Giải pháp hạn chế rủi ro trong cấp tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần công thương việt nam chi nhánh 7 thành phố hồ chí minh luận văn thạc sĩ tài chính ngân hàng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH HỒNG NGỌC QUỲNH CHI GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CẤP TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH HỒNG NGỌC QUỲNH CHI GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CẤP TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã số: 020120180010 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.,TS NGUYỄN ĐỨC TRUNG Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Tơi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực Luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn Luận văn trích rõ nguồn gốc Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm trước nhà trường cam đoan TPHCM, ngày 05 tháng 06 năm 2020 Tác giả Luận văn Hoàng Ngọc Quỳnh Chi ii LỜI CẢM ƠN Trước tiên, xin gửi lời cám ơn đến Ban giám hiệu Trường Trường Đại học Ngân hàng TPHCM tạo điều kiện tốt cho việc hình thành phát triển chương trình cao học chuyên ngành Tài – Ngân hàng Tơi xin gửi lời cám ơn chân thành đến Quý Thầy Cô tận tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức chuyên ngành Tài Chính – Ngân hàng, làm tảng sở để thực luận văn áp dụng vào thực tiễn công việc Đặc biệt, xin gửi lời cám ơn sâu sắc đến PGS.,TS Nguyễn Đức Trung Thầy định hướng, đồng hành, hướng dẫn hỗ trợ tơi suốt q trình nghiên cứu Nhờ đó, tơi hồn thành luận văn cách tốt hồn thiện Tơi chân thành cám ơn Ban Giám Đốc, anh/chị Lãnh đạo phòng đồng nghiệp Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam – Chi nhánh TPHCM tạo điều kiện thuận lợi, đồng thời hỗ trợ, tư vấn cho tơi q trình thực luận văn Do kinh nghiệm kiến thức hạn chế, nên khơng tránh khỏi thiếu sót Rất mong nhận ý kiến đóng góp từ Q Thầy Cơ, đồng nghiệp bạn học viên Tôi xin chân thành cám ơn iii TÓM TẮT Tiêu đề: Giải pháp hạn chế rủi ro cấp tín dụng bất động sản Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam – Chi nhánh TPHCM Tóm tắt: Trong hoạt động kinh doanh ngân hàng, cho vay sản phẩm đem lại nhiều lợi nhuận, bên cạnh hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro, gây tổn thất cho ngân hàng Hiện nay, tổng dư nợ cho vay, dư nợ bất động sản chiếm tỷ lệ cao tiềm ẩn nhiều rủi ro Nợ xấu phát sinh từ hoạt động cho vay bất động sản ngày gia tăng Qua thực tiễn công tác đơn vị, tác giả nhận thấy dư nợ bất động sản chi nhánh chiếm tỷ lệ cao tồn số rủi ro liên quan nên lựa chọn đề tài “Giải pháp hạn chế rủi ro cấp tín dụng bất động sản Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh” Mục tiêu nghiên cứu đề tài phân tích thực trạng rủi ro hoạt động cho vay bất động sản VietinBank CN7, đồng thời đánh giá biện pháp quản lý rủi ro áp dụng Từ đó, nêu lên giải pháp kiến nghị nhằm hạn chế rủi ro cấp tín dụng bất động sản Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam – Chi nhánh TPHCM Trong đề tài này, tác giả sử dụng chủ yếu phương pháp tổng hợp số liệu từ đơn vị nghiên cứu, đồng thời tiến hành phân tích, so sánh đưa nhận định Cụ thể, đề tài khái quát lý luận liên quan rủi ro cho vay bất động sản, đồng thời phân tích thực tế rủi ro cho vay bất động sản, hạn chế tồn công tác quản lý rủi ro nguyên nhân hạn chế Sau cùng, đề xuất giải pháp kiến nghị để hạn chế rủi ro Kết luận văn có ý nghĩa VietinBank CN7 việc nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản, giai đoạn thị trường bất động sản có nhiều biến động Đồng thời, giải pháp kiến nghị mở rộng xem xét áp dụng toàn hệ thống VietinBank hay NHTM địa bàn TPHCM Từ khóa: bất động sản, rủi ro, cho vay iv ABSTRACT Title: Solutions to limit risks in real estate credit granting at Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade - Ho Chi Minh City Branch Abstract: In the business activities of banks, lending is a product that brings a lot of profits, besides it is also a high-risk activity, causing losses to the bank Currently, in the total outstanding loans, outstanding loans of real estate accounts for a high proportion and potentially many risks NPLs arising from real estate lending activities are also increasing Through practical work at the unit, the author found that the real estate debt at the branch accounted for a high proportion and existed some related risks, so I chose the topic "Solutions to limit risks in real estate credit granting at Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade - Ho Chi Minh City Branch 7” The research objective of the thesis is to analyze the real situation of risks in real estate lending activities at VietinBank Branch 7, and assess the risk management measures being applied Since then, raising solutions and recommendations to limit risks in real estate credit granting at Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade - Ho Chi Minh City Branch In this topic, the author mainly uses the method of aggregating data from the research unit, at the same time, analyzes, compares and makes comments In particular, the thesis generalizes the theory related to risks in real estate lending, and also analyzes the real risks in real estate lending, the remaining limitations in risk management and causes of such restrictions Finally, propose solutions and recommendations to limit risks The results of the thesis are significant for VietinBank CN7 in improving the effectiveness of real estate credit operations, especially in the period of real estate market with many fluctuations as today At the same time, these solutions and recommendations can also be extended to consider and apply to the entire system of VietinBank or commercial banks in Ho Chi Minh City Keywords: real estate, risk, lending v DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT Từ viết tắt VietinBank VietinBank CN7 Cụm từ tiếng Việt Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam – Chi nhánh TP HCM NHNN Ngân hàng Nhà nước Việt Nam TMCP Thương mại Cổ phần KHDN Khách hàng doanh nghiệp KHBL Khách hàng bán lẻ KHDN SME Khách hàng doanh nghiệp vừa nhỏ DPRR Dự phịng rủi ro TCTD Tổ chức tín dụng BĐS Bất động sản NHTM Ngân hàng Thương mại TSBĐ Tài sản bảo đảm CBTD Cán tín dụng KH Khách hàng TTTM Tài trợ thương mại TTQT Thanh toán quốc tế SPDV Sản phẩm dịch vụ NIM Biên lợi nhuận ròng HĐQT Hội đồng quản trị vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii ABSTRACT .iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT v DANH MỤC BẢNG BIỂU x DANH MỤC HÌNH/BIỂU ĐỒ/LƯU ĐỒ xi PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ RỦI RO TRONG CẤP TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 11 1.1 Cấp tín dụng bất động sản 11 1.1.1 Khái niệm cấp tín dụng bất động sản 11 1.1.2 Phân loại cho vay BĐS 13 1.1.3 Đặc điểm cấp tín dụng BĐS 14 1.1.4 Vai trò cho vay BĐS 15 1.1.4.1 Đối với kinh tế - xã hội 15 1.1.4.2 Đối với NHTM 15 1.1.4.3 Đối với khách hàng 16 1.2 Rủi ro cho vay bất động sản 16 1.2.1 Khái niệm 16 1.2.2 Phân loại rủi ro cho vay BĐS 17 1.2.3 Nguyên nhân dẫn đến rủi ro cho vay BĐS 18 1.2.4 Hệ thống tiêu đánh giá rủi ro cho vay BĐS 19 1.2.4.1 Tỷ lệ nợ xấu, nợ hạn 19 1.2.4.2 Dư nợ cho vay BĐS/Tổng dư nợ 21 1.2.4.3 Dư nợ cho vay BĐS/Vốn huy động 22 1.2.4.4 Dự phòng rủi ro cho vay bất động sản 22 1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay BĐS: 23 1.2.5.1 Lạm phát 23 1.2.5.2 Cơ chế sách, quy hoạch nhà nước 23 1.2.5.3 Nguồn vốn cho vay BĐS 24 vii 1.2.5.4 Tâm lý nhà đầu tư 25 1.3 Kinh nghiệm hạn chế rủi ro cấp tín dụng BĐS 25 1.3.1 Bài học kinh nghiệm từ ngân hàng nước 25 1.3.1.1 Bài học kinh nghiệm từ Mỹ 25 1.3.1.2 Bài học kinh nghiệm từ Nhật Bản 28 1.3.2 Một số kinh nghiệm hạn chế rủi ro cấp tín dụng BĐS NHTM Việt Nam 28 KẾT LUẬN CHƯƠNG 30 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG RỦI RO TRONG CẤP TÍN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH TPHCM 31 2.1 Giới thiệu Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam – Chi nhánh TPHCM 31 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam 31 2.1.2 Lịch sử hình thành phát triển VietinBank CN7 32 2.1.3 Cơ cấu tổ chức VietinBank CN7 33 2.1.4 Kết hoạt động VietinBank CN7 giai đoạn 2015 – 2019 33 2.1.4.1 Kết kinh doanh 34 2.1.4.2 Hoạt động tín dụng 35 2.2 Thực trạng cấp tín dụng bất động sản Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh TPHCM 36 2.2.1 Các điều kiện cho vay 36 2.2.1.1 Điều kiện cho vay 36 2.2.1.2 Nguyên tắc cho vay 36 2.2.1.3 Những nhu cầu vốn không cho vay 37 2.2.1.4 Loại cho vay 37 2.2.1.5 Đồng tiền cho vay, trả nợ 37 2.2.1.6 Mức cho vay 37 2.2.1.7 Thời hạn cho vay 38 2.2.1.8 Phương thức cho vay 38 2.2.2 Quy trình cho vay 38 75 môn mà cần phải quan tâm đến việc rèn luyện đạo đức nghề nghiệp cho cán Thực tế cho thấy, hầu hết vụ án lớn liên quan đến ngân hàng xuất phát từ rủi ro đạo đức Vì thế, đạo đức nghề nghiệp nên coi yếu tố quan trọng cán tín dụng 3.3.1.2 Giải pháp tổ chức thẩm định cho vay Cho vay BĐS hoạt động thường xuyên chủ yếu hầu hết ngân hàng Do vậy, để hạn chế rủi ro, chi nhánh cần phải thiết lập quy chuẩn riêng thẩm định để đưa định cấp tín dụng Một số giải pháp yếu tố thẩm định sau: Thứ nhất, liên quan đến hồ sơ pháp lý, lực khách hàng, chi nhánh cần lưu ý vấn đề sau: Đối với khách hàng cá nhân: cần kiểm tra tính hợp pháp thông tin liên quan đến hồ sơ pháp lý khách hàng cung cấp Trong trường hợp khách hàng thay đổi chứng minh nhân dân sang cước công dân, kiểm tra thông tin CIC cần kiểm tra thêm thông tin chứng minh nhân dân cũ Bên cạnh đó, khách hàng chấp tài sản BĐS, cần kiểm tra thêm thông tin thay đổi khách hàng cập nhật vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, số trường hợp không thực đăng ký giao dịch bảo đảm thông tin chưa cập nhật Khi thực tế gặp khách hàng, cán tín dụng nên lưu ý quan sát để có đánh giá sơ lực khách hàng Đối với doanh nghiệp đầu tư dự án BĐS: cần phải kiểm tra tính pháp lý dự án cách kỹ lưỡng hầu hết dự án có nhiều giấy tờ pháp pháp lý liên quan Thực tế cho thấy, nhiều dự án BĐS bị vướng mắc pháp lý tranh chấp việc giải phóng đền bù mặt Chính yếu tố ảnh hưởng lớn đến tính hiệu dự án gây rủi ro cho ngân hàng Thứ hai, mục đích vay vốn, trình thẩm định, chi nhánh cần lưu ý nội dung sau: Đối với mục đích vay vốn BĐS nhằm phục vụ nhu cầu đời sống: mục đích vay vốn phổ biến chiếm tỷ lệ cao Trong trình thẩm định, cần lưu ý thẩm định kỹ khách hàng có thực vay vốn tiêu dùng hay không hay vay vốn để 76 kinh doanh BĐS Ngoài ra, dựa hồ sơ phương án khách hàng cung cấp khảo sát thực tế với thơng tin thị trường, cần thẩm định xác tổng nhu cầu vốn khách hàng, số vốn tự có tham gia, tránh trường hợp cho vay vượt tổng nhu cầu vốn khách hàng Đối với dự án đầu tư kinh doanh BĐS đầu tư tài sản cố định: cần thẩm định kỹ lưỡng hiệu dự án, đồng thời đưa đánh giá triển vọng dự án tình hình thị trường thời gian triển khai dự án để có dự báo, cảnh báo dự án Thứ ba, tình hình tài khách hàng, chi nhánh cần đánh giá nội dung sau: Các khoản vay đầu tư kinh doanh BĐS thơng thường có mức rủi ro cao so với khoản vay tiêu dùng Nguyên nhân nguồn trả nợ khơng mang tính ổn định từ lương từ hoạt động sản xuất kinh doanh mà phụ thuộc nhiều vào việc mua bán cho thuê BĐS Khi thị trường BĐS có biến động xấu, ảnh hưởng lớn đến thu nhập từ BĐS Do vậy, CBTD cần phân tích kỹ lưỡng nguồn thu này, đồng thời theo dõi thêm nguồn thu nhập bổ sung khách hàng, đề biện pháp để quản lý rủi ro Khi thẩm định lực tài doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS, ngân hàng cần phải xem xét chủ đầu tư có đủ lực để thực dự án hay không Hiện nay, số dự án thi công xây dựng phải dừng không đủ nguồn tài sản phẩm dự án khơng bán được, điều gây rủi ro cho ngân hàng nguồn vốn giải ngân cho chủ đầu tư mà khả thu hồi vốn lại thấp Do vậy, trình thẩm định dự án, chi nhánh cần phải lưu ý đánh giá cẩn thận tình hình tài uy tín chủ, tính hiệu dự án Ngồi việc phân tích lực tài chủ đầu tư, chi nhánh nên thẩm định yếu tố khác liên quan đến tiến độ xây dựng chất lượng cơng trình Hiện nay, hầu hết dự án chung cư có ngân hàng bảo lãnh liên kết vay, khách hàng định mua hộ có dùng vốn vay, phần họ dựa vào ngân hàng bảo lãnh ngân hàng liên kết Việc chủ đầu tư bàn giao chậm tiến độ, chất lượng công trình thiết kế, ảnh hưởng đến ngân hàng việc 77 thu hồi nợ uy tín, danh tiếng ngân hàng Vì vậy, việc thẩm định lực thực án, lịch sử phát triển chủ đầu tư, uy tín chủ đầu tư bước quan trọng trước định cho vay Thứ tư, cho vay BĐS, thơng thường TSBĐ BĐS hình thành từ vốn vay BĐS khác CBTD tuyệt đối không nâng giá trị tài sản vay số tiền nhiều Lãnh đạo có thẩm quyền nên kiểm sốt giá trị định giá đề xuất CBTD Về việc thẩm định TSBĐ, chi nhánh nên lưu ý vấn đề sau: Thẩm quyền định giá: VietinBank, khoản vay có mức cấp tín dụng tỷ đồng, thẩm quyền định giá chi nhánh CBTD có trách nhiệm định giá TSBĐ trình lên cấp có thẩm quyền Thực tế cho thấy, phần lớn CBTD không học qua lớp thẩm định giá, mà tham khảo theo thị trường kinh nghiệm Hơn nữa, trình định giá thẩm định cho vay CBTD thực Để giảm thiểu rủi ro, chi nhánh nên giao việc thẩm định giá cho phận có kinh nghiệm chun mơn thẩm định giá phụ trách, tách biệt với phận thẩm định cho vay Trong trường hợp chi nhánh chưa thành lập phòng thẩm định giá, tài sản nên đưa qua cơng ty định giá có uy tín để thẩm định Kiểm tra thông tin pháp lý TSBĐ: CBTD phải kiểm tra thông tin pháp lý liên quan đến TSBĐ thông tin quy hoạch, tranh chấp Một số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trước 2010, quy hoạch chưa cập nhật, CBTD cần phải đặc biệt lưu ý định giá để tránh trường hợp không giảm giá trị đối phần diện tích đất bị quy hoạch Hệ thống hỗ trợ thẩm định giá: chi nhánh nên xây dựng hệ thống sở liệu thông tin thị trường BĐS, giá trị BĐS theo khu vực Dữ liệu cần cập nhật thường xuyên, xem công cụ hỗ trợ thẩm định giá trị TSBĐ Phương pháp định giá: thông thường CBTD dựa giá thị trường tài sản tương đồng, dùng biện pháp so sánh để thẩm định giá Tuy nhiên, thị trường có số BĐS chưa giao dịch thành công giá trị giao dịch không Do vậy, dựa vào thông tin giá so sánh thị trường khơng xác hồn tồn CBTD nên áp dụng thêm phương pháp khác phương pháp chiết trừ 78 phương pháp thặng dư Kiểm tra tình hình thực tế TSBĐ: việc kiểm tra thực tế tài sản bước quan trọng giúp CBTD đánh giá vị trí tài sản, chất lượng nhà ở, dân trí xung quanh, tiện ích yếu tố khác tài sản Từ đó, giá trị TSBĐ định giá xác 3.3.2 Giải pháp đo lường nhận diện rủi ro Tại VietinBank CN7, nhiều hệ thống hỗ trợ đo lường nhận diện rủi ro áp dụng Tuy nhiên, để tăng tính hiệu chi nhánh nên hồn thiện vấn đề sau: Một là, hệ thống chấm điểm xếp hạng tín dụng: có biến động thị trường xảy sau kiểm tra đột xuất khách hàng có yếu tố tiêu cực, chi nhánh cần rà soát lại danh sách khách hàng, tiến hành chấm điểm xếp hạng lại không theo định kỳ để phản ánh đắn xếp hạng khách hàng Ngoài ra, yếu tố định tính, CBTD nên đánh giá xác, đồng thời thu thập hồ sơ liên quan để chứng minh cho yếu tố định tính Hai là, hệ thống quản lý xử lý thu hồi nợ: hệ thống phát triển, giúp CBTD quản lý thu hồi nợ hiệu Tuy nhiên, dựa liệu này, CBTD cần phải thường xuyên theo dõi, đồng thời đề xuất giải pháp hữu hiệu khách hàng có vấn đề liên quan đến rủi ro Ba là, hệ thống cảnh báo sớm: CBTD sau nhận thơng tin từ trụ sở chính, nên tự đề phương án riêng để quản lý khách hàng, không dừng lại việc báo cáo Bốn là, đạo thông tin khác từ trụ sở chính: CBTD cần vận dụng thông tin cách hiệu việc giám sát chặt chẽ khoản vay quản lý nằm lĩnh vực ngành nghề cảnh báo 3.3.3 Giải pháp kiểm tra, giám sát sau cho vay Tăng cường kiểm tra, giám sát khoản vay trước, sau cho vay biện pháp để giảm thiểu rủi ro cho vay BĐS Các nội dung kiểm tra bao gồm: tiến độ thực dự án, mục đích sử dụng vốn vay khách hàng; tình hình tài chính; giá trị chất lượng TSBĐ; tình hình thực 79 cam kết khách hàng Để trình đạt hiệu cao nhất, kịp thời phát rủi ro phát sinh, CBTD cần lưu ý vấn đề sau: Thứ nhất, việc kiểm tra phải thực cách kịp thời, đầy đủ xác, đồng thời phải thu thập đầy đủ chứng từ để bổ sung cho việc kiểm tra CBTD phải gặp thực tế khách hàng để kiểm tra lập biên kiểm tra có xác nhận khách hàng Thứ hai, q trình kiểm tra, ngồi thông tin từ khách hàng, cần thu thập thêm thơng tin liên quan khác có ảnh hưởng đến khách hàng tình hình dư nợ TCTD khác Thứ ba, sau kiểm tra, dựa thông tin thu thập được, CBTD cần nêu lên rủi ro có khách hàng đề xuất biện pháp để xử lý kiểm soát rủi ro Thứ tư, việc kiểm tra sử dụng vốn vay phải cập nhật lên hệ thống, giúp trụ sở tổng hợp rà sốt rủi ro, đồng thời kiểm tra chéo từ xa khách hàng Thứ năm, đặc biệt lưu ý trường hợp khoản vay BĐS đảm bảo tài sản hình thành từ vốn vay, cần kiểm tra, đánh giá tình trạng hồn thiện tài sản, quy trình nhận tài sản từ tài sản hình thành tương lai sang tài sản hoàn thiện, yêu cầu mua bảo hiểm liên quan đến tài sản 3.3.4 Giải pháp xử lý rủi ro Chi nhánh cần xây dựng chiến lược xử lý rủi ro cho vay BĐS cách linh hoạt hiệu Tùy vào khách hàng lựa chọn biện pháp xử lý rủi ro phù hợp, đảm bảo hiệu thu hồi nợ, tiết kiệm chi phí, thời gian xử lý nhanh Đối với trường hợp khách hàng nợ hạn yếu tố khách quan thiên tai, dịch bệnh, sách kinh tế vĩ mơ, chi nhánh chủ động áp dụng biện pháp cấu nợ, miễn giảm lãi để giúp khách hàng có có hội khơi phục tình hình tài chính, tiếp tục hoạt động sản xuất kinh doanh, từ có đủ nguồn thu nhập để trả nợ cho ngân hàng Tuy nhiên, biện pháp nên áp dụng khách hàng có lịch sử tín dụng tốt, có thiện chí trả nợ, chi nhánh đánh giá tình hình kinh doanh khách hàng phục hồi Chẳng hạn, vừa qua Việt Nam giới 80 phải đối mặt với đại dịch Covid - 19, nhiều cá nhân doanh nghiệp bị ảnh hưởng nặng nề đại dịch Đứng trước tình đó, NHNN ban hành thơng tư số 01/2020/TT-NHNN việc cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ ngun nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng dịch Covid – 19 Hành động kịp thời hỗ trợ cho khách hàng bị tác động đại dịch Đây xem giải pháp xử lý rủi ro hiệu kịp thời Mặt khác, khách hàng q hạn mà khơng có thái độ hợp tác, tùy vào mức độ trường hợp cụ thể, chi nhánh áp dụng biện pháp xử lý nợ khác để kịp thời thu hồi nợ lý tài sản bảo đảm, khởi kiện 3.3.5 Giải pháp gia tăng nguồn vốn trung dài hạn Để đảm bảo an toàn hoạt động cho vay VietinBank CN7, đảm bảo mục tiêu tăng trưởng tín dụng ổn định bền vững, đặc biệt hoạt động cho vay BĐS, chi nhánh cần quan tâm đến yếu tố quan trọng nguồn vốn Hiện nay, tổng nguồn vốn chi nhánh, nguồn vốn ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn Trong đó, dư nợ trung dài hạn khơng ngừng tăng mạnh chiếm tỷ trọng cao tổng dư nợ Do vậy, chi nhánh cần phải đa dạng hóa sản phẩm huy động vốn nhiều hình thức khác thu hút nguồn tiền gửi trung dài hạn từ doanh nghiệp lớn, có quan hệ lâu năm với chi nhánh, đẩy mạnh bán chéo sản phẩm tiền gửi kỳ hạn dài trình tiếp thị cấp tín dụng cho khách hàng 3.4 Kiến nghị trụ sở Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam 3.4.1 Kiến nghị xây dựng sách quy trình cho vay BĐS 3.4.1.1 Kiến nghị sách cho vay Trong thời kỳ, tùy vào tình hình thị trường, VietinBank ban hành đạo tín dụng riêng Hiện nay, dư nợ cho vay BĐS toàn ngân hàng chiếm tỷ lệ tương đối cao Để hạn chế rủi ro hoạt động cho vay này, ngân hàng nên quy định tỷ lệ tổng dư nợ bất động sản tổng dư nợ cho phù hợp với tình hình thực tế, mức không cao Trong giai đoạn thị trường BĐS có nhiều biến động nay, tỷ lệ nên giảm xuống Ngân hàng nên xây dựng cấu sản phẩm hợp lý đa dạng Trong đó, 81 đẩy mạnh tăng trưởng cho vay BĐS khách hàng vay vốn để phục vụ nhu cầu đời sống thực Đồng thời, hạn chế tối đa cho vay trường hợp khách hàng vay vốn để đầu cơ, kinh doanh BĐS Nên xây dựng sách hỗ trợ vay vốn BĐS tiêu dùng ưu đãi lãi suất Lựa chọn, sàng lọc khách hàng tốt, có nguồn thu ổn định vay BĐS tiêu dùng, giúp ngân hàng tăng trưởng dư nợ bền vững an toàn Các khoản vay BĐS chủ yếu bảo đảm BĐS hình thành từ vốn vay BĐS khác Hiện nay, VietinBank quy định mức cấp tín dụng tối đa tài sản đảm bảo giống loại tài sản, tỷ lệ không thay đổi Tuy nhiên, giai đoạn thị trường BĐS có biến động giảm xuống, tỷ lệ nên cập nhật giảm theo để đảm bảo an toàn cho ngân hàng Ngồi ra, có thể, VietinBank nên đạo mức cho vay tối đa TSBĐ cho số trường hợp đặc biệt Chẳng hạn giá BĐS khu vực tăng cao quy hoạch mới, đất thuộc khu vực gần sân bay Long Thành hay đất thuộc thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Khi đó, giá trị thị trường BĐS bị đẩy lên cao nhiều so với giá trị thực Nếu áp dụng mức tỷ lệ cho vay tối đa TSBĐ, ngân hàng tạo lỗ hổng để khách hàng vay vốn với số tiền nhiều Khi rủi ro xảy ra, ngân hàng không thu hồi không đủ số tiền cho vay 3.4.1.2 Kiến nghị quy trình cho vay VietinBank xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ từ tiếp cận khách hàng, giải ngân quản lý sau cho vay Tuy nhiên, bước tìm kiếm, tiếp cận khách hàng bước thẩm định, định giá TSBĐ lại thực CBTD Điều gây rủi ro công tác đánh giá thẩm định khách hàng VietinBank nên điều chỉnh lại, tách bạch khâu này, giúp cho trình thẩm định khách hàng thực minh bạch xác Vì thực tế cho thấy, áp lực tiêu, nên nhiều CBTD dễ dãi với khách hàng, thẩm định khách hàng mà bỏ qua yếu tố ảnh hưởng xấu đến định cho vay 3.4.2 Kiến nghị việc đào tạo phát triển nguồn nhân lực Trong ngành nghề hay lĩnh vực nào, nguồn nhân lực yếu tố quan 82 trọng hàng đầu, đóng góp vào phát triển thành cơng doanh nghiệp Ngân hàng ngành kinh doanh dịch vụ, cần đến yếu tố người Để nâng cao hiệu hoạt động, VietinBank nên trọng công tác tuyển dụng đào tạo, phát triển nguồn ngân lực Trong tuyển dụng, nên bổ sung thêm hình thức thi tuyển để có bước sàng lọc kiến thức ứng viên Sau tuyển dụng, CBTD cần cho tham dự lớp học đào tạo quy định VietinBank kỹ khác trước bắt đầu công việc VietinBank thành lập trường đào tạo phát triển nguồn nhân lực Định kỳ, VietinBank triển khai lớp đào tạo triển khai công văn online Tuy nhiên, tính hiệu lớp khơng cao Hầu hết cán không học đầy đủ lớp học trụ sở khó để kiểm soát Do vậy, đề xuất định kỳ VietinBank nên tổ chức khóa học tập trung, để yêu cầu tham dự trao đổi thực tế Liên quan đến hoạt động cho vay BĐS, đòi hỏi CBTD cần phải nắm rõ kiến thức BĐS vận dụng cách linh hoạt Để làm điều đó, VietinBank nên tạo điều kiện để CBTD tham gia lớp đào tào định giá BĐS, từ CBTD nâng cao kỹ chun mơn, giúp hạn chế rủi ro Ngồi ra, VietinBank cần phải lưu ý nâng cao kiểm soát rủi ro liên quan đến đạo đức CBTD Đặc biệt, cho vay BĐS, CBTD dễ vi phạm vấn đề liên quan đến đạo đức Ngân hàng nên có chế tài khắt khe nhằm hạn chế tối đa rủi ro liên quan đến đạo đức nghề nghiệp 3.4.3 Kiến nghị nâng cao hệ thống quản lý tín dụng Nâng cao cơng tác quản lý tín dụng chi nhánh thơng qua việc theo sát thị trường BĐS để có nhận định, cảnh báo sớm cho chi nhánh Đồng thời có thay đổi sách, quy trình phù hợp với tình hình BĐS Đối với hệ thống hỗ trợ việc quản lý rủi ro tín dụng, nên kiểm soát chặt chẽ Các hệ thống không yêu cầu cán quản lý khách hàng phải khai báo hệ thống để trụ sở biết, mà cịn bắt buộc CBTD phải nêu rủi ro có, đồng thời đề xuất giải pháp VietinBank nên theo sát trường hợp này, đồng thời nên có khuyến nghị, tư vấn cho chi 83 nhánh thực Trụ sở chi nhánh nên hỗ trợ tích cực có tư vấn phù hợp cho chi nhánh công tác xử lý nợ Thực tế, CBTD khơng có kinh nghiệm xử lý nợ, cần cố vấn từ ban pháp chế trụ sở Hiện nay, nhiều khoản vay BĐS đánh giá, thẩm định phụ thuộc nhiều vào TSBĐ mà bỏ qua yếu tố tình hình tài chính, uy tín, hiệu sử dụng vốn khách hàng Điều gây rủi ro lớn trường hợp khách hàng khơng có khả trả nợ, ngân hàng phải tốn nhiều thời gian, công sức để xử lý Do vậy, để hạn chế tình trạng trên, ngân hàng nên thường xuyên tổ chức đợt kiểm tra định kỳ lên quan đến cho vay BĐS Để sớm kịp thời phát khoản vay thẩm định khơng xác, có biện pháp xử lý phù hợp 84 KẾT LUẬN CHƯƠNG Trong chương 1, luận văn đưa sở lý luận liên quan đến cho vay BĐS rủi ro cho vay BĐS Qua chương 2, luận văn phân tích, đánh giá thực trạng rủi ro cho vay BĐS VietinBank CN7, đồng thời đưa hạn chế nguyên nhân hạn chế hoạt động cho vay BĐS công tác quản lý rủi ro Từ đó, tác giả đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm hạn chế rủi ro cho vay BĐS VietinBank CN7 chương Các giải pháp đề xuất đến chi nhánh liên quan đến nâng cao lực tổ chức thẩm định; kiểm tra, giám sát sau cho vay; xử lý rủi ro Ngoài ra, tác giả kiến nghị số vấn đề cho Trụ Sở Chính VietinBank sách quy trình cho vay BĐS; đào tạo phát triển nguồn nhân lực; nâng cao hệ thống quản lý tín dụng 85 KẾT LUẬN Cho vay BĐS sản phẩm cho vay chủ đạo, chiếm tỷ trọng lớn NHTM, đóng vai trị quan trọng việc tăng trưởng dư nợ, gia tăng lợi nhuận cho ngân hàng, đồng thời góp phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội Ngày nay, thị trường BĐS ngày phát triển, nhu cầu BĐS TPHCM không ngừng gia tăng tập trung nhiều lao động, đầu tư Vì thế, dư nợ cho vay BĐS kỳ vọng tăng thời gian tới Tuy nhiên, cho vay BĐS chứa đựng nhiều rủi ro, gây ảnh hưởng đến hiệu hoạt động ngân hàng Việc tìm giải pháp để hạn chế rủi ro cho vay BĐS NHTM nói chung VietinBank CN7 nói riêng vấn đề cần thiết quan trọng việc phát triển thị trường cho vay BĐS ổn định an toàn Thực tế, hoạt động cho vay BĐS VietinBank CN7 đến thời điểm chưa phát sinh nhiều tổn thất nợ xấu gây Tuy nhiên, tồn số rủi ro tiềm ẩn Việc nhận diện rủi ro có biện pháp để hạn chế điều cần thiết giúp chi nhánh giảm thiểu tối đa tổn thất phát sinh, nâng cao chất lượng tín dụng Qua đề tài luận văn này, tác giả hệ thống hóa sở lý luận liên quan đến rủi ro cho vay BĐS Đồng thời, thực phân tích thực trạng rủi ro cho vay BĐS VietinBank CN7, đánh giá công tác quản lý rủi ro đưa nhận xét Kết đưa giải pháp kiến nghị nhằm hạn chế rủi ro cho vay BĐS đơn vị nghiên cứu Trong trình thực luận văn, tác giả chưa có nhiều kinh nghiệm kiến thức cịn hạn chế, ngồi việc thu thập số liệu từ ngân hàng gặp nhiều khó khăn, nên luận văn cịn nhiều thiếu sót Tác giả mong muốn nhận ý kiến đóng góp chân thành Q Thầy Cơ để hồn thiện đề tài Xin chân thành cảm ơn! 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Thị Huyền Diệu (2010) Luận khoa học cách xác định mơ hình quản lý rủi ro tín dụng hệ thống Ngân hàng Thương mại Việt Nam, Luận án Tiến sỹ kinh tế, Học viện Ngân hàng Nguyễn Thị Minh Thảo (2016) Phát triển cho vay nhà khách hàng cá nhân Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư phát triển Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Kinh tế, Trường Đại học Thương Mại Thân Ngọc Minh (2018) Tín dụng ngân hàng phát triển thị trường bất động sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Luận án Tiến sĩ, Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM Trần Khánh Dương (2019) Phòng ngừa hạn chế rủi ro tín dụng Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam, Luận án Tiến sĩ, Học viện Tài Phạm Toàn Thiện (2009) “Khủng hoảng cho vay chấp chuẩn Mỹ: Bài học số kiến nghị”, Tạp chí khoa học ĐHQGHN, kinh tế kinh doanh 25 (2009) 39 – 53 Lê Tấn Phước (2013) “Nâng cao hiệu hoạt động tín dụng BĐS NHTM địa bàn TP.HCM từ năm 2013 – 2017”, Tạp chí kinh tế dự báo, số 12 (22) tháng – 10/2013 Tạ Thanh Huyền (2019) “Hướng cho sản phẩm tín dụng bất động sản cá nhân ngân hàng thương mại Việt Nam”, Tạp chí khoa học & Đào tạo ngân hàng, số 205 – Tháng 06.2019 Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam (2017), Quyết định số 165/2017/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 09/03/2017 việc ban hành quy định khung sách cấp quản lý tín dụng khách hàng hệ thống Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam Quyết định số 055/2018/QĐHĐQT-NHCT35 ngày 09/08/2018 việc sửa đổi lần thứ định số 165/2017/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 09/03/2017 Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam (2019), Quyết định 87 số 003/2019/QĐ-TGĐ-NHCT9 việc ban hành quy trình cấp quản lý tín dụng khách hàng, ban hành ngày 01/01/2019 10 Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam (2018), Quyết định số 1414/2018/QĐ-TGĐ-NHCT35 việc ban hành quy định cụ thể sách bảo đảm tín dụng, ban hành ngày 15/10/2018 11 Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam (2018), Quyết định số 1416/2018/QĐ-TGĐ-NHCT35 việc ban hành hướng dẫn thẩm định, định giá quản lý TSBĐ, ban hành ngày 15/10/2018 12 Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam (2018), Công văn số 8118/TGĐ-NHCT35 quy định cụ thể giá trị định giá TSBĐ tối đa, mức cấp tín dụng tối đa so với giá trị định giá TSBĐ, ban hành ngày 15/10/2018 13 Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam (2017), Quyết định số 3131/2017/QĐ-TGĐ-NHCT35 ban hành quy trình kiểm tra, giám sát sau cấp tín dụng, ban hành ngày 15/11/2017 14 Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam (2018), Quyết định số 745/2018/QĐ-TGĐ-NHCT63 việc sửa đổi lần thứ hướng dẫn sản phẩm cho vay mua, xây dựng, sửa chữa nhà ở, nhận quyền sử dụng đất, ban hành ngày 14/05/2018 15 Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam – Chi nhánh TPHCM, Kết kinh doanh, Báo cáo hàng năm, Báo cáo tổng hợp giai đoạn 2015 – 2019 16 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2016), Thông tư số 39/2016/TT-NHNN quy định hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước khách hàng, ban hành ngày 30/12/2016 17 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2019), Thông tư số 22/2019/TT-NHNN quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, ban hành ngày 15/11/2019 18 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2013), Thông tư số 02/2013/TT-NHNN quy định phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phịng rủi ro việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro hoạt động tổ chức tín 88 dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, ban hành ngày 21/01/2013 19 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2020), Thông tư số 01/2020/TT-NHNN quy định việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ ngun nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng dịch Covid-19, ban hành ngày 13/03/2020 20 Quốc hội (2010), Luật tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12, ban hành ngày 16/06/2010 Luật tổ chức tín dụng sửa đổi bổ sung số 17/2017/QH14, ban hành ngày 20/11/2017 21 Quốc hội (2015), Bộ Luật Dân Sự, ban hành ngày 24/11/2015 22 Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản, ban hành ngày 25/11/2014 23 Thủ tướng Chính phủ (2019), Chỉ thị số 11/CT-TTg số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, ban hành ngày 23/04/2019 24 Cục quản lý nhà – Bộ xây dựng (2008), Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản, Địa chỉ: https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/01/01/3521/, [truy cập ngày 15/04/2020] 25 Lê Phúc Minh Chuyên (2020), Những vấn đề chung cho vay bất động sản Ngân hàng Thương mại (phần Địa 1), chỉ: http://kqtkd.duytan.edu.vn/Home/ArticleDetail/vn/88/4963/nhung-van-dechung-ve-cho-vay-bat-dong-san-tai-cac-ngan-hang-thuong-mai-phan-1, [truy cập ngày 23/05/2020] 26 Nghiêm Lan (2020), Vì thị trường bất động sản khoản mà giá lại tăng?, Địa chỉ: https://thanhtra.com.vn/kinh-te/bat-dong-san/vi-sao-thitruong-bat-dong-san-thanh-khoan-kem-ma-gia-lai-tang-165247.html, [truy cập ngày 23/05/2020] 27 Phạm Huy Hùng (2008), Ảnh hưởng lạm phát đến hoạt động ngân hàng giải pháp kiềm chế https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/09/15/1669/, lạm [truy cập phát, ngày 15/04/2020] 28 Triệu Vương (2020), Thị trường bất động sản: Bao hồi phục?, Địa chỉ: 89 http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/thi-truong-bat-dong-san-bao-giose-hoi-phuc-322527.html, [truy cập ngày 16/05/2020] 29 VietinBank (2020), Chủ tịch HĐQT VietinBank Lê Đức Thọ: Năm 2020, VietinBank tiếp tục Chiến lược phát triển bền vững, dài hạn, Địa chỉ: https://www.vietinbank.vn/vn/tin-tuc/Chu-tich-HdQT-VietinBank-Le-duc-ThoNam-2020-VietinBank-tiep-tuc-Chien-luoc-phat-trien-ben-vung-dai-han20200103100058.html, [truy cập ngày 07/03/2020] ... NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH HỒNG NGỌC QUỲNH CHI GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CẤP TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG... 71 3.2.2 Định hướng hạn chế rủi ro tín dụng cho vay bất động sản 73 3.3 Một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro cấp tín dụng bất động sản Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam - Chi. .. lựa chọn ? ?Giải pháp hạn chế rủi ro cấp tín dụng bất động sản Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh? ?? làm đề tài nghiên cứu luận văn Thạc sĩ, với mong