Đang tải... (xem toàn văn)
Tài liệu BDS Tài liệu BDS Tài liệu BDS Tài liệu BDS Tài liệu BDS Tài liệu BDS Tài liệu BDS Tài liệu BDS Tài liệu BDS Tài liệu BDS Tài liệu BDS Tài liệu BDS Tài liệu BDS Tài liệu BDS Tài liệu BDS Tài liệu BDS Tài liệu BDS Tài liệu BDS Tài liệu BDSTài liệu BDS Tài liệu BDS Tài liệu BDS
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI KHOA: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI BÀI GIẢNG QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN (Dùng cho sinh viên hệ đại học - ngành Quản lý đất đai) CHƯƠNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.Bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1.Khái niệm đặc tính bất động sản 1.1.1.1.Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Hầu coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản “mảnh đất” khơng phải đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, khơng thể đối tượng giao dịch dân Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi BĐS Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gịn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể coi “gắn liền với đất đai”, BĐS; thứ hai, khơng giải thích rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” Luật Dân Nga năm 1994 quy định BĐS có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật mặt, liệt kê tương tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, đưa khái niệm chung BĐS “những đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật cịn liệt kê vật khơng liên quan đến đất đai “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” BĐS Theo Bộ luật Dân số 91/2015/QH13 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 107 có quy định: “Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định pháp luật” 1.1.1.2 Đặc trưng bất động sản - Có vị trí cố định khơng di chuyển - Tính lâu bền: đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem khơng thể bị hủy hoại trừ có thiên tai, xói, lở Đồng thời vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu - Tính thích ứng: lợi ích BĐS sinh trình sử dụng BĐS trình sử dụng điều chỉnh cơng mà nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu người tiêu dung việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh hoạt động khác - Tính dị biệt: Trên thị trường bất động sản, không tồn hai cơng trình hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác nhau, kề hai cơng trình cạnh dùng thiết kế Ngay cao ốc hộ, phịng có hướng tầng khác Ngồi cần ý đến ý muốn người đầu tư, người sử dụng, kể kiên trúc sư, người quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân Do thị trường bất động sản, địa vị giá trị bất động sản khơng hồn tồn giống hàng hố khác - Tính chịu ảnh hưởng sách: Vì bất động sản có tầm quan trọng hoạt động kinh tế xã hội, nên Chính phủ nước quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa sách lĩnh vực để điều chỉnh quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế việc sản xuất, giao dịch sử dụng bất động sản Vì khơng thể di chuyển nên bất động sản khó mà tránh ảnh hưởng điều chỉnh sách sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế - Tính phụ thuộc vào lực quản lý: Nhiều loại hình đầu tư khơng địi hỏi phải tốn nhiều công quản lý chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý Thế đầu tư trực tiếp vào nhà đất phải có lực quản lý thích hợp Việc đầu tư phát triển xây dựng phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, việc cho thuê nhà đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, trì sửa chữa nhà, phịng cháy, chữa cháy biện pháp an tồn khác Nói chung chi phí quản lý nhà cho thuê thường chiếm tới 10% tiền th nhà, quản lý khơng tốt, chi phí tăng cao người th khơng lịng bỏ thiệt hại lớn Đấy chưa kể chi phí cho chun gia, kế tốn th luật sư - Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Việc Chính phù đầu tư mở mang đường sá, cơng viên, trường học nâng cao giá trị bất động sản khu vực phụ cận lên nhiều Kinh nghiệm chứng tỏ dự báo xác đầu tư lớn Chính phủ kết cấu hạ tầnẹ khu vực roi đàu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển bất động sản trước bước có the thành cơng lớn 1.1.1.3 Phân loại bất động sản Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta, bất động sản phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng BĐS sản đặc biệt - Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng cơng trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến q trình cơng nghiệp hoá, đại hoá đất nước phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng nhóm BĐS chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường BĐS nước ta nước giới - Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v - Bất động sản đặc biệt BĐS cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm loại BĐS khả tham gia thị trường thấp - Việc phân chia BĐS theo loại cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng chế sách phát triển quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội nước ta 1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản Hiện có nhiều khái niệm thị trường BĐS lên số ý kiến sau: - Thị trường BĐS thị trường hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng sử dụng BĐS theo quy luật thị trường có quản lý Nhà nước - Thị trường bất động sản tổng hoà giao dịch dân BĐS địa bàn định, thời gian định - Thị trường BĐS tổ chức quyền có liên quan đến đất cho chúng trao đổi giá trị cá nhân thực thể Các quyền độc lập với đặc tính vật chất mà thường gọi đất Căn cư vào thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập vào thị trường TT BĐS có ba cấp gồm: - Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao cho thuê quyền sử dụng đất - Thị trường cấp 2: thị trường xây dựng cơng trình để bán cho thuê - Thị trường cấp 3: thị trường bán lại cho th lại cơng trình mua thuê 1.1.3 Đặc tính chức thị trường bất động sản 1.1.3.1 Đặc điểm, vai trò thị trường bất động sản a Đặc điểm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản thị trường giao dịch quyền lợi chứa bất động sản khơng phải thân đất đai cơng trình Thơng thường quyền lọi dó bị số hạn chế, chẳng hạn quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng tức có tính tương đối khơng phải tuyệt đối Thị trường mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: bất động sản có đặc điểm cố định, khơng di dời mặt vị trí chịu tác động yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý Trong đó, tập quán, thị hiếu, tâm lý vùng, khu vực lại khác Do vậy, hoạt động thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc Thị trường bất động sàn chịu chi phối pháp luật: giao dịch bất động sản có tác động mạnh mẽ đến hầu hết hoạt động kinh tế, xã hội, Do đó, vấn đề bất động sản có phối đỉều chỉnh chặt chẽ hệ thống văn pháp luật bất động sản Chính phủ nước giới quan tâm đến bất động sản thị trường bất động sản, điều chỉnh sách bất động sản thị trường bất động sản nhằm huy động nguồn lực bất động sản phục vụ cho mục tiêu phát triển kỉnh tế - xã hội đất nước Cần đến dịch vụ loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao: bất động sản thường có giá trị cao, số đơng khách hàng muốn mua cho dùng, mà đời người lại khơng có lần mua sắm vậy, mua cẩn thận tính tốn, cần hỏi ý kiến cùa chun viên môi giớỉ, chuyên viên định giá Tuy giá chuyên viên ước tính ỉt nhiều mang tính chủ quan người qua đào tạo, có kinh nghiệm chun mơn, nắm tình hình thị trường, thu thập nhiều thơng tin giúp thay mặt người mua để tiến hành đàm phán, thu xếp tài bảo hiểm để mua thuê bất động sản đáp ứng yêu cầu đề Kinh nghiệm cho thấy tổ chức mơi giới phát triển vận hành thị trường bất động sản hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sàn đắt lên Dễ nảy sinh tình trạng cân cung cầu tình trạng độc quyền thị trường: Muốn biết thị trường vận hành hiệu thi phải xét mức độ tự cạnh tranh, tức bên bán bên mua có tự vào thị trường khơng, có đủ số lượng bến bán bên mua không? Và thị trường bất động sản mang tính khu vực nên cạnh tranh khơng hồn tồn, mặt khác thị trường khơng hồn chĩnh việc phát triển dự án bất động sản gặp trỏ’ ngại, đổ dễ nảy sinh tỉnh trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thực tình trạng nhà để khơng, người mua thuê b Vai trò thị trường bất động sản Thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế thị trường: Thị trường bất động sản liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân BĐS tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng BĐS tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế BĐS tàỉ sản lớn hộ gia đỉnh Trong điều kiện kinh tế thị trường BĐS chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nỏ cịn nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động chấp Thị trường BĐS phát triển nguồn vốn lớn chỗ huy động: Đây nội dung có tầm quan trọng nhiều nhà nghiên cứu giới chứng minh đến kết luận quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hố định giá khoa học, thống tạo cho kinh tế quốc gia tiềm đáng kể vốn để từ phát triển kinh tể-xã hội đạt mục tiêu đề Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua chấp BĐS chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trị quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài dồi phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt đầu tư phát triển sở hạ tầng kinh tế Phát triển quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu: Kinh nghiệm nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn nước cơng nghiệp hố tỷ lệ thị hố thường chiếm từ 60 - 80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng u cầu thị hố nước ta vấn đề lớn có tầm quan trọng đặc biệt nước ta chuyển sang chế thị trường điều kiện thiết chế quản lý Nhà nước công tác quy hoạch chưa thực thi có chất lượng hiệu việc phát triển quản lý thị trường BĐS đô thị phải đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục tốn vướng mắc tưong lai Phát triển quản lý tốt thị trường BĐS góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách: Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với thị trường thị trường tài tín dụng, thị trường xây đựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá chuyên gia kinh tế, nước phát triển đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên USD có khả thúc đẩy ngành có liên quan phát triển từ 1,5-2 USD Phát triển điều hành tốt thị trường BĐS có tác dụng thúc đẩy tăng trưỏng kinh tế thông qua biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ tạo nên chuyển dịch đáng kể quan trọng cấu ngành, vùng lãnh thổ phạm vi nước Theo thống kê Tổng cục thuế khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân 4.645 tỷ đồng/năm tỷ lệ chiếm gần 30% giao dịch, trên70% chưa kiểm soát thực tế giao dịch không thực nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy chế, sách pháp luật để giao dịch BĐS thức (có đăng ký thực nghĩa vụ thuế) đổi mớỉ chế giao dịch theo giá thị trường hàng năm thị trường BĐS đóng góp cho kinh tế 20.000 tỷ đồng năm Phát triển quản lý có hiệu thị trường BĐS đáp ứng nhu cầu xúc ngày gia tăng nhà cho nhân dân từ đô thị - nông thôn: Thị trường nhà phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn thị trường BĐS Thị trường nhà thị trường sôi động thị trường BĐS, “sốt” nhà đất hầu hết “sốt” nhà va lan toả sang thị trường BĐS khác ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân Vì vậy, phát triền quản lý có hiệu thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà phù hợp với thu nhập người dân vai trò quan trọng quản lý nhà nước thị trường BĐS nhà 1.1.3.2 Chức thị trường bất động sản - Phân phối tài nguyên lợi ích bất động sản: đất đai nguồn tài nguyên có hạn, chu kỳ đầu tư phát triển bất động sản lại dài thường chậm so với thay đổi yêu cầu thị trường, cần có điều tiết phân phối lợi ích bất động sản thông qua chế giá - Thể thay đổi cầu thị trường bất động sản: biến động cầu nguyên nhân chủ yếu sau gây ra: + Thay đổi dự báo lợi ích thu tương lai; + Ảnh hưởng sách thuế Chính phủ; + Thay đổi mức thu nhập thị hiếu người tiêu dùng; + Thay đổi khả cung cấp vốn đất đai - Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu: có hai phương thức sau để thay đổi việc cung ứng: + Phát triển thêm nhiều bất động sản thay đổi cách sử dụng bất động sản có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê ngược lại + Thay đổi quan hệ giá bán cho thuê Chẳng hạn giá bán nhà thường tương đương vớỉ 300 - 400 lần giá cho thuê tháng, giá bán nhà tăng cao nhiều nhu cầu thuê nhà tăng lên; giá thuê văn phịng tăng cao nhiều khách sạn nhà cho thuê làm văn phòng Cần ý q trình thay đổi cung địi hỏi phải trải qua thời gian định, thời gian lại xuất nhân tố địi hỏi phải tiếp tục điều chỉnh, tình trạng cân cung cầu bất động sản khó thực đạt tồn giai đoạn ngắn ngủi Do người ta thường nói “mất cân tuyệt đối cịn cân là tương đối tạm thời thôi” - Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung: chẳng hạn đô thị lớn, giá đất ngày cao giá thành xây dựng nhà cao ốc lại giảm xuống ứng dụng nhiều tiến khoa học công nghệ kỹ thuật xây dựng (kể vật liệu xây dựng), dẫn đến việc phát triển nhà cao ốc với nhiều hộ có giá bán giá thuê phải thang máy xuất nhiều nhà cao ốc Như người tiêu dùng phải thích ứng vớỉ tình hình thay đồi điều kiện cung 1.1.4 Quan hệ cung cầu thị trường BĐS 1.1.4.1 Cầu thị trường BĐS Cầu hàng hố BĐS tồn nhu cầu có khả toán mà xã hội dùng để mua khối lượng hàng hoá dịch vụ BĐS thời kỳ định Nhu cầu tiêu dùng hàng hoá BĐS vơ lớn, cầu hàng hố BĐS có cách biệt lớn với nhu cầu quy mô đối tượng xuất Cầu phải nhu cầu có khả tốn tức người mua BĐS phải người có khả mua sẵn sàng mua Có đối tượng có nhu cầu sử dụng không trở thành cầu thị trường lại có đối tượng khơng có nhu cầu lại có nhu cầu đầu kiếm lợi xuất cầu có nhu cầu nhu cầu có khả tốn Để xuất cầu hàng hố BĐS phải có đủ điều kiện sau: - Có xuất nhu cầu tiêu dùng loại BĐS mà nhu cầu khơng thể tự thoả mãn nguồn sẵn có người dân - Phải có nguồn lực tài để đảm bảo khả tốn cho nhu cầu Chỉ có nguồn lực tài cho tốn nhu cầu chuyển thành cầu thị trường Trình độ phát triển kinh tế xã hội, trình độ thu nhập ngày tăng nhu cầu hàng hố BĐS ngày tăng cao - Phải có thị trường BĐS để cung, cầu gặp cầu thực trở thành cầu xuất thị trường Cầu BĐS phụ thuộc vào nhiều nhân tố khác : Sự thay đổi thu nhập: Sự thay đổi giá hàng hố thay thế: Chẳng hạn giá bán nhà tăng cao thay đổi quan hệ cung cầu Sự thay đổi dự báo tương lai: Chẳng hạn nhiều người mua dự báo tương lai sắm tơ mối quan hệ cung cầu nhà cho thuê đối nhà có gara biến đổi Ba là, công tác thông kê, phân loại đất đai Luật quản lý đất đai Trung Quốc quy định, đất đai chia làm loại chính: Đất dùng cho nơng nghiệp: đất đai trực tiếp sử dụng cho sản xuất nông nghiệp bao gồm đất canh tác, đồng cỏ, đất nuôi trồng thuỷ sản Đất xây dựng: đất sử dụng để xây dựng cơng trình kiến trúc, nhà cửa thị, dùng cho mục đích cơng cộng, khai thác khống sản, đất sử dụng cơng trình an ninh quốc phòng Đất chưa sử dụng: loại đất cịn lại khơng thuộc loại đất nêu Nhà nước quy định tổng kiểm kê đất đai năm lần có thống kê đất đai hàng năm, việc thống kê đất đai hàng năm tiến hành cấp quản lý theo đơn vị hành từ trung ương đến địa phương; Hồ sơ đất đai thiết lập đến chủ sử dụng đất cập nhật biến động liên quan đến chủ sử dụng đất, đến mảnh đất Bốn là, tài đất Ở Trung Quốc khơng có hình thức giao đất ổn định lâu dài khơng thời hạn, đó, Luật quy định Nhà nước thu tiền giao đất, người sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước thực quyền; Nhà nước coi việc giao đất thu tiền biện pháp quan trọng để tạo nguồn thu ngân sách đáp ứng nhu cầu vốn để phát triển Do đất nông thôn, ngoại thành thuộc sở hữu tập thể, để phát triển thị, Nhà nước Trung Quốc phải tiến hành trưng dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp thành đất thị Ngồi việc ln đảm bảo diện tích đất canh tác để ổn định an ninh lương thực biện pháp yêu cầu bên giao đất phải tiến hành khai thác đất chưa sử dụng, bù vào với diện tích canh tác bị Nhà nước Trung Quốc cịn ban hành quy định phí trưng dụng đất Đó loại chi phí mà đơn vị sử dụng đất phải trả gồm: Chi phí đền bù đất, đơn vị phải trả cho nông dân bị trưng dụng đất, trưng dụng đất khơng có thu lợi khơng phải đền bù; chi phí đền bù đầu tư đất: phí đền bù cho đầu tư bị tiêu hao đất, tương tự phí đền bù tài sản đất Việt Nam; chi phí đền bù xếp lao động, phí đền bù sinh hoạt phải trả cho đơn vị bị thu hồi đất; chi phí quản lý đất Cơng tác giải phóng mặt Trung Quốc tiến hành thuận lợi Nhà nước chủ động vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất nhờ có biện pháp chuyên mạnh Đặc biệt với sửa đổi bổ sung Hiến pháp năm 2002, Nhà nước Trung Quốc công nhận quyền sở hữu tư nhân bất động sản, cơng nhận có sách để thị trường giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp Với quy định mang tính cải cách lớn vậy, Trung Quốc tạo thị trường bất động sản khổng lồ Trung Quốccũng quy định hộ gia đình nơng thơn phép sử dụng nơi làm đất không vượt hạn mức quy định cấp tỉnh, thành Người dân nông thôn sau bán nhà cho thuê nhà không Nhà nước cấp thêm Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu tập thể không phép chuyển nhượng cho th vào mục đích phi nơng nghiệp Tuy nhiên, đặc thù quan hệ sở hữu nhà nước đất đai, Trung Quốc nạn tham nhũng tiêu cực quản lý sử dụng đất phức tạp nặng nề Việt Nam, chế xin cho, cấp, phát, đặc biệt việc khai thác đất đai thành thị Mặc dù Trung Quốc quy định để khai thác đất đai thành thị buộc phải thông qua công ty dạng đấu thầu đấu giá Kinh nghiệm Pháp Pháp quốc gia phát triển, thể chế trị khác nhau, ảnh hưởng phương pháp tổ chức quản lý lĩnh vực đất đai Pháp cònkhá rõ nước ta Vấn đề lý giải Nhà nước Việt Nam khai thác hiệu tài liệu quản lý đất đai chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng hệ thống quản lý đất đai thực dân rõ nét ý thức phận công dân Việt Nam Quản lý đất đai Pháp có số đặc trưng là: Về chế độ sở hữu quan hệ đất đai, Luật pháp quy định quyền sở hữu tài sản bất khả xâm phạm thiêng liêng, quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu Ở Pháp cịn tồn song hành hai hình thức sở hữu bản: sở hữu tư nhân đất đai sở hữu nhà nước đất đai cơng trình xây dựng cơng cộng Tài sản công cộng bao gồm đất đai cơng cộng có đặc điểm khơng mua bán Trong trường hợp cần sử dụng đất cho mục đích cơng cộng, Nhà nước có quyền u cầu chủ sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thơng qua sách bồi thường thiệt hại cách công Về công tác quy hoạch đô thị, đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, để phát triển thị, Pháp cơng tác quy hoạch đô thị quan tâm ý từ sớm thực nghiêm ngặt Ngay từ năm 1919, Pháp ban hành Đạo luật kế hoạch thị hóa cho thành phố có từ 10.000 dân trở lên Năm 1973 năm 1977, Nhà nước Pháp ban hành Nghị định quy định quy tắc phát triển đô thị, sở để đời Bộ Luật sách đô thị Đặc biệt, vào năm 1992, Pháp có Luật phân cấp quản lý, có xuất tác nhân quan trọng công tác quản lý Nhà nước quy hoạch cấp xã Cho đến nay, Luật Đô thị Pháp không ngừng phát triển, liên quan đến quyền sở hữu tư nhân can thiệp ngày sâu sắc Nhà nước, cộng đồng địa phương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch thị Nó mang ý nghĩa kinh tế lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ ngành khác bất động sản, xây dựng quy hoạch lãnh thổ Về công tác quản lý nhà nuộc đất đai, quốc gia trì chế độ sở hữu tư nhân đất đai, công tác quản lý đất đai Pháp thực chặt chẽ Điều thể qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa Hệ thống hồ sơ địa phát triển, quy củ khoa học, mang tính thời để quản lý tài nguyên đất đai thơng tin lãnh thổ, thơng tin đất mơ tả đầy đủ kích thước, vị trí địa lý, thơng tin tài ngun lợi ích liên quan đến đất, thực trạng pháp lý đất Hệ thống cung cấp đẩy đủ thông tin trạng sử dụng đất, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động ngân hàng tạo sở xây dựng hệ thống thuế đất bất động sản công Như nói, hầu hết quốc gia giới, dù quy định chế độ sở hữu đất đai khác nhau, có xu hướng ngày tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đất đai Xu phù hợp với phát triển ngày đa dạng quan hệ kinh tế, trị theo xu tồn cầu hoá Mục tiêu quốc gia nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu tài nguyên nước, tăng cường khả cạnh tranh để phục vụ cao cho quyền lợi quốc gia, đồng thời có quy định phù hợp với xu mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư quốc gia thông qua chế định pháp luật thông thường, cởi mở giữ ổn định an ninh kinh tế an ninh quốc gia Một số gợi ý cho Việt Nam quản lý đất đai Về hệ thống văn pháp luật phải ban hành đồng bộ, kịp thời, mang tính chất ổn định, đồng thời quy định pháp luật dù có điều chỉnh phải đảm bảo tính kế thừa Về hồ sơ đất đai: Phải xây dựng hệ thống liệu thông tin đất đai thống nhất, đồng sở công nghệ tin học điện tử đại từ trung ương đến địa phương Muốn đạt điều cần phải đầu tư đồng để có hệ thống hồ sơ địa sở (hồ sơ gốc) có độ tin cậy cao tất địa phương nước Thống phương pháp phân loại, quản lý hồ sơ đất đai công khai thông tin từ trung ương đến địa phương Thực tế cho thấy, hệ thống hồ sơ địa lưu trữ nước ta kém, chắp vá, tạp nham không đáp ứng yêu cầu quản lý Việc triển khai lập hồ sơ địa địa phương khác không tiến hành vào thời điểm đạo trung ương, số liệu tổng hợp tất cấp có độ xác thấp Các thơng tin đất (như thay đổi loại đất, diện tích, chủ sừ dụng đất, giá đất thời điểm…), khơng cập nhật thường xun đầy đủ, Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai Cần phải xác định việc đăng ký quyền tài sản khơng lợi ích người dân mà lợi ích Nhà nước Để làm tốt việc cần phải có biện pháp mạnh để tạo thay đổi mặt nhận thức máy quản lý đội ngũ công chức nhà nước Xã hội phát triển tính cạnh tranh gay gắt, để đảm bảo mạnh cạnh tranh, công tác quản lý Nhà nước phải mạnh có hiệu lực cao Tuy nhiên, tăng cường quyền lực Nhà nước khơng có nghĩa hạn chế quyền chủ thể sử dụng đất Quyền lực Nhà nước phải mạnh, để đảm bảo cho chủ thể hoạt động khuôn khổ pháp luật quy định chủ thể tự phát triển Với nước có cơng tác quản lý đất đai tốt, có hiệu sử dụng đất cao, vi phạm pháp luật quản lý sử dụng đất bị xử lý nặng triệt để Đây học quan trọng nhất: kỷ cương pháp luật có nghiêm minh xã hội ổn định phát triển Tài liệu tham khảo: TS Chu Văn Thỉnh (chủ nhiệm 2000), Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách đất đai sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Viện Nghiên cứu Địa chính, Tổng cục Địa PGS TS Nguyễn Văn Thạo (chủ nhiệm 2005), Thực trạng vấn đề sở hữu phương hướng giải nước ta Hà Quý rỉnh (2005), Lý luận địa tô vận dụng để giải số vấn đề đất đai việt Nam Trần Tú Cường (LA 2007), Tăng cường vai trò quản lý nhà nước đất đai q úa trình thị hóa thành phố Hà Nội Bộ Nhà Phát triển Đô thị - Nông thôn (MOHURD) với Bộ Tài nguyên Đất đai Trung Quốc (MLR) ngày 6/4 phối hợp ban hành “Thông tư tăng cường công tác quản lý giám sát nguồn cung nhà đất đai thời gian gần đây” với bốn giải pháp lớn nhằm ngăn chặn tình trạng leo thang giá nhà đất nguy hỗn loạn thị trường bất động sản nước Thông tư liên nhấn mạnh quyền địa phương cần phải ngăn chặn giao dịch mua bán đất dự án cần 36 tháng để tiêu thụ lượng bất động sản tồn kho Các địa phương phải thiết lập chế độ thẩm tra nguồn vốn mua đất để đảm bảo doanh nghiệp khai thác bất động sản sử dụng nguồn vốn tự chủ hợp pháp để mua đất, sẵn sàng loại bỏ gói thầu có sử dụng nguồn tài đáng nghi ngờ đình tư cách tham gia đấu thầu doanh nghiệp khoảng thời gian định Thơng tư yêu cầu quyền địa phương áp dụng linh hoạt nhiều biện pháp hoạt động đấu thầu dựa tình hình thực tế địa phương hoạt động chuyển nhượng đất đai cụ thể Thơng tư cịn u cầu xử phạt nghiêm khắc quyền địa phương cá nhân có trách nhiệm nhãng cố ý làm sai lệch thông tin báo cáo công tác giám sát quản lý thị trường bất động sản Theo đó, địa phương khơng áp dụng biện pháp đủ mạnh để giám sát quản lý thị trường bất động sản, để xảy biến động tương đối lớn khơng hồn thành mục tiêu kiểm sốt thị trường, quan chủ quản người đứng đầu quan buộc phải giải trình trách nhiệm trước MOHURD MLR Đối với trường hợp cố tình giả mạo sửa đổi thơng tin báo cáo, người đứng đầu quan chủ quản bị truy cứu trách nhiệm, trường hợp nghiêm trọng bị xử lý nghiêm minh theo quy định pháp luật Bên cạnh đó, thơng tư quy định thành phố, quận, huyện có triệu dân cần phải đưa kế hoạch năm (giai đoạn 2017 - 2019) quy hoạch trung hạn năm (giai đoạn 2017 - 2021) quản lý nguồn cung đất đai, công bố rộng rãi công khai vào cuối tháng Sáu năm Trước đó, ngày 4/4, Viện nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc (China Index Academy-CIA), tổ chức chuyên nghiên cứu thị trường bất động sản, công bố số liệu cho thấy hoạt động mua bán đất dự án thành phố lớn nước tăng gần gấp đôi khoảng thời gian từ tháng 1-3/2017 Khối lượng mua bán đất thành phố Bắc Kinh, Thượng Hải Quảng Châu quý I/2017 lên tới 5,08 triệu m2, tăng 98% so với kỳ năm ngoái đạt mức tăng trưởng cao hai năm qua Hiện nay, thành phố lớn Trung Quốc triển khai giải pháp mới, có quy định nâng mức đặt cọc tối thiểu người mua nhà thứ hai Đây tiếp nối hàng loạt sách đưa từ tháng 10/2016 nhiều thành phố Trung Quốc nhằm ngăn chặn nguy giá nhà đất tăng cao vượt khỏi tầm kiếm soát Chính phủ nước Singapore đảo quốc, thành phố với 682 km2 dân số 3,4 triệu người Với quy mô quốc gia nhỏ bé có nhiều điểm đặc thù, Singapore thành cơng việc quản lý điều tiết thị trường bất động sản Khái quát chế độ sở hữu đất đai: Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, chấp nhận sở hữu tư nhân đất đai Đất Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn (gần 90%), số lại tư nhân chiếm hữu, việc sở hữu phải tuân thủ theo chế độ quy hoạch sử dụng đất Nhà nước quy định Người nước quyền sở hữu hộ nhà (biệt thự) kèm theo với đất Chế độ sử dụng đất phổ biến hợp đồng thuê Nhà nước thời hạn cụ thể: Mục đích sử dụng đất Thời hạn sử dụng (năm) Đất sử dụng để xây nhà 99 Đất sử dụng cho mục đích 99 thương mại Đất sử dụng cho mục đích 60 cơng nghiệp Đất sử dụng cho mục đích giáo 30 dục Đất sử dụng cho mục đích tơn 30 giáo Đất sử dụng cho mục đích 30 phúc lợi xã hội Đất nông nghiệp 10-20 Quy hoạch quản lý thực quy hoạch Quy hoạch nhận thức vấn đề quan trọng hàng đầu việc phát triển ổn định thị trường bất động sản Phương thức quy hoạch Singapore có điểm khác với cách thức mà TP.HCM làm Theo họ có loại quy hoạch chính, tiến hành theo bước: (1) Quy hoạch định hướng, hay quy hoạch ý tưởng (Concept plan): định hướng phát triển khu chức năng, xem xét yếu tố hướng phát triển; cấu diện tích, mối tương quan khu chức (cịn gọi quy hoạch cấu) Quy hoạch định hướng có giá trị 10 năm Quy hoạch tổng mặt tỉnh Việt Nam tiến hành tương tự loại quy hoạch định hướng (2) Quy hoạch tổng thể (Master plan) có thời hạn thực 05 năm, dựa quy hoạch định hướng để xây dựng nội dung chi tiết cho khu vực, cụm dân cư theo tỷ lệ khác Gọi Master plan (bao gồm nội dung quy hoạch kinh tế – xã hội), thực quy hoạch chi tiết Quy hoạch tổng thể công bố công khai rộng rãi cho người dân tham gia góp ý chỉnh sửa cơng bố thức để thực (3) Trong trình triển khai thực dự án theo quy hoạch, chủ đầu tư lập dự án cụ thể phù hợp với quy hoạch chi tiết đề trình Cơ quan Tái Phát triển Đô thị (URA) xem xét phê duyệt (Guiding plan) Từ quy hoạch xác định phân bổ sử dụng đất đai hợp lý * Một số kinh nghiệm quy hoạch: + Nhận thức tầm quan trọng quy hoạch, họ tập trung nguồn lực để xây dựng quy hoạch, đảm bảo quy hoạch đạt chất lượng cao phải điều chỉnh Quy hoạch theo thứ tự hợp lý quán từ định hướng đến chi tiết Quy hoạch triển khai bước, chắn, số khu vực chưa quy hoạch để trống đề rõ “khu vực nghiên cứu” + Quy hoạch mang tính dân chủ cơng khai, đảm bảo người dân quan chức năng, doanh nghiệp quyền tham gia thông tin đầy đủ phương tiện thông tin đại chúng Sau nội dung quy hoạch công bố, giá trị pháp lý quy hoạch đảm bảo, không phụ thuộc vào can thiệp cá nhân quan Nếu phát sinh dự án ngồi quy hoạch mà muốn thực phải chờ điều chỉnh quy hoạch giai đoạn năm Việc quản lý xây dựng theo quy hoạch nghiêm khắc, phía bạn cho biết chưa có trường hợp vi phạm nghiêm trọng giấy phép xây dựng phải xử phạt + Quy hoạch không phụ thuộc vào ranh giới hành mà theo phân khu chức năng, việc quy hoạch triển khai thực thống + Nhà nước đóng vai trị trung tâm quy hoạch thị, có tồn quyền định vấn đề quy hoạch đô thị Sau có quy hoạch, nhà nước thu hồi đất giao đất (bán cho thuê) cho công ty (nhà nước tư nhân) thực quy hoạch chi tiết + Quy hoạch công bố trước thu hồi đất 2-3 năm, sau nhà đầu tư giao đất phải cam kết thực dự án vòng năm (thường dự án lớn) Nhà nước không cho phép chủ đầu tư mua bán lại mảnh đất giao, trừ số trường hợp đặc biệt Thu hồi đất, đền bù tái định cư: 3.1 Thu hồi đất: Sau có quy hoạch chi tiết có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất để triển khai thực Nhà nước toàn quyền định vấn đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật thu hồi đất – Land Acquisition Act) Công tác thu hồi đất dựa nguyên tắc: – Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển sở hạ tầng, phúc lợi xã hội chỉnh trang đô thị – Hạn chế thu hồi đất tư nhân, thu hồi thực cần thiết – Công tác thu hồi đất phải cho phép Chính phủ thành viên Nội Chính phủ, sau thảo luận tham khảo ý kiến cộng đồng – Việc thu hồi đất tiến hành theo bước chặt chẽ có thơng báo trước cho người dân – năm Nếu người dân không chịu để nhà nước thu hồi đất áp dụng cưỡng chế phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act) 3.2 Chính sách đền bù: Mức đền bù thiệt hại vào giá trị bất động sản chủ sở hữu; chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới… Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, thuê tổ chức định giá tư nhân để định giá lại chi phí Nhà nước chịu Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp giá tại, giá bất động sản bao gồm giá trị gia tăng nhà nước đầu tư hạ tầng, nhà nước điều tiết phần giá trị đầu tư Nhà nước đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá tương lai Ngoài ra, yếu tố sau xem xét đền bù: giá trị bất động sản gia tăng cơng trình cơng cộng ngang qua, nhà nước điết tiết; ngược lại cơng trình cơng cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngồi nhìn vào nhà…), nhà nước tăng đền bù; cơng trình cắt manh mún mảnh đất hữu; chi phí để hồn tất thủ tục cho mảnh đất cịn lại Tuy nhiên, có yếu tố khơng chấp nhận tính mức đền bù, là: địi thưởng để di dời sớm muốn lại chỗ cũ nên đòi tăng đền bù chịu đi; đòi bồi thường vào việc đầu tư thêm vào nhà, sau có định giải tỏa, trừ nhà tệ cần sơn sửa lại Trong vòng năm công bố giải tỏa mà cố ý xây dựng nhà lớn đẹp để đòi đền bù; đòi đền bù theo giá mua (ý định đầu đất); hoạt động kinh doanh khơng có giấy phép, khơng có pháp lý để đền bù; tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp Ngoài ra, gia tăng giá đất vòng năm phát triển hạ tầng công cộng xem xét điều tiết Phương thức toán đền bù trả trước 20% chủ nhà thực việc tháo dỡ, phần cịn lại trả hồn tất việc di dời Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách nhà ở, thu xếp cho thuê với giá phù hợp Ngoài ra, nhà nước Singapore cịn có sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi chủ bất động sản phải di dời Trong q trình đền bù, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện giá trị đền bù Hội đồng đền bù tổ chức định giá trị đền bù người khởi kiện Nếu chủ bất động sản khơng đồng ý đưa vụ việc lên Tịa Thượng thẩm Nhìn chung, sách đền bù tiến hành thận trọng (nhất đất tư nhân), có văn luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi sách đền bù công tổ chức, cá nhân, tạo đồng thuận cao xã hội Tỷ lệ cưỡng chế chiếm tỷ trọng không đáng kể, 1% * Một số kinh nghiệm khác đền bù thiệt hại giải toả: + Có sách hỗ trợ tối đa thiệt hại tạo điều kiện công ăn việc làm cho người nông dân chuyển thành thị dân (chủ yếu thời gian cách 20-30 năm) Tuy nhiên, số lượng nông dân không nhiều nên không vấn đề nghiêm trọng Đối với hộ kinh doanh thương mại sở công nghiệp, hướng đền bù tiền mặt vào thu nhập thực tế trước + Đối với sở tôn giáo chùa chiền, nhà thờ giải tỏa bố trí xây dựng địa điểm diện tích khu đất phù hợp (thường rộng rãi hơn), nhằm phục vụ khu dân cư + Việc giải tỏa di dời làm xáo trộn công ăn việc làm người dân (do đất nước Singapore nhỏ bé nên việc lại thuận tiện) + Khơng có trường hợp người nông dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư để xây dựng khu dân cư (như Việt Nam) Lý thời gian sử dụng đất khác nhà nước không cho phép Mọi việc chuyển nhượng làm thay đổi mục đích sử dụng phải thơng qua quan nhà nước Nhà nước đóng vai trị trung gian người sử dụng đất chủ đầu tư, tránh tiêu cực việc đền bù giải tỏa không để ảnh hưởng xấu đến việc thực dự án theo quy hoạch nói riêng phát triển kinh tế nói chung + Theo thơng tin phía Singapore cung cấp, tính bình qn, tiền đền bù chiếm khoảng 9% tổng giá trị đầu tư dự án (trong đó, tỷ lệ Việt Nam đến 70-80%) Kiểm sốt tốt giá đền bù lý giúp chương trình phát triển hạ tầng phúc lợi công cộng thành công 3.3 Vấn đề tái định cư cung cấp nhà cơng (public housing): Chính sách tái định cư gắn liền với bố trí nhà cơng – loại nhà nhà nước xây dựng cung cấp giá rẻ kèm theo số điều kiện Đây điểm đặc thù độc đáo thị trường bất động sản Singapore Singapore thiết lập quan tập trung thực việc cung cấp nhà cơng cho người dân chủ yếu phục vụ tái định cư – Cục Phát triển Nhà (HDB) Được thành lập từ năm 1960, với khoảng 8.000 nhân viên, HDB cung cấp nhà cho 85% dân số Singapore, có 2% thuê hộ (năm 2001) a/ Các bước chuẩn bị cho công tác tái định cư: Các nhân viên HDB tiến hành điều tra xã hội học kỹ lưỡng hộ gia đình trước triển khai việc tái định cư, lưu ý chi tiết số thành viên gia đình, kể cái; nguồn thu nhập; nghề nghiệp, nơi làm việc, tình trạng pháp lý bất động sản… Các đơn vị, tổ chức khác quan, nhà thờ, sở công nghiệp – thương mại … điều tra tỉ mỉ đưa vào danh sách tái định cư Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng tạo chứng chắn cho việc hỗ trợ tái định cư xác, cơng b/ Điều kiện để tái định cư hộ HDB cung cấp Cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh làm thủ tục giới thiệu hộ thuộc diện tái định cư mua thuê nhà Trung tâm phát triển nhà (HDB) với điều khoản ưu đãi: ưu đãi thủ tục mua thuê, miễn chấp,… Chính sách cung cấp nhà cơng HDB có phân biệt trường hợp cụ thể, ưu tiên cơng dân Singapore Nếu không sử dụng nhà HDB cung cấp nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore) c/ Cung ứng nhiều loại nhà để đáp ứng nhu cầu đa dạng người dân Có nhiều loại nhà phù hợp với nhu cầu đa dạng người dân HDB chủ yếu cung cấp hộ tịa nhà cao tầng Có loại hộ là: Loại hộ Diện tích chuẩn (m2) Giá bán cho thuê (*) phòng 32 26-33$/tháng phòng 45 44-75$/tháng phòng 85 phòng 90 126.000$ phòng 110 203.000$ (*) Chủ yếu hộ có 1-2 phịng người thu nhập thấp thuê, hộ 4-5 phòng chủ yếu để bán Đơn vị tính la Singapore – 1$ tương đương 9.000 VND Ngồi ra, cịn có hộ hạng sang (Executive) hộ cho người già (Studio Apartment) Như vậy, chương trình cung cấp nhà HDB triển khai đáp ứng nhu cầu đa dạng nhà hầu hết người dân Singapore, kể người có thu nhập thấp Để hạn chế tình trạng mua bán lại đầu cơ, Chính phủ quy định mua nhà HDB phải năm bán sau 10 năm (kể từ bán nhà thứ nhất) mua nhà thứ hai HDB d/ Chính sách tài Cung cấp nhà cơng với giá ưu đãi đặc điểm riêng Singapore, nhà nước có sách tài tương ứng để hỗ trợ chương trình Có phương thức chủ yếu là: (1) HDB vay nhà nước, ngân hàng phát hành trái phiếu (bond) để phát triển khu dân cư, bán cho người dân thu hồi vốn để hoàn trả vốn vay; (2) Chính phủ hỗ trợ vốn cho người dân mua nhà trả góp HDB (có chấp nhà), thơng qua phát hành trái phíêu kho bạc từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương Ngồi HDB cịn vay mượn từ thị trường vốn (trái phiếu trung hạn) thể chế tài khác Các hình thức cung cấp đất công để thực dự án: Ở Singapore đất thuộc sở hữu Nhà nước chiếm gần 90% Để chuyển giao đất công cho đơn vị phát triển bất động sản, có hình thức chủ yếu: a/ Đấu giá đấu thầu: Đây phương thức bán đất cho khu vực tư nhân, nhằm bán mảnh đất ngang giá thị trường, tạo hội bình đẳng cho người mua tăng nguồn thu cho ngân sách Nguyên tắc phương thức công khai minh bạch nội dung quy hoạch khu đất; điều kiện mua, giá khởi điểm,… phương tiện thơng tin đại chúng internet Chính phủ cam kết không thay đổi nội dung đưa đấu giá đấu thầu Các đối tượng tham gia rộng rãi hạn chế việc khống chế giá Giá khởi điểm Người Thẩm Định Giá Trưởng (Chief Value – thuộc Bộ Tài chính) phối hợp với Cơ quan quản lý đất đai (SLA) xác định b/ Bán trực tiếp: Mục đích bán cho đơn vị phát triển nhà công HDB phát triển công nghiệp Jurong Town Corporation (JTC) quan Chính phủ theo chức luật định Giá bán dựa vào Người Thẩm Định Giá Trưởng quy định theo giá thị trường để sử dụng đất có hiệu Trường hợp đặc biệt: bán cho tổ chức phúc lợi từ thiện Chính phủ quy định giá Hình thức bán trực tiếp cho tư nhân cịn áp dụng số mảnh đất nhỏ hẹp muốn phát triển phải nối kết với miếng đất khác liền kề c/ Đấu thầu hạn chế: trường hợp bán miếng đất nhà nước nằm lọt mảnh đất tư nhân, ưu tiên cho chủ đất xung quanh * Lưu ý số kinh nghiệm cung cấp đất cho thị trường: – Các mục đích sử dụng đất khác có giá bán khác Ví dụ, để phát triển trường tiểu học, trung học nhà nước cung cấp đất miễn phí, trường đại học, kỹ thuật, tổng hợp… phải mua Đất xây dựng sở thương mại, công nghiệp phải theo giá thị trường Đất phát triển nhà công Người Thẩm Định Giá Trưởng quy định – Khi bán đất, nhà nước kèm điều kiện cần thiết để xây dựng cơng trình mảnh đất Về khơng cho phép nhà đầu tư mua bán lại mảnh đất mua – Nhà nước điều tiết thị trường việc điều chỉnh lượng đất bán phù hợp, ví dụ năm 1997 có khủng hoảng kinh tế, nhà nước ngưng bán đất cho tư nhân; thị trường phát triển nóng, nhà nước tăng lượng bán Do nhà nước chủ động điều tiết thị trường có quy định nghiêm ngặt việc sử dụng đất có hiệu quả, nên khơng có tượng găm giữ đầu đất Một số kinh nghiệm quản lý thị trường bất động sản: Có thể rút học kinh nghiệm quan trọng từ việc quản lý thị trường bất động sản Singapore để nghiên cứu áp dụng vào thực tiễn Việt Nam nói chung TP.HCM nói riêng: (1) Nhà nước đóng vai trị trung tâm chủ động việc quản lý điều tiết thị trường bất động sản Không chiếm phần lớn đất đai để dễ dàng điều tiết thị trường, nhà nước Singapore cịn có hệ thống pháp luật thị trường bất động sản hoàn chỉnh thực nghiêm việc quản lý sử dụng đất (2) Công tác quy hoạch đặc biệt trọng, tạo phát triển bền vững cho thị trường bất động sản Việc xây dựng quy hoạch tiến hành bước khoa học, kỹ lưỡng trước cơng bố cơng khai phải có ý kiến đóng góp rộng rãi người dân (3) Nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau cung cấp cho đơn vị để thực dự án theo quy hoạch (bán cho thuê), tránh tình trạng đối đầu nhà đầu tư chủ đất q trình đền bù giải phóng mặt Khơng có tượng tư nhân thương lượng với người dân để mua lại đất xây dựng cơng trình nhà ở, sở thương mại… để kinh doanh (4) Công tác thu hồi đất, đền bù, giải tỏa thực theo luật định, cơng bình đẳng tổ chức, cá nhân, có xem xét điều tiết giá trị gia tăng nhà nước đầu tư hạ tầng đô thị Việc đền bù điều tra khảo sát tỉ mỉ, đảm bảo quyền lợi người dân (5) Nhà nước can thiệp sâu tích cực vào thị trường bất động sản, đặc biệt thực thành cơng sách nhà cơng, nhằm cung cấp cho hầu hết người dân Singapore có nhà thích hợp, đồng thời có hạn chế việc mua bán lại (6) Chính chế độ sử hữu đất rõ ràng, quản lý sử dụng đất chặt chẽ, tiềm lực nhà nước mạnh, Singapore khơng có tượng đầu bất động sản giá bất động sản khơng biến động nhiều để ảnh hưởng xấu đến phát triển kinh tế Một nguyên nhân để thị trường bất động sản phát triển ổn định ý thức tuân thủ pháp luật người dân quan hành pháp cao Trên số kinh nghiệm rút từ đợt khảo sát thị trường bất động sản Singapore Do thời gian khảo sát ngắn (03 ngày), chắn vấn đề nêu chưa thể đầy đủ Nhóm cơng tác tiếp tục nghiên cứu tài liệu có liên quan thu thập để học tập kinh nghiệm tốt đề xuất áp dụng vào công tác quản lý phát triển thị trường bất động sản TP.HCM Nhà chiếm tỷ trọng lớn thị trường bất động sản nên việc đảm bảo phát triển ổn định nhà chiến lược lâu dài Chính phủ Kinh nghiệm Singapore Thắt chặt quản lý để tránh tình trạng thị trường bất động sản phát triển nóng: Singapore thị trường có tỷ lệ sở hữu nhà cao giới, với 90% cư dân có nhà hộ đứng tên Đây điểm đến đầu tư đầy sức hấp dẫn nhà đầu tư tới từ quốc gia láng giềng Malaysia, Indonesia đặc biệt Trung Quốc Chính lượng cầu ln dồi khiến giá nhà tăng 60% giai đoạn 2009 - 2013 Trong bối cảnh giá nhà tăng mạnh, Chính phủ Singapore áp dụng biện pháp mạnh tay để kiềm chế đà tăng đánh thuế 10% giá trị thương vụ người mua nước ngồi kể từ năm 2011 (sau tăng lên 15% năm 2013); giới hạn đối tượng mua bất động sản thứ hai; yêu cầu thu nhập mức cao để nộp hồ sơ vay mua bất động sản Nhờ sách này, giá nhà Singapore giảm 3% Quỹ tiết kiệm trung ương để mua nhà: Singapore có quỹ tiết kiệm trung ương có tên gọi CPF Quỹ tự động trích 23% tiền lương hàng tháng người làm công ăn lương để phục vụ cho việc nhà cửa Đánh thuế bất động sản thứ hai: Singapore có giai đoạn thị trường bất động sản phát triển nóng, giá bất động sản tăng cao, nhiều người dân thực có nhu cầu khơng đủ khả mua nhà Trong người mua 5, 6, bất động sản với mục đích đầu cơ, mua hơm bán bán sau tháng, tháng Trước thực tế nói trên, Chính phủ Singapore nhanh chóng nhận khơng có biện pháp kiểm soát hoạt động thị trường, giá bất động sản tiếp tục tăng nhanh, toàn kinh tế nổ tung, người dân ngân hàng đến phá sản Vì giải pháp đánh thuế bất động sản thứ áp dụng Theo đó, Chính phủ đánh thuế người mua nhà Bất người Singapore mua nhà phải trả phí 7% giá trị bất động sản cho nhà thứ 2, 10% cho nhà thứ Riêng người nước ngồi mua nhà trả 15% cho bất động sản Đánh thuế người bán nhà: Nếu người mua bất động sản bán bất động sản năm phải đóng thuế 16% giá trị bất động sản, bán vào năm thứ hai đóng thuế 12%, năm thứ ba 8% năm thứ tư đóng 4% Sau năm người bán khơng phải đóng thuế Áp hạn mức cho vay tối đa: Mọi cá nhân vay mua tài sản, ngân hàng khơng phép cho vay q nhiều Ví dụ: Khi vay mua nhà đầu tiên, ngân hàng cho vay 80%, thứ 60%, thứ 40% Càng mua nhiềubất động sản, mức cho vay thấp Sau vào thực tế, sách có tác động lớn đến thị trường bất động sản Singapore, cụ thể: Lượng giao dịch bất động sản sụt giảm mạnh, khoảng 40% Giá bất động sản theo giảm xuống Trong đó, phân khúc cao cấp có giảm nhiều sức mua đối tượng người nước ngồi (phải trả phí 15%) giảm 35 – 40% Riêng giá bất động sản bình dân khơng giảm nhiều, giá trì ổn định Điều giúp cho người có thu nhập trung bình thấp trước khơng thể sở hữu nhà riêng Trước thực sách nêu trên, thị trường có khoảng 37.000 giao dịch Sau áp dụng sách này, số lượng giao dịch giảm dần xuống 22.000, 12.000 Số lượng giao dịch năm 2015 tăng lên 14.000 Con số năm 2016 18.000 Khi thị trường bất động sản giảm nhiệt Chính phủ Singapore có giải pháp nới lỏng giảm bớt mức thuế đánh vào người bán bất động sản số quy định cầm cố bất động sản nới lỏng Theo đó, đánh thuế với người bán bất động sản thuộc quyền sở hữu năm, giảm so với mức năm Mức thuế giảm xuống 4% bất động sản bán vòng năm tối đa 12% bất động sản bán vòng năm Tuy nhiên thay đổi không tiến hành vội vàng mà đảm bảo ổn định phát triển bền vững thị trường bất động sản Kinh nghiệm cho Thủ đô Hà Nội Một chuyên gia kinh tế cho rằng: “Thị trường bất động sản xưa vốn có hai vấn đề cốt lõi, vấn đề luật cung cầu, cung ít, cầu nhiêu tác động đến giá bán Phần thứ hai giá trị thật nó, tức dựa thu nhập người dân Bất động sản vốn phức tạp, có nhiều phân khúc Mấy năm trước có nguồn cung cao cấp dồi dào, người dân thu nhập thấp chủ yếu Đồng thời so sánh giá trị thực bất động sản với thu nhập người dân, giá bất động sản trung bình Việt Nam gấp khoảng 25 lần thu nhập, Thái Lan 6,3 lần, Singapore 5,2 lần Khi giá cao, tượng bong bóng” Từ kinh nghiệm thành công kinh nghiệm từ học không thành công nước khu vực Hà nội tham khảo áp dụng vấn đề sau: Thứ nhất, Quản lý thị trường bất động sản gắn liền với quản lý chặt chẽ đất đô thị Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đầu tư phát triển bất động sản bảo đảm sử dụng mục đích theo quy hoạch xét duyệt Thứ hai, cần đánh thuế bất động sản Singapore để hạn chế đầu bất động sản Thứ ba, Cơ quan quản lý nhà đất thị trường bất động sản cần tăng cường lực để quản lý hiệu thông qua công nghệ thông tin nước tiến hành làm cho thông tin đầy đủ minh bạch Để đạt điều cần kiện toàn củng cố Trung tâm thông tin quản lý đất đai, nhà từ thành phố tới quận huyện ... trồng… tất li? ?n quan đến đất đai hay gắn li? ??n với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai tài sản gắn li? ??n với đất... bất động sản có tầm quan trọng hoạt động kinh tế xã hội, nên Chính phủ nước quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa sách lĩnh vực để điều chỉnh quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh... vốn li? ?n doanh: Việc góp vốn li? ?n doanh BĐS mở rộng thành hình thức góp vốn cổ phần BĐS Việc sử dụng BĐS (đất đai) để góp vốn li? ?n doanh làm hình thành thị trường giao dịch dùng BĐS góp vốn li? ?n
