TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT ĐỀ THI SỐ KHOA KINH TẾ - QTKD ĐỀ THI HẾT MÔN PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN VÀ DOANH NGHIỆP Câu hỏi: Câu (4 điểm): Ước tính giá trị bất động sản A dựa thông tin sau: Tài liệu bất động sản A - Diện tích đất 300m2, có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích tầng xây dựng 150m2 - Hao mịn kết cấu chính: mái 50%, tường 35%, sàn 40%, móng 30%, cầu thang 30%, cửa 35% Các thông tin có liên quan - Một lơ đất trống bên cạnh diện tích 250m2 khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định trước 1993 vừa bán với giá 3.000 trđồng - Tiền thu sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính 50% giá đất Nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% đới với diện tích đất vượt hạn mức Hạn mức đất theo quy định 150m - Giá đất quy định Nhà nước vị trí trđồng/m2 - Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: mái 8%, tường 17%, sàn 25%, móng 28%, cầu thang 8%, cửa 14% - Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự 5,0 trđồng/m2 - Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu bếp 100 trđồng Câu (6 điểm): Phân biệt giống khác phương pháp thẩm định giá trị BĐS Với BĐS quan anh chị làm việc (hoặc biết) nên chọn phương pháp thẩm định phù hợp, sao? Trả lời: Câu 1: Tỷ lệ chất lượng lại cơng trình xây dựng đất: 36%, bao gồm - Mái: 4% - Tường: - Sàn: - Móng: - Cầu thang: - Cửa: Giá trị nhà xây tương tự: 1.500 trđồng = Diện tích đất nhân (x) đơn giá xây = 300 x 5.000.000 = 1.500 trđồng Giá trị cơng trình thời điểm thẩm định: 434,75 trđồng = Giá trị nhà xây tương tự: 1.500 trđồng (2) nhân (x) Tỷ lệ chất lượng cịn lại cơng trình xây dựng đất (1) trừ (-) Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu bếp = 1.500 x 36%-100= 434,75 trđồng Tiền sử dụng đất phải nộp đất so sánh - Diện tích TSSS: 250 m2 - Hạn mức đất ở: 150 m2, tiền sử dụng đất phải nộp 50% - Diện tích vượt hạn mức: 100 m2, tiền sử dụng đất phải nộp 100% - Giá đất nhà nước: trđồng/m2 - Tiền sử dụng đất phải nộp đất so sánh = 7x50%x150+7x100%*100 =1.225 trđồng Giá bán TĐSS đề cho: 3.000 trđồng - Giá đất so sánh sau nộp tiền SD đất: 4.225 trđồng = 3.000+1.225 =4.225 trđồng - Đơn giá đất so sánh: 16,9 trđồng/m2 - Thửa đất so sánh nằm bên cạnh đất thẩm định, có đặc điểm tương tự với TĐTĐ nên đơn giá đất ước tính đất so sánh: 16,9 trđồng/m2 - Giá trị quyền sử dụng đất: 5.070 trđồng = 16,9 x 300 =5.070 trđồng Giá trị Bất động sản A: 5.504,75 trđ = 5.070+434,75 =5.504,75 Câu 2: Thẩm định giá bất động sản q trình ước tính giá trị quyền sở hữu bất động sản đơn vị tiền tệ Mục đích q trình xác định rõ mức tiền bất động sản cho giao dịch thị trường với phương pháp phù hợp Mục đích thẩm định giá bất động sản phân thành nhiều loại, đưa số loại sau đây: mục đích bảo tồn tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, chấp, tính thuế, lý tài sản 10 mục đích thẩm định giá nhà đất gồm: - Bảo toàn tài sản - Mua bán tài sản đơn hạng mục - Biến động chủ quyền tài sản doanh nghiệp - Chuyển nhượng bất động sản - Bồi thường - Thế chấp - Xác định giá trị tài sản để cổ phần hóa - Hạch tốn kế toán - Nghiệp vụ toán - Phục vụ tư vấn Các phương pháp thẩm định giá bất động sản: Phương pháp thẩm định giá bất động sản thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 Bộ trưởng Bộ Tài việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 Thẩm định giá bất động sản theo có phương pháp thẩm định giá bất động sản, bao gồm: - Phương pháp so sánh; - Phương pháp chiết trừ; - Phương pháp vốn hóa trực tiếp; - Phương pháp dòng tiền chiết khấu; - Phương pháp thặng dư Phương pháp so sánh: Phương pháp xây dựng chủ yếu nguyên tắc thay thế, điều có nghĩa người mua thận trọng khơng bỏ số tiền tốn tiền mà có tài sản tương tự để thay Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu cần định giá coi hồn tồn ngang với giá trị tài sản tương đương so sánh Như vậy, mặt kỹ thuật phương pháp đơn giản cần tìm chứng giá trị bất động sản tương đương so sánh thị trường Thực tế bất động sản hồn tồn giống mà thường khác vị trí, diện tích, quang cảnh, đặc điểm pháp lý Hơn giá trị bất động sản thường thay đổi theo thời gian Vì để tiến hành so sánh, thẩm định viên phải thu thập giao dịch thị trường hành bất động sản giống tương đối giống với bất động sản mục tiêu cần thẩm định giá Sau tiến hành phân tích giá trị giao dịch làm điều chỉnh cần thiết để đưa giá trị hợp lý bất động sản mục tiêu Các bước tiến hành cụ thể sau: Bước 1: Tìm kiếm thơng tin bất động sản giao dịch thời gian gần so sánh với bất động sản mục tiêu mặt, yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: kiểu cách, vị trí, điều kiện môi trường,…Cụ thể thẩm định viên cần dựa yếu tố sau để so sánh: Bước 2: Tiến hành kiểm tra phân tích giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất so sánh với bất động sản mục tiêu Để thực tốt bước này, kiểm tra phân tích giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm tính chất giao dịch Bước 3: Lựa chọn số bất động sản so sánh thích hợp Theo kinh nghiệm thường lấy từ đến bất động sản để so sánh Bước 4: Xác định yếu tố khác bất động sản mục tiêu bất động sản chứng cớ Đồng thời dựa yếu tố khác để tiến hành điều chỉnh giá bất động sản Cách điều chỉnh thông thường lấy bất động sản mục tiêu làm chuẩn, thực việc điều chỉnh với bất động sản chứng cớ Nếu bất động sản chứng cớ có yếu tố đánh giá tốt bất động sản mục tiêu điều chỉnh giảm giá trị giao dịch bất động sản chứng cớ xuống ngược lai Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu sở giá bất động sản điều chỉnh Điều kiện áp dụng: Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, thích hợp, đáng tin cậy kiểm tra Thị trường phải ổn định, thị trường biến động có sai số lớn Thường dùng trường hợp: bất động sản đồng hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng kiểu, nhà riêng biệt, mảnh đất trống Phương pháp chi phi Là phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tạo tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá Cơ sở: Giá trị thị trường tài sản thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị tài sản tương tự giao dịch thị trường Nguyên tắc: Nguyên tắc thay thế: nguyên tắc nêu lên người mua khôn ngoan trả giá cho tài sản nhiều chi phí để mua lô đất tương tự xây dựng cơng trình theo ước muốn có tính hữu ích tương tự khơng có chậm trễ q đáng Ngun tắc sử dụng tốt – hiệu nhất: lô đất thẩm định xem lô đất trống sử dụng tốt hiệu nhất, tương tự ước tính sử dụng tốt hiệu cơng trình Sự kết hợp việc sử dụng tốt hiệu đất sử dụng tốt hiệu cơng trình tạo nên sử dụng tốt hiệu cho bất động sản Cơng trình có giá trị với giá trị mà kết hợp với đất hay chúng làm giảm giá trị đất phải phá bỏ cơng trình khơng sử dụng Nguyên tắc cung cầu: dịch chuyển đường cung đường cầu làm giá tăng lên giảm xuống Chi phí tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung Nếu chi phí thay đổi không tương ứng với thay đổi giá thị trường, chi phí xây dựng cơng trình lợi ( lỗ) giá trị công trình tăng hay giảm tương ứng Nguyên tắc cân bằng: nguyên tắc ân nêu lên tác nhân sản xuất phận khác tài sản phải tương xứng để có mức giá trị tối ưu cho tài sản Sự cân dẫn đến giá trị cơng trình q thấp hay q cao Quá thấp đầu tư so với giá trị đất, ngược lại cao đầu tư vào cơng trình q nhiều Các bước tiến hành bất động sản: Bước 1: Ước tính riêng giá trị lô đất thuộc bất động sản cách coi đất trống sử dụng điều kiện tốt hiệu theo nguyên tắc xác định giá đết quy định Luật Đất đai phương pháp xác định giá đất theo quy định Chính phủ hướng dẫn Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương Bước 2: Ước tính chi phí để xây dựng mới, để cải tạo, thay cơng trình xây dựng có đất, bao gồm lợi nhuận cho nhà thầu thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật Bước 3: Xác định hao mịn ước tính giá trị hao mòn lũy kế ( mức độ giảm giá cơng trình xây dựng có đất Bước 4: Ước tính giá trị cơng trình xây dựng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế ( mức giảm giá ) khỏi chi phí xây dựng hành cơng trình Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định giá cách cộng (+) kết bước bước Phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập phương pháp thẩm định giá dựa sở chuyển đổi dòng thu nhập ròng tương lai nhận từ việc khai thác tài sản thành giá trị tài sản ( trình chuyển đổi cịn gọi q trình vốn hóa thu nhập ) để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá Các bước tiến hành: Phương pháp thu nhập chia thành phương pháp: Phương pháp vốn hóa trực tiếp phương pháp dịng tiền chiết khấu: Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Vốn hóa trực tiếp phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản cách chuyển hóa lợi tức năm Việc chuyển hóa thực đơn giản cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập Bước 1: ước tính thu nhập tài sản mang lại Mỗi loại thu nhập ứng với loại tỷ suất vốn hóa thích hợp Bước 2: tìm tỷ suất vốn hóa hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập Bước 3: áp dụng cơng thức vốn hóa trực tiếp Ước tính thu nhập từ tài sản: vốn hóa trực tiếp dựa thu nhập ước tính cho năm đơn lẻ tài sản Thu nhập ước tính tổng thu nhập tiềm (PGI), tổng thu nhập thực (EGI), thu nhập họat động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sỡ hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ cơng trình (BI) Xác định thu nhập rịng mang lại từ ( cho thuê) tài sản theo công thức sau: Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = Tổng thu nhập tiềm (PGI) – Thất thu tài sản không thuê hết 100% công suất tốn dây dưa – Chi phí vận hành, tu bảo dưỡng tài sản (chi phí hoạt động) Tổng thu nhập tiềm (PGI): toàn thu nhập tài sản với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) 100% công suất thiết kế Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm từ cho thuê tài sản cần định giá thông qua điều tra từ thị trường tài sản cho thuê tương tự với tài sản cần định giá Thất thu tài sản không thuê hết 100% công suất toán dây dưa xác định tỷ lệ trống (khơng có khách th) nhân (X) tổng thu nhập tiềm từ (cho thuê) tài sản Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống (khơng có khách th) tốn dây dưa thơng qua điều tra thị trường bất động sản cho thuê tương tự Chi phí vận hành, tu bảo dưỡng tài sản: gồm chi phí trực tiếp chi phí gián tiếp; Chi phí trực tiếp chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản trả có khách th hay khơng Chi phí gián tiếp: chi phí phải trả lớn nhỏ tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê bất động sản nhiều hay Tỷ suất vốn hóa hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ thu nhập giá trị rút từ liệu thị trường Điểm tài sản phải tương đồng rủi ro, thu nhập, chu phí, đặc điểm vật chất vị trí với tài sản thẩm định giá Có phương pháp thẩm định giá bất động sản chủ yếu xác định tỷ suất vốn hóa Phương pháp 1: Tỷ suất vốn hóa = Tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro Trong đó: Tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư khơng rủi ro tính lãi suất trái phiếu phủ kỳ hạn 10 năm Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính, rủi ro khoản Phương pháp (phương pháp đầu tư): xác định tỷ suất vốn hóa vào bình qn gia quyền tỷ suất thu hồi vốn lãi suất kỳ vọng nhà đầu tư, quyền số tỷ trọng vốn huy động từ nguồn khác đầu tư vào tài sản, theo công thức sau: M x Rm + ( 1- M ) x Re = R0 Trong đó: R0 : tỷ suất vốn hóa M : tỷ trọng vốn vay ngân han2ng tổng số vốn đầu tư vào tài sản (1 – M): tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông tổng số vốn đầu tư vào tài sản Rm: tỷ suất thu hồi vốn Re: lãi suất kỳ vọng nhà đầu tư Phương pháp (phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá xác định cách so sánh, rút từ tỷ suất vốn hóa tài sản tương tự thị trường Tỷ suất vốn hóa tài sản tính cách lấy thu nhập rịng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán Phương pháp thẩm định giá bất động sản dòng tiền chiết khấu: Dòng tiền đều: Vn: Giá trị thu hồi tài sản vào năm thứ t V:Giá trị thị trường tài sản CFt: Thu nhập năm thứ t n: Thời gian nắm giữ tài sản r: Tỷ suất chiết khấu Dịng tiền khơng đều: Phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư phương pháp thẩm định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá xác định vào giá trị vốn có cách lấy giá trị ước tính phát triển giả định tài sản (tổng doanh thu) trừ tất chi phí phát sinh để tạo phát triển Các bước tiến hành: Bước 1: xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt hiệu đất, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi điều kiện tài mang lại giá trị cao cho đất, dự án Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền tương lai Uớc tính tổng doanh thu phát triển dự án, chuyển đổi tổng doanh thu giá thời điểm cần thẩm định giá Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển bất động sản Đối với trường hợp cần thực quy đổi tổng doanh thu phát triển bất động sản thời điểm thẩm định giá Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo giá trị phát triển bất động sản Đối với trường hợp cần thực quy đổi tổng chi phí phát triển bất động sản thời điểm thẩm định giá Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất sở lấy kết tính tốn Bước trừ (-) kết Bước Công thức tổng quát: V = DT – CP V : giá trị bất động sản cần thẩm định giá DT : tổng doanh thu dự án CP : tổng chi phí đầu tư dự án Áp dụng: Phương pháp thặng dư áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm phát triển: Phương pháp sử dụng cho đất trống để xây dựng đất có cơng trình đất cải tạo phá dỡ xây dựng cơng trình đất Phương pháp thặng dư dựa giả thiết người mua trả cho bất động sản phần thặng dư sau tổng doanh thu phát triển trừ(-) tổng chi phí đầu tư để tạo doanh thu phát triển Phương pháp chiết trư Phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất giá trị tài sản gắn liền với đất) Các bước tiến hành: Bước 1: Khảo sát lựa chọn 03 bất động sản mà đất bất động sản có đặc điểm tương tự với đất bất động sản thẩm định giá, cụ thể đặc điểm vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, yếu tố hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất Đồng thời, thu thập thông tin tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh Các bất động sản lựa chọn giao dịch thành công chào mua chào bán thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá thời điểm thẩm định giá gần với thời điểm thẩm định giá không năm kể từ thời điểm định giá Bước 2: Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh (các bất động sản lựa chọn Bước 1) thời điểm thẩm định giá Giá trị tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh thời điểm thẩm định giá Giá trị hao mịn thời điểm thẩm định giá Trong đó: Giá trị xây dựng tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh thời điểm thẩm định giá tính chi phí tái tạo chi phí thay tạo tài sản gắn liền với đất Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay hướng dẫn Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cách tiếp cận từ chi phí Giá trị hao mịn tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh thời điểm thẩm định giá xác định theo hướng dẫn Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cách tiếp cận từ chi phí Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất bất động sản so sánh thời điểm thẩm định giá Giá trị quyền sử dụng đất bất động sản so sánh = Giá giao dịch bất động sản so sánh - Giá trị tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh Trong đó: Giá giao dịch bất động sản so sánh giá giao dịch thành công giá giao dịch chưa thành công điều chỉnh mức giá có khả giao dịch thành công Giá trị tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh xác định Bước Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất bất động sản thẩm định giá Giá trị quyền sử dụng đất bất động sản thẩm định giá xác định sở giá trị quyền sử dụng đất bất động sản so sánh sau điều chỉnh yếu tố khác biệt điều kiện tốn, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, yếu tố hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cách tiếp cận từ thị trường Thẩm định viên giá cần có lập luận cách lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng tới giá đất Qua phân tích Phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản trên, thấy điểm giống khác phương pháp là: Giống nhau: quy trình thực thẩm định giá có bước khảo sát tài sản, thu thập thơng tin, ước tính giá trị tài sản Khác nhau: phương pháp khác có cách tiếp cận khác nhau, tùy thuộc đặc điểm loại BĐS mà sử dụng phương pháp thẩm định phù hợp Với BĐS quan anh chị làm việc (hoặc biết) nên chọn phương pháp thẩm định phù hợp, sao? Công ty có tồ văn phịng cho th Đối với tồ văn phịng cho th theo em nên chọn Phương pháp vốn hóa trực tiếp Vì BĐS thương mại có cơng cho th để làm việc Tài sản tạo nguồn thu nhập hàng năm đến hết tuổi đời kinh tế Phương pháp áp dụng chủ yếu Phương pháp vốn hóa trực tiếp ... sánh: 16,9 trđồng/m2 - Giá trị quyền sử dụng đất: 5. 070 trđồng = 16,9 x 300 =5. 070 trđồng Giá trị Bất động sản A: 5. 504, 75 trđ = 5. 070+434, 75 =5. 504, 75 Câu 2: Thẩm định giá bất động sản q trình ước... đất phải nộp đất so sánh = 7x50%x 150 +7x100%*100 =1.2 25 trđồng Giá bán TĐSS đề cho: 3.000 trđồng - Giá đất so sánh sau nộp tiền SD đất: 4.2 25 trđồng = 3.000+1.2 25 =4.2 25 trđồng - Đơn giá đất so sánh:...= 1 .50 0 x 36%-100= 434, 75 trđồng Tiền sử dụng đất phải nộp đất so sánh - Diện tích TSSS: 250 m2 - Hạn mức đất ở: 150 m2, tiền sử dụng đất phải nộp 50 % - Diện tích vượt hạn