhông giống nhau nhưng chúng lại có các yếu tố cấu thành có thể giốngnhau như về vị trí , môi trường,…Trong so sánh thì người ta thường sửdụng so sánh BĐS mục tiêu với nhiều BĐS có thể so sánh khác để từ đótìm ra những đặc điểm tương đồng giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh

Nguyên tắc đóng góp:Ta đã đánh giá được mức độ đóng góp của từng

yếu tố tạo lên giá trị của BĐS do đó chúng ta có thể điều chỉnh giá trị củaBĐS theo sự khác biệt của các yếu tố đóng góp

Nguyên tắc cân bằng cung- cầu: đây là nguyên tắc quan trọng nhất vì

trong quá trình định giá chúng ta đã sử dụng các mức giá khác nhau củanhiều BĐS đã được hình thành trên thị trường, do đó mức giá này phản ánhđúng sự cân bằng cung cầu trên thị trường

Nguyên tắc ngoại ứng: Trong qúa trình sử dụng phương pháp so sánh thì

phải chú ý đến các yếu tố vùng, khu vực, các yếu tố thời gian, hoàn cảnhkinh tế xã hội,… và một yếu tố quan trọng không kém đó là ảnh hưởng củatâm lý đám đông

c Các bước tiến hành phương pháp so sánh (bao gồm 6 bước):

 Bước 1: Xác định BĐS mục tiêu, các yếu tố liên quan đến vị trí,

môi trường, nghiên cứu các thông tin kĩ thuật của BĐS như diệntích, hình thể, công năng, kích thước,…các yếu tố pháp lý, quyềnnăng liên quan đến BĐS và các yếu tố ràng buộc khác

 Bước 2: Thu thập tìm kiếm các thông tin về các BĐS đã được

bán trong khoảng thời gian gần nhất với các điều kiện tương

đồng, đó là cơ sở để lựa chọn BĐS so sánh Do đó phải thu thậpnhiều nguồn thông tin khác nhau liên quan đến BĐS cần so sánh.

 Bước 3: Kiểm tra các thông tin về BĐS so sánh đã thu thập dược

để xác định lựa chọn nhóm BĐS so sánh phù hợp nhất Kiểm tra

cá thông tin để đảm bảo BĐS để đảm bảo nó có những đặc điểmtương đồng với BĐS mục tiêu hay không, đánh giá giá trị củaBĐS dựa trên cơ sở các yếu tố cấu thành và các nhân tố ảnhhưởng Lựa chọn một số BĐS phù hợp nhất với BĐS mục tiêu đểtiến hành so sánh

 Bước 4:Phân tích giá bán và các điều kiện của BĐS so sánh để

tìm ra các cơ sở điều chỉnh

 Bước 5 :So sánh các điều kiện của BĐS mục tiêu với các BĐS so

sánh, từ đó ta tính được các mức tăng giảm của BĐS so sánh vớiBĐS mục tiêu làm chuẩn

 Bước 6 : Ước tính giá của BĐS mục tiêu bằng cách dựa trên cơ

sở hoà hợp các trị số giá trị của các BĐS so sánh

d Nội dung điều chỉnh: dựa vào sự khác biệt của BĐS ta chia thành 5 nhóm yếu tố.

Hình dáng mặt bằng.

Kích thước của lô đất: đó là sự cân đối giữa chiều dài và chiều rộng của

thửa đất Điều này ảnh hưởng đến tâm lý của người sử dụng, công năng,tính năng của lo đất ngoài ra nó còn ảnh hưởng đến mục đích sử dụng khácnhau của từng lô đất Đối với những mặt bằng mà có những kích thướckhông hợp chuẩn thì người ta phải có những điều chỉnh phần không hợpchuẩn này

Hình dáng của lô đất: nó tác động đến thói quen của người sử dụng, và là

yếu tố không đo lường được Hình dáng luôn quyết định đến công dụng củathửa đất, nó có thể hạn chế những công dụng của thửa đất Do đó những

mảnh đất không hợp chuẩn thường hay bi điều chỉnh bằng các trừ đi phầngiá trị tính vào mặt bằng.

Quy mô của lô đất: tác động đến khả năng sử dụng cao nhất tốt nhất ( tuỳ

theo mức hợp chuẩn của từng khu vực thì quy mô cao nhất, tốt nhất là khácnhau.) và khả năng thanh toán

Vị trí đặc điểm: Bao gồm các yếu tố như: khả năng tiếp cận thuận lợi

hay không thuận lợi, các tác động của môi trường tự nhiên và xã hội đếnBĐS, các yếu tố về địa thế, kinh tế có tác động không nhỏ đến khả năngsinh lời của BĐS

Pháp lý: Khi định giá phải điều chỉnh do chi phí phát sinh từ việc xác lập

các giấy tờ nhằm xác minh tính hợp lý của BĐS và các quyền năng bị hạnchế của BĐS như quyền sở hữu vĩnh viễn, sở hữu bộ phận,…

Các yếu tố công trình của BĐS:

Kết cấu công trình: các yếu tố về số tầng, vật liệu xây dựng,…

Quy mô của công trình: số phòng sử dụng cho công năng chính, quy mô

công trình chính, công trình phụ,…

Tuổi thọ và thời gian xây dựng tình trạng kĩ thuật, mỹ thuật, kiến trúc,

kiểu dáng của công trình

Các điều kiện thị trường: Điều kiện bối cảnh kinh tế xã hội tại thời

điểm diễn ra giao dịch, tính chất mối quan hệ của mua và bán (bán chongười thân, xiết nợ ,…) có đảm bảo giá thị trường hay không Điều kiệnthanh toán : phương thức thanh toán bằng tiền mặt, vàng hay là ngoại tệ,thời hạn thanh toán là trả trước hay trả sau Thời gian diễn ra giao dịch,trong thời gian đó thị trường đang có xu hướng tăng hay giảm

e Những chú ý khi sử dụng phương pháp so sánh:

Điều kiện: Có nhiều thông tin từ thị trường, các thông tin này phải đủ

khả năng có thể so sánh được đồng chất Thông tin mang tính lích sử do đórất nhanh bị lạc hậu vì vậy phải thường xuyên phải cập nhật thông tin

Hạn chế: Khi định giá chúng ta không tính đến yếu tố mang lại thu nhập

cho BĐS mà chúng ta thường quan tâm nhiều hơn đến các yếu tố cấu thànhBĐS Trong trường hợp này nếu như những BĐS có sự thay đổi của luồngthu nhập khi có sự thay đổi về yếu tố kết cấu, mục đích khai thác khi đóphương pháp so sánh sẽ không phù hợp Bên cạnh đó có nhiều BĐS mangtính riêng biệt, không có BĐS tương đồng để so sánh Phương pháp so sánhvẫn dựa chủ yếu vào các chứng cứ thị trường do đó có những yếu tố phi thịtrường mà bản thân các yếu tố định giá này không thể đề cập được như cácyếu tố về đặc thù, tâm lý

2.Phương pháp chi phí.

a Cơ sở lý luận.

Phương pháp này dựa trên nguyên tắc: giá trị của BĐS do chi phí của cácyếu tố cấu thành tạo nên giá trị của BĐS Các yếu tố này bao gồm: giá trịđất, chi phí đầu tư các công trình BĐS, các yếu tố làm giảm giá như: haomòn về mặt cơ học, lý hoá, sự lạc hậu về kiểu dáng kiến trúc của BĐS

c Các bước thực hiện.

Bước 1: Xác định giá đất, ước tính giá trị của lô đất.

Bước 2: Xác định chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế công

trình hiện có trên mảnh đất Xác định xem các chi phí này thuộc loại nào,mức giá sử dụng để tính thuộc loại nào: giá của nhà thầu hay là dựa vào giácủa các yếu tố tạo lập lên công trình

Bước 3: Tính số tiền giảm giá của tất cả các yếu tố tạo thành công trình

do tất cả cá nguyên nhân Trong đó các yếu tố giảm giá bao gồm: các yếu

tố về tự nhiên thì được tính theo thời gian tương đương với phần hao mòn;

sự lạc hậu về kiểu dáng, kiến trúc của từng yếu tố bên trong BĐS; và cảnhững yếu tố tác động bên ngoài như sự thay đổi của môi trường, sự xuốngcấp của cơ sở hạ tầng Các công trình BĐS không phải là các công trìnhđộc lập mà nó còn phụ thuộc vào hệ thống các công trình BĐS và các BĐSphụ trợ

Bước 4: Tính chi phí giảm giá của tất cả các công trình phụ trợ (nếu đi

kèm theo công trình chính) như gara, tường rào, vườn hoa,…

Bước 5: Tính giá trị còn lại của công trình

Giá trị còn lại của công trình = Chi phí tái tạo - Tiền giảm giá tích

(chi phí thay thể) luỹ

Bước 6: Tính giá trị của BĐS

Giá trị BĐS= Giá trị công trình + Giá đất + Giá trị các công trình

đã giảm giá phụ trợ của BĐS đã

giảm giá

d Xác định chi phí

(1) Các yếu tố cấu thành lên chi phí

Chi phí trực tiếp để tạo thành công trình BĐS, bao gồm những yếu tố vậtchất kết tinh vào công trình như: nguyên vật liệu, lao động, các công cụmáy móc thiết bị được sử dụng trong quá trình thi công, chi phí về điện vànước,… các chi phí quản lý điều hành cho quá trình xây dựng công trình,chi phí cho việc thiết kế kiến trúc,…

Chi phí gián tiếp là những chi phí góp phần tạo nên công trình nhưngkhông phải là yếu tố kết tinh trực tiếp vào sản phẩm như các chi phí về vốnvay, chi phí quản lý chung, chi phí marketing, chi phí phải sử dụng cho các

hoạt động phụ trợ khác không trực tiếp tham gia vào việc thay đổi côngnăng, công dụng của BĐS.

(2)Phương pháp xác định lợi nhuận của nhà thầu khoán.

Phương pháp tái tạo theo hiện trạng: là cách tính chi phí để tái tạo lại

tất cả các bộ phận như nguyên trạng của công trình hiện có mà không tínhđến các yếu tố công năng, hữư dụng của nó Phương pháp này có ưu điểm

là phản ánh chính xác giá trị kết tinh của công trình, tuy nhiên mặt hạn chếcủa nó là các chi phí tái tạo ấy không phù hợp với công năng, với sự biếnđổi, phát triển của khoa học kĩ thuật hiện có Phương pháp này thường chỉ

sử dụng cho việc định giá để duy tu, tái tạo các công trình như: di tích lịch

sử, văn hoá,…

Phương pháp chi phí thay thế: là phương pháp xác định giá trị của

công trình bằng cách tạo ra một công trình mới nhưng có công năng và tínhhữu dụng tương đương công trình định giá.tuy nhiên các đặc tính của hiệntrạng không giống nhau Phương pháp này có ưu điểm là mang tính hiệnthời và phù hợp với thực tế, phù hợp với các đặc tính và điều kiện pháttriển khoa học kĩ thuật của ngành xây dựng được áp dụng vào công trìnhkhác Do vậy dễ được thị trường chấp nhận và sử dụng phổ biến hơn so vớiphương pháp tái tạo hiện trạng Nhưng bên cạnh đó mặt hạn chế của nó làchưa phù hợp lắm với thị hiếu chưa phản ánh được nhu cấu hiện thời

(3)Kĩ thuật xác định chi phí

Phương pháp thống kê của các nhà xây dựng: là phương pháp dựa

trên cơ sở các dữ liệu ghi chép các khoản chi phí trong quá trình thực hiệncông trình Phương pháp này có ưu điểm là tính toán một cách chính xác,

có sở sở

Phương pháp khảo sát hiện trạng theo số lượng các hạng mục của công trình: là phương pháp xác định giá thành của một đơn vị xây dựng

công trình dựa trên cơ sở tổng hợp các chi phí để hoàn thành từng hạngmục công trình cộng thêm các chi phí trung gian khác để kết nối hoạt độnggiữa các hạng mục công trình đó Có 2 cách để phân chia các hạng mục đó

là phân chia theo từng hạng mục công trình hoàn chỉnh, phương pháp nàythường được áp dụng với các hạng mục độc lập với nhau Cách thứ 2 làphân chia công trình thành từng công đoạn xây dựng và xây dựng chi phícho từng công đoạn, phương pháp này thương được ứng dụng cho các côngtrình lớn, có các nhà thầu phụ

Phương pháp dựa vào đơn giá của từng yếu tố xây dựng: là phương

pháp định giá dựa trên cơ sở xác định giá thành của mỗi m2 hoặc 1 đơn vịcông trình, căn cứ vào giá thành của từng yếu tố xây dựng Ưu điểm củaphương pháp này đó là biết được chi phí của yếu tố cấu thành công trình do

đó có thể điều chỉnh được giá trị của công trình tùy theo tính chất, điềukiện của từng hạng mục cần thay thế sửa chữa Mặt khác phương pháp nàycũng có những hạn chế của nó đó là: sự ảnh hưởng của từng yếu tố đến giátrị của công trình cũng tăng như giá trị của tổng thế của công trình sẽkhông phù hợp với giá trị của từng yếu tố

Phương pháp so sánh thị trường: là phương pháp định giá dựa trên cơ

sở lấy chi phí thị trường của từng đơn vị xây dựng làm cơ sở để tính giá trịcủa công trình Phương pháp này được áp dụng chủ yếu trong quản lý nhànước đối với các công trình BĐS như để định giá thanh lý, bán, đánh thuế

và một số trường hợp để xây dựng mức đền bù giải phóng mặt bằng, xácđịnh giá nhà ở cho người có thu nhập thấp

e Chi phí giảm giá

(1)Nguyên nhân làm giảm giá.

Do tự nhiên, là giảm giá do các yếu tố thay đổi về mặt vật lý làm chocông năng, tác dụng của công trình thay đổi và thường có liên quan đếntuổi thọ của công trình

Do sự lỗi thời của công năng, những sự giảm giá do tính không phù hợpcủa các yếu tố công trình BĐS so với yêu cầu về công năng hiện tại củacông trình Một số sự lỗi thời phổ biến là: lỗi thời do thiết kế, lỗi thời do sựkhông đầy đủ, không đồng bộ của các yếu tố, sự dư thừa quá mức cũng làmcho giá trị của công trình BĐS giảm xuống, sự lạc hậu của các yếu tố thiết

bị

Sự giảm giá bên ngoài do ảnh hưởng của các ngoại ứng, ngoại biên: đó là

sự xuống cấp, sự bất tiện của các yếu tố ngoại cảnh có liên quan đến côngtrình, các quy định của pháp luật, hoặc những thay đổi của quy hoạch, việc

sử dụng các công trình khác làm ảnh hưởng đến giá trị của công trình, sựthay đổi các hoạt động kinh tế xã hội,…

(2)Giảm giá tích luỹ.

Giảm giá tích luỹ là tổng giá trị giảm đi do tất cả các yếu tố giảm giámang lại Sự giảm giá này thường do 2 nhóm nhân tố gây nên đó là nhân tốthời gian và từng yếu tố bộ phận của BĐS

(3)Tuổi thọ kinh tế của công trình.

Tuổi thọ công trình xét về mặt vật lý thì đó là sự tồn tại vật chất của côngtrình, còn xét trên mặt kinh tế thì đó là thời gian mà công trình phát huy tácdụng và mang lại hiệu quả cho người sử dụng Tuổi thọ kinh tế kết thúc khicông trình sử dụng không còn hiệu quả và trở thành gánh nặng cho chủ sởhữu Khi đánh giá công trình người ta chỉ quan tâm đến tuổi thọ kinh tế củacông trình nhằm mục đích đánh giá các chi phí giảm giá của công trình.Nếu như công trình có tuổi thọ không đều thì người ta phải điều chỉnh riêngtừng yếu tố kết cấu của công trình đó Qua đó chúng ta có được công thứctính chi phí giảm giá tích luỹ là:

Chi phí giảm giá = chi phí x ( tuổi thọ - tuổi thọ kinh tế )/tuổi thọ kinh tế thay thế kinh tế còn lại công trình

(4) Đo lường giảm giá tích luỹ bằng phương pháp kĩ thuật.

Là phương pháp tính toán chi phí giảm giá dựa trên các điều tra khảo sát

sự thay đổi suy giảm về kĩ thuật công trình Từ đó tính ra các chi phí từ sựthay đối đó Có 2 nhóm yếu tố dẫn đến sự giảm giá đó là:

 Nhóm các yếu tố bị lỗi thời, hao mòn nhưng không thể thay thế,sửa chữa được như: lỗi thời về thiết kế, lỗi thời về kích thướchoặc lỗi thời các chức năng của công trình,… Đối với các yếu tốloại này thì cách tính là giảm giá theo tỉ lệ % giá trị đầu tư xâydựng công trình của yếu tố đó hoặc tính theo tuổi thọ công trình

 Nhóm các yếu tố giảm giá có thể thay thế, sửa chữa được như:mái tôn, tường ngăn, tường rào, gạch nền,… đối với các yếu tốloại này thì chi phí giảm giá tính theo thời gian kinh tế còn lại tồntại của từng yếu tố, hoặc chi phí thay thế

(5) Đo lường giảm giá bằng phương pháp thị trường.

Là phương pháp đánh giá mức độ giảm giá trị của BĐS thông qua việc sosánh, tính toán các tỉ lệ giảm giá của các BĐS tương tự đã trao đổi trên thịtrường để rút ra tỉ lệ giảm giá cho BĐS mục tiêu Phương pháp này có cácbước sau:

Bước 1: Xác định các BĐS đã giao dịch trên thị trường mà có thể

so sánh được với BĐS mục tiêu

Bước2: Ước tính giá trị địa điểm: giá trị của đất hoặc đất đã đầu tư

xây dựng cơ sở hạ tầng

Bước 3: Tính giá trị thay thế hoặc chi phí tái tạo của công trình:

chi phí tạo lập mới lại công trình

Bước 4: Tính tổng chi phí giảm giá công trình

Giá bán BĐS - Chi phí đất = Giá trị công trình

chi phí thay thế

của công trình

Bước 5: Tính tỉ lệ giảm giá chung của công trình (%)

Tỷ lệ giảm giá= chi phí giảm giá/giá trịcông trình

Bước 6: Tính tỉ lệ % giảm giá/1 năm

f Những mặt hạn chế của phương pháp chi phí giảm gía và khả năng áp dụng

Phương pháp này phụ thuộc vào thông tin thu thập được trên thị trường,những thông tin này được sử dụng trong phương pháp này có phạm vi rộnghơn so với phương pháp so sánh

Phương pháp này dựa trên chi phí giá trị từng bộ phận trong khi đó giá trị

cả công trình BĐS không phải là một phép tổng hợp cơ học giá trị từng bộphận Các yếu tố giảm giá của từng bộ phận công trình phụ thuộc vào ý chủquan của người đánh giá

Việc đánh giá mức độ giảm giá dù bằng phương pháp kĩ thuật hay thịtrường đều đòi hỏi người định giá phải có kiến thức kĩ thật tốt

Phương pháp này thường được đưa ra cho chúng ta một giá trị BĐS cócăn cứ, cơ sở minh chứng cụ thể nhưng nó lại ít tính thị trường đặc biệt,chưa phản ánh rõ mối quan hệ cung- cầu trên thị trường

3.Phương pháp vốn hoá.

a Cơ sở lý luận của phương pháp.

Mọi BĐS đều tạo ra thu nhập, và chính những thu nhập này mang lại giátrị cho BĐS Các nguồn thu nhập khác nhau thì mục đích sử dụng và đặctính của các BĐS cũng khác nhau, chính vì thế nó tạo lên giá trị khác nhaucủa BĐS Các nguồn thu nhập này có thể từ việc kinh doanh, cho thuê,hoặc do đầu cơ mang lại Nhà đầu tư thu về tổng các nguồn thu nhập trongquá trình khai thác và sử dụng BĐS đó, đây chính là giá trị của BĐS

Phương pháp xác định giá trị dựa vào đầu tư là: phương pháp ước tính

giá trị của BĐS dựa vào giá trị của tổng nguồn thu nhập mang lại từ BĐS

đó, trong quá trình khai thác và sử dụng

b Mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị.

Giá trị của BĐS phụ thuộc vào các yếu tố như lượng thu nhập thườngxuyên, tỷ suất sinh lợi của vốn đầu tư

Các bước thực hiện việc định giá bằng phương pháp thu nhập:

Bước 1: Tính tổng luồng thu nhập mang lại từ BĐS Trong đó tổng

thu nhập là toàn bộ các khoản thu mang lại cho BĐS, người ta phải tínhđến tất cả các yếu tố tác động liên quan đến nguồn thu đó

Bước 2: Tổng hợp các chi phí bỏ ra để có được luồng thu nhập đó

như: chi phí sửa chữa, bảo dưỡng, chi phí điện nước, chi phí bảo hiểm,…đặc biệt phái chú ý đến thuế thu nhập và các loại thuế khác có liên quanđến đất đai

Thu nhập hoạt động ròng= Thu nhập - chi phí vận hành BĐS.

Bước 3: Xác định tỷ lệ vốn hoá của BĐS Dựa trên thị trường hoặc

dựa trên khả năng sinh lời của BĐS

Bước 4: Tính giá trị của BĐS.

Giá trị của BĐS = Thu nhập ròng x hệ số vốn hoá

c Phương pháp vốn hoá

Thường dùng cho việc định giá các BĐS toàn quyền sở hữu và có nguồnthu đầy đủ Người có toàn quyền sở hữu là người được sở hữu lâu dài, đầy

đủ, các quyền năng không bị giới hạn, BĐS luôn mang lại nguồn thu ổn

định, lâu dài trong suốt thời gian sở hữu Đây chính là phương pháp vốn

hoá trực tiếp.

Dùng để định giá các BĐS có thu nhập không đều, thời gian có giới hạn

Hay còn gọi là phương pháp chiết khấu các lượng tiền.

IV.Định giá thuê văn phòng và sự cần thiết của việc xác định giá thuê văn phòng.

1.Khái niệm giá thuê văn phòng.

Giá cả là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán với nhau nhằmtrao đổi hàng hoá, dịch vụ trong điều kiện giao dịch bình thường

Do đó chúng ta có thể tạm định hiểu giá cho thuê văn phòng là số tiềnđược thoả thuận giữa người đi thuê và người cho thuê để có được quyềnchiếm hữu, sử dụng BĐS văn phòng Người cho thuê nhận được một khoảnthu nhập từ việc cho thuê BĐS của mình

2.Sự cần thiết phải xác định giá thuê.

Nhu cầu thuê văn phòng ngày càng tăng mạnh ở Việt Nam, đây là dấuhiệu đáng mừng đối với nền kinh tế của nước ta

Ngày nay xu hướng của các doanh nghiệp trong nước cũng như ngoàinước là thuê văn phòng trong những toà nhà cao ốc làm văn phòng làmviệc Những văn phòng này thường có đầy đủ tiện nghi và là môi trườnglàm việc lý tưởng kèm theo các dịch vụ văn phòng tương đối tốt đạt tiêuchuẩn quốc tế Các doanh nghiệp khi tiến hành thuê các văn phòng này thìkhông phải lo công tác bảo vệ, bãi giữ xe vì đây chính là một trong nhữngdịch vụ đi kèm của doanh nghiệp khi làm hợp đông thuê văn phòng Tuynhiên việc tìm kiếm được những văn phòng vừa đáp ứng được nhu cầu củacác doanh nghiệp vừa có giả cả phù hợp với khả năng chi trả của doanhnghiệp là một vấn đề rất khó giải quyết Không chỉ có vậy, thị trường vănphòng văn phòng cho thuê đang ở trong tình trạng cung không đủ cầu, điều

đó càng khiến cho giá của văn phòng cho thuê liên tục tăng trong nhữngnăm gần đây Chính vì vậy việc xác định giá thuê văn phòng như thế nào làhợp lý là một điều rất cần thiết và quan trọng đối với các doanh nghiệp.Bên cạnh đó, việc xác định giá cho thuê văn phòng cũng rất cần thiết đốivới các chủ sở hữu BĐS văn phòng Họ phải xác định được mức giá sao

cho phù hợp với mức giá trên thị trường, khu vực tồn tại của BĐS,… nắmbắt được tâm lý của khách hàng.

3.Các loại giá thuê văn phòng.

Giá thuê văn phòng là một trong những nhân tố quan trọng tác động đếnviệc lựa chọn của khách hàng Chính vì lẽ đó mà khi tiến hành thuê BĐSvăn phòng họ cần phải biết mức tiền mà hàng tháng mà họ phải trả là baonhiêu cho diện tích mà họ sử dụng

a Phân loại giá thuê văn phòng

Giá thuê tối thiểu: là lượng tiền tối thiểu nhằm duy trì hoạt động của

BĐS Nó bao gồm chi phí vận hành, sửa chữa, mức thu hồi vốn của chủđầu tư, và các khoản lãi phải trả của chủ đầu tư khi đi huy động trong quátrình xây dựng dự án, tuy nhiên nó lại không tính đến các yếu tố tỉ lệ bỏtrống và khả năng thất thoát tiền thuê…

Giá thuê cơ bản: là khoản tiền mà người đi thuê phải trả trên một đơn vị

diện tích sử dụng mà họ thuê Giá thuê cơ bản thường cao hơn giá thuê tốithiểu , nó còn phản ánh giá trị của BĐS và giá trị hiện tại của nó trong mốiliên quan thị trường trong khu vực Giá thuê cơ bản được hình thành dựatrên các đặc điểm của BĐS như: vị trí , kiểu dáng, dịch vụ, các yếu tố bêntrong toà nhà như: thang máy, kiểu hành lang, thiết bị báo cháy,…

Ngoài ra, mức điều chỉnh giá cho thuê đối với văn phòng phụ thuộc vàochỉ số giá tiêu dùng

b Các nhân tố xác định giá cho thuê văn phòng

Có rất nhiều nhân tố tác động đến giá thuê của văn phòng trong đó chủyếu được chi làm 2 nhóm chính đó là:

Các yếu tố về vật chất bao gồm::

 Vị trí

 Yêu cầu về khu đất

 Kiến trúc của toà nhà