Trong cơ chế thị trường, hoạt động tín dụng là chức năng kinh doanh của Ngân hàng, đồng thời là nguồn lực tài chính chủ yếu cung cấp cho các doanh nghiệp, hộ gia đình sản xuất kinh doanh. Để đảm được tiền cho vay, ngân hàng phải áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay do pháp luật qui định. Một trong các biện pháp đó là thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trường hợp bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Em xin chọn đề: “Bình luận về một hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại và rút ra những bài học từ hợp đồng đó.”
MỞ ĐẦU Trong chế thị trường, hoạt động tín dụng chức kinh doanh Ngân hàng, đồng thời nguồn lực tài chủ yếu cung cấp cho doanh nghiệp, hộ gia đình sản xuất kinh doanh Để đảm tiền cho vay, ngân hàng phải áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay pháp luật qui định Một biện pháp chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Trường hợp bên chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Em xin chọn đề: “Bình luận hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng thương mại rút học từ hợp đồng đó.” NỘI DUNG I BÌNH LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất bên tham gia hợp đồng chấp Trong trường hợp này, theo Điều 715 BLDS 2005, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo bên chấp, ông Vũ T V bà Trần T L., dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân với bên bên nhận chấp Ngân hàng TMCP Quốc tế VIB Bên chấp tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp Phạm vi chấp quyền sử dụng đất Phạm vi chấp quyền sử dụng đất quy định Điều 718 BLDS 2005, theo quyền sử dụng đất chấp phần toàn Mặt khác, người sử dụng đất cịn chấp nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn tài sản khác gắn liền với đất, có thoả thuận họ bên nhận chấp Vận dụng quy định pháp luật phạm vi chấp quyền sử dụng đất Điều 716 BLDS 2005, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ghi nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thuộc tài sản chấp Việc quy định để nhằm tạo lợi thế, bảo đảm cho ngân hàng việc chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất làm tăng giá trị tài sản chấp, thuận lợi trình xử lý tài sản bảo đảm Trong trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất trình xử lý tài sản chấp gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời người sử dụng đất, đặc biệt BLDS 2005 chưa điều chỉnh việc chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất Hình thức hợp đồng Để thực việc chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng thương mại, chủ thể phải ký kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để ghi nhận nội dung chấp, quyền nghĩa vụ bên tham gia hợp đồng, Theo quy định Luật Đất đai 2003, hình thức Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải đảm bảo điều kiện: (i) Việc chấp quyền sử dụng đất lập thành văn riêng ghi hợp đồng tín dụng (ii) Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm Nội dung hợp đồng Nhìn chung, điều khoản bên thỏa thuận hợp đồng phù hợp với quy định pháp luật dân pháp luật đất đai phù hợp chuẩn mực chung xã hội Về áp dụng mẫu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất BLDS 2005, Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định: “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên liên quan lập không trái với quy định pháp luật dân sự” Có thể thấy, Ngân hàng TMCP VIB tự xây dựng mẫu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất áp dụng cho hoạt động bảo đảm tiền vay ngân hàng Trong hợp đồng này, mặt VIB giữ nguyên điều khoản bắt buộc theo quy định pháp luật; mặt khác bổ sung điều khoản khác để bảo vệ chặt chẽ quyền lợi VIB nhận chấp quyền sử dụng đất Cụ thể quyền nghĩa vụ bên, việc quy định quyền nghĩa vụ mẫu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất VIB xây dựng sở quyền, nghĩa vụ theo quy định BLDS 2005, đồng thời có bổ sung điều khoản khác nhằm tối đa hóa quyền lợi hạn chế tối đa rủi ro cho VIB việc nhận chấp Quyền nghĩa vụ hai bên nhằm rải rác hầu hết điều khoản không tập trung Điều Với quyền chủ động việc cho vay, VIB xây dựng mẫu hợp nhằm bảo đảm lợi ích tốt cho mình, hợp đồng xây dựng theo hướng quy định nhiều quyền cho nghĩa vụ cho bên chấp Xử lý tài sản chấp Căn vào quy định BLDS 2005, Nghị định 163/2006/NĐ-CP Giao dịch bảo đảm, Ngân hàng VIB quy định rõ quy trình xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất sau: Khi đến hạn trả nợ mà bên chấp không thực thực khơng nghĩa vụ trả nợ VIB tồn quyền định bán thơng qua tổ chức khác để bán đấu giá quyền sử dụng đất Tiền bán tài sản chấp, sau trừ chi phí sử dụng để trả nợ cho VIB, khơng đủ để trả nợ bên chấp phải tiếp tục thực nghĩa vụ trả nợ Đồng thời, bên chấp có nghĩa vụ phải giao tài sản chấp cho VIB để thu hồi nợ Bởi lẽ bên chấp không tự nguyện bàn giao tài sản chấp để ngân hàng bán VIB khó khăn để bán tài sản Vì quan đăng ký quyền sử dụng đất khơng lấy làm để sang tên quyền sử dụng đất cho bên thứ ba II BÀI HỌC RÚT RA Vì chất hợp đồng thỏa thuận sở tự do, tự nguyện sở phù hợp với quy định pháp luật, nên việc xây dựng hợp đồng linh hoạt, dễ hiểu hồn tồn có thể, khơng thiết phải sử dụng mẫu hợp đồng chấp ban hành kèm Thông tư hướng dẫn Bộ luật Dân 2015 khơng cịn khái niệm cụ thể “Hợp đồng chấp”, thay vào đó, quy định chung chấp tài sản, đồng thời có quy định rõ ràng trường hợp: Thế chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất (Điều 325) Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất (Điều 326) Việc bổ sung quy định Điều 325 Điều 326 nói xem giải pháp quan trọng hoàn toàn BLDS 2015 so với BLDS năm 2005 liên quan đến chấp tài sản Quy định phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ từ khách hàng, xử lý tài sản bảo đảm ngân hàng có quyền xử lý quyền sử dụng đất hồn tồn quyền xử lý tài sản gắn liền với đất ngược lại xử lý tài sản gắn liền với đất ngân hàng tồn quyền xử lý quyền sử dụng đất khơng có thỏa thuận KẾT LUẬN Thế chấp quyền sử dụng đất loại hình bảo đảm tiền vay, phần thiếu hoạt động cấp tín dụng tổ chức tín dụng nói chung ngân hàng thương mại nói riêng Thế chấp quyền sử dụng đất góp phần khơng nhỏ vào việc nâng cao hiệu kinh doanh an toàn việc cấp tín dụng ngân hàng thương mại Việc chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho quan hệ vay vốn ngân hàng thương mại có tính chất phịng ngừa hạn chế rủi ro lớn, vậy, ngân hàng tận dụng triệt để biện pháp hoạt động cấp tín dụng Dù có thay đổi bổ sung song pháp luật chấp quyền sử dụng đất cịn nhiều khó khăn, vướng mắc q trình áp dụng, nhiều quy định chưa cụ thể, chưa tạo chế chủ động, thuận tiện, linh hoạt cho việc thực thi thực tế, Do vậy, việc nghiên cứu để hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến chấp quyền sử dụng đất đảm bảo hiệu quả, thống nhất, thông suốt yêu cầu quan trọng cần thiết DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO https://thongtinphapluatdansu.edu.vn Bộ luật dân 2005, 2015 Nghị định 163/2006/NĐ-CP Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Phùng Văn Hiếu, Luận văn thạc sĩ, Thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, Hà Nội, 2012 Dương Thị Vân Anh, Luận văn thạc sĩ, Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn Hà Tĩnh, Hà Nội, 2012 PHỤ LỤC ... việc chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất Hình thức hợp đồng Để thực việc chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng thương. .. chung ngân hàng thương mại nói riêng Thế chấp quyền sử dụng đất góp phần khơng nhỏ vào việc nâng cao hiệu kinh doanh an toàn việc cấp tín dụng ngân hàng thương mại Việc chấp quyền sử dụng đất để... thương mại, chủ thể phải ký kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để ghi nhận nội dung chấp, quyền nghĩa vụ bên tham gia hợp đồng, Theo quy định Luật Đất đai 2003, hình thức Hợp đồng chấp quyền sử dụng