Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố hà tĩnh, tỉnh hà tĩnh giai đoạn 2012 2016

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan kết đạt luận văn sản phẩm nghiên cứu tìm hiểu riêng cá nhân, thực hướng dẫn PGS.TS Huỳnh Văn Chương đồng ý Hội đồng bảo vệ đề cương luận văn thạc sĩ ngành Quản lý đất đai, Trường Đại học Nơng Lâm, Đại học Huế Trong tồn nội dung luận văn, điều trình bày cá nhân tổng hợp từ nhiều nguồn tài liệu Tất tài liệu tham khảo có xuất xứ trích dẫn rõ ràng, hợp pháp Tôi xin chịu trách nhiệm nghiên cứu Xin chân thành cám ơn Huế, ngày 26 tháng 02 năm 2018 Học viên Dương Kim Phong ii LỜI CẢM ƠN Để hồn thành chương trình học tập thực luận văn này, xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Ban giám hiệu; Phòng đào tạo Sau đại học trường Đại học Nông Lâm, Đại học Huế, Ban chủ nhiệm Khoa Tài nguyên Đất & MTNN giúp đỡ tạo điều kiện cho tham gia học Cao học Quản lý đất đai khóa K22B Tơi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS Huỳnh Văn Chương, người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ, động viên suốt q trình thực hồn thành luận văn Qua xin gửi lời cảm ơn tới tập thể cán văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh, UBND thành phố Hà Tĩnh tạo điều kiện, cung cấp nguồn tài liệu, số liệu giúp tơi hồn thiện nghiên cứu Xin tỏ lịng biết ơn đến gia đình bạn bè, người bên cạnh giúp đỡ động viên tơi hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn.! Huế, ngày 26 tháng 02 năm 2018 Học viên Dương Kim Phong iii TÓM TẮT Luận văn “Nghiên cứu biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2016 công nghệ viễn thám GIS thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh” thực địa bàn thành phố Hà Tĩnh thời gian từ tháng 9/2015 đến tháng 6/2016, sở ứng dụng công nghệ viễn thám hệ thống thông tin địa lý (GIS) để xây dựng đồ trạng sử dụng đất qua thời kỳ đồ biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2016 Trên sở ảnh viễn thám Landsat 7, năm 2000, 2005, 2010 2016 thành phố Hà Tĩnh, với nhóm sử dụng đất gồm: đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp đất chưa sử dụng, tác giả xây dựng khóa giải đốn tiến hành phân loại phần mềm ENVI Ngoài ra, việc kết hợp với khả phân tích khơng gian GIS thành lập đồ trạng sử dụng đất khu vực nghiên cứu năm 2000, 2005, 2010 năm 2016, từ thành lập đồ biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2016 khu vực thành phố Hà Tĩnh Dựa vào kết xây dựng đồ biến động sử dụng đất nhận thấy rằng, khu vực chịu biến động khu vực trung tâm thành phố, khu vực phường Nam Hà, Bắc Hà, Tân Giang Biến động mạnh tập trung chủ yếu khu vực phía Bắc (phường Thạch Linh) phía Đơng Bắc (xã Thạch Trung), phù hợp với lan tỏa ranh giới đô thị vùng ngoại ô thành phố, nơi có dự án tái định cư, khu thị hoạt động kinh tế khác Trong trình cơng nghiệp hóa, đại hóa, dịch chuyển cấu kinh tế làm thay đổi trạng sử dụng đất nguyên nhân biến động sử dụng đất Để khai thác sử dụng hợp lý tài nguyên đất có hiệu địa phương, cần thực đồng giải pháp bao gồm tổ chức thực kế hoạch sử dụng đất, tổ chức quản lý đơn vị có thẩm quyền, giải pháp vốn, giải pháp bảo vệ cải tạo đất iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN .ii TÓM TẮT iii MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài Ý nghĩa đề tài CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 1.1.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2 Cơ sở lý luận chuyển quyền sử dụng đất 1.1.3 Cơ sở pháp lý chuyển quyền sử dụng đất 1.1.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 1.1.5 Thuế lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.6 Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2 Cơ sở thực tiễn vấn đề nghiên cứu 10 1.2.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất số nước giới 10 1.2.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt nam năm qua 17 1.2.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh năm qua 18 1.3 Các cơng trình nghiên cứu có liên quan 19 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 22 v 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 22 2.2 Nội dung nghiên cứu 22 2.3 Phương pháp nghiên cứu 24 2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 24 2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp 24 2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu 24 2.3.4 Phương pháp chuyên khảo 25 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26 3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hà Tĩnh 26 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 26 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 32 3.1.3 Thực trạng công tác quản lý sử dụng đất đai địa bàn thành phố Hà Tĩnh 36 3.2 Đánh giá hồ sơ quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh 44 3.2.1 Hồ sơ quy trình chuyển nhượng chung 44 3.2.2 Đánh giá hồ sơ quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh so với pháp luật đất đai 47 3.3 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh 52 3.3.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh theo đơn vị hành 52 3.3.2 Tình hình thực nghĩa vụ tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh 56 3.3.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh theo khu vực mục đích sử dụng đất 57 3.3.4 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh theo đối tượng sử dụng 61 3.3.5 Đánh giá tình hình hiểu biết phát luật người dân vấn đề liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất 62 vi 3.3.6 Thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh hộ điều tra 63 3.4 Đề xuất giải pháp hoàn thiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh 65 3.4.1 Những khó khăn, tồn công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh 65 3.4.2 Đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh 67 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 70 Kết luận 70 Kiến nghị 71 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 PHẦN PHỤ LỤC 74 vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Biến trình nhiệt độ năm 28 Bảng 3.2 Đặc trưng độ ẩm khơng khí qua năm 28 Bảng 3.3 Tổng hợp lượng mưa, bốc qua năm 29 Bảng 3.4 Tốc độ gió (m/s) đo khu vực xả thải năm 2016 29 Bảng 3.5 Diện tích đất đai phân theo đơn vị hành năm 2016 thành phố Hà Tĩnh 41 Bảng 3.6 Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất năm 2016 so với năm 2015 địa bàn thành phố Hà Tĩnh 43 Bảng 3.7 Tình hình thực CNQSDĐ thành phố Hà Tĩnh theo đơn vị hành giai đoạn 2012-2016 52 Bảng 3.8 Diện tích thực CNQSDĐ thành phố Hà Tĩnh theo đơn vị hành giai đoạn 2012-2016 55 Bảng 3.9 Kết thu tài từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012-2016 57 Bảng 3.10 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực đô thị khu vực nông thôn địa bàn thành phố Hà Tĩnh 58 Bảng 3.11 Tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất 59 Bảng 3.12 Tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nghề nghiệp đối tượng nhận chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh 61 Bảng 3.13 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hộ đối tượng nhận chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh 62 Bảng 3.14 Đánh giá hiểu biết người dân quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh 63 Bảng 3.15 Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh 64 viii DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ Hình 3.1 Sơ đồ hành thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh 26 Hình 3.2 Sơ đồ quy trình giải hồ sơ chuyển nhượng QSD đất thành phố Hà Tĩnh 50 Hình 3.3 Sơ đồ quy trình giải hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai 50 Biểu đồ 3.1 Cơ cấu đất đai thành phố Hà Tĩnh năm 2016 40 Biểu đồ 3.2 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng thành phố Hà Tĩnh năm 201642 Biểu đồ 3.3 Diễn biến chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua năm địa bàn thành phố Hà Tĩnh 54 Biểu đồ 3.4 Diễn biến tổng diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012-2016 56 Biểu đồ 3.5 Tỷ lệ % số hồ sơ diện tích đất chuyển nhượng phân theo khu vực 58 Biểu đồ 3.6 Tỷ lệ % số hồ sơ chuyển nhượng đất theo mục đích sử dụng địa bàn thành phố Hà Tĩnh 60 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai xem tài sản vô quý giá quốc gia mà thiên nhiên ban tặng cho người, tư liệu đối tượng sản xuất đặc biệt thay sống sinh hoạt người, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở hạ tầng, trung tâm văn hóa, xã hội - an ninh quốc phịng Trong q trình thị hóa, cơng nghiệp hóa, Việt Nam ngày thay đổi theo chiều hướng lên Trong chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư sở hạ tầng, cơng trình cơng nghiệp, dịch vụ phát triển khu dân cư tạo biến động đất đai đáng kể, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn cách phổ biến sôi động Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất việc Nhà nước cơng nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất đai người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng đất cho chủ thể Nhờ mà người sử dụng đất hợp pháp việc khai thác sử dụng cịn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu khoản tiền tương ứng với giá trị Do đất đai trở thành tài sản có giá đất đai quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản Tuy nhiên thời gian vừa qua tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn với nhiều phức tạp Tình trạng chuyển nhượng trái pháp luật diễn phổ biến, gây khơng khó khăn cơng tác quản lý đất đai Điều làm ảnh hưởng lớn đến đời sống sử dụng đất Chính vậy, công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề nóng bỏng cần quan tâm tất người dân quan ban ngành thành phố Hà Tĩnh không ngoại lệ Do vậy, việc nghiên cứu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất để có đánh giá đúng, đưa giải pháp thiết thực nhằm hồn thiện cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh cần thiết Việc nghiên cứu sở lý luận thực tiễn điều kiện chuyển quyền sử dụng đất; nhìn nhận đánh giá ưu điểm thuận lợi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm góp phần khắc phục diễn biến phức tạp lĩnh vực này, tìm nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển quyền sở quy định pháp luật giải vi phạm cách đắn Từ đó, đề xuất số kiến nghị để đưa hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào khuôn khổ pháp luật, thống cách giải chung loại vi phạm, tìm giải pháp quản lý để phục vụ nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân thuận lợi tốt Xuất phát từ vấn đề trên, em lựa chọn đề tài: "Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2012 – 2016” Mục tiêu nghiên cứu đề tài a Mục tiêu tổng quát đề tài Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2012 - 2016, từ khó khăn, tồn đề xuất giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu công tác tương lai b Mục tiêu cụ thể đề tài - Mô tả hồ sơ quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh - Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012-2016 thông qua kết ý kiến bên liên quan; - Đề xuất giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh Ý nghĩa đề tài a Ý nghĩa khoa học Việc nghiên cứu đề tài giúp hoàn thiện sở lý luận thực tiễn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định luật đất đai văn luật, đồng thời làm tài liệu tham khảo cho nghiên cứu liên quan b Ý nghĩa thực tiễn Việc nghiên cứu đề tài giúp nhìn nhận đánh giá thuận lợi, khó khăn hạn chế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh Ngoài ra, việc nghiên cứu đề tài giúp đánh giá phần lực quản lý nhà nước đất đai Từ đó, đề xuất số giải pháp hồn thiện cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp phần làm lành mạnh thị trường bất động sản công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn tốt 64 quyền sử dụng đất số nội dung lý tiến hành chuyển nhượng, tình hình tiếp cận thơng tin đất, trình tự thực giao dịch, thời gian hoàn thành giao dịch, thái độ cán phụ trách…, kết thu trình bày bảng 3.15 Bảng 3.15 Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh Số Tỷ lệ Nội dung điều tra Số Tỷ lệ phiếu (%) Nội dung điều tra phiếu (%) Lý chuyển nhượng QSD đất Thời gian hoàn thành giao dịch Lấy tiền xây nhà 47 52 Nhanh chóng 17 19 Lấy tiền kinh doanh 56 62 Đúng tiến độ 63 70 Đầu tư cho 23 26 Chậm tiến độ 10 11 17 19 Thái độ cán phụ trách 22 24 Lý khác Tiếp cận thông tin nhà đất Nhiệt tình Dễ dàng 32 36 Đúng mực 52 58 Có thể tìm 35 39 Khơng nhiệt tình 16 18 21 23 Các văn hướng dẫn 2 Dễ hiểu 32 36 45 50 13 14 Khó tìm Ý tiến khác Trình tự thực giao dịch Bình thường Dễ dàng 27 30 Bình thường 55 61 Khó khăn Khó hiểu Nguồn: Số liệu điều tra, 2017 65 Số liệu bảng 3.15 cho thấy: thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân đa dạng Có ngun nhân ảnh hưởng đến định chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân lấy tiền xây nhà (52%) lấy tiền kinh doanh (62%) đầu tư cho học hành (26%) Có số hộ gia đình trả lời vấn lựa chọn nhiều lý để chuyển nhượng đất đất Vấn đề tiếp cận thông tin chuyển nhượng đất đai đánh giá dễ dàng (36%) tìm (39%) Trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh có nhiều công ty/trung tâm môi giới bất động sản với thông tin phong phú đáp ứng nhu cầu nhiều tầng lớp đối tượng khác Có 23% số hộ vấn trả lời khó tìm kiếm thông tin, hầu hết hộ dân xã ven thành phố Hà Tĩnh Trình tự thực giao dịch đất đai người dân đánh giá từ bình thường (61%) đến dễ dàng (30%) Có 17/90 hộ có thời gian hồn thành giao dịch nhanh chóng, hộ có hồ sơ đất đai rõ ràng không nằm vùng quy hoạch, 70% số hộ có tham gia chuyển nhượng đất đai thời gian quy định pháp luật Hầu hết cán tham gia giải chuyển nhượng đất đai đánh giá nhiệt tình mực (82%) 3.4 Đề xuất giải pháp hoàn thiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh 3.4.1 Những khó khăn, tồn cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh Dựa vào thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012 -2016, q trình tham vấn, vấn cán địa xã, phường, đưa số đánh giá sau: 3.4.1.1 Thuận lợi Việc tổ chức quán triệt Nghị chủ trương Đảng Nhà nước tiến hành thường xuyên, đầy đủ Sự tập trung đạo thành uỷ, UBND thành phố Hà Tĩnh, phòng Tài nguyên Môi trường ban ngành cấp thành phố Bên cạnh Đảng Uỷ, HĐND UBND xã, phường tích cực đạo đơn đốc phận địa xã thúc đẩy trính hướng dẫn, kê khai lập hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc đạo triển khai tuyên truyền phổ biến Luật Đất đai 2013 đồng từ thành phố đến sở có tác động đến nhận thức pháp luật đất đai nhân dân yếu tố quan trọng giúp quyền cấp thực tốt công tác quản lý Nhà nước đất đai Đội ngũ cán từ cấp thành phố đến cấp xã/phường tham gia lớp tập huấn chuyên môn nghiệp vụ công tác giải hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhiều cán nhân viên tổ chức học tập sử dụng thành thạo 66 phần mềm ngành địa (như phần mềm Mapinfor, Microstation, SDR,…) để phục vụ cho công tác đo đạc, biên tập đồ, trích lục, trích đất lập hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đến nay, xã, phường địa bàn thành phố có hệ thống đồ địa tương đối đầy đủ với tỷ lệ 1/500-1/1000 Do đó, việc quản lý đất sở đồ địa hệ thống hồ sơ địa thực nhanh chóng thuận lợi Cán địa phường, xã có phối hợp chặt chẽ với cán quản lý sở thành phố tạo thống nắm hoạt động đất đai địa bàn thành phố Sự đời phận tiếp nhận trả kết (một cửa) phần góp phần giúp thành phố công tác tiếp nhận trả kết giúp cho công việc giải nhanh gọn đạt hiệu 3.4.1.2 Khó khăn Một số cấp uỷ, quyền địa phương xã chưa quan tâm đạo sâu sát để tổ chức thực Luật Đất đai 2013 thực công tác quản lý Nhà nước đất đai Trong việc đạo xây dựng kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất chưa ý đến pháp lý thực tiễn, khả dự báo phát triển địa phương chưa sát tình hình dẫn đến chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa tốt Việc xác định thừa kế quyền sử dụng đất gặp phải khó khăn người đăng ký sử dụng đất chết mà không để lại di chúc nên phải lập thừa kế theo pháp luật Hồ sơ thừa kế theo pháp luật phức tạp, số lượng văn lập nhiều, mức độ cán phụ trách hướng dẫn thủ tục chưa rõ ràng nên người dân khó khăn, khơng lập hồ sơ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm phục vụ cho mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất số đơn vị phường, xã hạn chế, chưa đáp ứng nhu cầu thời gian Người dân chưa hiểu biết đầy đủ quyền nghĩa vụ thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhiều trường hợp mua bán trao tay chưa làm thủ tục chuyển nhượng thực nghĩa vụ tài với nhà nước Tình hình cấp Giấy chứng nhận QSD đất thành phố chưa đáp ứng nhu cầu thực tế Ảnh hưởng đến cá nhân có nhu cầu chuyển quyền chưa cấp Giấy chứng nhận QSDĐ Về nguyên tắc người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng phải có giấy chứng nhận QSDĐ Tuy nhiên, điều kiện nay, nhiều chủ sử dụng chưa cấp giấy chứng nhận QSDĐ (hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ đô thị) 67 Công tác giải tranh chấp, khiếu nại chậm trễ, ảnh hưởng đến việc chuyển QSDĐ khu vực vùng tranh chấp khu vực có liên quan 3.4.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh - Các yếu tố trị pháp lý: Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ địa bàn thành phố - Do trình hội nhập, phát triển kinh tế xã hội địi hỏi phải tiến hành q trình cơng nghiệp hóa, vấn đền dẫn đến chuyển dịch cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp, thương mại dịch vụ du lịch… Từ làm gia tăng giao dịch đất đai nói chung đặc biệt việc chuyển nhượng QSDĐ nói riêng - Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội tác động lớn đến việc chuyển nhượng QSDD Những khu vực thành phố mà mật độ dân số tăng cao yếu tố khác khu vực khác thành phố như: chất lượng y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh… có ảnh hưởng khơng nhỏ đến việc chuyển nhượng QSDĐ 3.4.2 Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh Trên sở kết chuyển nhượng QSDĐ đạt thời gian qua khó khăn, tồn gặp phải, để nâng cao hiệu công tác chuyển nhượng QSDĐ thành phố Hà Tĩnh cần thực giải pháp cụ thể sau: 3.4.2.1 Giải pháp mặt quản lý Một là, hoàn thiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người sử dụng đất để họ dễ dàng thực giao dịch quyền người sử dụng đất Hai là, thường xuyên thực công tác, kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật quan có thẩm quyền lĩnh vực đất đai; kiểm tra, giám sát việc chấp hành pháp luật người sử dụng đất Ba là, tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân, đặc biệt giúp người dân hiểu biết đầy đủ quyền sử dụng đất lợi ích đăng ký thực giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nói chung nhượng quyền sử dụng đất nói riêng quan nhà nước có thẩm quyền, hạn chế phát sinh rủi sau thực giao dịch đất đai Phát hành sổ tay điều cần biết tham gia thực quyền sử dụng đất cho người dân khơng có điều 68 kiện truy cập trực tuyến để dễ dàng tìm kiếm thơng tin có nhu cầu thực quyền sử dụng đất Cần xây dựng quy hoạch sử dụng đất sát với thực tế nhu cầu người dân Công khai quy hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng chi tiết dự án, xác định rõ vị trí, cắm mốc quy hoạch, ban hành công bố rộng rãi thông báo hạn chế vùng quy hoạch để người dân biết, tránh thực giao dịch đất đai vùng hạn chế Để làm điều nay, quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, dài hạn có tính khả thi cao Cần hoàn hoàn thiện hệ thống văn pháp luật quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất để quan có thẩm quyền dễ áp dụng người dân dễ dàng thực quyền chuyển nhượng theo quy định 3.4.2.2 Giải pháp cụ thể trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Một là, tiếp tục đơn giản thủ tục đăng ký chuyển QSDĐ Đăng ký QSDĐ gồm đăng ký ban đầu đăng ký biến động, đăng ký chuyển QSDĐ đăng ký có biến động để Nhà nước theo dõi cập nhật biến động đất đai Hai là, hoàn thiện hệ thống tài liệu địa Đây hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thức, ranh giới, mục đích sử dụng cho lơ đất, mảnh đất cụ thể Ba là, hình thành phát triển hệ thống thông tin, tổ chức tư vấn, dich vụ chuyển nhượng QSDĐ Nhà nước cần phải tổ chức cung cấp thông tin QSDĐ giao dịch liên quan 3.4.2.3 Giải pháp mặt nhân lực Thứ nhất, cần củng cố, tăng cường lực lãnh đạo lực làm việc cho cán quản lý lĩnh vực quản lý đất đai Đề xuất tăng tiêu biên chế hợp đồng cho Văn phòng đăng ký QSD đất Tiếp theo tăng cường đào tạo nghiệp vụ, chuyên môn cho cán hoạt động ngành từ xã đến huyện Thứ ba tiếp tục nâng cao tinh thần trách nhiệm, thái độ tận tình cơng tác tiếp dân, tránh gây phiền hà, sách nhiễu nhân dân 3.4.2.4 Giải pháp hồn thiện sách pháp luật nghĩa vụ tài thủ tục thực nghĩa vụ tài - Về việc xác định Thuế thu nhập: Thứ nhất, cần phải làm rõ quy định xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyền nhượng quyền sử dụng đất Và việc quy định mức thuế suất phải kèm biện pháp phối hợp tích cực với việc quy định khung giá bảng giá đất 69 Thứ hai, xây dựng văn luật thuế việc điều tiết nguồn thu từ đất đai cần tính đến việc điều tiết thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ tổ chức hay cá nhân Xây dựng đề xuất sách thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản hợp lý, tạo minh bạch, đảm bảo công tránh vướng mắc việc thực thủ tục thuế - Về lệ phí trước bạ: nên quy định mức phí cố định với hợp đồng chuyển nhượng có giá trị khoảng định Như vậy, vừa giảm gánh nặng nghĩa vụ tài cho người sử dụng đất mà lại tăng thu cho ngân sách Nhà nước khuyến khích người sử dụng đất thực đầy đủ nghĩa vụ 3.4.2.5 Giải pháp mặt sở vật chất – kỹ thuật - Cần đầu tư việc xây dựng sở hạ tầng, trang thiết bị đại phục vụ cho công tác quản lý nhà nước đất đai, bước xây dựng sở liệu thông tin đất đai cách đầy đủ toàn diện - Từng bước triển khai hiệu ứng dụng công nghệ thông tin quản lý đất đai; đẩy nhanh lộ trình cung cấp dịch vụ cơng trực tuyến lĩnh vực quản lý ngành - Cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành hành việc thực quyền người sử dụng đất để người sử dụng đất thực QSD đất thuận tiện, nhanh chóng, tạo điều kiện cho thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản địa bàn huyện phát triển lành mạnh 70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Thành phố Hà Tĩnh có điều kiện tự nhiên thuận lợi, có nhiều nguồn lực để phát triển kinh tế, xã hội, đặc biệt nguồn lực đất đai tương đối dồi Thành phố Hà Tĩnh thực tương đối tốt số nội dung quản lý nhà nước đất đai địa bàn như: Công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án; Công tác sử dụng nguồn thu từ đất; Quản lý, giám sát việc sử dụng loại đất theo mục đích giao, thuê; Tổng diện tích đất tự nhiên thành phố Hà Tĩnh năm 2016 5654,98 ha, diện tích đất nơng nghiệp lớn khoảng 2842,68 chiếm 50,27% tổng diện tích tự nhiên, tiếp đến đất phi nơng nghiệp 639.06 chiếm 46,67% Diện tích đất đai thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2015-2016 biến động khơng nhiều, nhóm đất nơng nghiệp giảm 11,47 ha, nhóm đất chưa sử dụng giảm 1,73 nhóm đất phi nơng nghiệp lại tăng 13,19 Tại thành phố Hà Tĩnh thời gian thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất đảm bảo thời gian quy định theo luật đất đai 2013 (20 ngày) quy định rõ thời gian thực bước công việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn không đồng địa bàn toàn thành phố, dao động từ 118 hồ sơ (xã Thạch Đồng) đến 747 hồ sơ (phường Thạch Linh) Trong giai đoạn năm từ 2012 đến 2016, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh nhìn chung có xu hướng tăng Tổng diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh dao động phạm vi tương đối rộng, từ 27.356 m2 (xã Thạch Đồng) đến 134.618 m2 (phường Thạch Linh) Diện tích đất chuyển nhượng trung bình tính cho 16 xã phường địa bàn thành phố Hà Tĩnh đạt bình quân xấp xĩ 15.600 m2 vào năm 2016 Tổng thu tài từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh không ngừng gia tăng qua năm, từ 15,8 tỷ đồng năm 2012 lên 17 tỉ đồng năm 2016 Xu hướng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có khác rõ rệt khu vực thành thị khu vực nông thôn Trong giai đoạn từ 2012 đến 2016, số hồ sơ thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực thành thị thành phố Hà Tĩnh gia tăng sụt giảm khu vực nông thôn Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố diễn chủ yếu đất (chiếm 67,2%), chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 71 chiếm 32,8% Trong giai đoạn năm từ 2012 đến 2016, số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp có xu hướng tăng, số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xu hướng giảm Tỷ lệ % số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp dao động từ 21% (2013) đến 34% (2016) Các nhóm đối tượng khác tham gia vào hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác nhau, thấp nhóm lao động tự cao nhóm hoạt động lĩnh vực kinh doanh buôn bán Trong suốt giai đoạn năm từ 2012 đến 2016, có nhóm lao động nơng nghiệp có xu hướng tham gia vào chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong nhóm đối tượng tham gia vào chuyển nhượng quyền sử dụng đất 75% nhóm đối tượng có hộ thường trú địa bàn thành phố với 4.932 hồ sơ Chỉ có 8,4% (552 hồ sơ) nhóm đối tượng có hộ ngồi tỉnh tham gia vào thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh Tình hình hiểu biết pháp luật người dân vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh tương đối cao, dao động từ 63 đến 82% tổng số 90 hộ điều tra Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân đa dạng Có ngun nhân ảnh hưởng đến định chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân; vấn đề tiếp cận thông tin chuyển nhượng đất đai đánh giá dễ dàng tìm Trình tự thực giao dịch đất đai người dân đánh giá từ bình thường (61%) đến dễ dàng (30%) Hầu hết cán tham gia giải chuyển nhượng đất đai đánh giá nhiệt tình mực (82%) Để nâng cao hiệu công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thực tốt số nhóm giải pháp như: có chế quản lý phù hợp, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất rõ ràng, tăng cường đầu tư nguồn nhân lực phương tiện kỹ thuật Kiến nghị - Tuyên truyền, phổ biến cho người dân biết tầm quan trọng, lợi ích việc thực đầy đủ thủ tục việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ khuyến khích người dân hồn tất thủ tục đầy đủ, có xác nhận quan nhà nước theo quy định pháp luật hành - Đẩy mạnh việc thực cải cách thủ tục hành cơng tác chuyển nhượng QSDĐ để người dân thực quyền chuyển nhượng QSDĐ thuận tiện nhanh chóng 72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Bộ Tài nguyên Môi trường (2009) Kết nghiên cứu, khảo sát sách đất đai Trung Quốc [2] Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai [3] Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Báo cáo tổng kết tình hình thực nhiệm vụ cơng tác năm 2015 kế hoạch năm 2016 ngành Tài nguyên môi trường [4] Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất [5] Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ địa [6] Nguyễn Đình Bồng (2014), Mơ hình quản lý đất đai đại số nước kinh nghiệm cho Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc Gia [7] Chính phủ nước cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004) Nghị định số 181/NĐCP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2003 [8] Chính phủ nước cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007) Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai [9] Chính phủ nước cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (20140 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013 [10] Đỗ Ngọc Hải (2016) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2011-2015 Luận văn thạc sĩ quản lý đất đai Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên [11] Nguyễn Thị Thu Hằng (2016) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 – 2015 Luận văn thạc sĩ quản lý đất đai Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên [12] Phan Thị Thanh Huyền, Nguyễn Văn Dũng (2016) Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Ngun Tạp chí KH Nơng nghiệp Việt Nam 2016, tập 14, số 6: 900-906 73 [13] Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012) Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam Luận án tiến sỹ Luật Kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội [14] Phịng Tài ngun & Mơi trường thành phố Hà Tĩnh (2012), Báo cáo tổng kết thực công tác Tài nguyên môi trường thành phố Hà Tĩnh năm 2012, phương hướng nhiệm vụ năm 2013; [15] Phịng Tài ngun & Mơi trường thành phố Hà Tĩnh (2013), Báo cáo tổng kết thực công tác Tài nguyên môi trường thành phố Hà Tĩnh năm 2013, phương hướng nhiệm vụ năm 2014; [16] Phòng Tài nguyên & Môi trường thành phố Hà Tĩnh (2014), Báo cáo tổng kết thực công tác Tài nguyên môi trường thành phố Hà Tĩnh năm 2014, phương hướng nhiệm vụ năm 2015; [17] Phịng Tài ngun & Mơi trường thành phố Hà Tĩnh (2016), Báo cáo kiểm kê đất đai thành phố Hà Tĩnh năm 2016; [18] Phòng Tài nguyên & Môi trường thành phố Hà Tĩnh (2015), Báo cáo tổng kết thực công tác Tài nguyên môi trường thành phố Hà Tĩnh năm 2015, phương hướng nhiệm vụ năm 2016; [19] Phịng Tài ngun & Mơi trường thành phố Hà Tĩnh (2016), Báo cáo tổng kết thực công tác Tài nguyên môi trường thành phố Hà Tĩnh năm 2016, phương hướng nhiệm vụ năm 2017 [20] Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992) Hiến pháp năm 1992, Nxb Chính trị Quốc Gia [21] Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003) Luật Đất đai năm 2003, Nxb Chính trị Quốc gia [22] Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) Luật Đất đai năm 2013, Nxb Chính trị Quốc gia [23] Văn phịng đăng ký QSD đất thành phố Hà Tĩnh, Báo cáo kết cấp GCN QSD đất địa bàn thành phố năm 2012,2013,2014,2015,2016 [24] UBND thành phố Hà Tĩnh (2014), Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm 2012 - 2016 [25] UBND thành phố Hà Tĩnh Báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hà Tĩnh năm 2012,2013,2014,2015,2016; 74 PHẦN PHỤ LỤC Phụ lục Mẫu phiếu điều tra UỶ BAN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM THÀNH PHỐ HÀ TĨNH Độc lập - Tự - Hạnh phúc PHIẾU KHẢO SÁT Ý KIẾN ………… Đơn vị khảo sát:…………………………………………… A PHẦN THƠNG TIN CHUNG I MỤC ĐÍCH KHẢO SÁT Để theo dõi đánh giá thực trạng hiểu biết người dân địa bàn thành phố Hà Tĩnh công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất kính đề nghị Ơng/Bà vui lịng cho ý kiến theo nội dung câu hỏi sau Xin trân trọng cảm ơn Ông/Bà ! II HƯỚNG DẪN TRẢ CÁC LỜI CÂU HỎI Đề nghị Ông/Bà: - Đánh dấu (x) vào ô vuông ( ) trước phương án trả lời Ông/Bà chọn, câu hỏi có vng trước phương án trả lời - Khoanh tròn vào chữ số (1, 2, 3, 4, 5) tương ứng với mức điểm mà Ông/Bà chọn, câu hỏi có thang điểm Xin Ơng/Bà trả lời câu hỏi trang sau III THÔNG TIN VỀ NGƯỜI TRẢ LỜI Xin Ơng/Bà cho biết thơng tin thân Ông/Bà theo nội dung đây: Độ tuổi  Dưới 30 tuổi  Từ 31 đến 40 tuổi  Từ 41 đến 50 tuổi  Từ 51 đến 60 tuổi  Từ 60 trở lên 75 Giới tính  Nam  Nữ Trình độ chuyên môn  Sơ cấp  Trung cấp, cao đẳng  Đại học  Trên Đại học  Khác (xin nêu rõ): ……………………………………………………… ……………………………………………………………………………… Nghề nghiệp  Nội trợ/Lao động tự  Nghỉ hưu  Sinh viên  Làm việc tổ chức/doanh nghiệp tư nhân  Cán bộ/công chức/viên chức/lực lượng Quân đội nhân dân/lực lượng Công an nhân dân  Khác (xin nêu rõ): ………………………………………………………….…………………….……… Huyện, thị xã, thành phố:………………………… …………… …………… Đơn vị công tác:……………………….………………………………………… B PHẦN CÂU HỎI I SỰ HIỂU BIẾT VỀ HỒ SƠ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: Câu Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ gồm giấy tờ gì? = Giấy chứng nhận QSD đất gốc, hợp đồng chuyển nhượng, sổ bảo hiểm = Giấy chứng nhận QSD đất photo, giấy tờ viết tay chuyển nhượng = Giấy chứng nhận QSD đất gốc, hợp đồng chuyển nhượng (hoặc giấy tờ viết tay mua bán), CMND, sổ hộ = Hợp đồng chuyển nhượng, CMND, sổ hộ 76 Câu Người nhận chuyển QSDĐ phải có nghĩa vụ với người chuyển nhượng QSDĐ? = Làm thủ tục sang tên = Thanh toán hết tiền cho bên bán làm thủ tục = Đặt cọc tiền chờ bên bán làm thủ tục = Thỏa thuận bên việc chuyển nhượng Câu Đất tham gia chuyển nhượng cần điều kiện gì? = Có giấy chứng nhận QSD đất = Có giấy chứng nhận QSD đất đất khơng tranh chấp = Có giấy chứng nhận QSD đất đất không tranh chấp, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, Trong thời hạn sử dụng đất = Có giấy chứng nhận QSD đất đất không nằm Quy hoạch II QUY TRÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Câu Để thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đến quan nào? = Văn phịng cơng chứng = UBND phường, xã = Bộ phận tiếp nhận trả kết “ cửa liên thông” thành phố = Bộ phận tiếp nhận trả kết “ cửa liên thông” thành phố phận tiếp nhận trả kết “ cửa liên thông: UBND phường,xã Câu 5: Sau nộp hồ sơ phận cửa UBND thành phố sau nhận thông báo nghĩa vụ tài chính? = 10 ngày = 15 ngày = 20 ngày = 25 ngày 77 Câu Sau nộp thuế, quy định sau ngày làm việc người dân nhận giấy chứng nhận mới? = 05 ngày = 10 ngày = 15 ngày = 20 ngày Câu Ông/bà có hài lịng thái độ phục vụ cán thời gian hồn thành thủ tục có hẹn khơng? (1 = khơng có giấy hẹn; = hạn so với giấy hẹn; = giấy hẹn; = sớm giấy hẹn) III CÁC VẤN ĐỀ VỀ THUẾ, LỆ PHÍ TRONG CHUYỂN NHƯỢNG Câu Khi chuyển nhượng QSD đất người chuyển nhượng QSD đất người nhận QSD đất phải nộp loại thuế lệ phí nào? = Thuế thu nhập cá nhân = Thuế trước bạ = Thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận QSD đất = Lệ phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng Câu Căn để tính thuế chuyển nhượng dựa vào đâu? = Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất = Thỏa thuận mua bán bên = Theo giá trị thị trường đất = ………… 78 Câu 10 Những đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất? = Gia đình thương binh = Thân nhân gia đình liệt sỹ = Chuyển nhượng thực vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; bố vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với Vợ chồng tạo lập thời kỳ hôn nhân xác định tài sản chung vợ chồng = Vợ chồng tạo lập thời kỳ hôn nhân xác định tài sản chung vợ chồng IV THỊ TRƯỜNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Câu 11 Khu vực địa bàn thành phố, đất đai có giá trị chuyển nhượng trung bình cao nhất? = Phường Hà Huy Tập = Phường Văn Yên = Xã Thạch Hạ = Xã Thạch Hưng Cấu 12 Mục đích mua đất để làm gì? = Để đầu = Để kinh doanh = Để xây nhà = Để cho 5= Lý khác Câu 13 Yêu tố ảnh hưởng đến việc mua bán đất? = Giá cả; = Khu vực dân cư; = Giao thông; = Địa hình XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN ÔNG/BÀ ! ... quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh so với pháp luật đất đai 47 3.3 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh 52 3.3.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành. .. đất thành phố Hà Tĩnh Nội dung 2: Nghiên cứu phân tích thành phần hồ sơ quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh - Đánh giá thành phần hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành. .. hiệu công tác tương lai b Mục tiêu cụ thể đề tài - Mô tả hồ sơ quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh - Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh giai đoạn