Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã phổ yên, tỉnh thái nguyên, giai đoạn 2017 2019

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày … tháng … năm 2020 Tác giả luận văn Hà Duy Thuận ii LỜI CẢM ƠN Trong trình thực nghiên cứu đề tài, tơi nhận quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, đóng góp quý báu nhiều tập thể, cá nhân tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành luận văn Lời đầu tiên, xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS Dư Ngọc Thành trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian nghiên cứu thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn góp ý chân thành thầy, giáo Khoa Quản lý tài nguyên, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện cho thực đề tài Tôi xin cảm ơn góp ý chân thành cán bộ, đồng nghiệp bạn bè giúp đỡ trình thực đề tài Tơi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo UBND thị xã Phổ Yên, Phòng Tài nguyên Môi trường thị xã Phổ Yên, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thị xã Phổ Yên tạo điều kiện giúp đỡ thời gian nghiên cứu thực đề tài địa bàn đóng góp ý kiến q báu để tơi hồn thành tốt đề tài Cuối tơi xin cảm ơn gia đình, người thân động viên, tạo điều kiện giúp đỡ tơi q trình thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn! TÁC GIẢ LUẬN VĂN Hà Duy Thuận MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Từ xưa đến không phủ nhận vai trị đất đai, định tồn phát triển người sinh vật khác trái đất Các Mác có viết: “Đất đai tài sản mãi với loài người, điều kiện để sinh tồn, điều kiện thiếu để sản xuất, tư liệu sản xuất nông, lâm nghiệp” Bởi vậy, khơng có đất đai khơng có ngành sản xuất nào, người khơng thể tiến hành q trình sản xuất để sản xuất cải vật chất trì sống ,giống nòi đến ngày Trải qua trình lịch sử lâu dài người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ sản vật tự nhiên thành tài sản cộng đồng, quốc gia Luật Đất đai năm 1993 nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hố xã hội, an ninh quốc phịng Trải qua nhiều hệ nhân dân ta tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ vốn đất đai ngày nay!” Đất đai nguồn cải, quyền sử dụng đất lại nguyên liệu thị trường nhà đất, tài sản đảm bảo an tồn tài chính, chuyển nhượng qua hệ Đất đai có vai trị quan trọng lại tài nguyên không tái tạo, có hạn chế số lượng giới hạn diện tích, việc sử dụng đất đai hợp lý, hiệu nhiệm vụ toàn xã hội Ý thức tầm quan trọng đất đai, nhà nước ta sớm ban hành hoàn thiện văn pháp luật để quản lý tài nguyên Chuyển QSDĐ hoạt động diễn thường xuyên từ xưa tới tồn nhiều hình thức đa dạng Tuy nhiên đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển QSDĐ quy định cách có hệ thống hình thức chuyển quyền sử dụng đất là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế góp vốn quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục thực chúng Trong trình thực sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003 sau Luật Đất đai 2013 đời tiếp tục hoàn thiện khắc phục tồn Luật Đất đai 1993, vấn đề chuyển QSDĐ quy định chặt chẽ cụ thể số hình thức chuyển quyền thủ tục chuyển quyền, nhiều vấn đề khác đất đai Phổ Yên nằm phía Nam tỉnh Thái Nguyên, tiếp giáp với Thủ đô Hà Nội, trung tâm tổng hợp công nghiệp, thương mại dịch vụ, đầu mối giao thông có vai trị thúc đẩy kinh tế - xã hội vùng phía Nam tỉnh Thái Nguyên, cửa ngõ giao lưu kinh tế - văn hóa tỉnh Thái Nguyên với Thủ đô Hà Nội tỉnh đồng sông Hồng Trong giai đoạn 2010 - 2015, Phổ Yên thu hút 60 dự án lớn địa bàn đưa tổng vốn đầu tư đạt 225 nghìn tỷ đồng, có dự án Tập đồn Samsung Khu cơng nghiệp n Bình dự án có quy mơ lớn tỉnh nay, điều góp phần quan trọng đưa tỉnh Thái Nguyên trở thành tỉnh công nghiệp trước năm 2020 Tuy nhiên, với đó, nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp xã hội, môi trường đặc biệt lĩnh vực quản lý đất đai nói chung cơng tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng Xuất phát từ vấn đề trên, trí Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên hướng dẫn thầy giáo TS Dư Ngọc Thành, tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên, giai đoạn 2017 - 2019” - Mục tiêu nghiên cứu đề tài Đánh giá kết công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thị xã Phổ Yên, giai đoạn 2017 – 2019 - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thị xã Phổ Yên, giai đoạn 2017 - 2019 - Tìm thuận lợi, khó khăn đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất cho địa phương thời gian tới - Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Ý nghĩa khoa học: Làm rõ quy định pháp luật hành việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng tồn lĩnh vực nhằm đề xuất giải pháp phù hợp + Ý nghĩa thực tiễn: Giúp học viên củng cố kiến thức học tiếp xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu + Giúp quan quản lý nắm chắc, quản lý chặt chẽ giao dịch đất đai, giảm khiếu kiện đất đai, giảm giao dịch phi thức tăng thu cho ngân sách nhà nước Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất Điều Luật Đất đai 2013 nêu khái niệm cụ thể chuyển quyền sử dụng đất sau (Luật đất đai 2013) : Chuyển quyền sử dụng đất việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sang người khác thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất Theo Luật Đất đai 2013 có hình thức chuyển quyền sử dụng đất là: chuyển đổi; chuyển nhượng; thừa kế; tặng cho; góp vốn quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất bên chuyển giao đất chuyển quyền sử dụng đất cho theo nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quy định quan có thẩm quyền quy định luật dân pháp luật đất đai Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp nhà nước giao đất chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân khác xã, phường, thị trấn thuận tiện cho sản xuất nơng nghiệp Hộ gia đình cá nhân nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác theo Điều 179 Luật đất đai 2013 (Luật Đất đai 2013) Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ trương chung “Dồn điền đổi thửa” khơng phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc (Điều 190 Luật Đất đai 2013) 1.1.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSD đất hình thức phổ thơng việc chuyển QSD đất Nó việc chuyển QSD đất cho người khác sở có giá trị Trong trường hợp người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng khoản tiền vật ứng với chi phí mà họ bỏ để có QSD đất tất chi phí đầu tư làm tăng giá trị đất Hiện Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi đất có đủ điều kiện nêu điều 188, ra: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định điều 191 Luật Đất đai sau: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, sở tơn giáo, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất - Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt - Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa - Hộ gia đình, cá nhân khơng nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nơng nghiệp khu vực rừng phịng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, không sinh sống khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng (Luật Đất đai 2013) - Người Việt Nam định cư nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Luật Đất đai 2013) 1.1.1.3 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền khơng phải trước khơng có luật nên thực tiễn phát sinh người ta áp dụng quy định hình thức thừa kế sang để thực Tặng cho quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng khơng thu lại tiền hay vật Nó thường diễn theo quan hệ tình cảm huyết thống, nhiên không loại trừ quan hệ Đây hình thức đặc biệt chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể trường hợp phép tặng cho chịu thuế chuyển quyền thuế thu nhập trường hợp phải chịu loại thuế 1.1.1.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất chết để lại quyền sử dụng đất cho người khác theo di chúc theo pháp luật phù hợp với quy định Bộ Luật dân pháp luật đất đai Quan hệ thừa kế dạng đặc biệt quan hệ chuyển nhượng, nội dung quan hệ vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa xã hội Nguyên tắc chung: - Nếu người hưởng thừa kế quyền sử dụng đất người chết mà thỏa thuận quan nhà nước có thẩm quyền phải vào di chúc mà chia; - Nếu toàn di chúc hợp pháp phần di chúc hợp pháp chia theo di chúc; - Nếu khơng có di chúc tồn di chúc không hợp pháp phần không hợp pháp chia phần khơng hợp pháp theo pháp luật; - Chia theo pháp luật chia theo ba hàng thừa kế, người hàng hưởng nhau, khơng có người hàng trước người đứng hàng sau hưởng * Quy định người thừa kế Tại Điều 613 Luật Dân 2015 quy định (Luật dân 2015 ): Người thừa kế cá nhân phải người sống vào thời điểm mở thừa kế sinh sống sau thời điểm mở thừa kế thành thai trước người để lại di sản chết Trường hợp người thừa kế theo di chúc khơng cá nhân phải tồn tồn vào thời điểm mở thừa kế * Hình thức thừa kế Thừa kế quy định có hình thức: Thừa kế theo di chúc thừa kế theo pháp luật - Thừa kế theo di chúc + Thừa kế theo di chúc chia thành hai loại: + Di chúc phải lập thành văn bản; lập di chúc văn di chúc miệng + Người thuộc dân tộc thiểu số có quyền lập di chúc chữ viết tiếng nói dân tộc + Di chúc văn bao gồm: Di chúc văn khơng có người làm chứng; Di chúc văn có người làm chứng; Di chúc văn có cơng chứng; Di chúc văn có chứng thực + Di chúc miệng Trong trường hợp tính mạng người bị chết đe dọa khơng thể lập di chúc văn di chúc miệng Sau ba tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người di chúc cịn sống, minh mẫn, sáng suốt di chúc miệng bị huỷ bỏ + Di chúc hợp pháp a) Di chúc coi hợp pháp phải có đủ điều kiện sau đây: Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt lập di chúc; không bị lừa dối, đe dọa cưỡng ép; b) Nội dung di chúc không vi phạm điều cấm luật, khơng trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định pháp luật Di chúc người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải lập thành văn phải cha, mẹ người giám hộ đồng ý việc lập di chúc Di chúc người bị hạn chế thể chất người chữ phải người làm chứng lập thành văn có cơng chứng chứng thực Di chúc văn khơng có cơng chứng, chứng thực coi hợp pháp, có đủ điều kiện quy định khoản Điều Di chúc miệng coi hợp pháp, người di chúc miệng thể ý chí cuối trước mặt hai người làm chứng sau người làm chứng ghi chép lại, ký tên điểm Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể ý chí cuối di chúc phải công chứng chứng thực xác nhận chữ ký điểm người làm chứng - Thừa kế theo pháp luật + Thừa kế theo pháp luật thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện trình tự thừa kế pháp luật quy định + Những trường hợp thừa kế theo pháp luật Thừa kế theo pháp luật áp dụng trường hợp sau đây: a) Khơng có di chúc; b) Di chúc không hợp pháp; Những người thừa kế theo di chúc chết trước chết thời c) ... tài Đánh giá kết công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thị xã Phổ Yên, giai đoạn 2017 – 2019 - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền. .. thầy giáo TS Dư Ngọc Thành, tiến hành nghiên cứu đề tài: ? ?Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên, giai đoạn 2017 - 2019? ??... vốn quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất bên chuyển giao đất chuyển quyền sử dụng đất cho theo nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng