Luận văn thạc sĩ nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố điện biên phủ, giai đoạn 2017 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - TRẦN QUỐC LONG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ, GIAI ĐOẠN 2017 - 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 m ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - TRẦN QUỐC LONG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ, GIAI ĐOẠN 2017 - 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN THẾ HUẤN Thái Nguyên - 2020 m i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Trần Quốc Long m ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập nghiên cứu đề tài, nhận giúp đỡ, ý kiến đóng góp, bảo quý báu Thầy, cô Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo Ban giám hiệu, Trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun Để có kết nghiên cứu này, cố gắng nỗ lực thân, tơi có nhận hướng dẫn chu đáo, tận tình TS Nguyễn Thế Huấn, người hướng dẫn trực tiếp suốt thời gian nghiên cứu đề tài viết luận văn Tôi nhận giúp đỡ, tạo điều kiện Sở Tài ngun Mơi trường, Phịng Tài ngun Môi trường thành phố Điện Biên Phủ anh, chị em, bạn bè đồng nghiệp, động viên, tạo điều kiện vật chất, tinh thần gia đình người thân Tơi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Trần Quốc Long m iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT GCN : Giấy chứng nhận KCN : Khu công nghiệp QSDĐ : Quyền sử dụng đất TĐC : Tái định cư TP : Thành phố TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TN&MT : Tài nguyên Môi trường TTCN : Tiểu thủ công nghiệp TMDV : Thương mại dịch vụ UBND : Ủy ban nhân dân m iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT iii MỤC LỤC iv DANH MỤC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài 3 Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học vấn đề nghiên cứu 1.1.1 Địa tô .5 1.1.2 Lãi suất ngân hàng 1.1.3 Quan hệ cung cầu 1.2 Cơ sở pháp lý vấn đề nghiên cứu .8 1.3 Tổng quan kết nghiên cứu Việt Nam 1.3.1 Thị trường đất đai giới 1.3.2 Công tác định giá đất Việt Nam 13 1.4 Cơ sở pháp lý 18 1.4.1 Giá đất, nguyên tắc định giá đất phương pháp định giá đất .18 1.4.3 Một số nghiên cứu có liên quan đến lĩnh vực đề tài .33 1.5 Đánh giá chung rút từ tổng quan tài liệu 35 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 36 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 36 m v 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 36 2.2 Nội dung nghiên cứu 36 2.2.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 36 2.2.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ .36 2.2.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2017-2019 36 2.2.4 Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất .36 2.2.5 Đề xuất số giải pháp công tác quản lý định giá đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ 37 2.3 Phương pháp nghiên cứu 37 2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập thông tin thứ cấp 37 2.3.2 Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp 37 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40 3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 40 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 40 3.2 Hiện trạng sử dụng, quản lý giá đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ .45 3.2.1 Tình hình sử dụng đất 45 3.2.2 Tình hình quản lý đất đai .47 3.2.3 Tình hình giá đất 49 3.3 Nghiên cứu sô yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phô 58 3.3.1 Yếu tố vị trí 58 3.3.2 Yếu tố quy hoạch 61 3.3.3 Yếu tố pháp lý đất 62 3.3.4 Yếu tố cá biệt .64 3.3.5 Đánh giá mức độ quan trọng yếu tố đến giá đất .65 3.4 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao lực quản lý Nhà nước giá đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ 67 3.4.1 Giải pháp sách, pháp luật 67 3.4.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực .67 3.4.3 Giải pháp công nghệ, kỹ thuật 68 m vi KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 70 Kết luận 70 Đề nghị 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 m vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2019 458 Bảng 3.2: Biến động đất đai năm 2017 so với năm 2019 39 Bảng 3.3: Tình hình biến động giá đất theo quy định năm 2017 - 2019 50 Bảng 3.4: Giá đất thị trường năm 2017 - 2019 52 Bảng 3.5 Tình hình biến động Gqđ Gtt năm 2017 - 2019 54 Bảng 3.6: Giá đất địa bàn nghiên cứu theo khu vực 58 Bảng 3.7: Giá đất vị trí tuyến đường KV.IV 59 Bảng 3.8: Giá đất vị trí tuyến đường KV.III .60 Bảng 3.9: Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất .61 Bảng 3.10: Bảng giá đất thị trường năm 2017 - 2019 62 Bảng 3.11: Giá đất KV.IV chưa cấp giấy chứng nhận QSDĐ 62 Bảng 3.12: Giá đất KV.IV cấp GCN 63 Bảng 3.13: Chênh lệch giá yếu tố pháp lý đất KV.II 63 Bảng 3.14: Yếu tố cá biệt độ rộng mặt tiền 64 Bảng 3.15: Mức độ ảnh hưởng cửa yếu tố đến giá đất 66 m viii DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Đồ thị cung cầu Đất đai .7 Hình 3.1 Biến động giá đất KV.I thị trường năm 2017 -2019 536 Hình 3.2: So sánh giá đất quy định với giá đất thị trường năm 2017 558 Hình 3.3: So sánh mức chênh lệch giá cao tuyến khu vực .49 Hình 3.4: So sánh giá quy định thị trường mức cao khu vực nghiên cứu 49 Hình 3.5: So sánh giá trị đất ảnh hưởng độ rộng mặt tiền 65 Hình 3.6: Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất 66 m 61 lỵ huyện Điện Biên Tuyến số (Đường Sùng Phái Sinh) có vị trí huyết mạch nối liền Khu dân cư phường Noong Bua (đông dân, tập trung trường học, chợ, bệnh viện tỉnh) với khu dân cư Phường Him Lam, Tân Thanh 3.3.2 Yếu tố quy hoạch Yếu tố quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giá đất, thể qua việc xác định giá trị tương lai đất nằm vùng quy hoạch dự án khu vực lân cận Trên địa bàn nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất năm 20172019 Chọn tuyến đường quy hoạch, so sánh giá đất trước sau hoành thành dự án đưa vào sử dụng Tại bảng 3.7, KV.III gồm Tuyến 7: đường 20,5 m; Tuyến 9: đường Sùng Phái Sinh Trước chưa có quy hoạch mở rộng rải nhựa Gqđ(2017) khu vực giao động từ 4.400.000/m2 đến 4.400.000/m2 Gtt (2017) 13.000.000 đến 15.000.000/m2 tuyến Bảng 3.9: Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất ĐVT: 1000đ Năm 2017 Khu vực Tuyến đường phố Tuyến KV.III Tuyến Giá Năm 2019 Chênh lệch Cao Trước quy hoạch 15.000 Sau quy hoạch 18.500 Thấp 13.000 15000 1,15 Cao 15.000 20.000 1,33 Thấp 13.000 15.500 1,19 (lần) 1,23 (Nguồn: Số liệu thu thập, điều tra vấn) Như thời điểm trước quy hoạch vị trí đề tài nghiên cứu thấy giá đất thị trường giá theo quy định tuyến 7, giá đất không tăng nhiều, nhiêu năm 2019 tuyến đường 7: đường 20,5m rải nhựa, giá đất thị trường chuyển nhượng tăng đáng kể so với giá đất thị trường năm 2017 Tỷ lệ biến động Gtt(2017) Gtt(2019) m 62 1,23 lần vị trí có giá đất cao 1,15 lần vị trí có giá đất thấp (bảng 3.10) Bảng 3.10: Bảng giá đất thị trường năm 2017 – 2019 ĐVT: 1000đ Khu Tuyến đường phố vự KV.IV Năm Chênh 2019 lệch Gtt Gtt (lần) Năm 2017 Giá Tuyến số 7: Đường 20,5 m Cao 15.000 18.500 1,23 (Noong Bua - Pú Tửu) Thấp 13.000 15.000 1,15 Tuyến số 9: Đường Sùng Cao 15.000 20.000 1.56 Phái Sinh Thấp 8,200 15.500 1,19 (Nguồn: Số liệu thu thập, điều tra vấn) 3.3.3 Yếu tố pháp lý đất Tâm lý giao dịch thị trường bất động sản giá trị đất phần ảnh hưởng từ yếu tố pháp lý đất Tâm lý e ngại không yên tâm tính pháp lý đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Khi thực giao dịch người mua muốn làm hợp đồng mua bán sang tên chuyển nhượng cho mình, nhiên nhiều lơ đất nhiều ngun nhân khác khơng cấp GCN, ví dụ như: độ rộng mặt tiền nhỏ 4m, tổng diện tích nhỏ 50m2… không cấp GCN theo quy định nhà nước Bảng 3.11: Giá đất KV.IV chưa cấp giấy chứng nhận QSDĐ ĐVT: 1000đ Khu vực KV.II Tuyến Tính pháp lý Giá đất cao Giá đất cao Năm 2017 Năm 2019 (1000đ/m2) (1000đ/m2) Tuyến Chưa cấp GCN 17.800 17.800 Tuyến Chưa cấp GCN 15.800 15.800 Tuyến Chưa cấp GCN 9.700 9.700 (Nguồn: Số liệu thu thập, điều tra vấn) m 63 Trên tuyến đường, vị trí sát nhau, tính pháp lý đất phản ảnh trực diện đến giá đất lơ đất Trên thực tế, độ chênh lệch giá trị lô chưa cấp GCN đất cấp GCN (không xét đến trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất) (bảng 3.12) Bảng 3.12: Giá đất KV.IV cấp GCN Giá đất cao Khu vực Tuyến Năm 2017 Tính pháp lý (1000đ/m2) KV.II Giá đất cao Năm 2019(1000đ/m2) Tuyến Đã cấp GCN 18.000 29.000 Tuyến Đã cấp GCN 16.000 17.000 Tuyến Đã cấp GCN 10.000 12.000 (Nguồn: Số liệu thu thập, điều tra vấn) Quy hoạch yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến tính pháp lý đất, đất sử dụng sau có quy hoạch diện tích nằm ngồi quy hoạch khơng đủ để cấp GCN Thửa đất chưa lập biên phân chia tài sản thừa kế nguyên nhân dẫn tới việc khơng thể hồn thành tính pháp lý đất, khiến vùng giá đất tính pháp lý khơng rõ ràng khơng đầy đủ, có giá thị trường thấp Bảng 3.13: Chênh lệch giá yếu tố pháp lý đất KV.II ĐVT: 1000đ Năm 2017 Khu vực KV.II Giá đất cao Giá đất cao tại Chênh lệch đất chưa đất (lần) cấp GCN cấp GCN Tuyến 17.800 18.000 1.01 Tuyến 15.800 16.000 1.01 Tuyến 9.700 10.000 1.03 Tuyến (Nguồn: Số liệu thu thập, điều tra vấn) m 64 Theo bảng 3.13 ta thấy chênh lệch cao khu vực nghiên cứu tuyến được nghiên cứu KV.II giá đất chưa cấp GCN cấp GCN 1.03 lần, thấp 1.01 lần Qua phán ánh ảnh hưởng yếu tố pháp lý tới giá trị đất 3.3.4 Yếu tố cá biệt Yếu tố cá biệt đất bao gồm diện tích, độ rộng mặt tiền, độ sâu đất, hình thể, hướng đất, vị trí chênh cốt Đây đặc điểm tự nhiên đất nói chung nước Chúng có ảnh hưởng lớn đến tâm lý lựa chọn người mua mục đích sử dụng để hay dùng để kinh doanh Theo số liệu thực từ việc điều tra thu thập thông tin đất, có yếu tố cá biệt đất cho thấy: yếu tố cá biệt thể độ rộng mặt tiền, chiều dài, hình thể đất Dựa theo thực tiễn đề tài địa bàn nghiên cứu yếu tố cá biệt động rộng mặt tiền ảnh hưởng đến giá đất Bảng 3.14: Yếu tố cá biệt độ rộng mặt tiền ĐVT: 1000đ Yếu tố cá biệt KV.I Tuyến Tuyến Tuyến (Giá trung bình) (Giá trung bình) (Giá trung bình) Bé 5m 34.000 30.000 28.000 Từ 5m - 7m 60,000 58.000 50.000 Trên 7m 70,000 68,000 60.000 (Độ rộng mặt tiền) (Nguồn: Số liệu thu thập, điều tra vấn) Nghiên cứu KV.I (bảng 3.14) ta thấy đất tuyến có độ rộng mặt tiền khác nhau, cho thấy giá trị hoàn toàn khác Ở tuyến 1, đất 150m2 xem vị trí có số lượng giao dịch bất động sản thấp nhất, giá tiền cao tương tự tuyến tuyến KV.I Hình 3.5: So sánh giá trị đất ảnh hưởng độ rộng mặt tiền (Nguồn: Số liệu thu thập, điều tra vấn) 3.3.5 Đánh giá mức độ quan trọng yếu tố đến giá đất Thành phố Điện Biên Phủ với đơn vị hành cấp phường xã, Đơ thị loại thuộc tỉnh Điện Biên, thị hạt nhân có tác động lan toả mạnh mẽ đến tốc độ công nghiệp hoá vùng Tây Bắc Trong nhiều năm qua, cấu kinh tế Thành phố Điện Biên Phủ chuyển dịch tích cực hướng, tốc độ phát triển kinh tế nhanh, hạ tầng đô thị đầu tư hướng, đồng bộ, hệ thống giao thông nâng cấp, cảnh quan đô thị chỉnh trang đầu tư mới, tạo nên nhiều tuyến phố đẹp, nhiều công trình nâng cấp, cải tạo Qua thu thập số liệu điều tra vấn mức độ ảnh hưởng số yếu tố đến giá đất thánh phố Điện Biên Phủ, với quy ước trọng số tương ứng với mức độ quan trọng 1,2,3,4,5 Tổng trọng số nhóm yếu tố bé chiếm tỷ lệ nhỏ yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất nhiều m 66 Sau xử lý số liệu, ta kết đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố thơng qua hình 3.6 với tỷ lệ chênh lệch yếu tố Hình 3.6: Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất Số liệu Bảng 3.15 cho thấy địa bàn địa bàn thành phố Điện Biên Phủ yếu tố vị trí có trọng số 216/1485 điểm 100 phiếu điều tra, trọng số bé quy ước yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất Với trọng số 251/1485 điểu 100 phiếu điều tra yếu tố pháp lý đất xem yếu tố có mức độ ảnh hưởng lớn thứ tới giá đất Yếu tố ảnh hưởng tới giá đất theo số liệu điều tra thu thập yếu tố sách với trọng số 393/1485 điểu 100 phiếu điều tra Bảng 3.15: Mức độ ảnh hưởng cửa yếu tố đến giá đất STT Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tổng điểm/ 100 phiếu điều tra Yếu tố vị trí 216 Yếu tố pháp lý đất 251 Yếu tố quy hoạch 284 Yếu tố cá biệt 341 Yếu tố sách 393 m 67 3.4 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao lực quản lý Nhà nước giá đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ 3.4.1 Giải pháp sách, pháp luật Chính sách cơng cụ quan trọng để Nhà nước thực quyền đại diện chủ sở hữu quản lý đất đai nói chung hoạt động giao dịch thị trường bất động sản nói riêng Để phát huy tác động tích cực công cụ nhà nước việc quản lý, ổn định thị trường bất động sản nói chung giá đất nói riêng cần có số giải pháp sau: - Bổ sung đầy đủ hoàn thiện quy định, hướng dẫn nguyên tắc, phương pháp tiêu chí xác định giá đất, hạn chế sử dụng thông tin sở dựa vào dư luận mơi giới bị thiếu xác - Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường, cần bổ sung quy định tư vấn giá đất, điều kiện hành nghề tư vấn giá đất để hình thành tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, thành lập trung tâm định giá chuyên nghiệp cấp tỉnh, giải tình trạng cán ngành tài nguyên môi trường thực kiêm nhiệm nhiệm vụ định Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua đất giá bị đẩy lên cao - Khi xây dựng bảng giá đất định kỳ năm cần phải điều chỉnh giá loại đất tăng lên để không qua thấp so với Khung giá Chính phủ Xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định giá đất đến thửa, phân nhiều vùng giá trị phù hợp với giá trao đổi thực tế địa phương 3.4.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực - Hoàn thiện tổ chức máy, nâng cao lực cán bộ, công chức m 68 ngành quản lý đất đai; trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực đội ngũ cán đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, đặc biệt đội ngũ cơng chức địa xã, phường - Hồn thiện tổ chức, chế hoạt động nâng cao lực hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mơ hình dịch vụ cơng - Cần thành lập Trung tâm định giá thuộc Sở Tài nguyên Môi trường để tư vấn xây dựng bảng giá đất định kỳ, tham gia thẩm định giá đất trường hợp yêu cầu sát với giá thị trường, không để cán tài nguyên môi trường làm kiêm nhiệm Đồng thời, xã hội hố lĩnh vực định giá để khuyến khích phát triển nhiều tổ chức định giá độc lập - Kiện toàn, nâng cao lực tổ chức phát triển quỹ đất để thực nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất, bước chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mơ hình doanh nghiệp phát triển quỹ đất theo quy định; phát triển đa dạng loại hình dịch vụ ằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp, tăng nguồn thu cho ngân sách - Chú trọng nâng cao lực đội ngũ cán bộ, đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác để làm tốt công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất thị trường; bước xây dựng sở liệu giá đất cho đất 3.4.3 Giải pháp công nghệ, kỹ thuật - Cần đầu tư xây dựng sở liệu, hạ tầng thông tin đất đai tài sản gắn liền với đất theo hướng đại, công khai, minh bạch, phục vụ đa mục tiêu; bước chuyển sang giao dịch điện tử lĩnh vực đất đai, hoàn thành việc xây dựng hệ thống thông tin liệu đất đai dạng số đại địa bàn toàn tỉnh - Xây dựng hệ thống thông tin đất đai kết nối cấp từ Sở Tài nguyên Môi trường đến cấp huyện, cấp xã, phường đáp ứng cập nhật thơng tin đất đai m 69 kịp thời xác - Đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thơng qua cơng tác hồn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thơng tấn, báo chí để tun truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân m 70 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Từ kết nghiên cứu đưa kết luận sau: Thành phố Điện Biên Phủ trung tâm trị, kinh tế, văn hố - xã hội tỉnh Điện Biên; Thành phố Điện Biên Phủ trung tâm trị, hành chính, kinh tế - văn hóa tỉnh Điện Biên Có tổng diện tích tự nhiên thành phố 6.444,10 Có toạ độ địa lý từ 21024' 52” vĩ độ Trung tâm vùng hành 103002' 31'' kinh độ trung tâm vùng hành Về địa giới hành chính: Qua nghiên cứu giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2017-2019 Có thể thấy, giá đất địa bàn, có chênh lệch rõ khác biệt thể qua khu vực, tuyến đường, phân khúc rõ giá đất khu kinh doanh, trung tâm, so với khu đất xa trung tâm Giá đất theo quy định nhà nước thấp nhiều so với giá đất thị trường, thể qua số liệu điều tra, mức chênh lệch từ 1,05 – 3,1 lần Đây mức chênh lệch lớn, vị trí khu đất trung tâm, khu kinh doanh lớn địa bàn Theo số liệu điều tra kết phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ có tới 05 yếu tố chủ yếu: (1) yếu tố vị trí; (2) yếu tố pháp lý đất; (3) yếu tố quy hoạch; (4) yếu tố cá biệt; (5) yếu tố sách Qua đánh giá mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất với kết yếu tố vị trí có mức độ ảnh hưởng đến giá đất cao yếu tố sách có mức độ ảnh hưởng đến giá đất thấp Các giải pháp nhằm thực tốt công tác quản lý định giá đất thời gian tới là: (1) đào tạo có định hướng chuyên nghiệp cho đội ngũ định giá, nâng cao trình độ tin học đầu tư sở vật chất nhằm đảm bảo thực m 71 tốt công tác định giá; (2) cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường; (3) có giải pháp xây dựng quy trình áp dụng định giá đất hang loạt, phục vụ việc xây dựng giá nhanh chóng hiệu Đề nghị Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, xuất phát từ thực trạng công tác quản đất đai giá đất xin đưa số kiến nghị sau: - Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu UBND tỉnh Điện Biên, cụ thể UBND thành phố Điện Biên Phủ cần xây dựng đội ngũ cán có chun mơn nghiệp vụ sâu, tăng cường cơng tác đào tạo, bồi dưỡng ứng dụng công nghệ thông tin vào công tác định giá đất Cần quan tâm đến công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng giá đất theo quy định sát so với giá đất thị trường - Cần phải phân tích lấy mẫu cụ thể nhiều trình nghiên cứu, cập nhật thông tin từ giá đất thị trường Qua xây dựng khung giá đất phù hợp mức độ chênh lệch giá đất ban hành giá đất thị trường nhỏ - Cần xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định gía đất đến phù hợp với giá đất thị trường chuyển nhượng Việc điều chỉnh giá đất phải phù hợp với biến động giá thị trường Trong trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính tốn giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện m 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Hải An (2014), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nơng Lâm, Thái Ngun Chính phủ (2004), Nghị định Số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ quy định khung giá đất; Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền sử dụng đất Bộ Tài Nguyên Môi Trường (2014), Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tài Chính (2014), Thơng tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn số điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 10 Nguyễn Thị Mỹ Hạnh (2010), Nghiên cứu giá đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Nghiệp, Hà Nội m 73 11 Nguyễn Thế Huấn, Phan Thị Thu Hằng, Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân 2009, Giáo trình Định giá đất Bất động sản khác, Nhà xuất Nơng Nghiệp 12 Đồn Quang Huy đồng tác giả (2013), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Vụ Bản, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hịa Bình giai đoạn 2012 - 2013, Tạp chí Khoa học & Cơng nghệ 13 Chu Hoài Hương (2013), Nghiên cứu thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị xã Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng năm 2012, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm, Thái Nguyên 14 Đỗ Thị Lan Đỗ Anh Tài (2007), Giáo trình kinh tế tài ngun đất, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội 15 Theo Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Giáo trình xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất quản lý đất đai, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 16 Lê Tấn Lợi (2009), Phân hạng định giá đất, Bộ môn khoa học đất quản lý đât đai – Đại học Cần Thơ, Cần Thơ 17 Nguyễn Văn Phú (2014), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm, Thái Nguyên 18 Quốc hội (2003), Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003 19 Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013 20 Lê thị Thu (2010), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 2005 – 2009, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm, Thái Nguyên 21 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Qn (2005), Giáo trình định giá đất, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội 22 Quyết định số: 36/2014/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2014 Ủy ban nhân dân tỉnh Điện Biên việc ban hành bảng giá đất quy định áp m 74 dụng bảng giá đất địa bàn tỉnh Điện Biên từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019 23 Quyết định số: 53/2019/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2019 Ủy ban nhân dân tỉnh Điện Biên ban hành bảng giá đất quy định áp dụng bảng giá đất địa bàn tỉnh Điện Biên từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024 24 http://thuvien.tuaf.edu.vn/SearchElib.aspx , Thư viện số, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên m m