quy trình công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

MỤC LỤC MỤC LỤC 1 LỜI MỞ ĐẦU 1 1.1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu 1 1.2. Nhiệm vụ, đối tượng nghiên cứu 1 1.3. Cơ cấu của bài báo cáo 1 NỘI DUNG 3 CHƯƠNG 1: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ TÀI SẢN 3 1.1 Khái niệm 3 1.1.1. Khái niệm bán đấu giá tài sản 3 1.1.2.1 Loại tài sản bán đấu giá 3 1.1.2.2 Chủ thể tham gia bán đấu giá tài sản: 5 1.1.3 Quy trình công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 6 1.1.3.1 . Căn cứ pháp lý 6 1.1.3.2 Trình tự thực hiện: 6 1.1.3.3 Cách thức thực hiện 6 1.1.3.4 Thành phần hồ sơ: 7 1.1.3.5 Thời hạn giải quyết: 7 1.1.3.6. Phí, thù lao công chứng, chi phí khác 7 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN ĐẤU GIÁ THÔNG QUA TÌNH HUỐNG THỰC TIỄN 8 2.1. Quy định của pháp luật về tài sản dấu giá 8 2.2. Quy trình công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 9 2.3. Những hạn chế trong thực hiện quy trình công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 10 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN ĐẤU GIÁ 12 KẾT LUẬN 14 LỜI MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu Sự phát triển của nền kinh tế đồng hành với sự phát triển của các doanh nghiệp. Để đáp ứng các nhu cầu công chứng, chứng thực các tài sản, các hợp đồng mua bán tài sản đấu giá của các cá nhân và tổ chức doanh nghiệp hiện nay các công chứng viên tại cácvăn phòng công chứng luôn luôn phải nâng cao trình độ, năng lực, hiểu rõ về các quy định của pháp luật để hoàn thành công việc đúng, chính xác đảm bảo an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch. Hiện nay các thủ tục công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã được Sở tư pháp rất quan tâm và đã có những văn bản pháp luật ban hành hướng dẫn cho công chứng viên để tạo thuận lợi cho công chứng viên xử lý hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Từ đây sẽ ạo sự chuyển biến mạnh mẽ đối với lĩnh vực này theo hướng chuyên nghiệp hóa, xã hội hóa, góp phần hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, phù hợp với yêu cầu phát triển của đất nước trong thời kỳ mới là rất cần thiết Sau đây tôi xin thông qua tình huống thực tiễn: “Tiếp nhận yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, công chứng viên nghiên cứu hồ sơ và phát hiện: căn nhà là tài sản đấu giá không có giấy chứng nhận. Cho rằng, tài sản không đảm bảo điều kiện bán đấu giá, nên công chứng viên đã từ chối yêu cầu công chứng. Anh (chị) có đồng tình với cách xử lý của công chứng viên trong tình huống này không? Xây dựng quy trình công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá” để làm rõ các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. 1.2. Nhiệm vụ, đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu quy trình công chứng công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Đánh giá ưu điểm, hạn chế bất cập của quy trình công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Đề xuất các biện pháp, giải pháp nhằm thúc đẩy việc hoàn thiện pháp luật về quy trình công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Đối tượng nghiên cứu Các quy định quy trình công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Kỹ năng cần thiết để Công chứng viên thực hiện quy trình công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 1.3. Cơ cấu của bài báo cáo Báo gồm có Mở đầu, Nội dung, Kết luận. Trong đó, Nội dung của báo cáo được chia thành 3 phần như sau: Phần mở đầu Phần Nội dung Chương 1: Quy định của pháp luật về tài sản đấu giá, quy trình công chứng công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Chương 2: Hoàn thiện quy trình công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thông qua tình huống thực tiễn. Chương 3: Đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy trình công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Phần Kết luận NỘI DUNG CHƯƠNG 1: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ TÀI SẢN 1.1 Khái niệm 1.1.1. Khái niệm bán đấu giá tài sản Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai để cho nhiều người có thể được tham gia trả giá mua một tài sản. Những người tham gia mua tài sản bán đấu giá phải nộp một khoản lệ phí theo quy định của pháp luật. Khoản tiền này nhằm ràng buộc người đã đăng kí phải tham gia bán đấu giá hoặc không mua tài sản thì số tiền này không được lấy lại. Nếu họ có tham gia đấu giá nhưng không mua được thì được nhận lại số tiền lệ phí mà mình đã đóng. Khi tham gia đấu giá tài sản, người nào trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm thì người đó được mua tài sản. Nếu trong cuộc bán đấu giá mà không ai trả giá cao hơn giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá xem như không thành và sẽ được tổ chức lại. Thông qua hình thức này, quyền lợi của người có tài sản được thỏa mãn một cách tốt nhất, còn người mua sẽ mua được tài sản với giá cả phù hợp, các quyền lợi của người mua liên quan đến tài sản đã mua được đáp ứng một cách nhanh chóng. Pháp luật đã có những quy định về hình thức, quy chế bán đấu giá tài sản tại một số luật như sau: Khái niệm bán đấu giá tài sản được quy định tại Điều 451 Bộ Luật dân sự năm 2015 như sau: “Tài sản có thể được đem bán đấu giá theo ý chí của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật. Tài sản thuộc sở hữu chung đem bán đấu giá phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Việc bán đấu giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia và được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.” Căn cứ theo Khoản 2 Điều 5 Luật đấu giá tài sản năm 2016: “Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49 của Luật này.” 1.1.2. Đặc điểm của bán đấu giá 1.1.2.1 Loại tài sản bán đấu giá Theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản thì tài sản đấu giá rất phong phú: Tài sản đấu giá là động sản, bất động sản, các giấy tờ và các quyền tài sản được phép giao dịch. Căn cứ vào quy định của pháp luật về đấu giá có thể chia thành hai loại tài sản: Loại thứ nhất: Tài sản mà người có tài sản tự nguyện (có thể hiểu là đấu giá theo yêu cầu của cá nhân hoặc tổ chức) thông qua trình tự, thủ tục đấu giá theo quy định của Luật đấu giá tài sản. Loại thứ hai: Tài sản bắt buộc phải bán bằng hình thức đấu giá. Theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì tài sản mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá, bao gồm: “1. Tài sản mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá, bao gồm: a) Tài sản nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; b) Tài sản được xác lập quyền sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật; c) Tài sản là quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; d) Tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm; đ) Tài sản thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; e) Tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung quỹ nhà nước, tài sản kê biên để bảo đảm thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính; g) Tài sản là hàng dự trữ quốc gia theo quy định của pháp luật về dự trữ quốc gia; h) Tài sản cố định của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp; i) Tài sản của doanh nghiệp, hợp tác xã bị tuyên bố phá sản theo quy định của pháp luật về phá sản; k) Tài sản hạ tầng đường bộ và quyền thu phí sử dụng tài sản hạ tầng đường bộ theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng và khai thác kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ; l) Tài sản là quyền khai thác khoáng sản theo quy định của pháp luật về khoáng sản; m) Tài sản là quyền sử dụng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng; n) Tài sản là quyền sử dụng tần số vô tuyến điện theo quy định của pháp luật về tần số vô tuyến điện; o) Tài sản là nợ xấu và tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của tổ chức mà Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ do Chính phủ thành lập để xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng theo quy định của pháp luật; p) Tài sản khác mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá.” Luật đấu giá tài sản và các quy định pháp luật liên quan, có quy định cụ thể các loại tài sản bắt buộc phải bán thông qua đấu giá. Có thể tóm lược lại thành 4 nhóm tài sản chủ yếu: tài sản công; tài sản thi hành án; tài sản bảo đảm; và tài sản của doanh nghiệp phá sản. Đối với tài sản mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá, Luật liệt kê cụ thể các loại tài sản này trên cơ sở rà soát quy định tại pháp luật chuyên ngành nhằm bảo đảm công khai, minh bạch, làm cơ sở cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân tuân thủ trình tự, thủ tục quy định tại Luật đấu giá tài sản khi bán đấu giá các loại tài sản đó, ví dụ như tài sản là quyền sử dụng đất theo Luật đất đai, tài sản nhà nước theo Luật quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, tài sản thi hành án theo Luật thi hành án dân sự, tài sản của doanh nghiệp phá sản theo Luật phá sản... 1.1.2.2 Chủ thể tham gia bán đấu giá tài sản: Người tham gia đấu giá: Căn cứ theo quy định tại Khoản 7 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì: “Người tham gia đấu giá là cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản đấu giá theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.” Người có tài sản đấu giá: Căn cứ theo quy định tại Khoản 5 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì: “Người có tài sản đấu giá là cá nhân, tổ chức sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền bán đấu giá tài sản hoặc người có quyền đưa tài sản ra đấu giá theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.” Người mua được tài sản đấu giá: Căn cứ theo quy định tại Khoản 6 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì: “Người mua được tài sản đấu giá là người trúng đấu giá và ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá tài sản.” Người trúng đấu giá: Căn cứ theo quy định tại Khoản 8 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì: “Người trúng đấu giá là cá nhân, tổ chức trả giá cao nhất so với giá khởi điểm hoặc bằng giá khởi điểm trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá khởi điểm khi đấu giá theo phương thức trả giá lên; cá nhân, tổ chức chấp nhận mức giá khởi điểm hoặc mức giá đã giảm trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống.”

MỤC LỤC MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU NỘI DUNG CHƯƠNG 1: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ TÀI SẢN .3 1.1.1 Khái niệm bán đấu giá tài sản .3 LỜI MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu Sự phát triển kinh tế đồng hành với phát triển doanh nghiệp Để đáp ứng nhu cầu công chứng, chứng thực tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá cá nhân tổ chức doanh nghiệp cơng chứng viên cácvăn phịng cơng chứng ln ln phải nâng cao trình độ, lực, hiểu rõ quy định pháp luật để hoàn thành cơng việc đúng, xác đảm bảo an tồn pháp lý cho hợp đồng, giao dịch Hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Sở tư pháp quan tâm có văn pháp luật ban hành hướng dẫn cho công chứng viên để tạo thuận lợi cho công chứng viên xử lý hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Từ ạo chuyển biến mạnh mẽ lĩnh vực theo hướng chun nghiệp hóa, xã hội hóa, góp phần hồn thiện thể chế kinh tế thị trường, phù hợp với yêu cầu phát triển đất nước thời kỳ cần thiết Sau xin thông qua tình thực tiễn: “Tiếp nhận u cầu cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, công chứng viên nghiên cứu hồ sơ phát hiện: nhà tài sản đấu giá khơng có giấy chứng nhận Cho rằng, tài sản không đảm bảo điều kiện bán đấu giá, nên công chứng viên từ chối yêu cầu cơng chứng Anh (chị) có đồng tình với cách xử lý cơng chứng viên tình khơng? Xây dựng quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá” để làm rõ quy định pháp luật hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 1.2 Nhiệm vụ, đối tượng nghiên cứu - Nghiên cứu quy trình cơng chứng cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá - Đánh giá ưu điểm, hạn chế bất cập quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá - Đề xuất biện pháp, giải pháp nhằm thúc đẩy việc hồn thiện pháp luật quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá * Đối tượng nghiên cứu - Các quy định quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá - Kỹ cần thiết để Công chứng viên thực quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 1.3 Cơ cấu báo cáo Báo gồm có Mở đầu, Nội dung, Kết luận Trong đó, Nội dung báo cáo chia thành phần sau: - Phần mở đầu - Phần Nội dung Chương 1: Quy định pháp luật tài sản đấu giá, quy trình cơng chứng cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Chương 2: Hoàn thiện quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thơng qua tình thực tiễn Chương 3: Đề xuất giải pháp để hồn thiện quy trình công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Phần Kết luận NỘI DUNG CHƯƠNG 1: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ TÀI SẢN 1.1 Khái niệm 1.1.1 Khái niệm bán đấu giá tài sản Bán đấu giá tài sản hình thức bán tài sản cơng khai nhiều người tham gia trả giá mua tài sản Những người tham gia mua tài sản bán đấu giá phải nộp khoản lệ phí theo quy định pháp luật Khoản tiền nhằm ràng buộc người đăng kí phải tham gia bán đấu giá không mua tài sản số tiền khơng lấy lại Nếu họ có tham gia đấu giá khơng mua nhận lại số tiền lệ phí mà đóng Khi tham gia đấu giá tài sản, người trả giá cao không thấp giá khởi điểm người mua tài sản Nếu bán đấu không trả giá cao giá khởi điểm bán đấu giá xem không thành tổ chức lại Thơng qua hình thức này, quyền lợi người có tài sản thỏa mãn cách tốt nhất, người mua mua tài sản với giá phù hợp, quyền lợi người mua liên quan đến tài sản mua đáp ứng cách nhanh chóng Pháp luật có quy định hình thức, quy chế bán đấu giá tài sản số luật sau: Khái niệm bán đấu giá tài sản quy định Điều 451 Bộ Luật dân năm 2015 sau: “Tài sản đem bán đấu giá theo ý chí chủ sở hữu theo quy định pháp luật Tài sản thuộc sở hữu chung đem bán đấu giá phải có đồng ý tất chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác Việc bán đấu giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp bên tham gia thực theo quy định pháp luật bán đấu giá tài sản.” Căn theo Khoản Điều Luật đấu giá tài sản năm 2016: “Đấu giá tài sản hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự thủ tục quy định Luật này, trừ trường hợp quy định Điều 49 Luật này.” 1.1.2 Đặc điểm bán đấu giá 1.1.2.1 Loại tài sản bán đấu giá Theo quy định pháp luật đấu giá tài sản tài sản đấu giá phong phú: Tài sản đấu giá động sản, bất động sản, giấy tờ quyền tài sản phép giao dịch Căn vào quy định pháp luật đấu giá chia thành hai loại tài sản: Loại thứ nhất: Tài sản mà người có tài sản tự nguyện (có thể hiểu đấu giá theo yêu cầu cá nhân tổ chức) thơng qua trình tự, thủ tục đấu giá theo quy định Luật đấu giá tài sản Loại thứ hai: Tài sản bắt buộc phải bán hình thức đấu giá Theo quy định khoản Điều Luật Đấu giá tài sản năm 2016 tài sản mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá, bao gồm: “1 Tài sản mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá, bao gồm: a) Tài sản nhà nước theo quy định pháp luật quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; b) Tài sản xác lập quyền sở hữu toàn dân theo quy định pháp luật; c) Tài sản quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; d) Tài sản bảo đảm theo quy định pháp luật giao dịch bảo đảm; đ) Tài sản thi hành án theo quy định pháp luật thi hành án dân sự; e) Tài sản tang vật, phương tiện vi phạm hành bị tịch thu sung quỹ nhà nước, tài sản kê biên để bảo đảm thi hành định xử phạt vi phạm hành theo quy định pháp luật xử lý vi phạm hành chính; g) Tài sản hàng dự trữ quốc gia theo quy định pháp luật dự trữ quốc gia; h) Tài sản cố định doanh nghiệp theo quy định pháp luật quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh doanh nghiệp; i) Tài sản doanh nghiệp, hợp tác xã bị tuyên bố phá sản theo quy định pháp luật phá sản; k) Tài sản hạ tầng đường quyền thu phí sử dụng tài sản hạ tầng đường theo quy định pháp luật quản lý, sử dụng khai thác kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ; l) Tài sản quyền khai thác khoáng sản theo quy định pháp luật khoáng sản; m) Tài sản quyền sử dụng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng theo quy định pháp luật bảo vệ phát triển rừng; n) Tài sản quyền sử dụng tần số vô tuyến điện theo quy định pháp luật tần số vô tuyến điện; o) Tài sản nợ xấu tài sản bảo đảm khoản nợ xấu tổ chức mà Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ Chính phủ thành lập để xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng theo quy định pháp luật; p) Tài sản khác mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá.” Luật đấu giá tài sản quy định pháp luật liên quan, có quy định cụ thể loại tài sản bắt buộc phải bán thơng qua đấu giá Có thể tóm lược lại thành nhóm tài sản chủ yếu: tài sản công; tài sản thi hành án; tài sản bảo đảm; tài sản doanh nghiệp phá sản Đối với tài sản mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá, Luật liệt kê cụ thể loại tài sản sở rà soát quy định pháp luật chuyên ngành nhằm bảo đảm công khai, minh bạch, làm sở cho quan, tổ chức, cá nhân tuân thủ trình tự, thủ tục quy định Luật đấu giá tài sản bán đấu giá loại tài sản đó, ví dụ tài sản quyền sử dụng đất theo Luật đất đai, tài sản nhà nước theo Luật quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, tài sản thi hành án theo Luật thi hành án dân sự, tài sản doanh nghiệp phá sản theo Luật phá sản 1.1.2.2 Chủ thể tham gia bán đấu giá tài sản: Người tham gia đấu giá: Căn theo quy định Khoản Điều Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì: “Người tham gia đấu giá cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản đấu giá theo quy định Luật quy định khác pháp luật có liên quan.” Người có tài sản đấu giá: Căn theo quy định Khoản Điều Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì: “Người có tài sản đấu giá cá nhân, tổ chức sở hữu tài sản, người chủ sở hữu tài sản ủy quyền bán đấu giá tài sản người có quyền đưa tài sản đấu giá theo thỏa thuận theo quy định pháp luật.” Người mua tài sản đấu giá: Căn theo quy định Khoản Điều Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì: “Người mua tài sản đấu giá người trúng đấu giá ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá quan có thẩm quyền phê duyệt kết đấu giá tài sản.” Người trúng đấu giá: Căn theo quy định Khoản Điều Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì: “Người trúng đấu giá cá nhân, tổ chức trả giá cao so với giá khởi điểm giá khởi điểm trường hợp khơng có người trả giá cao giá khởi điểm đấu giá theo phương thức trả giá lên; cá nhân, tổ chức chấp nhận mức giá khởi điểm mức giá giảm trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống.” Những người không đăng ký tham gia bán đấu giá: Căn theo quy định Khoản Điều 38 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì: “Những người sau khơng đăng ký tham gia đấu giá: a) Người khơng có lực hành vi dân sự, người bị bị hạn chế lực hành vi dân sự, người có khó khăn nhận thức, làm chủ hành vi người thời điểm đăng ký tham gia đấu giá không nhận thức, làm chủ hành vi mình; b) Người làm việc tổ chức đấu giá tài sản thực đấu giá; cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột đấu giá viên điều hành đấu giá; người trực tiếp giám định, định giá tài sản; cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột người trực tiếp giám định, định giá tài sản; c) Người chủ sở hữu tài sản ủy quyền xử lý tài sản, người có quyền định bán tài sản, người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, người có quyền định bán tài sản người khác theo quy định pháp luật; d) Cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột người quy định điểm c khoản này; đ) Người khơng có quyền mua tài sản đấu giá theo quy định pháp luật áp dụng loại tài sản đó.” 1.1 Quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 1.1.3.1 Căn pháp lý - Bộ Luật dân năm 2015 - Luật công chứng - Luật đấu giá tài sản - Nghị định số 29/2015/NĐ-CP ngày 15/03/2015 phủ việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật công chứng - Thông tư số 06/2015/TT-BTP ngày 15/6/2015 Bộ trưởng tư pháp quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật công chứng năm 2014 - Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 Bộ trưởng tài quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí cơng chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề cơng chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phịng cơng chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên - Các văn quy phạm pháp luật có liên quan văn hướng dẫn thi thành 1.1.3.2 Trình tự thực hiện: - Bước 1: Người yêu cầu công chứng nộp hồ sơ yêu cầu công chứng dịch tổ chức hành nghề công chứng - Bước 2: Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ kiểm tra giấy tờ hồ sơ yêu cầu công chứng - Bước 3: Người yêu cầu cơng chứng nộp phí, thù lao cơng chứng, chi phí khác theo quy định, nhận kết cơng chứng *Văn cơng chứng có hiệu lực cơng chứng viên ký đóng dấu tổ chức hành nghề công chứng 1.1.3.3 Cách thức thực - Thực trụ sở tổ chức hành nghề công chứng hoạt động địa bàn tỉnh, thành phố - Việc cơng chứng thực ngồi trụ sở tổ chức hành nghề công chứng trường hợp người yêu cầu công chứng người già yếu, lại được, người bị tạm giữ, thi hành án phạt tù có lí đáng khác khơng thể đến trụ sở tổ chức hành nghề công chứng 1.1.3.4 Thành phần hồ sơ: - Phiếu yêu cầu công chứng - Bản giấy tờ tùy thân bên;- Bản giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng giấy tờ thay pháp luật quy định tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trọng trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản - Bản giấy tờ liên quan đến tài sản đấu giá ( định, án có hiệu lực, biên bàn giao tài sản đấu giá, biên định giá tài sản đấu giá ) - Bản biên đấu giá tài sản - Bản hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản - Văn ủy quyền hợp pháp - Bản giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định cụ thể - Dự thảo hợp đồng mua bán tài sản đấu giá - Bản nêu chụp, in đánh máy có nội dung đầy đủ, xác khơng phải chứng thực 1.1.3.5 Thời hạn giải quyết: - Vụ việc đơn giản không 01 ngày làm việc, kể tư ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ - Vụ việc phức tạp cần phải tiến hành xác minh, phối hợp với quan có liên quan thời hạn giải khơng q 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ 1.1.3.6 Phí, thù lao cơng chứng, chi phí khác - Phí cơng chứng: tính theo Thơng tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016, sửa đổi Thông tư số 111/2017/TT-BTC ngày 20/10/2017 Cụ thể + Dưới tỷ đồng: 50 nghìn đồng / trường hợp + Từ tỷ đến 20 tỷ đồng: 270 nghìn/ trường hợp + Trên 20 tỷ đồng: 450 nghìn/ trường hợp CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN QUY TRÌNH CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN ĐẤU GIÁ THÔNG QUA TÌNH HUỐNG THỰC TIỄN Tình huống: Tiếp nhận u cầu công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, công chứng viên nghiên cứu hồ sơ phát hiện: nhà tài sản đấu giá khơng có giấy chứng nhận Cho rằng, tài sản không đảm bảo điều kiện bán đấu giá, nên công chứng viên từ chối u cầu cơng chứng Anh (chị) có đồng tình với cách xử lý cơng chứng viên tình khơng? Xây dựng quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 2.1 Quy định pháp luật tài sản dấu giá Tài sản bán đấu giá thực tế hầu hết bên chấp, người phải thi hành án,… nên nhiều trường hợp người có tài sản bán đấu giá không cung cấp giấy tờ quyền sở hữu quyền sử dụng Ví dụ, Khoản Điều 95 Luật Thi hành án dân quy định: “Khi kê biên nhà phải kê biên quyền sử dụng đất gắn liền với nhà Trường hợp nhà gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng người khác Chấp hành viên kê biên nhà quyền sử dụng đất để thi hành án người có quyền sử dụng đất đồng ý Trường hợp người có quyền sử dụng đất khơng đồng ý kê biên nhà người phải thi hành án, việc tách rời nhà đất không làm giảm đáng kể giá trị nhà.” Như vậy, trường hợp tài sản nhà khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng, đồng thời điểm a khoản Điều 118 Luật Nhà năm 2014 quy định điều kiện để giao dịch nhà phải có Giấy chứng nhận sở hữu nhà (cả hai Luật không quy định trường hợp ngoại lệ hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá) Vậy trường hợp khơng có giấy tờ gốc quyền sở hữu quyền sử dụng cơng chứng viên linh động hướng dẫn người yêu cầu liên hệ Văn phòng Đăng kí đất đai quan Tài ngun mơi trường để xin trích lục hồ sơ địa phục vụ cho việc cơng chứng hợp đồng nhanh chóng Nếu công chứng viên chưa yêu cầu người công chứng lên xin trích lục hồ sơ địa để phục vụ cho việc cơng chứng chưa thể từ chối yêu cầu công chứng người yêu cầu công chứng => Trong tình thực tiễn tơi khơng đồng ý với cách xử lý cơng chứng viên Ngồi trường hợp tài sản bán đấu giá bất động sản: Công chứng viên tổ chức hành, nghề công chứng công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn từ chối nhận di sản bất động sản văn ủy quyền liên quan đến việc thực quyền bất động sản (Điều 42 Luật Công chứng 2014); Trong trường hợp có cho hồ sơ yêu cầu cơng chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có nghi ngờ lực hành vi dân người yêu cầu công chứng có nghi ngờ đối tượng hợp đồng, giao dịch khơng có thật cơng chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ theo đề nghị người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh yêu cầu giám định; trường hợp khơng làm rõ có quyền từ chối công chứng (quyền Công chứng viên quy định Khoản Điều 40 Luật Công chứng) 2.2 Quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Bước 1: Nộp hồ sơ Người yêu cầu cơng chứng hồn thiện hồ sơ nộp trực tiếp trụ sở tổ chức hành nghề công chứng Bước 2: Tiếp nhận kiểm tra hồ sơ Thành phần hồ sơ: - Phiếu yêu cầu công chứng; - Bản giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Giấy chứng minh sĩ quan quân đội nhân dân Việt Nam/Hộ chiếu bên tham gia giao dịch; - Bản giấy tờ khác có liên quan mà pháp luật quy định phải có như: + Hợp đồng bán đấu giá tài sản; + Biên đấu giá tài sản; + Giấy tờ liên quan đến loại tài sản bán đấu giá pháp luật bán đấu giá tài sản quy định (Bản án, định tồ án có hiệu lực pháp luật; Quyết định thi hành án; Biên định giá/ biên thoả thuận giá bán khởi điểm; Quyết định kê biên, biên kê biên tài sản; Giấy tờ quyền sở hữu, sử dụng tài sản…); + Giấy tờ chứng minh tư cách chủ thể tham gia giao dịch: • Cá nhân người Việt Nam cư trú nước: hộ khẩu; • Cá nhân người Việt Nam định cư nước ngồi: có giấy tờ chứng minh theo quy định pháp luật quốc tịch như: Giấy tờ chứng minh nguồn gốc Việt Nam; Giấy chứng nhận có quốc tịch Việt Nam, thơi quốc tịch Việt Nam, đăng ký công dân, giấy tờ chứng minh phép nhập cảnh vào Việt Nam…; • Cá nhân nước ngồi: có giấy tờ theo quy định pháp luật, thể việc phép nhập cảnh vào Việt Nam không thuộc diện hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh theo quy định pháp luật; có Giấy chứng nhận đầu tư có nhà xây dựng dự án theo quy định Luật Nhà pháp luật có liên quan (đối với trường hợp cá nhân nước đầu tư xây dựng nhà theo dự án Việt Nam); Căn quy định Bộ Luật Dân 2015, Luật Công chứng 2014 quy định pháp luật đấu giá tài sản nhận yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, cơng chứng viên phải kiểm tra tồn hồ sơ Nếu thấy không quy định pháp luật hồ sơ chưa đầy đủ, cơng chứng viên có quyền yêu cầu tổ chức đấu giá cung cấp đầy đủ hồ sơ, hồ sơ không hợp lệ công chứng viên có quyền từ chối, tránh để xảy trường hợp phiên đấu giá kết thúc côg chứng viên phát hồ sơ pháp lý bên tham gia không quy định pháp luật Bước 3: Công chứng viên tham dự chứng kiến phiên đấu giá Khi tham dự buổi đấu giá, Công chứng viên người quan sát đấu giá viên, người tham gia đấu giá đấu giá có diễn theo quy chế, nội quy tổ chức đấu giá hay theo quy định pháp luật Trong trường hợp đấu giá thành, nội dung hợp đồng mua bán tài sản đấu giá có đủ nội dung theo quy định pháp luật như: Thời điểm diễn đấu giá, giá khởi điểm, giá bán tài sản… theo Luật Công chứng tình tiết, kiện hợp đồng cơng chứng có giá trị chứng khơng cần phải chứng minh Vì vậy, cơng chứng viên khơng tham dự đấu giá khơng thể biết kiện, tình tiết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá có thật hay khơng có thật Bước 4: Ký chứng nhận Kết đấu giá thành, Công chứng viên giải thích quyền, nghĩa vụ lợi ích hợp pháp họ, ý nghĩa hậu pháp lý việc công chứng; Công chứng viên yêu cầu người u cầu cơng chứng xuất trình giấy tờ theo quy định để đối chiếu trước ghi lời chứng, ký vào trang hợp đồng, giao dịch chuyển phận thu phí Bước 5: Trả kết cơng chứng Bộ phận thu phí tổ chức hành nghề cơng chứng hồn tất việc thu phí, thù lao cơng chứng chi phí khác theo quy định, đóng dấu hồn trả lại hồ sơ cho người yêu cầu công chứng 2.3 Những hạn chế thực quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Thứ nhất, Công chứng viên thực công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nhiều văn quy phạm pháp luật như: Bộ luật Dân 2015 Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đất đai 2013, Luật Thương mại 2005, Luật Công chứng 2014 , quy định chưa đồng đều, chồng chéo lên Các quy định pháp luật đấu giá chưa quy định bắt buộc chứng kiến công chứng viên đấu giá Vì vậy, có vài tổ chức đấu giá yêu câu công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá sau bán đấu giá thành Cho nên dẫn đến tình trạng có tổ chức cơng chứng chấp nhận u câu cơng chứng, có tổ chức công chứng không chấp nhận yêu câu công chứng, dẫn đến tình trạng chưa thống cách thức, quy trình cơng chứng hợp đồng mua tài sản đầu giá Thứ hai, thực tế phát sinh nhiều tranh chấp đấu giá tài sản việc công chứng thực cần thiết, đội ngũ công chứng viên đào tạo nghề chưa đáp ứng phát triển hoạt động cơng chứng Có nhiều tranh chấp số cơng chứng viên cịn yếu nghiệm vụ, chưa thực sâu sát hồ sơ hợp đồng công chứng tài sản đấu giá khiến cho quyền lợi người yêu cầu công chứng chưa thực đảm bảo Thứ ba, nhiều vướng mắc, bất cập chưa rõ ràng số nội dung cụ thể, có việc cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bất động sản, cụ thể hình thức hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bất động sản Theo quy định Khoản Điều 459 Bộ luật Dân 2005 thì: “Việc mua bán 10 bất động sản bán đấu giá lập thành văn có cơng chứng, chứng thực phải đăng ký, pháp luật có quy định” Đồng thời, Khoản Điều 35 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản quy định: “Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá ký kết tổ chức bán đấu giá tài sản người mua tài sản bán đấu giá Đối với tài sản mà pháp luật quy định hợp đồng mua bán phải có cơng chứng phải đăng ký, hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá phải phù hợp với quy định đó” Bộ luật Dân 2015, có hiệu lực từ ngày 01/01/2017, quy định Hình thức giao dịch dân Điều 119 sau: “Giao dịch dân thể lời nói, văn hành vi cụ thể Giao dịch dân thông qua phương tiện điện tử hình thức thơng điệp liệu theo quy định pháp luật giao dịch điện tử coi giao dịch văn Trường hợp luật quy định giao dịch dân phải thể văn có cơng chứng, chứng thực, đăng ký phải tuân theo quy định đó” Hiện Bộ luật Dân 2015 có điều khoản đề cập đến nguyên tắc bán đấu giá tài sản Điều 451có nội dung sau: “Tài sản đem bán đấu giá theo ý chí chủ sở hữu theo quy định pháp luật Tài sản thuộc sở hữu chung đem bán đấu giá phải có đồng ý tất chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác Việc bán đấu giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp bên tham gia thực theo quy định pháp luật bán đấu giá tài sản” Trong đó, Luật Đấu giá tài sản năm 2016 khơng có điều khoản quy định cụ thể việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá bất động sản mà dẫn chiếu đến Bộ luật Dân Khoản 2, Điều 46 sau: “Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá ký kết người có tài sản đấu giá với người trúng đấu giá người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá tổ chức đấu giá tài sản bên có thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thực theo quy định pháp luật dân sự” Do đó, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản lúng túng việc thực thủ tục liên quan đến công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bất động sản 11 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HỒN THIỆN QUY TRÌNH CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN ĐẤU GIÁ Nhằm tạo sở pháp lý ổn định, thống cho hoạt động đấu giá tài sản, khắc phục bất cập, hạn chế nêu cần phối hợp không công chứng viên mà cịn có sở tư pháp, ban lãnh đạo tổ chức hành nghề công chứng Cụ thể * Đối với cơng chứng viên Trong q trình thực công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá công chứng viên không chủ quan tin tưởng lời nói bên yêu cầu cơng chứng, cơng chứng viên cần có lĩnh làm việc theo tinh thần pháp luật Khi nhận yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, công chứng viên Bộ Luật Dân 2015, Luật Công chứng 2014 quy định pháp luật đấu giá tài để kiểm tra tồn hồ sơ, có hồ sơ tổ chức đấu giá phải bảo đảm quy định pháp luật Nếu thấy không quy định pháp luật hồ sơ chưa đầy đủ, cơng chứng viên có quyền u cầu tổ chức đấu giá cung cấp đầy đủ hồ sơ, hồ sơ khơng hợp lệ cơng chứng viên có quyền từ chối, tránh để xảy trường hợp phiên đấu giá kết thúc côg chứng viên phát hồ sơ pháp lý bên tham gia không quy định pháp luật Ngồi cơng chứng viên cần dành nhiều thời gian tham gia đấu giá, kể đấu giá tài sản mà pháp luật không yêu cầu phải công chứng Đề xuất, kiến nghị bổ sung vào văn pháp luật cần thiết phải có mặt cơng chứng viên đấu giá tài sản cần quy định cụ thể thời điểm tham gia, quyền, nghĩa vụ công chứng viên yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá nhằm đảm bảo tính chuyên nghiệp theo quy định pháp luật, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp cho bên tham đấu giá tài sản * Đối với Sở tư pháp lãnh đạo tổ chức hành nghề công chứng - Sở Tư pháp văn phịng cơng chứng cần xây dựng quy chế phối hợp việc trao đổi, nâng cao kỹ xử lý quy chế phối hợp văn phòng công chứng công chứng viên - Sở tư pháp cần có đề xuất hồn thiện văn pháp luật, quy định pháp luật đấu giá chưa đồng đều, hoạt động đấu giá chịu điều chỉnh nhiều văn quy phạm pháp luật như: Bộ luật Dân 2015 Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đất đai 2013, Luật Thương mại 2005, Luật Công chứng 2014 Ngoài ra, số văn luật quy định đơn giản, chưa hợp lý, chưa khả thi dẫn đến việc khó khăn cho hoạt động đấu giá Dịch vụ đấu giá hoạt động quan trọng lĩnh vực bổ trợ tư pháp đến chưa có đạo luật riêng điều chỉnh Trình tự, thủ tục đấu giá quy định Nghị định nên hiệu lực 12 thi hành thấp, chồng chéo, mâu thuẫn văn quy phạm pháp luật trình tự, thủ tục đấu giá - Các văn phịng cơng chứng cần thường xuyên tổ chức họp mặt, trao đổi kinh nghiệm công chứng viên với nhau, thành viên hội công chứng viên để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc q trình thực quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá tạo điều kiện để công chứng viên trao đổi, học tập kinh nghiệm chuyên sâu nghề nghiệp phát huy tính tự quản tổ chức xã hội - nghề nghiệp công chứng; nâng cao chất lượng hoạt động hành nghề công chứng, góp phần ổn định phát triển kinh tế - xã hội địa phương 13 KẾT LUẬN Những ưu điểm việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá người dân quan tâm với việc cơng chứng tránh tranh chấp phát sinh sau Tuy nhiên trình hoạt động cịn có vấn đề bất cập quy định pháp luật, số sai phạm q trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá văn phịng cơng chứng Thơng qua thực tiễn văn phịng cơng chứng tơi xin đưa hạn chế đóng góp chút kiến thức vào việc nâng cao hiệu việc hồn thiện quy trình pháp luật thủ tục cơng chứng Tơi mong nhận góp ý đồng nghiệp thầy cô giáo để vướng mắc tồn quy định pháp luật hành quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hồn thiện từ có học kinh nghiệm cho cơng chứng viên thực công việc tốt 14 TÀI LIỆU THAM KHẢO - Bộ Luật dân năm 2015 - Luật công chứng - Luật đấu giá tài sản - Nghị định số 29/2015/NĐ-CP ngày 15/03/2015 phủ việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật công chứng - Thông tư số 06/2015/TT-BTP ngày 15/6/2015 Bộ trưởng tư pháp quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật công chứng năm 2014 - Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 Bộ trưởng tài quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí cơng chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phịng cơng chứng; lệ phí cấp thẻ cơng chứng viên - Các văn quy phạm pháp luật có liên quan văn hướng dẫn thi thành 15 ... tài sản quy định: ? ?Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá ký kết tổ chức bán đấu giá tài sản người mua tài sản bán đấu giá Đối với tài sản mà pháp luật quy định hợp đồng mua bán phải có cơng chứng. .. luật quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá * Đối tượng nghiên cứu - Các quy định quy trình công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá - Kỹ cần thiết để Công chứng viên thực quy trình. .. Quy định pháp luật tài sản đấu giá, quy trình cơng chứng cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Chương 2: Hồn thiện quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thơng qua tình thực