Phân tích tính khả thi dự án khu căn hộ phức hợp thăng long – quận 9, thành phố hồ chí minh

Đại Học Quốc Gia Thành phố Hồ Chí Minh TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA - TRẦN VĂN TRỌNG PHÂN TÍCH TÍNH KHẢ THI DỰ ÁN KHU CĂN HỘ PHỨC HỢP THĂNG LONG Quận - Thành phố Hồ Chí Minh Chuyên ngành : QUẢN TRỊ KINH DOANH KHÓA LUẬN THẠC SĨ TP.HỒ CHÍ MINH, tháng 06 năm 2013 CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH Cán hướng dẫn khoa học: TS Cao Hào Thi Cán chấm nhận xét 1: Cán chấm nhận xét 2: Khóa luận thạc sĩ nhận xét HỘI ĐỒNG CHẤM BẢO VỆ KHÓA LUẬN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA, ngày tháng năm Thành phần hội đồng đánh giá khóa văn thạc sĩ gồm: Chủ tịch: TS Vũ Thế Dũng Thư ký: TS Nguyễn Thu Hiền Ủy viên: TS Cao Hào Thi CÁN BỘ HƯỚNG DẪN TS Cao Hào Thi CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG TS Vũ Thế Dũng ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc Lập – Tự Do – Hạnh Phúc o0o -Tp HCM, ngày tháng năm 2013 NHIỆM VỤ KHÓA LUẬN THẠC SĨ Họ tên học viên: TRẦN VĂN TRỌNG Giới tính: Nam Ngày, tháng, năm sinh: 16/07/1984 Nơi sinh: Quảng Ngãi Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh MSHV: 11170867 Khoá (Năm trúng tuyển): 2011 1- TÊN ĐỀ TÀI: Phân tích tính khả thi dự án khu hộ phức hợp Thăng Long – Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh 2- NHIỆM VỤ KHĨA LUẬN: - Phân tích tính khả thi mặt tài dự án có xét đến yếu tố lạm phát; - Phân tích rủi ro dự án có xem xét phân phối xác suất biến đầu vào; - Phân tích kinh tế xã hội dự án sở định lượng theo phương pháp hệ số chuyển đổi giá phân tích ngoại tác 3- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 4- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 01/04/2013 5- HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS CAO HÀO THI Nội dung đề cương Luận văn/Khóa luận thạc sĩ Hội Đồng Chuyên Ngành thông qua CÁN BỘ HƯỚNG DẪN TS Cao Hào Thi KHOA QL CHUYÊN NGÀNH LỜI CẢM ƠN Đầu tiên, Tôi chân thành cám ơn thầy cô Khoa Quản lý Công nghiệp Trường Đại học Bách khoa Tp Hồ Chí Minh Sự đóng góp Q thầy nghiệp giáo dục nói chung với thân tơi nói riêng thật đáng trân trọng tri ân Tôi gửi lời cám ơn sâu sắc đến Tiến sĩ Cao Hào Thi, người giúp đỡ hướng dẫn tơi tận tình khoa học suốt q trình thực khóa luận Cảm ơn Ba Mẹ gia đình động viên, chia sẻ giúp đỡ mặt tinh thần thời gian Sự ủng hộ người ln nguồn động viên lớn có ý nghĩa việc hồn thành khóa luận Cảm ơn Ban lãnh đạo Công ty Petroland, Công ty Thăng Long tất đồng nghiệp hỗ trợ việc cung cấp tài liệu liệu có liên quan để thực khóa luận Cuối cùng, Tôi gửi lời cảm ơn đến bạn khóa MBA 2011 chia sẻ kiến thức đồng hành thời gian qua để hồn thành khóa học Tp Hồ Chí Minh, ngày tháng Người thực Trần Văn Trọng năm 2013 TÓM TẮT Mục tiêu Khóa luận phân tích tính khả thi dự án Khu hộ phức hợp Thăng Long xây dựng Phường Phước Long B, Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh Cơng ty Cổ phần Đầu tư Dầu khí Thăng Long làm chủ đầu tư Khóa luận tiến hành phân tích tài dự án dựa phương pháp chiết khấu dịng tiền có xét đến tác động lạm phát phân tích rủi ro Khóa luận tiến hành phân tích kinh tế phương pháp hệ số chuyển đổi giá tài sang giá kinh tế; phân tích xã hội phân tích phân phối để xác định đối tượng chịu thiệt hại lợi từ việc thực dự án Kết phân tích tài dự án theo quan điểm tổng đầu tư có NPV = 110.208 triệu đồng, IRRthực = 15,12%, B/C = 1,1; theo quan điểm chủ đầu tư có NPV = 60.174 triệu đồng, IRRthực = 17,20%, B/C = 1,04, DSCR = 1,91 Từ kết cho thấy dự án hoàn tồn khả thi mặt tài đáng để chủ đầu tư thực tổ chức tài tài trợ cho dự án Kết phân tích rủi ro phương pháp phân tích độ nhạy, phân tích tình phân tích mơ Monte-Carlo cho mức độ rủi ro dự án tương đối thấp, xác suất để NPV chủ đầu tư dương 89,56%, xác suất tương đối hấp dẫn nhà đầu tư nhà tài trợ Xét phương diện tổng thể kinh tế, kết phân tích kinh tế dự án NPV = 296.695 triệu đồng, IRRthực = 32,20%, B/C = 1,31 Từ kết cho thấy dự án hoàn toàn khả thi mặt kinh tế Kết phân tích phân phối cho thấy dự án tạo ngoại tác tích cực cho kinh tế Bên cạnh việc nhà nước hưởng lợi số tiền 144.890 triệu đồng từ việc thu thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thuế nhập vật tư thiết bị cho dự án, thuế TNDN; người dân mua nhà dự án hưởng lợi khoản tiền 38.362 triệu đồng giá bán hộ công ty đề xuất thấp giá thị trường khoảng 4% Vì vậy, tác giả kiến nghị nhà nước nên hỗ trợ tạo điều kiện hoàn tất thủ tục pháp lý có liên quan để chủ đầu tư sớm triển khai thực dự án ABSTRACT The objective of this thesis is to analyze the feasibility of The Thang Long complex apartment project, built in Phuoc Long B Ward, District 9, Ho Chi Minh City by Thang Long Petroleum Investment Corporation This thesis analyzes the finance of the project by the method of discounting cash flow taking into the impact of inflation and risk analysis It also analyzes the economic respect of the project by the method of conversion coefficients between financial prices to economic prices; and it analyzes social respect by the method of distribution to determine the subject of damage and benefit from the implementation of the project The result of the financial analysis of the project in view of the total investment is: NPV = 110.208 million VND, IRRreal = 15,12%, B/C = 1,1; and in the view of perspective investors is NPV = 60.174 million VND, IRRreal = 17,20%, B/C = 1,04 DSCR = 1,91 These results show that the project is feasible completely for finance respect; so, investors and financial institutions can implement this project The result of risk analysis by means of sensitivity analysis, scenario analysis and Monte-Carlo simulation analysis shows that the level of risk of this project is relatively low, the probability of positive NPV is 89,56% It is relatively attractive to investors and donors In terms of the overall economy, the result of analyzing this project is NPV = 296.695 million VND, IRRreal = 32,20%, and B/C = 1,31 It shows that the project is feasible completely for economic respect The result of distribution analysis shows that this project creates positive externalities for the economy The state receives the amount of 144.890 million VND from the taxation of the purpose change of land using, import tax, corporate income tax; people buying houses in the project will have benefit of an amount of 38.362 million VND because this apartment’s price is proposed to be lower than the market price of about 4% Therefore, the author proposes that the government should support and facilitate the completion of legal procedures related so that investors can implement this project soonly -i- MỤC LỤC MỤC LỤC i DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT iv DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU v DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH vi CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Đặt vấn đề 1.1.1 Lý hình thành dự án 1.1.2 Lý hình thành đề tài 1.2 Mục tiêu đề tài 1.3 Phạm vi đề tài 1.4 Ý nghĩa thực tiễn đề tài 1.5 Bố cục đề tài CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1 Chu trình phát triển dự án 2.2 Mơ hình nghiên cứu 2.3 Các quan điểm phân tích dự án 2.3.1 Quan điểm tổng đầu tư (Quan điểm ngân hàng – TIP: Total Investment Point of View) 2.3.2 Quan điểm Chủ đầu tư (Quan điểm cổ đông – Owner’s Equity) 2.3.3 Quan điểm kinh tế (Economic Point of View) 2.3.4 Quan điểm xã hội 2.4 Nội dung phân tích dự án 2.4.1 Phân tích thị trường 2.4.2 Phân tích tài 2.4.3 Phân tích rủi ro 2.4.4 Phân tích hiệu kinh tế 2.4.5 Phân tích hiệu xã hội 2.5 Phương pháp phân tích tài 2.5.1 Phương pháp giá trị ròng (NPV) 2.5.2 Phương pháp Suất sinh lợi nội (IRR) 2.5.3 Phương pháp Lợi ích - Chi phí (B/C) 2.5.4 Phương pháp hệ số an toàn trả nợ DSCR 10 2.5.5 Phương pháp thời gian hoàn vốn 10 2.6 Phương pháp phân tích kinh tế xã hội 10 CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG – TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN 12 3.1 Phân tích thị trường 12 3.1.1 Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam 12 3.1.2 Thị trường hộ chung cư Thành phố Hồ Chí Minh năm 2012 13 -ii- 3.1.3 Triển vọng thị trường hộ TP Hồ Chí Minh 14 3.2 Đặc điểm dự án 15 3.2.1 Giới thiệu tổng quát dự án 15 3.2.2 Địa điểm xây dựng: 15 3.2.3 Chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc 15 3.3 Phương án đầu tư 16 3.4 Tiến độ dự án 17 CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN 18 4.1 Cơ sở lập biểu đồ ngân lưu 18 4.1.1 Thời kỳ phân tích dự án 18 4.1.2 Các khoản mục ảnh hưởng đến ngân lưu dự án 19 4.1.2.1 Các thông số vĩ mô: 19 4.1.2.2 Chi phí đầu tư 19 4.1.2.3 Thuế 22 4.1.2.4 Doanh thu 22 4.1.2.5 Chi phí hoạt động 23 4.1.2.6 Khấu hao tài sản cố định 24 4.1.2.7 Kế hoạch vay vốn trả lãi vay 24 4.1.2.8 Suất sinh lợi kỳ vọng tối thiểu vốn chủ sở hữu (MARR) 25 4.1.2.9 Suất chiết khấu (WACC) 25 4.1.3 Báo cáo thu nhập 26 4.1.4 Vốn lưu động 26 4.2 Ngân lưu tài kết 26 4.2.1 Ngân lưu tài dự án theo quan điểm tổng đầu tư 27 4.2.2 Ngân lưu dự án theo quan điểm chủ đầu tư 28 CHƯƠNG 5: PHÂN TÍCH RỦI RO 31 5.1 Phân tích độ nhạy 31 5.2 Xác định biến rủi ro 31 5.2.1 Lạm phát 31 5.2.2 Thay đổi suất vốn đầu tư so với mơ hình sở 32 5.2.3 Thay đổi giá bán hộ 32 5.2.4 Thay đổi tỷ lệ diện tích hộ bán thời gian xây dựng 32 5.2.5 Thay đổi lãi suất vay danh nghĩa dự án 32 5.2.6 Thay đổi tỷ lệ tăng giá thực khu hộ hàng năm 33 5.2.7 Đơn giá cho thuê khu dịch vụ thương mại 33 5.2.8 Thay đổi mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 33 5.3 Xác định mơ hình kết 33 5.3.1 Độ nhạy số lạm phát nước 33 5.3.2 Độ nhạy số lạm phát nước 34 5.3.3 Độ nhạy suất vốn đầu tư 35 5.3.4 Độ nhạy mức thay đổi theo giá bán hộ 36 5.3.5 Độ nhạy mức thay đổi theo lãi suất cho vay danh nghĩa 36 -iii- 5.3.6 Độ nhạy mức thay đổi tỷ lệ diện tích sàn hộ bán 37 5.3.7 Độ nhạy mức thay đổi theo mức thuế suất thuế TNDN 38 5.3.8 Độ nhạy mức thay đổi giá bán thực khu hộ 38 5.3.9 Độ nhạy mức thay đổi giá cho thuê khu thương mại dịch vụ 39 5.3.10 Độ nhạy mức độ thay đổi đồng thời yếu tố 40 5.4 Phân tích tình 41 5.5 Thực mô Monte-Carlo 42 5.5.1 Xác định biến đầu dự báo biến rủi ro 42 5.5.2 Kết phân tích 43 CHƯƠNG 6: PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI 45 6.1 Nội dung phân tích kinh tế 45 6.1.1 Xác định hệ số chuyển đổi CF giá kinh tế biến số 45 6.1.2 Phân tích ngoại tác tích cực tiêu cực 46 6.1.2.1 Ngoại tác tích cực: 46 6.1.2.2 Ngoại tác tiêu cực 46 6.1.3 Suất chiết khấu kinh tế 46 6.1.4 Dòng tiền kinh tế dự án 47 6.2 Phân tích xã hội 47 CHƯƠNG 7: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 49 7.1 Kết luận 49 7.2 Kiến nghị 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO 51 PHỤ LỤC 53 -iv- DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT AP: Khoản phải trả (Account payable) AR: Khoản phải thu (Account recievable) B/C: Tỷ số lợi ích/Chi phí (Benefit / Cost) BĐS: Bất động sản CBRE: Công ty Tư vấn bất động sản CB Richard Ellis Group DSCR: Hệ số an toàn trả nợ (Debt service coverage ratio) IRR: Suất sinh lợi nội (Internal rate of return) MARR: Suất sinh lợi tối thiểu cổ đông (Minimum attractive rate of return) NPV: Giá trị ròng dự án (Net present value) VAT: Thuế giá trị gia tăng (Value added tax) TMDV: Thương mại dịch vụ TNDN: Thuế Thu nhập doanh nghiệp WACC: Chi phí vốn trung bình trọng số (Weight average Cost of Capital) -70Phụ lục 11b - Báo cáo ngân lưu tài theo giá thực ĐVT: Triệu đồng STT Chỉ số lạm phát 2 10 11 12 13 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 1,00 1,07 1,13 1,21 1,29 1,37 1,46 1,55 1,65 1,76 1,88 2,00 2,13 2,27 Khoản mục Ngân lưu vào - 91.400 726.478 314.434 38.433 30.159 31.267 30.783 30.239 29.705 29.182 28.669 27.933 27.433 Tiền thu từ bán hộ - 91.400 769.231 270.756 - - - - - - - - - - Doanh thu từ hoạt động - - 17.970 26.187 30.452 31.408 30.851 30.306 29.771 29.246 28.732 27.984 27.494 Thay đổi AR Thu tiền từ chuyển nhượng dự án năm kết thúc - - 25.707 12.246 -293 -141 -68 -67 -66 -65 -64 -50 -61 - - - - - - - - - - - - - -42.753 - Ngân lưu 199.180 287.543 574.371 37.111 10.794 12.579 14.716 14.530 14.307 14.086 13.868 13.652 13.324 13.109 Chi phí đầu tư ban đầu 199.180 287.543 531.231 - - - - - - - - - - - Chi phí trực tiếp dịch vụ cho thuê - - - 2.696 3.928 4.568 4.711 4.628 4.546 4.466 4.387 4.310 4.198 4.124 Chi phí hành - - - 1.078 1.571 1.827 1.884 1.851 1.818 1.786 1.755 1.724 1.679 1.650 Chi phí bảo trì - - - 359 524 609 628 617 606 595 585 575 560 550 Chi phí quản lý - - - 1.797 2.619 3.045 3.141 3.085 3.031 2.977 2.925 2.873 2.798 2.749 Thuế thu nhập DN - - 43.140 31.675 2.409 2.691 4.429 4.386 4.343 4.298 4.252 4.205 4.117 4.070 Thay đổi AP - - - -494 -256 -161 -77 -37 -37 -36 -36 -35 -28 -34 277.323 27.638 17.580 16.551 16.253 15.932 15.619 15.314 15.017 14.609 14.324 196.143 -100.374 -101.511 -18.592 - - - - - - - - - 17.580 16.551 16.253 15.932 15.619 15.314 15.017 14.609 14.324 Ngân lưu ròng dự án (TIPV) Ngân lưu nợ vay Ngân lưu chủ sở hữu (EPV) NPV_dự án 110.208 IRR_dự án 15,12% B/C_dự án 1,10 -199.180 -196.143 -199.180 NPV_chủ đầu tư 64.174 10 IRR_chủ đầu tư 17,20% 11 B/C_chủ đầu tư 1,04 152.108 51.734 175.812 9.046 -71Phụ lục 11b - Báo cáo ngân lưu tài theo giá thực (tiếp theo) ĐVT: Triệu đồng STT Chỉ số lạm phát Ngân lưu vào 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2,41 2,57 2,74 2,92 3,11 3,31 3,52 3,75 4,00 4,26 4,53 4,83 5,14 5,48 115.689 26.955 26.485 26.025 25.574 25.132 24.698 24.273 23.856 23.447 23.047 22.654 22.269 21.892 Tiền thu từ bán hộ - - - - - - - - - - - - - - Doanh thu từ hoạt động 27.014 26.544 26.083 25.631 25.188 24.753 24.327 23.909 23.500 23.099 22.705 22.319 21.941 21.570 -60 -59 -58 -57 -56 -55 -54 -53 -52 -52 -51 -50 -49 1.030 - - - - - - - - - - - - - 93.089 12.904 12.701 12.501 12.304 12.109 11.917 11.728 11.542 11.359 11.178 11.000 10.825 10.652 11.076 - - - - - - - - - - - - - - Chi phí trực tiếp dịch vụ cho thuê 4.052 3.982 3.912 3.845 3.778 3.713 3.649 3.586 3.525 3.465 3.406 3.348 3.291 3.235 Chi phí hành 1.621 1.593 1.565 1.538 1.511 1.485 1.460 1.435 1.410 1.386 1.362 1.339 1.316 1.294 540 531 522 513 504 495 487 478 470 462 454 446 439 431 Chi phí quản lý 2.701 2.654 2.608 2.563 2.519 2.475 2.433 2.391 2.350 2.310 2.270 2.232 2.194 2.157 Thuế thu nhập DN 4.022 3.974 3.926 3.877 3.828 3.779 3.730 3.681 3.632 3.584 3.535 3.487 3.439 3.391 Thay đổi AR Thu tiền từ chuyển nhượng dự án năm kết thúc 14 2027 Khoản mục Ngân lưu Chi phí đầu tư ban đầu Chi phí bảo trì Thay đổi AP -33 -32 -32 -31 -31 -30 -30 -29 -29 -28 -28 -27 -27 567 14.051 13.784 13.524 13.270 13.022 12.781 12.545 12.314 12.089 11.869 11.654 11.444 11.239 104.613 - - - - - - - - - - - - - 14.051 13.784 13.524 13.270 13.022 12.781 12.545 12.314 12.089 11.869 11.654 11.444 11.239 Ngân lưu ròng dự án (TIPV) Ngân lưu nợ vay Ngân lưu chủ sở hữu (EPV) NPV_dự án 110.208 IRR_dự án 15,12% B/C_dự án 1,10 NPV_chủ đầu tư 64.174 10 IRR_chủ đầu tư 17,20% 11 B/C_chủ đầu tư 1,04 104.613 -72Phụ lục 12 – Độ nhạy NPV dự án với số lạm phát VND theo quan điểm dự án ĐVT: Triệu đồng STT Giá trị thực khoản mục Tỷ lệ lạm phát 6,00% 6,50% 7,00% 7,50% 8,00% 8,50% 1.202.703 1.201.724 1.200.757 1.199.803 1.198.861 1.197.933 I Ngân lưu vào Tiền thu từ bán hộ 957.024 956.429 955.840 955.256 954.678 954.106 Doanh thu từ hoạt động 241.741 241.839 241.937 242.034 242.130 242.225 Thay đổi AR -7.565 -7.800 -8.033 -8.263 -8.491 -8.717 Thu tiền từ chuyển nhượng dự án năm kết thúc 11.503 11.256 11.014 10.776 10.544 10.319 II Ngân lưu 1.090.860 1.091.516 1.092.153 1.092.772 1.093.374 1.093.960 Chi phí đầu tư ban đầu 919.315 919.359 919.402 919.445 919.488 919.530 Chi phí trực tiếp dịch vụ cho thuê 36.261 36.276 36.291 36.305 36.320 36.334 Chi phí hành 14.504 14.510 14.516 14.522 14.528 14.534 Chi phí bảo trì 4.835 4.837 4.839 4.841 4.843 4.845 Chi phí quản lý 24.174 24.184 24.194 24.203 24.213 24.223 Thuế thu nhập DN 92.610 93.217 93.805 94.376 94.930 95.468 Thay đổi AP -839 -866 -893 -920 -946 -972 111.843 110.208 108.604 107.031 105.487 103.973 III Ngân lưu ròng dự án (TIPV) -73Phụ lục 13 – Độ nhạy NPV dự án với số lạm phát VND theo quan điểm chủ sở hữu ĐVT: Triệu đồng STT Tỷ lệ lạm phát Giá trị thực khoản mục 6,00% 6,50% 7,00% 7,50% 8,00% 8,50% 1.095.838 1.095.098 1.094.366 1.093.643 1.092.930 1.092.225 I Ngân lưu vào Tiền thu từ bán hộ 905.275 904.642 904.016 903.396 902.782 902.174 Doanh thu từ hoạt động 184.120 184.120 184.120 184.120 184.120 184.120 Thay đổi AR 755 775 795 814 834 853 Thu tiền từ chuyển nhượng dự án năm kết thúc 5.689 5.561 5.436 5.313 5.194 5.078 II Ngân lưu 1.038.984 1.039.693 1.040.385 1.041.062 1.041.723 1.042.370 Chi phí đầu tư ban đầu 889.387 889.387 889.387 889.387 889.387 889.387 Chi phí trực tiếp dịch vụ cho thuê 27.618 27.618 27.618 27.618 27.618 27.618 Chi phí hành 11.047 11.047 11.047 11.047 11.047 11.047 Chi phí bảo trì 3.682 3.682 3.682 3.682 3.682 3.682 Chi phí quản lý 18.412 18.412 18.412 18.412 18.412 18.412 Thuế thu nhập DN 80.764 81.266 81.753 82.227 82.688 83.137 Thay đổi AP 8.073 8.280 8.485 8.688 8.888 9.086 56.854 55.405 53.981 52.582 51.207 49.855 8.786 8.769 8.752 8.735 8.719 8.702 65.640 64.174 62.733 61.317 59.925 58.557 III Ngân lưu ròng dự án (TIPV) IV Ngân lưu nợ vay V Ngân lưu ròng chủ sở hữu (EPV) -74Phụ lục 14 – Độ nhạy NPV dự án với số lạm phát USD theo quan điểm dự án ĐVT: Triệu đồng STT Tỷ lệ lạm phát Giá trị thực khoản mục 1,50% I Ngân lưu vào 2% 2,50% 3% 3,50% 4% 1.215.030 1.201.724 1.189.467 1.178.157 1.167.704 1.158.026 Tiền thu từ bán hộ 956.429 956.429 956.429 956.429 956.429 956.429 Doanh thu từ hoạt động 253.759 241.839 230.787 220.523 210.979 202.093 Thay đổi AR -7.877 -7.800 -7.729 -7.663 -7.602 -7.545 Thu tiền từ chuyển nhượng dự án năm kết thúc 12.719 11.256 9.981 8.869 7.898 7.050 II Ngân lưu 1.097.404 1.091.516 1.086.056 1.080.986 1.076.272 1.071.883 Chi phí đầu tư ban đầu 919.359 919.359 919.359 919.359 919.359 919.359 Chi phí trực tiếp dịch vụ cho thuê 38.064 36.276 34.618 33.078 31.647 30.314 Chi phí hành 15.226 14.510 13.847 13.231 12.659 12.126 Chi phí bảo trì 5.075 4.837 4.616 4.410 4.220 4.042 Chi phí quản lý 25.376 24.184 23.079 22.052 21.098 20.209 Thuế thu nhập DN 95.213 93.217 91.366 89.646 88.048 86.559 Thay đổi AP -908 -866 -827 -791 -757 -726 117.626 110.208 103.411 97.171 91.432 86.144 III Ngân lưu ròng dự án (TIPV) -75Phụ lục 15 – Độ nhạy NPV dự án với số lạm phát USD theo quan điểm chủ sở hữu ĐVT: Triệu đồng STT Tỷ lệ lạm phát Giá trị thực khoản mục 1,50% I Ngân lưu vào 2% 2,50% 3% 3,50% 4% 1.094.984 1.086.043 1.077.750 1.070.047 1.062.881 1.056.204 Tiền thu từ bán hộ 904.642 904.642 904.642 904.642 904.642 904.642 Doanh thu từ hoạt động 192.401 184.120 176.399 169.191 162.453 156.147 Thay đổi AR -8.343 -8.280 -8.222 -8.167 -8.116 -8.068 Thu tiền từ chuyển nhượng dự án năm kết thúc 6.284 5.561 4.931 4.382 3.902 3.483 II Ngân lưu 1.034.724 1.030.638 1.026.829 1.023.273 1.019.949 1.016.838 Chi phí đầu tư ban đầu 889.387 889.387 889.387 889.387 889.387 889.387 Chi phí trực tiếp dịch vụ cho thuê 28.860 27.618 26.460 25.379 24.368 23.422 Chi phí hành 11.544 11.047 10.584 10.151 9.747 9.369 Chi phí bảo trì 3.848 3.682 3.528 3.384 3.249 3.123 Chi phí quản lý 19.240 18.412 17.640 16.919 16.245 15.615 Thuế thu nhập DN 82.653 81.266 79.973 78.765 77.637 76.580 Thay đổi AP -809 -775 -743 -713 -684 -658 60.261 55.405 50.921 46.774 42.932 39.366 8.769 8.769 8.769 8.769 8.769 8.769 69.030 64.174 59.690 55.543 51.701 48.135 III Ngân lưu ròng dự án (TIPV) IV Ngân lưu nợ vay V Ngân lưu ròng chủ sở hữu (EPV) -76Phụ lục 16 - Ngân lưu ròng kinh tế dự án ĐVT: Triệu đồng STT Khoản mục CF PV@8,0% 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017 2.018 2.019 2.020 2.021 2.022 10 2.023 11 2.024 12 2.025 13 2.026 27.433 I Ngân lưu vào 1.246.639 - 95.056 757.248 325.264 38.433 30.159 31.267 30.783 30.239 29.705 29.182 28.669 27.933 Tiền thu từ bán hộ 1,04 997.419 - 95.056 800.000 281.587 - - - - - - - - - - Doanh thu từ hoạt động 245.266 - - 17.970 26.187 30.452 31.408 30.851 30.306 29.771 29.246 28.732 27.984 27.494 Thay đổi AR -7.774 - - 25.707 12.246 -293 -141 -68 -67 -66 -65 -64 -50 -61 Thu tiền từ chuyển nhượng dự án năm kết thúc 11.728 - - - - - - - - - - - - - II Ngân lưu 949.945 162.243 5.436 8.385 9.888 10.287 10.144 9.964 9.788 9.616 9.447 9.207 9.040 Chi phí đất 147.748 147.748 Tiền thuế chuyển nhượng mục địch sử dụng đất 0 - - - Chi phí thiết bị 0,88 96.606 - 26.358 84.215 Chi phí xây dựng khác 625.523 14.495 257.167 434.963 - - - - - - - - - - - Chi phí trực tiếp dịch vụ cho thuê 36.790 - - - 2.696 3.928 4.568 4.711 4.628 4.546 4.466 4.387 4.310 4.198 4.124 Chi phí hành 14.716 - - - 1.078 1.571 1.827 1.884 1.851 1.818 1.786 1.755 1.724 1.679 1.650 Chi phí bảo trì 4.905 - - - 359 524 609 628 617 606 595 585 575 560 550 Chi phí quản lý 24.527 - - - 1.797 2.619 3.045 3.141 3.085 3.031 2.977 2.925 2.873 2.798 2.749 Thuế thu nhập DN - - - - - - - - - - - - - - - 10 Thay đổi AP - - III Ngân lưu ròng dự án (TIPV) IRR kinh tế -871 283.526 296.695 -162.243 -188.469 32,20% -42.753 519.178 238.070 -494 -256 -161 -77 -37 -37 -36 -36 -35 -28 -34 319.828 30.047 20.271 20.980 20.640 20.275 19.917 19.566 19.222 18.726 18.394 -77Phụ lục 16 - Ngân lưu ròng kinh tế dự án (tiếp theo) ĐVT: Triệu đồng STT Khoản mục CF PV@8,0% 14 2.027 15 2.028 16 2.029 17 2.030 18 2.031 19 2.032 20 2.033 21 2.034 22 2.035 23 2.036 24 2.037 25 2.038 26 2.039 27 2.040 116.283 I Ngân lưu vào 26.955 26.485 26.025 25.574 25.132 24.698 24.273 23.856 23.447 23.047 22.654 22.269 21.892 Tiền thu từ bán hộ 1,04 997.419 - - - - - - - - - - - - - - Doanh thu từ hoạt động 245.266 27.014 26.544 26.083 25.631 25.188 24.753 24.327 23.909 23.500 23.099 22.705 22.319 21.941 21.570 Thay đổi AR -7.774 -60 -59 -58 -57 -56 -55 -54 -53 -52 -52 -51 -50 -49 1.030 Thu tiền từ chuyển nhượng dự án năm kết thúc 11.728 - - - - - - - - - - - - - 93.683 II Ngân lưu 949.945 8.882 8.727 8.576 8.427 8.281 8.138 7.998 7.861 7.726 7.594 7.465 7.338 7.213 7.685 Chi phí đất 147.748 Tiền thuế chuyển nhượng mục địch sử dụng đất 0 Chi phí thiết bị 1.246.639 0,88 96.606 Chi phí xây dựng khác 625.523 - - - - - - - - - - - - - - Chi phí trực tiếp dịch vụ cho thuê 36.790 4.052 3.982 3.912 3.845 3.778 3.713 3.649 3.586 3.525 3.465 3.406 3.348 3.291 3.235 Chi phí hành 14.716 1.621 1.593 1.565 1.538 1.511 1.485 1.460 1.435 1.410 1.386 1.362 1.339 1.316 1.294 Chi phí bảo trì 4.905 540 531 522 513 504 495 487 478 470 462 454 446 439 431 Chi phí quản lý 24.527 2.701 2.654 2.608 2.563 2.519 2.475 2.433 2.391 2.350 2.310 2.270 2.232 2.194 2.157 Thuế thu nhập DN - - - - - - - - - - - - - - - 10 Thay đổi AP III Ngân lưu ròng dự án (TIPV) IRR kinh tế -871 -33 -32 -32 -31 -31 -30 -30 -29 -29 -28 -28 -27 -27 567 296.695 18.073 17.758 17.450 17.147 16.850 16.560 16.275 15.995 15.721 15.453 15.189 14.931 14.678 108.598 32,20% -1- Phụ lục 17 - Kết chạy mô Crystal Ball Crystal Ball Report - Assumptions Simulation started on 3/21/2013 at 22:44:20 Simulation stopped on 3/21/2013 at 22:44:21 Run preferences: Number of trials run Extreme speed Monte Carlo Random seed Precision control on Confidence level 10.000 95,00% Run statistics: Total running time (sec) Trials/second (average) Random numbers per sec 0,67 15.007 120.057 Crystal Ball data: Assumptions Correlations Correlated groups Decision variables Forecasts 0 Assumptions Worksheet: [Chung cư Thăng Long.xlsx]PT Crystal ball Assumption: Mức độ điều chỉnh suất vốn đầu tưu Triangular distribution with parameters: Minimum Likeliest Maximum 0,90 1,00 1,20 Cell: D47 -2- Assumption: Đơn giá bán hộ (triệu đồng/m2) Triangular distribution with parameters: Minimum Likeliest Maximum Cell: D183 12,00 13,00 15,00 Assumption: Giá cho thuê phần TMDV Cell: D170 Normal distribution with parameters: Mean 10 Std Dev Assumption: Lãi suất vay danh nghĩa Triangular distribution with parameters: Minimum Likeliest Maximum Cell: D113 13,00% 14,50% 19,00% Assumption: Lạm phát USD Normal distribution with parameters: Mean 2% Std Dev 0% Cell: D28 -3- Assumption: Lạm phát VND Cell: D26 Normal distribution with parameters: Mean 6,5% Std Dev 0,7% Assumption: Thuế suất thuế TNDN Cell: D65 Custom distribution with parameters: Value Probability 23% 0,70 25% 0,30 Assumption: Tỷ lệ diện tích sàn hộ bán Triangular distribution with parameters: Minimum Likeliest Maximum End of Assumptions 50,0% 80,0% 100,0% Cell: D119 -4- Forecasts Cell: C332 Forecast: NPV dự án Summary: Certainty level is 95.49% Certainty range is from to Infinity Entire range is from -102,366 to 288,076 Base case is 110,208 After 10,000 trials, the std error of the mean is 569 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast values 10.000 96.160 95.843 56.850 3.231.975.921 0,0241 2,79 0,5912 -102.366 288.076 390.442 569 -5- Forecast: NPV chủ đầu tư Cell: C333 Summary: Certainty level is 89.56% Certainty range is from to Infinity Entire range is from -96,514 to 228,539 Base case is 64,174 After 10,000 trials, the std error of the mean is 489 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast values 10.000 62.716 62.464 48.902 2.391.377.177 0,0294 2,73 0,7797 -96.514 228.539 325.053 489 -6- Senstivity Chart -7- LÝ LỊCH TRÍCH NGANG Họ tên: TRẦN VĂN TRỌNG Giới tính: Nam Ngày sinh: 06/07/1984 Nơi sinh: Quảng Ngãi Địa liên lạc: 330 Lô A, Cư xá Thanh Đa, P27, Q.BT, Tp.Hồ Chí Minh Điện thoại: 0983 733 633; Email: tvtrong167@gmail.com QUÁ TRÌNH ĐÀO TẠO Thời gian Ngành học / Nơi đào tạo  2002 – 2007  Sinh viên ngành Xây dựng Dân dụng & Công nghiệp Trường Đại học Bách Khoa TP.Hồ Chí Minh  2007-2009  Học viên cao học ngành Công nghệ quản lý xây dựng – Trường Đại học Bách Khoa TP.Hồ Chí Minh  2011 – 2013  Học viên cao học ngành Quản trị Kinh doanh Trường Đại học Bách Khoa TP.Hồ Chí Minh Q TRÌNH CƠNG TÁC Thời gian Nơi công tác  4/2007 –  Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Đô thị Dầu khí 16 Trương Định, P6, Quận 3, Tp.Hồ Chí Minh ... TÀI: Phân tích tính khả thi dự án khu hộ phức hợp Thăng Long – Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh 2- NHIỆM VỤ KHĨA LUẬN: - Phân tích tính khả thi mặt tài dự án có xét đến yếu tố lạm phát; - Phân tích. .. điểm dự án (Nguồn: Quy hoạch chi tiết 1/500 dự án Khu hộ phức hợp Thăng Long) 3.2.1 Giới thi? ??u tổng quát dự án Tên dự án: Khu hộ phức hợp Thăng Long Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư Dầu khí Thăng. .. xã hội phân tích rủi ro tác động đến dự án -3- 1.3 Phạm vi đề tài Đề tài tập trung đánh giá tính khả thi cho dự án Khu hộ phức hợp Thăng Long giai đoạn tiền khả thi với nội dung: - Phân tích