Đô thị mới bình dương – đột phá và thách thức

Tiểu luận môn học Kinh tế đô thị GVHD:TS. Nguyễn Lưu Bảo Đoan Trang 1 Đô thị mới Bình Dương – đột phá và thách thức Nguyễn Huy Quang Đô thị mới Bình Dương là dự án mang tính đột phá không chỉ của tỉnh Bình Dương mà còn của cả nước trong bài toán về sự quá tải của hàng loạt đô thị lớn. Tháng 4 năm 2010, UBND tỉnh Bình Dương đã thông qua và khởi công xây dựng dự án thành phố mới Bình Dương với quy mô 1000 héc ta (ha) nằm trên địa bàn phường Phú Mỹ, xã Định Hòa (thuộc thị xã Thủ Dầu Một), xã Phú Chánh, Tân Hiệp, Tân Vĩnh Hiệp (thuộc huyện Tân Uyên), và xã Hòa Lợi (thuộc huyện Bến Cát). Dự kiến sau khi hoàn thành (năm 2020), trung tâm hành chính của tỉnh Bình Dương sẽ được dời về đây. Thành phố mới Bình Dương sẽ bao gồm các hạng mục như trung tâm chính trị - hành chính tập trung, khu công nghệ kỹ thuật cao do tập đoàn Mapletree (Singapore) đầu tư; trường đại học quốc tế Miền Đông, trường quốc tế do tập đoàn giáo dục Kinderworld đầu tư; trung tâm thương mại - tài chính - ngân hàng, văn phòng làm việc loại A, khu nhà ở cao cấp . phục vụ cho 125.000 người định cư và hơn 400.000 người thường xuyên đến làm việc. Thành phố mới Bình Dương có vị trí thuận lợi để kết nối đến Vùng kinh tế trọng điểm phía nam Tây Nguyên, miền Tây Nam Bộ, Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) thông qua các trục đường giao thông lớn, hiện đại như đường Xuyên Á, đường Hồ Chí Minh, các đường vành đai của TP.HCM… Thành phố này cũng sẽ kết nối với đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây, quốc lộ 1A hoặc qua đường Mỹ Phước - Tân Vạn để đến sân bay quốc tế Long Thành, cảng biển quốc tế. Rõ ràng việc xây dựng một đô thị mới ở khu vực này sẽ có tác động đến TP.HCM, nơi mà sự quá tải về mật độ dân số đang bộc lộ những tiêu cực ngày càng rõ ràng. Với quy hoạch hiện đại, trường học, bệnh viện và các cơ sở hạ tầng kỹ thuật khác khá đầy đủ, chắc chắn sẽ thu hút một lượng không nhỏ cư dân từ TP.HCM đến làm việc và sinh sống, mật độ dân cư ở TP.HCM do vậy cũng được giảm tải. Ngoài ra, nếu ở đây có thể phát triển thành một trung tâm tài chính thương mại lớn nữa cùng với TP.HCM và thành phố Biên Hòa (tỉnh Đồng Nai) thì sẽ tạo thành một vùng kinh tế đa tâm miền Nam rộng lớn. Thêm nữa, việc xây dựng một thành phố hiện đại sẽ có rất nhiều thuận lợi khi được thực hiện trên một không gian chưa khai thác, với quy hoạch đô thị theo xu hướng đảm bảo về điều kiện môi trường, phát triển bền vững, hỗ trợ nhu cầu đi lại bên cạnh lợi ích kinh tế. Ngược lại, nếu xây dựng cải tạo một đô thị đã được khai thác lâu đời thì sẽ gặp phải rất nhiều khó khăn, trong đó TP.HCM là một ví dụ. TP.HCM là một thành phố cảng xuất nhập khẩu lúa gạo hàng đầu Châu Á vào đầu thế kỷ 20, ra đời xuất phát từ nhu cầu khai thác thuộc địa của thực dân Pháp và chủ yếu phục vụ cho nhu cầu của kẻ xâm lấn. Vậy nên, nhiều công trình mang kiến trúc Pháp đã được xây dựng kiên cố ở đây và vẫn còn tồn tại đến ngày nay. Đến thời kỳ thuộc địa của Mỹ, một quá trình hiện đại hóa thành phố theo kiến trúc Mỹ lại được áp đặt lên đây. Rõ ràng, TP.HCM là một thành phố pha trộn hỗn hợp nhiều kiến trúc và khi dân số tăng nhanh, quá tải thì sự phức tạp này mới bộc lộ những yếu điểm. Đường xá kiểu Pháp thông thường khá nhỏ không phù hợp với tình trạng dân cư đông đúc, hay nhiều kiến trúc Pháp, Mỹ trộn lẫn với nhau khó tạo thành một đô thị mỹ quan, các chung cư thời xưa giờ đã xuống cấp nghiêm trọng hay nhiều vấn đề khác nữa là những yếu điểm được thể hiện rõ. Hàng năm, chính quyền TP.HCM đã thông qua nhiều hạng mục tu bổ sửa chữa nhằm cải thiện kiến trúc của Thành phố. Tuy nhiên, nếu phá bỏ hoàn toàn để xây dựng lại cho phù hợp với kiến trúc tổng thể chung thì rất tốn kém Tiểu luận môn học Kinh tế đô thị GVHD:TS. Nguyễn Lưu Bảo Đoan Trang 2 và bất khả thi. Tình trạng tương tự trên cũng gặp phải ở rất nhiều thành phố khác trên cả nước. Vì vậy, việc xây dựng một thành phố hiện đại trên một không gian chưa được khai thác không chỉ tiết kiệm được rất nhiều chi phí mà còn dễ dàng thực hiện bài toán quy hoạch tổng thể cho vùng miền. Nếu nhìn dưới góc độ quy hoạch trong đô thị nói riêng thì sự quy hoạch trong nội thị thành phố mới Bình Dương rất hiện đại, hướng đến phát triển bền vững và có khả năng tránh được những nguy cơ quá tải như các đô thị hiện nay đang gặp phải. Đô thị được quy hoạch phát triển theo hướng phân khu chức năng: các khu văn phòng, các khu thương mại dịch vụ, trường học được tách biệt rõ ràng, trung tâm thương mại được đặt ngay chính giữa thành phố mang dáng vóc của đô thị quy hoạch theo mô hình đô thị đơn tâm. Diện tích dành cho đường phố lớn - trên 30% - và phân luồng giao thông theo phương tiện sẽ giải quyết rất nhiều bài toán giao thông khi mật độ dân cư tăng dần. Hệ thống xử lý nước thải được đầu tư tốt cũng như mật độ cây xanh được phân bố hợp lý cũng góp phần hiện đại hóa thành phố. Có thể nói đô thị mới Bình Dương là một dự án mang tính đột phá trong quá trình giải quyết sự quá tải đô thị hiện nay, bởi vì đây là lần đầu tiên ở Việt Nam xuất hiện một dự án, một giải pháp như vậy và trên thế giới cũng không có nhiều dự án xây thành phố mới tương tự. Là một dự án đột phá, đô thị mới Bình Dương cũng sẽ gặp phải rất nhiều thách thức, trong phạm vi bài viết chỉ đề cập đến một số vấn đề cơ bản như: Cư dân của thành phố là ai, họ từ đâu đến? Yếu tố nào là nền tảng cho sự hình thành và phát triển của đô thị? Sự phát triển của thành phố mới có tạo nên sự bất bình đẳng? Và cuối cùng là thực tế có được xây dựng như chính kế hoạch đặt ra? Bất cứ một dự án nào cũng phải xác định khách hàng mục tiêu là ai, ai sẽ là người sử dụng kết quả của dự án và dự án đô thị mới Bình Dương cũng vậy. Việc xác định rõ cư dân sinh sống tại đô thị mới này sẽ giúp cho các nhà đầu tư và các nhà hoạch định chính sách dễ dàng hơn trong việc định hướng cho sự phát triển bền vững của thành phố. Nhìn vào các dự án bất động sản được cấp phép xây dựng tại đây, có thể hình dung phần nào các cư dân tương lai của thành phố mới. Điển hình như dự án Gold Town là dự án nhà phố thương mại gồm 112 căn, toạ lạc tại khu trung tâm vị trí thương mại đắc địa bậc nhất Bình Dương đã được giới đầu tư đón nhận ngoài sức mong đợi với giá bình quân khoảng từ 5 tới 8 tỷ đồng; dự án biệt thự triệu USD được triển khai ngay trên công viên có tổng diện tích dự án 7,3ha với quy hoạch 110 căn biệt thự thông minh, đầy đủ tiện nghi, thân thiện cùng môi trường xanh; dự án xây dựng sân golf 27 lỗ Twin Doves trên diện tích rộng 165ha với tổng vốn đầu tư hơn 250 triệu USD; dự án khu phố thương mại cao cấp Prince Town với 129 căn; biệt thự “triệu đô” Sunflower đẳng cấp thượng lưu hay khu phố thương mại dành cho Hoa kiều với tên gọi Đông Đô Đại Phố; trường đại học Quốc tế miền Đông … và hàng loạt những dự án khác. Rõ ràng với những dự án như trên thì khách hàng hướng tới sẽ là những người giàu có trong xã hội và trên thực tế đã có rất nhiều đất nền dự án do cư dân ở TP.HCM làm chủ sở hữu. Tuy nhiên, những chủ sở hữu này có chọn đây là nơi định cư lâu dài của mình hay không? Ngoài ra, còn chưa tính đến việc một số nhà đầu tư mua đất để đầu cơ chứ không phải là mục đích để ở, khi đó giá đất sẽ bị đẩy lên cao làm cho những người thật sự có nhu cầu đến đây để sinh sống càng gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận với đất ở. Nếu so sánh đô thị mới Bình Dương với khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng (tại TP.HCM) thì chúng giống nhau về thành phần cư dân nhưng có sự khác nhau về vị trí so với khu vực trung tâm. Với lịch sử phát triển hơn 300 trăm năm, từng là khu vực sầm uất nhất Đông Nam Á, TP.HCM là một trung tâm kinh tế lớn của miền Nam nói riêng và của cả nước nói chung, khó có thể có một đô thị khác có thể thay thế vị trí của nó được. Theo mô hình đơn tâm thì khu Tiểu luận môn học Kinh tế đô thị GVHD:TS. Nguyễn Lưu Bảo Đoan Trang 3 vực quận 1 và quận 3 sẽ là trung tâm của TP.HCM (khu vực trung tâm). Nếu đi từ Phú Mỹ Hưng đến khu trung tâm này chỉ khoảng 4km, mất 15 - 20 phút nếu đi bằng ô tô thì việc di chuyển cho những cư dân TP.HCM từ đô thị mới Bình Dương đến khu trung tâm TP.HCM sẽ gặp khó khăn hơn nhiều, với thời gian đi lại nhiều hơn. Việc tính toán các lợi ích mà thành phố mới mang lại cho cư dân ở những vùng khác để họ có thể di chuyển đến đây cũng là một vấn đề mà các nhà hoạch định chính sách hay nhà đầu tư cần phải tính đến để có hướng phát triển hợp lý hơn. Lịch sử hình thành các đô thị lớn ở Việt Nam hay trên thế giới đều cho thấy sự bắt nguồn của một đô thị nếu không phải là một địa điểm/vùng giàu tài nguyên thiên nhiên thì cũng bắt nguồn từ trung tâm giao thông quan trọng hay bắt nguồn từ một ngành công nghiệp mũi nhọn, thu hút được rất nhiều cư dân ở nơi khác đến sinh sống. Sự hình thành thủ đô Hà Nội ở vùng Đồng bằng Bắc bộ, hay TP.HCM với Cảng Sài Gòn xuất nhập khẩu gạo hàng đầu Châu Á, hay như thũng lũng Silicon valey với ngành công nghiệp phần mềm là những ví dụ điển hình. Đây không chỉ là điều kiện hình thành mà còn là điều kiện để phát triển đô thị. Không phải nằm ở vùng giàu tài nguyên thiên nhiên, cũng không phải là một trung tâm giao thông quan trọng, trong đề án trình UBND tỉnh Bình Dương đã có khẳng định sẽ xây dựng thành phố mới Bình Dương thành một thành phố khoa học với các ngành công nghệ cao và là một trung tâm kinh tế chính trị lớn. Vậy ở thành phố mới Bình Dương cần phát triển ngành công nghệ cao như thế nào cho phù hợp, để đảm bảo sự phát triển bền vững của thành phố? TP.HCM đã từng xây dựng công viên phần mềm Quang Trung dành cho những ngành công nghệ cao tại khu vực Quận 12, tuy nhiên, sau hơn 10 năm triển khai, tỷ lệ lấp đầy diện tích công viên này vẫn chưa cao. Việt Nam lại được thế giới biết đến với những ngành công nghiệp thu hút nhiều lao động với nhân công giá rẻ hơn so với các nước khác. Nếu hướng tới một thành phố công nghệ cao thì việc thu hút đầu tư của nước ngoài cũng là một khó khăn, thách thức đối với thành phố mới Bình Dương. Nhưng nếu như xây dựng những ngành công nghiệp – dịch vụ thu hút nhiều lao động thì lao động với mức lương thấp sẽ ở đâu trong thành phố. Đây là một bài toán đặt ra, nếu không có định hướng thực sự cụ thể và rõ ràng thì sẽ dẫn đến việc đầu tư tràn lan hoặc chỉ vì mục đích kinh tế ngắn hạn mà không quan tâm đến mục đích phát triển bền vững lâu dài. Vấn đề tiếp theo được quan tâm là liệu việc xây dựng thành phố mới hiện đại này có càng nới rộng khoảng cách giàu nghèo, tạo nên sự bất bình đẳng trong thu nhập? Có thể xem xét sự tác động của khu đô thị Phú Mỹ Hưng đến TP.HCM như một bài học kinh nghiệm. Phú Mỹ Hưng được biết đến như là khu vực dành cho những người giàu với thu nhập cao, chi phí sinh hoạt của các căn hộ chung cư có khi lớn hơn cả thu nhập trung bình của một kỹ sư mới ra trường làm cho công ty tư nhân (cao hơn nhiều so với khu vực quốc doanh). Rất nhiều người không bao giờ nghĩ có thể sở hữu được một căn hộ chung cư ỏ khu vực này, chưa nói đến các biệt thự. Hiện nay, chưa có một thống kê nào về số lượng công chức có thể sống trong khu vực này nhưng chắc chắn rằng số đó rất ít. Sự bất bình đẳng này không chỉ thể hiện trên phương diện kinh tế/thu nhập mà nó còn tồn tại trong tâm lý của nhiều tầng lớp trong xã hội. Qua bài học kinh nghiệm tại Phú Mỹ Hưng (TP.HCM), ta có thể hình dung được phần nào mức độ bất bình đẳng mà thành phố mới Bình Dương có thể mang lại nếu xây dựng theo hướng hiện đại hóa bậc nhất Đông Nam Á với các dự án như đã đề ra. Đây cũng là một vấn đề mà các nhà hoạch định chính sách cần quan tâm để có sự cân bằng tổng thể trong việc giải quyết an sinh xã hội ở các khu vực khác trong tỉnh nhằm thu hẹp khoảng cách giàu nghèo ở địa phương. Vấn đề cuối cùng được nêu lên trong bài viết là sự khác biệt giữa kế hoạch dự kiến và thực tế thi hành. Cho dù kế hoạch có cụ thể, chi tiết đến đâu đi chăng nữa thì giữa kế hoạch và thực tế cũng luôn có một khoảng cách, đặc biệt đối với các dự án đô thị thì khoảng cách này đôi khi lại khá lớn. Về Tiểu luận môn học Kinh tế đô thị GVHD:TS. Nguyễn Lưu Bảo Đoan Trang 4 mặt lý thuyết, tài liệu quy hoạch thành phố mới đã thể hiện và chứng minh toàn bộ các chính sách về quy hoạch phát triển không gian và quy hoạch theo từng lĩnh vực cụ thể như giao thông, nhà ở, môi trường…, sau đó sẽ được cụ thể hóa thành các phương án để các cơ quan phụ trách có thể lựa chọn sao cho phù hợp. Các phương án khi thực hiện đều có một hệ thống các phương tiện triển khai và giám sát. Tuy nhiên, trong một thời gian dài 10 năm, từ năm 2010 đến năm 2020, thì rất khó có thể đảm bảo kế hoạch được tuân thủ tuyệt đối được. Điều này đã từng xảy ra ở rất nhiều nước khác, nhất là các nước đang phát triển. Có nhiều nguyên nhân được nhận diện, nhưng có thể nêu ra ba (03) nguyên nhân chính sau đây. Thứ nhất là về mặt tài chính, vì đây là vùng đất mới nguồn thuế thu được rất hạn chế, đồng thời, ngân sách nhà nước và những hứa hẹn của các nhà đầu tư cũng rất bấp bênh, lệ thuộc khá nhiều vào phía đối tác, trong thời gian một dài với khủng hoảng kinh tế và những cú sốc tài chính hoàn toàn có thể làm cho nhà đầu tư thoái lui hay ngân sách bị cắt giảm dẫn đến không thể xây dựng như kế hoạch đề ra. Thứ hai, về mặt chế tài, các cơ quan giám sát không có những công cụ thực sự hiệu quả và đủ mạnh để đảm bảo tạo nguồn vốn, nguồn quỹ đất được sử dụng đúng mục đích, cấm xây dựng khu vực này hay chỉ được phép xây dựng những công trình chuyên biệt. Và thứ ba là vấn đề quản lý theo chiều sâu, việc quản lý không gian đô thị thường rơi vào tình trạng manh mún, cạnh tranh lẫn nhau, vì mục đích ngắn hạn để kiếm lợi nhuận nhanh chóng dễ ảnh hưởng đến quy hoạch tổng thể trong dài hạn, điều này thường xảy ra ở lĩnh vực địa ốc. Có thể trên dự án là một đô thị rất văn minh, hiện đại, tuy nhiên sau quá trình thực hiện có thể đô thị hình thành không giống như ý tưởng, mục đích ban đầu. Không ít các dự án hình thành các đô thị mới nhằm thay thế các đô thị đang bị quá tải ở các nước trên thế giới đã thất bại, như dự án thành phố mới Lâm Khẩu nằm gần thành phố Đài Bắc được triển khai năm 1985 đã thất bại do hệ thống giao thông quá kém, hay như dự án thành phố mới Nordelta phía tây bắc thủ đô Buenos Aires Nordelta đã thất bại do chính quyền không can thiệp một cách mạnh tay. Vậy nên dự án xây dựng thành phố mới Bình Dương đầy tính đột phá nhưng cũng không ít những thách thức. Dựa trên những điểm phân tích nói trên, có một số kiến nghị được tác giả đưa ra, chỉ mang tính tham khảo nhằm góp phần khắc phục những nguy cơ làm thay đổi định hướng quy hoạch tổng thể của dự án. Thứ nhất, chính quyền cần có sự quan tâm đúng mức đến khả năng tạo ra bất bình đẳng xã hội khi hình thành đô thị mới; cần có nghiên cứu các mô hình đã được thực hiện ở các nước khác để rút ra các bài học kinh nghiệm. Thứ hai, cần có quy hoạch về các ngành nghề mũi nhọn cho thành phố, điều này mang tính chất tiên quyết cho sự hình thành và phát triển bền vững cho đô thị, qua đó cũng thể hiện được thành phần cư dân chính của thành phố tương lai. Thứ ba, cần có sự nghiên cứu mô hình thu hút dân cư từ khu vực khác đến định cư, tạo ra một lợi ích lớn hơn khi các cư dân khu vực khác tìm đến. Và cuối cùng, điều quan trọng không kém là hành động của chính quyền địa phương, các cơ quan ban ngành có trách nhiệm giám sát thực thi cần hành động kiên quyết, hiệu quả, tránh để tình trạng nói mà không làm của nhà đầu tư, hay sử dụng sai mục đích cam kết, vì lợi ích trước mắt mà làm ảnh hưởng đến cấu trúc tổng thể lâu dài của thành phố. Tóm lại, việc xây dựng thành phố mới Bình Dương là một bước đột phá của tỉnh Bình Dương trong quy hoạch đô thị. Tuy còn rất nhiều khó khăn và thách thức nhưng việc đầu tư để phát triển một thành phố mới như đô thị mới Bình Dương đã mở ra một giải pháp mới nhằm giải quyết tình trạng quá tải ở các đô thị hiện nay. Hy vọng rằng đến năm 2020, thành phố mới Bình Dương sẽ được hình thành đúng như mong đợi của các nhà quy hoạch và nhà đầu tư, đạt được mục tiêu phát triển hiện đại và bền vững./. Tiểu luận môn học Kinh tế đô thị GVHD:TS. Nguyễn Lưu Bảo Đoan Trang 5 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Urban Economics – sixth edition, Arthur O’Sullivan, McGraw – Hill Irwin 2. Những chiến lược của các vùng đô thị lớn, Gilles Antier, dự án IMV 3. Đô thị quá độ và đô thị khủng hoảng, GS. Mạc Đường, Liên Hiệp các Hội KH&KT TP.HCM 4. Bình Dương sẽ có “thành phố mới”, Hùng Nghị, http://vneconomy.vn/2010042208386179p0c17/binh-duong-se-co-thanh-pho-moi.htm 5. Bình Dương xây thành phố mới để 'dời đô', Hà Phan, http://www.tienphong.vn/Kinh- Te/192650/Binh-Duong-xay-thanh-pho-moi-de-doi-do.html