Pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ thực tiễn các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị tại thành phố Hồ Chí Minh

Header Page of 128 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI K ĐOÀN MINH HÀ PHÁP LUẬT THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ TỪ THỰC TIỄN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU ĐÔ THỊ MỚI, CHỈNH TRANG ĐƠ THỊ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chun ngành: Luật Kinh tế Mã số : 62.38.01.07 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2017 luan an - luan an tien si -luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page of 128 Header Page of 128 Cơng trình đƣợc hồn thành tại: HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS LÊ THỊ BÍCH THỌ Phản biện 1: PGS.TS NGUYỄN NHƢ PHÁT Phản biện 2: PGS.TS NGUYỄN HỮU CHÍ Phản biện 3: TS PHẠM SỸ CHUNG Luận án bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án tiến sĩ họp tại: Học viện Khoa học xã hội hồi C th t ngày tháng năm 2017 hi u uận v n tại: Thư viện quốc gia Thư viện Học viện Kh a học hội luan an - luan an tien si -luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page of 128 Header Page of 128 DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA NGHIÊN CỨU SINH ĐÃ CƠNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN Nghiên cứu từ góc độ pháp luật thực tiễn thu hồi đất cho phát triển, đ ng Tạp chí Dân chủ Pháp uật, Bộ Tư pháp, Số chuyên đề “Pháp luật thị trường kinh doanh bất động sản” n 2015 Công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Thành phố Hồ Chí Minh định hướng hồn thiện, đ ng Tạp chí Dân chủ Pháp uật, Bộ Tư pháp, số (292) n Nhu 2016 cầu điều chỉnh pháp luật việc thu hồi đất để xây dựng Khu đô thị chỉnh trang đô thị Việt Nam nay, đ ng Tạp chí Dân chủ Pháp luật, Bộ Tư pháp, số (304) n 2017 luan an - luan an tien si -luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page of 128 Header Page of 128 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Đất đai c i “tấc vàng” n tài nguyên vô quý giá, tư iệu sản uất đặt biệt, thành phần quan trọng ôi trường sống tảng đ ây dựng sở kinh tế, v n h a, hội, an ninh, quốc phòng ỗi quốc gia Tr ng ịch sử dựng nước giữ nước dân tộc ta, biết ba hệ đ anh dũng chiến đấu hy sinh đ bả vệ tấc đất quê hương Ngày nay, trân trọng g n giữ, bả vệ khai thác c hiệu vốn quý đ phục vụ ch công công nghiệp h a, đại h a đất nước Nhằ sớ thực ục tiêu Nghị kỳ đại hội Đảng đ đề ra, hàng vạn hecta đất Nhà nước thu hồi đ sử dụng ây dựng khu công nghiệp, khu đô thị ới… Và phục vụ ch ục đích an ninh, quốc phòng Việc thu hồi đất đ đe ại kết tích cực tr ng yêu cầu phát tri n sở hạ tầng, g p phần chuy n dịch cấu kinh tế, chuy n dịch cấu a động từ ngành nghề nông, â nghiệp sang ngành công nghiệp, dịch vụ; chuy n dịch cấu dân số từ nông thôn thành thị khu công nghiệp; dự án thu hồi đất đ ây dựng công tr nh an sinh hội g p phần đả bả đời sống nhân dân Tuy nhiên vấn đề thu hồi đất sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sau thu hồi đối tượng tài sản thuộc sở hữu t àn dân ại vấn đề nhạy , phức tạp, n ảnh hưởng trực tiếp đến quyền ợi người dân c đất bị thu hồi, tác động đến ọi ặt đời sống kinh tế, hội cộng đồng dân cư Chính v vậy, vấn đề thu hồi đất ột vấn đề “n ng”, quan tâ ọi tầng ớp tr ng hội Nhà nước Tr ng thời gian qua, Nhà nước ta đ iên tục sửa đổi, bổ sung quy định pháp uật vấn đề Sau Luật Đất đai n 2013 ban hành thay Luật Đất đai n 2003 c hiệu ực từ ngày 01/07/2014, quy định pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất nước ta đ c nhiều thay đổi ngày phù hợp với yêu cầu thực tế, yêu cầu quy uật kinh tế thị trường đặt Chính phủ đ ban hành v n hướng dẫn như: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn iền với đất; Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định hồ sơ gia đất, ch thuê đất, chuy n ục đích sử dụng đất, thu hồi đất; Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Bộ Tài hướng dẫn ột số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất… Tuy nhiên, từ thực tiễn thực pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ch dự án đầu tư khu đô thị ới, chỉnh trang thị địa bàn thành phố Hồ Chí Minh bộc ộ nhiều bất cập như: (i) C nhiều dự án thu hồi đất quy h ạch bất khả thi, không nhà đầu tư nà luan an - luan an tien si -luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page of 128 Header Page of 128 quan tâ bị rơi t nh trạng "tre "… (ii) Tr ng tr nh thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất, nhà đầu tư thường phải việc với nhiều đối tác đ thực việc bồi thường, hỗ trợ… Như phải việc với Ủy ban nhân dân ba cấp tỉnh, huyện , Ban Bồi thường giải ph ng ặt bằng, người c đất bị thu hồi Tổ chức Phát tri n Quỹ đất… Khơng trường hợp phí đ ng g p thê ch địa phương, chi thê ng ài phương án ch người c đất bị thu hồi Bên cạnh đ , việc thu hồi đất đ thực dự án ây dựng nhà sinh thái, nhiều địa phương không ưu tiên trả đất trả tiền ch người dân ất thê thời gian t , ua đất đ định cư nên gặp nhiều kh kh n… (iii) Khi thực sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằ thực dự án, công tr nh ây dựng nhà đ kinh d anh; khu công nghiệp ch d anh nghiệp hay trung tâ thương ại…, Th thường ảy trường hợp c người sử dụng đất vị trí thuận ợi (giáp ặt đường) bị thu hồi t àn phải tái định cư chuy n đến nơi khác, th kh c th ua ột ảnh đất cũ đ định cư H ặc ngược ại, c người sử dụng đất vị trí khơng thuận ợi, c dự án qua ngẫu nhiên họ ại vị trí thuận ợi giá trị khu đất họ ại t ng thê nhiều ần d dự án, công tr nh đ ang ại, huyện giáp ranh tr ng đô thị Từ đ , gây tâ ý nhiều người bị thu hồi đất không uốn chuy n h ặc chấp nhận chuy n đi, họ thường đòi bồi thường với giá ca tr ng giá bồi thường Nhà nước thấp nhiều s với giá thị trường, nên thường dự án chậ tri n khai d tr nh thỏa thuận giá bồi thường, hỗ trợ bên… Việc thu hồi đất ch dự án đầu tư khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị c đặc thù riêng uất ợi ích địa tơ từ việc giải ph ng ặt Bài t án “hài h ợi ích Nhà nước, người sử dụng đất nhà đầu tư” cần thực chế đặc thù, phù hợp thông qua phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Đây ới sáng tạ cần thiết, vừa ki s át tha nhũng, vừa giả khiếu nại, kiện tụng người bị thu hồi đất Câu chuyện tha nhũng tr ng chế nhà nước thu hồi đất, gia đất tha nhũng tr ng thủ tục hành đất đai đ nhiều nghiên cứu đặt ra, nhiên, câu trả ời phía trước Bên cạnh đ , tr ng tr nh thu hồi đất ch dự án đầu tư ang nặng chế ba cấp, nhà quy h ạch không đưa yếu tố kinh tế việc quy h ạch, dẫn tới nhiều dự án bắt đầu thực phải điều chỉnh h ặc phải e ét ại dự án Tr ng bối cảnh đ , việc tiếp tục nghiên cứu, h àn thiện pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nước ta, đặc biệt qua nghiên cứu thực tiễn thực việc thu hồi đất đ thực dự án đầu tư khu đô thị ới, chỉnh trang thị thành phố Hồ Chí Minh, ột trung tâ kinh tế trọng vấn đề c ý nghĩa ý uận thực tiễn t ớn Chính v vậy, nghiên cứu sinh đ ựa chọn đề tài “Pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ thực tiễn dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang thị thành phố Hồ Chí Minh” đ nghiên cứu Luận án Tiến sĩ uật học luan an - luan an tien si -luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page of 128 Header Page of 128 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 2.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu uận án nhằ sáng tỏ vấn đề ý uận thực tiễn pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư qua dự án đầu tư khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị thành phố Hồ Chí Minh, từ đ , kiến nghị giải pháp h àn thiện pháp uật nâng ca hiệu thực pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tr ng dự án đầu tư khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị nước ta 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Luận án ác định nhiệ vụ nghiên cứu sau đây: - Thực đánh giá tổng quan t nh h nh nghiên cứu iên quan đến đề tài, từ đ , rõ vấn đề uận án kế thừa, vấn đề tri n khai nghiên cứu tr ng nội dung uận án; - Nghiên cứu đ rõ vấn đề ý uận pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực dự án đầu tư khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị; - Khái quát, đánh giá thực trạng pháp uật thực pháp uật bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ thực tiễn dự án đầu tư khu đô thị ới, chỉnh trang thị địa bàn thành phố Hồ Chí Minh tr ng n qua, từ đ , thành công, vấn đề hạn chế, bất cập nguyên nhân; - Từ nghiên cứu lý uận thực tiễn, Luận án kiến nghị định hướng giải pháp nhằ h àn thiện pháp uật nâng ca hiệu thực pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất ch dự án ây dựng đô thị ới, chỉnh trang đô thị, đáp ứng yêu cầu phát tri n kinh tế - hội nước ta Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu uận án vấn đề ý uận pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hệ thống quy định pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án đầu tư khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị thực tiễn thực pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án đầu tư khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Bên cạnh đ , nhằ rõ nội dung nghiên cứu, Luận án đề cập khả cứu kinh nghiệ pháp uật ột số nước giới vấn đề 3.2 Phạm vi nghiên cứu - Về nội dung: D tính chất phức tạp rộng ớn đề tài nghiên cứu, v vậy, Luận án giới hạn phạ vi nghiên cứu vấn đề ý uận thực tiễn pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất ch dự án đầu tư khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị từ n 2010 đến - Về thời gian địa bàn nghiên cứu: Luận án thực nghiên cứu từ thực tiễn thực pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự luan an - luan an tien si -luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page of 128 Header Page of 128 án đầu tư khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị địa bàn thành phố Hồ Chí Minh từ n 2010 đến Phƣơng pháp nghiên cứu Đ rõ vấn đề thuộc nội dung nghiên cứu, Luận án đ sử dụng phương pháp uận vật biện chứng vật ịch sử chủ nghĩa Mác – Lênin, đường ối, sách phát tri n kinh tế hội, sách đất đai Đảng Nhà nước ta tr ng thời kỳ đổi ới kinh tế the chế thị trường Ng ài ra, Luận án sử dụng chủ yếu phương pháp nghiên cứu ang tính truyền thống sau: - Phương pháp phân tích tổng hợp: Phương pháp sử dụng tr ng tất chương nhằ ý giải vấn đề thuộc chất, quan iên quan đến vấn đề nghiên cứu, đánh giá thực trạng, đ từ đ , đề uất giải pháp h àn thiện pháp uật nâng ca hiệu thi hành pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án đầu tư khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị Việt Na - Phương pháp thống kê: Tiến hành thu thập, thống kê kết thực pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án đầu tư khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị địa bàn thành phố Hồ Chí Minh - Phương pháp so sánh: Được sử dụng nhằ s sánh kinh nghiệ pháp uật ột số quốc gia giới thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực dự án đầu tư khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị - Phương pháp xử lý thông tin: Sử dụng đ ý tài iệu tha khả từ sách, bá , tạp chí, tài iệu từ sở iệu Pr Ques, Springer G g e Sch ar iên quan đến vấn đề nghiên cứu, từ đ , tổng thuật the chủ đề tr ng giới hạn phạ vi nghiên cứu đặt ra, sở đ , khẳng định tính ới tr ng nội dung nghiên cứu uận án Những đóng góp khoa học luận án Kết nghiên cứu Luận án đưa ại ột số đ ng g p ới sau đây: - G p phần rõ sở kh a học thực tiễn pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án đầu tư khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị, đặc biệt pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chịu chi phối chế độ sở hữu t àn dân đất đai, quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân Nhà nước thừa nhận bả hộ quyền tài sản không đầy đủ tr ng điều kiện kinh tế thị trường Điều ảnh hưởng đến chế pháp ý thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư - G p phần đánh giá thực trạng pháp uật thực pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án đầu tư khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị địa bàn thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua, hạn chế, bất cập nguyên nhân nhận thức tr nh thực thi pháp uật; - Luận án đ đề uất định hướng giải pháp g p phần h àn thiện pháp uật nâng ca hiệu thi hành pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án đầu tư khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị, phù hợp với đặc luan an - luan an tien si -luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page of 128 Header Page of 128 riêng c quyền sử dụng đất Việt Na tr ng điều kiện kinh tế thị trường định hướng hội chủ nghĩa thúc đẩy kinh tế - hội ngày phát tri n Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận án Về mặt lý luận, kết nghiên cứu Luận án g p phần việc sáng tỏ vấn đề ý uận pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án đầu tư khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị, đặc biệt từ chế độ sở hữu t àn dân đất đai, quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân Nhà nước thừa nhận bả hộ quyền tài sản không đầy đủ, g p phần thực hiệu sách đất đai Nhà nước nhằ phát tri n kinh tế - xã hội Về mặt thực tiễn, kết nghiên cứu Luận án tài iệu tha khả c giá trị tr ng nghiên cứu đ bổ sung h àn thiện pháp uật, tr ng giảng dạy học tập pháp uật đất đai n i chung pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án đầu tư khu thị ới, chỉnh trang thị nói riêng Kết cấu luận án Ng ài phần đầu, kết uận, danh ục tài iệu tha khả , nội dung Luận án kết cấu chương, c kết uận chương, cụ th à: Chƣơng 1: Tổng quan t nh h nh nghiên cứu vấn đề iên quan đến đề tài uận án Chƣơng 2: Những vấn đề ý uận pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án đầu tư khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị Chƣơng 3: Thực trạng pháp uật thực pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án đầu tư khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Chƣơng 4: Định hướng giải pháp h àn thiện pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án đầu tư khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị Việt Na luan an - luan an tien si -luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page of 128 Header Page of 128 Chƣơng TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 1.1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 1.1.1 Các cơng trình nghiên cứu lý luận pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Thứ nhất, sở lý luận pháp luật Nhà nước thực thu hồi đất Cơ sở ý uận Nhà nước thực thu hồi đất đ nhiều công tr nh nghiên cứu tiếp cận góc độ khác Tuy nhiên, nội dung nghiên cứu tập trung rõ vấn đề the nhiều khía cạnh: (i) Thu hồi đất việc Nhà nước “tước quyền sử dụng đất” người sử dụng đất ột định hành chính; (ii) Quyền sử dụng đất quyền tài sản; d vậy, tr ng trường hợp Nhà nước thu hồi đất, đ đả bả thị trường quan hệ đất đai, quyền ợi ích hai bên: Nhà nước người sử dụng đất cần phải đả bả ; (iii) Giá đất bồi thường phải h nh thành sở thương ượng hai bên, c tha khả thực tế giá đất đưa tổ chức dịch vụ tư vấn giá đất Đây sở ý uận nhằ ây dựng pháp uật bồi thường Nhà nước thu hồi đất đả bả quyền ợi ích hợp pháp người sử dụng đất Thứ hai, nghiên cứu lý luận pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Công tr nh nghiên cứu nội dung đ rõ nội dung khái niệ bồi thường Nhà nước thu hồi đất Đồng thời, tác giả ch rằng, tr ng quan hệ bồi thường Nhà nước thu hồi đất, vấn đề quan trọng giải tốt ối quan hệ ợi ích ba chủ th : Nhà nước, người c đất bị thu hồi chủ đầu tư, ặt khác, ột nguyên tắc không th thiếu tr ng tr nh thực đ công khai, inh bạch đ bả vệ quyền ợi ch người bị thu hồi đất 1.1.2 Các cơng trình nghiên cứu thực trạng pháp luật thực pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Bình luận, đánh giá quy định pháp luật thực tiễn thực pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất: Các tác giả đ phân tích, đánh giá hợp ý bất hợp ý tr ng quy định hành thu hồi đất, bồi thường thu hồi đất; đồng thời, kiến nghị h àn thiện quy định tr ng Luật Đất đai Về phương thức bồi thường: Tr ng việc thu hồi đất, bồi thường, giải ph ng ặt đ tri n khai dự án đầu tư Lợi ích Nhà nước, người c đất bị thu hồi nhà đầu tư cần cân Và ột tr ng giải pháp ang tính đột phá đ ch phép hộ dân bị thu hồi đất g p vốn dự án (dưới dạng cổ phần) giá trị quyền sử dụng đất họ thay v nhận tiền bồi thường Về mức giá đền bù: Các tác giả đ đưa b nh uận, đánh giá giá đất, t hi u phân tích sâu giá đất thị trường, giá đất tính bồi luan an - luan an tien si -luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page of 128 Header Page 10 of 128 thường, đ từ đ đưa đề uất, kiến nghị h àn thiện giá đất d Nhà nước quy định c n tính bồi thường Nhà nước thu hồi đất Về giải việc làm cho nông dân bị thu hồi đất: Các cơng trình nghiên cứu, đánh giá vấn đề giải việc , chuy n đổi ục đích, tạ nghề ới ch hộ bị thu hồi đất c công n việc ổn định hơn; phân tích đánh giá chủ trương, sách thu hồi đất nông nghiệp ây dựng khu công nghiệp, khu đô thị ới; thực trạng sử dụng đất nông nghiệp ây dựng khu công nghiệp, khu đô thị ới tác động tr nh thu hồi đất nông nghiệp ây dựng khu công nghiệp, khu đô thị ới đời sống người dân c đất bị thu hồi Vấn đề hỗ trợ cho người bị thu hồi đất: Các nghiên cứu đ cần thiết việc ây dựng sách hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất, sở pháp ý ch việc thực thi sách hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất; đồng thời dẫn chứng cụ th tr ng quy định pháp uật hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất 1.1.3 Các cơng trình nghiên cứu đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Tr ng kinh tế thị trường đất đai hàng h a vốn h a đất đai tr ng kinh tế thị trường phải e hàng h a đặc biệt d Nhà nước tập trung quản ý, nhân dân sử dụng Bởi vậy, cần h àn thiện hành ang pháp ý ch việc thu hồi đất đ giải hài hòa ợi ích Nhà nước, người c quyền sử dụng đất nhà đầu tư Ban hành Luật Quy h ạch đ điều chỉnh ối quan hệ quy h ạch phát tri n kinh tế hội - quy h ạch sử dụng đất - quy h ạch ngành Ch phép d anh nghiệp thuộc thành phần kinh tế tha gia dịch vụ thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư sở ký hợp đồng với Tổ chức phát tri n quỹ đất, với nhà đầu tư; Nhà nước thành ập quỹ bồi thường, hỗ trợ tái định cư từ ngân sách nhà nước, từ quyên g p hội đ thực tốt việc hỗ trợ dài hạn ch cộng đồng, người dân bị thiệt hại tr ng tr nh chuy n đổi đất đai; thực chặt chẽ quy tr nh định giá đất the giá thị trường d tổ chức định giá cung cấp dịch vụ đ c n ch quan nhà nước định giá trị bồi thường, hỗ trợ tái định cư… Đổi ới, điều chỉnh chế chuy n dịch đất đai tự nguyện, bắt buộc; ác định giới hạn chế chuy n dịch đất đai bắt buộc chuy n dịch đất đai tự nguyện; h àn chỉnh quy định pháp uật định giá đất áp dụng ch bồi thường, hỗ trợ tái định cư; Đề uất giải pháp nâng ca hiệu giải úc, khiếu nại thu hồi đất bồi thường, hỗ trợ tái định cư 1.1.4 Đánh giá chung kết cơng trình nghiên cứu Qua nghiên cứu công tr nh đ công bố c iên quan đến đề tài uận án tr ng thời gian qua, c ột số nhận ét sau: (i) Các công tr nh nghiên cứu vấn đề ý uận pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất đ nêu tính tất yếu khách quan vấn đề thu hồi đất ý giải g c độ yêu cầu nghiệp công nghiệp h a, đại h a, phát tri n kinh tế hội đất nước; đ đưa khái niệ , đặc luan an - luan an tien si -luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page 10 of 128 Header Page 13 of 128 thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất dành ch dự án ây dựng khu đô thị ới chỉnh trang đô thị? 1.2.3 Giả thuyết nghiên cứu Pháp uật thu hồi đất thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất dành ch dự án ây dựng khu đô thị ới chỉnh trang đô thị chưa ây dựng sở ý uận chắn, c sức thuyết phục Các quy định pháp uật Việt Na thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất dành ch dự án ây dựng khu đô thị ới chỉnh trang đô thị quy định tr ng Luật Đất đai n 2013 v n quy phạ pháp uật hướng dẫn thi hành c iên quan, ng ài ra, quy định tr ng Luật Khiếu nại, Luật Bả vệ Môi trường, Luật Xây dựng, Luật Quy h ạch đô thị v n quy phạ pháp uật hướng dẫn thi hành uật khác Tuy nhiên, nhiều quy định pháp uật đ bộc ộ hạn chế, bất cập, thiếu tính khả thi tr ng tr nh thực hiện, không phù hợp với điều kiện kinh tế - hội nước ta Mặc dù, pháp uật hành đ c nhiều ới tiến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…, nhiên, chưa khắc phục hạn chế đáp ứng yêu cầu thực tiễn đặt ra, v vậy, cần nghiên cứu đ tiếp tục h àn thiện quy định pháp uật nâng ca hiệu thực pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất ch dự án ây dựng đô thị ới chỉnh trang đô thị đáp ứng yêu cầu phát tri n kinh tế - hội nước ta 1.2.4 Hướng tiếp cận nghiên cứu Luận án tiếp cận nghiên cứu sở quy định pháp uật đất đai thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất dành ch dự án ây dựng khu đô thị ới chỉnh trang đô thị Tuy nhiên, tr ng nội dung nghiên cứu, Luận án rõ sở việc thu hồi đất uất phát từ đặc thù chế độ sở hữu t àn dân đất đai tr ng ối iên hệ với quyền hạn chế người sử dụng đất quan niệ quyền sử dụng đất chuy n nhượng đối tượng hàng h tr ng điều kiện kinh tế thị trường Kết luận Chƣơng luan an - luan an tien si -luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page 13 of 128 Header Page 14 of 128 Chƣơng NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU ĐÔ THỊ MỚI, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ 2.1 KHÁI QUÁT LÝ LUẬN VỀ VIỆC NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ TRONG CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ 2.1.1 Khái niệm đặc điểm dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị Quan niệ khu đô thị ới nước ta hi u ột cách khái quát đ ột khu ây dựng ới c chức n ng tổng hợp h ặc chuyên đề, ây dựng tập trung the dự án đầu tư phát tri n h àn chỉnh, đồng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, nhà công tr nh khác đ sử dụng ục đích kinh d anh h ặc khơng kinh d anh; bố trí gắn với ột đô thị c h ặc với ột đô thị ới h nh thành, c ranh giới chức n ng ác định, phù hợp với quy h ạch ây dựng đô thị quan nhà nước c thẩ quyền phê duyệt Dự án khu đô thị ới dự án đầu tư ây dựng ột đô thị đồng c hệ thống công tr nh hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng hội, khu dân cư công tr nh dịch vụ khác phát tri n nối tiếp đô thị c h ặc h nh thành khu đô thị ới khu đất chuy n đổi từ ại đất khác thành đất ây dựng thị, có ranh giới chức n ng ác định phù hợp với quy h ạch ây dựng đô thị đ quan nhà nước c thẩ quyền phê duyệt, khu đô thị ới c địa giới hành thuộc địa giới cấp tỉnh Bên cạnh việc phát tri n khu đô thị ới, nhiều đô thị cũ cải tạ chỉnh trang nhằ g p phần không nhỏ thay đổi ặt đô thị Dự án cải tạ chỉnh trang khu đô thị dự án cải tạ , nâng cấp ặt ng ài h ặc kết cấu công tr nh tr ng khu vực đô thị hữu, không thay đổi 10% tiêu sử dụng đất khu vực Mục tiêu chỉnh trang phát tri n đô thị tổ chức ại sống dân cư, cải thiện điều kiện sống, t ng ức độ tiếp cận người dân với dịch vụ công, tạ trường sống tốt hơn, hợp ý, hài hòa với không gian kiến trúc, cảnh quan, phù hợp với phát tri n chung đô thị, g p phần nâng ca chất ượng sống nhân dân 2.1.2 Khái niệm đặc điểm thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị 2.1.2.1 Khái niệm đặc điểm thu hồi đất dự án xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị The Từ n tiếng Việt thông dụng: “Thu hồi ại đ đưa ra, đ cấp phát h ặc bị người khác ấy” Theo Luật Đất đai n 2013 “Nhà nước thu hồi đất việc Nhà nước định thu ại quyền sử dụng đất người Nhà nước tra quyền sử dụng đất h ặc thu ại đất người sử dụng đất vi phạ pháp uật đất đai” Việc thu hồi đất phải công khai, inh bạch bồi thường the quy định pháp uật Dựa cách hi u khái niệ luan an - luan an tien si -luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page 14 of 128 Header Page 15 of 128 thu hồi đất, th : “Thu hồi đất tr ng dự án ây dựng khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị việc Nhà nước định hành đ thu ại quyền sử dụng đất đ gia ch chủ th sử dụng đất the quy định pháp uật đất đai đ thực dự án ây dựng khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị the quy h ạch đ quan nhà nước c thẩ quyền phê duyệt” Đặc việc thu hồi đất Nhà nước tr ng dự án ây dựng khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị th quyền ực đại diện chủ sở hữu nhằ thực thi ột tr ng nội dung quản ý nhà nước đất đai thơng qua ột định hành người c thẩ quyền, nhằ chấ dứt quan hệ sử dụng đất Nhà nước với người sử dụng đất Việc thu hồi đất uất phát từ nhu cầu Nhà nước hội sở c n d uật định 2.1.2.2 Khái niệm đặc điểm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất dự án xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị a Về bồi thường Nhà nước thu hồi đất: The quy định pháp uật đất đai, bồi thường Nhà nước thu hồi đất việc Nhà nước trả ch người c đất bị thu hồi thiệt hại quyền sử dụng đất ợi ích gắn iền với đất d việc thu hồi đất gây Trách nhiệ bồi thường đặt Nhà nước thu hồi đất đ sử dụng ục đích quốc phòng, an ninh, đ phát tri n kinh tế hội v ợi ích quốc gia, cơng cộng Về ngun tắc, việc bồi thường phải bả đả dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời quy định pháp uật Việc bồi thường ch người sử dụng đất bị thu hồi đất thực việc gia đất c ục đích sử dụng với ại đất thu hồi, không c đất đ bồi thường th bồi thường tiền Bên cạnh đ , việc bồi thường Nhà nước thực thiệt hại nhà, công tr nh ây dựng đất, thiệt hại trồng, vật nuôi thiệt hại tài sản, ngừng sản uất, kinh d anh Nhà nước thu hồi đất b Hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất: Hỗ trợ giúp thêm, góp thêm, trợ giúp, giúp đỡ cộng đồng nhằ san sẻ hay chia sẻ bớt ột phần kh kh n, rủi r ột thành viên h ặc ột nh người gặp phải tr ng sống Đất đai vừa tư iệu sản uất đặc biệt tr ng sản uất kinh d anh, vừa nơi cư trú, sinh h ạt c n người, d vậy, Nhà nước thu hồi đất th người sử dụng đất bị ất tư iệu sản uất h ặc ất nơi cư ngụ, nên Nhà nước thực việc hỗ trợ c Tái định cư Nhà nước thu hồi đất: Tái định cư tr nh di chuy n người dân đến nơi ới The quy định pháp uật đất đai, người sử dụng đất Nhà nước thu hồi đất phải di chuy n chỗ th bố trí tái định cư Người c đất bị thu hồi bố trí tái định cư chỗ khu vực thu hồi đất c dự án tái định cư h ặc c điều kiện bố trí tái định cư Về bản, tái định cư ột dạng bồi thường Nhà nước thực việc thu hồi đất c Đặc điểm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất: Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất hậu pháp lý trực tiếp hành vi thu hồi đất Nhà nước gây phát sinh sau có định thu hồi đất Đặc m biện pháp th hiện: (i) Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư việc giải hậu pháp lý hành vi hành luan an - luan an tien si -luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page 15 of 128 Header Page 16 of 128 quan nhà nước có thẩm quyền định thu hồi đất người sử dụng đất Đây trách nhiệm Nhà nước phải thực tiến hành thu hồi đất người dân; (ii) Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư áp dụng trường hợp người sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất Tr ng đ , việc áp dụng hình thức nào: bồi thường hay hỗ trợ hay tái định cư phụ thuộc vào trường hợp người sử dụng đất bị nhà nước thu hồi; (iii) Mục đích bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bù lại Nhà nước ch người dân bị thu hồi đất đ giảm thi u thiệt hại người dân với hành vi thu hồi đất Nhà nước 2.1.3 Sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị Thứ nhất, khẳng định sở pháp ý việc Nhà nước thu hồi đất đ thực dự án ây dựng khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị Thứ hai, khắc phục yếu tố ảnh hưởng việc thu hồi đất Thứ ba, xe ét đ ường, đánh giá ảnh hưởng d sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gây Thứ tư, giải hài hòa ợi ích Nhà nước, người bị thu hồi đất nhà đầu tư từ việc thu hồi đất 2.2 LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ TRONG CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ 2.2.1 Khái niệm đặc điểm pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị 2.2.1.1 Khái niệm pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Qua nghiên cứu, c th đưa khái niệ : “Pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tr ng dự án ây dựng khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị hi u tổng th quy phạ pháp uật d Nhà nước ban hành quy định điều kiện đất phát tri n đô thị, khu vực phát tri n đô thị, điều kiện, tr nh tự, thủ tục thu hồi đất đ phát tri n đô thị quy tr nh bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất tr ng dự án ây dựng khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị” Pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tr ng dự án ây dựng khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị quy định chủ yếu tr ng Luật Đất đai v n hướng dẫn thi hành, bên cạnh đ quy định tr ng Luật Quy h ạch đô thị v n hướng dẫn quản ý đầu tư phát tri n đô thị Tất trường hợp thu hồi đất đ phát tri n khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị phải Luật Đất đai quy định 2.2.1.2 Đặc điểm pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Thứ nhất, pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bị chi phối chế độ sở hữu t àn dân đất đai Thứ hai, pháp uật thu hồi đất chấ dứt quan hệ pháp uật đất đai sơ cấp Nhà nước người sử dụng đất chấ dứt việc phát sinh gia dịch thị trường đất đai thứ cấp luan an - luan an tien si -luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page 16 of 128 Header Page 17 of 128 Thứ ba, pháp uật thu hồi đất thực dựa nguyên tắc định Thứ tư, với việc quy định thu hồi đất, pháp uật quy định rõ việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư dựa nguyên tắc đ bả đảm ợi ích hợp pháp người c đất bị thu hồi 2.2.2 Nội dung pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị Pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tr ng dự án đầu tư khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị ba gồ nội dung chủ yếu sau: 2.2.2.1 Xác định trường hợp thu hồi đất phục vụ cho dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị Về nguyên tắc, việc thu hồi đất đ đầu tư phát tri n đô thị phải bả đả phù hợp quy h ạch tổng th phát tri n kinh tế hội địa phương quốc gia, tuân thủ quy h ạch ây dựng, quy h ạch đô thị, kế h ạch tri n khai khu vực phát tri n đô thị, pháp uật đầu tư ây dựng pháp uật c iên quan; bả đả phát tri n đồng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng hội, kiến trúc cảnh quan tr ng đô thị, gắn với an ninh quốc phòng; bả đả khai thác sử dụng tiết kiệ , c hiệu nguồn ực; bả vệ ôi trường ứng ph với biến đổi khí hậu, thả họa thiên tai nhằ ục tiêu phát tri n bền vững; tạ ôi trường sống tốt ch cư dân thị; bả đả ợi ích cộng đồng hài h với ợi ích Nhà nước nhà đầu tư; giữ g n phát huy sắc v n h dân tộc, bả tồn tơn tạ di tích v n h á, ịch sử c 2.2.2.2 Quy định quan có thẩm quyền thu hồi đất phục vụ cho dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị Về nguyên tắc, ch dù đất đai thuộc chế độ công hữu hay chế độ tư hữu th d Nhà nước quản ý dựa tảng sách pháp uật đất đai Cùng với việc quy định rõ c n thu hồi đất tr ng trường hợp v ợi ích quốc gia, ợi ích cơng cộng, th pháp uật quy định rõ quan c thẩ quyền thu hồi đất Các quan thay ặt Nhà nước đ thực việc thu hồi đất thực sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư… Kinh nghiệ pháp uật nước quy định rõ quan c thẩ quyền thu hồi đất tr ng ác trường hợp Nhà nước thực việc thu hồi đất người dân Ở Việt Nam, the pháp uật hành, quan c thẩ quyền thu hồi đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh h ặc ủy quyền ch Ủy ban nhân dân cấp huyện thu hồi 2.2.2.3 Quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất Một nội dung quan trọng tr ng pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư phải quy định rõ tr nh tự, thủ tục thu hồi đất Đ đả bả tính cơng khai, inh bạch tr ng việc Nhà nước thu hồi đất, trước c định thu hồi, quan nhà nước c thẩ quyền phải thông bá việc thu hồi đất ch người c đất thu hồi biết Nội dung thông bá thu hồi đất gồ kế h ạch thu hồi đất, điều tra, khả sát, đ đạc, ki đế Trường hợp người sử dụng đất tr ng khu vực thu hồi đất đồng ý đ quan nhà nước c thẩ quyền thu hồi đất trước thời hạn th Ủy ban nhân dân cấp c thẩ quyền định thu hồi đất chờ đến hết luan an - luan an tien si -luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page 17 of 128 Header Page 18 of 128 thời hạn thông bá thu hồi đất Tr nh tự, thủ tục nhằ bả đả tính cơng khai, inh bạch, dân chủ tr ng thực thu hồi đất, tr nh thực cần tuân thủ bước công việc cụ th như: Xây dựng thực kế h ạch thu hồi đất, điều tra, khả sát, đ đạc, ki đế ; ập, thẩ định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; việc định thu hồi đất, phê duyệt tổ chức thực phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Tr ng bước công việc này, người sử dụng đất tiếp cận thông tin nhiều h nh thức (gửi đến người c đất thu hồi, họp trực tiếp, niê yết trụ sở quan hành nhà nước cấp , địa sinh h ạt chung khu dân cư ) thông bá thu hồi đất, kế h ạch thu hồi đất; tha gia g p ý kiến cụ th phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất 2.2.2.4 Quy định việc bồi thường Nhà nước thu hồi đất Về nguyên tắc, trách nhiệ bồi thường Nhà nước thu hồi đất phát sinh người c đất bị thu hồi đả bả đủ điều kiện ại đất nh sử dụng, chứng nhận quyền sử dụng đất đ Việc bồi thường thực việc gia đất c ục đích sử dụng với ại đất thu hồi, không c đất đ bồi thường th bồi thường tiền the giá đất cụ th ại đất thu hồi d quan hành nhà nước cấp tỉnh định thời định thu hồi đất Tuy nhiên, đất đai không tài sản, sinh kế tư iệu sản uất, v vậy, Nhà nước thu hồi đất, th ng ài trách nhiệ bồi thường tài sản, cần phải c thê sách hỗ trợ sinh kế ch người c đất bị thu hồi điều cần phải uật h The kinh nghiệ pháp uật nhiều quốc gia giới, Nhà nước dựa giá thị trường đất thiệt hại tính thời thơng bá đ cân nhắc định bồi thường Ng ài giá thị trường, Tòa án cộng thê 30% chi phí d cân nhắc đền bù tr ng trường hợp Nhà nước thu hồi đất bắt buộc Nguyên tắc định giá dựa giá thị trường đất thời bồi thường Kết luận Chƣơng luan an - luan an tien si -luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page 18 of 128 Header Page 19 of 128 Chƣơng THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU ĐÔ THỊ MỚI, CHỈNH TRANG ĐƠ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH 3.1 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU ĐÔ THỊ MỚI, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 3.1.1 Quy định việc thu hồi đất điều kiện bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị Thứ nhất, thu hồi đất: Điều 62 Luật Đất đai n 2013 quy định rõ trường hợp thu hồi đất đ phát tri n kinh tế hội v ợi ích quốc gia, cơng cộng, tr ng đ c dự án ây dựng khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị C n thu hồi đất đ thực dự án ây dựng khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị thuộc trường hợp thực dự án d Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận phải thu hồi đất… Thứ hai, thẩm quyền thu hồi đất: Điều 66 Luật Đất đai n 2013 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thu hồi đất h ặc ủy quyền ch Ủy ban nhân dân cấp huyện thu hồi trường hợp khu đất thu hồi c tổ chức hộ gia đ nh, cá nhân sử dụng đất Thứ ba, trình tự, thủ tục thu hồi đất: Điều 69 Luật Đất đai n 2013 đ quy định cụ th bước công việc như: Xây dựng thực kế h ạch thu hồi đất, điều tra, khả sát, đ đạc, ki đế ; ập, thẩ định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; việc định thu hồi đất, phê duyệt tổ chức thực phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Người c đất bị thu hồi tha gia g p ý kiến cụ th phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Thứ tư, điều kiện bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất: Các đối tượng c giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn iền với đất h ặc c đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn iền với đất, th đủ điều kiện bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất đ thực dự án ây dựng khu đô thị ới chỉnh trang đô thị the Điều 75 Luật Đất đai n 2013 3.1.2 Quy định việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị 3.1.2.1 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất quy định Điều 74, Điều 88 Luật Đất đai n 2013 hướng dẫn thực Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, ba gồ nguyên tắc bồi thường đất, nguyên luan an - luan an tien si -luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page 19 of 128 Header Page 20 of 128 tắc bồi thường thiệt hại tài sản gắn iền với đất nguyên tắc hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất Ba gồ : (i) Nguyên tắc bồi thường Nhà nước thu hồi đất; (ii) Nguyên tắc bồi thường thiệt hại tài sản, sản uất, kinh d anh Nhà nước thu hồi đất; (iii) Nguyên tắc hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất 3.1.2.2 Bồi thường Nhà nước thu hồi đất Việc bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất ở, quy định Điều 79 Luật Đất đai 2013 Điều Nghị định số 47/2014/NĐ-CP Việc bồi thường tài sản đất gắn iền với đất: Bồi thường thiệt hại nhà, công tr nh ây dựng đất Nhà nước thu hồi đất (Điều 89 Luật Đất đai n 2013); Bồi thường trồng, vật nuôi (Điều 90 Luật Đất đai n 2013); Bồi thường chi phí di chuy n Nhà nước thu hồi đất (Điều 91 Luật Đất đai n 2013): Khi Nhà nước thu hồi đất phải di chuy n tài sản th Nhà nước bồi thường chi phí đ thá dỡ, di chuy n, ắp đặt; trường hợp phải di chuy n hệ thống áy c, dây chuyền sản uất bồi thường thiệt hại thá dỡ, vận chuy n, ắp đặt 3.1.2.3 Hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất The kh ản Điều 83 Luật Đất đai 2013 Điều 19 Nghị định 47/2014/NĐCP [41] th kh ản hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất ba gồ : (a) Hỗ trợ ổn định đời sống sản uất; (b) Hỗ trợ đà tạ , chuy n đổi nghề t kiế việc trường hợp thu hồi đất nông nghiệp hộ gia đ nh, cá nhân trực tiếp sản uất nông nghiệp; thu hồi đất kết hợp kinh d anh dịch vụ hộ gia đ nh, cá nhân phải di chuy n chỗ ở; (c) Hỗ trợ tái định cư trường hợp thu hồi đất hộ gia đ nh, cá nhân, người Việt Na định cư nước ng ài phải di chuy n chỗ ở; (d) Hỗ trợ khác 3.1.2.4 Quy định tái định cư Nhà nước thu hồi đất Tái định cư Nhà nước thu hồi đất quy định Điều 85, Điều 86 Luật Đất đai hướng dẫn cụ th Điều 26, Điều 27 Nghị định 47/2014/NĐ-CP gồ nội dung như: Lập thực dự án tái định cư; bố trí tái định cư ch người c đất thu hồi phải di chuy n chỗ 3.1.3 Khiếu nại, tố cáo thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư The quy định pháp uật, người bị thu hồi đất c quyền tố cá , khiếu nại, khiếu kiện định hành chính, hành vi hành tr ng việc thu hồi đất 3.1.4 Nhận xét thực trạng pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 3.1.4.1 Những ưu điểm Dựa quy định hiến định Hiến pháp n 2013, Luật Đất đai n 2013 v n hướng dẫn thi hành đ c bước tiến đáng k nhằ h àn thiện quy định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định tr ng dự án cần thu hồi đất n i chung dự án đầu tư ây dựng khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị n i riêng Luật quy định cụ th trường hợp thu hồi đất phát tri n kinh tế hội v ợi ích quốc gia, công cộng nhằ hạn chế hành vi ợi dụng, quyền tr ng công tác thực thu hồi đất Các trường hợp thu hồi đất đ phát tri n kinh tế hội đ cân nhắc kỹ quy định tr ng Luật the tiêu chí v luan an - luan an tien si -luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page 20 of 128 Header Page 21 of 128 ợi ích quốc gia, cơng cộng phù hợp với Hiến pháp Pháp uật đất đai hành đ quy định cụ th đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đả bả ột cách công khai, minh bạch quyền ợi người có đất bị thu hồi 3.1.4.2 Những điểm hạn chế, bất cập Bên cạnh thành công, thực tiễn đ bộc ộ ột số hạn chế, kh kh n, tr ng quy định tr nh tự, thủ tục thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; chưa c quy định hướng dẫn thực chế tha gia tiếp thu giải tr nh ý kiến người dân tr ng việc thực thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; chế ác định giá đất nhiều bất cập, nặng tính nguyên tắc áp đặt hành chính, chưa giải inh bạch, hài hòa ợi ích Nhà nước, người dân nhà đầu tư Các quy định h nh thức bồi thường, hỗ trợ phương thức chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ đ bả đả sinh kế âu dài ch người c đất thu hồi thiếu tính inh h ạt đa dạng, rập khn, áy c; phương thức tạ quỹ nhà, quỹ đất tái định cư gắn với dự án phát tri n nhà ở, phát tri n đô thị, ây dựng khu dân cư nông thôn, khu en cư, khu nhỏ ẻ chưa đả bả tính khả thi tr ng thực tiễn… 3.2 THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ TRONG CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI, CHỈNH TRANG ĐƠ THỊ TẠI TP HỒ CHÍ MINH THỜI GIAN QUA 3.2.1 Vài nét trình phát triển đô thị việc xây dựng thể chế để thực pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư TP Hồ Chí Minh 3.2.1.1 Vài nét q trình phát triển thị TP Hồ Chí Minh Những n qua, thành phố Hồ Chí Minh đ c bước đột phá, tạ chuy n biến tích cực tr ng việc quy h ạch, chỉnh trang đô thị, dỡ bỏ khu nhà cũ nát, hiệu sử dụng thấp, ây dựng khu đô thị ới, nhà ca tầng đại; dành nhiều diện tích ặt đất đ ây dựng cơng viên, anh tạ thân thiện với ôi trường; di dời tổ chức ại sống ch hộ gia đ nh sinh sống ven ột số kênh rạch, đầu tư h àn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, cải thiện t nh trạng ô nhiễ ôi trường, giải tiêu th át nước, giả thi u tác động biến đổi khí hậu Cơng tác thu hồi đất, bồi thường, giải tỏa khu vực nội thành chủ yếu thực dự án chỉnh trang đô thị, đầu tư ây dựng, nâng cấp hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng hội, giải t nh trạng ô nhiễ ôi sinh, ôi trường, cải thiện điều kiện sống nhân dân 3.2.1.2 Về xây dựng thể chế thực pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Đ thực hiệu quy định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư the Luật Đất đai n 2013 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP Chính phủ bồi thường, hỗ trợ; tái định cư Nhà nước thu hồi đất, quan c thẩ quyền thành phố đ tích cực s ạn thả , tr nh Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành v n hướng dẫn thi hành, tr ng đ c Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 15/05/2015 quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh the Luật Đất đai luan an - luan an tien si -luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page 21 of 128 Header Page 22 of 128 n 2013; Quyết định Hệ số điều chỉnh giá đất địa bàn thành phố (Quyết định số 35/2015/QĐ-UBND ngày 14/07/2015); Thành ập Phòng Bồi thường, hỗ trợ tái định cư the Thông tư iên tịch 50/TTLT-BTNMT-BNV ngày 28/08/2015 Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Nội vụ… 3.2.2 Thực tiễn thực pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án xây dựng đô thị mới, chỉnh trang đô thị 3.2.2.1 Thực tiễn thu hồi đất phục vụ dự án xây dựng đô thị mới, chỉnh trang đô thị Nguyên tắc công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đ thành phố Hồ Chí Minh quán triệt à: “Việc thu hồi đất đ thực dự án đầu tư ột việc cần thiết nhằ bả đả t ng trưởng phát tri n kinh tế hội, phải ý giải tốt vấn đề hội sống nhân dân D đ , sách đền bù phải đả bả tái tạ ại nơi ới, sống ới h ặc tốt nơi cũ ch người c nhà hợp pháp, hợp ệ, sinh sống ổn định” Tuy nhiên, tr nh quy h ạch chuy n đổi ục đích sử dụng thẩ định phương án sử dụng đất ây dựng phương án bồi thường chưa thực kh a học, thiếu tha gia đại diện quyền ợi người dân Thời gian tri n khai công tác thu hồi đất ké dài nhiều n , gây bất ợi đến tâ ý việc ổn định đời sống việc hộ dân nằ tr ng diện bị thu hồi đất Các yếu tố trượt giá chưa tính đến tr ng định giá đền bù ch người dân Đội ngũ cán công tác giải ph ng ặt địa phương vừa thiếu nhân ực, vừa yếu nghiệp vụ, dẫn đến tượng không đủ tr nh độ, khả n ng giải đáp rõ thắc ắc người dân h ặc áp dụng không sách, chế độ đền bù, hỗ trợ ảnh hưởng đến quyền ợi người bị thu hồi đất 3.2.2.2 Thực tiễn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất dự án xây dựng đô thị mới, chỉnh trang đô thị Thành phố đ áp dụng sách bồi thường sở quy định Luật Đất đai v n hướng dẫn thi hành đ thực bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất Ng ài ra, đ thá gỡ vướng ắc phát sinh tr ng tr nh thực hiện, thành phố chủ động thực việc trợ giá khung giá quy định áp dụng ột số kh ản hỗ trợ khác; tr ng đ c việc sử dụng ngân sách thành phố đ thực công tr nh hạ tầng kỹ thuật hội nhằ giả giá thành nhà, đất t ng thê điều kiện sinh h ạt ch khu tái định cư Tuy nhiên, việc nhà ở, đất phục vụ tái định cư chậ đưa sử dụng, dẫn đến bất cập au uống cấp, tốn kinh phí đ quét dọn, vệ sinh bả tr c n hộ Công tác dự bá nhu cầu tái định cư quận (huyện) thời chưa thật sát với điều kiện thực tế 3.2.2.3 Thực tiễn giải khiếu nại, tố cáo thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Thực chủ trương Đảng sở pháp uật hành, thời gian qua, quan c trách nhiệ thành phố Hồ Chí Minh đ c nhiều giải pháp nhằ tập trung giải đ giả số vụ tranh chấp, khiếu nại đất đai Tuy luan an - luan an tien si -luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page 22 of 128 Header Page 23 of 128 nhiên, nhìn chung tình h nh tranh chấp, khiếu nại, tố cá đất đai diễn biến phức tạp, gay gắt, ké dài, tập trung ĩnh vực bồi thường giải ph ng ặt phát tri n khu đô thị, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đ c thị chấn chỉnh t ng cường trách nhiệ Thủ trưởng quan hành nhà nước tr ng công tác tiếp công dân, giải tranh chấp, khiếu nại, tố cá địa bàn thành phố 3.2.3 Đánh giá thực tiễn thực pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án xây dựng đôi thị mới, chỉnh trang thị TP Hồ Chí Minh 3.2.3.1 Những thành tựu đạt Việc thu hồi đất phục vụ ch ục tiêu phát tri n kinh tế, hội tr ng dự án ây dựng đô thị ới, chỉnh trang đô thị đ tạ điều kiện ch nhiều địa phương, g p phần chung ch t àn Thành phố Hồ Chí Minh phát tri n cơng nghiệp, dịch vụ ây dựng khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị Các kh ản bồi thường, hỗ trợ n i chung người bị thu hồi đất gia đ nh họ ngày đa dạng h a sở ác định đầy đủ, ác, phù hợp với thực tiễn Các h nh thức tái định cư ngày c i trọng, g p phần ổn định đời sống dân cư, tạ tâ ý yên tâ ch người bị thu hồi đất 3.2.3.2 Những tồn tại, vướng mắc Về giá đất bồi thường thu hồi đất ch người bị thu hồi đất, tr ng đa số trường hợp tính bồi thường thấp giá thị trường, đặc biệt khu vực đô thị thu hồi đất phục vụ dự án ây dựng đô thị ới, chỉnh trang đô thị Việc ập hồ sơ bồi thường, giải ph ng ặt Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ột số dự án ây dựng khu đô thị ới, chỉnh trang thị thành phố Hồ Chí Minh chậ , không đầy đủ, đối ph ch qua Những hậu hội sau thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư công n việc , sử dụng tiền bồi thường ục đích, ối sống v n h a,…còn khác a s với kế h ạch ban đầu 3.2.3.3 Một số nguyên nhân Một là, uất phát từ quy định pháp uật Hai là, nguyên nhân từ tr nh thực pháp uật Kết luận Chƣơng luan an - luan an tien si -luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page 23 of 128 Header Page 24 of 128 Chƣơng ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU ĐÔ THỊ MỚI, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ Ở VIỆT NAM 4.1 MỘT SỐ ĐỊNH HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU ĐÔ THỊ MỚI, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ 4.1.1 Pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị phải đồng bộ, thống nhất, khách quan đảm bảo lợi ích bên liên quan Tiếp tục h àn thiện thực thi c hiệu pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ột cách đồng bộ, thống nhất, khả thi nhằ đả bả ợi ích bên iên quan Khi khái niệ ợi ích cơng cộng, ợi ích quốc gia ập c n thu hồi đất tr ng nhiều trường hợp đ bị dụng, Nhà nước cần th vai trò ột đại diện chủ sở hữu the nghĩa phải can thiệp điều phối ợi ích bên Sự cân ợi ích người bị thu hồi đất, người thụ hưởng đất sau thu hồi thậ chí ợi ích Nhà nước c th hạn chế phần nà bất cập c th ảy tiến hành thu hồi đất Chủ động h àn thiện chế chuy n đổi đất đai bắt buộc dựa định hành quan nhà nước c thẩ quy n, sách, pháp uật đất đai sa ch giả bớt tác động trực tiếp áy hành đưa gần với nguyên tắc đồng thuận chia sẻ ợi ích bên tha gia Xác định ranh giới hợp ý tr ng việc chuy n đổi đất đai nguyên tắc chế đất đai bắt buộc áp dụng dự án v ợi ích quốc gia, ợi ích cơng cộng, quốc phòng, an ninh 4.1.2 Để pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị đảm bảo tính khả thi, hiệu quả, cần tập trung đổi chiến lược quy hoạch phát triển đất đô thị Đổi ới sách đất đai khơng khía cạnh quản ý đất phải đổi ới khía cạnh phát tri n đất Hiện nay, ặc dù Ban Phát tri n quỹ đất đ tập trung ột đầu ối Bộ Tài nguyên Môi trường chưa đáp ứng yêu cầu phát tri n đô thị Tr ng dự án d d anh nghiệp thực hiện, vai trò Ban chưa ca , h ạt động chưa hiệu V vậy, đ phát tri n quỹ đất phục vụ ch phát tri n đô thị, ấu chốt đưa h ạt động phát tri n đất ột h ạt động kinh tế thị trường Đây ột kh kh n c sách ới thúc đẩy ô h nh phát tri n thu g tái phân ô, quy h ạch đôi với điều chỉnh đất, ô h nh thu g đất ch dự án nhỏ… Nếu ô h nh h ạt động hiệu quả, ại h nh nhà siêu ỏng, siêu méo hai bên đường giả thi u, ảnh đất en kẹt tr ng khu đô thị cũ thu g sử dụng c hiệu luan an - luan an tien si -luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page 24 of 128 Header Page 25 of 128 4.1.3 Nghiên cứu hoàn thiện chế định pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Việc h àn thiện quy định pháp uật phải đả bả tính bền vững, dự iệu t nh phát sinh tránh t nh trạng “chết y u” v n quy phạ pháp uật gây kh kh n tr ng áp dụng Hài hòa h a ợi ích Nhà nước, người dân nhà đầu tư Tiếp tục h àn thiện quy định pháp uật bả đả hài hòa ợi ích Nhà nước, người sử dụng đất nhà đầu tư Nghiên cứu áp dụng chế tài điều tiết phần giá trị gia t ng đất d chủ đầu tư d Nhà nước ây dựng kết cấu hạ tầng h ặc d quy h ạch tạ nên đ phục vụ ục đích cơng Xây dựng chế, sách phù hợp đ Nhà nước ki s át tất h ạt động gia dịch đất đai nhằ t ng nguồn thu ch ngân sách nhà nước, hạn chế tối đa, tiến đến a bỏ t nh trạng gia dịch “ngầ ” đất đai Xe ét, t ng cường hiệu quy định pháp uật chế tài ý nghiê khắc trường hợp chậ thực dự án s với tiến độ, dẫn đến t nh trạng nhiều dự án bỏ h ang, đắp chiếu nhiều n gây ng phí Về định hướng cụ th , chế định pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần tr ng ột số vấn đề sau đây: (i) Quan tâ quy định điều chỉnh inh h ạt giá đất thực bồi thường; (ii) Quan tâ thiệt hại vô h nh thu hồi đất; (iii) Vấn đề hỗ trợ nhà nước, nhà đầu tư sách tái định cư 4.1.4 Nâng cao nhận thức vai trò đồng thuận đồng thuận người dân phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Đ phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư d quan c thẩ quyền đưa phù hợp, nhận đồng thuận người dân; bả đả việc hỗ trợ khách quan, công bằng, kịp thời, công khai quy định, cần bổ sung nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Điều 74 Luật Đất đai sau: “Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phê duyệt đạt 70% ý kiến đồng ý người tha gia ý kiến từ cộng đồng dân cư địa phương” Nhà nước cần sớ c quy định cụ th việc giải quyền, ợi ích chủ th c iên quan đến dự án bị thu hồi đất d nhà đầu tư c vi phạ pháp uật 4.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU ĐÔ THỊ MỚI, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ Ở VIỆT NAM 4.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 4.2.1.1 Cần hệ thống hóa văn pháp luật liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 4.2.1.2 Hoàn thiện quy định giá đất bồi thường thu hồi đất 4.2.1.3 Hoàn thiện quy định hỗ trợ, tái định cư 4.2.2 Nâng cao hiệu thực pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư luan an - luan an tien si -luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page 25 of 128 Header Page 26 of 128 4.2.2.1 Về chế thực thi pháp luật Cần nghiên cứu, đề uất đa dạng h nh thức bồi thường, hỗ trợ phương thức chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ đ bả đả sinh kế âu dài ch người c đất thu hồi Bổ sung quy định hỗ trợ tái định cư đ bả đả c chỗ ổn định đời sống người c đất thu hồi 4.2.2.2 Đa dạng hóa hình thức bồi thường Trên sở nâng ca đồng thuận hội, cần đa dạng h a h nh thức bồi thường Trên giới, hầu c nhiều phương thức bồi thường inh h ạt đ đạt đồng thuận hội ca 4.2.2.3 Nâng cao hiệu chế áp dụng pháp luật Giải pháp nhằ t ng cường hiệu áp dụng pháp uật cần nh n nhận ột cách t àn diện chủ th từ người dân, đến nhà đầu tư, quan quản ý nhà nước Xây dựng hành thực inh bạch, hiệu bả đả thực tốt h ạt động quản ý nhà nước dịch vụ công đất đai sa ch thuận tiện ch người dân d anh nghiệp 4.2.2.4 Nâng cao hiệu giải khiếu nại, tố cáo Đ khắc phục bất cập tr ng giải khiếu nại, tố cá đất đai, cần t ng cường the dõi, giá sát, đánh giá Quốc hội, Hội đồng nhân dân cấp, Mặt trận Tổ quốc Việt Na , tổ chức thành viên Mặt trận Tổ quốc Việt Na nhân dân việc quản ý sử dụng đất đai, giá sát, tra, giải tranh chấp, khiếu nại, tố cá ý vi phạ pháp uật đất đai T ng cường nh đạ , đạ , phối hợp chặt chẽ cấp, ngành đ giải khiếu nại, tố cá 4.2.2.5 Những giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật cho thành phố Hồ Chí Minh Qua nghiên cứu thực tiễn thực pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ thực tiễn dự án đầu tư khu đô thị ới, chỉnh trang thị thành phố Hồ Chí Minh ch thấy, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh cần c giải pháp tích cực đ nâng ca hiệu thực pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cụ th à: Công khai h a tr nh tự thủ tục pháp ý dự án, phương án tổng th phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư; quy định cụ th , inh h ạt giá đất khu vực đ sở tính ức giá bồi thường thu hồi đất; ập kế h ạch phát tri n quỹ nhà tái định cư; c kế h ạch cụ th tri n khai thực công tác giá dục, hướng nghiệp chuy n đổi ngành nghề, tạ việc hộ bị giải tỏa nông dân trở thành cư dân đô thị, Kết luận Chƣơng luan an - luan an tien si -luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page 26 of 128 Header Page 27 of 128 KẾT LUẬN Thực nghiên cứu đề tài “Pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ thực tiễn dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị TP Hồ Chí Minh” khn khổ Luận án Tiến sĩ uật học, cho phép rút số kết luận sau: Thu hồi đất việc không th tránh khỏi tr ng sách quản ý đất đai quy h ạch ây dựng đô thị quốc gia Pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tr ng dự án ây dựng khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị hi u tổng th quy phạ pháp uật d Nhà nước ban hành quy định điều kiện đất phát tri n đô thị, khu vực phát tri n đô thị, điều kiện, tr nh tự, thủ tục thu hồi đất đ phát tri n đô thị quy tr nh bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất tr ng dự án ây dựng khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị Luật Đất đai n 2013 v n hướng dẫn thi hành đ c bước tiến đáng k nhằ h àn thiện quy định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định Tuy nhiên, tr ng quy định pháp uật đ bộc ộ ột số hạn chế, kh kh n công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư… Nghiên cứu thực tiễn thực pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tr ng dự án ây dựng khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị thành phố Hồ Chí Minh ch thấy, tr ng n qua, công tác đ g p phần quan trọng tr ng việc thực dự án đầu tư, đ ang ại ợi ích thiết thực ch nhân dân thúc đẩy phát tri n kinh tế hội thành phố Tuy nhiên, cần ưu ý giá trị bồi thường, hỗ trợ nhà, đất tài sản hợp pháp, hợp ệ người bị thu hồi đất phải tính đúng, tính đủ the quy định pháp uật phải đả bả tính quán Nước ta đô thị h nhanh, cần phát tri n nhanh đất đô thị hai ặt số ượng chất ượng Muốn vậy, Nhà nước phải tiếp tục đổi ới h àn thiện th chế sách quản ý đất đai đ phát tri n đô thị Cơ chế Nhà nước thu hồi đất đai phải thực the quy h ạch sử dụng đất đ quan nhà nước c thẩ quyền ét duyệt công bố công khai; việc thu hồi đất c th thực sau quy h ạch, kế h ạch sử dụng đất ét duyệt (thu hồi đất the quy h ạch) h ặc c th thực the dự án đầu tư sau dự án Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận Từ nghiên cứu ý uận thực tiễn thực pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tr ng dự án đầu tư khu đô thị ới, chỉnh trang thị thành phố Hồ Chí Minh, Luận án đ đề uất định hướng giải pháp nhằ h àn thiện pháp uật nâng ca hiệu thực pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đặc biệt tr ng dự án đầu tư khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị, đáp ứng nhu cầu phát tri n kinh tế - hội nhanh ạnh n tới địa bàn nước./ luan an - luan an tien si -luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page 27 of 128 ... dung pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị Pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tr ng dự án đầu tư khu đô thị. .. PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU ĐÔ THỊ MỚI, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ 4.1.1 Pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án đầu tư khu. .. dự án đầu tư khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị thực tiễn thực pháp uật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án đầu tư khu đô thị ới, chỉnh trang đô thị địa bàn thành phố Hồ Chí Minh