CHÍNH SÁCH ĐÔ THỊ VÀ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ. TS. VÕ KIM CƯƠNG

TS VÕ KIM CƯƠNG CHÍNH SÁCH ĐƠ THỊ (Tái bản) NHÀ XUẤT BẢN XÂY DựNG HÀ N Ồ I-2 LỜI NÓI ĐẦU N ớc ta đ a n g q trin h cơng nghiệp hóa, q trin h cơng nghiệp hóa củ n g q trinh đị th ị hóa N ền k in h t ế nước ta lại đ a n g thời kỳ chuyển đổi từ c h ế h n h ch ín h bao cấp qua c h ế th ị trường Q uản lý đô th ị bối n h k in h tế-xã hội p h t triển n h a n h có n h iều th a y đổi khó k h ă n p h ứ c tạp N h u cầu bồi dưỡng kiến thức q u ả n lý đô th ị cho đội ngũ cán công chức th n h phố, thị xã, th ị trấ n trở nên cấp thiết N h iề u trường đ i học đ ã m chuyên n g n h đào tạo cử n h â n q u ả n lý đô th ị n h iều lớp bồi dư ỡng c h u yên đ ề quản lý đô thị T ro n g hệ thống kiến thức uề qu ả n lý thị, c h ín h sách đô th ị coi k iế n th ứ c bản, trang bị cho học viền m ột tầ m n h ìn bao q u t đô thị, m ột hệ th ố n g quan đ iểm giả i p h p q u ả n lý cải tạo p h t triển đô thị, n h ữ n g vấn đề chiến lược n h ã t đô thị Trẽn sở đó, g iú p học viên tiếp th u m ột cách hệ thô n g sâu sắc kiến thức nghiệp vụ chuyên m ôn q u ả n lý đô thị N ội d u n g sách xây d ự n g sở tài liệu hội thảo ch ín h sách thị, H ội nghị, tồn quốc q u ả n lý th ị (do Bộ X â y d ự n g chủ tri tổ chức), tài liệu tập hu ấ n ncing cao n ă n g lực q u y hoạch q u ả n lý đô thị, chương trin h p h t triển Liên hiệp quốc (UNDP), N g â n h n g T h ế giới (WB) tà i trự, tài liệu th a m khảo qu ả n lý đô th ị khác qua k in h nghiệp 15 n ă m trực tiếp th a m g ia quản lý quy hoạch xây d ự n g th n h p h ố H C h í M in h tác giả S ch d ù n g làm tài liệu g iả n g dạy, học tập tro n g lớp bồi dư ỡ ng kiến thứ c uề q u ả n lý đô th ị cho đội ngủ cán công chức đ ịa phư ơng, sin h viên chuyên ngành qu ả n lý đô th ị trường đ i học, cao đ ẳ n g đôn g đ ả o bạn đọc quan tâ m đến lĩn h vực Tác g iả x in chân n h cảm ơn g iú p đỡ, góp ý kiế n hạn đồ n g nghiệp N h x u ấ t X ây dựng M ặc d ù cô'gắng hết sức, tu y n h iên sách chắn nhiều kh iếm khuyết, m o n g n h ậ n n h iều ý kiến p h ê binh củ a quý độc giả, xiII chán th n h cảm ơn T c g iả PHẨN MỞ ĐẦU I CHÍNH SÁCH ĐƠ THỊ VÀ QUẢN LÝ ĐƠ THỊ Chính sách thị (Urban policy) Trong từ điển Anh-Việi Viện Ngôn ngữ học, tác giả Hồ Hải Thụy, Chu Khắc Thuật, Cao Xuân Phổ chủ biên (Nhà xuất thành phố Hồ Chí Minh) có định nghĩa từ policy - "kế hoạch hành động, trình bày ý tưởng v.v phủ, đảng trị, tổ chức doanh nghiệp v.v đưa áp dụng" Từ "chính sách" hiểu theo kiểu: Chính sách = + sách Sách đối sách, cách ứng xử, theo nghĩa từ "phương sách", "sách lược" Cịn trị quyền Như sách cách ứng xử, cách xử lý vấn đc tổ chức trị đưa (sau mở rộng cho tổ chức khác kể doanh nghiệp hav cá nhân) Chính sách (íơ thi tlìốnư (ỊtKin diểm^ miic tiêu vâ giải pháp (hao íịồm k ế hoạch liùìiìì dộng) quyền dơ thị (ỉểdạt mục liêu quản lý Chính sách thị có nghĩa rộng sách quản lý thị Đối tượng sách thị ihị Đối tượng sách quản lý đô thị công tác quản lý đô thị Để hiểu rõ sách thị, ta cần nghiên cứu nguồn gốc sách, hệ thống quan điểm trị thường có sẵn sách vĩ mơ quốc gia Từ quan điểm đó, xuyên qua thực trạng xu hướng phát triển thị ta có mục tiêu quản lý giải pháp để đạt đến mục tiêu Khái qt q trình hình thành sách thị theo sơ đồ 0-1 l Ị ỉ n h 0-1 S(/JỐ hình thành chinh sách dơ thị Sơ đồ hình thành (thiết kê') sách đị thị khơng khác sơ đồ thiết kế quy hoạch thị Chính sách vĩ mơ đường lối sách chung Đảng Nhà nước liên quan tới đô thị cụ thể hóa thành quan điểm mục tiêu sách thị Bên cạnh thơng tin trạng thị, cịn có thơng tin chung yếu tố bên ngồi thị, xu hướng phát triển dự báo phát triển đô thị, học kinh nghiệm theo chiều dài lịch sử đô thị từ đô thị khác nước vă nước Đối tượng sách thị tất vấn đề đô thị ba lĩnh vực bao quát kinh tế, xã hội môi trường Tuy nhiên với quan điểm "Nhà nước tạo điều kiện", mà cá nhân cơng dân khơng tự làm Nhà nước phải "tạo điều kiện", phải có sách Do sách thị hướng vào việc đảm bảo hạ tầng đô thị, vào việc bảo vệ môi trường vào việc tạo điều kiện cho thị trường phát triển Đó ba chức thị Q uản iý đô thị Qudn lý dô thị ỉà trình hoạt động đ ể đến mục tiêu đảm bảo cho dô thị p hát triển ổn định bền vững, dảm hảo hài hòa lợi ích quốc gia cộng đồiiíỊ cá nhân cà trước mắt láu dải Quá trình hoạt động quản lý trình xày dựng pháp lưậl thực pháp luật, trình huy dộng nhân tài vật lực (tô thị, tận dụng thời cơ, chế ngự nguy để phục vụ cho việc cải lạo phát triển đô ihị, nâng cao không ngừng đời sống nhân dân Trong quản lý thị có nội duna quản Iv hành nhà nước (hành cơng) quản lý kỹ thuật ihị Nói cách khác quản lý đõ ihị bao gồm níihiệp vụ hành thị nghiệp vụ kỹ thuậl thị Tuy nhiên irona giáo trình khơng sâu nghiên cứu nghiệp vụ kỹ thuật đò ihị Nghiệp vụ kỹ Ihuậi đô thị riiihiệp vụ nhà chuyên môn kỹ thuậl đô thị nhằm đàm báo hoạt độno hệ ihống kỹ thuật hạ tầng đồ thị Nahiệp vu hành dị ihị đảm bảo vạn hành cũa ihị tâì lĩnh vực, đỏ nội dung cư hán cua quan ]ỷ đị Ihị Chính sácli đo ihị táng nghiệp vu quan Ịý đô thị cùa nén hành dị ihị II Đ Ố I T Ư Ợ N G V À P H Ạ M Vỉ NC.HIÊN c ú u Đối tượns tài liệu sách phục \ ụ cóiií: iái tju;in Iv đỏ ihị níM cách khác nghiên cứu cỊLiy luật cúa đù ihị \’à hoai dóng cỊuaiì Iv đo ihị dc pliưc vụ công lác quản Iv Ihị Để nắm quy luật hoạt động quản lý, trước hết phải nắm quy luật đô thị, lĩnh vực hoạt động thị Đó khoa học đô thị Đây lĩnh vực tổng hợp, có liên quan tới tất lĩnh vực khoa học có liên quan tới thị Một cách khái qt mảng giao thoa khoa học kinh tế, xã hội, khoa học tự nhiên mơi trưịìig hình 0-2 Các lĩnh vực khoa học vể thị nay, giới nước thường gồm lĩnh vực chủ yếu sau đâv: Vấn đề tãng trưởng thị thị hóa, Thị trường đô thị, Quy hoạch kiến trúc xây dựng, Hạ tầng kỹ thuật dịch vụ đô thị Đất đai Nhà Môi trường Tài thị Xã hội thị người nghèo 10 Quản lý hành nhà nước Các lĩnh vực lĩnh vực sau thấy, kinh tế thị lạo điểu kiện cho thi trưòng phát tricn khoa học quản lý đô thị Tuy nhiên trường vai trị chủ yếu quyền bảo vệ mơi trường, biện pháp hàng đầu tạo điều kiện sở hạ tầng kỹ thuật xã hội, phạm vi nghiên cứu quản lý đô thị tập trung vào lĩnh vực liến quan tới không gian vật thể, sở đảm bảo cho đô thị phát triển III MỤC TIÊU VÀ PHƯƠNG PHÁP Mặc dù đối tượng sách nhỏ sách phục vụ cơng tác quản lý thị, nhiên mục tiêu khơng phải nhằm trang bị kiến thức để thực nghiệp vụ quản lý cụ thể Nội dung sách hướng tới việc cung cấp cho bạn đọc thông tin vê' đô thị, quan điểm, mực tiêu vù giải pháp đ ể quản lý đô thị Hệ thống quan điểm, mục tiêu giải pháp gọi sách thị Khi nắm quy luật vận động đô thị, nắm mục tiêu giải pháp quản lý đó, bạn đọc dễ dàng nghiên cứu tiếp thu kiến thức pháp luật thuộc nghiệp vụ cụ thể lĩnh vực quản lý Khi nghiên cứu m ôn học này, bạn đọc cần đứng vị trí người có trách nhiệm i ới phát triển đô thị Đô thị tồn vận động quanh la Các kiến thức đúc kết thường lạc hậu so với thực tiễn Do đó, để vận dụng kiến thức cần đối chiếu thường xuyên với thực tế, trả lừi cáu hỏi thực tiễn thường xuyên đặt cho Chưong ĐƠ THỊ, ĐƠ THỊ HĨA VÀ VAI TRỊ CỦA NHÀ Nước 1.1 KHÁI NIỆM VỀ ĐƠ THỊ Đô thị tên gọi chune thành phố, thị xã, thị trấn, hiểu nơi tập íruiĩg dân cư đỏng cíúc, trung tám vùng lãnh th ổ với hoạt động kinh t ế chủ vếii ìâ cơng nghiệp dịch vụ Hiện chưa có định nghĩa xác bao qt thị Phàm khái niệm phức tạp khó có định nghĩa xác Tuy nhiên có hai tiêu chí sử dụng chung để định nghĩa đô thị Tiêu chí thứ "độ kết tụ" (agglomeration) tiêu chí thứ hai "ngưỡng dân số" (population threshold) Dộ kết íụ biểu mức độ tạp trung cơng trình nhà Một khu vực đLrợc coi ihị cịng trình nhà phải kề sát Tuy nhiên sát cạnh lới mức ihì cịn lùy điều kiện cách xác định nước Ví dụ Pháp inội nhà coi Ihuộc đô Ihị A cách ngơi nhà gần thuộc A 200m Ngtrỡiií> dân V()'là sơ' dân tối ihicu cư trú (rong ranh giới đô ihị (được xác định độ kếl tụ nêu trên) Cũng Pháp, điểm dân cư coi đô thị số dân > 2.000 người nước ta, Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05.10.2001 Chính phủ việc phân loại thị phân cấp quản lý đỏ thị đưa tiêu chuẩn để xác định đô thị: Là trung tâm tổDíí hợp chun n 2,ành, có vai trị thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội, Dàn số > 4.000 người, Lao động phi nông nghiệp > 65%, Có sở hạ tầng kỹ ihuật xã hội đạl > 70% mức tiêu chuẩn, quy chuẩn quy ctịnh loại đò thị, Mật độ dân sị’ đú cao (lùy vùno) Ĩ Việt Nam la thành phố ihị xã, thị trấn xác định ranh giới hành Trong phạm vi hành dỏ Ihị theo cách xác định nước ta bao gồm khu vực đị thị khicí (Nuhị định 72 gọi khu vực nội thành phố, nội thị xã thị trấn) có độ kết tụ cao hiểu cách xác định nước khu vực nông thôn, nông nghiệp hay lâm nghiệp Khu vực đất nông-lâm nghiệp bao quanh khu vực đô thị khiết có ý nghĩa lớn thị Trên khu vực thường bơ' trí mảng xanh, khoảng cách ly, khu xử lý kỹ thuật, khu vực dự trữ phát triển đô thị Hơn việc phân loại theo Nghị định 72 nêu để phục vụ việc phân cấp quản lý cho quyền thị, nên việc lấy ranh giới hành tiêu chí nêu làm sở hợp lý Tuy nhiên toán kinh tế-xã hội cần ý tới tính chất khơng khiết thị ranh giới hành nêu để có lời giải thích hợp 1.2 NHŨNG ĐẶC ĐIỂM c BẢN CỦA ĐÔ THỊ Đơ thị có ba đặc điểm chung tiền đề cho sách đô thị 1.2.1 Đô thị thê sống Đặc điểm xuất phát từ tính chất cấu trúc hoàn chỉnh đồng phận tồn thể thị tính chất ln ln vận động Hệ thống cấu trúc hạ tầng đô thị bao gồm: - Hệ thống hạ tầng kỹ thuật; - Hệ thống hạ tầng xã hội; - Hệ thống hạ tầng kinh tế Hệ thống chức nàng vận động đô thị toàn hoạt động kinh tế-xã hội đô thị sở hệ thống hạ tầng nêu Giống thể sống có "sinh, lão, bệnh, tử", "trục trặc" hệ thống cấu trúc dẫn tới rối loạn hoạt động đô thị Nếu y học người ta định nghĩa "bệnh cân thể môi trường", thi đô thị có bệnh cân bằn^ Nếu sức khỏe coi yếu tố quan trọng số đời người, cân bằng, ổn định, vững mục tiêu sô đô thị 1.2.2 Đỏ thị luôn phát triển Đặc điểm vừa biểu tính "sống" đô thị, đồng thời biểu gắn kết chặt chẽ thị với xã hội lồi người Sự hình thành vàphát triển gắn liền với lịch sử phát triển loài người, đặc biệt gắn liền đô thị với phát triển kinh tế hàng hóa v ề ngơn ngữ chữ "đơ" có V nghĩa trung tâm, chữ "thị" có ý nghĩa chợ - nơi giao lun trao đối hàng hóa Xã hội lồi người ln phát triển, kinh tế hàng hóa ln phát triển thị ln phát triển Luôn phát triển đặc điểm chung phổ biến thị theo tiến trình phát triển xã hội loài người 10 Đặc điểm cho thấy hình thành, tồn tại, phát triển đô thị chịu lác động mạnh mẽ quy luật kinh tế - xã hội, đặc biệt quy luật kinh tế thị trường Các tác động vừa thời cơ, vừa thách thức cho phát triển ổn định, vững đô thị 1.2.3 Sự vận động phát triển thị điều khiển Đặc điểm cho thấy thị hình thành phát triển theo quy luật khách quan kinh tế - xã hội, người tham gia điều khiển phát triển Nói cách khác, thị coi hệ điều khiển, nhiên hệ mở, hệ điều khiển bán hoàn chỉnh Con người điều khiển hình thành, hoạt động phát triển đô thị theo quy luật khách quan Con người định hướng, can thiệp vào vận động đô thị, "bắt" đô thị vận động theo ý chí chủ quan trái quy luật 1.3 ĐƠ THỊ HĨA VÀ CÁC THÁCH THỨC 1.3.1 Đị thị hóa 1 K hái niệm đị thị hóa tăng trưởng thị Đơ thị hóa cỊ trình phát triển dơ thị quốc gia Đơ thị hóa bao gồm việc inớ rộng ihị có việc hình thành thị Một khu vực lãnh thổ đirợc "hóa" thành thị hội đú tiêu chuẩn đô thị Tuy nhiên để đánh giá q trình thị hóa, nmrời ta dựa vào hai tiêu chí mức độ thị hóa lốc độ thị hóa 1./Ĩ' •, Sốdân ihị • Mức độ đị ihi hóa = ;—11——— (%) Tongsô dân Sỏ dâii đú thi cuối kỳ - Sơ\iân thi đầu kỳ • Toc dộ ihi hóa = — — —— — — Só dân thị đầu kv XN , (%/năm) irong N số nãin iiiữa hai kv ihòns kê \'i dụ, theo T ổns dicu tra dán số Việt Nam imày 01/4/1999, tổng số dân nước ta ià 76.324.753 neưòi 11(111» đ(') số cỉan sỏnu irong đô ihị Jà 17.916.983 người, Nậv mức độ đỏ thị lióa Viẹl Nam năm 1999 là; 17.916.983 "■ ■;^6.324.753 = 23.49r (N s u ổ n : Tổnti cuc liioim kê còp.ii bố tai Hà Nội Iiiiày 9 ) 11 Tốc độ thị hóa thành phơ' Hổ Chí Minh từ năm 1999 (dân số 5,037 triệu) đến năm 2004 (dân số 6,117 triệu) là: ^ 29 %/năm x ,0 Tốc độ thị hóa tính cho năm lấy sô' năm hai kỳ thống kê N = Lúc tốc độ thị hóa tốc độ tăng dân sơ' thị hàng năm (nếu tính cho nước) tốc độ tăng dân số hàng năm tính cho thị Mức độ thị hóa tốc độ thị hóa phụ thuộc vào cách xác định phạm vi thị, khơng hồn tồn xác Ví dụ quan niệm dân cư thị, nêu phần mở đầu, số dân sống khu vực đô thị khiết, số dân nằm ranh giới hành thị Dân sơ' đỏ thị tăng đột biến thống kê khu dàn cư cơng nhận thị định hành Tăng trưởng thị phát triển đô thị, việc đánh giá tăng trưởng đô thị thường sở tãng dân số, nói tăng trưởng thị nói tăng dân số đô thị ngược lại Trên giới có hai xu hướng thị hóa Xu hướng "điểm” tập trung phát triển đô thị lớn cực lớn Xu hướng "diện" phát triển đồng đô thị vùng nông thôn Kinh nghiệm nhiều nước cho Ihấy thị hóu theo "điểm" có hiệu kinh tế cao Nhiều nước bốc lên nhờ đô thị cực lớn Hàn Quốc nhờ Seoul, Mexico nhờ Mexico City, Thái Lan nhờ Bangkok v.v số nước khác có sách nhằm chuyển q trình phát triển từ thành phố lớn có lực cao qua thành phố nhỏ lực vùng nông Ihôn làm tốc độ phát triển bị chậm lại Điều dễ hiểu suất lao động, hội kinh doanh, hiệu đầu tư sở hạ tầng thành phố lớn Ihường cao thành phố nhỏ vùng nông thôn Tuy nhiên thành phố cực lớn lại nảy sinh nhiều yếu tố bất lợi xã hội môi Irường, việc làm tăng khoảng cách giàu nghèo, tăng cách biệt đô thị nơng thơn gây nhiều khó khăn cho việc bảo vệ môi trường sống Chiến lược phát triển đô thị nước ta nhiều nước khác nay, mặt khai thác tính ưu việt xu hướng phát triển tập trung (xu hướng "điểm"), mặt khác trọng phát triển khu vực nông nghiệp nông thôn để hạn chế mặt yếu xu hướng Cần lưu ý ràng xu hướng "điểm" xu hướng tự phát thị trường, phản ánh tác động cúa luật cung cầu, nên việc hạn chế, điều chỉnh XLI hướng việc khó Ví dụ Trung Quốc, điều Luậl Quy hoạch (năm 1989) có nêu "Nhà nước thực phương châm khống chế nghiêm ngặt quy mó 12 3.2.2 Đất đai hàng hóa đặc biệt Đất đai tài sản đặc biệt nên hàng hóa đặc biệt + Chủ sở hữu mảnh đất = chủ sở hữu toàn dân + chủ quyền sử dụng đất Qirềiì sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu (nắm giữ quản lý), quyền sử dụng qu'ền định đoạt Nội dung sở hữu toàn dân thể quyền định đoạt đất đai nột số nội dung sau (Điều 5, Luật Đất đai 2003) a) Quyết định mục đích sử dụng đất (thơng qua quy hoạch), b) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, c) Quy định hạn mức giao đất thời hạn sử dụng đất, d) Định giá đất nước chế độ sở hữu tồn dân đất đai Nhà nước thực vai trò quản lý đất đai có quyền thực nội dung trên, với nức độ chi tiết khác Ví dụ việc giao đất, thuê đất thực với đất C(ng Trong trường hợp, quyền sở hữu đất đai bị hạn chế quy hoạch vồ lợi ích công cộng Qiiỵền sử dụng quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản + Giá trị, giá cà đất phụ thuộc vào vị trí địa lý Giá trị đất khơng )hai tính từ lao động kết tinh hàng hóa khác, giá trị đất chủ yếu giá trị sử dụng Giá trị sử dụng đất "Trời" sinh phần lao độn; ảnh hưởng phát triển xã hội tạo nên Giá trị, giá đất phụ thuộc vào vị trí mảnh đất có thuận lợi để kinh do.nh, sản xuất hay khơng, có mơi trường thuận tiện để sinh sống hay khơng Một mét viịng đất đường Đồng Khởi thành phố Hồ Chí Minh có giá 100 triệu Trong n;oại thành chi triệu đồng Do dễ hiểu ly cafê Đồng Khởi giá vài ba nươi ngàn Đó giá đất, giá mặt bằng, đâu phải giá cafê + Hàiìg hóa đất đai giao dịch chứng từ Để đất đai trở thành hànghóa phải thực việc đăng ký đất, phải cấp khoán hay giấy chứng nhận chủ quyền mảnh đất + Khi cỏ luật pháp th ế chấp tịch thu th u ế nợ, đất dơi có quan hệ mật liiết vói tiền tệ Trong thị trường bất động sản hoàn hảo, đất đai tiền tệ gắn bó với ihau mực nước hai bình thơng Cuộc khủng hoảng tài năm 1997 :háu Á có nguồn gốc từ khủng hoảng thị trường bất động sản + Hàng hóa đất đai mang nặng giá trị x ã lìội, gắn liền với sống n;ười dân, tới chất lượng sống họ, tới tương lai hệ mai sau Vì lọ ích 62 xã hội đó, nhà nước phải thực quyền quản lý chặt chẽ đất đai thị trường đất đai Giá trị xã hội hàng hóa đất đai thể mối liên hệ mảnh đất tới không gian, môi trường quan hệ xã hội đô thị (hình 3-3) Hình 3-3 Với quan hệ đó, quyền sở hữu bất động sản (bao gồm quyền sử dụng đất) bị hạn chế quyền định đoạl, sử dụng theo quy định pháp luật Những hạn c h ế nhằm bảo vệ lựi ích chung lâu dài cộng đồng chủ thể có liên quan 3.2.3 Các u tị câu thành ‘fỊÌá đất Giá đấl phụ thuộc vào giá Irị sử dụng đất Oiá trị sử dụng đất phụ thuộc vào số hoa lợi hay lợi tức thu từ đất l ỉoa lợi sản phẩm có lìr sản xuất nôno nghiệp Do suất lao động nông nghiệp thấp, nên giá đất nông nghiệp không cao Ví dụ nước ta có mục tiêu (hu lợi 50 triệu đồng/1 đất/năm Mức thu nhờ kinh doanh khai thác lừ chăn nuòi kinh doanh tống hợp Nếu đơn trồng lúa, với nãng sLiâì 10 tấn/1 ha, chi 10 triệu/ha/năm Nếu mua đất để làm nông nahiệp nhà đầu tư phải tính kỹ khả sinh lợi Đối với đất đô thị siá đất bao gồm giá ngun ihuy (đất nơng nghiệp chưa có hạ tầng), giá đáu tư xâv dựng hạ tầng giá tác động phát triển Ví dụ giá đất Quận 2, thành phơ' Hổ Chí Minh tăn« lên theo đầu tư sơ đồ hình 3-4 ỉỉùih 3-4 63 Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bao gồm toàn chi phí để biến mảnh đất nơng nghiệp thành đất thị, có đủ hạ tầng kỹ thuật (giao thơng, cấp điện, cấp thối nước, bưu ) hạ tầng xã hội nhà trẻ mẫu giáo, khu thương mại, bệnh viện Đây chi phí hữu hình, nghĩa việc cân, đong, đo đếm để xác định Tác động phát triển phần chủ yếu giá đất không chủ đất hav chủ cầu tư phát triển đất tạo ra, mà hậu phát triển kinh tế-xã hội, mà trực tiếp q trình tăng trưởng thị Dân số tãng lên, điều kiện kinh doanh thuận lợi hơn, dễ thu lời hơn, điều kiện sinh sống hội việc làm, học tập, chữa bệnh tốt làm cho giá đất tăng lên Ảnh hưởng phát triển đô thị vào giá đất nguồn gốc giá đất cầu Rất nhiều mảnh đất khơng có đầu tư vào hạ tầng giá tăng gấp nhiều lần so với giá đất nơng nghiệp ảnh hưởng phát triển Đặc biệt giá đất tăng vị trí quy hoạch để phát triển đô thị, cần quy hoạch tuyến g.ao thông qua Theo Luật Đất đai 2003, giá quyền sử dụng đất gọi giá đất (điều ị) 3.2.4 Điều kiện để đất đai trở thành hàng hóa Để đất đai thực trở thành hàng hóa tham gia giao dịch thị trường cần có ba điều kiện sau: + M ành đất đăng ký quyền sở hữu Một tài sản trở thành hàng hóa ichi có chủ nhân rõ ràng, Việt Nam, theo Luật Đất đai 2003, có mảnh đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất đóng sản Lúc quyền sử dụng đất hàng hóa (chứ khơng phải mảnh đất) Đối với đất nông nghiệp, đất ở, quyền sử dụng không sử dụng thu hoa lợi hay lợi ức, mà cịn có quyền có tính định đoạt quyền sở hữu là: - Chuyển đổi, - Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, - Thừa kế, - Thế chấp, - Góp vốn Do đặc điểm giao dịch đất đai giao dịch giấy tờ (văn tự, khoán, giấy chứng nhận), nên với quyền quyền sử dụng đất, giấy chứng rnậin quvền sử dụng đất không khác khoán đất chế độ tư hữu đất đai cáic nước khác 64 + Fhcii có ìiiật vé ÍỊÌUO dịch đất đai bất động sản Đơn giản luật pháp cho phép thực oiao dịch vé đất đai, định giá tiền chuyển dịch quyền sở hữu (qiivén sử dụng đất Việt Nam) theo thủ tục luật pháp quy định Thông thường giao dịch bất động sản quy định luật dân luật bất động sản luật đất đai Các thủ tục giao dịch thuận lợi chặt chẽ, thị trường phát triển + Cỏ ìuật vé tlìế clìcíp rà lịch thu th ế nợ, chấp tịch thu nợ nội dung giao dịch dân thường quy định luật dân Tuy nhiên, mức độ mở cửa thị trường bất động sản khác nên có thời kỳ khơng chấp nhận việc chấp đất đai nhà Việc xuất phát từ chủ trương không để người dân nhà đáì sản xuất khơng trả nợ Khi không cho phép chấp đất đai, đất đai khơng trở thành hàng hóa chất nó, chuyển thành tiền khịng có, đất đai khả tạo vốn cho phát triển Thiếu luật quy định luật pháp không đồng dẫn đến thị trường bấl động sản không đồng bộ, ánh hưởng xấu tới việc phát huy nguồn lực từ đất đai Tinh trạng xảy nước ta, cần nghiên cứu khắc phục 3,3 C H Ế Đ Ô Đ Ả N G KÝ ĐẤT đ a i 3.3.1 Mục đíth Đất đăng ký quycn sở hữu (ở Việt Nam quyén sử dụng đất) sở điều kiện tiên qLiyết clê’ hình thành thị trường bấl động sản Mục đích chế độ đăng ký đất đai là: - Xác định sở hĩai (hoặc chủ quyền sử dụng đất coi quyền sử dụng đất tài sán) - Xóa bỏ Iranh chấp, thông lin giấy chứng nhận phải đầy đủ, rõ ràng, - Đám hảo việc chấp vav nợ giao dịch khác mảnh đất đăng ký cách thuận lợi, - Đám báo phục vụ tốt việc q u ả n lý nhà nước đất đai 3.3.2 Các yếu tò cúa hệ thống đăng ký đất đai 3.3.2.1 G iấ y ch ứ n g nhận Việc quan trọng cúa đănsỊ ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sỏ hữu hay quyền sử dụng đất, Đe giấy chứng nhận thực trở thành văn tự giao dịch thị trườna bất độna sản, phải báo đảm nguvên tắc sau: 65 1) Mỗi đất có chủ (cá nhân, tập thể hay quốc gia) Người chủ ỉày đủ lực thực quyền sở hữu đất (hay sở hữu quyền sử dụng đất) neo quy định pháp luật 2) Quyền sở hữu (hay quyền sử dụng đất) phải liên tục theo thời gian Điều lày bảo đảm tính hàng hóa đất liên tục 3) Thời hạn cấp sở hữu (hay quyền sử dụng) lâu tốt Điều lày bảo đảm tính ổn định bền vững đầu tư khai thác đất, tạo điều kiện hấp lẫn đầu tư Đối với đất đô thị phổ biến giới từ 75 đến 99 năm, iây thời hạn cho nhà đầu tư thuê đất Theo Luật đất đai Việt Nam 2003 hời hạn không 50 năm, trường hợp đặc biệt không 70 năm (điều 67) 4) Ranh giới đất xác định theo khơng gian ba chiều tính từ tâm rái đất (hình 3-5) Nhiều nước có Việt Nam cho sở hữu mặt kh)ng gian đất, khơng cho sở hữu khống sản đất, kể chất đất (soil) Ví dụ Ihai thác đất để làm gạch, làm đổ gốm hay để san lấp mặt phải có giấy phép Ihii thác tài ngun khống sản Phạm vi quyền sử dụng không gian đất theo uật Việt Nam hẹp hơn, giới hạn độ cao cơng trình 5) M ẫu giấv chứn« nhậ n (hay kh ố n) phái ihỏníz nhâì iheo quy c h u n tuốc Ìa Việt Nam, mẫu giấy chứng nhận quvén sử dụníz đất Bộ Tài Iiiiuycn - vlôi trường phát hành Do có mối liên hệ tziữa đâì dai hav bấl động sán nói chune \'ới.icn tệ ncn giấy chứng nhận phái khó giả mạo Khơng thè đê xáy ình trạng dùng mánh đấl chấp nhiều nơi bán cho nhicii níỊirời Riêng vé thông lin giấy chứng nhận cần theo nguvên lắc; - Nguyên lắc gương: bảo đảm bằnơ quan đăng ký cho giấy đăng ký (bằng khoán) phản ảnh đầy đủ lợi ích hợp pháp nghĩa vụ rèn mảnh đất 66 - Nguyên tắc che: có nghĩa sau đăng ký khơng cần phải xem xét "phía sau tờ trước bạ" để xác định lợi ích trước mảnh đất - N guyên tắc bảo đảm: thông tin tờ trước bạ phải bảo đảm Nhà nước Đây nguyên tắc hệ thống đăng ký bất động sản Robert Torrens thiết lập Australia từ năm 1858 gọi hệ thống Torrens Đây hệ thống đăng kv đơn giản, chi phí thấp nhiều nước sử dụng náy Nội dung tờ trước bạ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) phải ghi rõ quyền nghĩa vụ nêu trên, phải có quyền chấp, mua bán nghĩa vụ bồi thường Đây thông tin bảo đảm lưu chuyển đất đai thị trường bất động sản J 2 Hệ thống địa Niềm tin cộng đồng nhà đầu tư phụ thuộc vào độ tin cậy hệ thống địa Hệ thống địa hệ thống đăng ký đất quan nhà nước chuyên quản lý hành đất đai thực Chức hệ thống địa khảo sát đất đai thực địa, ghi nhận quyền sở hữu mảnh đất, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (quyền sử dụng đất), xây dựng sở liệu quốc gia đất đai Hệ thống địa tạo điều kiện cho hoạt động quản lý đất đai mặt: - Về pháp lý, liên quan tới quyền nghĩa vụ đất, thông qua giấy chứng nhận, - Về tài chính, giúp định giá đất, đánh thuế, - Cung cấp thông tin đất đai cho kinh tế, đặc biệt cung cấp đồ, thông tin sở hữii đất bất động sản, - Hỗ trợ trực tiếp quản lý đất công Hệ thống tổ chức hệ thống địa Ihường có thành phần; - Đo đạc địa chính, - Đãng ký đất đai, - Linj trữ, - Thông tin, phổ biến hệ thống GIS (thông tin địa lý) Hệ thống địa hệ thống nghiệp vụ hệ thống quản lý đất đai 3.4 M Ự C Đ ÍC H S Ử D Ụ N G DAT 3.4.1 Phân loại đất Việc phân loại đâì vào mục đích sử dụng đất Mục đích sử dụng đất cơng đất Theo Luật đất đai 2003, đất đai phân thành ba nhóm: 67 Nhóm đất nơng nghiệp, Nhóm đâì phi nơng nghiệp, Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm loại đất chưa xác định mục đích sử dụng Trong nhóm lại phân thành nhiều loại đất nơng nghiệp có loại, đất phi nơng nghiệp có 10 loại đất Như kể đất chưa sử dụng loại có 19 loại đất Mục đích việc phân loại đất đai để phục vụ quản lý Nhà nước đất đai Mỗi loại đất có chế độ sách quản lý riêng Việc phân công phân cấp quản lý liên quan tới loại đất Ví dụ đất nơng nghiệp chủ yếu phải ngành nông nghiệp quản lý khai thác sử dụng, đất phi nông nghiệp cho ngành kinh tế khác quản lý khai thác sử dụng v.v Theo chuyên môn ngành kinh tế - kỹ thuật đất phân loại chi tiết theo ngành Ví dụ thị cịn có loại đất đất công viên xanh, đất thương mại dịch vụ, đất cấm xây dựng v.v 3.4.2 Quy hoạch sử dụng đất 3.4.2.1 Q uy hoạch sử d ụng đất việc phân bổ loại đất để khai thác sử dụng theo nhu cầu kinh tế-xã hội Theo luậl đấl đai có hai loại quy hoạch sử dụng clàì (suy luận lừ cách phân loại) Một quy hoạch tổng thổ quốc gia theo nhóm loại đất gồm đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp đất chưa sử dụng Bản đổ quy hoạch có màu, bốn màu kể thêm màu xanh mặt nước- Hai quy hoạch chi tiết sử dụng đất với 19 loại đất nêu trên, đổ loại quy hoạch có 19^20 màu Tuy nhiên theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, thi hành luật đất đai quy hoạch chi tiết sử d ụ n ẹ cỉất niíành tài ngun mơi Irường giúp UBND cấp lập thành phố, có trùng lắp với quy hoạch xây dựng Ngồi khu vực đất nông nghiệp có trùng lắp với quy hoạch nơng nghiệp Nếu trở lại với mục đích ý nghĩa hoạch định công việc cho tương lai, quy hoạch để phục vụ việc quản lý khai thác sử dụng đít khơng phải để quản lý tài sản đất, quy hoạch chi tiết cần giao cho ngành chuyên môn khai thác sử dụng đất lập Như ngành xây dựng lập quy hoạch sử dụiiíi đất xây dựng đô thị nông thôn, ngành nông nghiệp quy hoạch sử dụng đất sán xuất nông-lâm-ngư nghiệp, tránh trùng lắp Một điổu hiển nhiên biết với vị trí kììơnẹ th ể bị điển chỉnh h(Ỷi hai mục díclì sử clụn;^ dcít khác lìlìơii (do hai quy lỉoợclì hoạch định khác nhau) dược 68 Tinh trạng thiếu phối hợp ngành lĩnh vực quy hoạch, dẫn tới tình trạng chồng chéo, trùng lắp quy hoạch đất gây lãng phí cơng sức tiền lập quy hoạch, mà nguy hại việc sinh thêm cửa ải hành chính, chế xin - cho tình trạng "ơng nói gà bà nói vịt" Tmh trạng lộn xộn làm khả cạnh tranh hấp dẫn đầu tư 3.4.2.2 Quy hoạch sử dụng đát đô thị Quy hoạch xây dựng (iheo quy định Luật xây dựng) từ quy hoạch vùng, quy hoạch chung đỏ thị tới quy hoạch chi tiết quy hoạch đất, quy hoạch sử dụng đất Đó quy hoạch sử dụng đất thị v ề quy hoạch xây dựng đô thị nói nhiều chương 2, phẩn nói tới quy hoạch sử dụng đất chi tiết Quy hoạch sử dụng đất chi tiết có tỷ lệ 1/2000 1/500 Trong hệ thống quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất chi tiếl quy hoạch có giá trị pháp lý để quán lý hoạt động đầu tư xây dựng phạm vi quản lý quyền thị (sơ đồ hình 3-6) H in h 3-6 \ '/' //•/ quỵ lìoạcli chi tiết sử dụng dất xây dự ng đô thị 69 Quy hoạch tổng thể đất đai toàn quốc tỉnh giúp định hướng phân vùng ba loại đất nông nghiệp, phi nông nghiệp đất chưa sử dụng Quy hoạch tổng thể thị giúp xác định vị trí quy hoạch đô thị thành phố Quy hoạch chung xây dựng đô thị xác định ranh giới quy hoạch phát triển đô thị Hiện ranh giới quy hoạch thị ranh giới hành Tuy nhiên quy hoạch phát triển thị nằm ranh giới hành vượt khỏi ranh giới hành cấp quản lý thị Trong quy hoạch thị có quy hoạch khu vực đất nông nghiệp (trong ranh giới đô thị) Ngành nông nghiệp lập quy hoạch chi tiết sử dụng đất nông nghiệp (trồng gì, ni gì) khu vực đất nông nghiệp Đổ án quy hoạch sử dụng đất đô thị chi tiết phải xác định tiêu sau: Xác định ranh giới đồ án quy hoạch, Quy mô dân số phạm vi quy hoạch, Phân khu chức năng, hoạch định mục đích sử dụng đất, Xác định hệ thống giao thông hành lang kỹ thuật, Xác định mật độ xây dựng tối đa; MĐXD = TổngdiC'n tích đât (%) Hệ số sử dụng đất: Tổnu diện tích sàn xây tiựny ^ ' ĩ ổ n tz cỉ i ê II t í c h el â t C ì s a n n e n C c v è u cầii vé k i ê n irLÌc kết q u ả rút lừ thièì kê d ị thị, C c ycLi cáii m ó i ti u n a 10 Hê ihónu hạ lầnsi Trong chi liêu ti õn, \ c tlái dai quan in.inu nhấi họ so' sứ ilụiìii cỉãt ỉ lệ số sir cluivi d â ì p h n n h h i ệ u cỊLiá ( v é q u y h o c h ) s ứ d ụ n u đ ấ t í l ệ s õ s d ụ n í í d a l càn o, l ớn n i ú v d ộ k h a i t h c đ ấ t càii ti c a o l ' u \ ' n h i ê n hộ s ố s d u i i íi d â ì c n e c a o c n g k h ô n e c ó lợi \'é m ô i i r n ” l lê s ỏ s ứ clụiiíi dâ l c ị n c ó giá liị \ ’C \ ã h(ii liè n cỊLian lới Iiìậl tlộ d n s6 tứi c ò n "«_ h ằ n et i r o n at s d u n u (!âì đ ò ihị.■ Giữa so sử d ụ n a dàì lẩn>z CiU) mật dộ \ â v dựng Cí'ì q u a n hệ với nhau, Goi s loim diện lích sàii xáv' dựni; S^I diện lích Ihứa dâì 70 H sdo hệ số sử dụng đất h số tầng cao cơng trình M mật độ xây dựng Ta có: = M.Sj.h, từ đó: (3-1, Ví dụ khn viên cơng trình có = 1.000 m^, mật độ xây dựng tối đa 30% hệ số sử dụng đất 6, tính chiều cao tối đa cơng trình là: h = X 20 tầng 0,30 Nếu khống ch ế sử dụng đất hệ số sử dụng đất chủ đầu tư xây dựng nhà cao hơn, mật độ xây dựng nhỏ hơn, thị thơng thống 3.5 THỊ TRƯỜNG BẤT đ ộ n g sản Đất đai thành phần thị trường bất động sản Muốn phát huy hết nguồn lực từ đất, kinh tế thị trường tất nước trọng phát triển hoàn thiện thị trường bất động sản 3.5.1 Khái niệm thị trường bất động sản Một cách đơn giản, thị trường bất động sản nơi thực giao dịch bất động sản Bất động sản bao gồm đất đai, cơng trình đất tài sản khác theo quy định pháp luật Theo nghĩa rộng khái quát thị trường bất động sản khái niệm thuộc phạm trù kinh tế, thị trường hất động sản m ột hộ phận kinh t ế thị trường, tất hoạt động liên quan tới bất động sản Thị trường bất động sản có thành phần sau: Khung pháp Iv - bao gồm tất luật lệ liên quan tới tạo lập, đăng ký (sở hữu), giao dịch, phát triển, hủy hoại bất động sản Các tổ chức quản lý, điều tiết, bao gồm quan quản lý địa chính, quản lý phát triển đất, quản lý thị trường, quan xét xử Các chủ thể thị trường, bao gồm chủ đất (chủ quyền sử dụng đất), người thuê, chủ đầu tư, chủ thầu xây dựng, nhà tư vấn v.v 71 Hàng hóa dịch vụ bao gồm bất động sản, quyền bất động sản, hình thức dịch vụ Các tổ chức tài tín dụng bao gồm thuế, ngân hàng Một thị trường bất động sản có hiệu lực thị trường cho phép tổ chức cơng dân có nhu cầu trao đổi bất động sản, sử dụng giấy trước bạ để chấp vay vốn cách thuận lợi tin tưởng nước phát triển, thị trường bất động sản mối quan hệ mật thiết với thị trường tài phát huy hiệu lực cao, tạo nguồn lực dồi cho đầu tư phát triển kinh tế đóng vai trị đáng kể tổng thu nhập quốc gia Ví dụ Australia sô' vốn huy động dựa chấp bất động sản lên tới 200 tỷ USD năm Số vốn lớn, ví dụ so với số vốn huy động từ nước nước ta thời gian gần không đến 10 tỷ USD/năm nước ta, giống nhiều nước phát triển khác thị trường bất động s.'\n chưa hoàn thiện, hiệu lực hiệu thấp Do thiếu đồng từ tờ giấy chứng nhận quyền sở hữu, tới thủ tục hành chính, tới việc quản lý chế tài dẫn tới tồn nhiều năm thị trường bất động sản ngầm Trong thị trường người dân mua bán sang nhượng đất đai cho "giấy tay", không qua bảo hộ quan nhà nước (cơng chứng), khơng đóng thuế, khơng đăng ký chủ quyền Sau nhu cầu quản lý, nhà nước phải giải hợp thức hóa, làm cho pháp luật lỏng lẻo lại lỏng lẻo hiệu lực thêm Một học giả phương Tây cho rằng: "Sự khác biệt quan trọng kinh tế phát triển phát triển tồn hay không tồn thị trường bất động sản hữu hiệu hiệu quả" 3.5.2 Luật cung cầu thị trường bất động sản Giống thị trường khác kinh tế thị trường, thị trường bất động sản vận hành theo quy luật kinh tế hàng hóa quy iuật giá trị giá cả, quy luật cạnh tranh quan trọng quy luật cung cầu Để khai thác có hiệu phục vụ yêu cầu phát triển ổn định bền vững đ ị thị sách đất đai hướng tới việc vận dụng điều tiết quy luật thị trường, tác động vào yếu tố ảnh hưởng tới cung cầu, tới giá thị trường Các yếu tố ảnh hưởng tới r«/?ẹ gồm có: - Quỹ đất xây dựng, - Sự đầu tư phát triển sở hạ tầng đô thị, 72 - Tác động sách thơng qua quy hoạch, khuyến khích đầu tư, tài chính, thuế v.v Các yếu tố ảnh hưởng tới cầu gồm có: - Nhu cầu đầu tư xây dựng, - Tiền nhàn rỗi dân chúng, - Xu hướng phát triển, tăng trưởng kinh tế dân số, - Tác động sách kích cầu, - Tác động đầu cơ, mối tương quan đầu tư sản xuất với đầu tư bất động sản Nhu cầu mang tính giả tạo nhu cầu với mục đích đầu cơ, đất đai nhà mua để dùng mà để chờ tăng giá bán kiếm lời Với mục đích thơng tin quy hoạch (dù cịn lâu thực hiện) ảnh hưởng lớn tới giá đất Để hạ giá đất, tăng khả hấp dẫn đầu tư cần tãng cung đất, đặc biệt đất có hạ tầng, đất xây dựng, tạo điểu kiện cạnh tranh để tăng cung, đồng thời hạn chế xóa bỏ cầu giả lạo, xóa bỏ nạn đầu bất động sản 3.5.3 Hệ thống sách phát triển thị trường bất động sản 3.5.3.1 Chính sách vê ché độ sở hữu Mục dícìì chung sách quản lý đất đai nhằm phát huy hết nguồn lực từ đất cho nghiệp phát triêVi Mục liêu sách chế độ sở hữu nhằm báo đảm quản lý chặt chẽ cúa Nhà nước đất đai đảm bảo điều kiện để đất đai trở thành hàng hóa Khi đất đăng ký, có khốn, có chủ, đất trở thành hàng hóa Việc ihiết lập chế độ sở hữu phải đáp ứng yêu cầu thị trường bất động sản công tác quán lý đất đai - Báo đảm thơnu tin Irên băng khốn rõ ràng xác, đồng bộ, quán, l i ê n tục thốniZ nh ấ t i r o n a nước - Báo điim \'iệc lưu chuyến lừ chủ sở hĩiu qua chủ sở hữu khác cách rõ ràng, - Báo đám minh bạch cỏns iư Xác định rõ đất đai thuộc sở hữu toàn d â n với đ ấ t c ô n g d o N h n ướ c SO' hữu trực tiế p q u y ề n s d ụ n g đ ấ t , - Báo đảm uiữ vữnụ thuộc lính xã hội hàng hóa đất đai Xác định rõ siới hạn qiiyổn sỏ' hữu (dù chi quyền sử dụng đất), yêu cầu từ quy 73 hoạch tới môi trường ch ế độ sở hữu đất đai có liên quan tới định hướr.g trị quốc gia Để bảo đảm tốt yêu cầu trên, cần xây dựng hệ thống địa cang ký đất đai hồn chỉnh Hiệu sách đất đai phụ thuộc nhiều vào nội dung Dằng khoán đất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hệ thống đăng ký đất Thủ lục đăng ký đơn giản, khoán rõ ràng, tin tưởng yếu tố quan trọng hàng đầu đế xóa bỏ thị trường ngầm đất đai Tất giải pháp liên quan tới khai thác đất đai dựa hệ thống địa hồn hảo Việc xác định vị trí, giải đền bù, thực chinh sách tài v.v phải dựa sở hệ thống địa tốt 3.5.3.2 Chính sách khai thác p h t triển đất M ục đích sách liên quan tới khai thác đất, phát triểr quỹ đất nhằm phát huy tốt nguồn lực từ đất, bảo vệ mơi trường, an tồn lương thực phát triển bền vững Các yêu cầu sử dụng đất quy định chương (chế độ sử dựng loại đất) Luật đất đai 2003, từ điều 66 đến điều 104 Yêu cầu chung người sử dụng đất phải giữ gìn tơn tạo đất đai, khai thác sử dụng quy hoach có kế hoạch Để đảm bảo khai thác tốt quỹ đất theo mục tiêu nêu cần thực tốt giải pháp sau: Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật khai thác phát triển quỹ đất, có quy chế cụ thể cho dự án phát triển, Tổ chức tốt công tác quy hoạch quản lý phát triển theo quy hoạch, Quản lý phát triển đô thị theo dự án lớn, Có sách tài thuế thích hợp, Giáo dục cộng đồng, phát huy vai trò cộng đồng việc quy hoạch, thực quy hoạch, bảo vệ tôn tạo quỹ đất, Phát huy vai trị thị trường bất động sản 3.5.3.3 Chính sách đầu tư ph át triển thị trường bất động sản Mục đích tạo sân chơi bình đẳng có hiệu cho chủ thể hoạt động thị trường 74 Một thị trường bất động sán híùàn hảo thị trường cho phép công dân có nhu cầu trao đổi đâì đai rr.ộl cách tiện lợi, tin tưởng, sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (quiyển sơ hữu bất động sản) tài sản chấp cách thuận lợi Để bảo đảm thị trường bất độmg sản hoạt động tốt, hệ thống đăng ký, hệ thống pháp luật giao dịch, chấp^ tịch thu nợ phải hoàn chỉnh Cơ sở hạ tầng thị trường từ sàn giao dịch, hệ thống thông tin, quảng cáo, hệ thống tín dụng, hệ thống hồ giải xét xử phải hoàn chỉnh Ngoài hệ thống sách pháp luật phải bảo đảm thơng suốt thiị trường bất động sản, thị trường tài với thị trường hàng hóa khác Thị trườíng bất động sản hoàn hảo giúp kinh tế thị trường hoàn hảo ngược lại Chính sách tài \và tín dụng Mục đích sách tài chiính tín dụng nhằm huy động nguồn tài từ đất đai hỗ trợ vốn cho cac dự án phát triến bất động sản việc tạo lập nhà nhân dân, đồng ihời đúéu liết lựi ích, thực cơng xã hội, kích th ích phát triển bất đ ộ n g Scín Yêu cầu chung 'sáv.h lài tín dụng vừa bảo đảm thực mục tiêu nêu Irên vừa b;u) dam ihị irirờng vân hành môt cách thuận tiện, tự liên tục Hệ thống sách tài chíml' V(ì' (táì dai ốm; - Đ ịn h 'ziá dất - Đ a u g i đ ấ t c h ọ n d ự án tiưin-n (lất - 'riui c c khoa n thuố lợi ỉirc ti(cn lliiic (lất - T h u đ i ề u lié'l lợi n h u ậ n iroiiH pih/il íricn (ĩ - Đcn bù ihu hoi dất - Sử d ụ n ụ qiiv clấl dc tạ o \ on xấ.y iirnụ sớ hạ táng - Các quỹ \'à >áfh tl;V; iií ÌXÍ! dộne Siiiì Hệ Ihốnii chinh sách Iỉ'n vỉunìg ỈUK) gổ!ii; - C h o \' av klior i” i h ê c hâ p, i - Thế chap bat) iành bál di ^ 'u!:) - Ban nhà đat ira chặm Các khoan licn Uiii lừ dái \.10 riUiin sách quvồn địa phương lớn, nước la phổ biến tìr 30 409c tổni: iỉu! rig;iii sách dịa phươnu Các nước phát triển 75 ý tới thị trường bất động sản Ví dụ Australia, Cơng ty Land Corp (bang Tây Australia Công ty phát triển đất) tính hiệu đầu tư 100 triệu đô la thời gian 1999-2000 sau - Tổng sản phẩm 548 triệu, - Nộp thuế ngân sách liên bang 43 triệu, - Thu nhập cho hộ gia đình 112 triệu Có thể thấy đầu tư la, thu thêm cho xã hội 4,48 đô la Kết nhờ sách tài đắn thị trưịrng bất động sản hồn hảo 3.5.3.5 Chính sách quản lý nhà nước vé đất đai Mục tiêu sách quản lý nhà nước tạo điều kiện cho thị trường phát triển Theo điều Luật Đất đai 2003, nội dung quản lý nhà nước vể đất đai bao gổm: 1) Ban hành văn pháp luật tổ chức thực hiện, 2) Xác định địa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập đồ hành chính, 3) Lập đồ địa chính, đồ quy hoạch sử dụng đất, 4) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, 5) Đăng ký, lập quản lý hồ sơ địa chính, 6) Thống kê, kiểm kê đất đai, 7) Quản lý tài đất, 8) Quản lý phát triển thị trường bất động sản, 9) Quản lý, giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, 10) Thanh tra, kiểm tra, 11) Giải tranh chấp khiêu nại, 12) Quản ỉý hoạt động dịch vụ công đất nước việc quản lý đất đai có phối hợp chặt chẽ Nhà nước, quan nhà nước việc quản lý đầu tư Việt Nam nội dung quản lý nhà nước nêu cịn nặng quản lý, kiểm sốt, nhẹ tạo điều kiện nhiều hiểu công việc ngành tài nguyên môi trường, thiếu phối hợp ngành, gây tình trạng chồng chéo hiệu lực Đó nguyên nhân đồng hiệu thị trường bất động sản Việt Nam ^'‘'N giiồn: T ù ì ìiệu nghiên cứu vê' đầu tư p h t triển th ị trường hất động sản, V iện N g lìién cứu quản ìý kiiìli tê'tru n g ương 76