Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện điện biên, tỉnh điện biên giai đoạn 2016 2019

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Nguyễn Thị Huyền ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập nghiên cứu đề tài, nhận giúp đỡ, ý kiến đóng góp, bảo q báu Thầy, Khoa Quản lý đất đai, Phòng Đào tạo Ban giám hiệu - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Để có kết nghiên cứu này, ngồi cố gắng nỗ lực thân, tơi có nhận hướng dẫn chu đáo, tận tình TS Vũ Thị Thanh Thủy, người hướng dẫn trực tiếp suốt thời gian nghiên cứu đề tài viết luận văn Tôi nhận giúp đỡ, tạo điều kiện UBND huyện Điện Biên, Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Điện Biên anh, chị em, bạn bè đồng nghiệp, động viên, tạo điều kiện vật chất, tinh thần gia đình người thân Tơi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Huyền MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Theo điều 54 Hiến pháp 2013 “Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật Tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất, thực quyền nghĩa vụ theo quy định luật Quyền sử dụng đất pháp luật bảo hộ” Tại Nghị số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Hội nghị lần thứ Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại, Đảng ta khẳng định quyền sử dụng đất “một loại tài sản hàng hố đặc biệt, khơng phải quyền sở hữu” Chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất Nó có vai trò quan trọng phát triển kinh tế xã hội quản lý nhà nước q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Điện Biên huyện nằm phía Tây Nam tỉnh Điện Biên, địa hình trải dài theo trục đường quốc lộ 279, có lợi cho việc phát triển kinh tế xã hội, thời gian gần theo chủ trương Đảng Nhà nước cơng nghiệp hóa - đại hóa đất nước, tuyến đường cao tốc, khu công nghiệp dần hình thành, đặc biệt Điện Biên hồn thành cơng xây dựng nơng thơn mà điều kiện kinh tế phát triển nhanh với thị hóa mạnh nên nhu cầu sử dụng đất người dân cao Từ công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi động, công tác quản lý đất đai huyện gặp nhiều khó khăn, áp lực, tính hiệu quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm thủ tục qua quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền địa bàn huyện năm qua phổ biến, dẫn tới việc tranh chấp khiếu nại đất đai cịn nhiều, ngày có xu hướng gia tăng Bên cạnh đó, với hệ thống thể chế pháp luật đất đai vi phạm q trình giải thủ tục hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiềm ẩn nhiều nguy phát sinh, việc thực Luật đất đai cấp xã, thị trấn chưa triệt để thiếu tính đồng Đặc biệt cịn nhiều hạn chế khâu cơng khai thủ tục hành chính, tun truyền, giáo dục pháp luật, văn hướng dẫn thi hành Pháp luật cho nhân dân chuyển quyền sử dụng đất Đây vấn đề mà Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Điện Biên Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Điện Biên quan tâm tìm giải pháp quản lý để vừa phục vụ nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân thực thuận lợi tốt nhất, đồng thời nâng cao tính hiệu quản lý nhà nước đất đai huyện Và hình thành Văn phịng đăng ký cấp chuyển Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Điện Biên sang Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện Điện Biên thuộc Văn phòng ĐKĐĐ trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Điện Biên Nhận thức điều đồng thời phân công khoa Quản lý đất đai, cán giảng dạy Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019“ Mục tiêu đề tài - Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019; - Đánh giá kết hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua ý kiến người dân - Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua ý kiến cán - Xác định khó khăn, tồn đề xuất số giải pháp để nâng cao hiệu hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Điện Biên thời gian tới Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học - Bổ sung, hoàn thiện kiến thức học nhà trường cho thân đồng thời tiếp cận thấy thuận lợi khó khăn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên sở có sáng kiến góp phần vào việc nâng cao hiệu hoạt động 3.2 Ý nghĩa thực tiễn - Ý nghĩa thực tiễn: Tích lũy cho thân vốn kiến thức để áp dụng vào công tác chuyên môn thực tốt nhiệm vụ giao Đồng thời chủ động hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu trình phối hợp thực nhiệm vụ - Kiến nghị đề xuất với cấp có thẩm quyền đưa giải pháp phù hợp để việc chuyển nhượng QSD đất nói riêng công tác quản lý Nhà nước đất đai nói chung tốt CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất điều kiện thực chuyển quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất hợp pháp chuyển giao quyền sử dụng đất sang người khác thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) Trong đó: Chuyển đổi quyền sử dụng đất đổi đất lấy đất sở ngang giá trị; chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất đổi đất lấy tiền vật tương đương sở có giá trị tức người nhận quyền sử dụng đất phải trả tiền trả vật tương đương với giá trị quyền sử dụng đất cho người có quyền sử dụng đất; cho thuê cho thuê lại hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng thời hạn, bên thuê phải sử dụng đất mục đích, trả tiền thuê trả lại đất hết thời hạn thuê; tặng cho quyền sử dụng đất việc chuyển quyền sử dụng đất người sống với người sống mà người sử dụng đất không lấy tiền vật từ người nhận quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất việc chuyển quyền sử dụng đất người chết sang người thừa kế theo di chúc theo pháp luật phù hợp với quy định luật dân pháp luật đất đai; chấp quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất khơng đầy đủ, bên chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp; góp vốn giá trị quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất góp với người khác để hợp tác, kinh doanh (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 điều kiện để người sử dụng đất thực chuyển quyền sử dụng đất là: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định Khoản Điều 168 Luật Đất đai 2013 - Đất khơng có tranh chấp - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án - Trong thời hạn sử dụng đất Ngoài người sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định điều 189, 190, 191, 192, 193 194 Luật việc chuyển quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa 1.1.2 Quyền nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất Trừ số quyền nghĩa vụ chung theo điều 166 170 Luật Đất đai 2013 lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền nghĩa vụ sau: - Quyền chuyển quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp người sử dụng đất thực quyền sau có định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực quyền có Giấy chứng nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Với trường hợp tặng cho QSD đất người tặng cho tài sản quyền sử dụng đất cịn đưa số điều kiện với người nhận tài sản tặng cho quyền sử dụng đất để người nhận tài sản thực mục đích mà người tặng cho hướng tới, miễn điều kiện khơng trái quy định pháp luật, đạo đức phong mỹ tục dân tộc Thực tế địa phương nhiều cá nhân, tổ chức tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác để làm sở thờ tự, sở tôn giáo làm không gian sinh hoạt cơng cộng lợi ích cộng đồng, từ thiện… Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định khoản khoản Điều 191 Điều 192 Luật đất đai 2013 - Nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất: Việc chuyển quyền sử dụng đất, phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa Trường hợp người sử dụng đất chậm thực nghĩa vụ tài ghi nợ nghĩa vụ tài phải thực xong nghĩa vụ tài trước thực quyền Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất có quyền nghĩa vụ sau: a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân có quyền nghĩa vụ quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân theo quy định Luật Trường hợp nhóm người sử dụng đất có thành viên tổ chức kinh tế có quyền nghĩa vụ quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế theo quy định Luật này; b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia theo phần cho thành viên nhóm, thành viên nhóm muốn thực quyền phần quyền sử dụng đất phải thực thủ tục tách theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất theo quy định Luật Trường hợp quyền sử dụng đất nhóm người sử dụng đất khơng phân chia theo phần ủy quyền cho người đại diện để thực quyền nghĩa vụ nhóm người sử dụng đất 1.1.3 Điều kiện thực việc chuyển quyền sử dụng đất Khi người sử dụng đất thuộc vào đối tượng chuyển quyền sử dụng đất muốn thực hình thức chuyển quyền sử dụng đất phải đảm bảo điều kiện quy định Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 sau: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này; Đất khơng có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất Ngoài điều kiện quy định khoản Điều này, người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định điều 189, 190, 191, 192, 193 194 Luật Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa 1.1.4 Thời điểm thực quyền người SDĐ Thời điểm mà người SDĐ thực quyền quy định điều 168 Luật đất đai số 45/2013/QH13, ngày 29/11/2013, sau: Người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp người sử dụng đất thực quyền sau có định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực quyền có Giấy chứng nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Trường hợp người sử dụng đất chậm thực nghĩa vụ tài ghi nợ nghĩa vụ tài phải thực xong nghĩa vụ tài trước thực quyền Thời điểm người thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để bán cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê sau có giấy chứng nhận có đủ điều kiện theo quy định điều 194 Luật đất đai 2013 1.1.5 Một số quy định nhận chuyển QSDĐ - Điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất theo điều Điều 188 Luật đất đai 2013: Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: Có Giấy chứng ... quyền sử dụng đất huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019? ?? Mục tiêu đề tài - Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019; - Đánh giá. .. nhượng quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất phổ biến chuyển quyền sử dụng đất mà thực chất chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác sở có giá. .. chuyển quyền sử dụng đất điều kiện thực chuyển quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất hợp pháp chuyển giao quyền sử dụng đất sang người khác thơng qua hình thức chuyển