tieuluanTTBĐS-ThanhHoa đã sủa chuan

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TIỂU LUẬN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHỦ ĐỀ : Giải pháp tăng giá bất động sản bất thường Việt Nam Người thực hiện: Vũ Thanh Hoa Lớp: K63QLĐĐA Mã sinh viên: 630826 Giáo viên hướng dẫn: GVC.TS Phạm Phương Nam Hà Nội – 2021 MỤC LỤC MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bất động sản không nguồn tài nguyên quý giá quốc gia mà cịn tài sản có giá trị lớn, bền vững người sử dụng đất Đó v ừa t li ệu sản xuất, điều kiện tối thiểu đời sống xã hội, đồng th ời đ ảm b ảo cho trình tái sản xuất tồn phát triển Cùng v ới s ự phát tri ển c sản xuất hàng hóa bất động sản mua bán tr thành hàng hóa, từ thị trường bất động sản hình thành phát tri ển Từ Luật đất đai năm 1993 đời, thị trường bất động sản Vi ệt Nam thức hình thành bắt đầu có nh ững hoạt động kinh doanh bất động sản thị trường mua bán Qua nhiều sửa đổi, bổ sung ban hành văn mới, tiếp tục có Luật đất đai năm 1998, Lu ật đ ất đai 2003 Luật đất đai 2013 luật kinh doanh bất đ ộng s ản 2014 H ệ th ống pháp luật lĩnh vực động sản dần hoàn thiện tr thành khung pháp lý chung cho hoạt động kinh doanh lĩnh v ực Thị trường bất động sản có vị trí vai trò lớn kinh tế quốc dân, có quan h ệ trực tiếp với thị trường tài tiền tệ, thị trường xây d ựng, th ị tr ường lao động thúc đẩy phát triển kinh tế - xã h ội, tạo kh ả thu hút nguồn vốn đầu tư Song song với không hiểu biết th ị tr ường BĐS khả gặp rủi ro cho chủ thể vơ lớn Tình hình th ị tr ường bất động sản (BĐS) thời gian vừa qua cho thấy số địa ph ương đã, xuất tình trạng số nhà đầu tư, người mơi gi ới BĐS l ợi d ụng thông tin quy hoạch, việc ban hành bảng giá đ ất m ới, vi ệc sáp nh ập thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính, nâng cấp hệ th ống hạ tầng tri ển khai dự án lớn địa phương…để tung tin đ ồn thổi, mua bán l ại BĐS, lôi kéo người dân tham gia theo tâm lý đám đông vào giao d ịch BĐS (quyền sử dụng đất, nhà chưa đảm bảo điều kiện pháp lý đưa vào kinh doanh, giao dịch…) gây nhiễu loạn thông tin nhằm đẩy giá BĐS lên cao đ ể l ợi dụng trục lợi Một số Bộ, ngành vào nhằm ngăn ch ặn tình trạng “sốt ảo” xảy Nhằm khái quát tổng quan bất động sản v ấn đề tăng giá b ất đ ộng sản bất thường Việt Nam, thực trạng vấn đề tăng giá bất đ ộng s ản b ất thường việt nam đồng thời có giải pháp nhằm hạn chế tăng giá bất động sản bất thường Việt Nam, lý em ch ọn đ ề tài “Giải pháp tăng giá bất động sản bất thường Việt Nam” làm chủ đề nghiên cứu cho tiểu luận Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu + Phân tích, khái quát bất động sản vấn đề tăng giá bất động sản bất thường Việt Nam; + Phân tích, đánh giá thực trạng vấn đề tăng giá bất động sản bất thường việt nam đồng thời; + Đề xuất, kiến nghị giải pháp nhằm hạn chế tăng giá bất động sản bất thường Việt Nam CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VẤN ĐỀ TĂNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẤT THƯỜNG TẠI VIỆT NAM 1.1 Khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản Hiện nay, hầu hết quốc gia phân chia tài sản quốc gia thành loại: bất động sản động sản, cịn có s ự khác khái ni ệm cụ thể bất động sản Tuy nhiên, có điểm tương đối thống nh ất khái niệm bất động sản tài sản cố định, không di chuy ển, bao g ồm đất đai tài sản gắn liền với đất nhà, cơng trình xây d ựng Đi ều 107 Bộ luật dân quy định bất động sản sau: “Điều 107 Bất động sản động sản Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định pháp luật Động sản tài sản bất động sản.” Theo “Từ điển thuật ngữ tài chính” “Bất động sản m ột mi ếng đ ất tất tài sản vật chất gắn liền với đất” Như vậy, bất động sản trước hết tài sản nh ưng khác v ới tài s ản khác khơng di dời Theo cách hiểu này, bất động s ản bao g ồm đ ất đai tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, đ ược xác định vị trí địa lý đất Hiện có nhiều quan niệm khác thị trường bất động sản, ta đưa khái niệm thị trường bất động sản sau: Thị trường bất động sản q trình giao dịch hàng hố bất động sản bên có liên quan Là “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, th ế chấp dịch vụ có liên quan trung gian, môi gi ới, t v ấn… liên quan đến bất động sản trung gian, môi giới, tư vấn… chủ th ể th ị trường mà vai trị quản lý nhà nước có tác động định đến s ự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh th ị tr ường bất động sản 1.2 Đặc trưng bất động sản Bất động sản mang tính chất đất đai, lý mà có tính khan Đất nguồn tài ngun có giới h ạn khu v ực, lãnh th ổ diện tích,… Cũng vậy, bất động sản không di chuy ển, di d ời đ ược hiển nhiên trở thành hàng hóa có tính cá biệt Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá tr ị m ột b ất động sản bị tác động bất động sản khác Đ ặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết c ấu h t ầng làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị sử dụng bất động sản khu v ực Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản làm tôn thêm v ẻ đ ẹp s ự hấp dẫn bất động sản khác tượng ph ổ biến 1.3 Đặc điểm thị trường bất động sản: Thứ nhất, thị trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo (khi so sánh với loại thị trường khác) Bởi tính vùng khu vực sâu sắc, giá khơng thực, nóng lạnh thất thường, cung - cầu khó cân bằng, khó cân xứng quyền lợi nhà đầu tư khách hàng, có tính cá biệt, tính vị trí nên so sánh bất động sản loại tương đối, khan hiếm, độc quyền Thứ hai, cung hàng hoá bất động sản thường chậm biến động cầu bất động sản dẫn đến dễ sốt giá bất động sản Thứ ba, thị trường bất động sản có tính khoản chậm, chuyển đổi bất động sản thành tiền chậm, khác với thị trường chứng khoán Thứ tư, thị trường bất động sản nhạy cảm, dễ biến động có biến động yếu tố kinh tế, trị, xã hội, pháp luật Thứ năm, thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế, có mối liên hệ mật thiết với thị trường khác, như: thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ đặc biệt với thị trường tài chính, tiền tệ 1.4 Giá phân loại giá bất động sản 1.4.1 Giá bất động sản Cũng hàng hố thơng thường khác, giá BĐS hình thành sở quan hệ cung-cầu BĐS thị trường Đất đai giá thành sản xuất Giá trị đất đai phần tự nhiên sinh ra, phần người khai thác sử dụng đất đai mang lại gọi “giá trị đất đai” (địa tô tư hố) Lợi ích thu từ đất đai lớn giá trị cao Trong kinh tế thị trường, đất đai mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi” Giá trị đất đai biểu hình thức tiền tệ, “giá đất đai” thường gọi giá đất Còn giá nhà tính chi phí nguyên vật liệu chi phí khác cần thiết để xây dựng nên ngơi nhà Tuy nhiên, hàng hố BĐS hàng hố đặc biệt, đó, giá BĐS có số đặc trưng riêng Giá BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan tương đối mức cầu người mua Khoản 19 Điều Luật Đất đai năm 2013 có định nghĩa: “Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất" Đồng thời, phương pháp xác định giá bất động sản phổ biến đươc quy định rõ điều Nghị định 44/2014/NĐ-CP góp phần định giá bất động sản xác so với trước Có phương pháp xác định giá đất bao gồm: - Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp chiết trừ - Phương pháp thu nhập - Phương pháp thặng dư - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Về phân loại giá đất, theo quy định pháp luật bao gồm có giá đất nhà nước quy định (gồm khung giá đất, bảng giá đất giá đất cụ thể) gia đất theo thị trường, chi tiết sau: Giá đất Nhà nước quy định giá Nhà nước ấn định cụ thể văn pháp luật, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất Trong đó: Khung giá đất quy định Chính phủ xác định giá đất từ tối thiểu đến tối đa cho loại đất; Bảng giá đất tập hợp mức giá đất cho loại đất UBND cấp tỉnh ban hành sở phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; Giá đất cụ thể giá đất theo mục đích sử dụng đất thời hạn sử dụng đất ghi định giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, định thu hồi đất UBND cấp tỉnh xây dựng Giá đất theo thị trường: Hiện Nhà nước không quy định vấn đề này, giá đất theo thị trường giá đất hình thành qua hoạt động thị trường, không phụ thuộc vào giá Nhà nước giá bên thỏa thuận giao dịch chuyển nhượng, cho th Thơng thường hệ thống giá Nhà nước quy định thường trạng thái tĩnh thấp giá thị trường trạng thái động cao giá nhà nước Khi chênh lệch hệ thống giá cao gây bất lợi, hạn chế, tiêu cực việc giải cách công hợp lý, hài hồ lợi ích nhà nước người sử dụng đất Sự tồn hệ thống giá đất kinh tế thị trường nước ta khó tránh khỏi, đáp ứng hai hướng lưu thông quyền sử dụng đất (lưu thông theo chiều dọc lưu thông theo chiều ngang), nhiên cần thu hẹp chênh lệch hệ thống giá nhiều tốt Ngoài ra, vào cơng dụng BĐS, có loại giá sau đây: o Giá thị trường, dùng giao dịch mua bán o Giá thuê, dùng giao dịch cho thuê; o Giá chấp, dùng để chấp vay tiền; o Giá đền bù, dùng giải phóng mặt bằng; o Giá khởi điểm đấu giá; o Giá dùng cho mục đích đầu tư; o Giá sử dụng thời; o Giá phát triển, dùng nâng cấp, cải tạo BĐS; o Giá dùng để bảo hiểm; o Giá tính thuế; - Giá trưng mua lại Chính phủ cần huy động BĐS 1.4.2 Giá bất động sản bất thường Là tượng giá bất động sản tăng mức so với giá trị thực Khi giá trị bất động sản cao so với giá trị thực đến thời điểm định tính khoản bất động sản khơng cịn dẫn đến tình trạng bất động sản chững lại bắt đầu tụt giá thê thảm khiến cho thị trường bất động sản bị xuống giá Một ví dụ điển hình cho khái niệm Một Lơ đất A có giá trị thực 800 triệu Khi giá bất động sản tăng bất thường xảy giá lô đất A tăng lên 1,2 tỷ, Sau đó, người thấy miếng đất lên giá nhanh quá, sợ đất tiếp tục lên giá cao nên mua lại giá này, người khác mua lại với giá cao hi vọng miếng đất lên giá cao để họ kiếm lời Nhưng đến giá miếng đất lên cao so với giá trị thực mà đến lúc khơng cịn muốn mua nữa, sau chững lại tụt thê thảm Đó phát triển chững lại bất động sản 1.4 Phân loại bất động sản Theo đặc tính vật chất, bao gồm: - Đất đai: đất tự nhiên, bao gồm đất trống đất sử dụng - Cơng trình kiến trúc tài sản gắn liền với cơng trình kiến trúc: + Nhà cửa xây dựng cố định di dời + Các cơng trình hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai: hệ thống điện nước, điện thoại, ăng ten, hệ thống cấp khí ga, hệ thống cứu hỏa,… + Các tài sản khác gắn liền tách rời với cơng trình xây dựng: điều hịa, thang máy, chống trộm tự động,… - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vườn lâu năm + Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối,… Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất, gồm có: Đất đai cơng trình kiến trúc: Cơng trình kiến trúc có loại: - Nhà dùng thuê để bán - Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng, kho tang, mặt khu cơng nghiệp - Cơng trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hàng, cho th, chợ, trung tâm thương mại… - Khách sạn văn phòng cho thuê: tùy thuộc vào kiều kiện vật chất, chất lượng phục vụ, cảnh quan môi trường,… mà khách sạn chia từ đến - Cơng trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trường học,… Đất đai bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nơng nghiệp nhóm đất chưa sử dụng CHƯƠNG THỰC TRẠNG VẤN ĐỀ TĂNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẤT THƯỜNG TẠI VIỆT NAM 2.1 Biến động tăng giá đất Việt Nam giai đo ạn t năm 2016 -2020 Bảng thể biến động tăng giá bất động sản giai đoạn 2016 -2020 số địa phương nước Vùng TP Nha Trang TP Đà Nẵng Vân Đồn, Quảng Ninh Biến động tăng giá BĐS giai đoạn 2016 -2020 (%) 70 -100% 25% 35% Cần Thơ, Long An, Vĩnh Long, H ậu Giang TP Hồ Chí Minh Hà Nội 30-35% 10% -10% Trong giai đoạn từ năm 2016 – 2020, thị trường đ ất Vi ệt Nam trải qua năm biến động mạnh với giá đất tăng đột biến nhiều thành phố lớn, đặc biệt thị trường nh Vân Đồn, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc Một thị trường có giá đất tăng mạnh nh ất năm qua phải kể đến TP Nha Trang Theo Hội Mơi giới Bất động sản Việt Nam, tính đến cuối năm 2020, giá đất thành phố tăng gần 100% so với kỳ 2016 tăng khoảng 40 – 50% so với tháng đầu năm 2017 Mức tăng giá ch ủ yếu n ằm phía Tây phần phía Bắc thành phố với số lượng kho ảng 20 d ự án, mức giá trung bình khoảng 10 – 16 triệu đồng/m2 Trong đó, nhà phố khu trung tâm thành ph ố giao dịch giá tăng vọt từ 70 - 100% khiến giá đất có nơi lên tới 300 triệu đồng/m2 Giá đất Đà Nẵng biến động mạnh, tăng khoảng – lần so v ới năm 2020 tăng khoảng 25% so với năm 2016 Thực trạng tương tự huyện đảo Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh Số liệu từ Hội Môi giới cho biết, giá đất khu vực tăng gấp – lần giá trị thực Hay Phú Quốc, giá đất tăng 10 l ần sau năm khoảng 35% so với năm 2016 Tại khu vực Đồng sông Cửu Long, nhiều tỉnh nh C ần Th ơ, Long An, Vĩnh Long, Hậu Giang, thị trường bất động sản có giao d ịch r ất sơi Giá đất hầu hết khu vực tăng giá khoảng 30% - 35% so với năm 2016 Khơng tăng chóng mặt khu vực trên, song th ị tr ường đất Hà Nội TP Hồ Chí Minh ghi nhận tăng tr ưởng đ ịnh Theo Hội Môi giới, TP Hồ Chí Minh năm 2017, đất n ền tăng giá khoảng 10% Một số khu vực Quận 9, vùng gần trung tâm thành phố có giá trung bình 40 – 50 triệu đồng/m2, Quận có m ức giá trung bình 58 – 65 triệu đồng/m2, Quận có giá trung bình khoảng 60 tri ệu đ ồng/m2 Còn Hà Nội, mức giá chung cư gi ữ mức ổn đ ịnh h ầu hết dự án đất biến động tăng khoảng - 10% so với năm 2016 Trong năm 2020, mặt lãi suất mức thấp, nhiều nhà đầu tư chuyển dòng tiền sang đầu tư kênh khác thay ký quỹ g ửi ngân hàng trước Với thị trường bất động sản, nhiều người tìm kênh khác nh đất nền, nhà địa phương lân cận chờ hội tăng giá Tuy nhiên, nhìn vào thực tế thu nhập bình quân đầu người th ời điểm d ịch COVID19 nhu cầu nhà chắn giảm Biểu loại hình nhà đ ể bán nhà cho thuê có lượng hấp thụ giảm Theo số chuyên gia ngành bất động sản, thời gian qua, giá bất động sản tăng m ạnh r ất vô lý Rõ ràng, điều không phản ánh giá trị th ật Dấu hiệu l ệch pha cung cầu khiến việc phát triển thị tr ường bất động sản thi ếu b ền v ững n ếu thị trường không bình ổn, điều tiết kiểm sốt chặt chẽ Cụ thể, từ đầu quý II/2021, Việt Nam đối diện đợt dịch COVID-19 lần thứ Đợt dịch lần nguy hiểm nhất, lây lan diện rộng kéo dài nhiều tháng gây ảnh hưởng lớn cho kinh tế nói chung thị trường bất động sản nói riêng Thực tế, từ đầu năm 2020 đến nay, mức độ hấp thụ thị trường thấp nên dù lượng cung hạn chế lượng sản phẩm chào bán thị trường tháng đầu năm 2021 tăng cao so với kỳ năm 2019 - 2020 (các sản phẩm chào bán đa phần hàng tồn từ trước) Điểm sáng tích cực thị 10 trường tháng qua là, tăng lượng sản phẩm chào bán toàn thị trường 158,3% giao dịch tăng 46,2% so với kỳ 2019; tăng 10,8% giao dịch tăng 132,3% so với kỳ năm Bên cạnh đó, ảnh hưởng COVID-19 nên thu nhập người dân tổng thể bị suy giảm, điều đồng nghĩa với việc nhu cầu sử dụng sản phẩm giảm đi, giá bán bị áp lực phải giảm Nhưng thị trường lại xuất số dấu hiệu không phù hợp nguyên lý quy luật, là: cầu thực giảm, thể số lượng giao dịch giảm, tổng tiền vào thị trường có nhu cầu đầu tư bất động sản lại cho thấy có dấu hiệu mạnh lên Bởi lượng lớn tiền rút từ lĩnh vực, thị trường khác (chứng khoán, ngoại hối, ngành kinh tế suy yếu khác) đổ mạnh vào thị trường bất động sản tìm hội đầu tư mua sắm Nguồn tiền thực tế vào thị trường bất động sản lớn, nguồn hàng lại khan nguyên nhân khiến cho giá bất động sản bị đẩy mạnh, tạo sốt tháng tháng 3/2021 vừa qua Cũng tượng cầu lớn, hàng khan, giá tăng mạnh tạocơ hội cho phận đầu tham gia phát triển thị trường không tuân thủ quy định pháp luật, gây nên bất ổn trật tự nhiều địa phương Ngồi ra, dịng tiền ngồi thị trường bất động sản chảy vào thị trường bất động thu lợi từ thị trường chứng khoán… Đáng ý, kiều hối nhiều khu vực giới COVID-19 nên khơng có hiệu đầu tư, cam kết Việt Nam để đầu tư bất động sản Bắt đầu xuất tình trạng nhiều ngành kinh tế Việt Nam bị thu hẹp hoạt động COVID-19 nên chuyển vốn vào thị trường bất động sản để tìm kiếm hội tốt Tiền gửi ngân hàng bị điều chỉnh lãi suất giảm nên rút chốt lại chuyển từ chứng khoán vào thị trường bất động sản… Tất khiến cho tổng lượng tiền sẵn sàng toán mua bất động sản tăng, làm tổng cầu bất động sản tăng Dịp này, cảnh báo cho việc cầu đầu tư gia tăng chưa dấu hiệu tốt đầu tư ngắn hạn, hết dịch COVID-19, nhà đầu tư quay thị trường cũ, nhắm vào cung muốn sinh lợi cao nhanh Hơn nữa, thiếu kinh nghiệm nên hay tham gia đám đông dễ bị dụ dỗ, mắc bẫy phát nguy hiểm tìm cách cắt lỗ, tháo chạy dẫn đến hậu đẩy giá bất động sản lên cao, khơng có lợi cho người tiêu dùng thực Do đó, cầu đầu tư gia tăng theo cách thức thường không bền vững Dự báo bất động sản nghỉ dưỡng có dư địa phát triển dù bị ảnh hưởng nặng nề COVID-19.Về nguồn cung, Báo cáo Hội môi giới bất động sản rõ, kể từ 2019, nguồn cung thị trường bắt đầu dần khan Cho đến nay, tình 11 trạng không cải thiện Theo nguyên lý, cầu tăng, hàng hóa thiếu hụt Cung gặp cầu mức giá cao E2 với mức giá chót vót Điều lý giải tượng tăng giá mạnh thời điểm 2020 đến Về cung thị trường thứ cấp, kể từ năm 2014 đến nay, thị trường bất động sản ổn định tăng trưởng tốt Giá bất động sản tăng bền vững Hằng năm, bình quân tăng lớn 10%, nhiều dự án tốt tăng 20%/năm dẫn đến phát triển mạnh nhóm đầu tư bất động sản để bán lại thị trường thứ cấp, sinh lợi Đến năm 2019 đặc biệt năm 2020, giá bất động sản có tượng tăng mạnh nhanh, phân khúc hộ cao cấp Lợi dụng tình hình thị trường thiếu nguồn cung, giá hộ TP HCM bị đẩy tăng gần 100% thời điểm năm 2018 Nhưng mức giá có giao dịch, khoản thị trường Trước tình này, nhà đầu tư ạt tung hàng bán, chấp nhận giảm, lỗ sâu để thu hồi vốn, dẫn đến nguồn cung thị trường thứ cấp có lượng hàng dồi tiêu thụ chậm Về giá bất động sản, ngồi nội dung phân tích bị đẩy giá, thị trường bất động sản đối mặt với áp lực tăng giá do: giá đất thị trường sau sốt nhiều nơi cịn mức cao nên đền bù giải phóng mặt cao; Khung giá đất nhiều địa phương bị điều chỉnh tăng lên 15%; Vật liệu xây dựng yếu tố đầu tư xây dựng tăng khoảng 50% (nhóm chi phí chiếm tỷ trọng 50% giá thành đầu vào bất động sản); Thủ tục phê duyệt dự án kéo dài, vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến tăng chi phí chi phí hội cao Về thị trường nhà tháng cuối năm, Hội môi giới bất động sản Việt Nam dự báo, thị trường tiếp xúc khó khăn COVID-19 Nửa cuối q III/2021, khả Việt Nam ngăn chặn thành công đợt dịch thứ Do đó, lực cầu thị trường trở lại mức thấp Quý III/2021 tăng mạnh trở lại Quý IV/2021 với tổng giao dịch đạt tương đương 70 – 80% so với năm 2020 Phân khúc hộ trung cấp Hà Nội TP HCM có hàng thị trường hấp thụ mạnh, đạt tỷ lệ 75% Phân khúc cao cấp hấp thụ mức thấp Phân khúc đất sản phẩm săn tìm nhà đầu tư Những dự án có pháp lý tốt, chất lượng tốt, giá phù hợp hấp thụ tốt Về thị trường bất động sản, du lịch nghỉ dưỡng, nói, dịng sản phẩm nhà đầu tư quan tâm tìm kiếm đầu tư Trong đó, số dự án chất nhà hoạt động theo hình thức du lịch - nghỉ dưỡng có tỉ 12 lệ hấp thụ tương đối tốt (khoảng 30-40%) Tại dự án cịn lại, có giao dịch thấp Hơn nữa, thay đổi hợp lý chức khai thác, cung cấp dịch vụ; tận dụng tối đa lợi tiềm điểm du lịch với chất lượng, tiêu chuẩn không thua tiêu chuẩn quốc tế bước minh chứng cho vươn lên mạnh mẽ phân khúc dù du lịch bị ảnh hưởng nặng nề COVID-19 Thêm vào đó, nhiều đại thị du lịch – nghỉ dưỡng có tiêu chuẩn cao hình thành, quan tâm lớn nhà đầu tư nước, hứa hẹn hiệu kinh doanh tốt tương lai dự án Đặc biệt, dự báo dù tiếp tục cịn khó khăn, thách thức nhiều dự án bất động sản bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng thu hút, lực đầu tư tốt, phải kể đến dự án đầu tư thương hiệu lớn, điểm du lịch tốt như: Quảng Ninh, Vân Đồn, Thanh Hóa, Quảng Bình, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Ninh Thuận, Bình Thuận, Vũng Tàu Phú Quốc Để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ổn định, bền vững thời gian tới cần: đẩy nhanh trình sửa đổi quy định pháp luật để cải thiện nguồn cung cho thị trường bất động sản; Kiểm soát lạm phát, tăng giá mạnh yếu tố đầu vào bất động sản; Sớm kiểm sốt dịch bệnh kích thích phát triển kinh tế lĩnh vực kinh tế khác ngành bất động sản Qua đó, điều chỉnh dịng vốn mục tiêu để hiệu hóa nguồn lực quốc gia 2.2 Đánh giá chung thị trường bất động sản Việt Nam nói chung * Những kết đạt Thị trường bất động sản có đóng góp quan trọng tích cực phát triển kinh tế - xã hội đất nước: Thứ nhất, thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Thị trường bất động sản phát triển góp phần tạo nên đội ngũ doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản mạnh Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nước, đơn vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp xây lắp ngành xây dựng ngày lớn mạnh Nhiều doanh nghiệp đủ lực chuyên môn tài để thực dự án có quy mơ lớn ngang tầm khu vực, nhiều doanh nghiệp đầu tư xây dựng cơng trình cao tầng đại Thứ hai, thị trường bất động sản phát triển bước đáp ứng nhu cầu nhà nhân dân góp phần thúc đẩy phát triển đô thị nông thôn theo hướng văn minh, đại bền vững Với chủ trương phát triển nhà theo dự án, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội đồng bộ, nhiều khu nhà mới, khu đô thị khang trang thay khu nhà cũ bị xuống cấp, hư 13 hỏng Nhà phát triển đa dạng kiểu dáng, không gian kiến trúc chất lượng nội ngoại thất Nhiều đô thị có khu dân cư mới, tuyến phố hình thành thời gian vừa qua góp phần chỉnh trang, nâng cấp đô thị tạo chỗ bền vững Thứ ba, cấu thị trường bất động sản bước hoàn thiện, phát triển lành mạnh, bền vững Hệ thống tảng cho thị trường bất động sản như: hệ thống sàn giao dịch bất động sản, hệ thống thông tin bất động sản, hệ thống đăng ký sở hữu, công chứng bất động sản … hình thành vào hoạt động ổn định Các tổ chức nòng cốt hoạt động thị trường BĐS như: quan quản lý nhà nước thị trường bất động sản, tổ chức đào tạo nghề bất động sản, tổ chức hội nghề nghiệp bất động sản, tổ chức tài chính, tín dụng bất động sản,… hình thành bước hoạt động ngày có hiệu Thứ tư, thơng qua thực tế vận hành thị trường bất động sản, hệ thống pháp luật bước hồn thiện, cơng tác quản lý nhà nước thể chế kinh tế thị trường ngày hoàn thiện để phù hợp với yêu cầu phát triển hội nhập Hệ thống văn quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động thị trường bất động sản dần hoàn thiện, bước đầu tạo điều kiện để thị trường phát triển bền vững lành mạnh, mơi trường đầu tư ngày thơng thống thuận lợi cho nhà đầu tư nước nước Trong năm vừa qua Quốc hội Chính phủ ban hành nhiều văn quy phạm pháp luật quan trọng để điều chỉnh hoạt động thị trường bất động sản, như: Luật Đất đai (2013), Luật Xây dựng (sửa đổi bổ sung năm 2020), Luật Nhà (2014), Luật Đầu tư (2020), Luật Doanh nghiệp (2020), Luật Kinh doanh bất động sản (2014) Ngồi cịn có luật liên quan khác, như: Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, góp phần tạo hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển Bộ máy quản lý nhà nước thị trường bất động sản kiện toàn từ Trung ương tới địa phương 2.3 Tác động việc đăng giá bất động sản bất thường lên mặt đời sống xã hội 2.3.1 Nguyên nhân Cục Quản lý Nhà Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) vừa công bố thông tin thị trường bất động sản năm 2020 tháng đầu năm 2021, đưa thơng tin cho biết, giá bất động sản v ẫn tăng, có nh ững khu v ực, dự án giá tăng 10% so với thời điểm đầu năm 2020 14 Cục Quản lý Nhà Thị trường Bất động sản cho bi ết, t ượng tăng giá bất động sản địa phương có nhiều nguyên nhân khác Cụ thể sau: Thứ nhất, dân số tăng nhanh, kinh tế phát triển, cơng nghiệp hóa - th ị hóa nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến lệch pha cung c ầu Thêm vào tâm lý người nở, đất không nở làm cho giá nhà, đ ất tăng cao Thứ hai, theo Luật Quy hoạch, thời điểm đ ịa ph ương triển khai lập quy hoạch cho thời kỳ 2021-2030 Th ực tế có quy ho ạch phê duyệt có nhiều ý tưởng d ự ki ến, có nh ững thơng tin chủ trương, định hướng thay đổi đơn vị hành từ huy ện lên quận, nâng cấp đô thị Nhiều dự án phát triển hạ tầng, khu công nghiệp… thông tin dự kiến triển khai Chẳng hạn việc thành lập TP Thủ Đức, quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, dự kiến thành lập TP bi ển C ần Giờ… Dù thức dự kiến đem đến kỳ vọng cho nhà đầu tư Bên cạnh đó, giá thị trường nguyên, nhiên, vật liệu chi phí đ ầu vào dự án BĐS tăng nguyên nhân khiến giá thành sản phẩm BĐS tăng cao Thứ ba, nay, ngân hàng giảm mức lãi suất tiền g ửi Thêm vào đó, giá vàng nước khu vực nh th ế giới tăng d ẫn đến tâm lý chuyển tiền sang đầu tư BĐS nh ững nguyên nhân làm cho giá BĐS tăng mạnh Thứ tư, địa phương ban hành bảng giá tăng so với trước Cụ thể, sau Chính phủ ban hành Nghị định 96/2019 khung giá đất, địa phương ban hành bảng giá áp dụng cho giai đoạn 2020-2024 Theo đó, giá đất địa phương ban hành có mức tăng bình quân khoảng 1520% so với bảng giá đất giai đoạn năm năm trước Điều tr ực ti ếp ho ặc gián tiếp tác động đến giá nhà, đất d ự án BĐS chi phí v ề đất chi phí đầu vào quan trọng, ảnh h ưởng đ ến giá thành đầu dự án Thứ năm, thành cơng phịng chống Covid-19 th ời gian vừa qua, Việt Nam trở thành điểm đến an tồn, dự báo hút mạnh dịng vốn FDI dịch chuyển từ quốc gia khác, nhiều tập đoàn BĐS l ớn có k ế hoạch tái khởi động Ngồi ra, Việt Nam tham gia nhiều hiệp định thương mại tự do, thu hút luồng dịch vốn sang khu cơng nghi ệp, khu ch ế xuất 15 Ngồi ra, có yếu tố thị trường BĐS bắt đầu có d ấu hi ệu “ ấm” trở lạ, nguồn cung dự án phát triển nhà giảm m ạnh, th ấp năm trở lại Tuy nhiên, có m ột nguyên nhân mang tính tiêu cực, yếu tố đầu cơ; người môi giới hoạt động thi ếu chuyên nghiệp trục lợi bất gây nhiễu thơng tin…nhằm thổi giá đất lên cao kiếm lời Thứ sáu, sở pháp lý để quản lý thị trường bất động sản nhiều bất cập Hệ thống văn pháp luật đất đai nhà chồng chéo phức tạp, có hàng trăm văn có liên quan làm cho người tham gia lạc vào mê cung văn bản, giấy tờ Điều khiến cho người dân định mua nhà khó nắm bắt nh ững thơng tin cần thiết để tiến hành thủ tục pháp lý theo quy định, gây nên hạn chế giao dịch mua bán nhà đất Thứ bảy, tượng đầu cơ, tăng giá bất động sản chưa kiểm soát Nguyên nhân tượng bất ổn thị trường bất động sản xác nhận nạn đầu đất đai gây nên Năm 2006, th ị tr ường b ất đ ộng sản Việt Nam có điểm số minh bạch thấp giới Năm 2007, Luật Kinh doanh Bất động sản bắt đầu vào th ực tế, nh ưng tính minh b ạch ch ưa cải thiện nguyên nhân gây sốt giá hộ thi ếu thông tin, t ạo điều kiện cho nhà đầu trục lợi, thao túng thị trường Một s ố doanh nghiệp thấy giá lên cao “găm hàng” việc đẩy lùi tiến đ ộ d ự án Thứ tám cân đối cấu đầu tư Có thể dễ dàng nh ận th thiên lệch lĩnh vực bất động sản, hình th ức xây d ựng, kinh doanh đ ối với nhà ở, dịch vụ phát triển mạnh, đa dạng nh ưng đối v ới th ể lo ại khác công nghiệp, nông nghiệp, hạ tầng kỹ thuật, h tầng xã h ội l ại r ất yếu nhu cầu thực người có thu nhập th ấp m ới chiếm tỷ trọng cao Sở dĩ có tình trạng đầu t văn phòng cho thuê, hộ cao cấp thấp tỷ suất lợi nhuận cao h ơn khu dân c đầu tư hạ tầng xã hội trường học, bệnh viện, h tầng giao thông Sự thu hút vốn đầu tư vào thị trường bất động s ản d ẫn t ới biểu cân đối định hướng luồng vốn đầu t vào khu vực kinh tế, phá vỡ quy hoạch định hướng phát triển vùng miền ến khoảng cách phát triển vùng miền ngày xa Bên c ạnh đó, ều 16 nguy hiểm nguồn vốn chôn nhiều vào bất động s ản không ch ỉ làm thị trường thiếu lành mạnh mà gây bất lợi cho kinh tế 2.3.2 Những tác động việc tăng giá bất động sản bất th ường Việc bất động sản tăng giá bất thường mang lại phát triển cho c ả quốc gia nói chung hội cho nhà đầu t nói riêng Bởi b ất đ ộng s ản tăng giá, yếu tố khác kinh tế có nh ững tác động tích c ực t việc này, chẳng hạn sư tăng trưởng tổng sản phẩm n ước (GDP, s ự phát triển ngành du lịch, phát triển ngành bán lẻ, v ốn đ ầu t FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng m ạnh hoạt đ ộng thành lập/đăng ký doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu tăng rõ rệt Tuy nhiên, tượng tăng giá đất tr thành nh ững “c ơn s ốt ảo” phá vỡ quy luật thị trường bất động sản, hệ lụy nh ững c ơn s ốt đất bất thường dẫn đến nợ xấu tăng xáo trộn đời sống kinh tế c c ả khu vực chí kinh tế đất n ước Giá đ ất tiếp t ục tăng cao khiến người có nhu cầu thực khơng có khả mua đ ể ở, dẫn đ ến nguy đổ vỡ thị trường bất động sản Khi người dân đầu tư mua hết giao dịch, hoạt động tạo “sốt” đất ảo chấm dứt Lúc này, khơng cịn ho ạt đ ộng mua bán ảo nhằm đẩy giá, giá đất mức cao gi ảm sâu ến ng ười đầu tư khơng kịp khỏi “sốt” đất bị mắc kẹt Lúc d n ợ xấu xuất ảnh hưởng trực tiếp tới khoản vay ngân hàng Bên cạnh đó, sốt đất phần nguyên nhân dẫn đến việc phân lô bán n ền đất nông nghiệp, tạo nhiều rủi ro pháp lý quy ền s dụng đ ất phân lô bán trái phép, tranh chấp giao dịch mua bán, ch ủ đầu t nh ỏ l ẻ không đủ điều kiện phát triển dự án (chủ đầu tư “ma”) Không nhà đầu tư cá nhân khốn đốn nh ững c ơn s ốt đất tăng cao Với doanh nghiệp, sốt đất khiến họ lao đao khó tiếp cận với quỹ đất, giá bị thổi cao không ngừng thiết l ập mặt b ằng giá Và đặc biệt, giá cao doanh nghiệp không m ặn mà với quỹ đất địa phương, đồng nghĩa với việc hội thu hút đầu t Khi giá đất tăng cao so với thực tế, hệ lụy lớn làm ảnh h ưởng tới kinh tế - xã hội đất nước Khi doanh nghiệp không hào h ứng, nhà đ ầu tư e dè dẫn đến tình trạng ế ẩm, thị trường bất động sản “đóng băng” Giá đất cao khiến cho người nghèo, người có thu nh ập th ấp không mua nhà Việc dẫn đến tình trạng ngày nhiều nhà, đ ất hoang 17 hóa khơng sử dụng, gây lãng phí tài nguyên nguồn l ực xã h ội T ất c ả điều gây ảnh hưởng đến phát triển bền v ững th ị tr ường bất động sản Việt Nam việc triển khai sách ưu việt v ề phát triển nhà Nhà nước khó thực hóa CHƯƠNG GIẢI PHÁP NHẰM HẠN CHẾ TĂNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN B ẤT THƯỜNG TẠI VIỆT NAM 3.1 Giải pháp ổn định thị trường bất động sản Để quản lý ổn định thị trường bất động sản, quan ban ngành ph ải tích cực nghiên cứu xây dựng, trình Chính phủ nhiều c chế, sách nh ằm giảm thiểu cân đối cấu sản phẩm hàng hóa th ị tr ường b ất động sản, tăng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu th ật c th ị tr ường Trong đó, phải trình Chính phủ xem xét ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Ngh ị định số 99/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành m ột s ố ều c Lu ật Nhà ở; Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2015 phát triển, quản lý nhà xã hội Trong năm 2021, phải tiếp tục trình Quốc hội, Chính phủ nhiều c ch ế, sách lĩnh vực nhà thị trường bất động sản nh ư: Rà soát đ ề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản , nghiên c ứu sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2015, Nghị định 76/2015 Nghị định 117/2015/NĐ-CP 3.2 Tăng cường công tác quản lý Nhà nước Bộ, ngành Trước tình trạng sốt đất khắp nơi, quan chức cần tập trung đạo số nội dung cụ thể sau: Tăng cường đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật cho tổ chức, cá nhân có liên quan, đ ồng th ời, t ổ ch ức tri ển khai nghiêm túc, có hiệu quy định pháp luật liên quan đến lĩnh v ực b ất động sản Theo dõi nắm bắt thơng tin, tình hình diễn biến c th ị tr ường thực biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị tr ường, khơng đ ể x ảy tình trạng sốt giá bong bóng bất động sản địa bàn Tổ chức công bố công khai thông tin quy hoạch, ti ến đ ộ tri ển khai dự án phát triển sở hạ tầng, dự án bất động sản, đặc biệt d ự án lớn việc sáp nhập thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính…tại đ ịa ph ương để minh bạch thông tin, ngăn chặn tượng tung tin đ ồn th ổi, đ ầu c nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp 18 Thực quản lý, kiểm soát việc tăng giá đất nhằm đảo bảo phù h ợp địa bàn tránh ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản địa phương Có biện pháp quản lý, kiểm sốt hữu hiệu hoạt động môi giới tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh b ất đ ộng s ản t ại đ ịa phương Tập trung đạo quan chức địa phương tăng c ường công tác quản lý, giám sát, kiểm tra tra; có gi ải pháp phù h ợp nh ằm ngăn chặn tượng tung tin đồn thổi, đầu tư theo tâm lý đám đông gây bất ổn cho thị trường, ảnh hưởng xấu đến an ninh trật tự xã hội địa ph ương đời sống người dân; đồng thời xử lý nghiêm với tr ường h ợp môi gi ới, mua bán bất động sản, dự án bất động sản, quy ền s dụng đất, buông l ỏng quản lý, vi phạm pháp luật đất đai, kinh doanh bất động s ản pháp luật có liên quan (nếu có) 3.3 Tăng cường cơng tác quản lý tình hình thị trường bất đ ộng sản địa phương Thực tế thời gian qua, nhiều địa phương phải văn đ ể cảnh báo, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá đất “sốt ảo” nh Hà Nội, Quảng Ninh, Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Quảng Tr ị Theo đó, khu vực có dấu hiệu gia tăng đột biến tình tr ạng chuy ển mục đích, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, “sốt ảo” ph ải đ ược ý đ ặc biệt để đạo quan chuyên môn, UBND cấp xã sớm kiểm tra phát xử lý kịp thời cá vi phạm Một số lãnh đạo địa phương cảnh báo rõ: Các đối t ượng đầu c âm thầm chuẩn bị mua đất dự án từ th ời gian tr ước v ới m ức giá rẻ, sau lợi dụng thông tin quy hoạch phát triển đô th ị, b ằng m ọi cách tung thị trường tin gây “sốt”, qua đẩy giá đất tăng cao th ời gian ngắn nhằm “sóng ảo” nhu cầu, khiến cho giới đầu tư ng ười dân th bất động sản khu vực giao dịch sôi động Tuy nhiên, thực chất hoạt động mua bán l ại v ới nhóm mơi giới thao túng thị trường, tạo giao d ịch “m ồi” đ ể dụ khách hàng “nhẹ tin” vào mua đất Nhằm tránh tình trạng “s ốt” đất vậy, địa phương, việc tăng cường ch ấn ch ỉnh quản lý nhà nước giá đất việc làm cần thiết giá đ ất m ột s ố đ ịa ph ương, khu 19 vực tăng đột biến gây tượng sốt ảo làm ảnh h ưởng đến điều hành phát triển kinh tế - xã hội việc triển khai dự án đ ầu tư Đ ể ch ấn ch ỉnh tình trạng nêu trên, đảm bảo mơi trường đầu tư, góp phần tích c ực vào phát triển kinh tế - xã hội cần tăng cường quản lý chặt chẽ d ự án bất đ ộng s ản bất động sản hình thành tương lai Mặt khác, cần phải cung cấp đầy đủ thông tin ch ủ tr ương phát tri ển kinh tế, kế hoạch sử dụng đất địa bàn, có kế hoạch chủ động điều tiết quỹ đất thị trường thông qua việc tạo quỹ đất để đấu giá quy ền s dụng đất Đây hình thức chống thất thu nguồn ngân sách cho Nhà nước từ thuế đất Cùng với việc tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư, pháp luật kinh doanh BĐS, cần x lý nghiên v ới trường hợp môi giới, mua bán BĐS, dự án BĐS, quyền sử dụng đất, buông lỏng quản lý… vi phạm pháp luật đất đai, kinh doanh BĐS pháp lu ật có liên quan Hơn hết, nhà đầu tư cần tự trang bị cho nh ững kiến thức hữu ích nhằm tránh tình trạng tự đưa vào bẫy nh ững c ơn “sốt ảo” KẾT LUẬN Tình hình thị trường bất động sản thời gian vừa qua cho thấy m ột số địa phương đã, xuất tình trạng số nhà đầu tư, ng ười môi gi ới bất động sản lợi dụng thông tin quy hoạch, việc ban hành b ảng giá 20 đất mới, việc sáp nhập thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính, nâng c ấp h ệ thống hạ tầng triển khai dự án lớn địa ph ương để tung tin đồn thổi, mua bán lại bất động sản, lôi kéo người dân tham gia theo tâm lý đám đông vào giao dịch bất động sản (quyền s dụng đất, nhà ch ưa đ ảm bảo điều kiện pháp lý đưa vào kinh doanh, giao dịch…) gây nhiễu lo ạn thông tin nhằm đẩy giá bất động sản lên cao để l ợi dụng trục l ợi M ột s ố B ộ, ngành vào nhằm ngăn chặn tình trạng “sốt ảo” xảy Cùng với việc tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư, pháp luật kinh doanh bất đ ộng s ản , c ần x lý nghiêm với trường hợp môi giới, mua bán bất động sản , d ự án bất đ ộng sản, quyền sử dụng đất, buông lỏng quản lý, vi phạm pháp lu ật v ề đ ất đai, kinh doanh bất động sản pháp luật có liên quan H ơn h ết, cần tự trang bị cho kiến thức hữu ích nh ằm tránh tình tr ạng t ự đưa vào bẫy “sốt ảo” 21 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tạp chí tài chính, Thu Phương/theleader.vn, Giải mã nguyên nhân đất khắp nơi đồng loạt tăng giá "phi mã", truy cập ngày 12/10/2021 TS Nguyễn Mạnh Hùng, Thị trường bất động sản việt nam thực trạng giải pháp, truy cập ngày 12/10/2021 Bộ xây dựng, Số 76/2021, Thị trường bất động sản tăng cao & Những sách ngành, truy cập ngày 12/10/2021 Báo điện tử Đảng cộng sản Việt Nam, Minh Phương, Chặn sốt ảo - đưa bất động sản trở giá trị thực, truy cập ngày 13/10/2021 Luật đất đai số 45/2013/QH13; Bộ luật dân số 91/2015/QH13; Nghị định số 99/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ở; Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2015 phát triển, quản lý nhà xã hội Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 10 Báo nhân dân, Tùng Tuấn, Hệ lụy từ “sốt đất” ảo, truy cập ngày 13/10/2021 22 ... thể vơ lớn Tình hình th ị tr ường bất động sản (BĐS) thời gian vừa qua cho thấy số địa ph ương đã, xuất tình trạng số nhà đầu tư, người môi gi ới BĐS l ợi d ụng thông tin quy hoạch, việc ban... “sốt ảo” KẾT LUẬN Tình hình thị trường bất động sản thời gian vừa qua cho thấy m ột số địa phương đã, xuất tình trạng số nhà đầu tư, ng ười môi gi ới bất động sản lợi dụng thông tin quy hoạch, việc