Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố điện biên phủ, giai đoạn 2017 2019

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Trần Quốc Long ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập nghiên cứu đề tài, nhận giúp đỡ, ý kiến đóng góp, bảo q báu Thầy, Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo Ban giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Để có kết nghiên cứu này, ngồi cố gắng nỗ lực thân, tơi có nhận hướng dẫn chu đáo, tận tình TS Nguyễn Thế Huấn, người hướng dẫn trực tiếp suốt thời gian nghiên cứu đề tài viết luận văn Tôi nhận giúp đỡ, tạo điều kiện Sở Tài ngun Mơi trường, Phịng Tài nguyên Môi trường thành phố Điện Biên Phủ anh, chị em, bạn bè đồng nghiệp, động viên, tạo điều kiện vật chất, tinh thần gia đình người thân Tơi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Trần Quốc Long MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Cơng nghiệp hố, đại hố thị hố xu hướng phát triển quốc gia giới Ở Việt Nam, sau 30 năm (1986 - 2019) đổi nước ta đạt thành tựu quan trọng, đất nước bước vào thời kỳ phát triển mới, thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hố Với sách “mở cửa”, kinh tế Việt Nam bắt đầu chuyển đổi từ mơ hình quản lý “kinh tế kế hoạch hóa tập trung” sang mơ hình “kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, với chuyển đổi sách quản lý đất đai điều chỉnh để phù hợp với vận hành thể chế kinh tế thị trường với quản lý Nhà nước Để đáp ứng kịp thời, phục vụ nghiệp Cơng nghiệp hóa, đại hóa Kinh tế Việt Nam bước hội nhập sâu vào kinh tế khu vực giới, đưa đất nước ngày phát triển góp phần xây dựng, bảo đảm an ninh, quốc phòng, đời sống vật chất tinh thần nhân dân ngày cải thiện Mặt khác để đẩy mạnh q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa thị hố cần phải có sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, thúc đẩy hình thành phát triển mạnh mẽ thị trường nhà đất, mà việc thực định giá đất yếu tố chủ chốt thiếu Định giá đất ước tính giá trị đất đai hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, thời điểm xác định Đất đai tài sản đặc biệt Giá đất ngồi yếu tố khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, cịn bị tác động yếu tố tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất ước tính mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ tài sản thông thường khác Thành phố Điện Biên Phủ với đơn vị hành cấp phường xã, Đô thị loại thuộc tỉnh Điện Biên, thị hạt nhân có tác động lan toả mạnh mẽ đến tốc độ cơng nghiệp hố vùng Bắc Trung Thành phố Điện Biên Phủ đô thị loại III thuộc tỉnh Điện Biên đô thị hạt nhân có tác động lan toả mạnh mẽ đến tốc độ cơng nghiệp hố vùng Tây Bắc Trong nhiều năm qua, cấu kinh tế Thành phố Điện Biên Phủ chuyển dịch tích cực hướng, tốc độ phát triển kinh tế nhanh, hạ tầng đô thị đầu tư hướng, đồng bộ, hệ thống giao thông nâng cấp, cảnh quan đô thị chỉnh trang đầu tư mới, tạo nên nhiều tuyến phố đẹp, nhiều cơng trình quy mơ lớn Du lịch lịch sử, danh lam thắng cảnh lợi nằm chiến lược phát triển Thành phố Điện Biên Phủ Do vậy, nhu cầu đất đai cho trình đầu tư xây dựng đặc biệt tăng năm gần làm cho giá đất biến động đột biến đặc biệt đất ở, nên cơng tác quản lý giá đất gặp nhiều khó khăn, đặc biệt xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất làm sở cho xây dựng bảng giá đất xác định giá đất cụ để đảm bảo phù hợp với giá thị trường địa bàn Thành phố Điện Biên Phủ Đây vấn đề không dễ nhiều thời gian, công sức, tài Bên cạnh đó, cịn gây ảnh hưởng khơng nhỏ đến công tác thực thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt cơng tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… địa bàn Thành phố Điện Biên Phủ Bên cạnh đó, 10 năm qua (2009 2019), thành phố Điện Biên Phủ có nhiều cơng trình xây dựng khu đô thị, khu tái định cư, kéo theo việc giá đất ln biến động có xu hướng tăng cao, làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp cơng tác thực thu hồi, đền bù, giải phóng mặt liên quan đến hộ gia đình cá nhân, gây nhiều xúc xã hội Trước thực tế đó, địi hỏi phải có giải pháp đồng để giá đất Nhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch thị trường, việc xác định giá đất tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất yêu cầu cấp bách Xuất phát từ tính cấp thiết tình hình thực tiễn trên, phân công khoa Quản lý Tài Nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên hướng dẫn TS Nguyễn Thế Huấn, tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, giai đoạn 2017 - 2019” Mục tiêu nghiên cứu đề tài Đánh giá Thực trạng công tác quản lý đất đai thành phố Điện Biên Phủ có liên quan đến định giá đất Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2017 - 2019 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học Nhằm làm rõ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn qua xác định phương pháp định giá đất phù hợp 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Giúp học viên vận dụng phương pháp luận phương pháp nghiên cứu khoa học học tập thực tiễn, bước đầu góp phần giải vấn đề khoa học vào thực tiễn công tác nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2017 - 2019 Đánh giá đề xuất mức giá cụ thể phù hợp thực tế theo tuyến đường, vị trí đất thơng qua kết nghiên cứu địa bàn thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2017 - 2019 CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học vấn đề nghiên cứu Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006), cho rằng: khác giá đất thị với giá đất nơng nghiệp giải thích qua khác yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt đất đô thị đất nông nghiệp khác vị trí đầu tư xây dựng sở hạ tầng đất Sự khác biệt định khả sử dụng đất vào việc (mục đích sử dụng), định khả sinh lợi đất, tức định mức địa tơ đất Hai yếu tố chất đất điều kiện địa hình có ảnh hưởng lớn đến địa tơ, dù đất thị hay vùng nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu điều kiện khí hậu chủ yếu đề cập xem xét địa tô đất nông nghiệp Để so sánh xây dựng mức địa tô cho đất nông nghiệp trước hết vào vùng loại đất định mức giá chung cụ thể đến loại đất nhóm đất nơng nghiệp Đối với đất trồng hàng năm, tổng hợp yếu tố sau phản ánh mức địa tơ khác đất: Độ phì nhiêu đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; vị trí đất Trong giai đoạn nay, giá đất định giá đất vấn đề quan tâm trọng nhiều ngành, xác định sở hình thành giá đất nhân tố quan trọng để định giá đất cụ thể xác Theo Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2009), giá đất hình thành đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất Giá đất phản ánh xác giá trị thực đất đai, khắc phục việc đầu đất đai để kiếm lời tiêu cực hoạt động giao đất, cho thuê đất Giá đất người sử dụng đất thoả thuận với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất Giá biểu tiền tệ hàng hóa sở giá trị, nhiên đất đai sản phẩm phi lao động người, thân khơng có giá trị Do đất đai, giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi trình mua bán có nghĩa tư hóa địa tơ Như vậy, nói sở khoa học để hình thành giá đất bao gồm: Địa tơ, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu 1.1.1 Địa tô Địa tô phần sản phẩm thặng dư người sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với đời tồn chế độ tư hữu ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô lao động nô lệ người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo Trong chế độ phong kiến, địa tô phần sản phẩm thặng dư nông nô tạo bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, chế độ tư hữu ruộng đất nông nghiệp nên tồn địa tô Về thực chất, địa tô tư chủ nghĩa phần giá trị thặng dư thừa ngồi lợi nhuận bình qn nhà tư kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư chủ nghĩa phản ánh quan hệ ba giai cấp: địa chủ, tư kinh doanh nông nghiệp công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có loại địa tơ: địa tơ chênh lệch; địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu có sở hữu ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, tư đầu tư thêm có hiệu suất cao Là độ chênh lệch giá sản xuất xã hội giá sản xuất cá biệt Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch II: - Ðịa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch thu ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ - Ðịa tô chênh lệch II địa tô chênh lệch thu đầu tư, thâm canh đất Địa tơ chênh lệch I thuộc người có quyền sở hữu đất đai chuyển vào giá đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, cịn địa tơ chênh lệch II thuộc người đầu tư hay thâm canh đất Bên cạnh địa tơ chênh lệch, cịn có địa tơ tuyệt đối Địa tơ tuyệt đối phần lợi nhuận dơi ngồi giá sản xuất chung, tức phần chênh lệch giá sản phẩm cao giá sản xuất Trong chủ nghĩa xã hội, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, khơng cịn tư hữu địa chủ hay nhà tư bản, sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối bị xố bỏ, tồn địa tơ chênh lệch, song thuộc sở hữu nhà nước khác chất địa tô chênh lệch CNTB (Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng, 2009) 1.1.2 Lãi suất ngân hàng Trong kinh doanh nói chung kinh doanh nhà đất nói riêng, trước định đầu tư người ta tính tốn đến hiệu kinh tế đem lại cho phải bẳng số tiền gửi vào ngân hàng Chính vậy, ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến tính bình qn khoảng thời gian tương đối dài Lãi suất ngân hàng cao giá đất mua vào phải giảm người dân nhà đầu tư có xu hướng đem tiền gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao ngang Ngược lại lãi suất ngân hàng giảm số tiền bỏ mua đất tăng, người bán không muốn bán với giá thấp, họ giữ lại để thu lớn thu nhập lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng Khi kinh tế xã hội ngày tăng trưởng lãi suất có xu hướng giảm, người mua lại muốn sở hữu hộ gắn liền với đất gửi tiền vào ngân hàng mà giá đất ngày có xu hướng tăng lên Vì nhà tư kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá Trong tăng trưởng kinh tế xã hội lãi suất có xu hướng giảm, giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản mang lại lợi nhuận Từ thấy giá đất tỷ lệ thuận với địa tô tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng 1.1.3 Quan hệ cung cầu Giữa cung - cầu ln có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất làm cho giá đất biến động Trong thị trường tự hoàn toàn, giá hàng hố thơng thường định điểm cân quan hệ cung cầu Cầu vượt cung giá tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu giá hạ xuống Với đất đai vậy, giá phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu Nhưng đất đai, khác với loại hàng hố thơng thường có tính tự nhiên nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói mà hình thành theo ngun tắc riêng: - Bên cung bên cầu không dễ dàng biết đâu có thơng tin cung cầu - Tính thay có hạn Do đất đai vốn có tính cá biệt trở thành đối tượng giao dịch, đất mang tính đặc thù riêng, nên tính thay có giới hạn P S P0 E E' P1 D0 D1 O Q1 Q0 Hình 1.1 Đồ thị cung cầu Đất đai Q Theo hình 1, đường cung cầu Đất đai cắt điểm E điểm cân Khi nhân tố khác thay đổi, dẫn đến chuyển dịch đường cung cầu, điểm cân thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân dịch chuyển từ E sang E’, cung khơng đổi giá giảm xuống từ P xuống P1 Quan hệ cung - cầu thị trường đất đai thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu thị trường hàng hố thơng thường Vấn đề có ý nghĩa đặc biệt định giá đất khả cung đất đai thị trường ln cố định khơng gian, đất đai di chuyển từ nơi sang nơi khác Lượng cầu gia tăng khơng địa phương yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư Chính vậy, cung cầu đất đai ln xảy tình trạng cân đối cục theo địa phương "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà 1.2 Cơ sở pháp lý vấn đề nghiên cứu -Luật Đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013 - Căn Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ quy định khung giá đất; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai -Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất -Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền sử dụng đất -Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất KV.II (Nguồn: Số liệu thu thập, điều tra vấn) 63 Trên tuyến đường, vị trí sát nhau, tính pháp lý đất phản ảnh trực diện đến giá đất lô đất Trên thực tế, độ chênh lệch giá trị lô chưa cấp GCN đất cấp GCN (không xét đến trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất) (bảng 3.12) Bảng 3.12: Giá đất KV.IV cấp GCN Khu vực KV.II (Nguồn: Số liệu thu thập, điều tra vấn) Quy hoạch yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến tính pháp lý đất, đất sử dụng sau có quy hoạch diện tích nằm ngồi quy hoạch khơng đủ để cấp GCN Thửa đất chưa lập biên phân chia tài sản thừa kế nguyên nhân dẫn tới việc hồn thành tính pháp lý đất, khiến vùng giá đất tính pháp lý khơng rõ ràng khơng đầy đủ, có giá thị trường thấp Bảng 3.13: Chênh lệch giá yếu tố pháp lý đất KV.II Khu vực KV.II (Nguồn: Số liệu thu thập, điều tra vấn) 64 Theo bảng 3.13 ta thấy chênh lệch cao khu vực nghiên cứu tuyến được nghiên cứu KV.II giá đất chưa cấp GCN cấp GCN 1.03 lần, thấp 1.01 lần Qua phán ánh ảnh hưởng yếu tố pháp lý tới giá trị đất 3.3.4 Yếu tố cá biệt Yếu tố cá biệt đất bao gồm diện tích, độ rộng mặt tiền, độ sâu đất, hình thể, hướng đất, vị trí chênh cốt Đây đặc điểm tự nhiên đất nói chung nước Chúng có ảnh hưởng lớn đến tâm lý lựa chọn người mua mục đích sử dụng để hay dùng để kinh doanh Theo số liệu thực từ việc điều tra thu thập thông tin đất, có yếu tố cá biệt đất cho thấy: yếu tố cá biệt thể độ rộng mặt tiền, chiều dài, hình thể đất Dựa theo thực tiễn đề tài địa bàn nghiên cứu yếu tố cá biệt động rộng mặt tiền ảnh hưởng đến giá đất Bảng 3.14: Yếu tố cá biệt độ rộng mặt tiền Yếu tố c (Độ rộng m Bé Từ 5m Trên (Nguồn: Số liệu thu thập, điều tra vấn) Nghiên cứu KV.I (bảng 3.14) ta thấy đất tuyến có độ rộng mặt tiền khác nhau, cho thấy giá trị hồn toàn khác Ở tuyến 1, đất 150m2 xem vị trí có số lượng giao dịch bất động sản thấp nhất, giá tiền cao tương tự tuyến tuyến KV.I Hình 3.5: So sánh giá trị đất ảnh hưởng độ rộng mặt tiền (Nguồn: Số liệu thu thập, điều tra vấn) 3.3.5 Đánh giá mức độ quan trọng yếu tố đến giá đất Thành phố Điện Biên Phủ với đơn vị hành cấp phường xã, Đô thị loại thuộc tỉnh Điện Biên, thị hạt nhân có tác động lan toả mạnh mẽ đến tốc độ cơng nghiệp hố vùng Tây Bắc Trong nhiều năm qua, cấu kinh tế Thành phố Điện Biên Phủ chuyển dịch tích cực hướng, tốc độ phát triển kinh tế nhanh, hạ tầng đô thị đầu tư hướng, đồng bộ, hệ thống giao thông nâng cấp, cảnh quan đô thị chỉnh trang đầu tư mới, tạo nên nhiều tuyến phố đẹp, nhiều cơng trình nâng cấp, cải tạo Qua thu thập số liệu điều tra vấn mức độ ảnh hưởng số yếu tố đến giá đất thánh phố Điện Biên Phủ, với quy ước trọng số tương ứng với mức độ quan trọng 1,2,3,4,5 Tổng trọng số nhóm yếu tố bé chiếm tỷ lệ nhỏ yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất nhiều 66 Sau xử lý số liệu, ta kết đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố thông qua hình 3.6 với tỷ lệ chênh lệch yếu tố Hình 3.6: Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất Số liệu Bảng 3.15 cho thấy địa bàn địa bàn thành phố Điện Biên Phủ yếu tố vị trí có trọng số 216/1485 điểm 100 phiếu điều tra, trọng số bé quy ước yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất Với trọng số 251/1485 điểu 100 phiếu điều tra yếu tố pháp lý đất xem yếu tố có mức độ ảnh hưởng lớn thứ tới giá đất Yếu tố ảnh hưởng tới giá đất theo số liệu điều tra thu thập yếu tố sách với trọng số 393/1485 điểu 100 phiếu điều tra Bảng 3.15: Mức độ ảnh hưởng cửa yếu tố đến giá đất STT 67 3.4 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao lực quản lý Nhà nước giá đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ 3.4.1 Giải pháp sách, pháp luật Chính sách cơng cụ quan trọng để Nhà nước thực quyền đại diện chủ sở hữu quản lý đất đai nói chung hoạt động giao dịch thị trường bất động sản nói riêng Để phát huy tác động tích cực cơng cụ nhà nước việc quản lý, ổn định thị trường bất động sản nói chung giá đất nói riêng cần có số giải pháp sau: - Bổ sung đầy đủ hoàn thiện quy định, hướng dẫn nguyên tắc, phương pháp tiêu chí xác định giá đất, hạn chế sử dụng thông tin sở dựa vào dư luận môi giới bị thiếu xác - Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường, cần bổ sung quy định tư vấn giá đất, điều kiện hành nghề tư vấn giá đất để hình thành tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, thành lập trung tâm định giá chuyên nghiệp cấp tỉnh, giải tình trạng cán ngành tài ngun mơi trường thực kiêm nhiệm nhiệm vụ định Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp khơng mua đất giá bị đẩy lên cao - Khi xây dựng bảng giá đất định kỳ năm cần phải điều chỉnh giá loại đất tăng lên để không qua thấp so với Khung giá Chính phủ Xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định giá đất đến thửa, phân nhiều vùng giá trị phù hợp với giá trao đổi thực tế địa phương 3.4.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực - Hoàn thiện tổ chức máy, nâng cao lực cán bộ, công chức 68 ngành quản lý đất đai; trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực đội ngũ cán đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, đặc biệt đội ngũ cơng chức địa xã, phường - Hoàn thiện tổ chức, chế hoạt động nâng cao lực hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mơ hình dịch vụ công -Cần thành lập Trung tâm định giá thuộc Sở Tài nguyên Môi trường để tư vấn xây dựng bảng giá đất định kỳ, tham gia thẩm định giá đất trường hợp yêu cầu sát với giá thị trường, không để cán tài nguyên môi trường làm kiêm nhiệm Đồng thời, xã hội hoá lĩnh vực định giá để khuyến khích phát triển nhiều tổ chức định giá độc lập - Kiện toàn, nâng cao lực tổ chức phát triển quỹ đất để thực nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất, bước chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mơ hình doanh nghiệp phát triển quỹ đất theo quy định; phát triển đa dạng loại hình dịch vụ ằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp, tăng nguồn thu cho ngân sách - Chú trọng nâng cao lực đội ngũ cán bộ, đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác để làm tốt công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất thị trường; bước xây dựng sở liệu giá đất cho đất 3.4.3 Giải pháp công nghệ, kỹ thuật -Cần đầu tư xây dựng sở liệu, hạ tầng thông tin đất đai tài sản gắn liền với đất theo hướng đại, công khai, minh bạch, phục vụ đa mục tiêu; bước chuyển sang giao dịch điện tử lĩnh vực đất đai, hoàn thành việc xây dựng hệ thống thông tin liệu đất đai dạng số đại địa bàn toàn tỉnh - Xây dựng hệ thống thông tin đất đai kết nối cấp từ Sở Tài nguyên Môi trường đến cấp huyện, cấp xã, phường đáp ứng cập nhật thơng tin đất đai 69 kịp thời xác - Đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thơng qua cơng tác hồn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thơng tấn, báo chí để tun truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân 70 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Từ kết nghiên cứu đưa kết luận sau: Thành phố Điện Biên Phủ trung tâm trị, kinh tế, văn hố - xã hội tỉnh Điện Biên; Thành phố Điện Biên Phủ trung tâm trị, hành chính, kinh tế - văn hóa tỉnh Điện Biên Có tổng diện tích tự nhiên thành phố 6.444,10 Có toạ độ địa lý từ 21024' 52” vĩ độ Trung tâm vùng hành 103 002' 31'' kinh độ trung tâm vùng hành Về địa giới hành chính: Qua nghiên cứu giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2017-2019 Có thể thấy, giá đất địa bàn, có chênh lệch rõ khác biệt thể qua khu vực, tuyến đường, phân khúc rõ giá đất khu kinh doanh, trung tâm, so với khu đất xa trung tâm Giá đất theo quy định nhà nước thấp nhiều so với giá đất thị trường, thể qua số liệu điều tra, mức chênh lệch từ 1,05 – 3,1 lần Đây mức chênh lệch lớn, vị trí khu đất trung tâm, khu kinh doanh lớn địa bàn Theo số liệu điều tra kết phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ có tới 05 yếu tố chủ yếu: (1) yếu tố vị trí; (2) yếu tố pháp lý đất; (3) yếu tố quy hoạch; (4) yếu tố cá biệt; (5) yếu tố sách Qua đánh giá mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất với kết yếu tố vị trí có mức độ ảnh hưởng đến giá đất cao yếu tố sách có mức độ ảnh hưởng đến giá đất thấp Các giải pháp nhằm thực tốt công tác quản lý định giá đất thời gian tới là: (1) đào tạo có định hướng chuyên nghiệp cho đội ngũ định giá, nâng cao trình độ tin học đầu tư sở vật chất nhằm đảm bảo thực 71 tốt công tác định giá; (2) cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường; (3) có giải pháp xây dựng quy trình áp dụng định giá đất hang loạt, phục vụ việc xây dựng giá nhanh chóng hiệu Đề nghị Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, xuất phát từ thực trạng công tác quản đất đai giá đất xin đưa số kiến nghị sau: - Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu UBND tỉnh Điện Biên, cụ thể UBND thành phố Điện Biên Phủ cần xây dựng đội ngũ cán có chun mơn nghiệp vụ sâu, tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng ứng dụng công nghệ thông tin vào công tác định giá đất Cần quan tâm đến công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng giá đất theo quy định sát so với giá đất thị trường -Cần phải phân tích lấy mẫu cụ thể nhiều trình nghiên cứu, cập nhật thông tin từ giá đất thị trường Qua xây dựng khung giá đất phù hợp mức độ chênh lệch giá đất ban hành giá đất thị trường nhỏ - Cần xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định gía đất đến phù hợp với giá đất thị trường chuyển nhượng Việc điều chỉnh giá đất phải phù hợp với biến động giá thị trường Trong trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính tốn giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Hải An (2014), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 2013, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm, Thái Nguyên Chính phủ (2004), Nghị định Số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ quy định khung giá đất; Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền sử dụng đất Bộ Tài Nguyên Môi Trường (2014), Thông tư 36/2014/TT- BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tài Chính (2014), Thơng tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn số điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 10 Hà Nguyễn Thị Mỹ Hạnh (2010), Nghiên cứu giá đất địa bàn thành phố Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Nghiệp, Hà Nội 73 11 Nguyễn Thế Huấn, Phan Thị Thu Hằng, Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân 2009, Giáo trình Định giá đất Bất động sản khác, Nhà xuất Nơng Nghiệp 12 Đồn Quang Huy đồng tác giả (2013), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Vụ Bản, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hịa Bình giai đoạn 2012 - 2013, Tạp chí Khoa học & Cơng nghệ 13 Chu Hoài Hương (2013), Nghiên cứu thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị xã Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng năm 2012, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm, Thái Nguyên 14 Đỗ Thị Lan Đỗ Anh Tài (2007), Giáo trình kinh tế tài ngun đất, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội 15 Theo Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Giáo trình xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất quản lý đất đai, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 16 Lê Tấn Lợi (2009), Phân hạng định giá đất, Bộ môn khoa học đất quản lý đât đai – Đại học Cần Thơ, Cần Thơ 17 Nguyễn Văn Phú (2014), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm, Thái Nguyên 18 Quốc hội (2003), Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003 19 Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013 20 Lê thị Thu (2010), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 2005 – 2009, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm, Thái Nguyên 21 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Qn (2005), Giáo trình định giá đất, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội 22 Quyết định số: 36/2014/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2014 Ủy ban nhân dân tỉnh Điện Biên việc ban hành bảng giá đất quy định áp 74 dụng bảng giá đất địa bàn tỉnh Điện Biên từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019 23 Quyết định số: 53/2019/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2019 Ủy ban nhân dân tỉnh Điện Biên ban hành bảng giá đất quy định áp dụng bảng giá đất địa bàn tỉnh Điện Biên từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024 24 http://thuvien.tuaf.edu.vn/SearchElib.aspx , Thư viện số, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên ... kiện thân đất Ảnh hưởng nhân tố cá biệt đến giá đất tức ảnh hưởng đến giá đất Qua nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhiều yếu tố ảnh hưởng đất mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất khác... nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhiều yếu tố ảnh hưởng đất mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất khác nhau, tùy thuộc vào giai đoạn địa bàn nghiên cứu cụ thể yếu tố có phản ảnh ảnh hưởng. .. thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2017- 2019 - Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên 2.2.4 Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất Đánh giá mức