Tài liệu Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án cao ốc doc

NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… DỰ ÁN NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC CÔNG TY THÁNG NĂM 200 NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… Mục Lục Giới Thiệu Dự Án 1.1 1.2 Tổng Quan Về Môi Trường Đầu Tư Giới thiệu Tình hình kinh tế sáu tháng đầu naêm … 5 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.2.1 2.2.2 2.3 2.4 2.5 Thị Trường Cao Ốc ……… Cầu văn phòng cho thuê Cầu Error! Bookmark not defined Dự báo cầu Error! Bookmark not defined Cung văn phòng cho thuê Cung Error! Bookmark not defined Dự báo cung Error! Bookmark not defined Dự báo tình hình văn phòng cho thuê tương laiError! Bookmark not defined Tình hình giá Nhận xét 10 3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 Quy Mô Dự n 11 Quy mô đầu tư xây dựng 11 Điạ điểm xây dựng 12 Điều kiện tự nhiên Error! Bookmark not defined Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật 13 Nhận xét chung địa điểm xây dựng 13 Tổ chức mạng lưới hạ tầng kỹ thuật 14 Hệ thống cấp điện 14 Hệ thống cấp nước 14 Hệ thống thoát nước 14 Bảo vệ môi trường 15 4.1 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 Vốn Đầu Tư Vốn đầu tư Nguồn vốn đầu tư Nguồn vốn Cơ cấu vốn đầu tư Phân kỳ đầu tư 16 16 17 17 18 18 NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… Phân Tích Nhu Cầu Tín Dụng 19 5.1 Kế hoạch tài 19 5.2 Kế hoạch sử dụng vốn 19 5.3 Phương aùn kinh doanh 20 5.3.1 K hoaïch kinh doanh 20 5.3.1.1 Khách hàng mục tiêu 20 5.3.1.2 Về chất lượng dịch vụ cao ốc văn phòngError! Bookmark not defined 5.3.1.3 Về giá Error! Bookmark not defined 5.3.1.4 Tư vấn Marketing quản lý cao ốc 21 5.3.2 Sản phẩm 21 5.3.3 Hiệu Kinh doanh 22 5.3.4 Hiệu tài 23 Phụ Lục 24 NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… Giới Thiệu Dự Án Tên dự án CAO ỐC ……………… Địa điểm … , Quận …., Tp.HCM Cao ốc ………… xây dựng bên cạnh ……… Cao ốc ……… có mặt tiền đối diện ………… mặt tiền chạy dài bao quanh góc đường ……… đường ……… Chi Tiết Khu Đất Tổng diện tích khu đất ……… Căn theo thỏa thuận sơ quy hoạch kiến trúc .được xây dựng với: ̇ ̇ ̇ ̇ Mật độ sử dụng đất: … % Độ cao tòa nhà: ……… tầng Hệ số sử dụng đất: ………… Khoảng lùi: o Đường …………: ……….m o Đường ………… : ……….m Quy mô ………… xây gồm … tầng hầm …… tầng cao đạt tiêu chuẩn … Trong đó, tầng sử dụng làm khu ……… tầng lại làm văn phòng cho thuê Ngoài ra, có khu bảo trì tầng kỹ thuật dành để lắp đặt máy móc thiết bị điều hành cho toàn tòa nhà Chủ đầu tư CÔNG TY ……… …… , Quận ………, ………… - Đại diện: Ô ……… - Chức vụ: ………… NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… Tổng Quan Về Môi Trường Đầu Tư Giới thiệu ………… thành phố trung tâm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam , có tầm chiến lược phát triển quan trọng nước, đầu mối giao dịch quốc tế lớn khu vực Đông Nam Á Với vị trí địa lý, điều kiện kinh tế, văn hoá, xã hội với phát triển mạnh mẽ khu vực kinh tế tư nhân đầu tư nước ngoài, .là nơi tập trung nhiều lónh vực kinh doanh từ công nghiệp tới thương mại dịch vụ, thị trường tài trung tâm tiếp nhận vựa lúa Đồng sông Cửu Long Nguồn vốn đầu tư nước vào .đạt mức … tỷ USD tính theo dự án hoạt động VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI VÀO TP.HCM 1988 1990 1992 1994 1996 1998 Vố n đầ u tư hằ ng nă m 2000 2001 2002 2003 2004 Vố n tích luỹ (Nguồn: …………….) NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… Tình hình kinh tế sáu tháng đầu năm …… GDP thành phố tháng đầu năm giữ tốc độ tăng trưởng liên tục theo xu hướng tích cực, năm sau cao năm trước GDP ước đạt 71.396 tỷ đồng, tăng 10,5% (so với 2004 tăng 9,9%), khu vực dịch vụ tăng 9,9%, khu vực chế biến (công nghiệp xây dựng) tăng 11.1%, khu vực nông lâm thuỷ sản tăng 10.6% C C U GDP TPHCM SÁ U THÁ NG ĐẦ U N M 2005 1,4% 49,8% 48,8% Nông lâm thu s n Công nghi p, xây d ng D ch v (Nguồn: Tổng hợp từ trang web ……….) Đóng góp cao tăng trưởng kinh tế thành phố khu vực công nghiệp – xây dựng 5,42%, khu vực dịch vụ đóng góp 4,91%, khu vực nông nghiệp đóng góp 0,16% Riêng xuất địa bàn thành phố tiếp tục tăng trưởng mạnh, ước đạt 5,68 tỷ USD, tăng 26,1% so với kỳ.1 NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… Thị Trường Cao Ốc Văn Phòng Cho Thuê Nhu cầu cao c văn phòng cho thuê Với mạnh thu hút đầu tư FDI, .đang trở thành điểm nóng cho tập đoàn nước đặt văn phòng đại diện trụ sở hoạt động Ngoài ra, số yếu tố khác góp phần thúc đẩy nhu cầu cao ốc văn phòng cho thuê thay cho việc thuê villa, bao gồm: Việc thuê villa ngày có chi phí cao, lại có nhiều ràng buộc từ phía chủ nhà Villa không đáp ứng nhu cầu chỗ đậu xe, đường truyền Internet tốc độ cao, vấn đề an ninh, vệ sinh môi trường làm việc Villa không đem lại ấn tượng chuyên nghiệp trang trọng cho văn phòng đại diện trụ sở hoạt động cao ốc văn phòng Villa thường vị trí xa trung tâm thành phố, không thuận tiện cho việc lại Thông tin sau tình hình hoạt động kinh doanh văn phòng cho thuê (tổng hợp loại văn phòng loại A, loại B loại C) năm qua cho thấy xu hướng tăng lean nhu cầu cao ốc văn phòng cho thuê (Nguồn: ………….) Qua bảng trên, ta thấy nhu cầu diện tích thuê văn phòng ngày tăng ổn định kể từ năm 1997 thể qua diện tích thuê tăng liên tục tất năm Tỷ lệ thuê tăng liên tục tương đối ổn định cao từ năm 2002 diện tích xây dựng ngày tăng Điều cho thấy nhu cầu tăng nhanh nguồn cung (Nguồn: …………… ) NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… Từ 1997 đến 2002 cung không tăng, từ 2003 cung gần cầu, làm thị trường xây dựng cao ốc văn phòng sôi động trở lại, cao ốc văn phòng cho thuê 100%, giá bắt đầu tăng Theo nghiên cứu cuả …………, sau xem xét nguồn cung tỷ lệ thuê tốc độ tăng trưởng nguồn cung tương đối thấp, thị trường văn phòng cho thuê tiếp tục sôi động cụ thể giá thuê tăng nhẹ vòng – năm tới tỷ lệ thuê đạt mức cao 90% Cung văn phòng cho thuê Dịch vụ cho thuê văn phòng .bắt đầu thức phát triển từ năm 1993 với sở cho thuê tổng diện tích ……… m2 sử dụng Hầu hết cao ốc văn phòng tập trung điạ bàn quận … quận … với đối tượng khách hàng chủ yếu chi nhánh hay văn phòng giao dịch, đại diện công ty, tập đoàn nước Theo báo cáo nghiên cứu thị trường ………, địa bàn có 54 cao ốc văn phòng cho thuê đạt tiêu chuẩn quốc tế sau: Trong thời gian gần đây, số cao ốc văn phòng xây dựng đem vào sử dụng quận xa thành phố, nhà … quận …… nhà ……… ), nhà …….ở quận …… Tổng cung diện tích cao ốc văn phòng .1996 – 2004 (Ngu n: Tính toán t s li u c a ……….) Bảng mô tả tốc độ phát triển diện tích văn phòng cho thuê từ năm …… đến năm …… Kể từ năm …… tới nay, cung cao ốc loại A không tăng lên loại B tăng lên không đáng kể Cao ốc loại C tăng đáng kể năm gần với nhiều công trình đưa vào sử dụng Bảng cung cấp số công trình tiêu biểu (văn phòng tiêu chuẩn loại B+ đến A) xây dựng năm tới Theo có gần ……… m2 văn phòng cho thuê xây vòng năm tới NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… ngày có nhiều doanh nghiệp tự xây dựng văn phòng riêng cho nhiều dự án với quy mô nhỏ xây dựng cung cấp chủ yếu cho doanh nghiệp nhỏ nước (cả doanh nghiệp thành lập ngày tăng) Hầu hết cao ốc văn phòng cao cấp tập trung địa bàn quận quận Đối tượng khách hàng chủ yếu cao ốc tập đoàn, công ty lớn Tình hình giá Để thấy rõ tình hình giá loại cao ốc văn phòng, ta có bảng sau: (Nguồn: ……… ) Giai đoạn ……., cung không đáp ứng cầu dẫn đến giá cho thuê văn phòng cao cấp trung tâm .ở mức 35 – 50 USD/m2/tháng Cá biệt có cao ốc lên tới 70 USD/m2/tháng Đây mức giá theo đánh giá số đại diện công ty nước tìm đặt văn phòng .là “đắt thứ Đông Nam Á, sau Hồng Kông Thượng Hải”, trung tâm đắt thứ 12 giới, buộc họ phải tìm thuê nhà tư nhân để làm việc Lý dẫn tới tượng có 15 cao ốc văn phòng đưa vào sử dụng khai thác 50 – 60% công suất, nghóa số phòng thừa chưa cho thuê 40 – 50% Tuy nhiên, với tốc độ xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê theo dự án duyệt, từ năm 1997 đến năm 2000, cung vượt cầu Hiện tượng dẫn đến cạnh tranh gay gắt trình độ quản lý phong cách phục vụ, đồng thời giá cho thuê văn phòng bị giảm nhanh giai đoạn Tuy nhiên từ đầu năm …… cầu cung làm cho giá cho thuê văn phòng ngày tăng từ 20 – 30 USD/m2 Trong thời gian – năm tới giá thuê trung bình tiếp tục tăng nhẹ Riêng văn phòng loại A B giá ổn định trung bình mức 23 – 25 USD/m2 Tuy nhiên, dự đoán phụ thuộc vào tiến độ thực dự án kể thời gian tới NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… 10 Nhận xét Hiện nay, nhà đầu tư có kế hoạch xây dựng cao ốc văn phòng cao ốc phức hợp bao gồm khu thương mại – khu hộ – khu văn phòng khoảng … m2 văn phòng tiêu chuẩn A B khởi động xây dựng năm ……… Tất dự án tác động đến thị trường cho thuê văn phòng tùy thuộc vào thời điểm hoàn thành cao ốc Do đó, với tình hình nay, .càng sớm tiến hành giá cho thuê mức giá cao, dẫn đến mức lợi nhuận dự án cao Dựa sở cung cầu, triển vọng kinh tế ổn định vó mô, xu hướng hành vi khách hàng thuê, xu hướng hội nhập, tin tỷ lệ thuê giá thuê cao ốc trung tâm thành phố ổn định mức tương lai gần Cao ốc đạt tiêu chuẩn B+, ., trung tâm thành phố có mức giá tỷ lệ thuê tăng trưởng cao NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… 14 Hệ thống hạ tầng kỹ thuật có sẵn nên tiết kiệm chi phí xây lắp Tổ chức mạng lưới hạ tầng kỹ thuật Hệ thống cấp điện Nguồn điện cung cấp cho cao ốc lấy từ mạng lưới điện thành phố 15 KV dọc đường ……… Công suất tính toán cho cao ốc là: đ n MVA Cáp điện từ trạm biến vào tủ điều khiển dây cáp ngầm, chôn sâu 0,7m, có rãnh xây gạch theo quy định Chiếu sáng: Hệ thống đèn chiếu sáng tiền sảnh, sân bãi bảo vệ khu vực dùng đèn cao áp thủy ngân sáng trắng, đặt cột ống tròn cao 7,2 m Chống sét: Tất cao ốc văn phòng, máy móc thiết bị có dây nối đất Đo điện trở suất đất để thiết kế Hệ thống cấp nước Hệ thống cấp nước nhằm đảm bảo nhiệm vụ cung cấp đầy đủ nước cho nhu cầu sinh hoạt, làm vệ sinh tưới cao ốc, cung cấp đủ nước cho PCCC Căn địa hình nguồn nước, giải pháp thiết kế chọn sau: dọc đường ……… có đường ống dẫn nước thuộc hệ thống cấp nước …… á, từ lấy nước đưa vào cao ốc văn phòng Dưới khối nhà xây hồ chứa nước đặt ngầm, kết cấu BTCT …….m3 Từ bể chứa dùng hệ máy bơm bơm nước (có máy bơm trung gian tầng kỹ thuật) lên sân thượng để cung cấp cho toàn tòa nhà Hệ thống thoát nước Hệ thống thoát nước mưa, bố trí rãnh xây dọc theo tuyến công trình tập trung vào cống chung sau xử lý trước đưa cống thoát thành phố NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… 15 Nước thải sinh hoạt từ tầng công trình đưa vào hệ thống thoát chung, riêng bể xí loại bể tự hoại sau xử lý xong cho phép chảy vào hệ thống thoát chung Bảo vệ môi trường Nước thải từ dịch vụ gạn lắng làm chất lơ lửng rác trước xả vào mạng lưới thoát nước đô thị Nước thải khu vệ sinh tập trung bể xí tự hoại, lắng lọc cẩn thận cho cống thoát nước thành phố Rác tập trung chỗ, hợp đồng với Công ty công trình công cộng để chuyển đến khu đổ rác Trong khuôn viên đặt cảnh, kể tầng lầu để tạo không khí lành NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… 16 Vốn Đầu Tư Vốn đầu tư Căn theo khối lượng thiết kế sơ quy mô dự án: Quy Mô Dự n Đơn Vị Số Liệu Tầng hầm 1&2 m2 …… Tầng – Tầng Lững m2 …… Khu vực dành cho ……… ……… Tiền sảnh/ khu vực công cộng ………… Tầng – Tầng …… (không kể tầng kỹ thuật) m2 ………… Khu vực Văn phòng ………… Khu vực công cộng ……… Tầng Kỹ Thuật m2 ………… TỔNG DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG m2 ……… Căn vào nghiên cứu khoản chi phí xây dựng cao ốc, cao ốc đạt tiêu chuẩn B+ có suất đầu tư vào khoản … – … đô la Mỹ/m2 Suất đầu tư bao gồm chi phí khác chi phí quản lý dự án, chi phí thiết kế….Suất đầu tư thay đổi tùy thuộc chất lượng vật liệu trang thiết bị sử dụng cho cao ốc Đối với ., suất đầu tư kiểm soát mức ……… đô la Mỹ/m2 Chi tiết diễn giải bảng đây: Số Tiền (US$’000) Hạng Mục Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật % ……… 0,2 Chi phí hệ thống xanh, tường rào ……… 0,1 Chi phí hệ thống giao thông ………… 0,1 ………… 77,0 Taàng haàm (1 – 2) ………… 8,9 Tầng – tầng lững ……………… 4,3 Chi phí xây lắp công trình hệ thống kỹ thuật NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… 17 Tầng – tầng …… …………… 63,8 Chi phí thiết kê, tư vấn công trình ………………… 3,9 Chi phí quản lý dự án ……………… 3,1 Chi phí dự phòng ……………… 5,4 Chi phí khởi động dự án …………… 1,2 Chi phí ………… …………… 9,1 …………… 100,0 TỔNG DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG Nguồn vốn đầu tư Nguồn vốn Tổng kinh phí đầu tư Dự án .tương đối lớn Để có đủ số vốn cho việc phát triển dự án, đòi hỏi phải tìm cách huy động từ nhiều nguồn vốn khác Dự kiến nguồn vốn huy động từ nguồn sau: Vốn điều lệ Công ty Vốn vay dự kiến từ Ngân hàng Vốn vay từ cổ đông Vốn ứng trước khách hàng NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… 18 Cơ cấu vốn đầu tư Nguồn Số tiền (US$’000) Vốn điều lệ Tỷ lệ (%) ………… …………… Tổng cộng - …………… Vốn ứng trước khách hàng 21,76 - Vốn vay từ cổ đông 70 ……………… Vốn vay dự kiến từ Ngân hàng 8,24 100 Phân kỳ đầu tư Chi tiết phân kỳ đầu tư trình bày bảng đây: Đơn vị: US$’000 STT Hạng Mục Chi phí hạ tầng kỹ thuật Chi phí xây lắp Chi phí thiết kế, tư vấn Chi phí quản lý dự án Chi phí dự phòng Chi phí khởi động dự án Chi phí ……… TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 2005 2006 2007 Tổng Cộng NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… 19 Phân Tích Nhu Cầu Tín Dụng Kế hoạch tài Nguồn vốn đầu tư dự án tài trợ hình thức cụ thể sau: - Vốn góp từ cổ đông chiếm ……….% tổng mức đầu tư tương đương ……… USDõ dạng tiền mặt; - Vốn vay từ cổ đông, chiếm …….% tổng mức đầu tư tương đương ……… USDõ, dạng cổ phiếu/trái phiếu ưu đãi với lãi suất … %/năm thời hạn …… năm với …… năm đầu không nhận lãi, lãi phát sinh thời gian tiếp tục nhập vào vốn gốc; - Vốn vay từ Ngân hàng, chiếm … % tổng mức đầu tư tương đương …… USD, dạng tín dụng trung dài hạn với lãi suất Sibor + ………% thời hạn 10 năm, …… năm ân hạn không trả lãi Phần lãi phát sinh thời gian ân hạn tiếp tục nhập vốn gốc Hình thức bảo lãnh bảo lãnh tài sản hình thành từ vốn vay Kế hoạch sử dụng vốn Kế hoạch sử dụng vốn xác định nhằm sử dụng nguồn vốn hiệu Quá trình phát triển dự án chia thành giai đoạn cụ thể tương ứng với giai đoạn nguồn vốn sử dụng cách thích hợp hiệu nhất: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Vốn góp từ cổ đông Giai đoạn thực đầu tư: Vốn vay tín dụng Giai đoạn thi công xây dựng: Vốn vay tín dụng Vốn vay cổ đông Vốn ứng trước khách hàng NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… 20 Phương án kinh doanh K hoạch kinh doanh Khách hàng mục tiêu Khách hàng mục tiêu dự án văn phòng ngân hàng, công ty bảo hiểm, công ty lớn nước nước Dùng chiến lược tiếp thị, dịch vụ phương thức toán để thu hút khách hàng thuê dài hạn thuê diện tích lớn Với lợi vị trí trung tâm thành phố, nằm trục chính: trục Bắc Nam trục Đông Tây (nối ……… ……… ), chắn có nhiều công ty thương mại, dich vụ chọn cao ốc Gía cho thuê Căn vào phân tích cung cầu tương lai thị trường, dự án lựa chọn chiến lược sau: Giá thuê thị trường có loại: Giá thuê văn phòng loại cao cấp: ……… USD/m2/tháng Giá thuê văn phòng loại thường: ……… USD/m2/tháng Bảng chi tiết giá cao ốc thị trường nay, cung cấp phòng kinh doanh cao ốc trên, sau: Cao ốc văn phòng cho thuê Giá (USD/m2/tháng) Theo nghiên cứu ……… , giá thuê văn phòng loại A loại B ổn định mức …… – ……… USD/m2/tháng vòng – năm tới Do đó, sau xem xét tình hình giá số văn phòng loại ta định giá thuê …… USD/m2/tháng, tương đương với mức giá thị trường loại thường vài năm đầu, chất lượng văn phòng NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… 21 loại cao cấp sau nâng lên ngang giá thị trường văn phòng loại, có xét đến yếu tố vị trí (…… – …… USD/m2/tháng) Trong khoảng từ đầu năm đến nay, giá cho thuê văn phòng tăng mạnh từ mức trung bình …… – …… USD/m2/tháng lên … – …… USD/m2/tháng gia tăng số công ty có văn phòng Giá cho thuê mặt cafe – bar: … USD/m2/tháng Giá cho thuê bãi giữ xe: ………… USD/vị trí/tháng 5.3.1.4 Tư vấn Marketing quản lý cao ốc Để đảm bảo hoàn tất công tác quảng bá đến với thị trường mục tiêu vòng tháng từ khởi công xây dựng, việc tư vấn marketing giao cho công ty kinh doanh bất động sản uy tín có kinh nghiệm quốc tế đảm trách Đội ngũ quản lý dự án xây dựng mức phí để khích lệ đơn vị phụ trách công tác marketing nhằm cho thuê cao ốc thời gian ngắn giá cho thuê sát với giá thị trường Chúng hy vọng tỷ lệ cho thuê .sẽ đạt 90% giai đoạn marketing cao ốc hoàn thành khu vực CBD cao ốc khác kế hoạch Việc sử dụng đơn vị marketing quốc tế nhằm đảm bảo .luôn bảo quản điều hành theo chuẩn quốc tế Tuy bắt đầu khoảng tháng trước thời gian hoàn thành xây dựng thực tế, công ty Quản lý Cao ốc có kinh nghiệm quốc tế nhận đạo từ đội ngũ quản lý dự án lúc với đơn vị thực nhiệm vụ marketing Trong 18 tháng đầu, việc quản lý cao ốc chuyên gia nước giàu kinh nghiệm có uy tín đảm trách để đảm bảo hệ thống điều hành quản lý cao ốc Sản phẩm Sản phẩm dự án khu văn phòng cho thuê bao gồm: - Mặt tầng tầng lững thiết kế dành riêng cho ngành đặc thù …………: o Tổng diện tích sàn: …… m2 ̇ Diện tích sử dụng: ……… m2 ̇ Diện tích công cộng: ………… m2 NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… 22 US$ /m2/tháng o Đơn giá thuê: - Mặt từ tầng đến tầng ……… khu văn phòng cho khách hàng có nhu cầu văn phòng thuê: ……… m2 o Tổng diện tích sàn: ̇ Diện tích sử dụng: ̇ Diện tích công cộng: o Đơn giá thuê: - ……… m2 ………… m2 US$……./m2/tháng Hai tầng hầm dự án thiết kế làm bãi đậu xe ôtô khách hàng thuê văn phòng cao ốc: o Tổng diện tích sàn: ̇ Sức chứa: o Đơn giá thuê: ………… m2 ……… ôtô US$ /ôtô/tháng Hiệu Kinh doanh a- Doanh thu Dựa vào kết phân tích thị trường, doanh thu dự án chủ yếu sản phẩm sau đây: Sản Phẩm Diện Tích Đơn Giá (US$) Bãi Đậu Xe Khu vực Ngân hàng Khu vực Văn phòng Xem chi tiết doanh thu dự kiến phần phụ lục b- Giá vốn hàng bán Giá vốn hàng bán giả định … % doanh thu c- Chi phí bán hàng Chi phí bán hàng bao gồm chi phí liên quan đến việc quảng bá sản phẩm dự kiến mức 2,5% doanh thu c- Chi phí quản lý NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… 23 Chi phí quản lý bao gồm chi phí cố định lương & phúc lợi cho phận quản lý, chi phí giao dịch ngân hàng, thiết bị văn phòng phẩm, số chi phí khác Chi phí dự kiến mức …… % doanh thu d- Thuế Cũng công ty kinh doanh khác, dự án phải chịu mức thuế thu nhập doanh nghiệp 28% e- Khấu hao Khấu hao tính theo phương pháp đường thẳng Thời gian hữu ích tài sản quy định … – …… năm Hiệu tài Hiện giá dự án NPV: US$ triệu Tỷ suất thu hồi nội IRR: ……… % Thời gian hoàn vốn: ………………năm NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… 24 Phụ Lục Ph L c DOANH THU DỰ KIẾN 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 I TAÀNG HẦM Doanh thu bãi đậu xe Ô tô: …… … …… … …… … ………… …… …… - Sổ lượng chỗ đậu xe - Đơn giá/năm/chỗ …… $ … Doanh thu từ bãi đậu xe …… …… ……… … …… …… ……… ……… …… II KHU ……… : Doanh thu …… Diện tích Khu Thương Mại …… Diện tích sử dụng …… - Đơn giá/m2/năm $ …… - Tỷ lệ sử dụng - Tỷ lệ khai thác Doanh thu khu thương … % ….% … % …….% ……….% 100% 100% 100% 100% ……… …… …… …… … ……… …… …… …… …….% NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… 25 mại III KHU VĂN PHÒNG: Doanh thu khu văn phòng Khu Văn Phòng Diện tích sử dụng - Tỷ lệ sử dụng …… ……… ……….% ……… - Tỷ lệ tăng giá hàng năm - Đơn giá/m2/năm Doanh thu khu văn phòng Tổng Doanh Thu ……… ……… ……… ……… ……… ……… …….% ………% …….% ……… % ….% …% …….% ……% ……… ………… ………… ………… ………… ………… ………… ………… ……… ……… …% ……… ……% - Tỷ lệ khai thác ……… ……… ……… ……… ……… ……… ……… ……… ……… ……… …… ……… ……… ……… ……… ……… $ - - - ……… ……… NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… 26 Ph L c 2: KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỰ KIẾN 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Doanh thu bãi đậu xe ………… ………… ………… ………… ………… ………… ………… ………… Doanh thu khu thương mại ………… ………… ………… ………… ………… ………… ………… ………… …………… …………… …………… …………… …………… …………… …………… …………… Doanh thu khu văn phòng - - Tổng doanh thu Giá vốn hàng bán …% Chi phí marketing …% Chi phí quản lý - - - - Doanh thu thuaàn - - - - - …% …… …… …… …… …… …… - - …… …… …… - - - Lợi nhuận trước thuế - - - Đầu kỳ - - - - - ……… ……… ……… …… …… ……… ……… ……… 28% …… …… …… …… …… - - ……… …… …… …… - ……… - …… …… ……… ……… …… ……… …… …… …… …… ……… ……… …… ……… ……… …… ……… ……… …… …… …… …… …… …… …… ……… ……… ……… …… …… …… …… ……… ……… ……… ……… …… …… …… …… …… - …… …… ……… …… - - …… …… …… …… …… ……… …… …… …… - Cuối kỳ ……… - Lãi vay …… …… ……… Lợi nhuận trước thuế & lãi vay Lợi nhuận ròng …… …… Khấu hao Thuế …… …… ……… ……… …… …… - …… …… ……… ……… …… …… - …… …… …… - …… ……… ……… …… ……… ……… … - NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… 27 Ph l c 3: DÒNG NGÂN LƯU DỰ KIẾN (Ph ng pháp gián ti p) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 - - - …… …… …… …… …… …… …… Dòng Tiền Từ HĐKD Lợi nhuận ròng - - - …… …… …… …… …… …… …… Laõi vay - - - ……… ……… ……… ……… ……… ……… ……… Khaáu hao - - - …… …… …… …… …… …… …… Tăng/Giảm vốn lưu động - - - …… …… …… …… …… …… …… Thay đổi trongvốn lưu động - - - …… …… …… …… …… …… …… Thay đổi nợ ngắn hạn - - - …… …… …… …… …… …… …… Nợ ngắn hạn khác - - - ……… ……… ……… ……… ……… ……… ……… …… ……… ……… - - - - - - … - Dòng Tiền Từ HĐĐT Tài sản cố định hữu hình ……… Tài sản cố định vô hình ……… Chi phí trả trước dài hạn Vay dài hạn Vốn góp cổ đông - ……… Dòng Tiền Từ HĐTC Lãi vay ……… ……… ………… ……… …… - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - …… ……… ………… ……… ……… ………… ……… ……… …… …… - ……… ……… - ………… … …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… - NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… 28 Cổ phiếu phổ thông ……… Cổ phiếu ưu đãi - - - - - - - - - - - …… …… …… …… …… …… …… …… …… - Chia cổ tức Dòng Tiền Thuần Trong Năm ……… ………… ……… ……… ………… ……… ……… ………… ……… ……… DÒNG TIỀN THUẦN CUỐI KỲ ……… ………… ……… ……… ………… ……… ……… ………… ……… ……… … ... 5.3.4 Hiệu tài 23 Phụ Lục 24 NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… Giới Thi? ??u Dự Án Tên dự án CAO ỐC ……………… Địa điểm … , Quận …., Tp.HCM Cao ốc ………… xây dựng bên cạnh ……… Cao ốc ……… có mặt tiền đối diện... USD/m2 Tuy nhiên, dự đoán phụ thuộc vào tiến độ thực dự án kể thời gian tới NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… 10 Nhận xét Hiện nay, nhà đầu tư có kế hoạch xây dựng cao ốc văn phòng cao ốc phức hợp... phí quản lý dự án Chi phí dự phòng Chi phí khởi động dự án Chi phí ……… TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 2005 2006 2007 Tổng Cộng NGHIÊN CỨU KHẢ THI CAO ỐC ……………… 19 Phân Tích Nhu Cầu Tín Dụng Kế hoạch tài Nguồn