tiểu luận định giá tài sản: Hạn chế của việc đánh giá BĐS dựa vào thu nhập.

1 BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH _. _ BÀI TIỂU LUẬN MÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Hình thức thi: Tiểu luận Thời gian làm bài: 03 ngày Đề bài: Hạn chế của việc đánh giá BĐS dựa vào thu nhập 2 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan bản tiểu luận này là do tôi độc lập nghiên cứu 3 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Trong nền kinh tế thị trường hiện nay định giá bất động sản là một trong những hoạt động dịch vụ trọng yếu của thị trường bất động sản và có thể coi là một trong những hoạt động đặc thù của nền kinh tế Thị trường BĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế, mà để xác định được giá trị của BĐS trên thị trường thì người ta có hoạt động định giá BĐS Cho nên có thể nói việc dịnh giá BĐS là một hoạt động quan trọng và thiết yếu trong thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế thị trường nói chung Việc định giá BĐS có vai trò quan trọng trong tất cả các quyết định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng,…trong vài năm trở lại đây, một số hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản diễn ra khá phổ biến ở hầu hết tỉnh thành trên cả nước Tất cả các giao dịch này đều đòi hỏi phải định giá bất động sản Giá bất động sản ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Định giá bất động sản chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị muốn định giá bất động sản người ta phải căn cứ vào một số nguyên tắc và phương pháp nhất định Trước khi chúng ta nghiên cứu, để xác định được phương pháp định giá bất động sản phù hợp, có thể áp dụng thì ta phải nắm vững nội dung cũng như ưu điểm và hạn chế của từng phương pháp Trong đó, ta nên chú ý tới những hạn chế để có hướng khắc phục kịp thời tránh định giá sai làm chênh lệch quá nhiều so với giá trị thực tế của bất động sản Từ đó em đã chọn đề tài “Hạn chế của việc định giá bất động sản dựa vào thu nhập” Mục đích nghiên cứu của bài tiểu luận là: làm rõ cơ sở lý luận của phương pháp định giá thu nhập, phân tích sự vận dụng phương pháp định giá thu nhập trong định giá một số loại BĐS trong điều kiện việt nam, từ đó chỉ ra điểm hạn chế và đưa ra 4 một số đề xuất giải pháp cho phương pháp định giá thu nhập cho mục đích mua bán BĐS ở việt nam Ngoài phần mở đầu và kết luận thì bài tiểu luận gồm ba chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phương pháp thu nhập Chương 2: Vận dụng phương pháp định giá thu nhập trong định giá một số loại BĐS mua bán Chương 3: Chỉ ra điểm hạn chế và đề xuất một số giải pháp cải thiện cho phương pháp định giá thu nhập với mục đích mua bán BĐS ở Việt Nam Để thực hiện việc nghiên cứu đó, bài tiểu luận đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu: phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp duy vật biện chứng NỘI DUNG CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS BẰNG PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP 1 Tổng quan về bất động sản và thẩm định giá 1.1 Bất động sản (BĐS) Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sả gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định BĐS có sáu đặc điểm nổi bật sau: cố định về vị trí; có tính bền vững; mang tính khan hiếm; tính khác biệt, tính ảnh hưởng lẫn nhau; có giá trị lớn 1.2 Thẩm định giá Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Trong thẩm định giá có năm nguyên tắc cần chú ý như sau: nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất; nguyên tắc thay thế; nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai; nguyên tắc đóng góp; nguyên tắc cung cầu 1.3 Quy trình thẩm định giá BĐS Quy trình thẩm định giá BĐS gồm 6 bước: Bước 1: xác định vấn đề Bước 2: lập kế hoạch Bước 3: thu thập thông tin Bước 4: phân tích thông tin 5 2 Bước 5: xác định giá trị tài sản Bước 6: lập báo cáo Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thu nhập và những mặt hạn chế 2.1 Cơ sở lý luận và khái niệm 2.1.1 Cơ sở lý luận Phương pháp thu nhập xây dựng trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai Lập luận theo phương pháp cho rằng giá trị bất động sản được xác định dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà bất động sản có thể mang lại cho nhà đầu tư Giá trị bất động sản mục tiêu được coi là ngang bằng với giá trị của những bất động sản tương đương có thể so sánh được Và để thuận tiện trong quá trình tính toán người ta thường đưa hết dòng thu nhập dự kiến trong tương lai về thời điểm hiện tại Vì vậy giá trị bất động sản được xác định bằng giá trị hiện tại của tất các khoản thu nhập trong tương lai mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể 2.1.2 Khái niệm Trong thẩm định giá tài sản, phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đối với các dòng thu nhập trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá 2.2 Nội dung phương pháp và các bước tiến hành 2.2.1 Nội dung Phương pháp thu nhập có bản chất là việc tiến hành chuyển hóa các dòng thu nhập tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu tư và cũng là giá trị của BĐS Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong định giá tài sản đầu tư (BĐS, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính toán được tỷ lệ chiết khấu phù hợp Phương pháp thu nhập được chia làm hai phương pháp Phương pháp thứ nhất là phương pháp vốn hóa thu nhập áp dụng thay đổi với trường hợp của họ thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và đầu tư số năm là vô hạn Phương pháp thứ hai là phương pháp dòng tiền chiết xuất áp dụng cho trường hợp nhập từ tài sản đâu qua các năm là khác nhau 2.2.2 Các bước tiến hành 6 Bước 1: Uớc tính thu nhập hàng năm của BĐS Công thức tính doanh thu đem lại: ∑ ����� ��� = đơn giá x tổng diện tích sàn xây dựng x hệ số xây dựng x tỷ lệ phủ đầy Bước 2: Uớc tính chi phí tạo ra thu nhập hàng năm Bước 3: Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta được thu nhập thuần hàng năm Bước 4: Xác định tỷ lệ vốn hóa thích hợp dùng để tính toán Bước 5: Áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS cần định giá • Đối với bất động sản mang lại thu nhập vĩnh viễn: dạng này thể hiện quyền sở hữu vĩnh viễn đối với BĐS và do đó có quyền vĩnh viễn trong việc nhận được thu nhập; áp dụng công thức (1) hoặc công thức (2): (2) Trong đó: – v: giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai (giá trị BĐS) – a: thu nhập ròng trung bình hàng năm từ BĐS – i: tỷ lệ vốn hoá (tỷ lệ chiết khấu, hoặc chi phí cơ hội của vốn) – yp: (year’s purchase) là nghịch đảo của i và được gọi là số nhân, số nhân thể hiện giá trị hiện tại của 1 đồng vốn/năm • Đối với BĐS mang lại thu nhập có thời hạn –Thu nhập không bằng nhau: Trong đó: + v: giá trị của BĐS + at: thu nhập ròng năm t + t: giá trị thanh lý năm n + t: năm thư t (t=1,n) + n: số năm hoạt động + i: tỷ lệ lãi đòi hỏi – Thu nhập bằng nhau: Trong đó: + v: giá trị của BĐS + a :thu nhập ròng hàng năm + t: giá trị thanh lý năm n + n: số năm hoạt động + i: tỷ lệ lãi đòi hỏi – Thời hạn ngắn 7 Trong đó: + v: giá trị của BĐS + a :thu nhập ròng hàng năm + t: giá trị thanh lý năm n + n: số năm hoạt động + i: tỷ lệ lãi đòi hỏi – Thời hạn dài: Tốc độ tăng at đều nhau và bằng g% từ năm n+1 Trong đó: + v: giá trị của BĐS + a :thu nhập ròng hàng năm + t: giá trị thanh lý năm n + n: số năm hoạt động + i: tỷ lệ lãi đòi hỏi Những mặt hạn chế của phương pháp thu nhập Trong phân tích các giao dịch cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…dẫn đến khó thuyết phục được khách hàng bởi những thông tin đã điều chỉnh Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai Việc ước tính, dự kiến, dự báo dòng tiền trong tương lai là rất khó khăn; sai số có thể xảy ra vì vậy kết quả định giá sẽ bị ảnh hưởng lớn trước sự thay đổi nhỏ của các tham số trong quá trình tính toán Do vậy kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan Phương pháp đòi hỏi phải áp dụng một tỷ lệ vốn hoá cố định Trong khi hiệu quả của BĐS trong quá khứ có tầm quan trọng hàng đầu để kêu gọi vốn đầu tư, thì sự quan tâm của các nhà đầu tư lại tập trung vào lợi nhuận ròng tiềm tàng Đối với việc định giá các bất động sản không cho thu nhập, đất dùng cho mục đích công ích như cơ quan, trường học, công viên Thì phương pháp này không phù hợp Đồng thời, vì phương pháp thu nhập chủ yếu là phù hợp đối với tài sản đất đai hoặc nhà đất có thu nhập, mà việc tìm ra thu nhập ổn định đối với đất đai và suất lợi tức hoàn vốn phù hợp lại chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế nói chung và cả sự phát triển của thị trường nhà đất, nên xác định được thu nhập là một việc làm khó khăn 2.4 Điều kiện áp dụng Phương pháp thu nhập được sử dụng để định giá đối với các BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định hàng năm và có thể dự báo trước một cách hợp lí Trong điều kiện xu hướng thương mại hóa các BĐS, bất kì BĐS nào được 2.3 8 đưa vào kinh doanh và tạo ra thành thu nhập, có cơ sở tính dòng thu nhập thì có thể áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá trị Phương pháp này thường được áp dụng để tư vấn trong các quyết định lựa chọn các phương án đầu tư CHƯƠNG II VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ THU NHẬP TRONG ĐỊNH GIÁ MỘT SỐ LOẠI BĐS MUA BÁN 1 Một số loại BĐS có thể áp dụng định giá bằng phương pháp thu nhập BĐS mua bán thương mại BĐS thương mại hầu hết là những bất động sản tạo thu nhập như các văn phòng, trung tâm mua sắm, cửa hàng Mục đích sử dụng BĐS khác nhau Có thể là BĐS dành cho công sở cung cấp dịch vụ cho một người sử dụng hoặc nhóm ngành sử dụng BĐS thương mại có thể là những cửa hàng cung cấp hàng hoá, cửa hàng thì có cửa hàng kiểu đơn lẻ, trung tâm buôn bán hàng cho vùng, khu vực Đặc điểm của BĐS này là dùng vào mục đích kinh doanh, do đó yếu tố vị trí của BĐS rất quan trọng Người định giá phải quan tâm đến khả năng tạo thu nhập từ BĐS 1.2 BĐS nông nghiệp và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp BĐS nông nghiệp và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, có mục đích sử dụng đặc biệt Đối với BĐS nông nghiệp, đây là một trong số những BĐS quan trọng nhất của nước ta bởi, nông nghiệp vẫn là một trong những ngành trọng yếu tại Việt Nam ta Cò n vớ i đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thườ ng là cá c khu công nghiệ p sả n xuấ t, vớ i hướ ng phá t triể n kinh tế củ a nướ c ta hiệ n nay thì đây cũ ng là mộ t trong nhữ ng BĐS quan trọ ng Điể m chung củ a hai loạ i BĐS nà y là khá khó để đị nh giá , vì nó dự a và o sả n lượ ng đượ c sả n xuấ t ra trên BĐS, đây là yế u tố thườ ng xuyên thay đổi và có độ biế n động nhấ t đị nh Điề u nà y đòi hỏ i ngườ i đị nh giá phả i có nhữ ng kỹ năng vữ ng và ng 1.1 2 Ví dụ áp dụng 9 Cần thẩm định giá của một thửa đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại thành phố Z Trên thửa đất có công trình xây dựng, bao gồm 01 tòa nhà văn phòng cho thuê và các hạng mục phụ trợ với các thông tin như sau: – Diện tích thửa đất: 6.000m2, thời hạn sử dụng đất còn lại là 40 năm – Tòa nhà văn phòng: diện tích xây dựng 4.000m2, cao 10 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng sàn 40.000m2; diện tích sử dụng cho thuê làm văn phòng chiếm 70% diện tích sàn – Tổng giá trị công trình trên đất (tòa nhà chính và các hạng mục phụ trợ) tại thời điểm xác định giá là: 350.000 triệu đồng – Giá trị thu hồi của công trình sau khi hết thời hạn sử dụng đất là không đáng kể – Giá thuê văn phòng qua khảo sát từ 03 tòa văn phòng cho thuê tương tự trên cùng địa bàn Sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt, mức giá bình quân cho thuê trên thị trường tại thời điểm xác định giá là: 0,3 triệu đồng/m 2/tháng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng); tỉ lệ cho thuê được (tỉ lệ lấp đầy) là 80% Tiền thuê được thanh toán hàng năm, lần thanh toán đầu tiên sau thời điểm định giá là một năm – Chi phí quản lý, vận hành tòa nhà văn phòng (chi phí điện, nước, an ninh, vệ sinh, nhân công quản lý, sửa chữa bảo dưỡng…) theo thống kê trên địa bàn bằng 15% doanh thu – Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là 30 triệu đồng – Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi vnđ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh là: r = 9,83%/năm Giải quyết ví dụ: Bước 1: Sử dụng công thức tính doanh thu đem lại từ các hoạt động tài chính với BĐS ta được – Doanh thu một năm từ việc cho thuê văn phòng là: 0,3 triệu đồng/m2/tháng x 40.000m2 x 70% x 80% x 12 tháng = 80.640triệu đồng Bước 2: – Chi phí quản lý, vận hành một năm là: 80.640x 15% = 12.069 triệu đồng – Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là: 30 triệu đồng Bước 3: – Doanh thu thuần một năm từ cho thuê văn phòng là: 80.640 triệu đồng – 12.069 triệu đồng – 30 triệu đồng = 68.541 triệu đồng 10 Bước 4: – Do khu đất có thời hạn sử dụng còn lại là 40 năm, nên lãi suất được điều chỉnh như sau: = = 10,07% Bước 5: – Giá trị của bất động sản quy về thời điểm hiện tại: Giá đất của bất động sản = = 680.645,48 triệu đồng – Giá trị thị trường của thửa đất là: 680.645,48 triệu đồng – 350.000 triệu đồng = 330.645,48 triệu đồng Như vậy giá trị thị trường của thửa đất cần thẩm định giá là 330.645,48 triệu đồng Đánh giá hạn chế: – Ở bước 1 sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt mới đưa ra được mức giá bình quân cho thuê trên thị trường tại thời điểm xác định giá là 0,3 trđ như vậy yếu tố đó đã được thẩm định viên làm đẹp nên khó thuyết phục – Xảy ra sai số trong quá trình thẩm định viên tính toán, ước tính và dự báo dòng tiền nên kết quả trên cũng chỉ mang tính chủ quan CHƯƠNG III CHỈ RA ĐIỂM HẠN CHẾ VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CẢI THIỆN CHO PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ THU NHẬP VỚI MỤC ĐÍCH MUA BÁN BĐS Ở VIỆT NAM Tình hình việc áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam 1.1 Tình hình thực tế Thị trường BĐS ở nước ta ngày càng phát triển Cùng với đó là nhu cầu định giá BĐS cũng tăng cao Trong đó định giá BĐS theo phương pháp thu nhập được áp dụng ở nước ta khá nhiều BĐS được định giá ở đây có thể là đất đai, nhà cho thuê, chung cư, văn phòng…Đặc biệt, ở nước ta phương pháp thu nhập được sử dụng khá nhiều cho việc định giá đất đai Về lý thuyết, phương pháp này áp dụng để xác định giá tất cả các loại đất có thể tạo ra thu nhập nhưng trong thực tế ở Việt Nam, phương pháp này được sử dụng để xác định giá đất thương mại, đất nông nghiệp và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Mặc dù việc áp dụng phương pháp này cho kết quả tương đối chính xác song vẫn có một số bất cập khi áp dụng vào thực tiễn Việc các công ty thẩm định giá trị BĐS cũng thường được xem xét dựa trên đặc điểm đất đai của từng khu vực Ví dụ các tỉnh thành phố như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, 1 11 Cần Thơ, Nghệ An… vẫn áp dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá đất đai Song, riêng ở tỉnh Đắc Lắc việc xác định giá đất trên địa bàn này chủ yếu dựa vào phương pháp so sánh trực tiếp mà không sử dụng phương pháp thu nhập Nói tóm lại, phương pháp thu nhập vẫn là một phương pháp quan trọng trong thẩm định BĐS ở nước ta Kết quả thẩm định tương đối chính xác nếu có được thông tin đầy đủ về BĐS Mặc dù ngày nay các mô hình thẩm định giá được bắt nguồn từ khu vực tài chính như là kỹ thuật dòng tiền chiết khấu đang tưng bước được áp dụng nhiều hơn trong định giá và đánh giá đầu tư BĐS 1.2 Những hạn chế chủ yếu khi áp dụng phương pháp ở Việt Nam Ở nước ta, định giá BĐS là việc làm rất phức tạp, mang tính khoa học và chuyên môn đối với nước ta Có thể nói, một trong số những hạn chế của phương pháp thu nhập khi áp dụng cho việc định giá BĐS ở nước ta đó là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự tính trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế nhất là trong điều kiện nước ta hiện nay còn nhiều bất cập trong công tác thống kê và dự báo Một hạn chế nữa phải kể đến đó là trong việc nghiên cứu phân tích các thương vụ, còn ít quan tâm đến việc điều chỉnh các vấn đề về: vị trí, tuổi thọ, chất lượng, tiện nghi, thời hạn cho thuê,…cho nên kết quả thẩm định không đảm bảo độ chính xác cao Hơn nữa, phương pháp thu nhập áp dụng một tỉ lệ vốn hóa cố định, do đó là tổng lợi nhuận hàng năm từ bất động sản cũng là cố định mà trên thực tế lợi nhuận hằng năm có sự biến đổi rất lớn Hay việc lấy doanh thu của bất động sản vào các năm trước và tại thời điểm thẩm định giá không thể phù hơp khi chưa xét đến các yếu tố tương lai BĐS không như những dạng đầu tư tài chính khác, do đó cần phải có sự hiểu biết kỹ lưỡng và có tài liệu chính xác Vậy mà hiện nay, thị trường BĐS Việt Nam còn tồn tại nhiều hạn chế đặc biệt tính minh bạch trong tất cả các khâu hoạt động từ hoạt động đầu tư, tạo lập đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê Do đó, việc thu thập được thông tin một cách đầy đủ và chính xác để xác định tổng thu nhập từ bất động sản hay các loại chi phí , thất thu là rất khó 2 Một số đề xuất nhằm khắc phục những hạn chế khi áp dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá BĐS ở Việt Nam Với những hạn chế khi áp dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá BĐS ở nước ta có thể đưa ra một số giải pháp nhằm khắc phục phần nào những hạn chế đó: 12 • • • • Phát triển thị trường bất động sản Việt Nam bằng các giải pháp như: Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật, rà soát các quy định chồng chéo, chưa phù hợp Ban hành các quy phạm pháp luật Việt Nam chưa có; hoàn thiện chính sách thuế; cân đối cung - cầu trong thị trường BĐS nhằm ổn định an sinh xã hội; hoàn thiện cơ cấu tổ chức; hệ thống thông tin cho thị trường BĐS; đảm bảo thị trường BĐS hoạt động công khai minh bạch; đổi mới và nâng cao vai trò quản lý nhà nước Thẩm định viên cần thu thập những chứng cứ thương vụ chính xác và trong việc phân tích các thương vụ cần chú ý điều chỉnh các vấn đề về vị trí, tuổi thọ, chất lượng, diện tích, tiện nghi, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai,…để có được kết quả thẩm định chính xác nhất Thẩm định viên cần có những kiến thức kinh doanh về lĩnh vực BĐS cũng như thông tin thị trường BĐS, thường xuyên cập nhật thông tin mới nhất về tất cả các lĩnh vực như: kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội Đặc biệt, trau dồi khả năng dự báo các tình huống để có thể dự báo các khoản thu nhập trong tương lai chính xác từ đó cho kết quả thẩm định giá đáng tin cậy nhất Kết hợp với những phương pháp khác để có kết quả chính xác hơn, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán KẾT LUẬN Thị trường bất động sản nước ta mới hình thành và đang trong giai đoạn phát triển Nó còn tồn tại nhiều vấn đề bất cập đòi hỏi Nhà nước ta phải nhanh chóng đưa ra những giải pháp nhằm đưa thị trường BĐS đi vào hoạt động ổn định và phát triển Trong đó hoạt động định giá là một hoạt động quan trọng trong thị trường BĐS Hoạt động định giá BĐS có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Có nhiều phương pháp định giá khác nhau để định giá BĐS Tuy nhiên phương pháp thu nhập được đánh giá là phương pháp sử dụng phổ biến nhất và dễ sử dụng Trong khuôn khổ bài tiểu luận, em đã tập trung tìm hiểu những vấn đề cơ bản về định giá BĐS và chú trọng nghiên cứu phương pháp định giá thu nhập Trên cơ sở dữ liệu thu thập được, bài tiểu luận đã phân tích việc áp dụng cụ thể của phương pháp thu nhập đối với BĐS tại thị trưòng Việt Nam, qua đó nêu ra những mặt hạn 13 chế của phương pháp, đồng thời em đã đưa ra một số ý kiến đóng góp và đề xuất một số giải pháp cải thiện cho phương pháp định giá thu nhập với mục đích mua bán BĐS ở Việt Nam để ngày càng nâng cao chất lương của công tác định giá 14 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1 Giáo trình Định giá tài sản, NXB Tài chính; TS Nguyễn Minh Hoàng - 2018 2 Sách bài tập Định giá tài sản, NXB Tài Chính; 3 Tạp Chí Bất Động Sản số 42 - 05.07.2007 4 Tạp Chí Bất Động Sản số 44 – 05.09.2007 5 Trang Web điện tử: https://thamdinhgiathanhdo.com/ DANH MỤC VIẾT TẮT - BĐS: Bất động sản ... pháp định giá thu nhập định giá số loại BĐS mua bán Chương 3: Chỉ điểm hạn chế và đề xuất số giải pháp cải thiện cho phương pháp định giá thu nhập với mục đích mua bán BĐS Việt... pháp định giá thu nhập cho mục đích mua bán BĐS việt nam Ngoài phần mở đầu và kết luận thì bài tiểu luận gồm ba chương: Chương 1: Cơ sở lý luận định giá BĐS phương pháp thu nhập Chương... cứu bài tiểu luận là: làm rõ sở lý luận phương pháp định giá thu nhập, phân tích vận dụng phương pháp định giá thu nhập định giá số loại BĐS điều kiện việt nam, từ điểm hạn chế và đưa