Tài liệu Tiểu luận "Phân tích từ nền kinh tế chung đến phân tích bất động sản cụ thể". doc

BÀI TIỂU LUẬN Nghiên cứu đề tài "Phân tích từ nền kinh tế chung đến phân tích bất động sản cụ thể" 1 Mục lục A. Tổng quan về nền kinh tế và thị trường bất động sản ở Việt Nam 1 I. Tổng quan về nền kinh tế Việt Nam………………………… 1 II. Tổng quan về thị trường bất động sản ở Việt Nam…………….3 B. Phân tích thị trường nhà ở biệt thự ở khu đô thị Nam Thăng Long……………………………………………………………….6 I. Xác định thị trường…………………………………………….6 1. Vị trí của khu đô thị Nam Thăng Long……………………………6 2. Thực trạng cung-cầu nhà ở biệt thự ở khu đô thị Nam Thăng Long……………………………………………………………….7 Đặc điểm của cầu biệt thự……………………………………… 7 Đặc điểm của cung biệt thự……………………………………….9 II. Phân tích cung-cầu nhà ở biệt thự ở Nam Thăng Long……… 9 1. Phân tích về cầu……………………………………………………9 2. Phân tích về cung……………………………………………… 10 3. Phân tích cung cạnh tranh……………………………………… 11 2 III. Dự báo về tình hình biến động về nhà ở biệt thự khu đô thị Nam Thăng Long…………………………………………………………… 13 Lời mở đầu Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn. Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở. Thị trường nhà ở tại Việt Nam hiện nay rất biến động và phân khúc phức tạp. Trong đó, biệt thự là 1 dạng nhà ở thuộc bất động sản cao cấp và cũng là 1 phân khúc thị trường hấp dẫn trong tương lai. Phương pháp phân tích mà nhóm chúng tôi chọn là phân tích từ nền kinh tế chung đến phân tích bất động sản cụ thể. Để có thể tìm hiểu rõ về đề tài, chúng tôi đã thu thập số liệu từ sách, báo, tạp chí hàng ngày và các phương tiện thông tin như trang web, nghe đài và các tài liệu tham khảo khác để có nguồn thông tin đầy đủ và chính xác. 3 Báo cáo của chúng tôi gồm 2 phần chính: A. Tổng quan về nền kinh tế và bất động sản ở Việt Nam B. Thực trạng cung-cầu nhà ở biệt thự ở khu đô thị Nam Thăng Long A. Tổng quan về nền kinh tế và bất động sản ở Việt Nam I. Tổng quan về nền kinh tế Việt Nam Năm 2009, trước tình hình khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế giới, Việt Nam đã chuyển sang mục tiêu ngăn chặn suy giảm kinh tế và giữ ổn định kinh tế vĩ mô. Kinh tế Việt Nam năm 2009 bên cạnh những điểm sáng thể hiện thành tựu đạt được vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế và thách thức. Việc đánh giá, nhìn nhận lại kinh tế Việt Nam năm 2009 để rút ra những bài học, chỉ rõ những thách thức và giải pháp cho năm 2010 có ý nghĩa quan trọng đối với các nhà hoạch định chính sách ở Việt Nam. Thực tế, có thể tiếp cận và đánh giá một nền kinh tế từ nhiều cách. + tín dụng và vấn đề thanh khoản: - Ngân hàng Nhà nước đã điều hành chính sách tiền tệ theo hướng kiểm soát tốc độ tăng tổng phương tiện thanh toán khoảng 20% và tín dụng khoảng 25%, điều tiết lãi suất và tỷ giá theo hướng ổn định. - Lãi suất đầu vào, đầu ra tăng nóng làm doanh nghiệp khó hấp thụ nguồn vốn vay; các ngân hàng tăng lãi suất cao nhưng vẫn khó thu hút vốn. 4 - Thị trường chứng khoán đang nóng dần lên và thu hút nhiều nhà đầu tư. + Tăng trưởng: - Nhà nước đưa ra các gói kích cầu trên thực tế đã thu được những kết quả tích cực. Tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2009 đạt 5.32%. + Đầu tư phát triển: - tổng đầu tư toàn xã hội năm 2009 đạt 708,5 nghìn tỷ đồng, bằng 42,2% GDP, tăng 16% so với năm 2008 . Trong đó, nguồn vốn đầu tư nhà nước (gồm đầu tư từ ngân sách nhà nước, nguồn trái phiếu Chính phủ, nguồn tín dụng đầu tư theo kế hoạch nhà nước và nguồn đầu tư của các doanh nghiệp nhà nước) là 321 nghìn tỷ đồng, tăng 43,3% so với năm 2008; nguồn vốn đầu tư của tư nhân và của dân cư là 220,5 nghìn tỷ, tăng 22,5%. + Lạm phát và giá cả: - Lạm phát được kiềm chế và ở mức dưới hai con số. - Giá cả nhiều mặt hàng vẫn tăng. - Giá vàng tăng đột biến và giao động trên dưới 26 triệu đồng/lượng. + Tỷ giá: Thị trường ngoại hối luôn có biến động căng thẳng và gây ra bất ổn định và gây khó khăn do giá hàng nhập khẩu tăng mạnh. II. Tổng quan về bất động sản ở Việt Nam 5 Sau một thời gian tăng trưởng thì tới năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam lại có dấu hiệu bất ổn, gặp nhiều khó khăn do tỷ lệ lạm phát tăng nhanh, giá xây dựng tăng, bắt buộc phải thắt chặt tín dụng nên tốc độ hoàn vốn của các dự án chậm. Thị trường bất động sản Hà Nội cũng như các thị trường bất động sản khác của Việt Nam nói chung sẽ trở lại chu kỳ tăng trưởng trong thời gian trung hạn (2-6 năm). Mặc dù niềm tin vào thị trường bất động sản toàn cầu và thị trường bất động sản Việt Nam bị lung lay trong năm 2008 thì vẫn có những niềm tin vào những yếu tố cơ bản về kinh tế và dân số của Việt Nam và sự lạc quan về triển vọng của thị trường trong trung và dài hạn. Nhiều nhà đầu tư đang chú ý tới quy hoạch phía Tây Thủ đô nơi sẽ hình thành ba trục đường chính gồm quốc lộ 6 qua Hà Đông; đường Láng - Hòa Lạc qua Thạch Thất, Quốc Oai nối tiếp với đô thị Hòa Lạc, trung tâm du lịch sinh thái Sơn Tây - Hòa Bình; quốc lộ 32 và đường Hoàng Quốc Việt kéo dài. Đặc biệt, quốc lộ 32 và đường Hoàng Quốc Việt kéo dài được xác định là công trình kỷ niệm ngàn năm Thăng Long Hà Nội, có ý nghĩa rất quan trọng trong việc mở rộng, phát triển hạ tầng giao thông lên phía Tây Thành phố. Dự án khu đô thị Tân Tây Đô thuộc Tân Lập - Đan Phượng - Hà Nội là khu có tổng diện tích hơn 25 ha nằm giáp trục đường 32 và gần tuyến đường Hoàng Quốc Việt kéo dài. 6 Theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của khu Tân Tây Đô sẽ phát triển các tòa nhà từ 18 đến 25 tầng, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp, biệt thự diện tích từ 200 đến 250m2, phổ biến nhất là nhà liền kề và nhà vườn có diện tích từ 95 đến 130m2. Nhiều người cho rằng tại thời điểm này những người thu nhập khá có thể đầu tư vì giá cả ở khu đô thị Tân Tây Đô rẻ hơn từ 25 - 35% so với Văn Khê, Văn Phú, Văn Quán (Hà Đông) trước đây. Tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) 47 tỉ USD đổ vào Việt Nam 8 tháng đầu năm 2008 có tới một nửa là đăng ký đầu tư vào bất động sản. Theo số liệu thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong năm 2009, mặc dù lĩnh vực kinh doanh bất động sản tuy xếp thứ hai nhưng đã “bứt phá” lên nhanh chóng với tổng vốn 7,6 tỷ USD. Nhiều dự án hàng tỷ USD đã được các nhà đầu tư ngoại cam kết đầu tư trong vòng vài năm tới như: + Dự án khu đô thị mới ở Phú Yên do tập đoàn New City (Brunei) 4,3 tỷ USD. + Dự án Hồ Tràm do Tập đoàn Asian Coast Development Ltd. (Canada) 4,23 tỷ ở Bà Rịa – Vũng Tàu. + Dự án khu đô thị đại học Berjaya Leisure (Malaysia) 3,4 tỷ USD. +Dự án xây dựng cao ốc khách sạn, văn phòng, nhà ở do Tập đoàn TA Assiociates International (Singapore) 1,2 tỷ USD tại TP. Hồ Chí Minh Trong quý III năm 2009, các dự án căn hộ ở thị trường sơ cấp bán ra khoảng hơn 1.000 căn, tập trung ở các quận - huyện Từ Liêm, Đống Đa và Hai Bà Trưng (Hà Nội). Số lượng giao dịch thành công thấp hơn so với quý trước. Ước tính chỉ có hơn 400 căn hộ bán được. Giá 7 chào bình quân ở mức 1.830 USD/m 2 , tăng 5,5% so với quý II. Nhu cầu mua nhà từ những người đầu cơ vẫn còn ở mức thấp do thị trường chứng khoán hồi phục hồi nhanh chóng và tiếp tục tăng trưởng nóng, khiến các nhà đầu tư chú ý đến thị trường chứng khoán hơn thị trường BĐS. Ba tòa nhà văn phòng vừa ra mắt thị trường trong quý III tại Hà Nội là Plaschem (quận Long Biên), tháp CEO (huyện Từ Liêm) và các tòa tháp Handiresco (quận Ba Đình) làm tăng vọt tổng lượng cung cao ốc văn phòng. Hiện ở Hà Nội có tổng cộng 493.000m 2 văn phòng cho thuê tại 12 tòa nhà văn phòng hạng A, 30 tòa nhà văn phòng hạng B và 32 tòa nhà văn phòng hạng C. Giá thuê và tỷ suất thuê trung bình trong quý III tiếp tục giảm nhưng ở mức độ nhẹ hơn so với quý trước. Giá thuê các tòa nhà văn phòng hạng A giảm 4,5%, hạng B giảm 2% so với quý trước. Các tòa nhà văn phòng hạng A tăng 1% công suất thuê, nhưng các tòa nhà văn phòng hạng B giảm 9% so với quý trước do có sự xu ất hiện của nguồn cung mới. Trong quý III, các tòa nhà văn phòng hạng C đạt công suất thuê gần 80% với giá thuê trung bình 17 USD/m 2 /tháng. Tổng cung trên thị trường căn hộ dịch vụ cũng tăng trên 219.000m 2 . Từ quý IV/2008 đến năm 2009, giá thuê trung bình phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ liên tục giảm. Trong quý III, giá thuê căn hộ dịch vụ giảm 4,8%, tương ứng với 1,2 USD/m 2 /tháng so với quý II. Trong quý III, công suất thuê trên thị trường căn hộ dịch vụ giảm 3% so với quý II xuống còn 88%. Vincom Galleries là trung tâm mua sắm duy nhất được đưa vào sử dụng trong quý III với tổng diện tích gần 15.000m 2 . Khu vực trung tâm TP hoạt động khá hiệu quả, hiện vẫn có giá thuê cao nhất trong khoảng 40-150 USD/m 2 , với tỷ lệ thuê luôn đạt trên 90%. Ngay sau 8 khu trung tâm là khu vực nội thành với giá thuê trung bình dao động trong khoảng 20-120 USD/m 2 /tháng. Giá thuê tại khu vực ngoại thành ở mức 7-50 USD/m 2 . Khách sạn 4 sao Mercure Hà Nội La Gare với 102 phòng đi vào hoạt động, nâng tổng số phòng khách sạn đạt tiêu chuẩn 3-5 sao ở Hà Nội lên 5.678 phòng. Tuy nhiên, giá thuê phòng của khu vực khách sạn 5 sao giảm 10% so với quý trước, công suất thuê p hòng trong 4 năm trở lại đây. Nhu cầu cho thị trường khách sạn giảm nhẹ so với quý trước do sự sụt giảm lượng khách quốc tế đến Hà Nội. B. Phân tích thị trường nhà ở biệt thự ở khu đô thị mới Nam Thăng Long-Hà Nội I. Xác định thị trường 1. Vị trí của khu đô thị Nam Thăng Long Khu đô thị mới Nam Thăng Long là một tổ hợp nhiều dự án thành phần, trong đó bao gồm nhiều công trình dự kiến được xây dựng trên địa phận các xã Xuân Đỉnh, Đông Ngạc (huyện Từ Liêm) và các phường Phú Thượng, Xuân La (quận Tây Hồ). Với tổng diện tích 323 ha, khu đô thị này có một vị trí thuận lợi về mọi mặt: chỉ cách trung tâm thành phố 7,4 km và cách sân bay Nội Bài 21,5 km, lại nằm kề với đường cao tốc Bắc Thăng Long - Nội Bài và bờ nam sông Hồng, nên có thể giao lưu thuận lợi với tất cả các khu vực khác của Hà Nội. Nằm ngay bên bờ hồ Tây, khu đô thị này được thừa hưởng vẻ đẹp tự nhiên vốn có của quần thể thắng cảnh hồ Tây, cũng như được đảm bảo các điều kiện về môi trường. 9 Khu đô thị này được xây dựng từ năm 2002 và sẽ hoàn thành vào năm 2010. Ngoài các khu chung cư cao tầng, khu đô thị Nam Thăng Long sẽ có 3 loại nhà được thiết kế cho hộ gia đình, bao gồm nhà chia lô chất lượng cao, nhà bán độc lập và biệt thự. Các khu này có diện tích sử dụng 260-300 m², được thiết kế phù hợp với cuộc sống hiện đại. 2. Thực trạng cung-cầu nhà ở biệt thự ở khu đô thị mới Nam Thăng Long 2.1 Đặc điểm của cầu biệt thự Việc mở rộng các đô thị cũng như tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng cùng với nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng sẽ làm tăng nhu cầu về bất động sản: nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại và các khu công nghiệp do mức sống của người dân ngày càng được nâng cao. Với mức tăng GDP gần 10,6%, năm 2008 thu nhập bình quân của người dân Hà Nội đạt 1.500 USD. Tăng trưởng GDP chung của Hà Nội năm 2008 đạt 11%, trung bình giai đoạn 2006-2008 đạt 12,1%.Thu nhập bình quân của Hà Nội cũ tăng từ 24 triệu đồng năm 2005 lên 37,5 triệu đồng (tương đương 2200 USD) năm 2008,bằng 174% thu nhập bình quân của cả nước Cầu về bất động sản nhất là biệt thự tăng theo quy mô gia đình, các khách hàng thành đạt hầu hết đều có gia đình cố định vì vậy nhu cầu nhà ở rất lớn, áp lực công việc cao nên họ cần có chỗ nghỉ ngơi yên tĩnh, không khí trong lành và Nam Thăng Long là nơi rất thích hợp. Mặc dù là thủ đô của một quốc gia nghèo, thu nhập bình quân đầu người thấp, nhưng Hà Nội lại là một trong những thành phố đắt đỏ nhất thế giới và giá bất động sản không thua kém các quốc gia giàu có. 10 [...]... hiệu tích cực từ tình hình kinh tế vĩ mô đã tác động tốt đến thị trường BĐS, tuy suy giảm kinh tế nhưng Việt Nam vẫn có mức tăng trưởng dương Sự phục hồi của tín dụng, giá vật liệu xây dựng giảm,… sẽ tác động tốt đối với thị trường bất động sản Theo số liệu tổng hợp từ hai công ty tư vấn, quản lý và tiếp thị bất động sản, CB Richard Ellis và Savills Vietnam, tại Hà Nội, trong khoảng thời gian từ nay đến. .. vốn mới và lớn vào thị trường bất động sản Điều này khiến giá bất động sản nói chung tăng cao và giá của phân khúc nhà vườn – biệt thự ở Nam Thăng Long sẽ tăng giá trong khoảng 10 – 20% Danh mục tài liệu tham khảo 1 Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Xây Dựng-Hà Nội 2006 2 Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, Pháp lệnh nhà ở năm 1991… 3 Các trang web: + Tổng cục thống kê : http://www.gso.gov.vn... báo về tình hình biến động của nhà ở biệt thự ở khu đô thị Nam Thăng Long Thị trường bất động sản ở Việt Nam vẫn có một tương lai tương sáng Hiện nay, thị trường đang trải qua giai đoạn điều chỉnh nhất thời Với một quốc gia có một nền kinh tế non trẻ, việc trải qua những biến động kinh tế hoàn toàn là điều có thể xảy ra Nhưng sắp tới, thị trường sẽ tiếp tục sôi động, bất kỳ ở phân khúc thị trường nào,... Giá bất động sản ngày càng biến động Những căn hộ có diện tích 230m2, giá khoảng 85tr/ m2, đến thời điểm hiện tại( T4/2010) chúng đã vọt lên 95 -97.5tr/ m2 với những căn nhà hướng đông bắc – tây nam.( dãy T1) Những căn nhà có hướng đông bắc, diện tích 126m2 trước tết giá dao động trong khoảng 105 – 110tr/m2 , nay giá trong khoảng 115 – 120tr/m2( dãy C1) Những căn nhà với diện tích 140m2 trước tết... cấp đã giảm xuống đáng kể do tình hình kinh tế khó khăn, giá thuê từ đó cũng giảm xuống nhưng chủ nhân các căn hộ cao cấp vẫn rất khó khăn tìm khách thuê trong khi giá không có xu hướng giảm Như vậy lợi nhuận thu về từ bất động sản sẽ không tăng mà có xu hướng giảm 17 Theo nhận định của các chuyên gia, khi chứng khoán còn trong cảnh lúc trồi, lúc sụt, nền kinh tế đang dần ra khỏi cuộc khủng hoảng, đặc... ít có khả năng biến động lớn về giá bất động sản Bên cạnh đó, sự xuất hiện ngày càng nhiều dự án căn hộ giá trung bình khiến các doanh nghiệp phải cạnh tranh gay gắt Tại Hà Nội giá chung cư tại nhiều khu vực đã giảm mạnh, thậm chí những vị trí đắc địa cũng giảm từ 7- 10 triệu đồng/m² Đất gần bể bơi Mỹ Đình giảm từ 35 triệu đồng/m² xuống 29 triệu đồng/m² Khu đô thị An Khánh giảm từ 40 triệu đồng/m²... các nhà cung cấp đã có những chính sách để kích thích lượng tiêu thụ như giảm giá: giá chào bàn các dự án hạng sang, cao cấp có xu hướng giảm giá từ 4%-8%, cá biệt có những dự án giảm giá từ 20%-30% Tuy nhiên lượng bất động sản tiêu thụ vẫn còn ít 3 Phân tích cung cạnh tranh Khu biệt thự Nam Thăng Long với đầy đủ các thuộc tính của một khu nhà ở cao cấp, ngoài ra khu nhà ở cao cấp này được thiết kế... ở thấp tầng khoảng 246 nghìn m2 Theo khảo sát thực tế, tại Ciputra đã có nhiều biệt thự được đưa vào sử dụng, bên cạnh đó, cũng có nhiều căn đang được xây thô Giá biệt thự tại Ciputra cũng phụ thuộc nhiều vào loại biệt thự, hướng và vị trí nên có mức giá của từng căn khác nhau II Phân tích cung-cầu nhà ở biệt thự ở Nam Thăng Long 1 Phân tích về cầu Từ cuối năm 2008, thị trường nhà ở, đặc biệt là căn... (dãy T6) Với diện tích 180m2, giá bán hiện nay cũng vào khoảng 110120tr/m2( dãy T8) hướng đông bắc Còn những căn biệt thự thuộc loại VIP, hướng đông nam, diện tích 323m2 thì hiện giá đang dao động trong khoảng 140tr/m2, các biệt có căn lên đến 155tr/m2 (dãy C7) 13 Nhu cầu thực đối với nhà ở biệt thự trên thị trường hiện nay là không lớn 2 Phân tích về cung Tình hình tiêu thụ của phân khúc thị trường... hoảng của nền kinh tế toàn cầu Điều đó tác động đến nhu cầu của người tiêu dùng tại thị trường cao cấp Họ e dè khi quyết định mua các căn hộ hay các ngôi biệt thự cao cấp Do đó lượng tiêu thụ trên thị trường này rất hạn chế Lượng cung ứng biệt thự còn rất nhiều, nhiều ngôi biệt thự mới xây xong phần thô để đó không bán được….Trên thị trường các nhà cung ứng đang cung cấp các căn hộ có diện tích lớn . BÀI TIỂU LUẬN Nghiên cứu đề tài " ;Phân tích từ nền kinh tế chung đến phân tích bất động sản cụ thể" 1 Mục lục A. Tổng quan về nền kinh tế và. Phương pháp phân tích mà nhóm chúng tôi chọn là phân tích từ nền kinh tế chung đến phân tích bất động sản cụ thể. Để có thể tìm hiểu rõ về đề tài, chúng