SỰ PHÁT TRIỂN VÀ TÍNH đặc THÙ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI

SỰ PHÁT TRIỂN VÀ TÍNH ĐẶC THÙ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI Thời gian qua, với nhiều sách quan trọng lĩnh vực khác kinh tế, Quốc hội, Chính phủ ban hành nhiều sách liên quan đến thị trường BĐS nhằm tăng cường công tác quản lý, điều hành thị trường Những chính sách tài nhà ở, sách quy hoạch, xây dựng phát triển thị, chủ trương phát triển nhà xã hội, nhà cho công nhân, nhà sinh viên… dần vào sống Thị trường BĐS có bước phát triển lớn, mặt thị có nhiều chuyển biến tích cực, nhiều khu thị mới, cụm dân cư với đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hình thành với tốc độ cao Nhà tầng lớn nhân dân cải thiện đáng kể số lượng chất lượng Tài nguyên đất đai đánh thức khai thác ngày hiệu Đóng góp thị trường BĐS ngân sách nhà nước chiếm tỷ trọng ngày lớn Chính vậy, chúng tơi biên soạn thơng tin liên quan đến trình hình thành, phát triển tính chất đặc thù thị trường bất động sản Hà Nội Các giai đoạn hình thành phát triển thị trường BĐS Hà Nội 1.1 Thị trường bất động sản Hà Nội trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thị hành Mặc dù khái niệm thị trường BĐS đề cập thức Văn kiện Đại hội Đảng khóa VIII năm 1996, lúc đất đai để phát triển thị trường Nhà nước bao cấp nên thực tế chưa hình thành thị trường bất động sản Đến Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành, Nhà nước quy định đất đai có giá giá đất khoảng 10-20% giá đất thị trường Nghị định số 17/2005/NĐ-CP ngày 27/01/2006 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai: giá đất phải phù hợp với giá thị trường trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất tính giá trị bồi thường Nhà nước thu hồi đất Trên thực tế, quy định chưa thực đầy đủ pháp luật chưa tạo cách thức để định giá đất thực phù hợp với giá thị trường, dịch vụ định giá BĐS chưa có chỗ đứng q trình vận hành thị trường Đó ngữ cảnh lịch sử tác động mạnh vào trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam nói chung thị trường BĐS Hà Nội nói riêng Giống tỉnh thành khác, trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, bất động sản Hà Nội trải qua lần sốt giá mạnh thời điểm trước ban hành Luật Đất đai năm 1993 Luật Đất đai năm 2003 Nguyên nhân cụ thể lần sốt giá q trình phát triển nhận thức giá trị đất đai, nhận thức với thực tế giá trị đất đai sát với thực tế Mặt khác, nhận thức giá trị ngày sát với chế thị trường yêu cầu khác quản lý lại chưa kịp thời đồng nguyên nhân tăng giá thị trường Có nhận thức giá đất giá đất Nhà nước quy định thấp giá thị trường với kỳ vọng làm cho giá đất thị trường giảm cách làm ý chí Giá đất thị trường không giảm mà tăng lên cao, đầu dễ dàng đẩy giá đất lên cao Khi dễ dàng kiếm lợi ích từ đầu tư vào BĐS từ trạng thái tăng giá đất đột biến kéo luồng đầu tư lệch phía thị trường BĐS, tiền tiết kiệm dân hướng tới việc mua BĐS để dự trữ, doanh nghiệp thi chuyển sang đầu tư BĐS nhiều 1.2 Thị trường bất động sản Hà Nội sau ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành Sau ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, thị trường BĐS Hà Nội trầm lắng khoảng năm, sau thị trường sơi động trở lại vào nửa đầu năm 2007 Quy định giá đất Nhà nước quy định với giá đất thị trường Luật Đất đai năm 2003 làm cho giới đầu đất đai chuyển vốn sang thị trường chứng khốn phát triển Đây điều kiện tăng vốn nhanh cho thị trường chứng khoán làm cho thị trường chứng khoán tăng mạnh đồng thời lại làm nguội lạnh thị trường BĐS Vào nửa đầu năm 2007, thị trường chứng khoán bắt đầu rạn nứt, nhanh chóng giảm sút rơi vào trầm lắng, thị trường hướng giá trị thực ( giảm tới 60% từ mức đỉnh năm 2007) Giới đầu tư chuyển hướng từ thị trường chứng khoán sang tập trung trở lại thị trường BĐS với lực đầu tư cao thu từ thị trường chứng khốn Các "bong bóng kinh tế" thị trường BĐS bắt đầu hình thành gây nên tình trạng suy thối cho thị trường chứng khốn sốt nóng thị trường BĐS Thị trường BĐS tăng nhanh khoảng năm ngừng lại xuống tác động sách tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát Đó thời điểm đầu năm 2008 Từ sau Quý I năm 2008, thị trường BĐS Hà Nội lại diễn mối quan hệ khăng khít với thị trường tài Lúc này, số lạm phát cao thành phố mức 15,3%, giải pháp kiềm chế lạm phát Chính phủ đưa ra, giải pháp ổn định thị trường tiền tệ Các ngân hàng thương mại bắt đầu ngừng khoản cho vay đầu tư BĐS, tăng lãi suất tín dụng ( lãi suất cho vay tới 21%/năm), luồng tiền doanh nghiệp, tiền tiết kiệm dân chuyển tới ngân hàng thương mại, làm cho thị trường BĐS trầm lắng Do ảnh hưởng nặng khủng hoảng kinh tế giới với sách tín dụng hà khắc NHNN, số giá tiêu dùng tháng cuối năm 2008 liên tục âm đưa kinh tế đến tình trạng đình đốn Để thúc đẩy kinh tế, phủ định tung gói kích cầu năm 2008 2009 Một lượng tiền lớn đưa vào lưu thông lạm phát lại bùng nổ vào tháng cuối năm 2010 kéo tràn sang 2011 Trong giai đoạn thị trường BĐS Hà Nội nóng lạnh thất thường có sốt cục số khu vực, nhiên nhìn chung giai đoạn khó khăn cho thị trường BĐS Hà Nội Từ tháng năm 2011, thực nghị 11 NQ-CP, thị trường vốn thị thu hẹp, trường bất động sản Hà Nội gặp nhiều khó khăn tiềm ẩn nhiều rủi ro Tại TP Hồ Chí Minh, bùng phát giá lượng giao dịch thời gian ngắn năm 2007 bắt đầu giảm giá từ năm 2008, chí có lúc giảm 40-50% so với thời điểm cao Hiện tượng tương tự xảy Hà Nội vào năm 2009-2010 có dấu hiệu sụt giảm Tính chất đặc thù thị trường bất động sản Hà Nội - Giá hàng hố bất động sản giá nhà ln đứng mức cao, Giá nhà đứng mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm sốt thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường nỗ lực giải nhà cho đối tượng có thu nhập thấp Thu nhập bình qn đầu người Hà Nội vào cuối năm 2010 1900 USD/người với chung cư trung bình có tổng giá trị khoảng tỷ đồng người dân phải tới 52 năm mua Tỷ lệ tính chung tồn quốc 24,5, khu vực Nam 6,25, Đông 4,14, Châu Phi 2,21, Châu Âu, Trung Đông Bắc Mỹ 6,25, Mỹ La tinh Caribê 2,38 Theo tính tốn Liên hợp quốc số giá nhà/thu nhập người dân khoảng từ đến hợp lý Trong vòng 10 trở lại đây, giá nhà Hà Nội có tốc độ tăng giá trung bình cao nước Giá hộ hạng trung năm 2001 4.560.000 đ/m2 ( dự án Bắc Linh Đàm) tăng 48% lên 9.550.000 vào năm sau (2003), đến năm 2008 giá trung bình tăng gấp lần mức giá năm 2004, cá biệt có chung cư có giá tới 70.000.000đ/m2 ( Chung cư Vincom) Sự diễn biến giá vô phức tạp, khơng cịn đơn phụ thuộc vào quan hệ cung cầu loại hàng hóa khác, mà giá bị đẩy lên nhờ tâm lý đầu tư đám đông, biến động tỷ giá ngoại tệ, sách bơm hút tiền ngân hàng nhà nước Thông thường tỉnh thành khác sau đợt sốt, giá nhà đất thường xuống thấp sau tăng dần trở lại, Hà Nội giá thường giảm nhẹ tỷ lệ giao dịch thành công thấp thời gian BĐS trầm lắng, đóng băng sau giá tăng tạo nên mặt giá - Thị trường phát triển nhanh thời gian ngắn, cấu hàng hố thiếu cân đối gây tình trạng cân đối cung – cầu giả tạo Trong năm từ 2005 đến 2010, tổng số lượng hộ cung ứng cho thị trường tất số lượng hộ từ trước 2005 Thị trường chung cư thành phố bắt đầu phát triển vào năm 2001, có doanh nghiệp nhà nước cơng ty phát triển nhà đô thị ( HUD) với dự án khu ĐTM Định Công khu ĐTM Bắc Hồ Linh Đàm, tổng số 1129 hộ cung ứng thị trường Năm 2004 số lượng hộ tăng vọt lên 4343 căn, tổng năm trước cộng lại Năm 2008 số lượng hộ tăng gấp đôi năm 2005, năm 2009 2010 số lượng hộ cung ứng cho thị trường 15000 hộ Do đầu tư ạt vào phân khúc nhà cao cấp thời gian trước đây, thị trường hộ cao cấp dần rơi vào bão hoà thị trường thiếu sản phẩm phù hợp cho đa số người dân có thu nhập trung bình thấp Chương trình nhà xã hội triển khai qua chậm, tính đến cuối tháng 6/2011 tồn thành phố hoàn thiện 450 hộ khu ĐTM Việt Hưng Ngơ Thì Nhậm (Hà Đơng) Hoạt động cải tạo chung cư cũ đạt 1% sau 10 năm thực Các chương trình nhà xã hội khác nhà cho công nhân, sinh viên nhà cho thuê chủ yếu nằm giấy Theo thống kê, tỷ trọng nhà chung cư địa bàn thành phố chiếm 16% Kết kiểm tra 18 dự án điển hình vào tháng 4/2011 cho thấy: cấu loại nhà dự án Khu đô thị phân bổ chưa hợp lý, nhiều khu thị có tỷ lệ nhà thấp tầng chiếm tỷ trọng lớn; đặc biệt số khu thị có tỷ lệ nhà thấp tầng lớn (dự án Khu thị Quang Minh tồn 100% diện tích nhà thấp tầng, Khu thị Định Công nhà thấp tầng chiếm tới 60,5% tổng số nhà ở) Đặc điểm không phù hợp với đặc thù đô thị phát triển đại, có mật độ dân số cao tập trung thành phố Hà Nội Bảng 2.1 Số lượng hộ giá hộ Hà Ni Năm Số hộ Giá trung bình 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 1,586 242 4,343 4,286 8,343 5,834 6,568 15,250 15,250 297 602 466 416 606 825 1650 1550 1400 * Nguồn Savill - Số lượng dự án số lượng doanh nghiệp phát triển nhanh nhiên cịn nhỏ qui mơ yếu lực Sau 10 năm phát triển, tính đến tháng năm 2011 Hà Nội có 800 dự án bất động sản có 360 dự án đô thị với tổng quỹ đất 36.000ha Hầu hết dự án có qui mơ nhỏ 20ha/dự án Số lượng doanh nghiệp kinh doanh BĐS hàng năm tăng lên từ 20-50% Tính đến năm 2009 số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tăng gấp lần so với năm 2002 Bảng 2.2 Số doanh nghip kinh doanh BS trờn a bn H Ni Năm 2005 Tổng số DN Hà Nội 19,382 Tỷ lệ DN kd BĐS Tổng số DN BĐS Hà Nôi Sô DN có vốn Nhà n-ớc Sô DN vốn NN 2006 2007 23,555 2008 27,102 39,545 1.83% 2.12% 2.43% 3.00% 354 499 659 1,188 13 10 12 17 170 244 323 585 * Nguồn cục thống kê Hà Nội nm 2008 Bng 2.3 Qui mụ doanh nghip BS Năm D-íi 0,5 tû VN§ Tõ 50Tõ 0,5- Tõ 1Tõ 5Tõ 10d-íi d-íi d-íi tû d-íi 10 d-íi 50 tû 200 tû tû VN§ VN§ tû VN§ VN§ VN§ Tõ 200Tõ 500 d-íi tû VN§ Tổng DN 500 tû trở lên VNĐ 2005 36 23 56 24 38 22 16 220 2006 12 97 100 34 25 13 296 2007 18 14 109 87 77 43 15 13 376 2008 13 10 25 71 417 76 19 18 649 * Nguồn cục thống kê Hà Nội năm 2008 Nhìn vào số liệu thống kê cho thấy lực vốn cơng ty BĐS cịn yếu, có tới 64% số lượng doanh nghiệp có vốn đăng ký từ 10 đến 50 tỷ đồng Trong kinh doanh bất động sản vốn yếu tố quan trọng bậc nhất, thơng thường vốn cho tịa nhà chiếm hàng trăm tỷ đồng, chủ đầu tư thường có khoảng 10-20% cịn lại phải huy động từ nhiều nguồn khác Trong khả huy động vốn từ nguồn ngân hàng hạn chế khơng ổn định hầu hết doanh nghiệp phát triển BĐS phải dựa vào vốn vay ngân hàng Trong điều kiện giá vốn vay cao khơng ổn định gây tình trạng ổn định thị trường BĐS rủ ro lớn cho hệ thống ngân hàng - Thị trường bị đầu lớn Theo thống kế không đầy đủ, thị trường nhà (đất dự án, nhà chung cư) Hà Nội bị đầu khoảng 60-70% Tuy nhiên, tỷ lệ đầu không ổn định, tỷ lệ cao thị trường phát triển, đặc biệt sốt nóng Tại thời kỳ thị trường đóng băng, giới đầu chuyển hướng đầu tư sang kênh đầu tư khác tỷ lệ giảm đáng kể Kết đợt kiểm tra xây dựng tình trạng sử dụng nhà, đất 18 dự án điển hình địa bán Hà Nội hồi tháng 4/2011 cho thấy tỷ lệ nhà để hoang (đầu cơ) lớn cụ thể: Tổng số nhà thấp tầng 6.860 xây dựng có 5.152 đưa vào sử dụng, cịn 1.708 chưa hồn thiện Cá biệt có dự án có tỷ lệ nhà đưa vào sử dụng thấp khu nhà Quang Minh chưa có biệt thự sử dụng; Khu nhà Quang Minh 106/208 biệt thự 67/106 liền kề chưa hoàn thiện; Khu thị Dịch Vọng có 67/82 biệt thự 26/72 nhà liền kề chưa sử dụng; Khu thị Pháp Vân - Tứ Hiệp cịn 100/213 biệt thự chưa sử dụng; Khu đô thị Mỗ Lao - Làng Việt kiều Châu Âu 186/257 biệt thự 191/262 nhà liền kề chưa sử dụng Tình trạng nhà biệt thự, nhà liền kề chưa hoàn thiện, chưa đưa vào sử dụng khu thị có tỷ lệ cao, diễn phổ biến gây ảnh hưởng tiêu cực kinh tế xã hội, gây lãng phí lớn tài nguyên đất, lãng phí tiền của nhân dân, xã hội, gây mỹ quan đô thị ảnh hưởng xấu tới tình hình an ninh xã hội môi trường đô thị địa phương - Thị trường bị méo mó thiếu minh bạch, tượng đầu cơ, kích giá, mua bán theo tin đồn, theo đám đơng theo qui hoạch cịn diễn phổ biến Một thời gian dài, việc tiếp cận thông tin dự án, thông tin sản phẩm chuẩn bị đưa bán… dường bất khả thi người dân bình thường Hầu hết sản phẩm bất động sản bán thông qua đường “ ngoại giao” qua nhà đầu tư thứ cấp sau giá bị đẩy lên cao gây ổn định thị trường Mới đây, qua tra, 25/61 sàn giao dịch BĐS Hà Nội bị xử phạt vi phạm Hiện nay, số sàn BĐS hoạt động nghiêm túc chiếm khoảng 15%, 50% số sàn có vi phạm ít, số cịn lại sàn có vi phạm nặng Có thể nói, việc sàn giao dịch bất động sản vào hoạt động đem lại diện mạo cho thị trường BĐS, tác động vào ý thức người dân để thay đổi dần tập quán giao dịch cũ Tuy nhiên, Bộ xây dựng thừa nhận, tượng “làm giá”, thu chênh lệnh, không công khai thông tin sàn giao dịch BĐS chưa kiểm sốt gây dư luận khơng tốt xã hội - Hệ thống tài bất động sản cịn thiếu đồng Mặc dù thực tế nhà nước đưa số sách tài chính, tín dụng BĐS, nhìn chung chưa cụ thể rõ ràng, chưa có sách riêng tài BĐS, chưa có qui định việc lập quĩ phát triển nhà ở, quĩ tín thác bất động sản, quĩ đầu tư bất động sản, thị trường chấp bất động sản chưa phát triển hoàn thiện nên chưa tạo nguồn cung dồi tài cho thị trường bất động sản, đặc biệt chủ đầu tư thiếu vốn để phát triển quĩ hàng hóa Bên cạnh đó, thiếu khung pháp lý để ngân hàng tham giao vào quan hệ tay ba Chủ đầu tư- Ngân hàng- Khách hàng để hỗ trợ tín dụng cho thị trường BĐS Chưa có qui định giao dịch phải toán qua ngân hàng để quản lý thuế, giao dịch hạn chế rủi ro cho người dân thực giao dịch nhà Tình hình thị trường BĐS phụ thuộc lớn vào động thái sách tiền tệ, tín dụng, nguồn tín dụng trung dài hạn khơng có, lãi suất vay ngắn hạn cao, dẫn đến ngân hàng xiết chặt cho vay có tác động đáng kể tới kế hoạch triển khai dự án, chí phải dừng thi cơng, gây lãng phí làm giảm nguồn cung cho thị trường Việc nguồn vốn đổ mạnh vào thị trường BĐS năm vừa qua đẩy ngân hàng thương mại vào vịng xốy khó khăn Tỷ lệ nợ xấu bất động sản tổng nợ xấu khoảng 8,3%, tính đến tháng 6/2011 Bất ổn thị trường BĐS khiến nợ bất động sản có nguy trở thành nợ xấu, tỷ lệ cho vay bất động sản chủ yếu NHTM có qui mơ nhỏ Nhiều NHTM có dư nợ bất động sản chiếm 30-40%, cá biệt có ngân hàng tỷ lệ chiếm tới 50% * Báo lao động ngày 19/9/2011 Theo số liệu ủy ban giám sát tài quốc gia, tháng 2011, nợ xấu bất động sản tăng 37% so với thời điểm 31/12/2010 - Thị trường bất động sản chịu tác động từ luồng vốn đầu tư Hà Nội Đầu tư từ dân chúng lớn, đặc biệt đầu tư khu vực Hà Nội Do Hà Nội trung tâm trị, kinh tế, văn hóa… nước khu vực cận kề chưa phát triển tạo nên sức hút ghê gớm cho cư dân từ miền Trung trở mong muốn sống làm việc Hà Nội Niềm khát khao mong mỏi sở hữu bất động sản Hà Nội trở thành phong trào từ nhiều năm nhiều người từ khu vực miền Trung trở phía Bắc Phân tích số liệu điều tra dân số năm 2009 cho thấy, tham gia vào q trình thị hóa có luồng di cư lớn dân cư từ nơng thơn vào thành thị Bình qn mức nhập cư đóng góp 0,57 điểm phần trăm cho tỷ lệ tăng dân số hàng năm khu vực thành thị Đến nay, tốc độ luồng di cư tăng gần gấp đôi so với cách 10 năm Có nhiều nguyên nhân để người dân di cư, chủ yếu để tìm việc làm sinh sống Sự kiện mở rộng Hà Nội làm thay đổi đột biến nhiều lĩnh vực, diện tích tăng gấp 3,6 lần từ 92.000 lên 334.500 ha, dân số tăng gấp lần từ 3,5 triệu người lên 6,4 triệu người ( số liệu điều tra dân số năm 2005 2009), mật độ dân số lại thay đổi từ 3490 người/km2 (2007) xuống 1.926 người/km2 (2009) điều làm “loãng” nhu cầu nhà dân cư thành phố, góp phần tạo nên trầm lắng thị trường BĐS thời gian gần - Sức mua thị trường bị phân chia cho thị trường khác, kênh đầu tư khác Kênh đầu tư BĐS thành phố lớn gắn chặt liên thông với kênh đầu tư khác vàng, chứng khoán, ngoại tệ Trước năm 2006 thị trường chứng khoán chưa phát triển, gắn kết thị trường bất động sản vàng ngoại tệ dừng mức độ lấy làm vật đo lường chưa có liên thơng rõ rệt Giá BĐS thường gắn liền với giá vàng ngoại tệ, đặc biệt BĐS có giá trị lớn thường dùng vàng Đô la Mỹ làm thước đo giá trị Từ 2006 trở thị trường chứng khoán phát triển, kinh tế phát triển theo định hướng thị trường rõ rệt tạo nên kênh đầu tư: Thị trường CK (mua cổ phần, cổ phiếu niêm yết chưa niêm yết), thị trường vàng thơng qua kênh đầu tư thức sàn vàng mua đơn lẻ…sự gắn kết ba kênh đầu tư bất động sản – chứng khoán- vàng- ngoại tệ trở nên hữu Số liệu thống kê số tổ chức nghiên cứu thị trường cho thấy 60% số lượng nhà, đất thị trường bất động sản thành phố Đà Nẵng bán cho khách hàng từ Hà Nội, thị trường bất động sản Bình Dương, Đồng Nai có tỷ lệ đáng kể khách mua từ Hà Nội Đánh giá chung sách quản lý nhà nước thị trường bất động sản Hà Nội Những kết đạt - Chỉ thời gian 10 năm (từ 2000 đến nay) lĩnh vực nhà thị trường bất động sản có chuyển biến rõ nét, số lượng nhà ở, diện tích bình qn đầu người tăng lên nhiều lần so với thời gian trước đó, chất lượng nhà ở, điều kiện môi trường sống người dân ngày cải thiện, mơ hình sống văn minh đại khu đô thị dần thay cho khu nhà ổ chuột, nhà tạm bợ, vệ sinh, hộ gia đình nghèo, đối tượng có khó khăn nhà bước Nhà nước hỗ trợ, tạo điều kiện để tạo lập chỗ ổn định - Hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung nhà nói riêng góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, năm 2009 khoản thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 7.830 tỷ đồng năm 2010 đạt 11.791 tỷ đồng (lần lượt chiếm 11,9 % 13% tổng thu ngân sách thành phố) - Trước năm 2000, số lượng nhà có phát triển chưa nhiều, chưa đáp ứng yêu cầu người dân với sách mới, khuyến khích tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng nhà ở, từ năm 2000 đến nay, số lượng, diện tích nhà diện tích nhà bình qn đầu người có tăng trưởng đáng kể, cụ thể là: Tính đến cuối năm 2010 tồn thành phố Hà Nội có 800 dự án nhà ở, văn phòng cho thuê dự án bất động sản khác diện tích đất chiếm khoảng 75.189ha có 390 dự án đo thị với tổng diện tích khoảng 39000ha Nguồn hàng cung ứng cho thị trường sau ( 2002-2010) năm tăng gấp 10 lần Hà Nội địa phương có tỷ lệ nhà chung cư cao đạt 16,64%; Hải Phịng đạt 5,8%; Đà Nẵng 2,10%; TP.Hồ Chí Minh 6,13%, tỷ lệ nhà chung cư đô thị nước đạt 3,72% Bảng 2.7 Diện tích xây dựng nhà địa bàn thành phố Đơn vị tính: m2 2005 Diện tích xây 2007 2008 2009 2010 1,644,000 1,777,006 2,100,000 2,538,500 2,500,000 Ngân sách TW 561,936 386,074 531,400 377,500 342,000 Ngân sách TP 154,925 169,879 46,600 45,400 38,000 Nhân dân tự xây 635,000 970,000 1,187,100 1,541,000 1,700,000 Xây dựng để KD 292,139 251,113 334,900 574,600 420,000 * Số liệu không bao gồm nhà xây dựng từ ngân sách trung ương năm 2005 2007 địa bàn tỉnh Hà Tây ( cũ) * Nguồn Cục thống kê Hà Nội 2010 - Việc mở rộng nguồn vốn huy động đầu tư xây dựng nhà góp phần giúp chủ đầu tư tháo gỡ khó khăn q trình triển khai dự án phát triển nhà thời gian vừa qua Sự thành công chế cho phép chủ đầu tư dự án huy động tiền ứng trước khách hàng, kết hợp với vốn vay ưu đãi vốn vay doanh nghiệp giúp cho chủ đầu tư dự án đẩy nhanh tiến độ thực việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng đồng cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhà dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị để sớm đưa dự án vào khai thác có hiệu Tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản hàng năm tăng Cụ thể thời điểm 31/12/2010 tổng dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản 51 nghìn tỷ đồng chiếm 11,21% tổng dư nợ tồn thành phố Tuy nhiên, vốn để đầu tư xây dựng nhà chủ yếu từ nguồn tiết kiệm hộ gia đình, cá nhân Một số chủ đầu tư dự án phát triển nhà mạnh dạn áp dụng hình thức huy động vốn thơng qua liên doanh liên kết bước đầu áp dụng việc huy động vốn thông qua việc phát hành trái phiếu Thành phố tập trung nguồn vốn bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước bố trí phần vốn ngân sách để hình thành Quỹ phát triển nhà theo quy định pháp luật nhà để phát triển nhà cho số đối tượng sách xã hội Việc huy động vốn đầu tư nước ngồi lĩnh vực bất động sản nói chung nhà nói riêng có chuyển biến tích cực Từ năm 2000 đến nay, nhiều dự án nhà ở, khu thị có vốn đầu tư nước triển khai Hà Nội bước đầu có kết tốt, đặc biệt bố cục không gian, kiến trúc, cảnh quan, chất lượng xây dựng chế quản lý sau đầu tư (Khu đô thị Ciputra, khu nhà Keng Nam - Qui mô, lực doanh nghiệp tham gia phát triển thị trường tăng lên Trong 10 năm vừa qua đội ngũ doanh nghiệp tham gia đầu tư kinh doanh nhà phát triển mạnh mẽ Tồn thành phố có 649 doanh nghiệp có chức kinh doanh nhà bất động sản Đội ngũ đơn vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp thi công xây lắp ngành xây dựng không tăng nhanh số lượng, quy mô mà đủ lực để đảm nhận việc thực dự án, cơng trình nhà cao tầng, đại Qui mô doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có bước nhảy vọt, năm 2005 có 38 doanh nghiệp có vốn từ 10 đến 50 tỷ đến năm 2008 số doanh nghiệp lên tới 417 doanh nghiệp, số lượng doanh nghiệp có vốn từ 50 đến 200 tỷ tăng từ 22 lên 76 doanh nghiệp số doanh nghiệp có vốn 500 tỷ đồng sau năm tăng từ lên 18 doanh nghiệp - Chính quyền TP ban hành số sách để khuyến khích đầu tư xây dựng nhà giá rẻ cho người nghèo, người có thu nhập thấp địa bàn thành phố, nhiên việc triển khai thực địa bàn thành phố cịn gặp nhiều khó khăn, chưa tạo ưu đãi cụ thể để khuyến khích doanh nghiệp, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng loại nhà này, chế ưu đãi thuế, đất đai, thủ tục đầu tư, quy định giao đất, cho thuê đất vần cịn mang nặng tính xin - cho, hình thức chồng chéo 10 - Thành phố hình thành mơ hình tổ chức phát triển nhà theo dự án, qua thực tế triển khai khẳng định mô hình phát triển thị theo dự án với đồng hạ tầng xã hội hạ tầng kỹ thuật, tạo mặt đô thị văn minh, đại đắn xu hướng tất yếu q trình xây dựng đại hố đất nước Thành phố có nhiều khu vực phát triển thị đồng khu Trung Hịa- Nhân Chính, Khu Mỹ Đình, Khu Ciputra… - Chất lượng nhà ở, môi trường sống nâng lên bước Nhìn chung, số lượng nhà thời gian qua phát triển nhanh đặc biệt khu vực phát triển nhà theo dự án, chất lượng, môi trường sống, kiến trúc, cảnh quan, đồng hạ tầng nâng lên bước Đối với khu vực khác, đặc biệt vùng nông thơn nhìn chung chất lượng nhà ở, tiện nghi sinh hoạt có phát triển, song chưa đáp ứng yêu cầu tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, chưa tạo môi trường sống văn minh đẹp, thiếu đồng hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội; - Chính sách tài nhà có nhiều cải thiện Tín dụng bất động sản chiếm tới 11,2% tổng dư nợ với số tuyệt đối thời điểm 31/6/2011 51 nghìn tỷ đồng, điều khẳng định vai trị tín dụng kinh doanh bất động sản Hầu hết chủ đầu tư sử dụng hình thức huy động vốn khách hàng, hình thức huy động đóng góp nguồn vốn lớn rẻ cho hoạt động kinh doanh chủ đầu tư Nhiều định chế tài chính, ngân hàng, quĩ đầu tư, cơng ty cho th tài chính, cơng ty tài vv nhiều thành phần kinh tế tham gia thị trường nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, cá nhân nhà đầu tư nhỏ lẻ… nhiều hình thức hợp tác việc phát triển nhà liên danh, liên doanh liên kết, hợp tác đầu tư, đầu tư tài chính, làm cho thị trường bất động sản trở thành kênh đầu tư, ngành hàng có tốc độ phát triển 20% năm gần Những mặt tồn hạn chế Trong thời gian qua, Nhà nước thành phố ban hành nhiều sách quản lý điều hành thị trường BĐS, nhiều sách vào sống có tác động tích cực đến thị trường đời sống người dân Tuy nhiên, cịn nhiều sách, quy định chưa có tính thực thi thực tế, chưa khuyến khích chủ thể tham gia phát triển nhà ở, dẫn đến chưa tạo điều kiện để tăng nguồn cung cho thị trường, làm cho quan hệ cung - cầu nhà cân đối nhiều bất cập Trong giai đoạn đầu, kể từ sau nước ta xố bỏ chế bao cấp nhà sách nhà tập trung vào việc khuyến khích đầu tư xây dựng nhà thương mại để tăng nguồn cung cho thị trường mà chưa quan tâm nhiều đến chế 11 ưu đãi nhằm phát triển nhà giá rẻ cho người nghèo, người có thu nhập thấp khu vực thị, nên có phận lớn người dân gặp khó khăn nhà khơng có điều kiện tài để tạo lập chỗ Đến năm gần đây, Nhà nước ban hành số sách để khuyến khích đầu tư xây dựng nhà giá rẻ cho người nghèo, người có thu nhập thấp đô thị, thực tế việc triển khai thực địa bàn thành phố cịn gặp nhiều khó khăn, chưa tạo ưu đãi cụ thể để khuyến khích doanh nghiệp, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng loại nhà này, chế ưu đãi thuế, đất đai, thủ tục đầu tư Thành phố chưa có sách riêng đầu tư xây dựng nhà thuê nên chưa có quỹ nhà thuê (theo kết tổng điều tra tồn quốc năm 2009 loại hình nhà thuê/mượn chiếm tỷ lệ 14,5% Cơ chế, sách đầu tư xây dựng dự án nhà có quy mơ lớn, đồng hạ tầng sách cải tạo khu nhà ở, khu chung cư cũ chưa đầy đủ chưa cụ thể, chưa đáp ứng yêu cầu đặt ra, thành phố chủ yếu thực đầu tư xây dựng dự án nhà có quy mơ nhỏ, thiếu đồng hệ thống hạ tầng, đặc biệt hệ thống hạ tầng xã hội Đối với việc cải tạo, xây dựng lại khu nhà cũ triển khai chậm đạt 1%sau 10 năm triển khai thực Hiện nay, Thành phố chưa có biện pháp cụ thể để điều tiết thị trường nhà nhằm bảo đảm cho thị trường nhà phát triển cân bằng, đặc biệt điều tiết giá cả, phân khúc nhà ở, loại nhà chưa quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới, sàn giao dịch bất động sản nên cân loại nhà ở, giá nhà cao so với thực tế, người có nhu cầu thực chỗ khơng có khả tạo lập nhà ở, người tham gia đầu tư lại có điều kiện thực đầu tư làm cho giá nhà cao phải qua nhiều khâu trung gian Qui định cung cấp thông tin có liên quan lĩnh vực bất động sản như: thơng tin quy hoạch, sách, dự án, thơng tin giá cả….tuy có q trình thực chưa nghiêm túc ( chưa có chủ đầu tư bị xử lý phát qui định này) Nên doanh nghiệp, nhà đầu tư người mua bán, cho thuê nhà thiếu nhiều thơng tin, gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh Đây nguyên nhân dẫn đến thị trường nhà phát triển không minh bạch, không lành mạnh thiếu bền vững - Những tồn triển khai thiếu đồng sách nhà với sách đất đai, đầu tư, quy hoạch tài Ngồi tác động tiêu cực thủ tục hành rườm rà, phức tạp bất cập, khơng đồng sách nhà với sách đất đai, 12 đầu tư, quy hoạch tài nguyên nhân làm cho thời gian triển khai dự án chậm, khiếu kiện lĩnh vực đất đai nhiều kéo dài Quy hoạch xây dựng coi yếu tố quan trọng cần trước bước, đành việc qui hoạch gặp nhiều khó khăn thành phố tồn hàng nghìn năm Hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội nội đô thiết kế cho qui mô dân số 250.000 dân, dân số quận nội thành tăng gấp khoảng 15 lần hệ thống hạ tầng gần không thay đổi mà thành phố tiếp tục cấp phép xây nhà cao tầng, văn phòng, trung tâm thương mai nội đô, tiếp tục tăng sức ép cho hệ thống hạ tầng vốn qua tải nhiều lần Công tác qui hoạch khu vực nông thôn vùng giáp ranh thị nơng thơn cịn bỏ ngỏ, thiếu đồng nhà sở hạ tầng, nhiều khu vực nhà xây dựng khang trang thiếu hệ thống cấp nước sạch, thoát nước thải, gây úng ngập cục bộ, làm vệ sinh môi trường Các quy định thủ tục thu, nộp tài (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất), khoản thuế, lệ phí, phí liên quan đến vấn đề nhà cịn rườm rà, gây khó khăn cho tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư, kinh doanh nhà Quy định thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản phức tạp, nhiều thời gian Các quy định việc tạo quỹ đất cho phát triển nhà ở, đặc biệt để xây dựng nhà giá thấp, quy định giao đất, cho thuê đất vần mang nặng tính xin cho, chưa có tính cạnh tranh cao thông qua đấu thầu, đấu giá nên nhiều chủ đầu tư giao đất làm dự án khơng có khả tài để thực dự án, dẫn đến làm chậm tiến độ thực hiện, làm hạn chế nguồn cung nhà cho thị trường, dẫn đến tượng sốt giá nhà đất, gây ổn định hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Cơ chế thu chênh lệch địa tô sử dụng đất đai chưa đặt ra, nhiều khu vực có dự án nhà ở, dự án khu đô thị triển khai xây dựng, doanh nghiệp đầu tư kinh phí để xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, nhiên Nhà nước chưa có sách để điều tiết chênh lệch địa tô đối tượng hưởng lợi từ việc sửa dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật xây dựng - Giá nhà tăng cao gây ảnh hưởng không tốt đến việc tạo lập chỗ người dân Mặc dù thành phố thực nhiều sách để làm tăng nguồn cung nhà cho thị trường, góp phần làm giảm giá nhà nhằm tạo điều kiện cho người có thu nhập trung bình có khả tạo lập chỗ Tuy nhiên, sách ban hành chưa đồng nên thời gian vừa qua, giá nhà tăng cao, vượt 13 khả tài phận lớn dân cư, dẫn đến sức ép nhà ngày tăng, đặc biệt nhà khu vực đô thị, nhiều người dân, đặc biệt người có thu nhập trung bình thu nhập thấp tạo lập chỗ cho thân gia đình Hiện nay, giá nhà Hà Nội cao so với thu nhập người dân, với mức thu nhập bình quân đầu người 1900 USD với hộ loại trung bình phải khoảng 50 năm làm việc mua tỷ lệ nước khoảng 4-6 năm Đây nguyên nhân dẫn đến hầu hết người làm cơng ăn lương có khó khăn nhà khó mua nhà - Sử dụng nguồn lực đất đai bất động sản hiệu Hoạt động sôi động thị trường bất động sản khơng thức nằm ngồi kiểm sốt quan quản lý Nhà nước Thêm vào tình trạng đầu ạt vào đất đai, bất động sản làm cho khối lượng lớn bất động sản bị găm giữ mua bán lại với mục đích đầu cơ, khơng sử dụng vào mục đích phát triển sản xuất – kinh doanh nâng cao đời sống dân cư Đồng thời, việc sử dụng đất khơng mục đích, xây dựng nhà cửa tràn lan, tuỳ tiện, trái quy hoạch, lấn chiếm phổ biến Kết kiểm tra thí điểm 18 dự án lớn điển hình TP Hà Nội vào tháng 4/2011 cho thấy tình trạng nhà biệt thự, nhà liền kề chưa hoàn thiện, chưa đưa vào sử dụng khu thị có tỷ lệ cao, diễn phổ biến gây ảnh hưởng tiêu cực kinh tế xã hội, gây lãng phí lớn tài nguyên đất, lãng phí tiền nhân dân, xã hội, gây mỹ quan đô thị ảnh hưởng xấu tới tình hình an ninh xã hội môi trường đô thị địa phương Cụ thể sau: nhà thấp tầng có 6.860 xây dựng, có 5.152 đưa vào sử dụng , cịn 1.708 chưa hồn Cá biệt có dự án có tỷ lệ nhà để hoang lớn dự án Khu nhà Quang Minh chưa có biệt thự sử dụng; Khu nhà Quang Minh 106/208 biệt thự 67/106 liền kề chưa hoàn thiện; Khu thị Dịch Vọng có 67/82 biệt thự 26/72 nhà liền kề chưa sử dụng; Khu thị Pháp Vân - Tứ Hiệp cịn 100/213 biệt thự chưa sử dụng; Khu đô thị Mỗ Lao - Làng Việt kiều Châu Âu 186/257 biệt thự 191/262 nhà liền kề chưa sử dụng - Công tác cải tạo chung cư cũ việc thực chương trình nhà xã hội Thống kê Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy: tồn thành phố có 982 nhà chung cư cũ - tầng, đa số nằm 23 khu tập thể số nhà nằm đơn lẻ rải rác thành phố quản lý Ngồi ra, cịn 173 chung cư, nhà tập thể khác công ty TNHH thành viên đầu tư phát triển nhà đô thị Bộ Quốc phòng quản lý Tuy nhiên, sau 14 10 năm triển khai, việc cải tạo lại chung cư cũ đạt xấp xỉ 1% số lượng công trình cần cải tạo, xây dựng lại Việc triển khai chương trình nhà xã hội chua quan tâm mức, toàn thành phố triển khai xây dựng, hoàn thành, bán cho thuê khoảng 450 hộ tổng số 1.270 hộ có khu thị Việt Hưng 61 Ngơ Thì Nhậm (Hà Đơng) Hiện triển khai xây dựng tiếp 1.000 hộ khu đô thị Kiến Hưng (Hà Đông) - Mô hình tổ chức phát triển nhà chưa đáp ứng u cầu thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hố đất nước Quy mơ dự án cịn nhỏ lẻ, chưa bảo đảm kết nối đồng dự án với khu vực, kiến trúc cơng trình nhà dự án thiếu quán không hợp lý, dẫn đến sau dự án hồn thành việc sử dụng nhà người dân chưa bảo đảm yêu cầu đặt ra, thiếu hệ thống hạ tầng xã hội, hệ thống kết nối với hạ tầng chung…Kết thống kê cho thấy, tổng số 360 dự án khu đô thị dự án nhà triển khai thực chủ yếu dự án có quy mơ nhỏ 20ha; số lượng dự án có quy mơ lớn 500 chiếm tỷ lệ chưa đến 10% Đô thị phép cộng đơn dự án, khu dân cư nhỏ lẻ, mà để đô thị có sức sống yêu cầu tất yếu phải có cơng trình hạ tầng xã hội có qui mô lớn phục vụ cho cộng đồng dân cư khu vực như: Quảng trường, công viên, trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại vv… Nhưng có lẽ tầm nhìn người làm qui hoạch, tác động nhóm lợi ích nhiều lý khác mà khu vực có nhiều cơng viên nhỏ, nhiều trường học nhỏ, nhiều mặt bán lẻ nhỏ tất chủ đầu đề xuất dự án tổng thể khu vực lại thiếu cơng trình xã hội có qui mơ lớn - Hệ thống tài bất động sản cịn thiếu đồng Thực tế Nhà nước có số sách tài chính, tín dụng bất động sản, nhìn chung cịn chưa cụ thể, rõ ràng, chưa có sách riêng tài BĐS, chưa có quy định việc lập Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ tín thác BĐS, Quỹ đầu tư BĐS, vv…nên chưa tạo nguồn cung dồi tài cho thị trường BĐS chủ đầu tư thiếu vốn cho đầu tư xây dựng cơng trình nhà cơng trình BĐS khác Mặc dù Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 105/2007/QĐ-TTg ngày 13 tháng năm 2007 việc phê duyệt Định hướng sách tài nhà quốc gia đến năm 2020, nhiên nguồn vốn cung cấp cho thị trường nhà hạn chế, đặc biệt nguồn vốn trung hạn dài hạn Hành lang pháp lý cho 15 cơng cụ tài thị trường bất động sản chưa hoàn thiện Việc triển khai hệ thống tài thành phố theo qui định hành cộm nhiều vấn đề chẳng hạn tỷ lệ cho vay khơng có tài sản đảm bảo lên tới 40% vào thời điểm cuối tháng 6/2011 nguy hiểm Cho đến nay, quyền thành phố chưa có qui định pháp lý để ngân hàng tham gia vào quan hệ tay ba: Chủ đầu tư - Ngân hàng - Khách hàng để hỗ trợ tín dụng cho thị trường BĐS Chưa có quy định giao dịch phải toán qua ngân hàng để quản lý thuế, giao dịch hạn chế rủi ro cho người dân thực giao dịch nhà BĐS - Các thủ tục hành lĩnh vực bĐS rườm rà, phức tạp Với 1.816 thủ tục hành chính, Hà Nội nơi có số thủ tục hành cao thứ hai nước (sau thành phố Hồ Chí Minh) Sau có chủ trương đơn giản hóa thủ tục TP định giữ nguyên 524 thủ tục, 1.100 thủ tục sửa đổi bổ sung 146 thủ tục bị bãi bỏ Các lĩnh vực ưu tiên đơn giản hóa thủ tục đầu tư, đất đai Mặc dù thủ tục hành liên quan đến lĩnh vực BĐS, lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch, thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư, thủ tục giao đất, cho thuê đất, bồi thường giải phóng mặt có nhiều cải tiến đổi thời gian gần Tuy nhiên, việc đầu tư BĐS có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác đất đai, đầu tư, xây dựng, tài chính, thuế, thủ tục hành việc lập, thẩm định phê duyệt dự án BĐS có nhiều cải tiến, giảm tối đa thủ tục, lĩnh vực lại chưa cải tiến nhiều, đặc biệt lĩnh vực đất đai giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên nhà đầu tư cịn gặp nhiều khó khăn trình tiếp cận thực thủ tục hành triển khai dự án phát triển nhà ở, khu thị Chính phủ ban hành Nghị số 33/2008/NQ-CP ngày 31/12/2008 thực thí điểm số thủ tục hành đầu tư xây dựng dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, việc vận dụng triển khai Hà Nội nhiều vấn đề thủ tục hành làm cho thời gian hoàn tất thủ tục đầu tư dự án Hà Nội thường kéo dài từ đến năm 3 Nguyên nhân tồn a.Nguyên nhân chủ quan Thứ nhất, nhận thức vấn đề nhà ở, vai trị vị trí thị trường bất động sản chưa cao 16 Nhà yêu cầu tối thiểu quan trọng người dân, đáp ứng nhu cầu nhà tầng lớp dân cư xã hội trách nhiệm hệ thống trị người dân Tuy nhiên, thời gian dài, nhận thức việc coi nhà yêu cầu thiết yếu, vấn đề quan trọng sách an sinh xã hội, đặc biệt việc quan tâm đầu tư xây dựng nhà cho người nghèo đối tượng xã hội chưa cao, ý thức nâng cao điều kiện môi trường sống chưa tốt nên việc ban hành sách nhà cịn chưa kịp thời chưa đồng Nguyên nhân sâu xa đợt sốt nhà đất trước năm 1993 2003 từ vấn đề nhận thức, trước luật đất đai đời, đất đai khơng có giá, sau Chính phủ định đất đai có giá phép hạch toán vào hoạt động SXKD ý chí chủ quan muốn định giá thấp để “định hướng” giá bất động sản thị trường Chính tạo sốt đất lớn thời điểm trước ban hành luật Tư tưởng “an cư lập ngiệp” khơng cịn nằm dân cư mà dường thẩm thấu sách phát triển thị trường quan chun ngành Chính mà sách chủ yếu phát triển thị trường nhà kinh doanh, thị trường nhà cho thuê, nhà xã hội, nhà cho công nhân sinh viên chưa trọng Công tác đạo điều hành thực sách BĐS nhà cịn chậm chưa sát sao, thường xun sách ban hành chậm vào sống Các nhận thức cộng đồng, an sinh xã hội, biện pháp nhằm cân đối ổn định thị trường dường bị nhóm lợi ích chi phối dẫn đến thị trường phát triển đầy tính tự phát kiểm sốt Thứ hai, chất lượng chế, sách nhà chưa cao Nhà thị trường bất động sản lĩnh vực phức tạp, có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác kinh tế, lại chưa có nghiên cứu, phân tích cụ thể, với thiếu hệ thống giám sát theo dõi, thống kê số liệu đáng tin cậy kịp thời nên có số sách ban hành thiếu đồng bộ, thiếu tính đột phá, số chủ trương sách khơng hợp lý, thiếu tính khả thi khơng điểu chỉnh bổ sung kịp thời, gây nhiều khó khăn trình thực Chẳng hạn, UBND TP Hà Nội ban hành định 26 ngày 21/6/2010 qui định với dự án có qui mơ 20ha, chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu tối thiếu 20% tổng số vốn đầu tư Qui định không thực tế tạo rủi ro cho hệ thống chủ đầu tư thời điểm đầu tư nhiều dự án 17 Việc tổ chức thực sách cịn nhiều yếu Nhìn chung, chủ trương sách ban hành nhiều thực chưa hết mức thiếu nguồn lực tài chính, nhân lực tương ứng, thiếu kiểm tra, đôn đốc, phối hợp ngành, cấp, tham gia tổ chức đồn thể cịn hạn chế Thứ ba, cải cách thủ tục hành cịn chậm, quản lý Nhà nước thị trường BĐS nhà nhiều bất cập Mặc dù quyền thành phố có bước tiến định việc cải cách thủ tục hành để hạn chế phiền hà, sách nhiễu cho người dân, doanh nghiệp, nhìn chung q trình cải cách hành lĩnh vực quản lý, vận hành thị trường nhà diễn chậm so với nhu cầu thực tế đời sống Thành phố triển khai chế độ “ cửa” trình thực chưa cải tiến nhiều, thời gian hoàn tất thủ tục đầu tư dự án cịn dài, thơng thường từ đến năm Trong máy nhà nước tư cung cách quản lý theo mệnh lệnh, quan hệ “xin cho”, tác phong quan liêu Hoạt động quản lý nhà nước cịn bị bng lỏng, việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch; hoạch định sách, chiến lược; ban hành quy chế, quy phạm; giám sát thực hiện; xử lý vi phạm chưa kịp thời Lĩnh vực BĐS chịu quản lý nhiều quan nhà nước khác nhau, lại chưa phân định rõ chức quan vấn đề liên quan đến nhà ở, quản lý đất đai nói chung quản lý đất đai dự án, quản lý hoạt động đầu tư với quản lý hoạt động xây dựng… Thứ tư, cấu, tổ chức máy quản lý nhà nước BĐS cịn yếu Để sách QLNN BĐS nhà vào sống vấn đề tổ chức triển khai hướng dẫn đạo thực quan trọng, nhiên cấu, tổ chức máy quản lý nhà nước BĐS chưa tương xứng với chức nhiệm vụ giao, số lượng cán bộ, công chức trực tiếp thực công tác quản lý nhà phòng ban mỏng, đặc biệt điều kiện diện tích Hà Nội tăng gấp 3,6 lần so với trước đây; lực cán trực tiếp làm cơng tác nhà nhìn chung yếu chưa đào tạo chun mơn, nghiệp vụ Ví dụ, thành phố qui định chủ đầu tư phép huy động vốn khách hàng tối đa 20% diện tích, danh sách khách hàng góp vốn phải sở tài ngun mơi trường quản lý Với lượng 20.000 hộ đưa thị trường năm phận chun mơn sở phải tiếp nhận quản lý khoảng 4000 khách hàng với số lượng nhân 4-5 người nhiệm vụ bất khả thi Đây ví dụ điển hình ngun nhân dẫn đến tình trạng sách Nhà nước ban hành không triển khai thực kịp 18 thời thành phố triển khai không triệt để, không thường xuyên thiếu kiểm tra, giám sát… Thứ năm, đầu tư vốn để xây dựng nhà cho đối tượng xã hội thấp Trong thời gian dài, đặc biệt kể từ sau Nhà nước xoá bỏ chế bao cấp nhà thành phố khơng đầu tư vốn ngân sách để xây dựng nhà cho đối tượng xã hội có khó khăn nhà ở, nên cịn nhiều đối tượng chưa có nhà Hiện nay, TP phố có sách đầu tư vốn ngân sách để xây dựng nhà cho số đối tượng xã hội, thực tế đầu tư vốn để xây dựng nhà cho số đối tượng nhà cho sinh viên, nhà công vụ; đối tượng khác cán bộ, cơng chức, lực lượng vũ trang…thì thành phố chưa có đầu tư vốn Đối với nguồn vốn thành phần kinh tế khác chủ yếu tập trung đầu tư nhà giá cao, nhà cao cấp để kinh doanh, thành phố chưa có ưu đãi cụ thể hấp dẫn để thực xã hội hóa hoạt động b.Nguyên nhân khách quan Thứ nhất, xuất phát điểm kinh tế thấp Nhà tiêu chí để đánh giá nước phát triển phát triển Đối với nước ta, đầu tư cho phát triển nhà từ nước phát triển thấp, bị chiến tranh tàn phá kéo dài trải qua thời kỳ dài thực kinh tế kế hoạch quan liêu bao cấp Vì vậy, có nhiều tiến bộ, năm 2006 xếp thứ 123 GDP bình quân đầu người, đứng thứ 105 theo số HDI tổng số 170 nước giới, Việt Nam đứng thứ hạng thấp so với nước Đông Nam Á Năm 2009, Việt Nam có mức thu nhập xấp xỉ mức 1000USD/người/năm, ranh giới với mức bắt đầu khỏi tình trạng chậm phát triển, thu nhập thấp, đến năm 2010 bắt đầu bước vào ngưỡng có thu nhập trung bình so với giới, điều kiện kinh tế thấp phải tập trung đầu tư nhiều cho lĩnh vực quan trọng khác y tế, giáo dục, an ninh, quốc phịng, nơng nghiệp nơng thơn nên thời gian dài Nhà nước chưa có đủ điều kiện để đầu tư cho nhà Nguyên nhân khách quan xuất phát điểm thấp không nhận thức đắn dẫn đến tình trạng nguồn lực tập trung phát triển sản phẩm thương mại có giá trị lớn, phù hợp với điều kiện xuất phát điểm cao hơn, ngun nhân cân đối cung cầu nhiều phân khúc thị trường khác 19 Thứ hai, BĐS lĩnh vực phức tạp, có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác kinh tế, giải vấn đề tồn thị trường BĐS phải phù hợp với điều kiện kinh tế đất nước thời kỳ So với nhiều lĩnh vực khác BĐS có liên quan đến nhiều vấn đề khác kinh tế, để giải tốt khúc mắc thị trường cần phải thực tổng hợp nhiều biện pháp, có tham gia cộng đồng cần có nguồn lực tài dồi Tuy nhiên, liên quan đến trách nhiệm nhiều quan khác nhau, lĩnh vực lại bị buông lỏng quản lý thời gian dài, sách pháp luật tổng thể BĐS nhà ban hành thời gian gần lại Mặt khác, việc phối hợp quan máy nhà nước từ trung ương đến địa phương để thực sách BĐS lại chưa tốt, với chưa có nguồn lực tài mạnh Vì vậy, đến lĩnh vực BĐS tồn nhiều vấn đề chưa thể giải triệt để, đặc biệt vấn đề phát triển nhà cho đối tượng xã hội, nâng cao điều kiện sống, vệ sinh, môi trường, nếp sống văn minh Ngồi ra, lĩnh vực BĐS mang tính đa ngành phát triển BĐS phải dựa sở điều kiện phát triển định kinh tế đất nước, nước ta bước khỏi tình trạng phát triển trở thành nước có thu nhập trung bình, nên điều kiện tảng cho việc phát triển BĐS chưa đầy đủ, nguyên nhân khách quan dẫn đến công tác phát triển BĐS nói chúng nhà nói riêng chưa đạt yêu cầu đề Kiến nghị Sự phát triển thị trường BĐS Hà Nội nói riêng thị trường BĐS thành thị nói chung cịn mang tính tự phát cao, chưa có chiến lược, kế hoạch cụ thể Thời gian qua, thị trường BĐS phát triển chưa đảm bảo tính cân đối doanh nghiệp tập trung vào loại nhà để bán nhà cao cấp, giá trị lớn, lại chưa quan tâm đầu tư loại nhà có quy mơ nhỏ, giá rẻ toán dần Thị trường nhà cho thuê chưa tương xứng với nhu cầu xã hội đòi hỏi Để giải đa dạng hóa chủng loại hàng hóa phù hợp với đa dạng đối tượng xã hội cần can thiệp Nhà nước, UBND cấp tỉnh thông qua biện pháp: - Nghiên cứu quy định cấu tỷ lệ loại nhà theo hướng tăng tỷ lệ nhà chung cư, nhà xã hội, nhà cho thuê quy hoạch, phê duyệt dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới; - Tiếp tục nghiên cứu, bổ sung quy định để khuyến khích, hỗ trợ thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhà chung cư, nhà xã hội, nhà cho thuê; 20 - Nghiên cứu cho phép đầu tư xây dựng đa dạng loại hình hộ, nhà để đáp ứng nhu cầu nhà cho đối tượng xã hội đặc biệt hộ cho đối tượng độc thân - Nghiên cứu đa dạng hóa hình thức sở hữu sở hữu có thời hạn 30, 50 năm thuê mua Bên cạnh đó, giải pháp nâng cao tính minh bạch thị trường cần nghiên cứu cách thống sở: - Tính minh bạch thị trường BĐS thể tất khâu hoạt động thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS đến hoạt động giao dịch, mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS có nhiều hạn chế Tình trạng đầu cơ, mua bán “ngầm“ trốn lậu thuế cò phổ biến hầu hết địa bàn, đặc biệt vùng xa trung tâm hoạt động thị trường BĐS thiếu ổn định bền vững Để khắc phục trực trạng trên, UBND tỉnh thành cần ban hành chế khuyến khích giao dịch thức đơi với chế tài đủ mạnh để hạn chế giao dịch “ngầm“ thông qua việc giảm thuế chuyển dịch BĐS, giảm phí xác định sở hữu BĐS nhằm khuyến khích chủ thể tham gia giao dịch thức - Tính cạnh tranh minh bạch thị trường BĐS, đặc biệt thị trường BĐS Hà Nội tỉnh phía Bắc nói chung cịn thấp, thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất) Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án chủ đầu tư UBND tỉnh quy định văn quy phạm pháp luật, nhiên việc áp dụng thực tế nhiều hạn chế, chí có vấn đề chưa triển khai cần kiểm tra, rút kinh nghiệm để khắc phục Để thực mục tiêu công khai minh bạch, hạn chế đầu cơ, hạn chế hoạt động tạo nhu cầu ảo, chống làm giá ảo, tăng cường tính ổn định lành mạnh cho thị trường BĐS, Chính phủ UBND tỉnh cần thực đồng giải pháp: - Chính phủ, UBND cấp tỉnh đạo ngành, cấp tăng cường công tác kiểm tra, giám sát hoạt động đấu giá, chuyển quyền sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất xen kẹp, đất công nghiệp sang đất xây dựng nhà - Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát việc chấp hành quy định giao dịch qua sàn doanh nghiệp kinh doanh nhà Thực chế tài không đăng ký 21 quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất bất động sản không giao dịch theo quy định pháp luật; - Tiếp tục phát triển, hoàn thiện hệ thống mạng sàn giao dịch bất động sản; tăng cường kiểm tra công tác đào tạo, cấp chứng môi giới, định giá bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản; có sách khuyến khích hộ gia đình, cá nhân tham giao dịch mua bán, cho thuê nhà thông qua sàn giao dịch bất động sản; - Nghiên cứu bổ sung quy định việc thông báo công khai thơng tin, lấy ý kiến góp ý người dân có liên quan tất q trình triển khai thực dự án phát triển nhà (kêu gọi đầu tư, lựa chọn nhà thầu; lập, phê duyệt quy hoạch dự án; đầu tư xây dựng; giao dịch nhà quản lý sử dụng) phương tiện thông tin đại chúng (đài, báo, website) trụ sở quan nhà nước để người dân dễ tiếp cận, kiểm tra, giám sát 22