Trong cuộc sống hàng ngày, chúng ta thường gặp tình huống khi phải thành lập mối quan hệ giữa hai đại lượng. Đôi khi mối quan hệ đó là hoàn hảo. Mô hình hồi quy tuyến tính đơn là mô hình có nội dung xuất phát đơn giản nhất trong các nghiên cứu về phân tích hồi quy. Từ đó, ta có thể từng bước xây dựng các mô hình phức tạp hơn, thiết kế các công cụ đa dạng hơn để giải quyết các vấn đề trong mô hình hoá sử dụng đất đai.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUN-MƠI TRƯỜNG TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI - - BÀI TIỂU LUẬN Mơn: MƠ HÌNH HĨA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI HỌ VÀ TÊN: VÕ BÙI THANH PHONG LỚP: 07_ĐH_QH MSSV: 0750040135 NIÊN KHÓA: 2021 – 2022 GVHD: ThS NGUYỄN MẠNH HÙNG TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUN-MƠI TRƯỜNG TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI - - BÀI TIỂU LUẬN Môn: MƠ HÌNH HĨA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI HỌ VÀ TÊN: VÕ BÙI THANH PHONG LỚP: 07_ĐH_QH MSSV: 0750040135 NIÊN KHÓA: 2021 – 2022 GVHD: ThS NGUYỄN MẠNH HÙNG TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN (Giáo viên ghi nhận xét mình, tay, vào phần này) ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… Phần đánh giá: • Ý thức thực hiện: ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… • Nội dụng thực hiện: ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… • Hình thức trình bày: ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… • Tổng hợp kết quả: [ ] Được bảo vệ; [ ] Được bảo vệ có chỉnh sửa bổ sung; [ ] Không bảo vệ TP Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2021 GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN (Ghi rõ họ, tên) MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ 1 LÝ DO THỰC HIỆN MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2.1 YÊU CẦU VỀ SỐ LIỆU 2.2 YÊU CẦU VỀ NỘI DUNG PHẠM VI NGHIÊN CỨU PHẦN TỔNG QUAN 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM ĐẤT ĐAI 1.1.2 CÁC QUAN ĐIỂM VỀ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 1.1.3 MƠ HÌNH TỐN KINH TẾ CHO LÝ THUYẾT VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG 1.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN 1.2.1 TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN 1.2.2 SỰ PHÁT TRIỂN KINH TẾ 1.2.3 VỀ MẶT XÃ HỘI 1.3 NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN .9 1.3.1 NỘI DUNG THỰC HIÊN 1.3.2 PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN 1.3.2.1 PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU TRA, THU THẬP THÔNG TIN 1.3.2.2 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 10 1.3.2.3 PHƯƠNG PHÁP THỐNG KÊ 10 1.3.2.4 PHƯƠNG PHÁP HỒI QUY 11 1.3.2.5 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH, ĐỐI CHIẾU 11 PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 12 TRÌNH BÀY KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 12 2.1 LÀM SẠCH DỮ LIỆU BẤT ĐỘNG SẢN 12 2.2 MÃ HÓA DỮ LIỆU BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỚC KHI XÂY DỰNG MÔ HÌNH GIÁ ĐẤT 12 2.3 THAO TÁC TẠO CÁC BIẾN GIÁ CHO CÁC BIẾN ĐỊNH TÍNH VÀ CƠNG ĐOẠN TẠO BIẾN GIẢ TRONG Q TRÌNH XÂY DỰNG MƠ HÌNH GIÁ ĐẤT 12 2.4 Xây dựng mơ hình giá đất kiểm định ……………………………………….12 PHẦN KẾT LUẬN 16 TÀI LIỆU THAM KHẢO 17 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.Lí thực Nguyên nhân lớn hành lang pháp lý chưa có đồng Nguyên nhân hàng đầu hệ thống văn pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản chưa đồng Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản, từ đầu tư xây dựng, giao dịch, đến quản lý sử dụng bất động sản chậm hồn thiện, cịn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập chế sách chưa bổ sung, sửa đổi kịp thời, dẫn đến thị trường bất động sản chưa quản lý kiểm soát hiệu Thời gian tới thị trường bất động sản tiếp tục khó khăn chờ đợi nhiều luật, văn luật giai đoạn điều chỉnh, hoàn thiện luật: Quy hoạch, Đất đai, Nhà ở, Xây dựng, kinh doanh bất động sản… Một vấn đề khó khăn thủ tục hành sức ép lớn từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ việc cấp phép dự án Việc quan chức chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án, hay tạm dừng dự án triển khai để rà soát, kiểm tra… nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch bất động sản giảm Mặt khác, công tác quy hoạch, đền bù, phê duyệt dự án… bị siết chặt, nhu cầu triển khai dự án nhà đầu tư lại cao Điều Chính phủ nhắc nhở việc quan quản lý nhà nước cịn có tượng né trách nhiệm, dẫn đến chậm trễ việc phê duyệt, triển khai dự án thu hút đầu tư Nguyên nhận thứ ngân hàng siết chặt tín dụng vay bất động sản Ngân hàng Nhà nước vừa qua ban hành Thông tư 22/2019/TT-NHNN quy định giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước Đáng ý, nhà điều hành tiếp tục siết mạnh với cho vay bất động sản thức đưa lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn sử dụng vay trung dài hạn Cụ thể, từ 1/1/2020 - 30/9/2020 tỷ lệ 40%; 1/10/2020 - 30/9/2020 37%; 1/10/2021 - 30/9/2022 34% kể từ 1/10/2022 giảm xuống 30% Đặc biệt, bên cạnh việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, Ngân hàng Nhà nước tăng hệ số rủi ro kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200% Các khoản phải địi đảm bảo tồn nhà (bao gồm nhà hình thành tương lai), quyền sử dụng đất, cơng trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất bên vay đáp ứng điều kiện sau có hệ số rủi ro 50% Đối với khoản phải đòi khác cá nhân phục vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay hợp đồng tín dụng khách hàng từ tỷ đồng trở lên (sau trừ khoản phải địi khách hàng áp dụng hệ số rủi ro 50%) bị áp hệ số rủi ro 120%, có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 31/12/2020 sau nâng lên 150% kể từ ngày 1/1/2021 Cũng theo thông tư trên, tỷ lệ tối đa dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi 85% ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi Bệnh cạnh đó, ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước chưa đáp ứng tỷ lệ an tồn vốn theo Thơng tư 41 phải gửi văn đến Ngân hàng Nhà nước trước ngày 1/1/2020 nêu rõ lý tiếp tục thực tỷ lệ an tồn vốn giải pháp, lộ trình để đảm bảo tuân thủ Thông tư 41 chậm kể từ ngày 1/1/2023 Thơng tư 22 thức có hiệu lực từ 1/1/2020 Nguyên nhân thứ bê bối số công ty bất động sản Thị trường bất động sản năm 2018 – 2019 bê bối công ty bất động sản liên quan đến vấn đề lừa đảo, phân lô trái phép, lập dự án ma… bị phanh phui khiến khách hàng lo lắng cảnh giác Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Yêu cầu số liệu: Thu thập đủ 50 - 100 bất động sản rao bán 2.2 Yêu cầu nội dung: Nêu lý cần phải làm liệu bất động sản thu thập trước mã hóa biến định tính để xây dựng mơ hình giá đất? Nêu lý điều kiện phải lựa chọn biến độc lập trước xây dựng mơ hình giá đất? Với liệu mình, biến độc lập lựa chọn? Nêu lý phải mã hóa liệu bất động sản trước xây dựng mơ hình giá đất? Với liệu bất động sản mình, biến mã hóa? Trình bày chi tiết thực thao tác tạo biến giả cho biến định tính Nêu lý phải thực công đoạn tạo biến giả trình xây dựng mơ hình giá đất? Xây dựng mơ hình giá đất kiểm định tượng như: Tự tương quan; Đa cộng tuyến? 3.Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nội dung: Môi giới Bất động sản nhà Phạm vi khơng gian: Phường Hiệp Bình Phước, Thành Phố Thủ Đức, Thành Phố Hồ Chí Minh Phạm vi thời gian: năm 2021 Phần TỔNG QUAN 1.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 1.1.1 Khái niệm đặc điểm đất đai Đất đai có nhiều cách định nghĩa khác nhau: Khoa học: đất đai vật, địa lý- kinh tế, kết mối quan hệ tổng hoà đất với hoạt động Kinh tế- xã hội người Pháp luật: đất đai vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất tương lai yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội Kinh tế: bất động sản nói chung đất đai nói riêng xem doanh nghiệp đặc biệt Đất đai hiểu cách đơn giản đất người có tính chất tự nhiên xã hội Đặc điểm đất đai: thuộc tính đo lường loại đất , độ dốc , tầng dày , lượng mưa tất đặc điểm tổ hợp tạo nên tính chất đất như: Tính cố định Tính dị biệt Tính giới hạn diện tích Tính lâu bền 1.1.2 Các quan điểm giá trị đất đai Quan điểm Mac-xit: Là lao động xã hội không phân biệt người kết tinh hàng hố Nó thuộc tính hàng hoá: giá trị giá trị sử dụng Giá trị nội dung giá trị trao đổi Giá trị trao đổi hình thức biểu giá trị Giá hình thái biểu tiền giá trị → Đất đai khơng có giá trị Giá đất đai P thực chất địa tô tư hoá P = R/I Quan điểm Tân Mac- xit Đất đai có giá trị, đất đai có lao động xã hội kết tinh từ hoạt động đầu tư khai thác phát triển hạ tầng đất đai Giá trị: W = C + V + M Thặng dư đô thị lớn so với thặng dư nông thôn, tức giá thị trường đất đai lớn nhiều lần chi phí đầu tư vào đất đai Quan điểm kinh tế học Tân cổ điển: Sản phẩm có khả đáp ứng nhu cầu người coi giá trị sử dụng Năng lực giá trị sử dụng đem trao đổi với sản phẩm khác gọi giá trị trao đổi Quan điểm kinh tế học hành vị: Đối với quan điểm kinh tế học hành vi người ta nhìn giá trị hàng hố cấu tạo giá trị vơ hình giá trị hữu hình Giá trị hữu hình ứng với chất lượng vật lý Giá trị vơ hình ứng với vị thương thương hiệu Giá trị đất đai giá trị hữu hình tương ứng với chất lượng tự nhiên giá trị vô hình ứng với vị xã hội đất đai Giá trị đất đai bao gồm hữu hình gắn với chất lượng đất đai, vơ hình gắn với vị Ở nơi khác nhauu vị giá trị trao đổi đất đai phụ thuộc hồn tồn vào giá trị hữu hình, tức giá trị sử dụng đất đai → Những quan điểm Tân cổ điển giá trị nó, trường hợp đặc biệt vị thế, chất lượng → Kết luận giá đất thấp chất lượng thành phần chủ đạo cấu thành lên giá trị đất 1.1.3 Mơ hình tốn kinh tế cho lý thuyết vị - chất lượng Mơ hình đối tượng phản ánh thực đối tượng thơng qua lời văn, hình vẽ, ngơn ngữ chun ngành mơn Mơ hình kinh tế mơ hình đối tượng đem triển khai lĩnh vực kinh tế Mơ hình tốn kinh tế mơ hình kinh tế trình bày ngơn ngữ tốn học Cấu trúc mơ hình tốn kinh tế bao gồm thành phần biến số ( biến độc lập biến phụ thuộc) hay biến nội sinh ngoại sinh hệ thức toán học liên hệ chúng để diễn tượng kinh tế Phân loại mơ hình tốn kinh tế: Mơ hình tối ưu Mơ hình cân Mơ hình tốn kinh tế 1.2 Khái quát địa bàn 1.2.1 Tài nguyên thiên nhiên Thành phố Thủ Đức thành phố thuộc Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam Thành phố Thủ Đức Ủy ban Thường vụ Quốc hội nghị thành lập vào cuối năm 2020 sở sáp nhập quận cũ Quận 2, Quận quận Thủ Đức[1] Ngày tháng năm 2021, Nghị 1111/NQ-UBTVQH14 thức có hiệu lực[1], Thủ Đức trở thành thành phố Việt Nam thuộc loại hình đơn vị hành thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương.[9] Thủ Đức nằm cửa ngõ phía đơng Thành phố Hồ Chí Minh, có vị trí quan trọng vùng kinh tế trọng điểm phía nam, đầu mối tuyến giao thông huyết mạch Thành phố Hồ Chí Minh tỉnh Đơng Nam Bộ như: Xa lộ Hà Nội, Đường cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây, Quốc lộ 1A, Quốc lộ 13, Đại lộ Phạm Văn Đồng – Quốc lộ 1K Ngồi ra, tuyến đường sắt thị Bến Thành – Suối Tiên chạy dọc theo Xa lộ Hà Nội địa bàn thành phố trình hồn thiện, dự kiến đưa vào vận hành từ năm 2022.[10] Hiện nay, thành phố Thủ Đức quyền Thành phố Hồ Chí Minh đầu tư xây dựng thành đô thị sáng tạo tương tác cao Thành phố Thủ Đức nằm phía đơng Thành phố Hồ Chí Minh, có vị trí địa lý: Phía đơng giáp thành phố Biên Hịa huyện Long Thành thuộc tỉnh Đồng Nai với ranh giới sơng Đồng Nai Phía tây giáp Quận 12, quận Bình Thạnh, Quận 1và Quận với ranh giới sơng Sài Gịn Phía nam giáp huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai (qua sông Đồng Nai) Quận (qua sơng Sài Gịn) Phía bắc giáp thành phố Thuận An Dĩ Anthuộc tỉnh Bình Dương Thành phố có diện tích 211,56 km², dân số năm 2019 1.013.795 người[1], mật độ dân số đạt 4.792 người/km² Thành phố Thủ Đức có 34 phường trực thuộc: An Khánh, An Lợi Đơng, An Phú, Bình Chiểu, Bình Thọ, Bình Trưng Đơng, Bình Trưng Tây, Cát Lái, Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước, Hiệp Phú, Linh Chiểu, Linh Đơng, Linh Tây, Linh Trung, Linh Xn, Long Bình, Long Phước, Long Thạnh Mỹ, Long Trường, Phú Hữu, Phước Bình, Phước Long A, Phước Long B, Tam Bình, Tam Phú, Tân Phú, Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B, Thạnh Mỹ Lợi, Thảo Điền, Thủ Thiêm, Trường Thạnh, Trường Thọ Về nguồn nước, nằm vùng hạ lưu hệ thống sơng Ðồng Nai - Sài Gịn, thành phố Hồ Chí minh có mạng lưới sơng ngịi kênh rạch phát triển Thành phố Hồ Chí Minh nằm vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo Cũng tỉnh Nam bộ, đặc điểm chung khí hậu-thời tiết TPHCM nhiệt độ cao năm có hai mùa mưa - khơ rõ ràng làm tác động chi phối môi trường cảnh quan sâu sắc Mùa mưa từ tháng đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng năm sau 1.2.2 Sự phát triển kinh tế Với tổng diện tích quận 21.000 ha, dân số 1,17 triệu người khu thị có quy mơ sản xuất cơng nghệ cao lớn nước, có mật độ đào tạo nghiên cứu khoa học trình độ tương đối cao vào loại lớn nước, có hệ thống giao thông kết nối đường bộ, đường thủy, đường hàng không thuận tiện (sân bay Tân Sơn Nhất sân bay Long Thành) Nếu tích hợp lại bổ sung cấu phần cịn thiếu thị sáng tạo giới (Thành phố Darmstadt Đức, Thành phố Einhoven Hà Lan, Thành phố Montreal Canada, Thành phố khoa học Tsukuba Nhật Bản) khu thị gồm quận trở thành khu đô thị sáng tạo, tương tác cao Thường trực Thành ủy đạo tổ chức Hội thảo quốc tế khu đô thị sáng tạo sau thi quốc tế đề xuất ý tưởng phát triển khu đô thị sáng tạo tương tác cao phía Đơng TP Cuộc thi đề xuất ý tưởng phát triển khu đô thị sáng tạo tương tác cao phía Đơng TP với tham gia nhiều công ty tư vấn quy hoạch quốc tế tiếng giới, mà Công ty Sazaki Mỹ đạt giải Nhất khẳng định, Quận 2, Thủ Đức hồn tồn có đủ điều kiện để trở thành khu Đô thị sáng tạo tương tác cao, trung tâm kinh tế tri thức TPHCM Phải có loại hạ tầng đặc thù kết nối chặt chẽ với nhau: Cụ thể, hạ tầng kinh tế 4.0 gồm cấu phần Đó cụm Đại học chất lượng cao quy mô đủ lớn, Trung tâm khởi nghiệp sáng tạo quy mơ lớn Cùng với Khu cơng nghệ cao có quy mơ lớn, khu thực nghiệm công nghệ (xe không người lái, máy bay không người lái, người máy…); Công viên phần mềm quy mơ lớn, hiệu cao, trung tâm tính tốn hiệu cao (siêu máy tính); Dịch vụ viễn thơng 5G (đã có) Theo đồng chí Nguyễn Thiện Nhân, đến TP Thủ Đức có cụm Đại học chất lượng cao quy mô đủ lớn, khu công nghệ, viễn thông 5G 10 Một khu vực Quận dọc theo Xa lộ Hà Nội Đối với hạ tầng tài – thương mại gồm cấu phần Đó Trung tâm tài quốc tế TPHCM (Thủ Thiêm); Trung tâm hội chợ - triển lãm quốc tế (Thủ Thiêm); Hệ thống siêu thị bán lẻ thông minh Về hạ tầng xã hội gồm cấu phần Trong có hệ thống trường mầm non, trường phổ thông, trường nghề chất lượng cao; Hệ thống bệnh viện, đạt chuẩn quốc tế; Nhà hát giao hưởng, nhạc vũ kịch (Thủ Thiêm); Cơng viên lịch sử văn hóa dân tộc Cùng với sân Golf Thủ Đức; Trung tâm thể thao Rạch Chiếc; Quảng trường Hồ Chí Minh (Thủ Thiêm) Riêng quản lý TP dân chủ, thông minh, hiệu có giải pháp Cụ thể quyền thị (Nghị 131/2020/QH14 ngày 16/11/2020 Nghị 1111/2020/UBTVQH14 ngày 9/12/2020); Cơ chế sách đặc thù (Nghị 54 bổ sung); Chính quyền số (Thành phố thơng minh) Bên cạnh Hội đồng phát triển TP Thủ Đức (với tham gia của đại diện nhà khoa học, doanh nghiệp, nhà văn hóa, người dân, quyền, cấp ủy); phát huy vai trị MTTQ Việt Nam tổ chức trị xã hội; chế Đảng lãnh đạo chịu giám sát nhân dân, chịu trách nhiệm trước nhân dân Theo đồng chí Nguyễn Thiện Nhân phân tích, suất khu cơng nghệ cao TPHCM gấp 16,6 lần suất lao động Việt Nam 6,6 lần suất lao động TPHCM Nếu sau 5-10 năm suất lao động TP Thủ Đức gấp lần suất lao động TPHCM, với dân số lực lượng lao động TP Thủ Đức chiếm 10% dân số lao động TP, giá trị đóng góp GRDP TP Thủ Đức vào kinh tế TPHCM 30%; tương đương 6,6% GDP Việt Nam Nếu TP Thủ Đức phát huy cấu phần tương tác hồn tồn trở thành địa phương có quy mơ kinh tế lớn thứ nước sau TPHCM Hà Nội 1.2.3 Về mặt xã hội TP Thủ Đức chủ động, phối hợp chặt chẽ với sở, ngành rà sốt mạnh dạn đề xuất chế, sách phù hợp để TP Thủ Đức phát triển 11 nhanh, bền vững "TP Thủ Đức đề xuất nội dung phân cấp, ủy quyền để TP Thủ Đức chủ động triển khai thực nhiệm vụ quản lý nhà nước địa phương với 28 nội dung liên quan đến tài chính, đầu tư; thuế; thu hồi, tạo quỹ đất, bồi thường, tái định cư; quy hoạch; sách đầu tư phát triển…" ơng Hồng Tùng cho hay Cũng theo ơng Hồng Tùng, để tăng cường mời gọi đầu tư, TP Thủ Đức rà sốt tồn thể dự án địa bàn, đặc biệt dự án hạ tầng giao thông để tập trung đẩy nhanh việc thực bồi thường giải phóng mặt bằng, thi cơng hồn thiện cơng trình TP Thủ Đức đề xuất thành lập Trung tâm Hỗ trợ khởi nghiệp, xúc tiến đầu tư phát triển nguồn nhân lực, thành lập tổ công tác tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho doanh nghiệp, tạo mơi trường thuận lợi để mời gọi đầu tư Chủ tịch UBND TP Thủ Đức chia sẻ: "Việc thành lập TP Thủ Đức kỳ vọng phát triển thành đô thị sáng tạo, thơng minh phía Đơng động lực tăng trưởng chiến lược phát triển TP HCM Việc quy hoạch, đầu tư hợp tác xây dựng đô thị sáng tạo mang đến hội quy hoạch phát triển thị bền vững, thích ứng cao, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - văn hóa xã hội tồn diện TP HCM" 1.3 Nội dung, phương pháp quy trình thực 1.3.1 Nội dung thực hiên - Thu thập số liệu - Làm liệu bất đông sản thu thập - Lựa chọn biến độc lập(MH_Vị Trí,MH_Hình dạng,MH_Pháp Lý) - Mã hóa liệu bất động sản - Tạo biến giả cho biến định tính - Xây dựng mơ hình giá đất kiểm định 1.3.2 Phương pháp thực 1.3.2.1 Phương pháp điều tra, thu thập thông tin : Được sử dụng phương pháp để thu thập nhiều tài liệu khác có liên quan đến việc xây dựng mơ hình hàm giá đất : - Điều tra thu thập số liệu bất động sản với yêu cầu đề tài nghiên cứu nhập liệu vào Excel Giải nội dung đề tài - Được thực cách : + + + + + Xác định thông tin cần thu thập Xác định nguồn, kênh thông tin cần lấy Thu thập thông tin cụ thể, cập nhật Thu thập thông tin chuyên sâu Tổng hợp đánh giá → Dùng để nhập vào bảng excel để có liệu tổng hợp 12 1.3.2.2 Phương pháp định giá bất động sản Ứng dụng lý thuyết vị - chất lượng để chạy hàm hồi quy để xác định giá đất với biến số tổ chức thành hai nhóm liên quan tới vị nơi (VT) chất lượng nhà (CL) cho vùng Phương pháp giúp cho ta biết biến độc lập vị chất lượng Được thực cách : + Mã hóa liệu bất động sản + Tạo biến giả cho biến định tính + Lựa chọn biến độc lập + Xác định biến độc lập vị hay chất lượng 1.3.2.3 Phương pháp thống kê Chúng ta có phương pháp thống kê: Thu thập xử lý số liệu Số liệu thu thập thường nhiều hỗn độn, liệu chưa đáp ứng cho trình nghiên cứu Để có hình ảnh tổng qt tổng thể nghiên cứu, số liệu thu thập phải xử lý tổng hợp, trình bày, tính tốn số đo; kết có giúp khái quát đặc trưng tổng thể Điều tra chọn mẫu Trong số trường để nghiên cứu toàn tất quan sát tổng thể điều không hiệu quả, xét tính kinh tế(chi phí, thời gian) tính kiệp thời, khơng thực được.chính điều đặc cho thống kê xây dựng phương pháp cần nghiên cứu phận tổng thể mà suy luận cho tượng tổng quát mà đảm bảo độ tin cậy cho phép phương pháp điều tra chọn mẫu Nghiên cứu mối liên hệ tượng: Giữa tượng thơng thường có mối liên hệ với ví dụ: mối liên hệ chi tiêu thu nhập; mối liên hệ lượng vốn vay yếu tố tác động đến lượng vốn vay chi tiêu, thu nhập, trình độ học vấn; mối liên hệ tốc độ phát triển với tốc độ phát triển ngành, lạm phát, tốc độ phát triển dân số hiểu biết mối liên hệ tượng có ý nghĩa, phục vụ cho q trình dự đốn Dự đốn cơng việc cần thiết tất lĩnh vực hoạt động hoạt động dự đốn người ta thành nhiều loại:Dự đoán dựa vào định lượng dựa vào định tính Tuy nhiên, thống kê chủ yếu xem xét mặt định lượng với mục đích cung cấp cho nhà quản lý có nhìn mang tính khoa học cụ thể trước định phù hợp Phương pháp cho ta biết số liệu bất động sản mà ta thu thập Excel IBM SPSS Được thực cách: XĐ bảng mà ta thu thập tải data liệu từ excel qua spss 13 → Phương pháp giúp ta nhìn liệu dễ dàng 1.3.2.4 Phương pháp Hồi quy: Là ngược lại khứ (regression) để nghiên cứu liệu (data) diễn theo thời gian (dữ liệu chuỗi thời gian - time series) diễn thời điểm (dữ liệu thời điểm liệu chéo - cross section) nhằm tìm đến quy luật mối quan hệ chúng Sự nghiên cứu mức độ ảnh hưởng hay nhiều biến số (biến giải thích hay biến độc lập - independent variable), đến biến số (biến kết hay biến phụ thuộc - dependent variable), nhằm dự báo biến kết dựa vào giá trị biết trước biến giải thích Phương giải cho bảng Coefficients→ cho ta biết hệ số hồi quy B 1.3.2.5 Phương pháp so sánh, đối chiếu Phương pháp so sánh, đối chiếu việc phân tích so sánh, đối chiểu nội dung với chuẩn mực luật pháp qui định, tiêu chuẩn, định mức đánh giá tính xác nội dung phân tích Phương pháp dùng để so sánh Sig VIF để kiếm tìm đa cộng tuyến hàm số B 14 Phần KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Trình bày kết nghiên cứu 2.1 Làm liệu bất động sản Làm liệu cách để giảm thiểu lỗi xảy q trình nhập liệu Những câu lỗi đưa vào tỉ lệ missing, tỉ lệ missing cao bảng liệu thiếu thuyết phục Missing ta hiểu số liệu bảng số liệu bị lỗi, lỗi khuyết thông tin, thông tin sai, không hợp logic.Việc missing liệu nhiều nguyên nhân, quy trình thực nghiên cứu, lỗi sinh khâu thiết kế bảng hỏi Tỷ lệ missing nhiều khiến cho số liệu giảm tính thuyết phục.Cho nên việc giảm đến mức tối thiểu tỷ lệ missing bảng liệu cần phải đucợ kiểm soát từ khâu lập bảng hỏi, cho việc xử lý số liệu 2.2 Mã hóa liệu bất động sản trước xây dựng mơ hình giá đất Vì mã hóa biến liệu bất động sản trước xây dựng mơ hình giá đất cho mã hóa định tính: Mã hóa định tính → Nếu hệ thang đo Norminal → Dummy Điều kiện: có n giá trị → dùng (n-1) biến lượng Với dự liệu tơi tìm sài mã hóa : + Mã hóa vị trí + Mã hóa hình dạng + Mã pháp lý 2.3 Thao tác tạo biến giá cho biến định tính cơng đoạn tạo biến giả q trình xây dựng mơ hình giá đất Mở phần mềm SPSS → File → Open → Data → Chọn tệp định dạng chứa liệu bạn làm Sau hiển thị liệu dạng trang tính hình bên : Để xem chi tiết biến (tên, loại, giá trị…), từ cửa sổ trang tính Data View, chọn cửa sổ Variable View góc hình tay trái Những biến lọc excel MH_vitri cột Measure đổi thành Ordinal Tiếp theo chọn Transform → Chọn Recode into Different Variables → Xuất bảng thuộc tính Tiếp theo tạo Ln_GiaDat Chọn Transform → Compute Variable → Xuất bảng Compute Variable → Target Variable : Ln_GiaDat → Function group 15 → Arithmetic → Đúp chuột lần vào Ln → Type&Label : GiaoRaoBanty → OK → Xuất trang tính 2.4 Xây dựng mơ hình giá đất kiểm định Xuất bảng Correlations Chạy tương quan biến độc lập với điều kiện r ≥ 0.3; Sig ≤0.05 Nhận xét bảng : Trong tập Chụp bảng nhận xét : Variables Entered/Removeda Model Variables Variables Entered Removed Method SOHONG, LN_DienTich, Enter MT, LN_CDai, HCNb a Dependent Variable: LN_GIADAT b All requested variables entered Sau lọc theo điều kiện ta biến là: ChieuDai, Dien Tich ,HCN, SOHONG Sẽ tách biến chia thành nhóm : - Vị : SO HONG - Chất lượng : Chiều dài, diện tích → Ln_Chieudai, Ln_Dientich,HCN Bảng Model Summary → Mơ hình giải thích phần trăn mức độ thay đổi giá → R Square cho biết mức dộ phù hợp với mô hình so với liệu mẫu R Square lớn mơ hình phù hợp ngược lại Model Summaryb Model R 885 R Square a 783 Adjusted R Std Error of the Square Estimate 760 24949 Durbin-Watson 1.848 a Predictors: (Constant), SOHONG, LN_DienTich, MT, LN_CDai, HCN b Dependent Variable: LN_GIADAT Cụ thể với bảng R Square = 0.783 có nghĩa 78.3% mức độ thay đổi Ln_Gia Dat giải thích biến độc lập trơng mơ hình, phần cịn lại (100% - 78.3 % = 21.7%) mức độ mức độ thay đổi giá biến chưa đưa vào mơ hình → Mơ hình xây dựng phù hợp với liệu mẫu Durbin Watson kiểm định tự tương quan : dL = 1.209 ; dU = 1.592 ( Durbin Watson table) 16 Durbin Watson 1.848 Có tự tương quan dương Không định dL dU Khơng có tự tương quan bậc Khơng định 4-dU Có tự tương quan âm 4-dL => dU < dw < khơng có tự tương quan bậc ANOVAa Model Sum of Squares Regression Mean Square 10.783 2.157 2.988 48 062 13.770 53 Residual Total df F 34.646 Sig .000b a Dependent Variable: LN_GIADAT b Predictors: (Constant), SOHONG, LN_DienTich, MT, LN_CDai, HCN Bảng Anova → Cụ thể giá trị Sig cho ta biết mức độ phù hợp mơ hình so với tổng thể, SIG 0.05 mơ hình phù hợp với liệu tổng thể ngược lại Sig > 0.05 mơ hình khơng phù hợp Với bảng Sig = 0.000 0.05 → Mơ hình phù hợp với liệu tổng thể 78.3% mức độ thay đổi Ln_Gia Dat vào giá trị Sig Bảng Coefficients -> Hệ số hồi quy Cụ thể VIF hệ số phóng đại phương sai, dùng để kiểm định tượng đa cộng tuyến biến mơ hình VIF > 10 mơ hình xảy đa cộng tuyến 17 → Với bảng VIF có biến lớn 10 nên mơ hình xảy đa cộng tuyến.(LN_CDAI, HCN) Sig cho kiểm định ý nghĩa hệ số hồi quy, xem hệ số hồi quy có ý nghĩa mặt thống kê Cụ thể Sig < 0.05 biến có ý nghĩa thống kê giữ lại mơ hình ngược lại biến không thỏa loại → Sig với bảng biến thỏa điều kiện nên biến giữ lại: (SO HONG) Hệ số B : Chính hệ số hồi quy, hàm giá Hệ số có ý nghĩa sau: BSOHONG =0.968 SOHONG thay đổi đơn vị Ln_GiaDat thay đổi 0.968 đơn vị với điều kiện tất biến độc lập khác không đổi Biểu đồ Histogram giúp ta kiểm tra vi phạm giả thuyết phân phối chuẩn, → Giá cụ thể ảnh 2.91E-15=2.91*10-15=0.00000….gần Độ lệch chuẩn 0.952 gần 18 Như nói, phân phối phần dư xấp xỉ chuẩn, giả định phân phối chuẩn phần dư không bị vi phạm 19 Phần Kết Luận Bài tiều luận hoàn thành 85% mà nội dung đề thi yêu cầu, mục tiêu hoàn thành sau đây: Thu nhập liệu 55 bất động sản rao bán Tìm lý cần phải làm liệu bất động sản thu thập trước mã hóa biến định tính để xây dựng mơ hình giá đất Mơ hình giải thích 78.3% phần trăm mức độ thay đổi giải thích biến độc lập trơng mơ hình, phần cịn lại chiếm 21.7% mức độ thay đổi biến chưa đưa vào mơ hình này.Mơ hình xây dựng phù hợp với liệu mẫu Mơ hình xảy đa cộng tuyến điều kiện Sig ≤ 0.05 thỏa tạo hàm đất 20 Tài liệu tham khảo Https://vi.wikipedia.org Tài liệu mơ hình hóa quy hoạch sử dụng đất https://www.batdongsan.com.vn/ 21 ... đổi hình thức biểu giá trị Giá hình thái biểu tiền giá trị → Đất đai khơng có giá trị Giá đất đai P thực chất địa tơ tư hố P = R/I Quan điểm Tân Mac- xit Đất đai có giá trị, đất đai có lao động... HÌNH GIÁ ĐẤT 12 2.3 THAO TÁC TẠO CÁC BIẾN GIÁ CHO CÁC BIẾN ĐỊNH TÍNH VÀ CƠNG ĐOẠN TẠO BIẾN GIẢ TRONG Q TRÌNH XÂY DỰNG MƠ HÌNH GIÁ ĐẤT 12 2.4 Xây dựng mơ hình giá đất kiểm định. .. tạo giá trị vơ hình giá trị hữu hình Giá trị hữu hình ứng với chất lượng vật lý Giá trị vơ hình ứng với vị thương thương hiệu Giá trị đất đai giá trị hữu hình tương ứng với chất lượng tự nhiên giá