Pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư qua thực tiễn tại dự án khu đô thị mới thủ thiêm quận 2, tp hcm

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM PHAN THÀNH NHÂN BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ QUA THỰC TIỄN TẠI DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI THỦ THIÊM QUẬN 2, TP HỒ CHÍ MINH KonTum, Tháng năm 2018 ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ QUA THỰC TIỄN TẠI DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI THỦ THIÊM QUẬN 2, TP HỒ CHÍ MINH GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : SINH VIÊN THỰC HIỆN : LỚP : MSSV : TRƯƠNG THỊ HỒNG NHUNG PHAN THÀNH NHÂN K814LK2 141502064 KonTum, Tháng năm 2018 LỜI CẢM ƠN Lời em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến thầy cô giảng viên trường Đại Học Đà Nẵng Phân Hiệu Tại Kon Tum, dạy dỗ truyền đạt cho em kiến thức, kĩ cần thiết suốt bốn năm học vừa qua Giúp em tích lũy kiến thức môn học kinh nghiệm sống quý báu hữu ích cho thân Tiếp em xin chân thành bày tỏ lịng cảm ơn sâu sắc đến ban lãnh đạo UBND quận TP Hồ Chí Minh phịng Thanh tra quận, tạo điều kiện cho em thực tập đây, làm việc học hỏi nhiều kinh nghiệm quý báu Bên cạnh cán bộ, anh chị cơng ty nhiệt tình hướng dẫn, cung cấp tài liệu , số liệu khác để em hồn thành tốt báo cáo thực tập Mặc dù cố gắng tìm tịi, học hỏi, nghiên cứu số liệu có liên quan Tuy nhiên kiến thức nhiều hạn chế, thời gian tiếp xúc, làm việc với môi trường thực tế ngắn ngủi nên khơng tránh khỏi sai sót báo cáo thực tập Do em kính mong nhận quan tâm, góp ý q thầy để hồn thành báo cáo thực tập tốt Em xin chân thành cám ơn! i MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN .1 MỞ ĐẦU iv Tính cấp thiết đề tài 2.Mục tiêu nghiên cứu .1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu 3.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Bố cục CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ TRONG CÁC DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI 13 TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ TRONG CÁC DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI 1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ TRONG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI .3 1.1.1 Khái niệm đặc điểm thu hồi đất dự án xây dựng khu đô thị 1.1.2 Khái niệm đặc điểm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất dự án xây dựng khu đô thị 1.1.3 Khái niệm, đặc điểm pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án Khu đô thị 1.2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ TRONG CÁC DỰ ÁN ĐÔ THỊ MỚI 1.2.1 Xác định trường hợp thu hồi đất phục vụ cho dự án đầu tư khu đô thị 1.2.2 Quy định quan có thẩm quyền thu hồi đất phục vụ cho dự án đầu tư khu đô thi .5 1.2.3 Quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất .5 1.2.4 Quy định bồi thường Nhà nước thu hồi đất 1.2.5 Quy định hỗ trợ tái định cư thu hồi đất để thực dự án khu đô thị CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ TRONG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI THỦ THIÊM TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 10 2.1 THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI THỦ THIÊM TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TP HCM 10 2.1.1 Nguyên tắc xác định giá bồi thường, hỗ trợ đất .10 2.1.2 Tình hình việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án Khu đô thị Thủ Thiêm địa bàn Quận 2, TP HCM 20 ii 2.1.3 Những tồn hạn chế công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án Khu đô thị Thủ Thiêm Quận 2, TP HCM 21 2.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ TRONG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI 22 2.2.1 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án Khu đô thị 22 2.2.2 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu thực pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án Khu đô thị .25 KẾT LUẬN 27 TÀI LIỆU THAM KHẢO iii DANH MỤC BẢNG STT Bảng 2.1 Tên Bảng Tổng chi phí bồi thường, hỗ trợ khen thưởng dự án Khu trung tâm đô thị Thủ Thiêm phường An Lợi Đông iv Trang 21 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nước ta q trình cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước, đặc biệt năm gần tình hình giao lưu, hội nhập quốc tế mở rộng, đất nước ta giao lưu hội nhập tốt với giới lĩnh vực Những điều kiện thuận lợi yếu tố quan trọng để thu hút nhà đầu tư nước đầu tư xây dụng vào nước ta Để thực quy trình, quy hoạch tiến độ kế hoạch sử dụng đất đề cơng tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người dân nhà nước thu hồi đất quan trọng Do đó, để thực tốt cơng tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo trật tự, ổn định đời sống cho người dân, tạo yên tâm cho nhà đầu tư tạo điều kiện phát triển đất nước, phải nghiên cứu phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư cách hợp lý nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng phù hợp với pháp luật thỏa đáng với nguyện vọng người dân bị thu hồi, vừa đảm bảo lợi ích vừa tạo điều kiện cho dự án thành cơng tốt góp phần cho đất nước phát triển Quận quận phát triển mạnh Thành phố Hồ Chí Minh Khu đô thị Thủ Thiêm khu trung tâm đại, mở rộng trung tâm thành phố Hồ Chí Minh, với chức trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ cao cấp thành phố, khu vực có vị trí quốc tế; trung tâm văn hóa, nghỉ ngơi, giải trí, đảm nhiệm số chức mà trung tâm thành phố hữu cịn thiếu hạn chế phát triển Khu thị Thủ Thiêm cơng trình chiến lược, mở hội tăng tốc phát triển mặt nâng cấp thành phố Hồ Chí Minh ngang tầm đô thị quốc tế đại khu vực kỷ XXI Xuất phát từ vấn đề trên, em tiến hành nghiên cứu thực đề tài: “ Pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư qua thực tiễn dự án khu đô thị Thủ Thiêm địa bàn Quận 2, Tp Hồ Chí Minh” Mục tiêu nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư qua dự án đầu tư khu đô thị Thủ Thiêm địa bàn Quận TP Hồ Chí Minh, từ kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị nước ta Nêu mặt ưu hạn chế cịn tồn cơng tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư áp dụng địa bàn Qua kết đạt được, phát huy mặt tích cực, khắc phục hạn chế vướng mắc, rút học kinh nghiêm góp phần xây dựng sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư phù hợp với thực tiễn, đáp ứng đầy đủ quyền lời người sử dụng đất Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài vấn đề lý luận quy định pháp luật hành thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hệ thống quy định pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị thực tiễn thực pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án đầu tư Khu đô thị Thủ Thiêm địa bàn Phường An Lợi Đông, Quận 2, Thành Phố Hồ Chí Minh nhà nước thu hồi đất 3.2 Phạm vi nghiên cứu - Về nội dung: đề tài giới hạn phạm vi nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất cho dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị từ năm 2010 đến - Về địa bàn nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu thực địa bàn phường An Lợi Đông, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh, thực trạng cơng tác bồi thường, hổ trợ tái định cư cho dự án Khu trung tâm đô Thị Mới Thủ Thiêm nhà nước thu hồi đất Phương pháp nghiên cứu Để làm rõ vấn đề thuộc nội dung nghiên cứu, đề tài sử dụng phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác – Lênin, đường lối, sách phát triển kinh tế - xã hội, sách đất đai Đảng Nhà nước ta thời kỳ đổi kinh tế theo chế thị trường Ngồi ra, đề tài cịn sử dụng tổng hợp phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh đối chiếu, thống kê Bố cục Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục từ viết tắt, danh mục bảng, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung đề tài gồm 02 chương: Chương Tổng quan pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án Khu đô thị Chương Thực tiễn thực pháp luật thu hồi thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án Khu đô thị Thủ Thiêm địa bàn Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh CHƯƠNG TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ TRONG CÁC DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI 1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ TRONG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI 1.1.1 Khái niệm đặc điểm thu hồi đất dự án xây dựng khu đô thị Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Thu hồi lấy lại đưa ra, cấp phát bị người khác lấy” Theo Luật Đất đai năm 2013 “Nhà nước thu hồi đất việc Nhà nước định thu lại quyền sử dụng đất người Nhà nước trao quyền sử dụng đất thu lại đất người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai” Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch bồi thường theo quy định pháp luật Có thể đưa khái niệm thu hồi đất sau : “Thu hồi đất dự án ây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị việc Nhà nước định hành để thu lại quyền sử dụng đất giao cho chủ thể sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai để thực dự án xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị theo quy hoạch quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” Đặc điểm việc thu hồi đất Nhà nước dự án ây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị thể quyền lực đại diện chủ sở hữu nhằm thực thi nội dung quản lý nhà nước đất đai thơng qua định hành người có thẩm quyền, nhằm chấm dứt quan hệ sử dụng đất Nhà nước với người sử dụng đất Việc thu hồi đất xuất phát từ nhu cầu Nhà nước xã hội sở luật định 1.1.2 Khái niệm đặc điểm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất dự án xây dựng khu đô thị Về bồi thường Nhà nước thu hồi đất Theo quy định pháp luật đất đai, bồi thường Nhà nước thu hồi đất việc Nhà nước trả cho người có đất bị thu hồi thiệt hại quyền sử dụng đất lợi ích gắn liền với đất việc thu hồi đất gây Trách nhiệm bồi thường đặt Nhà nước thu hồi đất để sử dụng mục đích quốc phịng, an ninh, để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng Về nguyên tắc, việc bồi thường phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời quy định pháp luật.Việc bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi đất thực việc giao đất có mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, khơng có đất để bồi thường bồi thường tiền Bên cạnh đó, việc bồi thường cịn Nhà nước thực thiệt hại nhà, cơng trình ây dựng đất, thiệt hại trồng, vật nuôi thiệt hại tài sản, ngừng sản uất, kinh doanh Nhà nước thu hồi đất Hỗ trợ nhà nước thu hồi đất Hỗ trợ giúp thêm, góp thêm, trợ giúp, giúp đỡ cộng đồng nhằm san sẻ hay chia sẻ bớt phần khó khăn, rủi ro mà thành viên nhóm người gặp phải sống Đất đai vừa tư liệu sản xuất đặc biệt sản suất kinh doanh, vừa nơi cư trú, sinh hoạt người, vậy, Nhà nước thu hồi đất người sử dụng đất bị tư liệu sản xuất nơi cư ngụ, nên Nhà nước thực việc hỗ trợ Tái định cư nhà nước thu hồi đất Tái định cư trình di chuyển người dân đến nơi Theo quy định pháp luật đất đai, người sử dụng đất Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ bố trí tái định cư Người có đất bị thu hồi bố trí tái định cư chỗ khu vực thu hồi đấtc dự án tái định cư có điều kiện bố trí tái định cư Về bản, tái định cư dạng bồi thường Nhà nước thực việc thu hồi đất Đặc điểm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất hậu pháp lý trực tiếp hành vi thu hồi đất Nhà nước gây phát sinh sau có định thu hồi đất (i) Bồi thường, hỗ trợ,tái định cư việc giải hậu pháp lý hành vi hành quan nhà nước có thẩm quyền định thu hồi đất người sử dụng đất Đây trách nhiệm Nhà nước phải thực tiến hành thu hồi đất người dân; (ii) Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư áp dụng trường hợp người sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất Trong đó, việc áp dụng hình thức nào: bồi thường hay hỗ trợ hay tái định cư phụ thuộc vào trường hợp người sử dụng đất bị nhà nước thu hồi; (iii) Mục đích bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bù lại Nhà nước cho người dân bị thu hồi đất đất giảm thiểu thiệt hại người dân với hành vi thu hồi đất Nhà nước 1.1.3 Khái niệm, đặc điểm pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án Khu đô thị a Khái niệm pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án khu đô thị Qua nghiên cứu, đưa khái niệm: “Pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án xây dựng khu đô thị hiểu tổng thể quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành quy định điều kiện đất phát triển đô thị, khu vực phát triển thị, điều kiện, trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển thị quy trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất dự án xây dựng khu đô thị mới” Pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị quy định chủ yếu Luật Đất đai văn hướng dẫn thi hành, bên cạnh quy định Luật Quy hoạch đô thị văn hướng dẫn quản ý đầu tư phát triển đô thị Tất trường hợp thu hồi đất để phát triển khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị phải Luật Đất đai quy định b Đặc điểm pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Một là, pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bị chi phối chế độ sở hữu toàn dân đất đai - Riêng nhà xây dựng đất có nguồn gốc chiếm dụng xây dựng từ ngày 16/09/1998 (đối với khu đô thị Thủ Thiêm) từ ngày 22/4/2002 (đối với khu quy hoạch tái định cư) trở sau không xét hỗ trợ, phải tự di dời không điều kiện - Nhà tháo dỡ phần không sử dụng lại phải tháo dỡ toàn tính đền bù nhà phải tháo dỡ tồn Nhà tháo dỡ phần cịn sử dụng tính đền bù phần diện tích tháo dỡ theo đơn giá đền bù, hỗ trợ quy định hỗ trợ thêm từ 10% - 20% giá trị phần xây dựng đền bù, hỗ trợ tùy theo quy mơ diện tích phần kết cấu xây dựng bị phá dỡ Hội đồng đền bù dự án xác định mức tỷ lệ % cụ thể - Đối với nhà nhiều hộ, nhiều tầng việc tính giá trị đền bù, hỗ trợ đất hộ áp dụng theo quy định điểm a.2.1, mục a, khoản 2, Điều Bản quy định - Đối với loại nhà sàn xây dựng không hợp pháp sông kênh, rạch: Hội đồng đền bù dự án lập đơn giá cụ thể sở vận dụng đơn giá kết cấu xây dựng nhà tương ứng quy định Quyết định số 5184/QĐ-UB-KT ngày 09/11/1996 số 15/2001/QĐ-UBND ngày 23/02/2001 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, nhân với hệ số 1,2 xem xét, giải mức hỗ trợ di dời sau: - Đối với nhà xây dựng sử dụng từ trước ngày 15/10/1993: + Hỗ trợ không 70% trị giá nhà với diện tích theo trạng xây dựng đơn giá xây dựng nhà quy định mục a, khoản + Hỗ trợ thêm không 30% trị giá đất với mức diện tích hỗ trợ theo diện tích xây dựng nhà khơng q 40m2/hộ Đơn giá đất để tính hỗ trợ áp dụng theo quy định mục a, khoản 2, Điều Bản quy định + Được xem xét tái định cư tạm cư hộ chung cư cửa dự án theo phương án tái bố trí Hội đồng đền bù dự án, cấp có thẩm quyền phê duyệt - Đối với nhà xây dựng sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 16/09/1998 (đối với khu đô thị Thủ Thiêm) trước ngày 22/4/2002 (đối với khu quy hoạch tái định cư), không xét hỗ trợ nhà đất, Ủy ban nhân dân quận tổ chức vận động hộ thu xếp nơi cũ xét hỗ trợ lần tiền với mức không 10.000.000đ/hộ Trường hợp đặc biệt hỗ trợ không 15.000.000đ/hộ - Đối với nhà xây dựng từ ngày 16/09/1998 đến trước ngày 20/12/2001( Khu thị Thủ Thiêm) khơng xét hỗ trợ giá trị nhà đất Ủy ban nhân dân quận tổ chức vận động hộ thu xếp nơi cũ xét hỗ trợ lần tiền với mức không 5.000.000đ/hộ Trường hợp đặc biệt, hỗ trợ không 10.000.000đ/hộ - Đối với nhà xây dựng từ ngày 20/12/2001( khu đô thị Thủ Thiêm) từ ngày 22/4/2002 (đối với Khu quy họach tái định cư) trở sau : không xét hỗ trợ, phải tự di dời không điều kiện - Các trường hợp đặc biệt (về thời gian chiếm ngụ, hồn cảnh, mục đích xây dựng ), Hội đồng đền bù dự án xem xét, thống giải cụ thể trường hợp 16 - Đối với nhà ở, cơng trình vật kiến trúc khác sau chi trả tiền đền bù, hỗ trợ thiệt hại chủ sử dụng phải tự tháo dỡ để giao mặt cho chủ dự án sử dụng toàn vật liệu phá dỡ - Đối với nhà, xưởng, vật kiến trúc tài sản khác doanh nghiệp tổ chức khác tháo rời di chuyển lắp đặt lại đền bù chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt chi phí hao hụt trình tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt theo chi phí thực tế Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt dự án xác định - Trường hợp di dời toàn nhà, xưởng vật kiến trúc khác tính đền bù theo mức thiệt hại thực tế không thấp 60% giá trị nhà, cơng trình theo đơn giá quy định khoản 1, Điều Bản quy định - Trụ sở quan hành chánh nghiệp, trường học, trạm y tế bị thu hồi phần diện tích đất có vật kiến trúc đơn vị chủ đầu tư Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt dự án lập dự tốn chi phí phá dỡ xây dựng lại tương ứng với trạng kết cấu xây dựng cũ - Đối với cơng trình văn hóa, di tích lịch sử, nhà thờ, đình, chùa phải di dời, Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt dự án báo cáo Chủ tịch UÛy ban nhân dân quận, trình Ủy ban nhân dân thành phố định - Trường hợp quan đơn vị tổ chức sử dụng nhà, đất có nguồn gốc thuộc sở hữu Nhà nước cho thuê tự giải chấm dứt hợp đồng với bên thuê - Đền bù tài sản khác + Điện thoại: Theo giá lắp đặt di dời Công ty Điện thoại thành phố + Đồng hồ điện (thuê bao): Theo giá lắp đặt di dời Công ty Điện lực Thành phố + Đồng hồ nước (thuê bao): Theo giá lắp đặt di dời Công ty Cấp nước Thành phố + Giếng nước khoan: 1.500.000 đ/giếng (sâu 30m/giếng) 3.000.000 đ/giếng (sâu từ 30m đến 50m/giếng), 5.000.000đ/giếng (sâu từ 50m/giếng trở lên) + Giếng nước đào thủ công: 80.000đ/mét sâu - Các kiến trúc khác đền bù theo đơn giá ghi Quyết định số 5184/QĐ-UB-KT ngày 09/11/1996, số 5675/QĐ-UB-KT ngày 24/10/1998 số 15/2001/QĐ-UB ngày 23/2/2001 Ûy ban nhân dân thành phố, nhân hệ số 1,2 - Đối với cơng trình hạ tầng kỹ thuật (đèn đường, cáp điện thoại, đường điện, đường cấp thoát nước ) áp dụng phương án di dời cụ thể cho trường hợp Phương án di dời đền bù thiệt hại đơn vị quản lý trực tiếp cơng trình lập theo định mức kinh tế kỹ thuật chuyên ngành, thơng qua quan có thẩm quyền xét duyệt (Mức đền bù thiệt hại giá trị xây dựng cơng trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với cơng trình bị phá dỡ) - Đền bù hoa màu, trồng, vật nuôi, mồ mả: + Đối với hoa màu, trồng: áp dụng theo khung giá ghi Bảng phụ lục số kèm theo Bản quy định 17 + Đối với vật nuôi (tôm, cá) tính đền bù giá trị sản lượng thực tế thiệt hại vụ theo thời giá địa phương + Đền bù chi phí bốc mộ hỗ trợ chi phí cải táng sau: Mộ đất (1.000.000đ/mộ), Mộ xây thường, đá ong (1.500.000đ/mộ) Mộ xây bán kiên cố (2.500.000đ/mộ), Mộ xây kiên cố (4.000.000đ/mộ), Mộ cốt cải táng (400.000đ/mộ), Hỗ trợ tiền đất cải táng (2.000.000đ/mộ), Đối với mộ đặc biệt kiên cố có kiến trúc phức tạp Hội đồng đền bù dự án xem xét, xác định mức đền bù hợp lý cho trường hợp Đối với mộ vắng chủ, vô chủ Chủ đầu tư hợp đồng với Đơn vị phục vụ mai táng địa phương tổ chức bốc mộ, cải táng (sau thời hạn có Thơng báo bốc mộ) g Chính sách hỗ trợ Hỗ trợ ổn định đời sống Được hỗ trợ lần 1.000.000đ cho nhân có hộ thường trú nhà phải di chuyển Đối với người có hộ gốc thành phố quan Công an cho tạm trú dài hạn nhà phải di chuyển có thời hạn tạm trú tối thiểu năm, kể đối tượng thuộc diện KT3, nhận mức hỗ trợ nhân thường trú Hỗ trợ chi phí tháo dỡ, di dời nhà: + Hộ dân cư : 2.000.000đ /căn/hộ cấp trở lên 1.000.000đ /căn/hộ cấp 4, nhà tạm, di chuyển phạm vi thành phố Trường hợp di chuyển đến tỉnh khác ngồi phạm vi thành phố hỗ trợ gấp đôi mức hỗ trợ + Cơ quan, đơn vị : Hỗ trợ theo khối lượng chi phí thực tế di chuyển Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt dự án xem xét, giải mức hỗ trợ cụ thể cho trường hợp Hỗ trợ thiệt hại ngừng sản xuất, kinh doanh: Đối với hộ kinh doanh có giấy phép có đăng ký kinh doanh : - Hộ có doanh thu 2.000.000đ/tháng : hỗ trợ 1.000.000đ/hộ - Hộ có doanh thu từ 2.000.000đ/tháng đến 4.000.000đ/tháng : hỗ trợ 2.000.000đ/hộ - Hộ có doanh thu từ 4.000.000đ/tháng đến 6.000.000đ/tháng : hỗ trợ 3.000.000đ/hộ - Hộ có doanh thu từ 6.000.000đ/tháng đến 8.000.000đ/tháng : hỗ trợ 5.000.000đ/hộ - Hộ có doanh thu từ 8.000.000đ/tháng đến 10.000.000đ/tháng : hỗ trợ 7.000.000đ/hộ - Hộ có doanh thu từ 10.000.000đ/tháng trở lên : hỗ trợ theo thực lãi tháng, không thấp 8.000.000đ/hộ - Doanh thu thực lãi để tính hỗ trợ doanh thu thực lãi bình quân tháng năm gần (căn theo số liệu Chi cục Thuế quận cung cấp) Đối với doanh nghiệp phải di chuyển sở : - Hỗ trợ tiền lương theo chế độ hỗ trợ ngừng việc cho số CBCNV làm việc địa điểm trực tiếp sản xuất kinh doanh phải di chuyển tháng Căn vào bảng trả 18 lương phận bình quân tháng trước đó, khơng tính hỗ trợ CBCNV đơn vị hành chánh nghiệp hưởng lương từ ngân sách Nhà nước lao động hợp đồng ngắn hạn - Hỗ trợ thực lãi ba tháng (thực lãi để tính hỗ trợ thực lãi địa điểm trực tiếp sản xuất, kinh doanh phải điều chỉnh, di chuyển thể tốn bình qn 06 tháng trước đó, có phê duyệt quan có thẩm quyền) - Đối với hộ kinh doanh bị thu hồi phá dỡ phần nhà ở, gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh hộ kinh doanh khơng có giấy phép khơng có đăng ký kinh doanh có thực nghĩa vụ thuế Nhà nước tính mức hỗ trợ khơng 50% mức hỗ trợ quy định mục a, khoản Các trường hợp kinh doanh khác, Hội đồng đền bù dự án xem xét, giải mức hỗ trợ thiệt hại với mức không 1.000.000đ/hộ - Đối với chợ hữu phải di dời Hội đồng đền bù dự án lập phương án di dời bố trí nơi mua bán phù hợp * Đối với gia đình sách, hỗ trợ thêm cho hộ gia đình - Bà mẹ Việt Nam anh hùng, anh hùng Lực lượng vũ trang nhân dân, Anh hùng lao động : 5.000.000 đ/hộ - Thương binh, gia đình Liệt sĩ (cha, mẹ, vợ, chồng, Liệt sĩ) gia đình cán cách mạng lão thành trước tháng 8/1945: 3.000.000đ/hộ - Gia đình có công với cách mạng đối tượng hưởng trợ cấp xã hội thường xuyên khác: 1.000.000đ/hộ - Trường hợp hộ gia đình có nhiều đối tượng sách tính mức hỗ trợ đối tượng có mức hỗ trợ cao * Hỗ trợ chi phí đào tạo chuyển đổi ngành nghề bị thu hồi đất - Trong trường hợp hộ bị thu hồi từ 30% đến 50% diện tích đất nơng nghiệp sử dụng hợp pháp, hợp lệ suất hỗ trợ; từ 50% đến 70% diện tích 02 suất hỗ trợ; 70% diện tích hỗ trợ cho tổng số lao động nơng nghiệp độ tuổi có tên sổ hộ hộ gia đình Mức chi phí hỗ trợ cho suất không 2.000.000đ, kể đối tượng lao động độ tuổi chưa có việc làm ổn định hưởng chi phí hỗ trợ (không 2.000.000đ/lao động) - Trường hợp lao động bị ảnh hưởng có yêu cầu đào tạo nghề (khơng nhận chi phí hỗ trợ) Ban Quản lý khu đô thị Thủ Thiêm phối hợp với Ủy ban nhân dân quận tổ chức đào tạo nghề cho đối tượng - Đối với chủ sử dụng đất bị thu hồi chấp hành tốt chủ trương, sách kế hoạch đền bù giải phóng mặt bằng, thưởng tiền với mức không 5.000.000đ/hộ Mức thưởng cụ thể Hội đồng đền bù dự án định - Đối với hộ có nhà ở, đất bị thu hồi phải di chuyển tồn bộ, (khơng thuộc diện chiếm dụng) thuộc đối tượng tái định cư có yêu cầu tự lo nơi mới, không vào khu tái định cư dự án hỗ trợ thêm không 20% giá trị đền bù, 19 hỗ trợ thiệt hại đất theo biên xác định giá trị đền bù, hỗ trợ đất hộ tổng giá trị đền bù, hỗ trợ thiệt hại đất hộ khơng thấp 25.000.000đ/hộ 2.1.2 Tình hình việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án Khu đô thị Thủ Thiêm địa bàn Quận 2, TP HCM a Số liệu chung toàn dự án: + Lũy kế từ đầu dự án tới ngày 31-5-2011 bồi thường :14.050/14.498 hồ sơ đạt tỷ lệ 96,91% hồ sơ, diện tích: 703,1284ha / 719,9208ha (bao gồm diện tích sơng rạch,đường giao thơng), đạt tỷ lệ: 97,67% với số tiền 15.014,880 tỷ đồng, đó: + Có 12.221 hồ sơ thu hồi đất, diện tích: 660,2551ha (bao gồm diện tích sơng rạch, đường giao thơng) + Có 1.829 hồ sơ chưa thu hồi mặt bằng, diện tích: 42,8733ha + Tổng hồ sơ, diện tích cịn lại chưa bồi thường: 448 hồ sơ, với diện tích 16,7924ha, đó: + Đã ban hành định bồi thường: 123 hồ sơ, với diện tích 3,7211ha + Chưa ban hành định bồi thường: 325 hồ sơ, với diện tích: 13,0713ha b Những kết đạt cơng tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án khu đô thị Thủ Thiêm địa bàn quận 2, TP HCM Kết bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án Khu đô thị Thủ Thiêm tính đến ngày 31/5/2011 + Tổng hồ sơ: 3164 hồ sơ với diện tích 229,5428 + Đã bàn giao mặt bằng: 2957 hồ sơ, diện tích 213,8539 + Chưa bàn giao mặt bằng: 207 hồ sơ; diện tích: 15,6889 + Tổng số hồ sơ lại phường phải thực hiện: 184 hồ sơ + Đồng ý nhận tiền tự lo nơi mới: 06 hồ sơ + Nhận 70% thời hạn: 02 hồ sơ + Nhận 70% thời hạn: 04 hồ sơ + Đã nhận tiền đăng ký nhận tái định cư: 22 hồ sơ + Chưa có định bố trí đất, hộ chung cư: 15 hồ sơ + Đã có định bố trí đất, hộ chung cư: 07 hồ sơ + Chưa nhận tiền: 156 hồ sơ + Đã có định bồi thường, hỗ trợ thiệt hại tái định cư gửi tiền vào ngân hàng:(có định cưỡng chế 82 hồ sơ): 113 hồ sơ, đất trống ( 03 hồ sơ), nhà để chăn nuôi ( 03 hồ sơ), cho thuê nhà (04 hồ sơ), có nhà không (01 hồ sơ), nhà ( 104 hồ sơ) + Tổng số hồ sơ khiếu nại Quận: 214 hồ sơ + Hiện trạng nhà, đất chưa di dời: 57 hồ sơ + Nhà,đất di dời: 157 hồ sơ + Đối với khu vực ưu tiên: Tổng hồ sơ lại phải thực hiện: 34 hồ sơ + Khu ưu tiên số 2: 02 hồ sơ + Khu ưu tiên số 3: 05 hồ sơ 20 + Đường ven sông: 04 hồ sơ + Đường vòng cung: 23 hồ sơ Bảng 2.1: Tổng chi phí bồi thường, hỗ trợ khen thưởng dự án Khu trung tâm đô thị Thủ Thiêm phường An Lợi Đông Bồi thường 2.418.017.756.592 - Đất 1.832.585.400.000 - Nhà 525.105.254.000 - Vật kiến trúc tài sản khác 341.354.256.000 - Cây trồng, vật nuôi 18.972.846.592 Hỗ trợ 1.311.931.102.000 Khen thưởng 12.827.723.000 Tổng số tiền chi 3.742.776.581.592 ( nguồn : Ban BTGPMB Quận ) Kết bố trí tái định cư Tổng quỹ hộ đất nhận từ đầu dự án đến là: 1.766 hộ chung cư 1.514 đất Lũy kế từ đầu dự án đến bố trí 1.728 hộ chung cư 799 đất cho 2.201 hồ sơ đủ tiêu chuẩn + Quỹ hộ chung cư nhận: 1.766 hộ bố trí cho dự án Khu thị Thủ Thiêm.trong 1.728 hộ (cịn lại 38 hộ chưa bố trí) gồm: + Khu chung cư An Phú – An Khánh: 118/119 hộ + Khu chung cư cao ốc Lương Định Của: 61/62 hộ + Khu chung cư Cao ốc An cư: 35/36 hộ + Khu chung cư B27 (An Phú): 704/720 hộ + Khu chung cư Lô A Thạnh Mỹ Lợi: 343/352 hộ + Khu chung cư Lô B Thạnh Mỹ Lợi: 259/269 hộ + Khu chung cư Cao ốc Lô C Thạnh Mỹ Lợi: 208/208 hộ + Quỹ đất nhận: 1.514 đất, đó: 799 đất, gồm: + Khu tái định cư 50ha – Cát Lái: 123/821 đất + Khu dân cư số 1-143ha Thạnh Mỹ Lợi: 624/629 đất + Khu 17,3ha - An Phú: 26/27 đất + Khu 174ha - Thạnh Mỹ Lợi: 26/37 đất + Còn lại chưa bố trí: 715 đất, đó: 57 đất dự kiến bố trí cho Cơ sở Tơn giáo; 10 hộ dân chọn cịn vướng thủ tục, trình Hội đồng nên chưa tham mưu Tờ trình ban hành định; 648 đất chưa chọn bố trí 2.1.3 Những tồn hạn chế công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án Khu đô thị Thủ Thiêm Quận 2, TP HCM Một số hộ dân không hiểu sách Nhà nước phương án dự án dù tuyên truyền nên cản trở đến công tác bồi thường, giải tỏa dự án Bảng đơn giá bồi thường đất cịn thấp nhiều so với giá thực tế ngồi thị trường giá thị trường thời gian lập phương án bồi thường đến có 21 chênh lệch lớn vật giá nên người bị thu hồi khơng hài lịng với giá bồi thường theo phương án, họ yêu cầu chủ đầu tư phải hỗ trợ thêm để đảm bảo quyền lợi họ, dân đến tình trạnh khiếu nại, phản sách ảnh hưởng đến tiến độ dự án trật tự xã hội Việc khảo sát, thu thập phiếu điều tra giá đất ban hành hàng năm dựa vào hợp đồng chuyển nhượng đất người dân Tuy nhiên đa phần, giá ghi hợp đồng chuyển nhượng thấp so vơi giá thị trường ảnh hưởng đến việc xây dựng bảng giá đất hàng năm chưa thật phản ánh xác với giá thị trường Việc chênh lệch giá đất thực tế giá Nhà nước giao dịch thực tế phần lớn ngầm, chưa công khai, thiếu minh bạch nên lấy thơng tin từ thường tù mù, khó đảm bảo tính xác, khách quan Những số đưa nói cảm tính, chưa có định lượng rõ ràng 2.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ TRONG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI 2.2.1 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án Khu đô thị Một là, đáp ứng yêu cầu hài hịa lợi ích Nhà nước người bị thu hồi đất Đất đai vấn đề lớn, phức tạp nhạy cảm, quy định bồi thường thường xuyên thay đổi dẫn tới tình trạng so bì, khiếu nại người có đất bị thu hồi qua dự án dự án thực thu hồi đất qua nhiều năm Do đó, nhu cầu cần đa dạng hóa hình thức bồi thường sở nâng cao đồng thuận xã hội Hình thức bồi thường theo pháp luật hành thiếu đồng thuận người dân dẫn đến khiếu kiện đất đai ngày nhiều Trên giới, hầu có nhiều phương thức bồi thường linh hoạt để đạt đồng thuận xã hội cao Hai chế điển hình “chia sẻ lợi ích” “góp đất, điều chỉnh lại đất đai” thường áp dụng Theo đó, để tạo nguồn vốn phát triển cho địa phương, tạo quan hệ đối tác dài hạn nhà đầu tư cộng đồng dân cư địa phương, nước thường áp dụng chế “chia sẻ lợi ích” Hình thức chia sẻ gồm: Giảm giá cung cấp điện, nước cho dân cư địa phương; chuyển phần nguồn thu ngân sách nhà nước cho quyền địa phương chia sẻ nguồn thu cho người bị ảnh hưởng; quyền địa phương bình đẳng với chủ đầu tư tham gia vào định vận hành dự án; tạo điều kiện cho địa phương để phát triển hạ tầng, đào tạo nghề, tạo việc làm khu vực phi nông nghiệp; địa phương thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp từ dự án; khôi phục phát triển đời sống cư dân địa phương; đóng góp cho phát triển hạ tầng cho cộng đồng địa phương… Do vậy, quan nhà nước xem xét áp dụng nguyên tắc không trái pháp luật để quy định cần tiếp nhận chế “chia sẻ lợi ích” sở thỏa thuận để áp dụng vào phương thức bồi thường, hỗ trợ cho người dân triển khai dự án khai thác tài nguyên thiên nhiên thủy điện, khai khống… tiếp tục kiến nghị Chính phủ hướng dẫn thực nhu cầu cấp thiết 22 Về chế “góp đất điều chỉnh lại đất đai”, phương thức quản lý giải tài phát triển thị, áp dụng rộng rãi hầu phát triển, nước công nghiệp áp dụng nhiều nước Đông Nam Á Indonesia, Malaysia, Thái Lan… Nội dung phương thức quan nhà nước có thẩm quyền định thực dự án góp đất điều chỉnh lại đất đai địa điểm định chuyển đất sử dụng sang phát triển khu đô thị mới, chỉnh trang khu đô thị cũ với quy hoạch hạ tầng, khu dân cư, khu công cộng, sở sản xuất, kinh doanh… theo quy hoạch chi tiết phê duyệt Khi quy hoạch, cần vào số lượng người sử dụng đất để bố trí trả lại cho họ diện tích đất thị tương ứng cho giá trị đất đô thị nhận phải cao giá trị đất họ sử dụng trước diện tích đất cịn lại đưa đấu giá để có kinh phí thực toàn dự án Quy hoạch cộng đồng người sử dụng đất thảo luận đồng thuận triển khai dự án Theo phương thức này, người đất tham gia vào dự án phát triển, khơng bị đứng ngồi nay, người dân địa phương trở thành động lực cho phát triển đô thị Do vậy, cần tiếp nhận “cơ chế góp đất điều chỉnh lại đất đai” để áp dụng vào phương thức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho dự án xây dựng khu đô thị chỉnh trang khu đô thị cũ Để phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quan có thẩm quyền đưa phù hợp, nhận đồng thuận người dân; bảo đảm việc hỗ trợ khách quan, công bằng, kịp thời, công khai quy định, cần bổ sung nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phê duyệt nên quy định đạt 90% ý kiến đồng ý người tham gia ý kiến từ cộng đồng dân cư địa phương Hai là, tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước thu hồi đất Nâng cao hiệu lực, hiệu giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo bồi thường thiệt hại thu hồi đất Các quan có thẩm quyền đề cao trách nhiệm, tập trung giải kịp thời, dứt điểm tranh chấp, khiếu nại, tố cáo bồi thường thiệt hại thu hồi đất theo quy định pháp luật khiếu nại, tố cáo, công bố công khai kết giải Tăng cường công tác tuyên truyền, hướng dẫn nhân dân thực quyền khiếu nại, khiếu kiện theo quy định pháp luật Củng cố, kiện toàn hệ thống tra đất đai, đáp ứng yêu cầu thực thi nhiệm vụ Quan tâm đào tạo, nâng cao trình độ cho đội ngũ tra viên, cán giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo bồi thường thiệt hại thu hồi đất Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành nâng cao lực quản lý nhà nước bồi thường thiệt hại thu hồi đất Phân định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn Bộ, ngành, địa phương, bảo đảm quản lý thống nhất, hiệu lực, hiệu khơng chồng chéo Rà sốt, sửa đổi thẩm quyền thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại thu hồi đất theo hướng vừa bảo đảm quyền quản lý thống trung ương, vừa phát huy quyền chủ động địa phương 23 Ba là, tiếp tục thiết lập khung pháp lý bồi thường Nhà nước thu hồi đất sở bảo đảm tính thống nhất, đồng tính ổn định tương đối cao Chính phủ cần ban hành văn quy phạm pháp luật quy định cụ thể trách nhiệm pháp lý trường hợp người bị thu hồi đất không thi hành định thu hồi đất nhằm phát triển kinh tế - xã hội an ninh quốc phòng Đồng thời, đẩy mạnh giải pháp thường xun rà sốt, hệ thống hóa quy định pháp luật thu hồi đất nhằm kịp thời phát sai sót, bất cập chồng chéo quy định thu hồi đất theo Luật Đất đai năm 2013 với văn luật chuyên ngành khác Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Xử lý vi phạm hành chính… Thực “chia sẻ lợi ích” để tạo nguồn vốn phát triển cho địa phương, tạo quan hệ đối tác dài hạn nhà đầu tư cộng đồng dân cư địa phương Do phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa hội nhập quốc tế sâu rộng, nên quy định thu hồi đất theo Luật Đất đai năm 2013 vừa áp dụng phát sinh điểm hạn chế, bất cập Việc sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện quy định pháp luật thu hồi đất phù hợp với thực tiễn phát triển đất nước điều quan trọng, định hiệu quả, hiệu lực máy quản lý nhà nước đất đai điều tiết mối quan hệ sở hữu làm hạn chế tranh chấp, khiếu nại kéo dài, gây an ninh, trị địa phương Bốn là, hoàn thiện quy định giá đất Trên sở Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Nghị định số 104/2014/NĐ-CP, Bộ Tài nguyên Môi trường xây dựng quy định (điều chỉnh) cụ thể giá đất, khung giá đất (thông tư hướng dẫn), Ủy ban nhân dân tỉnh định ban hành quy định việc lập dự toán, quản lý nội dung chi, mức chi tốn kinh phí tổ chức thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn phù hợp với giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội vùng, miền mức độ đô thị hóa địa phương; bảo đảm giá đất, khung giá đất Nhà nước thu hồi đất phù hợp với giá đất, khung giá đất thị trường Cần trao quyền cho người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu quan định giá đất xác định giá đất giá quan định giá đất đưa giá để tính đền bù Theo quy định, tồn chế hai giá đất: Giá đất Nhà nước quy định áp dụng tính bồi thường trường hợp Nhà nước định thu hồi đất giá đất doanh nghiệp tự thỏa thuận với người sử dụng đất thơng qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất để tạo quỹ đất Việc song song tồn hai loại giá đất nguyên nhân gây khiếu nại giá đất bồi thường, giải phóng mặt bằng, đặc biệt dự án sử dụng đất hình thức Nhà nước thu hồi đất Do người bị thu hồi đất không đồng thuận với phương án bồi thường Nhà nước phát sinh khiếu kiện kéo dài làm cho dự án không triển khai tiến độ làm lỡ hội đầu tư, kinh doanh doanh nghiệp Để khắc phục hạn chế này, giải pháp hồn thiện sách giá đất đưa là: (i) Giá đất xác định phải dựa thỏa thuận với người sử dụng đất;(ii) Trường 24 hợp khơng thỏa thuận giá người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu quan thẩm định giá xác định, giá bất động sản xác định theo giá quan thẩm định giá đưa Trường hợp bên không đồng ý với giá quan thẩm định giá đưa có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại, giá quan tổ chức đưa giá để tính đền bù Để bảo đảm giá quan thẩm định giá đưa khách quan, độc lập, Nhà nước cần nghiên cứu thành lập quan định giá chuyên nghiệp, độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng chịu trách nhiệm trước pháp luật hoạt động định giá.Như vậy, cần quy định cụ thể khung pháp luật hoạt động dịch vụ định giá đất trường hợp dịch vụ định giá đất bắt buộc; quy định quan nhà nước có thẩm quyền định giá đất phải độc lập với quan có thẩm quyền quản lý đất đai để bảo đảm tính khách quan việc xác định giá đất, tránh tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi cịi”, Ủy ban nhân dân tỉnh vừa có thẩm quyền thu hồi đất, vừa có thẩm quyền xác định bảng giá đất để tính bồi thường cho người bị thu hồi đất; thiết nghĩ hợp lý quy định quan nhà nước có thẩm quyền định giá đất thành lập theo hệ thống ngành “dọc” trực thuộc trung ương 2.2.2 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu thực pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án Khu đô thị Công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư có vai trị quan trọng q trình phát triển kinh tế, ổn định xã hội Do đó, để khắc phục khó khăn hạn chế cịn vướng mắc cơng tác để công tác diễn hiệu hơn, thỏa mãn nhu cầu người sử dụng đất tơi có kiến nghị theo hiểu biết sau trình nghiên cứu thực đề tài để hồn thiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư sau: Một là, cần phải xây dựng bảng giá đất cụ thể cho khu vực nhỏ khác cho thích hợp với điều kiện khu vực dự án, quy định rõ ràng phương án bồi thường giải tỏa dự án Hai là, dự án lớn cần chia nhỏ địa bàn ra, bồi thường giải tỏa cho khu vực xong tiến hành bồi thường giải tỏa cho khu vực khác, tránh giải tỏa lan rộng làm cho lực lượng cán thực công tác không bị dàn trải giá đất ngày tăng nhanh dự án kéo dài có nhiều hộ bị thu hồi đất trước chiết tính khơng hài lịng với giá trước so với giá thị trường Ba là, cấp lãnh đạo cộng tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư cần đẩy mạnh cơng tác tun truyền nhiều sách nhà nước cho người dân hiểu biết hơn, cho người dân biết dự án áp dụng theo phương án để thích hợp với địa bàn, thời giá, để họ hiểu tầm quan trọng dự án đến xã hội, đến đất nước, để họ hiểu thêm trách nhiệm Bốn là, cần nâng cao số lượng chất lượng khu tái định cư, đẩy nhanh tiến độ tái định cư cho người bị thu hồi đất để họ có sống ổn định sau bị thu hồi đất, 25 để người bị thu hồi đất yên tâm đầu tư cho sống cơng việc mình, tránh sống tạm bợ bị thu hồi mòn mỏi tinh thần kinh tế chờ đợi chỗ Năm trọng đẩy mạnh chấn chỉnh tăng cường công tác tiếp dân, giải khiếu nại tố cáo liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư KẾT LUẬN CHƯƠNG Nhìn chung cơng tác giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai địa bàn Quận thực tốt, xử lý kịp thời, dứt điểm trường hợp vi phạm đất đai Việc cải tiến quy trình tiếp nhận, xử lý đơn khiếu nại quan tâm Trong năm 2015, toàn Quận giải 62 vụ tranh chấp, khiếu nại đất đai; 67 vụ xét bồi thường; phối hợp với ban bồi thường giải phóng mặt bằng, Ủy ban nhân dân phường xử lý vi phạm hành hộ khơng giao đất dự án địa bàn Công tác quản lý, giám sát thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Ủy ban nhân dân Quận quan tâm thông qua việc quản lý, giám sát hoạt động chuyển nhượng, cho thuê đất, thuê đất, thu thuế, thu tiền sử dụng đất…, góp phần đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất, thể nghĩa vụ người sử dụng đất nguồn thu ngân sách Tuy nhiên, có hạn chế việc cấp GCNQSDĐ lập quy hoạch sử dụng đất nên phần ảnh hưởng đến công tác 26 KẾT LUẬN Quận quận thành lập nên quan tâm đầu tư lớn cấp lãnh đạo Nhà Nước, nhà đầu tư nước để phát triển, đặc biệt Khu đô thị Thủ Thiêm trở thành trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh kỷ XXI, mà quỹ đất khai thác triệt để nhằm phục vụ cho chiến lược phát triển Để khai thác, tận dụng quỹ đất thích hợp có hiệu cao cho phát triển công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư cơng tác phức tạp có liên quan đến lớn đến quyền lợi nhiều cá nhân, tổ chức sử dụng đất, lợi ích Nhà nước lợi ích nhà đầu tư, việc nhận thức đầy đủ, đắn tầm quan trọng, xử lý phù hợp, hài hịa lợi ích người sử dụng đất, lợi ích cho nhà đầu tư lợi ích quốc gia công tác quan trọng cần có quy định rõ ràng thực tốt quy định Tiến độ thực khu tái định cư chậm, số lượng khu tái định cư cịn so với nhu cầu người bị giải tỏa, có nhiều trường hợp thu hồi đất xong, người dân vào khu tạm cư lâu việc tái bố trí chỗ chư tiến hành làm cho người dân bị giải tỏa phải sống sống tạm bợ, ổn định đời sống, không dám đầu tư cho nơi mình, ảnh hường lớn đến việc sinh hoạt, làm việc ăn học em người bị thu hồi đất Đối với công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án Khu đô thị Thủ Thiêm số vướng mắc như: giá đất bồi thường thấp so với giá chuyển nhượng thị trường nên có số trường hợp khiếu kiện phải tiến hành cưỡng chế, đơn giá bồi thường số cơng trình, vật kiến trúc trồng khơng có quy định nên gây khó khăn việc áp giá bồi thường Nhưng Hội đồng bồi thường giải phóng mặt dự án có phương án có lợi cho người bị thu hồi đất, nhà đầu tư hỗ trợ thêm nhiều cho người bị thu hồi đất, tiền hỗ trợ đất nhà đầu tư cao tiền bồi thường đất cho người bị thu hồi đất, cán Tổ bồi thường phân công rõ ràng trách nhiệm người bịthu hồi đất dự án có nhiều hiểu biết sách nhà nước nên góp phần đẩy nhanh tiến độ thi công dự án 27 TÀI LIỆU THAM KHẢO a Bài giảng Luật đất đai b Báo cáo Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 đinh hướng đến năm 2020 Quận 2, TP HCM c Báo cáo tình hình sử dụng đất năm 2010 Quận d Báo cáo cơng tác BTGPMB tồn dự án Khu Đô Thị Mới Thủ Thiêm Phường An Lợi Đơng tính tới ngày 31- 5-2015 e Trang web www.thuthiem.hochiminhcity.gov.vn g Quyết định số:106/2005/QĐ-UBND ngày 16 tháng năm 2005 UBND TP HCM ban hành Quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh h Quyết định số:135/2002/QĐ-UB, ngày 21 tháng 11 năm 2002 UBND TP việc ban hành quy định đền bù, hỗ trợ thiệt hại tái định cư khu quy hoạch xây dựng Khu đô thị Thủ Thiêm khu phục vụ tái định cư quận 2, TP Hồ Chí Minh k Quyết định 123/2006/QĐ-UBND sửa đổi Quyết định 135/2002/QĐ-UB Quy định kèm theo bồi thường,hỗ trợ thiệt hại tái định cư khu quy hoạch xây dựng Khu đô thị Thủ Thiêm khu phục vụ tái định cư quận 2, thành phố Hồ Chí Minh Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành l Quyết định 06/2009/QĐ-UBND Uỷ ban Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh sửa đổi, bổ sung số nội dung Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 135/2002/QĐ-UB ngày 21 tháng 11 năm 2002 Quyết định số 123/2006/QĐ-UB ngày 16 tháng 08 năm 2006 Uỷ ban Nhân dân thành phố bồi thường, hỗ trợ thiệt hại tái định cư khu quy hoạch xây dựng Khu đô thị Thủ Thiêm khu phục vụ tái định cư Quận m Nghị định 90/CP ngày 17/8/1994, Nghị định 22/CP ngày 24/4/1998 Chính phủ việc đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng n Nghị định 197/CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất o Phương án quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế -xã hội Quận đến năm 2010 p Tài liệu bồi dưỡng cao lực công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư Ban bồi thường GPMB Quận f Luật đất đai 2013 q Tài liệu giời thiệu Khu đô thị Thủ Thiêm, Quận 2, TP.HCM 3.1 Nguồn tài liệu nghiên tham khảo - Báo cáo tổng chi phí chi dự án Khu Trung Tâm Đô Thị Mới Thủ Thiêm phường An Lợi Đơng tính tới tháng 4/2011 - Báo cáo tiến độ thực công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án địa bàn Quận - Quyết định số 135/QĐ-UB ngày 21/11/2002 UBND TP HCM việc ban hành quy định đền bù, hỗ trợ thiệt hại tái định cư khu quy hoạch xây dựng Khu đô thị Thủ Thiêm khu vực tái định cư Quận - Quyết định 123/2006/QĐ-UBND sửa đổi Quyết định 135/2002/QĐ-UB Quy định kèm theo bồi thường,hỗ trợ thiệt hại tái định cư khu quy hoạch xây dựng Khu đô thị Thủ Thiêm khu phục vụ tái định cư quận 2, thành phố Hồ Chí Minh Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành - Quyết định 06/2009/QĐ-UBND Uỷ ban Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh sửa đổi, bổ sung số nội dung Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 135/2002/QĐ-UB ngày 21 tháng 11 năm 2002 Quyết định số 123/2006/QĐ-UB ngày 16 tháng 08 năm 2006 Uỷ ban Nhân dân thành phố bồi thường, hỗ trợ thiệt hại tái định cư khu quy hoạch xây dựng Khu đô thị Thủ Thiêm khu phục vụ tái định cư Quận - Báo cáo Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 đinh hướng đến năm 2020 Quận 2, TP HCM - Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 15 tháng năm 2015 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất địa bàng Thành phố Hồ Chí Minh - Luật đất đai 2013 NHẬN XÉT CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN Đánh giá Báo cáo thực tập tốt nghiệp:…… /10 điểm ... Tổng quan pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án Khu đô thị Chương Thực tiễn thực pháp luật thu hồi thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án Khu đô thị Thủ Thiêm. .. điểm pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án Khu đô thị 1.2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ TRONG CÁC DỰ ÁN ĐÔ THỊ MỚI ... quy định pháp luật hành thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hệ thống quy định pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị thực